№ 10466
гр. С., 19.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА
като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско
дело № 20221110165907 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Б. Р. С.,
представлявана от законния си представител Д. П. К., чрез адв. К., срещу Етажните
собственици в сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. С., кв. „М.Л. –
Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“, управлявана от „Комплекс мениджър“ ООД, чрез Я.Н.С.,
с която e предявен конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на
взетите решения по т. 4, т. 9 и т. 10 от дневния ред, отразени в протокол от 09.11.2022 г. на
Общо събрание на собствениците на индивидуални обекти в жилищна сграда в режим на
Етажна собственост, находяща се в гр. С., кв. „М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че е
собственик на апартамент № Л603, находящ се в гр. С., кв. "М.Л. - Изток", жилищен
комплекс "Г.Р.", бл. 200, вх. "Г", ет. 6. Сочи, че на 09.11.2022 г. е проведено Общо събрание
на етажните собственици, на което били приети незаконосъобразни решения. Поддържа, че
решението по т. 4 от дневния ред - "Начин на образуване на таксите - квадратен метър или
брой обитатели", с което етажните собственици приели дължимите такси за внасяне на
средства във фонд "Ремонт и обновление" да бъдат определяни съобразно квадратурата на
самостоятелните обекти в сградата, ведно с включените идеални части от общите части,
притежавани от отделните собственици, било незаконосъобразно. Твърди, че в ЗУЕС било
указано как трябвало да бъде извършвано ценообразуването на таксите за двата фонда,
поради което предвиденият въпрос по т. 4 от дневния ред за провеждане на Общото
събрание, не следвало да бъде предмет на обсъждане между етажните собственици. По
отношение на решението по т. 9 от дневния ред - "Разглеждане на подадена жалба за
отстраняване на теч и ремонт на покрив - тераса", счита, че коректната редакция на
поставения въпрос за обсъждане следвало да бъде свързана с разглеждането на молба за
1
възстановяване на средства за ремонта на покрив - тераса. Отбелязва, че по посочената точка
от дневния ред Общото събрание приело решение, с което отказало разходът за ремонта на
покрив - терасата да бъде извършен със средства от фонд "Ремонт и обновление", като
констатира, че средствата, разходвани за предприемане на ремонтно - възстановителни
дейности следвало да бъдат за сметка на собственика на апартамент № Л603. Във връзка с
изложеното поддържа, че през 2022 г. в апартамент № Л503, част от който се намирал под
покривната тераса на апартамент № Л603, се е появил теч. Твърди, че с оглед факта, че всеки
от собствениците на самостоятелни обекти в Етажната собственост заплащал вноски в полза
на фонд "Ремонт и обновление", по аргумент на чл.48, ал. 5 ЗУЕС и чл. 49, ал. 1 ЗУЕС,
финансовите средства за извършване на необходими ремонти на общите части в ЕС се
отпускали с решение на управителя, респективно се утвърждавали от Общото събрание, в
случай че стойността им е удостоверена със съответните документи. В тази връзка
поддържа, че отправила писмена покана, адресирана до управителния съвет и управителя на
ЕС от 23.03.2022 г., с която ги уведомила за наличието на теч в апартамент № Л503. В
съдържанието на поканата обективирала искане да бъдат взети необходимите мерки за
ремонт и остраняване на повредата, доколкото съгласно чл. 38 ЗС покрив - терасата се
явявала обща част на сградата. В тази връзка поддържа, че на основание чл.41 ЗС всеки
собственик следвало да участва в разходите за поддръжка и възстановяване на общите
части, съобразно дела си. Сочи, че на проведено заседание на Управителния съвет била
поставена за разглеждане посочената писмена молба, като становището на по - голямата
част от членовете на Управителния съвет било, че ремонтът на покрив - терасата следвало да
бъде извършен със средства от собственика на апартамент № Л603, доколкото покривните
тераси нямали характеристиките на общи части. Твърди, че с оглед бездействието от страна
на Управителния съвет била принудена да организира неотложни ремонтно -
възстановителни дейности, доколкото поради наличието на проливни дъждове повредите в
апартамент № Л503 се увеличавали. Бездействието от страна на Управителния съвет
обусловило и правния й интерес от завеждане на производство за обезпечение на
доказателства по реда а чл.207 ГПК във връзка с бъдещ исков процес, по което с
определение от 05.10.2022 г. по гр.д. № 13440/2022 г. била приета съдебно - техническа
експертиза. С оглед обстоятелството относно осигуряването на средства за неотложния
ремонт на покрив - терасата, ищцата се обърнала към Управителния съвет с молба към
въпросите за обсъждане на предстоящото Общо събрание да бъде предвидено обсъждането
и на искането за възстановяване на средствата за ремонта, за чиято стойност към молбата е
приложила и документи, удостоверяващи размера на дължимото. Сочи, че въпреки
основателността на заявените претенции, при провеждане на Общото събрание,
мнозинството от етажните собтвеници приело, че исканите средства не следвало да бъдат
възстановени от фонд "Ремонт и обновление". По отношение на т. 10 от дневния ред -
"Предлагане на решение за покриване и остъкляване на откритите тераси", ищцата сочи, че
Общото събрание приело правото на всеки собственик на покрив - тераса да покрива
същата с конструкции, при определени изисквания и след предварително одобрени проекти
от Управителния съвет. Поддържа, че приетото решение в частта, в която се предвиждала
2
необходимостта от предварително одобрение от Управителния съвет за извършване на
посочените действия било незаконосъобразно. Сочи, че в разпоредбата на чл. 177, ал. 1 ЗУТ
била налице подробна регламентация на случаите, в които не се изисквал одобрен
инвестиционен проект, поради което счита, че за покриването на терасите с конструкции,
одобрен проект може да се изисква единствено в съотвествие с предвидения в закона ред,
като счита, че одобрението от страна на УС не било необходимо. Ето защо моли съда да
постанови решение, с което да отмени решенията по т.4, т. 9 и т. 10 от дневния ред на
проведеното Общо събрание от 09.11.2022 г., като незаконосъобразни.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците, чрез адв. А., са подали отговор на исковата
молба, с който оспорват предявения иск като недопустим, евентуално - неоснователен.
Поддържат, че претенцията на ищцата била недопустима, доколкото правото й да
претендира отмяна на решенията на Общото събрание било преклудирано. Твърдят, че
протоколът от Общото събрание от 09.11.2022 г. бил изготвен в съответствие със законовите
изисквания и при спазване на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Сочат, че датата на поставяне на
съобщението за изготвянето на протокола била релевантният момент, считано от който
започнал да тече срокът за предявяване на иск по чл. 40 ЗУЕС. Твърдят, че доколкото
ищцата не посочила електронен адрес, на който да бъде изпратено копие от протокола,
същата се считала за уведомена относно съществуването му с поставянето на съобщение по
реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Молят съда, в случай че искът бъде приет за разглеждане като
допустим, да бъде отхвърлен като неоснователен. В тази връзка поддържат, че взетото
решение по т.4 от дневния ред било съобразено с нуждите досежно обслужването на
жилищния компелкс от затворен тип. Твърдят, че разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС в този
си вид не отговаряла на обществените отношения, развили се от приемането на закона
досега, респ. комплексното застрояване със сгради със смесено предназначение не можело
да бъде обхванато от чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Във връзка с посоченото, твърдят че
регламентираният в ЗУЕС начин за разпределение на таксите бил частично неприложим.
Поради изложеното считат, че приетото решение по т. 4 от дневния ред е законосъобразно и
в съответствие със съвременните обществени отношения по повод функционирането на
жилищен комплекс от посочения тип. По отношение на твърденията на ищеца за
незаконосъобразност на решението по т. 9 от дневния ред считат, че в компетентността на
Общото събрание е да одобри или да откаже възстановяване на извършените разходи за
ремонт от страна на собственик на самостоятелен обект в ЕС. В тази връзка сочат, че в
случай, че ищцата счита, че се е обедняла неоснователно за сметка на етажните собственици,
разполагала с правна защита на интересите си с оглед чл. 48, ал. 7 ЗУЕС. Поради
изложеното поддържат, че волята на мнозинството да не одобри възстановяването на
разходите за ремонт не следвало да се тълкува като незаконосъобразно решение. Считат, че
доводите на ищцата за незаконосъобразност на решението по т. 10 от дневния ред били
неоснователни. Твърдят, че посочената от ищцата правна регламентация по ЗУТ била
неотносима към одобрението на инвестиционни проекти за изграждане на съоръжения тип
слънцезащита и защита от вятър и сняг. Отбелязват, че конструкциите за покриване на
терасите обикновено били от лек тип, в това число навеси, тенти и други. Сочат, че с
3
монтирането на посочените не се променяли конструктивните части на сградата, поради
което за тях не се изисквал одобрен проект, съответно разрешение за строеж, по реда на
ЗУТ. Поддържат, че решението засягало покрив - терасите с оглед характеристиките им на
обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, като решението било взето по целесъобразност. В
допълнение отбелязват, че в чл. 25, предл. 4 и 5 от Правилника за вътрешния ред, изрично
била предвидена възможността за поставяне на такъв тип конструкции, покриващи покрив -
терасите, като за посоченото се изисквало решение от Общото събрание и предварително
одобрен проект от УС. Твърдят, че одобрението се изисквало с оглед специфичния характер
на покривните тераси. Във връзка с изложеното сочат, че решението по т. 10 било
законосъобразно и в съответствие с Правилника за вътрешния ред. Считат, че същото било
прието по целесъобразност с цел предотвратяване на вреди по покривните тераси в
качеството им на общи части на сградата. Във връзка с взетото становище, молят съда да
остави предявения иск без разглеждане като недопустим, а в условията на евентуалност
претендират същият да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Претендират
разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените от страните доводи, намира от
фактическа страна следното:
От представените по делото писмени доказателства се установява, че ищецът Б. Р. С.,
представлявана от законния си представител Д. П. К., притежава право на собственост върху
самостоятелен обект в Етажната собственост, а именно: Апартамент № Л603, находящ се в
гр. С., кв. "М.Л. - Изток", жилищен комплекс "Г.Р.", бл. 200, вх. "Г", ет. 6.
От ответната страна по делото, чрез процесуалния представител, е представена
покана от 01.11.2022 г. за свикване на Общо събрание на собствениците в Етажната
собственост, находяща се в гр. С., ж.к. "М.Л. - Изток", комплекс "Г.Р.", бл. 200, вх. А, Б, В,
Г, и бл. 201, вх. А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К. В поканата е посочено, че на 09.11.2022 г. от 18:00
в подземните гаражи на блок 201, вх. А, ниво – 1, ще бъде проведено общо събрание при
следния дневен ред: 1. Отчет за извършения одит – приходи, разходи, дълг; 2. Продължаване
или прекратяване на договора за поддръжка с Комплекс Мениджър; 3. Бюджет 2022-2023г г.;
4. Начин на образуване на таксите – квадратен метър или брой обитатели. Разглеждане на
варианти на ценообразуване; 5. Събиране на неплатените задължения по съдебен ред и
финансиране на делата; 6. Избиране на представители на ЕС в досъдебното производство
срещу фирма Нокер; 7. Избиране на членове от УС, които да могат да оперират със сметката
на ЕС; 8. Преизбиране на членове на УС и избиране на председател; 9. Разглеждане на
подадена жалба за възстановяване на средства за ремонт на тераса; 10. Предлагане на
решение за покриване и остъкляване на откритите тераси с цел спиране на течове към
съседи; 11. Изграждане на допълнителен пясъчник, поставяне на чадъри и разширяване на
детската площадка; 12. Даване на съгласие собствениците на автомобили да откриват за своя
сметка партиди за зареждане на електромобили. Върху поканата има положен подпис от
„Председател на УС“. Изготвен е и протокол за поставяне на поканата за общото събрание,
4
от който е видно, че на 01.11.2022 г. в 15.30 часа на входните врати на блок № 201 входове
А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К, и блок № 200, входове А, Б, В и Г били залепени покани за
свикване на общо събрание, което да се проведе на 09.11.2022 г. от 18:00 ч. Върху протокола
за поставяне на поканата има положени подписи на „Председател на управителния съвет“ и
на живущи в „404Б“ и бл. 200, ап. 701, вх. А.
Като доказателство по делото е приет и протокол от проведено на 09.11.2022 г. общо
събрание на собствениците на жилища и обекти в жилищна сграда в режим на Етажна
собственост, находяща се в гр. С., кв. "М.Л. - Изток", комплекс "Г.Р.", състоящ се от блок
200, вх. А, Б, В, Г, и блок 201, вх. А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К. В протокола е отбелязано, че
заседанието е проведено с начален час в 18:00 часа. Удостоверено е, че в 18:00 часа не е бил
налице необходимият кворум, поради което събранието е било отложено с един час и в
19:00 часа е започнало, тъй като са се явили лично и чрез представители на собственици,
които притежават 44.71% ид.ч. от общите части на етажната собственост.
Видно от протокола по т. 4 от дневния ред е взето решение с мнозинство от 37,09%
ценообразуването на таксите за управление и поддръжка да бъде на база квадратура на
имотите с включени идеални части и цената да бъде 94 стотинки на квадратен метър
застроена площ на имота, като покрив терасите се изключват от ценообразуването, а фонд
„Ремонт и обновление“ да остане по досегашния начин на брой обект и да възлиза на 8 лв.
на месец.
По т. 9 от дневния ред е взето решение с мнозинство от 43.11 % от ид.ч. разходите за
ремонт на терасата да бъдат покрити от собственика на Л603, а не от фонд „Ремонт и
обновление“.
По т. 10 от дневния ред е взето решение с мнозинство от 44.71 % от ид.ч.
собствениците на покрив тераси при наличието на компрометирана изолация да имат право
да покриват терасата с конструкции, които да са в цвета на фасадата по RAL, да бъдат
еднотипни и предварително да бъдат одобрени проектите от УС.
Като доказателства по делото са приети съобщение и протокол по смисъла на чл. 16,
ал. 7 от ЗУЕС от 16.11.2022 г., подписани от членовете на управителния съвет на етажната
собственост, в което съобщение е посочено, че е изготвен протоколът от проведеното на
09.11.2022 г. общо събрание. Изрично е отбелязано, че на 16.11.2022 г. в 11 ч. съобщението
е поставено на информационното табло във входовете на сгради с административни адреси:
гр. С., квартал „М.Л.“, блокове 200 и 201, комплекс „Г.Р.“.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
За да бъде допустим искът по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, освен наличието на всички
изискуеми абсолютни процесуални предпоставки за допустимост на един иск, следва да е
предявен от лице, притежаващо самостоятелен обект в сградата ЕС и в тридесетдневния
преклузивен срок съгласно чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС (изм. ДВ. бл. 57/26.07.2011 г., бр. 26 от 2016
г. – редакция действаща към датата на приемане на обжалваните решения на ОС на ЕС),
5
който започва да тече от оповестяването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.
Съгласно чл. 16, ал. 7 ЗУЕС (изм. ДВ. бл. 57/26.07.2011 г., бр. 26 от 2016г.) председателят на
управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок от провеждане на ОС на ЕС поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола,
като за поставянето на съобщението се съставя протокол от председателя на УС
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и
мястото на поставяне на съобщението. В цитираната разпоредба е предвидено, че копие от
протокола в случаите по чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС се изпраща на посочената електронна поща, а
когато лицето по чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС не е посочило електронна поща, на която да му бъде
изпратено копие от протокола, то се смята за уведомено с поставянето на съобщението.
В разглеждания случай по делото са представени доказателства – съобщение и
протокол по смисъла на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС от 16.11.2022 г., подписани от членовете на
управителния съвет на етажната собственост, в което е посочено, че е изготвен протоколът
от проведеното на 09.11.2022 г. общо събрание. Изрично е отбелязано, че съобщението е
поставено на информационното табло във входовете на сгради с административни адреси:
гр. С., квартал „М.Л.“, блокове 200 и 201, комплекс „Г.Р.“. По отношение на ищеца не се
твърди, а и липсват доказателства да се приеме, че следва да намери приложение хипотезата
на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС досежно начина на връчване на протокола от общото събрание,
поради което следва да се приеме, че именно от 16.11.2022 г. за Б. Р. С., представлявана от
законния й представител Д. П. К., е започнал да тече и предвиденият в чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС
преклузивин срок за обжалване на процесните решения на ОС на ЕС. В случая исковата
молба е подадена на 01.12.2022 г., поради което предявеният конститутивен иск се явява в
рамките на преклузивния 30-дневен срок съгласно чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Налице е и другата предвидена в чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС предпоставка за допустимост
на иска, а именно да е предявен от някой от собствениците в етажната собственост – в
случая от Б. Р. С., представлявана от законния й представител Д. П. К., която притежава
право на собственост върху самостоятелен обект в Етажната собственост, а именно:
Апартамент № Л603, находящ се в гр. С., кв. "М.Л. - Изток", жилищен комплекс "Г.Р.", бл.
200, вх. "Г", ет. 6.
С оглед всичко изложено съдът приема, че предявеният от Б. Р. С., представлявана от
законния й представител Д. П. К., иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е допустим.
По съществото на спора Софийски районен съд приема следното:
За да бъде уважен иск по чл. 40 от ЗУЕС следва да бъде установено, че обжалваните
решения на ОС на ЕС противоречат на императивни правни норми или на разпоредби,
установени с Правилник на вътрешния ред на ЕС или че решенията са взети в нарушение на
предвидените в закона или правилника процедури и правила за вземане на решения, в това
число при нарушение на правилата за свикване на ОС на ЕС, правилата за наличие на
кворум и на мнозинство при вземане на решения. С оглед исковия характер на
производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното начало,
предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, т.е. съдът е
6
обвързан само от основанията за отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС, посочени в
исковата молба или добавени по-късно по реда на отстраняване на нередовности в исковата
молба. Това е така и доколкото съдът не дължи да проверява служебно спазването на
процедурата по свикване и провеждане на общо събрание (в този смисъл са Решение №
37/20.04.2016 г. по гр. д. № 4432/2015 г. на ВКС, І г.о., Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д.
№ 5704/2013 г. на ВКС, І г.о., Определение № 165/19.02.2010 г. по гр. д. № 1461/2009 г. на
ВКС, І г.о. и др.).
На първо място, с исковата молба ищецът е релевирал като възражение, че решението
по т. 4 от дневния ред по протокола от 09.11.2022 г. на Общото събрание е
незаконосъобразно, тъй като е взето в противоречие със ЗУЕС, където е указано как се
разпределят разходите за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост и за фонд „Ремонт и обновяване“.
Съгласно чл. 50, ал. 1 ЗУЕС, Общото събрание на собствениците или на сдружението
създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване", а в разпоредбата на чл. 50, ал. 2 ЗУЕС е
регламентирано, че средствата във фонда се набират от: 1. ежемесечни вноски от
собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните
части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата за страната; 2. други източници. Посочените
разпоредби имат императивен характер, тъй като са установени в обществен интерес – в
този смисъл са Решение № 60181 от 20.10.2021 г. по гр. д. № 86/2021 г. на IV г. о. на ВКС,
Определение № 1097 от 17.11.2011 г. по гр. д. № 630/2011 г., I г. о. на ВКС, Определение №
478 от 22.12.2015 г. по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о. на ВКС.
Съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването
на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания
от тях дял в общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици,
ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходите са такива за управление и
поддържане на общите части е посочено в § 1, т. 11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за
електрическа енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и
други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата т.
нар. "консумативни разноски", разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на
дейности по поддържане на общите части. Изобщо дейността по "Поддържане на общите
части" е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние
(§ 1, т. 13 от ДР ЗУЕС).
Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и
императивна. Извод в тази насока може да се направи и от тълкуването на чл. 11, т. 5 ЗУЕС,
в която разпоредба е посочено, че правомощие на Общото събрание е определяне размера,
но не и начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите
7
части. Последният е разписан изрично в закона - поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на
който живеят. Настоящият съдебен състав споделя установената съдебна практика (Решение
№ 313/07.04.2020 г. по гр. д. № 1332/2019 г., I V ГО на ВКС, Определение № 130/17.07.2020
г. по ч. гр. д. № 1770/2020 г., I I ГО на ВКС, Решение № 60181/20.10.2021 г. по гр. д. №
86/2021 г., IV ГО на ВКС, Решение № 93/06.10.2022 Г. по гр. д. НОМЕР5/2022 г., I ГО на
ВКС и др.), която приема, че нормите на чл. 51 ЗУЕС не предпоставят възможност за
тълкуване, те са ясни и императивни.
В случая решението по т. 4 от дневния ред по протокола от 09.11.2022 г. на Общото
събрание е взето в противоречие с установените императивни правни норми на чл. 50, ал. 2
ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, тъй като: 1/ разходите за фонд "Ремонт и обновяване" не са
определени съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на
етажната собственост; 2/ разходите за управление и поддържане на общите части не са
разпределени според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, а на база
квадратура на имотите с включени идеални части, т.е. са определени по начин, който
противоречи на закона, защото в нормата на чл. 51 ЗУЕС не е предвидена възможност,
консумативните разноски да се определят на база квадратурата на имотите с включени
идеални части. Както се изясни, разпоредбите на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС
са императивни, тъй като определят начина на разпределение на разходите за фонд "Ремонт
и обновяване" и консумативните разходи, поради което не могат да бъдат дерогирани от
Общото събрание – в този смисъл е Решение № 313/07.04.2020 г. по гр. д. № 1332/2019 г., IV
ГО на ВКС. Предвид изложеното, напълно неоснователни са доводите на ответниците, чрез
процесуалния им представител, че разпределението на таксите било законосъобразно.
С оглед изложеното, взетото решение по т. 4 от дневния ред е в противоречие с
императивните норми на чл. 50, ал. 2 ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, поради което се явява
незаконосъобразно и подлежи на отмяна.
На следващо място, с исковата молба ищецът е релевирал като възражение, че
решението по т. 9 от дневния ред по протокола от 09.11.2022 г. на Общото събрание е
незаконосъобразно, тъй като всички собственици заплащат такса за фонд "Ремонт и
обновяване", поради което ремонтът на терасата следвало да бъде извършен за сметка на
фонда.
Съобразно разпоредбите на чл. 48, ал. 6 и ал. 7 ЗУЕС, всеки етажен собственик може
да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части
на сградата без решение на общото събрание, разходите за които му се дължат от останалите
етажни собственици, като или му се възстановяват с решение на общото събрание, или се
прихващат от дължимите от него вноски за управление и поддържане на общите части. От
разпоредбите на чл. 41 ЗС и чл. 48, ал. 6 ЗУЕС несъмнено следва изводът, че ако собственик
е направил разходи за общите части на сградата без решение на общото събрание,
останалите собственици са длъжни да участват в тях, само ако тези разходи представляват
необходими разноски, като при липса на взето решение от ОС на ЕС за възстановяване на
8
сумата направилият разходи етажен собственик има право да ги претендира от останалите
по съдебен ред.
От специалната уредба в ЗУЕС следват две възможности възстановяване на
разходите на етажен собственик, извършил ремонт на общи части на сградата със собствени
средства.
Първата възможност е по реда на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС, възстановяване или прихващане
от дължимите от етажния собственик, извършил ремонта, вноски по чл. 50 ЗУЕС. Тази
възможност с оглед императивната разпоредба на ЗУЕС е възможна само при взето решение
на ОС на ЕС. При липса на взето решение на ОС на ЕС – т.е. при невъзможност за
извънсъдебно уреждане на отношенията с взето решение от ОС на ЕС, намира приложение
чл. 48, ал. 7 ЗУЕС.
Според чл. 48, ал. 7 ЗУЕС, ако разходите, извършени от собственик, не бъдат
възстановени по реда на ал. 6, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.
Касае се до специална хипотеза на чл. 61 ЗЗД. Искът, който етажният собственик, извършил
ремонта, може да предяви е именно иск във връзка с водене на чужда работа без
пълномощие. Тази възможност е израз на принципът, че, както необходимите, така и
полезните разноски са за сметка на собствениците на сградата. Принципът е участието на
всеки собственик на обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно с дела
му в общите части. Ролята на решението на общото събрание за необходимостта да се
извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки собственик на обект в
етажната собственост да поеме съответната на дела му част от задължението – виж Решение
№ 85 от 24.06.2014 г. по гр. д. № 1157/2014 г. на ВКС.
В чл. 48, ал. 7 ЗУЕС изрично е посочено кой следва да отговоря за разходите на
етажен собственик, извършил ремонт на общи части на сградата със собствени средства –
"останалите собственици". Общото събрание на собствениците създава и поддържа фонд
„Ремонт и обновяване“, както и определя ежемесечни вноски от собствениците въз основа
на решение на ОС – чл. 50, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС. Ремонт, основно обновяване, реконструкция
и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се
извършва по решение на общото събрание на собствениците – чл. 48, ал. 1 ЗУЕС. При липса
на решение на ОС на ЕС с извършване на ремонт със собствени средства от един от
собствениците на сградата се обогатяват останалите съсобственици в сградата.
На следващо място, с определението по чл. 140, ал. 3 вр. ал. 1 ГПК настоящият
съдебен състав изрично е указал на ищеца, че с оглед правилата за разпределение на
доказателствената тежест (чл. 154, ал. 1 ГПК) следва да докаже по делото пълно и главно
основанията, поради които счита, че решенията по т. 4, т. 9 и т. 10 от дневния ред, отразени
в протокол от 09.11.2022 г. на Общото събрание, следва да бъдат отменени като
незаконосъобразни. Въпреки надлежно разпределената доказателствена тежест ищецът не е
доказал, нито е релевирал доказателствени искания относно твърдението, че решението по т.
9 от дневния ред, отразено в протокол от 09.11.2022 г. на Общо събрание, е
незаконосъобразно на посоченото основание, респ., че процесната тераса представлява обща
9
част на сградата, като в представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти НОМЕР, том I, рег. № ***, дело № НОМЕР г. изрично е отразено, че
ищецът е придобил право на собственост както върху апартамент № Л603 със застроена
площ от 70,24 кв.м., така и върху покрив тераса със застроена площ от 60,57 кв.м., т.е. с
обща застроена площ на апартамента с включена тераса 130,81 кв.м. Само за пълнота следва
да се отбележи, че единствено представената таблица за площообразуване не доказва в
условията на пълно и главно доказване, че процесната тераса представлява обща част.
Ето защо, при липсата на доказателства, че решението по т. 9 е незаконосъобразно на
посоченото основание, респ., че терасата представлява обща част, и при приложение на
неблагоприятните последици от правилата за разпределение на доказателствената тежест,
следва да се приеме, че предявеният иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на взетото Решение по т.
9 от дневния ред, отразено в протокола от 09.11.2022 г. на Общото събрание, е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
На следващо място, с исковата молба ищецът е релевирал възражение, че решението
по т. 10 от дневния ред по протокола от 09.11.2022 г. на Общото събрание е
незаконосъобразно, тъй като в разпоредбата на чл. 177, ал. 1 ЗУТ подробно били
регламентирани случаите, в които не се изисквало одобрен инвестиционен проект, от което
следвало, че за да се покриват терасите с конструкция се изисквало одобрен проект по
съответния ред, а не одобрение от УС на ЕС.
В случая на първо място следва да се отбележи, че в посочената от ищеца в исковата
молба разпоредба на чл. 177, ал. 1 ЗУТ не са регламентирани случаите, в които не се изисква
одобрен инвестиционен проект за издаване на разрешение за строеж. Съгласно чл. 177, ал. 1
от ЗУТ, след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато те
са необходими, възложителят подава заявление пред органа по ал. 2 или 3 за въвеждането на
обекта в експлоатация, като представя окончателния доклад по чл. 168, ал. 6, договорите с
експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата
инфраструктура, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова
сграда и посочва идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в
експлоатация. За строежите по чл. 32, ал. 1, т. 1, букви "б" и "ж" от Закона за кадастъра и
имотния регистър, които създават зони на ограничения, възложителят представя
удостоверение от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, че са нанесени в
специализираните карти и регистри по чл. 32 от Закона за кадастъра и имотния регистър. В
случаите по чл. 151, ал. 1, т. 10 след монтирането на инсталациите регистрирането им се
извършва пред органите за технически надзор. Специален режим за въвеждане в
експлоатация е предвиден за строежи от първа, втора и трета категория. Те се въвеждат в
експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на ДНСК, при
условия и ред, определени в наредба на министъра на регионалното развитие и
благоустройството (чл. 177, ал. 2 от ЗУТ). Удостоверението за въвеждане в експлоатация е
документът, с който се въвеждат в експлоатация строежи от четвърта и пета категория. То се
издава от органа, издал съответното разрешение за строеж – обичайно това е кметът на
10
общината или оправомощено от него лице (главния архитект на общината). Не подлежат на
въвеждане в експлоатация строежите от шеста категория и обектите по чл. 147а (чл. 178, ал.
2 от ЗУТ). Разрешението за ползване е завършващият акт на всяко строителство и то
удостоверява, че обектът е годен да бъде въведен в експлоатация, т. е. за обитаване. При
издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с: установените
права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда, дали сградата е
строена с одобрени проекти или без одобрени проекти, съответствието между фактическото
изпълнение и одобрените проекти. Не може да бъде издадено разрешение за ползване при
несъответствие между изпълненото строителство и одобрени проекти.
Съгласно разпоредбата на чл. 147, ал. 1 ЗУТ, не се изисква одобряване на
инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за:
- постройките на допълващото застрояване, с изключение на постройките,
предназначени за производство, обществено обслужване или търговия и постройките по чл.
151, ал. 1;
- монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с
повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция
"Инспекция за държавен технически надзор";
- реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти –
частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови
стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното
пространство;
- басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
- подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата
им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- строежите по чл. 50, т. 1 и т. 2, буква "в";
- плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60
м до 2,20 м, с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9;
- строежите по чл. 55;
- монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия
и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1
МW включително към съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и
фасадните им конструкции и в прилежащите им поземлени имоти; за монтаж на
инсталациите върху съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и
фасадните им конструкции, разположени извън урбанизираните територии, не се изисква
изработване и одобряване на подробен устройствен план;
- изграждане на енергиен обект по чл. 25а, ал. 1 от Закона за енергията от
възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 5 МW;
- изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни
11
съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
- изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни
съобщителни мрежи от регулационната линия на имота, в който се изгражда, до входната
точка на мрежата в сградата;
- оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително, без съпътстващи
производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.
В частност, въпреки надлежно разпределената доказателствена тежест ищецът не е
доказал, нито е релевирал доказателствени искания относно твърдението, че решението по т.
10 от дневния ред по протокола от 09.11.2022 г. на Общото събрание е незаконосъобразно
на посоченото основание. Ето защо, при приложение на неблагоприятните последици от
правилата за разпределение на доказателствената тежест, следва да се приеме, че
предявеният иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на взетото Решение по т. 10 от дневния ред,
отразено в протокола от 09.11.2022 г. на Общото събрание, е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
По разноските:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, право на разноски
възниква за всяка от страните, съобразно уважената, съответно отхвърлената част от
исковата претенция.
Ищецът претендира и представя надлежни доказателства за извършени разноски,
както следва: 80 лв. за държавна такса (таксите за банков превод не представляват разноски
по смисъла на ГПК), както и 500 лв. за адвокатско възнаграждение. Т.е. общият размер на
сторените от ищеца разноски възлиза на 580 лв. От така определения общ размер на
разноските, съразмерно с уважената част от иска, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца
му се следват 193,33 лв.
Ответната страна доказва извършени разноски в размер на сумата 1000 лева –
заплатено адвокатско възнаграждение съобразно представения договор за правна защита и
съдействие от 17.03.2023 г. Съразмерно с отхвърлената част от иска, на основание чл. 78, ал.
4 ГПК, на ответната страна следва да бъде присъдена сумата в размер на 666,66 лв.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от Б. Р. С., ЕГН **********, представлявана от законния й
представител Д. П. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. С., бул. „Б.“ № 53, ет. 9, ап.
91, срещу Етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр.
С., кв. „М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“, управлявана от „Комплекс мениджър“
ООД, чрез Я.Н.С., иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, решението по т. 4 от дневния
ред, отразено в протокол от 09.11.2022 г. на Общо събрание на собствениците на
индивидуални обекти в жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр.
12
С., кв. „М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. Р. С., ЕГН **********, представлявана от законния й
представител Д. П. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. С., бул. „Б.“ № 53, ет. 9, ап.
91, срещу Етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр.
С., кв. „М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“, управлявана от „Комплекс мениджър“
ООД, чрез Я.Н.С., иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, за отмяна на решенията по т. 9
и т. 10 от дневния ред, отразени в протокол от 09.11.2022 г. на Общо събрание на
собствениците на индивидуални обекти в жилищна сграда в режим на Етажна собственост,
находяща се в гр. С., кв. „М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“.
ОСЪЖДА Етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост,
находяща се в гр. С., кв. „М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“, управлявана от
„Комплекс мениджър“ ООД, чрез Я.Н.С., да заплатят на Б. Р. С., ЕГН **********,
представлявана от законния й представител Д. П. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр.
С., бул. „Б.“ № 53, ет. 9, ап. 91, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 193,33 лв. -
разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение за производството пред СРС,
съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА Б. Р. С., ЕГН **********, представлявана от законния й представител Д.
П. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. С., бул. „Б.“ № 53, ет. 9, ап. 91, да заплати на
Етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. С., кв.
„М.Л. – Изток”, жилищен комплекс „Г.Р.“, управлявана от „Комплекс мениджър“ ООД, чрез
Я.Н.С., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 666,66 лв. – разноски за адвокатско
възнаграждение за производството пред СРС, съразмерно с отхвърлената част от иска.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13