№ 21870
гр. София, 19.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 142 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА Гражданско дело №
20231110109509 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба, депозирана от
От П. В. П., с адрес гр. София, ж.к. „... ,„ бл. 423, вх. Б, ет. 6, ап. 41, чрез
адвокат при САК Е. Д........., с посочен съдебен адрес гр. София, ж. к. ..." 5,
бл.512,вх. В, ет. 5, ап.82, тел. за връзка:.............. против „........" ЕООД, ЕИК
........., със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, Район Северен, ул.
„......" № 36
В исковата молба се твърди, че на 01.10.2018г. ищецът е сключил
предварителен договор с „.... " ЕООД за покупко продажба и строителство, с
който ответникът се задължи да изгради, завърши и прехвърли собствеността
върху следните недвижими имоти- Апартамент №Б-29, с площ 54,74 кв.м, с
идентификатор 68134.2824.3566.1.29, заедно с приспадащите се 0,522 И.Ч. от
общите части на сградата, равняваща се на 9,19 КВ.М., ведно с мазе № 15, с
площ 2,45 КВ.М, заедно с идеалните части от правото на строеж върху
мястото, в което е построена сградата, съставляващо по документ за
собственост УПИ VI- 680, находящ се в гр. София, ................, с идентификатор
68134.2824.3566.1.85, находящ се в гр. София, ............, сграда 1, с площ 19,96
кв.м, заедно с приспадащите се 0,213 И.Ч. от общите части на сградата,
равняваща се на 3,75 КВ.М., заедно с идеалните части от правото на строеж
върху мястото, в което е построена сградата, съставляващо по документ за
собственост УПИ VI- 680 за сумата от 40 540.00 евро, от която 29871.00 евро
за ап. №Б-29 и 10 669.00 евро за гараж № 11.
Твърди се, че поради не извършени СМР от извършителя, не е получен
Акт 16 за разрешение за ползване на сградата, като срокът за изпълнение от
страна на изпълнителя бил до 30.08.2019г., съгласно чл. 4 от договора.Твърди
се, че до крайният срок на договора -30.08.2019г., изпълнителят не е извършил
договореното, а именно: окончателно завършване на цялата сграда, съгласно
изискванията на ЗУТ, до получаване на разрешение за експлоатация от ДПК.
Изпълнителят поради не извършени СМР и не получен Акт 16 за разрешение
за ползване на сградата не е прехвърлил собствеността върху недвижимите
1
имоти Апартамент №Б-29 и Гараж №11 на ищеца.Твърди се, че описаните по-
горе задълженията на ответника не са изпълнени и към настоящия момент, т.е
повече от три години след крайния срок за изпълнение.
Посочва се в молбата, че на 12.01.2021г. с „.... " ЕООД се подписл анекс
относно апортиране на имота, а на 30.09.2021г. бил сключен с „.... " ЕООД и с
„........" ЕООД и споразумение относно апортирането, въпреки просрочието на
изпълнение на договора от страна на изпълнителя. Със споразумението „........"
ЕООД замества „.... " ЕООД като страна по предварителния договор.
Твърди се изправност на ищеца по силата на постигнатите
договорености, като купувачът възложител изплащал коректно определените в
договора вноски, но въпреки апорта, забавата на изпълнението не е
отстранена. Към настоящия момент ответникът не е изпълнил задължението
си по чл. 1.3 окончателно да завърши цялата сграда, съгласно изискванията на
ЗУТ, получаване на разрешение за експлоатация от Държавна приемателна
комисия «Акт 16». Няма определена дата за сключване на окончателен
договор за покупко продажба на имотите и такъв до настоящия момент не е
сключен, поради което ответникът дължи неустойка за обезпечение на
задължението.
Твърди се от ищеца , че на 05.09.2022ге изпратил до „...." ЕООД и до
„........" ЕООД и двете с едно и също седалище и един и същ управител,
предложение за компенсация за неизпълненото в срок по чл. 1.3 от договора,
както и покана за постигане на извън съдебно споразумение за изплащане на
недвижимия имот при намалена цена, като след изплащането да бъде
сключена окончателна сдЕ. за покупко продажба на недвижимия имот,
подробно описан в раздел първи на предварителния договор.Като на
07.09.2022г. ответникът е получил поканата, но обратен отговор няма.
При изложените твърдения ищецът претендира правото си на неустойка,
определена в предварителния договор от 01.10.2018г., поради виновно
неизпълнение на договорно задължение и виновното поведение на ответника,
а именно: Липса на окончателно завършване на цялата сграда, съгласно
изискванията на ЗУТ, до получаване на разрешение за експлоатация от ДПК,
не получен «Акт 16» за разрешение за ползване на сградата и не прехвърляне
собствеността върху недвижимите имоти Апартамент N25-29 и Гараж №11 до
определения краен срок - 30.08.2019г.
При изложеното ищецът претендира осъждане на „........" ЕООД, със
седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, Район Северен, ул. „......" № 36,
поради липса на окончателно завършване на цялата сграда, съгласно
изискванията на ЗУТ, до получаване на разрешение за експлоатация от ДПК
«Акт 16» и поради не прехвърляне собствеността върху недвижимите имоти
Апартамент №Б-29 и Гараж №11 до определения краен срок - 30.08.2019г. да
заплати като неустойка на основание чл. 13.4 от предварителния договор за
покупко продажба на недвижимите имоти , сумата в размер на 3 970.00 лева/
три хиляди деветстотин и седемдесет лева/, за неизвършени в срок дейности,
2
определени с предварителен договор от 01.10.2018г. за покупко продажба и
строителство на недвижими имоти- Апартамент №Б-29 и Гараж №11, ведно
със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба 22.02.2023г. до
окончателното изплащане на сумата.
Прави доказателствени искания за приемане, като писмени
доказателства предствените писмени документи . Претендира разноски.
С разпореждане № 48056/30.03.2024г. съдията докладчик след като е
извършил проверка за редовност на постъпилата поправена исковата молба и
допустимост на предявените с нея искове, в съответствие с чл.131 от ГПК е
постановил препис от исковата молба и доказателствата към нея да се
изпратят на ответника, с указание, че в едномесечен срок може да подаде
писмен отговор, отговарящ на изискванията на чл.131, ал.2 от ГПК.
Изпратеното съобщение до дружеството ответник е връчено на 10.05.2024
г. на адвокат.
Видно от материалите по делото в указания на ответника едномесечен
срок е депозиран отговор по заявената искова молба, подаден от ответното
дружество. В същия се посочва, че исковата молба е допустима но
неоснователна, като се оспорва както основанието въз основа на което се
претендират сумите така и техния размер.
Излага становище, че ответното дружество ........ ЕООД е изпълнило
задълженията си по предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 01.10.2018 г., анекс №1 от 12.01,2021 г. и споразумение от
30.09.2021 г., поради което не дължи неустойка за забавено изпълнение.
Счита, че част от описаните в исковата молба факти и обстоятелства не
отговарят на действителното положение между страните, а именно:
Продавачът е посочил конкретен срок за въвеждане в експлоатация на
сградата, но настъпването на това събитие не е изцяло в неговата
компетентност. Посочва се, че към датата на сключване на последното
споразумение с ищеца - 30.09.2021 г., строителните дейности вече са
завършени от инвеститора .... ЕООД, ЕИК ЕИК115814372 и съответно на
01.07.2020 г. са съставени и подписани Акт образец 15 за УПИ V-680 и УПИ
VI-680 (доказателство № 1). В този смисъл, ответното дружество (чрез
действията на инвеститора .... ЕООД) е изпълнило задължението си да
построи сградата, след което са продължени процедурите по присъединяване
на сградата към ЧЕЗ АД, Софийска вода АД и Топлофикация София АД, но
поради обективни причини същите са забавени.
Посочени са като, обективните причини две групи:
- За процесната сграда, находяща се в гр.София, бул.Сливница №8, в УПИ V-
680 и У ПИ VI-680, кв.2, мест. Бул .Сливница, от СО-район Връбница са
издадени Разрешение за строеж № 468 и № 469 от 03.07.2006 г. (доказателство
№2). Строителните дейности до степен на завършеност „груб строеж“ са
завършени до 24.08.2009 г. и е издаден Акт образец 14 за приемане на
3
конструкцията (доказателство №3). В периода 2010-2017 г. работата по
сградата е спряна, и е възстановена в началото на 2018 г., видно от
приложения Акт обр.11 за продължаване на строителството от 09.01.2018 г.
(доказателство №4).
Посочва се, че след възобновяване на строителството е възникнала
необходимостта да се актуализират параметрите на предварителните договори
с доставчиците на електроенергия, топлозахранване, водоснабдяване и
канализация, както и процедурите по съгласуване на проектите със СО-НАГ.
Отделните етапи на тези дейности са посочени подробно в писмения отговор в
т.2.2.
Като след издаването на Акт 15 за установяване годността за приемане
на строежа (доказателство №8), на 09.05.2023 г. е получено уведомително
писмо, че процедурата е приключила и следва да се представят документи за
въвеждане в експлоатация на обекта и документи за стойността на обекта с
оглед изкупуването му от ЕРМ Запад АД (доказателство №9).Твърди се, че
към настоящия момент в ход е процедура по назначаване на държавна
приемателна комисия за въвеждане в експлоатация на трафопоста.
Твърди се, че относно процедурата по изграждане на топлопровод и
топлозахранване на сградата чрез присъединяване към мрежата на
Топлофикация София ЕАД, и предвид получения отказ на 26.11.2021 г. от СО-
НАГ с издаден отговор по постъпила преписка № САГ21-БД00- 1777 за
съгласуване на проекта за присъединяване към мрежата на Топлофикация
София ЕАД, и отказ за съгласуване, и като се отчита факта на издаване на акт
обр.15 за трафопоста на сградата от 09.05.2023 г., инвеститорът предприел
стъпки за промяна начина на отопление на сградата, преминавайки към
отопление с климатизатори. С договор от 27.06.2023 г. между .... ЕООД и
Номад Архитекти ЕООД е възложена преработка по чл.154, ал.5 от ЗУТ на
част „Електро“, „Отопление и вентилация“ и ВИК. Посочено е, че
преработката на част „Отопление и вентилация“ предизвика и преработка на
проект ВИК на сградата и на външни връзки, според предоставените актуални
изходни данни от Софийска вода АД.
Ответната страна посочва, че непосредствено преди сключване на
предварителния договор от 01.10.2018 г. ответното дружество е предоставило
на ищеца всички документи, удостоверяващи собствеността на имота и
степента на завършеност на сградата, включително и строителната
документация. Впоследствие, след съставяне на Акт 15, същият е бил
уведомяван периодично за развитието на присъединителните процедури и
процедурите по въвеждане в експлоатация на сградата.
Или сключеният между страните договор от 01.10.2018 г. представлява
договор за продажба на недвижим имот в степен на завършеност „груб
строеж”, и за довършване на строителните дейности и въвеждане в
експлоатация на сградата. Страните са договорили продажната цена на
имотите да бъде заплатена на 120 вноски, в срок до 28.09.2028 г., като
4
прехвърлянето на собствеността на имота ще се осъществи след пълното
изплащане на продажната цена.
В този смисъл, според ответника изцяло неоснователно се явява
твърдението в исковата молба за неизпълнение задължението на ответното
дружество за издаване на разрешение за ползване в договорения срок, а от
друга страна, се твърди изпълнения на всички задължения на ищеца.
Издаването на разрешение за ползване на сградата зависи не само от
строителя, но и от административни органи - Столична община-НАГ, ЕРМ
Запад, Софийска вода АД, Топлофикация София ЕАД, ДНСК, и т.н.
Ответната страна се позовава на договореното в чл.5 на договора, - „
при наличие на обстоятелства, които водят до обективна невъзможност
продавачът-изпълнител да изпълни в срок дължимото, то договорения срок да
се счита продължен с толкова, колкото е необходимо за отстраняване на
последиците от тези обстоятелства“. В случая забявянето е поради забавяне на
общински, държавен и др. административен орган, поради което е настъпила
обективна невъзможност продавачът-изпълнител да спази предвидения срок.
Поради тази неопределеност и продажната цена в размер на 40 540 Евро е по-
ниска от средната пазарна цена за района към момента на сключване на
договора.
Възразява срещу твърденията на ищеца за договорена неустойка , като
се позовава на чл. 13.4. която клауза предвижда задължение за заплащане на
обезщетение, но при забава на продавача-изпълнител на строителните и
довършителните работи в срока по чл.4, но доколкото строителните и
довършителните работи са завършени на 01.07.2020 г., т.е. преди сключването
на Анекс №1 от 12.01.2021 г. и на тристранното споразумение от 30.09.2021 г.
Предвид изложените съображения в отговора е посочено, че депозирания
иск се явява неоснователен и недоказан. Направено е искане за присъждане на
разноски.
По отношение на доказателствата в отговора на първо място се иска
приемане на писмените документи за доказателства по делото. На следващо
място се иска допускане изготвянето на Съдебно-техническа експертиза,
вещото лице по която, след като се запознае с материалите по делото и с
проектната документация в офиса на ответника, да отговори на следните
въпроси: : 1/налице ли е пълна проектна документация, от която да се
установят различните етапи на строителство? 2/ налице ли е закъснение и/или
пропуски от страна на инвеститора при провеждането на процедурите по
присъединяване на сградата към външните доставчици на електрическа
енергия, отопление и вода, какви дейности са извършени до момента? 3/
установява ли се закъснение от страна на инвеститора по отношение—на—
процедурата—по—въвеждане—в—експлоатация—на на
срадата;_какви_дейности са извършени до момента, установяват ли се
евентуални пропуски в работата му?
В изпълнение на правомощията си по чл.140 от Гражданския процесуален
5
кодекс, съдът прецени, че депозираната искова молба е редовна, като
предявените с нея искове са допустими, поради което същата следва да бъде
внесена за разглеждане в открито съдебно заседание, което предвид големия
брой доказателствени искания и с оглед предстоящата съдебна ваканция
следва да бъде насрочено за месец септември.
По доказателствените искания на страните съдът намира следното:
Представените с ИМ и писмения отговoр писмени документи следва да
бъдат допуснати , като доказателства по делото.По отношение поисканата
СТЕ , съдът ще се произнесе след, като изслуша страните в о.с.з.
Правна квалификация на иска – чл. 79 ал.1 вр с чл.92 от ЗЗД , вр.с.чл.
258 ЗЗД.
По доказателствената тежест на спора и доказателствените искания,
съдът намира следното:
В доказателствена тежест на ищеца по предявения осъдителен иск е да
установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните по
спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за
изработка - с описано в исковата молба предмет и съдържание, че ищецът е
изправна страна по договора, като е изпълнил произтичащите от
съглашението задължения, респ. в негова полза е възникнало право на
договорена неустойка вида неизпълнение, което обезпечава неустоечната
клауза и размера на вземането, или/неточно изпълнение от страна договра по
вина на ответниак/ и настъпването на изискуемостта на вземането.
В доказателствена тежест на ответника е да проведе насрещно
доказване, както и да установи такива положителни факти, които да
изключват, унищожават или погасяват претендираното вземане, а при
установяване наличието на вземанията, следва да докаже, че ги е погасил.
Страните следва да бъдат напътени към процедура по медиация или
друг способ за доброволно уреждане на спора.
Предвид горното на основание чл.140, ал.1 и 3 от ГПК, Районен съд София
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА открито заседание по делото на 12.06.2025.г. от 10.00ч. за която
дата и час да се призоват страните.
СЪОБЩАВА на страните проекта за доклад по делото, съгласно
мотивната част на настоящото определение.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените ведно с
6
исковата молба и отговора документи.
Да се връчи препис от представените към първоначалната искова молба
доказателства на ответника, като УКАЗВА на същия че до датата на
съдебното заседание следва да заяви становище по приемането им към
доказателствения материал.
УКАЗВА на ищеца, че по отношение на представените към отговора
писмени доказателства следва да заяви становище до първото съдебно
заседание.
Указва на страните, следното:
В случай, че страната, която живее или замине за чужбина за повече от
един месец, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се
връчват съобщенията – съдебен адресат, ако няма пълномощник по
делото.Същото задължение имат законният представител, попечителят и
пълномощникът на страната.Когато посочените лица не посочат съдебен
адресат, всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за
връчени/чл.40 ГПК/.
Страната която отсъства повече от един месец от адреса, който е
съобщила по делото или на който веднъж й е връчено съобщение, е длъжна да
уведоми съда за новия си адрес.Същото задължение имат законният
представител, попечителят и пълномощникът на страната.При неизпълнение
на това задължение всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за
връчени./чл.41 от ГПК/.
НАПЪТВА страните по делото към процедура по медиация или друг
способ за доброволно уреждане на спора.
Препис от определението да се изпрати на страните за сведение.
Препис от постъпилия отговор да се изпрати на ищеца.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7