Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 17.06.2024г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на девети май през две хиляди
двадесет и трета година, в
състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 4303 по описа за 2021г.
на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба
на А.В.Х. с предявен против Р.Л.С. осъдителен иск за сумата 26 400лв.,
представляваща обезщетение за извършени необходими разноски в недвижим имот в
гр.София, ж.к.Люлин, бл.*****, в условията на евентуалност същата сума,
представляваща извършени подобрения в имота, ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба до изплащането.
Твърденията на ищеца са, че със Заповед №
РЛН 20-РД66-9/04.03.2020г. на кмета на Столична община бил настанен в общински
имот в гр.София, ж.к.Люлин, бл.*****, с която сключил и договор за наем. Тъй
като имотът бил в лошо състояние сключил договор за ремонт с „Харбич“ ООД,
което дружество извършило в него СМР в периода 30.03.2020г.-30.09.2020г. на
стойност 26 400лв. След ремонта му било съобщено от представители на
общината, че имотът не е общински, а собственост на ответницата. По тази
причина наемното правоотношение с общината било прекратено, а имотът напуснал и
предал на 01.03.2021г. С исковата молба претендира от ответницата, като
собственик, стойността на извършените в имота необходими разноски, съответно
подобрения, с които се е увеличила стойността му вследствие на тях.
Ответницата оспорва иска с доводи за неговата
неоснователност. Счита, че не дължи на ищеца заплащането на исковата сума, тъй
като е имал сключен договор за наем с общината-несобственик, с който е било
уговорено, че текущите и основни ремонти са за сметка на наемателя, както и с
оглед очакването да придобие имота е извършил разходите в свой, а не в чужд
интерес. Оспорва разходите да са действително извършени, както и не е знаела и
не е давала съгласие за извършване на СМР в собствения й имот. Твърди, че за
периода 04.03.2020г.-01.03.2021г. ищецът ползвал имота без правно основание,
поради което дължи заплащането на обезщетение по чл.59 ЗЗД, във връзка с което
прави възражение за прихващане.
Третото лице-помагач по чл.219,
ал.1 ГПК на страната на ответницата Столична община изразява становище за
неоснователност на иска.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и прецени доказателствата, намира следното:
От фактическа страна не е спорно,
че ответницата е собственик на апартамент № 54 в гр.София, ж.к.*****с площ
45.31 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, заедно с
припадащото се таванско помещение № 54 с площ 3.17 кв.м. и 0.932% ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж, по силата на договор за
покупко-продажба от 04.07.1997г., сключен със Столична община по реда на
ЗУЖВГМЖВ.
За имота е съставен Акт за частна
общинска собственост № 10044/09.08.2019г., като по делото не се твърди и не са
представени доказателства към тази дата общината да го е придобила чрез правна
сделка, по давност или по друг определен в закона начин.
Със Заповед № РЛН20-РД66-9/04.03.2020г.
на кмета на СО-Район Люлин ищецът е настанен в жилището на основание чл.19,
ал.1 от Наредбата за реда и условията за управление и разпореждане с общински
жилища на територията на Столична община, а въз основа на нея на 11.06.2020г.
сключен договор за наем за ползването му срещу заплащане на наемна цена.
На 30.03.2020г. ищецът сключил
договор, с който възложил на „Харбич“ ООД извършването на ремонт на жилището, а
именно монтаж и демонтаж на входна врата, интериорни врати, дограма, изграждане
на нова ел. инсталация, В и К, радиатори; цялостно изграждане на стени и тавани
с гипсокартон; изграждане на преградна стена, баня, подови настилки,
боядисване, довършителни работи-ключове, контакти, первази и оборудване на баня
и корнизи с уговорено възнаграждение от 26 400лв.
Изпълнението на възложеното
завършило на 30.09.2020г. със съставен Акт обр.19, видно от който в имота са
осъществени следните СМР-доставка и монтаж на входна врата; доставка и монтаж
на 4бр. интериорни врати; доставка и
монтаж на 4.8 кв.м. дограма; зидане на тераса; 8 кв.м. подова замазка; доставка
и монтаж на 1бр. колектор; доставка и монтаж на 2бр. радиатори; изграждане на
преградна стена, доставка и монтаж на 25 кв.м.подови настилки-ламинат; доставка
и монтаж на первази; доставка и монтаж на 9 кв.м.подови настилки-гранитогрес;
монтаж на цокли, изграждани на В и К баня; изграждане на В и К кухня; доставка
и монтаж на 4бр. водомери; изграждане на ел.инсталация; доставка и монтаж на
ел.табло; изкъртване на баня, измазване и хидро замазка; изграждане на 4бр.
куфари от гипсокартон; доставка и монтаж на плочки за баня, доставка и монтаж
на мивка и ботуш; доставка и монтаж на моноблок; доставка и монтаж на 2 бр.
смесители; доставка и монтаж на линеен сифон; изграждане на тавани от
гипсокартон; изграждане на стени от гипсокартон; шпакловка, боядисване,
изхвърляне и извозване на отпадъци, всичко на обща стойност 26.400лв. с ДДС. За сумата изпълнителят издал фактура №
492/11.01.20021г., която ищецът заплатил по банков път на части в периода
09.01.2021г.-20.01.2021г., видно от представените 4бр. вносни бележки.
Въз основа депозирано от
ответницата писмено заявление от 30.07.2020г. и след констатация, че АЧОС е бил
неправилно съставен със Заповед № СОА20-РД57-78/18.12.2020г. на кмета на СО
имотът бил отписан от актовите книги за общинска собственост. В резултат
договорът за наем на ищеца е прекратен и съставен протокол на 01.03.2021г. за
предаването на имота на служители на общината, отразяващ състоянието след
ремонта.
По делото са събрани гласни
доказателства и изготвени заключения по основна и повторна СТЕ.
В показанията си св.С.М.сочи, че помогнал
на ищеца по разчистването на апартамента, който бил в лошо състояние и имало
много боклуци. По стените имало мухъл, банята и тоалетната били неизползваеми,
изгнил и мухлясъл мокет, имало стари вещи и мебели, които изхвърлили. Била
изградена преградна стена и остъклена терасата. След ремонта жилището било
приведено в безупречен вид.
Свидетелят С.Х.е представител на
фирмата изпълнител и участвал непосредствено в ремонта. Показанията му
потвърждават посоченото от предходния свидетел, че апартаментът бил в лошо
състояние-мухъл по стените, изгнил мокет, каналите и тоалетната не работели.
Ремонта отнел около четири месеца с направа на ел.инсталация, вътрешна В и К,
отопление, дограми, смяна на вътрешни врати, входна врата, поставяне на плочки
в коридора и банята, направа на нов канал. Терасата била остъклена с образуване
на малка нова кухня и една спалня.
Вещото лице по основната СТЕ дава
заключение, че осъществените СМР представляват цялостен ремонт и са увеличили
стойността на имота с 39 600лв. Сочи, че средния месечен пазарен наем за
процесния апартамент е 365лв., а за периода 04.03.2020г.-01.03.2021г. възлиза
на сумата 4825лв.
Вещото лице по повторната СТЕ
дава заключение, че част от извършените СМР са с характер на текущ ремонт, а
други подобрения посочени в таблица /стр.148/. В резултат на подобренията стойността
на имота се е увеличила със сумата 20 000лв., в която не са включени
доставка и монтаж на движимости. При извършения оглед на място е констатирало,
че кухненското оборудване е отстранено. Сочи, че посочените в т.8 от
заключението строителни дейности са били необходими за да не се влоши
състоянието на имота, а други се отнасят до елементи, които задължително следва
да съществуват за да се ползва. В съдебно заседание посочва, че направената
преградна стена не попада в категорията текущ ремонт и с нея са подобрени
условията на живеене.
Въз основа така установеното от
фактическа страна съдът обоснова от правна следното:
Отношенията по парични претенции
за направени в чужд имот необходими разноски и подобрения са облигационни и в
основата им стои забраната за неоснователно обогатяване.
Необходимите разноски са свързани
със запазване на имота и без извършването им би погинал или състоянието му би
се влошило съществено. Подобренията са полезни разноски, изразяващи се във
вложени труд, средства и материали, в резултат на които се е увеличила
стойността на имота.
Съгласно ТР № 85/1968г., ОСГК на
ВС, държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него не се
ползва от разпоредбите на чл.71 и чл.72 ЗС. Неговите отношения със собственика
се уреждат в съответствие с договора между тях, а при липса на договор
съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно
обогатяване. Лицето, което е извършило подобрения в чужд имот, без да е било
обвързано с договор към собственика на имота, когато не е владелец и не е
държател, не се ползва от разпоредбите на чл.72 и чл.74 ЗС, като в този случай отношенията
им също се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие,
съответно за неоснователно обогатяване.
В настоящия случай
ищецът е бил наемател на имота въз основа сключен със Столична община договор
за наем, което го определя като държател независимо, че правото на собственост
не принадлежи на наемодателя, а на ответницата. Договор за наем на недвижим
имот сключен с несобственик е действителен, защото поражда единствено
облигационно действие и обвързва страните по него, но е непротивопоставим на собственика.
По делото се установи, че по
възлагане на ищеца в имота са извършени в периода 30.03.2020г.-30.09.2020г. СМР,
за което заплатил сумата 26 400лв. При извършването им не е знаел, че
собственик е ответницата, съответно няма данни тя да е знаела за сключения
договор, нито за СМР. До прекратяване на договора за наем през м.03.2021г. се
стигнало след като узнала, че наемодателят Столична община неправилно актувал
имота й като частна общинска собственост с последващото му деактуване и
напускане от ищеца. Като резултат получила в своя патримониум ремонтиран
собствения си имот, разходите за което са направени от ищеца.
Тези обстоятелства сочат правно
основание на иска по чл.59, ал.1 ЗЗД. С доклада по делото съдът е дал квалификация по чл.61 ЗЗД,
но доколкото страните са изразили становище по заявените факти и спрямо тях е
разпределена доказателствената тежест, допуснатото нарушение не е съществено, като се дължи произнасяне по спорното право по същите тези факти на
правилното правно основание.
Отговорността на собственика по
чл.59, ал.1 ЗЗД за следващото се на извършилия в имота му разходи обезщетение
за подобрения е по-малката стойност измежду направените полезни разноски и
увеличената стойност на имота, а при необходими разноски в действително
направения размер, ако са налице предпоставките за тяхното присъждане.
От събраните доказателства е
видно, че при сключване на договора за наем със Столична община състоянието на имота
е било лошо и се е нуждаел от ремонт за да бъде годен за ползване по
предназначение като жилище. Ищецът е знаел за това състояние, но не е възразил
на наемодателя относно състоянието, в което му се предава. Според договора
имотът се ползва само като жилище с поето от наемателя в т.6.2 задължение да
извършва за своя сметка всички текущи и основни ремонти.
Видно от заключението на вещото
лице по повторната СТЕ, което съдът кредитира, част от извършените в имота СМР са
били неотложни, респ. такива, без които не би могъл да се ползва като жилище-направа
на подова подравнителна замазка; доставка и монтаж на разпределително табло за
централно отопление и гореща вода; изграждане на В и К в баня; изграждане на В
и К в кухня; доставка и монтаж на водомери; изграждане на ел.инсталация;
доставка и монтаж на ел.табло; доставка и монтаж на ел.смесители; доставка и
монтаж на линеен сифон; шпакловка, боядисване, изхвърляне и извозване на
отпадъци на обща стойност 5295лв.
Макар сключен с несобственик
договорът за наем е произвел облигационно действие и обвързва страните по него
ищеца и Столична община. Разпоредбата на чл.230, ал.1 ЗЗД урежда задължението
на наемодателя да предаде вещта в състояние отговарящо на ползването, за което
е наета. Според установената съдебна практика, когато наемодателят не е
изпълнил задължението си по чл.230, ал.1 ЗЗД да предаде вещта в състояние,
годно за нейното ползване по предназначение или по уговорения начин, и
наемателят е направил разходи за това, той има право на обезщетение за тези
разходи на основание чл.230, ал.2 ЗЗД /Решение № 81/18.07.2013г. по т.д. №
143/2012г. на ВКС, ІІ т.о.; Решение №
120/01.07.2009г. по т.д.№ 21/2009г. на
ВКС, ІІ т.о., Определение №
678/16.06.2015г. по гр.д.№ 1551/2015г. на ВКС, I г.о. и др./.
Съдът приема, че разходите за
дейностите в размер на 5295лв. представляват необходими разноски, без които състоянието
на имота би се влошило още повече, като същевременно с тях е приведен в годно
за ползване жилище, което е било в задължение на наемодателя по чл.230, ал.1 ЗЗД при наличието на валидно договорно правоотношение. Неизпълнението на това
задължение дава право на ищеца да търси от наемодателя обезщетение за тях по
чл.230, ал.2 ЗЗД, но не го лишава от възможността да ги претендира от
собственика. Съгласно т.11 от ППВС № 1/1979г. правилото на чл.59, ал.2 ЗЗД
намира приложение само в случаите, когато ищецът не разполага с друг иск по
отношение неоснователно обогатилия се. Възможността да се защити с иск на
известно основание /непозволено увреждане или договорно отношение/ спрямо друго
лице не отнема правото му да иска от неоснователно обогатилия се връщане на
полученото от него до размера на обедняването. Посочената възможност на
неоснователно обеднелия не може да означава, че обогатилият се е освободил от
своето задължение.
В случая, независимо от
отсъствието на договорно правоотношение между страните, сключването на договор
за наем с трето лице и без знанието и съгласието на ответницата за СМР, като
последица от направените разноски за запазване на имота се е обогатила чрез
спестяване на разходи, които по начало би понесла като собственик, за сметка на
ищеца, чието имущество е намаляло и в този смисъл обеднял при липса на правно
основание за това и друг иск срещу нея. В тази част искът по чл.59, ал.1 ЗЗД е
основателен за сумата 5 295лв., представляваща стойността на направените
необходими разноски.
В останалата част СМР, за които
заплатил 21 105лв. според събраните доказателства съставляват подобрения довели
до увеличаване стойността на имота според заключението на повторната СТЕ със
сумата от 20 000лв.
Неоснователно е възражението на
ответницата, че остъкляването на терасата и изграждането на преградна стена с
обособяването на спално помещение от съществуващата кухня с трапезария е незаконно
строителство, защото е изисквало разрешение за строеж, поради което и с
позоваване на т.6 от ППВС № 6/1974г. не подлежи на обезщетяване като
подобрение. Както е посочило вещото лице касае се вътрешно
преустройство, което не засяга конструкцията на сградата и не се натоварват
помещенията, представляващо по смисъла на §5, т.43 от ДР на ЗУТ текущ ремонт,
за който не се изисква разрешение за строеж. По силата на чл.151, ал.1, т.6 ЗУТ такова разрешение не е
необходимо и за остъкляване на лоджията /§5, т.58 от ДР на ЗУТ/, която е била приобщена
по този начин към общата застроена площ.
Неоснователно е и
възражението, че не дължи на ищеца, защото с договора за наем се съгласил да
поеме за своя сметка разходите за основни и текущи ремонти. От една страна,
извършените СМР нямат естеството на такъв ремонт /арг. от чл.231 ЗЗД/, а
съгласието като наемател да поеме разноските за подобрения трябва да е изрично,
каквото договаряне липсва. От друга страна, ответницата е трето за наемното
правоотношение лице, поради което освен, че й е непротивопоставимо, не би могла
да черпи от съдържанието му изгодни за себе си последици, тъй като резултатът
от полезните разноски е постъпил в нейния патримониум и като собственик се
ползва от него.
По правилото на чл.59,
ал.1 ЗЗД обезщетението за подобрения в чужд имот се определя от по-малката сума
между обедняването на подобрителя с разходите за тях и обогатяването на
собственика с увеличената стойност на имота. Направените от ищеца полезни разноски
възлизат на 21 105лв., а имотът
увеличил стойността си с 20 000лв., поради което дължимото от
ответницата обезщетение за подобренията е в размер на последната сума.
В обобщение искът е
основателен за сумата 25 295лв. и до този размер следва да се уважи.
Ответницата е
направила възражение за прихващане с обезщетение по чл.59 ЗЗД за ползване от
ищеца на имота без правно основание за периода 04.03.2020г.-01.03.2021г.
В този период е упражнявал
фактическа власт въз основа сключения със Столична община договор за наем, поради
което не е могла да ползва собствения си имот и да извлича ползи от него. В този
смисъл за ответницата е налице обедняване, но то няма връзка на обогатяване за
ищеца.
По сходни случаи е установена
съдебна практика на ВКС, според която при сключен договор за наем с наемодател-несобственик,
на когото наемателят заплаща наемна цена, обедняването на собственика е свързано
с обогатяването на наемодателя-несобственик, защото последният реализира
ползите от имота, като го владее или държи чрез наемателя на възмездно правно
основание. Наемателят държи имота за наемодателя си и ако извлича ползи се
обогатява на договорно основание, т.е. обедняването на собственика не е
свързано с неоснователно и без правно основание обогатяване на наемателя, тъй
като обедняването и обогатяването не произтичат от един общ или от обща група
факти. За периода на действие на договора за наем неоснователно е обогатяването
на наемодателя, който е получил наемната цена и той се явява материално
легитимиран да отговаря по чл.59 ЗЗД за ползата, от която собственикът е бил
лишен / Решение № 50290/28.03.2023г. по гр.д.№ 4537/2021г. на ВКС, IV г.о. и цитираните в него Решение № 79/07.07.2020г. по
гр.д.№ 2688/2019г. на ВКС, III г.о., Решение №
60100/14.07.2022г. по т.д.№ 165/2020г. на ВКС, I т.о./. Следователно за периода 04.03.2020г.-01.03.2021г. ответницата има
вземане за обезщетение на това правно основание от Столична община, а не от
ищеца, поради което възражението за прихващане е неоснователно.
По разноските:
С определение по делото ищецът е
освободен от заплащането на държавна такса и разноски в производството на
основание чл.83, ал.2 ГПК.
Представляван е от адвокат с
уговорено и платено възнаграждение от 2200лв., поради което и на основание
чл.78, ал.1 ГПК ответницата следва да заплати на ищеца разноски от 2107.92лв. с
оглед уважената част от иска. Този размер на възнаграждението е по-нисък от
минималния по Наредба № 1/09.07.2004г. на ВАдв.С, поради което възражението за
прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК е неоснователно.
Ответницата е направила разноски
от 2200лв. , от които на основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът дължи 92.08лв.
пропорционално на отхвърлената част.
На основание чл.78, ал.6 ГПК
ответницата следва да заплати по сметка на Софийски градски съд държавна такса
за уважения иск от 1011.80лв. и заплатено от бюджетните средства на съда
възнаграждение за вещо лице от 191.63лв. съобразно уважената част или общо
сумата 1203.43лв.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА Р.Л.С., ЕГН **********,***, офис
№ 202, да заплати на А.В.Х., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от
25 295лв. на основание чл.59, ал.1 ЗЗД, представляваща направени
необходими разноски и подобрения в недвижим имот в гр.София, ж.к.Люлин, бл.*****,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба-01.04.2021г. до
изплащането, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния
предявен размер 26 400лв.
ОСЪЖДА
Р.Л.С., ЕГН **********,
да заплати на А.В.Х., ЕГН **********, разноски по делото за платено адвокатско
възнаграждение на основание чл.78, ал.1 ГПК от 2107.92лв.
ОСЪЖДА
А.В.Х., ЕГН **********, да заплати на Р.Л.С., ЕГН **********, разноски по
делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от 92.08лв.
ОСЪЖДА
Р.Л.С., ЕГН **********,***, офис 202, да заплати по сметка на Софийски
градски съд на основание чл.78, ал.6 ГПК сумата от 1203.43лв.
Решението е постановено при
участието на трето лице-помагач на страната на ответницата Столична община,
ул.Московска № 33
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: