Решение
гр. София, 27.10.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски
съд, Гражданска колегия, І-18 състав, в публично заседание на петнадесети октомври
през две хиляди и петнадесета година в състав:
ГРАДСКИ СЪДИЯ: КРИСТИНА ФИЛИПОВА
при секретаря И.
А., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 11240 по описа за 2013 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен e иск с правно основание чл. 27 in fine вр.
чл. 33 ЗЗД.
Ищцата С.Е. П.-З. твърди, че на
19.12.2012 г. продала на ответницата своя апартамент № 135, находящ се гр. *******,
при крайна нужда и явно неизгодни условия, за сумата от 42 500 лв., а
имотът имал данъчна оценка 70 377 лв. Твърди се, че ответницата предложила
да купи имота за тази ниска цена при договорки с ищцата и съпруга й, че
ответницата ще изтегли кредит, като ипотекира имота, с част от който кредит ще
се изплатят налични вече задължения на ищцата. Страните се уговорили, че след
като се изплатят от ищцовата страна всички вноски по новия кредит, ответницата
щяла да прехвърли обратно имота. Претендира договорът да бъде унищожен, като се
обезсили и н.а. № 106 от 19.12.2012 г.
Ответницата И. З.З. оспорва иска,
като сочи, че договорът е валиден и твърденията на ищцата не са верни. Оспорва
размера на адвокатския хонорар на ищцата.
Съдът, като обсъди наведените доводи и прецени събраните по делото
доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По делото е представен н.а. № 171 от 19.12.2012 г. на Нотариус А.Л., район
СРС, от който се установява, че С.Е.П. е сключила договор за покупко-продажба с
И.З.З., на ап. № 135, находящ се гр. *******, ет.*, със застроена площ от 88,
39 кв.м., с прилежащо избено помещение № 14 и 5, 636 % ид.ч. от общите части на
сградата и правото на строеж, за цена от 42 500 лв. В нотариалният акт е
отразено, че данъчната оценка на имота е 70 377, 50 лв.
По делото е представен и предварителния договор за сключването на договора
за продажба (от 1.11.2012 г.) както и анекс към същия (от 10.12.2012 г.). В
анекса страните са предвидили, че продажната цена на недвижимия имот да бъде
заплатена от купувача на продавача по банков път за погасяване на задължения на
продавача към ЧСИ С.Я. (7654, 18 лв. и 4508, 81 лв.), към „Т.С.“ ЕАД – 3536, 20
лв. и 378, 76 лв., както и към банка „У.Б.“ за сумата от 26125, 73 и сумата от 943, 13 лв.
(общо 46683,01 лв.)
Представено е удостоверение от 23.01.2013 г. от ЧСИ С.Я., в което е
отразено, че С. П.-З. има задължения по изп.д. № 4199/11 г., към „Т.С.“ ЕАД общо
в размер на 7654, 18 лв. ведно с разноските по изпълнението.
Друго удостоверение от 21.01.2013 г. от „У.Б.“ АД установява, че ищцата
дължи по договор за кредит сума в размер на 13 336, 26 евро.
С писмо от 23.01.2013 г. „Т.С.“ ЕАД ищцата е била уведомена, че за периода
м. август 2010 г. - м. април 2011 г. дължи сума от 3508, 58 лв., а за периода
от м. май 2012 г. до м. декември 2012 г. – сума от 722, 60 лв.
Приетата по делото ССЕ е дала становище, че процесния апартамент се състои
от две спални, хол, балкон пред спалнята, с излаз и от хола, кухня с
присъединен балкон, баня с тоалетна, самостоятелна тоалетна, мокро помещение и
коридор. Всички прозорци в имота са със стара дървена дограма, с изключение на
присъединения кухненски балкон, вратите на помещенията са талашитени, налични
са панелни радиатори, липсват абсолютно всички осветителни тела, стените и
таваните на всички стаи са опушени и захабени и се нуждаят от освежителен
ремонт. Средната продажна цена на подобни жилище в района през м. декември 2012
г. е 903, 80 лв. на кв.м. Вещото лице е коригирало цената на имота с 10 %, като
е отчело реалното състояние на обекта и факта, че послужилите за сравнение
имоти са били в много добро състояние. По тази причини е дадено заключение, че
средната продажна цена на апартамента е била 36 761, 23 евро (71 898,
71 лв.).
Като свидетел е разпитан съпругът на ищцата – И. К.З., който е заявил, че
имотът бил в прилично състояние, с усвоен балкон, саниране, подът бил с дюшеме,
банята - след основен ремонт извършен година и половина преди сделката.
Свидетелят разказва, че тъй като имали проблеми с плащане на кредит, имотът бил
предмет на изпълнителни действия, които с плащане на части от задълженията от
техен роднина били отлагани във времето. Тъй като от банките отказали на З.
отпускане на нови заеми, те се свързали с ответницата (приятелка на дъщеря им),
с която се договорили да прехвърлят имота на нейно име и тя да може да изтегли
кредит като го ипотекира. След прехвърлянето на имота отношенията между
страните се влошили, трудно се осъществявала среща между тях, имало преговори
за изготвяне на допълнителни споразумения за начина на плащане от страна на З. и
пр. Такива според свидетеля не били постигнати, нищо не било подписано и от там
започнали техните проблеми. Свидетелят сочи, че съпругата му работела в БНТ за
600 лв., а неговата заплата била около 400-500 лв. Сочи също, че ищцата сега е
пенсионер по болест. Не оспорва, че ответницата е превела в тяхна полза сума от
около 43200 лв.
Свидетелката А.Л.И., приятелка на ответницата, разказва, че посетила
жилището след като ищцата го освободила и то било в окаяно състояние, неподдържано, амортизирано
и неремонтирано от около 30 г., дюшамето за нищо не ставало, дограмата била с
луфтове, затваряла се с пирон и през нея духало, в банята имало изкъртени
плочки, никъде не светело. Външната метална врата била разбита, като
домоуправителката я подпирала с едно цвете.
Представено е решение на ТЕЛК от 7.12.2012 г., в което е отразено, че
ищцата З.а има 71 % трайно намалена работоспособност, поради установено
биполярно афективно разстройство с епизод на тежка депресия без психични
симптоми. Отбелязано е, че не може да работи на същата длъжност, а именно –
редактор в БНТ.
При така очертаната фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи:
За да е основателен иска по чл. 33, ал. 1 ЗЗД следва да се установи
кумулативно наличието на две предпоставки - договорът да е сключен поради крайна нужда и то при явно неизгодни условия. Събраните
доказателства (преценени в тяхната съвкупност) могат да обосноват извода, че
ищцата е била в увредено здравословно състояние (със 71 % ТНР и предписание да не
работи на заеманата до момента длъжност), като в същото време тя е била и в
материално затруднено положение. Последното се установява от всички налични данни,
че срещу нея са били образувани изпълнителни производства за заплащане на
битови сметки и задължения по кредити. Установява се, че към момента на
сключване на процесната сделка и малко след това ищцата е дължала на различни
кредитори суми на обща стойност около 38 000 лв. От представения анекс към
предварителния договор са налице индиции, че тази сума е била и по-голяма – на
стойност от 46 683, 01 лв. Вярно е, че посоченото писмено доказателство не
доказва наличието на подобен дълг, но същото кореспондира с данните по делото,
че ищцата е имала сериозни финансови затруднения при изплащане на значителни
суми и дава основание да се предполага, че именно за това е предприела
действията за продажба на имота. Само за пълнота следва да се изтъкне, че
посоченото доказателство – анекс, е оспорено от ищцовата страна, но това
оспорване е несвоевременно, тъй като анексът е депозиран с писмения отговор, а
възраженията срещу него са обективирани не в първото по делото заседание, а
след това. Отделно от казаното, практически, сочения анекс не само не е в
противоречие с тезата на ищцата, а напротив – подкрепя същата в пълен обем, така че оспорването е и лишено от
правен интерес.
Въпреки, че от показанията на св. З. се установява, че семейството е имало
доходи от порядъка на 1000 лв. месечно, съдът намира, че при наличните
задължения ищцата е била в крайна нужда, която я е мотивирала да търси варианти
за разплащане и бързо погасяване на дълговете, още повече, че съдебното
изпълнение срещу нея е било в ход и е създавало реална опасност жилището да
бъде отнето. Следва да бъде отчетено също, че по делото са налице индиции, че
роднини на ищцата са погасявали вече нейни задължения, което също може да
обоснове заключение, че действителните размери на общия дълг на лицето са надхвърляли
размера на посочената по-горе сума от 38 000 лв.
Необходимо е да се изтъкне, че съдът кредитира показанията на св. З., при
съобразяване на нормата на чл. 172 ГПК, като отчита факта, че същият е съпруг
на ищцата. Дадените сведения от лицето обаче са последователно изложени,
логични, житейски достоверни и с оглед преките впечатления на настоящия състав
от поведението на свидетеля при разпита, следва да се приеме, че показанията са
обективни.
На следващо място съдът приема, че договорът е сключен при явно неизгодни
условия. За наличието на последните следва да се установи, че двете насрещни
престации са крайно неадекватни една
на друга и несъответствието между тях е голямо
и съществено. Безспорно се
установява, че продадения имот е бил в занемарено състояние – в тази насока
съдът кредитира напълно показанията на св. И.. Същите принципно в по-голямата
си част не се намират в противоречие и с показанията на съпруга на самата ищца
– св. З., тъй като той също изтъква, че имотът е бил с дървена дограма, дюшеме
и остъклен балкон, но св. И. е пояснила, че те са в лошо състояние. Не е налице
противоречие и относно състоянието на банята, тъй като макар св. З. да е
посочил, че същата е ремонтирана година и половина преди сделката, това не води
до еднозначния извод, че към момента на продажбата състоянието е било добро. Не
се установява имотът да е бил „саниран“, въпреки посоченото от свидетеля, тъй
като няма яснота относно това какви точно мероприятия З. приема, че са включени
в това понятие.
Отчитайки амортизираното състояние на имота, вещото лице е редуцирало
пазарните стойности на този тип жилища, като е приело, че към момента на
продажбата процесното е имало пазарна цена към 71 898, 71 лв. Продажбената
сделка е сключена за сумата от 42 500 лв., т.е. с приблизително
30 000 лв. по-малко от обичайната цена към момента. Тази сума клони към
половината от пазарната цена на имота, която се е следвала за същия към момента
на сключване на оспорената сделка. Това констатирано несъответствие съдът
приема за значително и поради това намира, че сделката за продажба на посочения
имот е сключена при явно неизгодни за продавачката условия.
Предвид казаното искът по чл. 33, ал. 1 ЗЗД се явява основателен и следва
да бъде уважен. Процесният договор следва да бъде унищожен поради сключен при
крайна нужда от ищцата и при явно неизгодни за нея условия.
Що се касае до искането на ищцата за обезсилване на процесния нотариален
акт, съдът намира, че тази претенция е напълно неоснователна, тъй като както
константно е прието в практиката на отмяна подлежат само констативните
нотариални актове, а не тези, които удостоверяват сключени сделки - Тълкувателно
решение № 3 от 29.11.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГК на ВКС.
При този изход на спора на ищцата се следват разноски. Ответницата следва
да й възстанови сумата от 300 лв. за експертиза и 69 лв. за вписване на
исковата молба. Хонорар за адвокат не следва да се присъжда, тъй като по делото
няма доказателства нито за заплащането на такъв, нито за това, че
упълномощаването е при условията на чл. 38 ЗА. Ответницата следва да заплати и
по сметка на СГС държавна такса за иска в размер на 698, 81 лв., на основание
чл. 78, ал. 6 ГПК.
Воден от горните мотиви съдът
Р Е Ш И :
УНИЩОЖАВА договор за покупко-продажба, сключен с н.а. № 106 от 19.12.2012 г., на Нотариус А.Л., район СРС, между С.Е.П. и И.З.З., относно ап. № ***,
находящ се гр. *******, ет.*, със застроена площ от 88, 39 кв.м., с прилежащо
избено помещение № 14 и 5, 636 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на
строеж, за цена от 42 500 лв., по иск с правно основание чл. 27 in fine вр. чл. 33 ЗЗД, предявен от С.Е.П.
срещу И.З.З..
ОСЪДЖА И.З.З. да заплати на С.Е.П. разноски в размер на 369 лв., на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪДЖА И.З.З. да заплати по сметка на СГС държавна такса в размер на 698,
81 лв., на основание чл. 78, ал. 6 ГПК.
Решението може да се обжалва пред САС в 2-седмичен срок от съобщението до
страните, че е изготвено.
ГРАДСКИ СЪДИЯ: