№ 18246
гр. София, 19.07.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20221110100311 по описа за 2022 година
Ищецът „Димов Дент – Амбулатория за индивидуална практика за първична помощ по
дентална медицина“ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: *********, с
управител ***********, чрез **********, със съдебен адрес: *********** е предявил срещу
ЕМ. Д. Г. с ЕГН **********, Д. ЕМ. Г. с ЕГН **********, Н. ЕМ. Г. с ЕГН ********** и
ЕМ. ЕМ. Г. с ЕГН **********, четиримата с адрес: ************** искове за следното:
Иска се съдът да осъди ЕМ. Д. Г. да заплати на ищеца сумата от 8802 лв., ведно със
законната лихва от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на
вземането; да осъди Д. ЕМ. Г. да заплати на ищеца сумата от 1760 лв., ведно със законната
лихва от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на вземането; да
осъди Н. ЕМ. Г. да заплати на ищеца сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва от датата
на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на вземането; да осъди ЕМ. ЕМ. Г. да
заплати на ищеца сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва от датата на постъпване на
исковата молба в съда до изплащане на вземането.
Ответниците са получили препис от исковата молба и приложенията ѝ и са депозирали
отговор, с който оспорват предявените искове.
На основание чл. 140, ал. 3 от ГПК делото трябва да бъде насрочено за разглеждане в
открито съдебно заседание и съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 25.10.2022г. от 13:30
часа, за която дата и час да се призоват страните.
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на
спора.
ПРИЕМА като доказателства по делото сверените копия на документи, изпратени от ищеца.
ДОПУСКА до разпит двама свидетели на ответника в режим на довеждане в първото по
1
делото открито съдебно заседание за установяване на посочените в отговора на исковата
молба обстоятелства.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца, на основание чл. 183 ГПК, най-късно в първото по делото съдебно
заседание да представи оригинала на приложените към исковата молба преводно нареждане
за кредитен превод и договор за заем, сключен между ищцовото дружество и ***********.
УКАЗВА на ищеца, че при непредставяне на оригинала на документите в посочения срок
приложеният към исковата молба препис ще бъде изключен от доказателствата по делото.
ИЗГОТВЯ следния ПРОЕКТ НА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
ПРЕДМЕТ на делото са кумулативно обективно и субективно съединени искове с правно
основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че на 20.12.2019 г. между ищеца и ответниците бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на сключения
между страните предварителен договор, ответниците в качеството им на собственици се
задължили да продадат на ищеца недвижим имот – офис 1А, състоящ се от коридор, каса,
санитарен възел, приемна, две работни помещения със застроена площ от 69,42 кв. м., при
граници: стълбище, офис 16, асансьорна шахта, улица, подход към гаражи, находящ се на
партерен етаж на кота 0.00 в жилищна сграда на ул. „Охрид“ № 49, построена в урегулиран
поземлен имот, целият по скица с площ от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен
устройствен план представлява УПИ XIV-3 от кв. 39В по плана на гр. София, м. „ГГЦ- Зона
Б-17“ при граници по скица: ул. Охрид, УПИ XV-4, УПИ XII-25, УПИ II-2, като страните
уговорили продажна цена в размер на 72 000 евро или левовата им равностойност по
фиксинга на БНБ. Ищецът твърди, че към датата на сключване на предварителния договор
ответниците притежавали право на собственост върху офис № 1, който бил образуван от
обединението на магазини № 1, № 2 и № 3, състоящ се от три работни помещения, офис с
приемна, помещение за управител, каса, баня с тоалетна и тоалетна, при граници: стълбище,
портиерна, асаньорна шахта, улица, подход към гаражи, от двете страни двор, със застроена
площ от 123,28 кв.м., построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ от 424
кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ XIV-3 от
кв. 39В по плана на гр. София, м. „ГГЦ- Зона Б-17“ при граници по скица: ул. Охрид, УПИ
XV-4, УПИ XII-25, УПИ II-2.
Отделно от това, към същата датата върху описания недвижим имот – офис № 1 имало
учредена договорна ипотека от 02.02.2011г., съгласно нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека върху недвижим имот № 37, том I, рег. № 952, дело № 27 от 2011 г. на
нотариус Маргарита Иванчева. Твърди се, че по силата на чл. 4.2. от предварителния
договор, ответниците поели задължение да разделят офис № 1 на офис № 1А и офис № 1Б,
да продадат на ищеца офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. и да предоставят архитектурните
книжа, удостоверяващи това разделяне. В изпълнение на своите договорни задължения
ищецът платил на ответниците капаро /задатък/ в размер на левовата равностойност на 7200
2
евро, предоставени му в заем от едноличния собственик на капитала – Димо Димов. В тази
връзка сочи, че на 02.01.2020 г. платил сумата от 1760 лв. по банковата сметка на
ответницата ЕМ. ЕМ. Г. в банка „ДСК“ ЕАД и 12322 лв. по банковата сметка на ответницата
Н. ЕМ. Г., за което останалите ответници дали съгласие в предварителния договор.
Остатъкът от продажната цена в размер на 64800 евро страните се уговорили, че ще бъде
заплатена със заемни средства от кредитираща ищеца банка. Твърди се, че в договора било
изрично уговорено, че ако сумата необходима за погасяване на дължимия ипотечен кредит
на ответниците за офис № 1А е по-голяма от договорената продажна цена, то ответниците се
задължават да изплатят изцяло дължимата разлика. При подписване на процесния
предварителен договор в чл. 4.3. от същия ответниците декларирали, че за имота, който са се
задължили да продадат на ищеца, не е обременен с вещни тежести, с изключение на
учредената в полза на „Юробанк България“ АД договорна ипотека.
Ответниците ЕМ. Д. Г. и ЕМ. ЕМ. Г. са се задължили да предоставят при сключване на
окончателния договор разрешение на съда за извършване на продажбата при условията на
предварителния договор по отношение на ответницата ЕМ. ЕМ. Г., тъй като същата не била
пълнолетна. Съгласно разпоредбата на чл. 4.6. от договора, при отказ на съда да разреши
продажбата ответниците са се задължили да върнат на ищеца полученото капаро в
тридневен срок. Твърди се, че предвид обстоятелството, че ответниците не изпълнили
поетите с предварителния договор задължения, срокът за сключване на окончателния
договор бил многократно удължаван с подписаните между страните общо пет анекса.
На 18.03.2020 г. бил сключен анекс № 1, с който страните постигнали съгласие да удължат
срока за сключване на окончателен договор до 29.05.2020г., а на 01.06.2020г. бил сключен
анекс № 2, с който страните констатирали, че ответниците не са предоставили всички
необходими документи съгласно чл. 4.2. от предварителния договор и са се споразумели да
сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от ответниците на всички
необходими документи или поискани от нотариуса или кредитиращата ищеца банка.
На 20.07.2020г. бил подписан анекс № 3, с който страните отново констатирали, че
ответниците не са предоставили всички необходими документи съгласно чл. 4.2. от
предварителния договор. Ответниците са се задължили в срок до 31.08.2020 г. да представят
всички необходими документи за сключването на окончателния договор. Страните се
споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от
ответниците на всички документи необходими или поискани от нотариуса или
кредитиращата банка на ищеца.
На 02.12.2020г. страните сключили анекс № 4, с който изменили чл. 1 от предварителния
договор като имотът обект на договора бил по-подробно описан, както и чл.1.2., като било
уточнено, че ответниците се легитимират като собственици на имота с архитектурен проект
за разделяне на самостоятелен обект в сграда пл. 3 парцел 14, с площ от 123,28 кв.м.,
представляващ офис № 1, образуван чрез обединение на магазини № 1, № 2 и № 3, находящо
се в гр. София, ул. ‚Охрид“ № 49/51 на офис № 1А и № 1Б. Отделно от това, бил изменен и
чл. 2.2.3 от договора, като страните се споразумели, в случай, че сумата необходима за
3
заличаване на договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт № 24, том 2, от 2011 г. в
полза на „Юробанк България“ АД и договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт №
32, том 2, от 2011 г. в полза на „Юробанк България“ АД по отношение на офис № 1А,
обособен при разделянето на офис № 1, ответниците са се задължили да изплатят дължимата
разлика на „Юробанк България“ АД 45 дни преди сключване на окончателния договор, като
при неизпълнение на това задължение същите дължат на ищеца двойния размер на
платеното капаро, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка
и непосредствена последица от неизпълнението на договора. Страните за пореден път са
отложили сключването на окончателен договор, като срокът бил удължен до 22.03.2021г.
Ответниците следвало 45 дни преди сключване на окончателния договор да предоставят
актуална схема на офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. от АГКК, удостоверение от Агенция по
вписванията за период от десет години назад, от което да е видно, че по отношение на офис
№ 1, който е образуван от обединението на магазин № 1, № 2 и № 3 и от който ще се
обособи офис № 1А, няма вещни тежести, възбрани, ограничени вещни права, вписани
договори за наем, с изключение на договорната ипотека в полза на „Юробанк България“ АД.
Следвало да представят и архитектурни книжа, удостоверяващи разделянето на офис № 1 в
офис № 1А и офис № 1Б, и разрешение от съда, за да може да се сключи окончателния
договор с ответницата ЕМ. ЕМ. Г..
На 28.04.2021 г. страните отново сключили анекс - № 5, с който удължили срока за
сключване на окончателен договор до 30.07.2021 г., тъй като ответниците отново не били
представили описаните в предварителния договор и анекса от 02.12.2020 г. документи,
необходими за сключване на окончателния договор. В анекса от 28.04.2021г. ответниците
поели задължение да предоставят актуална схема от АГКК за офис № 1А, удостоверение от
Агенция по вписванията за периода от десет години назад за липса на вещни тежести,
ипотеки, възбрани, ограничени вещни права и вписани договори за наем, данъчна оценка на
имота с отразени действителни собственици и архитектурни книжа, удостоверяващи
разделянето на офис №1 на офис № 1А и офис № 1Б.
Страните са констатирали нарушение на чл. 4.3. от предварителния договор, а именно, че
върху офис № 1, който е образуван от обединението на магазини №1, № 2 и № 3, с площ от
123,28 кв. м., има наложена възбрана на 15.03.2021 г. с акт № 111, том 4, № вх. рег. 14637, №
дв. вх. рег. № 14337 на АВ. Твърди се, че на 16.12.2020 г. „Юробанк България“ АД
подновила договорната ипотека върху офис № 1, а на 15.03.2021 г. върху офис № 1 била
наложена възбрана от ЧСИ Милен Бъзински по изп. д. № 20218380403118 в полза на
взискателя „Юробанк България“ АД. Твърди, че на 27.05.2021 г. главният архитект на р-н
Сердика издал на ответниците разрешение за строеж № 14 за преустройството на офис № 1 в
офис № 1А и офис № 1Б, а на 11.08.2021 г. от АГКК била издадена схема за самостоятелен
обект с идентификатор 68134.512.350.1.4, с адрес гр. София, ул. Охрид, № 49, ет. 0, офис 1а.
Съгласно удостоверение с изх. № 382/08.10.2021 г. „Юробанк България“ АД е заявила
съгласие за доброволна продажба на офис 1А, като е декларирала, че в 14-дневен срок от
постъпване на сумата в размер на 67 440 евро от извършване на доброволната продажба с
4
цел частично погасяване на вземане по договор за кредит за рефинансиране на жилищен
кредит и договор за потребителски кредит, както и след заплащане на дължимите такси по
заличаване на ипотеката по тарифата на банката и при нотариуса, които са за сметка на
длъжника, ще даде съгласие за частично заличаване на наложената в нейна полза ипотека.
Дължимите по т. 26 от ТТРЗЧСИ такси по изп.д. № 20218380403118 били в размер на
7057,63 лв.
Ищецът твърди, че ответниците не са внесли сумата от 2640 евро представляваща разликата
между 67440 евро – сумата посочена в удостоверението на „Юробанк България“ АД, и
остатъка от продажната цена в размер на 64800 евро, както и че не са заплатили таксите по
т. 26 от ТТРЗЧСИ по изп. д. № 20218380403118 в размер на 7057,63 лв., като по този начин
създават пречка за заличаване на вписаната възбрана. Отделно от това, ответниците не са
представили решение на съда, с което се разрешава на Е.Е. Димитрова да прехвърли
притежаваните от нея 1/8 ид.ч. от правото на собственост върху офис № 1А, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.512.350.1.4. Същите не са представили
данъчна оценка на процесния имот с погасени публични задължения на всички
съсобственици.
С оглед изложеното изразява становище, че е налице виновно неизпълнение на договорните
задължения от ответниците, поради което прави изявление за разваляне на договора. Ето
защо, моли съда да постанови решение, с което да уважи изцяло предявените искове.
Претендира направените по делото разноски и адвокатско възнаграждение.
Исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответниците ЕМ. Д. Г., Д. ЕМ. Г.,
Н. ЕМ. Г. и ЕМ. ЕМ. Г. за отговор, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпило становище по
същата чрез адв. П. ХР., адв. Роза Митова и адв. Лъчезар Перфанов.
Процесуалните представители на ответниците оспорват предявените искове като
неоснователни и недоказани. На първо място твърдят, че не е налице разваляне на договора,
тъй като това право възниквало само за изправната страна по договора. Сочат, че в исковата
молба липсват твърдения, че ищецът е изправна страна по договора, като към същата не
били представени доказателства в тази насока. В тази връзка оспорват ищецът да е бил
изправна страна по договора, като твърдят, че същият не разполагал със средства да закупи
имота, поради което ищецът нямал правен интерес от развалянето на договора. На следващо
място, оспорват изложеното в исковата молба твърдение, че ищецът е платил на
ответниците дължимия по договора задатък. Оспорват твърдението, че ответниците не са
изпълнили задълженията си по процесния договор, както и че не са заплатили разликата
между продажната цена и цената за вдигане на учредената ипотека. В тази връзка твърдят,
че на ответниците се вменява неизпълнение за изготвяне на книжа и документи, които се
издават от държавен или общински орган, върху действията на които ответниците нямат
контрол. Отделно от това, липсвали доказателства, че ищецът е поканил ответниците да му
възстановят задатъка, респ. че последните били поставени в забава. Молят съда да
постанови решение, с което да отхвърли предявените искове като неоснователни и
недоказани. Претендират направените по делото разноски, в това число и адвокатско
5
възнаграждение.
ОБЯВЯВА ЗА БЕЗСПОРНО МЕЖДУ СТРАНИТЕ, че между тях е сключен соченият в
исковата молба предварителен договор.Посоченото обстоятелство не се нуждае от
доказване.
В ТЕЖЕСТ на ищеца е да докаже:
1. наличие на действителен предварителен договор за покупко-продажба;
2. че е уговорено даването на задатък в претендирания размер в полза на ответниците-
обещатели по предварителния договор за сключване на окончателен договор за покупко-
продажба;
3. че тази сума е предадена от ищеца, съответно е получена от ответниците;
4. че ищецът е изправна страна по договора /изпълнението на своите задължения/;
5.че се е отказал от договора поради неизпълнение на задължения на ответниците-
обещатели по предварителния договор за сключване на окончателен договор за покупко-
продажба;
6. всички факти, на които основава своите искания или възражения.
В ТЕЖЕСТ на ответниците е да докажат, че са били изправна страна по договора и
съответно, че са изпълнили задълженията си по договора, както и всички факти, на които
основават своите искания или възражения. УКАЗВА на ответниците, че не сочат
доказателства за тези обстоятелства.
НАПЪТВА страните към спогодба или друг способ за уреждане на спора (включително
медиация), като им указва, че постигането на спогодба посредством взаимни отстъпки от
всяка от страните ще доведе до бързото и ефективно приключване на спора помежду им и
ще благоприятства процесуалните и извънпроцесуалните им взаимоотношения, както и че
при постигане на спогодба на основание чл. 78, ал. 9 ГПК половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца. В случай че страните постигнат съгласие за доброволно
уреждане на спора, следва да уведомят за това съда.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящото определение, на ищеца – и препис от
отговора на исковата молба и приложенията към него.
УКАЗВА НА СТРАНИТЕ, че най-късно в първото по делото открито съдебно заседание
следва да вземат становище по проекта на доклад по делото и по дадените със същия
указания.
УКАЗВА НА ИЩЕЦА, че най-късно в първото по делото открито съдебно заседание
може да оспори истинността на представените с отговора на исковата молба писмени
доказателства, както и да изрази становище, да посочи и представи доказателства във връзка
с направените от ответника в отговора на исковата молба оспорвания и
възражения.
6
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7