Р Е Ш Е Н И Е
№………./……..07.2020 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на
десети юни през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА МИТЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТА
ПАВЛОВА
ПЛАМЕН
А.
при секретар Албена Янакиева,
като разгледа докладваното от съдията Митева
въззивно търговско дело № 1537 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
подлежи на разглеждане по реда на чл. 258 и сл. ГПК
Приета е за разглеждане въззивна жалба на „АВЕСТА 92“ЕООД срещу решение
№3099/08.07.2019г., постановено по гр.д. №18110/18г. по описа на ВРС, 48 с-в, с
коeто е бил уважен иск на А.Б. и Л.Б. за връщане на равни части от общо
заплатена по два развалени предварителни договора цена за придобиване на два
апартамента в размер на 9000 евро, ведно със съответна законна лихва, както и
са били определени разноски в полза на ищците.
Въззивникът, чрез пълномощника си адв. П.(ВАК)
обосновава оплаквания за неправилно
установяване на фактите по делото поради нарушенията на правилата за преценка
на допустими доказателства. Сочи, че като продавач по предварителни договори за
два апартамента от сграда с ваканционно предназначение, водил продължителна
кореспонденция с купувача А.Б. и съпругата му Л., които внесли само начална и
частична вноски в размер на общо 10 000евро за договорените покупки на
двата имота, но не заплатили уговорените остатъци до продажната цена в
уговорения срок, изтекъл на 30.11.2013г. След като купувачите не могли да
организират финалното плащане, продавачът ги предупредил, че ще продава имотите
на други клиенти, за да възстанови платеното от приходите от окончателните
сделки. Счита, че интересът на купувачите отпаднал след развод и придобиването
на друг ваканционен имат от съпругата, като купувачите не се отзовали на
множеството покани за уреждане на приключените отношения с продавача. Сочи, че
с установеното по делото връщане на сумата от 1000евро на Л.Б. след извършено
през 2016г прехвърляне, купувачите са признали, че отношенията им с продавача
са уредени, като горницата до първоначално заплатените вноски е следвало според
уговорката да покрие понесените от продавача вреди от неизпълнението им.
Отделно счита, че съдът в нарушение на
процесуалните правила е определил предмета на делото по възраженията на
ответника за прихващане, като е отказал да разгледа насрещна претенция в
уточнен в първото заседание размер от по 5200 евро по всеки от договорите, и
неправилно съдът не е изменил доклада си като не е посочил и допълнително
обосноваване на неустойката, претендирана от ответника както по клаузите на т.
3.3.1, евентуално 3.3.2, така и по клауза по т. 3.3. Счита, че с своевременно
уточнение на възражението за прихващане е заявил за разглеждане начислени две
различни неустойки, всяка от които по 2600 евро по всеки от двата договора.
По същество управителят И.И. като законен
представител на въззивника излага доводи за добросъвестно съобразяване на
интересите на насрещните страни при продължително водени преговори по уреждане
на отношенията помежду им. В писмени бележки по същество адвокатът на
дружеството излага становище за продължителна неизправност на купувачите и
упражнено право на продавача преди 2016г да се освободи от договора, което
изключва по-късното му разваляне по инициатива на ищците. Позова се на
събраните допълнително от въззивния съд гласни и писмени доказателства, с които
се установяват действията на продавача и уговорките по компенсирането на
вредите му, понесени поради отказа на насрещната страна от довършването на
сделката, приключили с възстановяване на остатъка, приет от купувачите като единствено
дължимо плащане след разваляне на договорите. Моли обжалването решение да бъде
отменено и вместо него съдът да отхвърли изцяло претенцията на ищците, като
уважи насрещното възражение за прихващане с дължимите от неизправните купувачи
неустойки.
Упълномощеният от въззиваемите адвокат А.(ВАК)
оспорва оплакванията относно доказването на фактите по делото. Счита, че
посочената кореспонденция не съдържа каквито и да е изявления за прекратяване
на предварителни договори, а напротив явно демонстрира намерение на продавача
да продължи отношенията си с тези свои клиенти. Позовава се на правилно
приложена от съда процесуална норма, забраняваща събиране на гласни
доказателства за доказване на изявления, за които законът изисква писмена
форма. Оспорва възникване на отговорност на купувачите, като сочи, че самият
продавач е причинил невъзможността на изпълнението, като отрича въззиваемите да
са били канени за окончателна сделка в предходен момент или да са получили
писмено предупреждение за развалянето на предварителните договори. Като счита
за доказано и правилно установено отпадането на задължението им като купувачи
поради невъзможното изпълнение на договор и липсата на основание за ангажиране
на отговорността им за неустойки, пълномощникът моли да се потвърди правилното
решение, с което исковете за възстановяване на цялата остатъчна сума, получена
от продавача са били уважени.
В пледоария по същество пълномощникът на
въззивниците поддържа аргументите си за развалянето на договора поради
невъзможност за изпълнение, настъпила с разпореждането на продавача и
неоснователното позоваване на дължимост на неустойки. С доводи за липса на
убедително доказване на тезите на въззивника моли обжалваното правилно решение
да бъде потвърдено, като съответно на основателните искове за връщане на
задържани без основание суми по развалени договори.
Страните претендират насрещно за определяне
на разноски във въззивна инстанция, конкретизирани в неоспорени списъци (л. 59 и л. 61).
По предварителните въпроси и допустимостта на
производството въззивният съд се е произнесъл с определение №3587/04.10.2019г.,
като е допуснал и събирането на нови доказателства, неоснователно отказани от
първоинстанционния съд и новопосочени във въззивната жалба за обстоятелства,
узнати от страната след приключване на делото в първата инстанция.
Решението на първоинстанционния съд, съдържа
реквизитите по чл. 236 ГПК, действително е и съответства на предявени
субективно съединени искове на двама бивши съпрузи, за присъждане на заплатени
с общите им тогава семейни средства, части от сборна сума като авансова вноска
за цена по неосъществена покупка на две ваканционни жилища, договорена общо по
два предварителни договора, развалени поради виновно причинена невъзможност за
изпълнение от продавача. Между страните е безспорно липсата на разграничаване
на вноските, направени от купувачите по всеки от договорите поради общността на
сделката, поради което и приемането на самостоятелна претенция на всеки от
ищците за съответна част от една обща престация с отпаднало основание
съответства на достатъчно индивидуализирано като правопораждащ фактически
състав право на вземане. Постановеното обжалвано съдебно решение с квалификация
по чл. 55 ал.1 ЗЗД е допустимо.
Съдът,
след преценка на изложените в жалбата оплаквания и събраните в двете инстанции
доказателства, съобразно чл.269 от ГПК,
приема за установено по същество следното от фактическа и правна страна:
Няма спор по фактите на договаряне на
покупките, поради което съдът възприема установените в мотивите на първата
инстанция безспорни обстоятелства: На 18.06.2013г с два еднотипни предварителни двуезични (на
български и руски език) договора, руският гражданин А.Б. се договорил с
въззивното дружество „АВЕСТА -92” ЕООД, чрез управителя И. да закупи в
съответно изискуема нотариална форма два апартамента от новострояща се сграда в
к.к. Шкорпиловци при уговорена цена на изцяло довършени жилища по 26 000
евро за всеки от апартаментите (индивидуализиране с № 32 и 33), платима авансово, както
следва: първа вноска от по 2000евро до
24.06.2013г. и окончателен остатък от по 24 000 евро до 25.12.2013г. В
тези договори изрично е посочено, че прехвърлянето на собствеността се дължи от
продавача-строител в срок от 5 дни от изплащане на цялата цена и разноските по
нотариалното прехвърляне на имота, поети изрично от купувачите като дължими до
30.11.2013г. В чл. 3.1 и чл. 3.3. от същите договори са уредени и последиците
от забава на страните, като неустойки в размер на 0.1 % на ден, но не повече от
10 % от цената на имотите. Само в случай на продължаваща забава повече от 14
дни, страните са предвидили и право на насрещната страна да развали договора с
едностранно писмено изявление. Допълнително в чл. 3.3.1 и 3.3.2 е уговорена и
неустойка от 10 %, дължима от купувачите както при развалянето поради забавата
им, така и при необоснован техен отказ от довършване на продажбата по
нотариален ред.
Установено, е че при договарянето купувачът
се е намирал в брак с Л.Б. (сключен на 14.04.1995г.), който е била разтрогнат
на 11.11.2016г.
Безспорно е предприетото изпълнение на тези
договори от страна на купувачите, които освен начални вноски от по 2000 евро,
заплатили допълнително по банков път още 6000 евро, като общата сума, внесена
за закупуване на уговорените имоти възлиза на 10 000 евро.
Спорни са обстоятелствата по поведението на
страните след настъпване на падежа за окончателно плащане по сделката.
По делото са събрани писмени документи,
представляващи възпроизведена на хартиен носител електронна кореспонденция,
водена на руски език от електронни адреси, за които няма спор, че принадлежат
на дружеството продавач (***) и съпругът, договорил се като купувач(***). Макар
да са приети, тези доказателства не са били обсъдени от първата инстанция. Не
са били допуснати и гласните доказателства, с които липсваща част от тази
кореспонденция да бъде установена. Като съобразява частното удостоверяване (л.
41 от настоящото дело) и оповестената по общодостъпен начин помощна информация
за възможностите на техническата поддръжка (***) на предоставената от
доставчика електронна услуга, съдът намира, че е налице изключение от
правилото, забраняващо позоваване на автора на унищожените писмени изявления,
на заместващи ги свидетелски показания
за установяване на съдържанието на липсващ вече документ. Затова оплакването за
нарушаване на чл. 165 ал.1 ГПК въззивният съд намира за основателно и съответно
преценява, че изводите, изложени без съобразяване на тези доказателства не
могат да бъдат обосновани.
Това налага останалите факти по развитие на
отношенията между страните да бъдат установени самостоятелно от въззивния съд
при съвкупната преценка на допълнително
събраните показания на свидетелите и отчасти съхранено документиране на
електронните изявления.
На първо място съдът отчита, че за свидетеля
Я.Я. - служител в дружеството, не може да се изведе пряка заинтересованост от
изхода на този спор. Макар и да е в близки отношения с управителя на въззивното
дружество, показанията му са последователно и убедително депозирани и не
пораждат съмнение в достоверността на изложените факти от този свидетел.
Напротив, естеството на възприетите впечатления от съдържанието на търговската
кореспонденция налага свидетелстващият да е именно вътрешно за управлението
лице, което е имало и права да съставя документи от името на дружеството и да
ги изпраща чрез служебна електронна поща. Именно такива функции на доверен
представител е осъществявал синът на управителя, владеещ езика на основните
клиенти на търговеца (както съдът се убеди при разпита на този свидетел).
Изложеното от този свидетел поведение на договарящите се изцяло кореспондира на
първоначалната покана, отправена към купувача Б. и друг клиент, непосредствено
след изтичане на срока за последната вноска, и предложенията за приемлива
промяна на параметрите на договора през януари 2014г. със завишаване на цените,
както и предупреждението за отпадане на интереса на продавача от запазване на
сделката през май 2014г, когато е отправено ново предложение за актуализиране
на цените и предупреждение за обявяване на имотите за продажба на други клиенти
при липса на интерес от забавилите се купувачи( л. 93-96 от делото на ВРС).
Свидетелят потвърждава, че освен тези писма, е изпратил и изрично уведомление
за прекратяване на договора към края на 2015г, след като в множество телефонни
разговори по обсъждане на различни начини на довършване на продажбите,
включително и чрез посочване на други лица, заместващи купувачите, или чрез
договаряне на разсрочено плащане с план, вписан в нотариалните актове,
окончателно ново споразумение не е било постигнато. Същевременно, свидетелят
посочва, че към този момент се е появило реално търсене на този по-евтин тип имоти и това е мотивирало
продавача, дотогава водил преговори за компенсиране на липсващото изпълнение с
нови параметри, да се освободи от неизпълнените договори и да предложи отново
имотите на пазара. Свидетелят свързва „самоизчистването” на пощата именно с
повишения обем на електронната кореспонденция с рекламен характер, съдържащи
фото и видеоматериали, отправена до множество клиенти след като отношенията с
въззиваемите са били прекратени.
На второ място въззивният съд съобразява и
безспорната по съдържание разписка (която изобщо не е била обсъдена в мотивите
на обжалвания акт), съставена от Л.Б. на 7.08.2016г(л. 36 от делото на ВРС), в
която съпругата на купувача е удостоверила, че получава броени от И.И. 1000евро
като връщане на авансово плащане за двата апартамента. Показанията на свидетеля
К.С. относно обстоятелствата по това плащане са изложени като преки впечатления
на очевидец, за когото няма съмнение за заинтересованост. Свидетелят описва
среща през август 2016г. на която познатата му от по-ранни посещения като съпруга
на А. руска гражданка е получила посочената сума от управителя на дружеството,
след като е отправила останали неясни за свидетеля претенции. По отношение на
останалите впечатления на този свидетел обаче съдът констатира противоречие с
официални писмени документи. Съхраненият у него спомен като посредник при
сделки с недвижими имоти за възложения му мандат да предлага запазените до този
момент („капарирани от Л. и Л.”) два-три имота няколко месеца след описаната
среща (възпроизведена с подробности като спомен за необичайно поведение на
управителя и ясно фиксиране във времето според значимо за него събитие от личен
характер-раждане на дете) не съответства на посочените от самия въззивник
нотариални актове (л. 58 и 63 от делото на ВРС)от пролетта на същата година, с
които тези имоти вече са били прехвърлени на
нови клиенти. Според документирането на тези разпоредителни сделки,
дружеството е заменило на 24.03.2016г. апартамент №33 (в груб вид) и на 01.04.2016 апартамент
№32(със отложено задължение за въвеждането му в експлоатация) с леки автомобили
при споразумение за пазарна цена от по 18 000 лева на недвижимите имоти.
Въпреки това несъответствие,(което може да
бъде обяснено и с посоченото от свидетеля групово възлагане на множество
ангажименти за различни „свободни” имоти в сградата и продължителния
професионален ангажимент с този продавач в периода 2014 – 2017 г.), съдът не
намира основание да дискредитира изцяло показанията, поне в частта им относно
срещата през август 2016г. При съпоставката на писмения документ и гласните
доказателства се налага извод за постигнато съгласие между неизплатилите
имотите в цялост купувачи, изявено чрез съпругата Л.Б. и продавача (който към този момент според св. Я.
вече е бил отправил финалното уведомление до съпруга А.Б. за отпадане на
интереса му от довършване на продажбите с това семейство) за връщане на част от
получените за двата вече окончателно разпоредени имота суми. Не се установява
категорично обаче това съгласие да е обхванало в цялост уреждането на
последиците за насрещните страни, тъй като свидетелят ясно е чул заявен
категоричен отказ на продавача „да поеме отговорност” за по-голям размер на
плащане.
Не се събраха убедителни доказателства и за
постигнато съглашение за задържане на целия остатък от заплатените от семейство
Б. суми като компенсация за негативите, понесени от продавача поради
продължителното обвързване с прекратените вече предварителни договори.
Свидетелят не е възприел нито конкретно обсъждане на вредите на продавача, нито
ясно заявено съгласие на съпругата на купувача за определяне на получената от
нея сума като окончателен остатък от подлежащи на връщане авансово платени на
продавача суми след компенсиране на установено по общо съгласие обезщетение в
негова полза.
На трето място съдът преценява посочените от
въззивника доказателства за твърденията му за неблагоприятното развитие на
пазара в периода от първото договаряне на продажбата до сключването на сделките
с нови клиенти. Посочените в нотариалните актове от 2016г цени не могат да се
възприемат безкритично като индикатори на пазарни предложения, тъй като
насрещните престации, получени от продавача не са парични, а и заявената от
договарящите се стойности са на недовършени обекти, докато в процесния предварителен
договор е било уговаряно предаване на напълно довършени обекти. Събраното
заключение на вещо лице също не е относимо към този въпрос, тъй като вещото
лице е използвало вещен метод на остойностяване на апартаменти, за които е
приело че са довършени и въведени в експлоатация още през 2013г, но не е
изследвало пазарни аналози, за да отчете налично търсене в конкретния пазарен
момент. Себестойността на имотите, според оценката на вещото лице надхвърля
32 000лв, което е по-близко до сбора от цената и неустойката, които
дружеството – инвеститор е приело да плати на нов купувач при обратно
изкупуване на имота(договорено в случай на неизпълнено въвеждане в експлоатация
до 2017г за апартамент 32). Съпоставката на тези обстоятелства с показанията на
св. Я. за наличие на ново търсене на тези атрактивни имоти в края на 2015 и
2016г и отправените през 2014г искания за актуализиране на цената на сделката,
договаряна в предварителните договори с търговска отстъпка за авансово плащане (цена на „акция”) поражда обосновано
съмнение за привидност на уговорките за цената на новите продажби. Доказването
на действително понасяне на загуба от
разликата в пазарното търсене изразила се в намаляване на стойността на
получена престация по сделките на покритие, заместили несключената окончателна
продажба с въззивемите, не е пълно и убедително.
Без конкретно значение за настоящия спор
остава новопосоченото пред въззивния съд обстоятелство относно придобиването на
друг ваканционен имот от Л.Б. през април 2015г. Единствените причини за
забавеното плащане на уговорената цена по предварителните договори, които могат
да бъдат преценявани по повод последиците от отпадане облигационна връзка са
свързани само с поведение на самия продавач,
тъй като само то изключва забавата. Затова, дори и действително да е новоузната
според показанията на свидетелката А., нотариалната сделка с имота в гр. Обзор
няма отношение към изправността на купувачите.
Въз основа на така установените от въззивния
съд факти се налага извод за частична основателност на предявените искове.
На осн. чл. 64 от КМЧП правата на собственост върху недвижимост в
България се определят от българския закон, но чл. 79 ал.3 от същия кодекс препраща
към отечественото право на собственика по отношение на имуществените отношения
между съпрузите. По делото няма спор( л. 10 и 13), че приобретателите по
планирана сделка са граждани на Руска федерация, съответно за тях е следвало да
се приложи режим на съпружеска общност за придобити по време на брак
недвижимости, изискващ общо съгласие за разпореждане с недвижим имот, но и
въвеждащ преклузивен срок за прогласяване по съдебен ред на недействителност на
сделка, сключена без нотариално заварено съгласие на неучаствалия в
договарянето съпруг(чл. 34 и 35 от
Семейния кодекс на РФ(възприет от съда по общодостъпно съдържание ***).
Въз основа на тази материално правна уредба(чието съдържание е сходно с
уредбата на имуществените отношения на съпрузите в РБ), съдът приема, че всеки
от съпрузите е бил легитимиран надлежно да договаря както разходването на общи
по презумпция средства за придобиване на съпружеска собственост, така и
уреждането на последиците от неизпълнени ангажименти насочени към придобиване
на имоти, като действията на единият от съпрузите пряко рефлектират и в
правната сфера на другия.
С
уговорката за авансово заплащане на цената по проектираната покупка и
предварителното внасяне на разходите по подготовка на нотариалната сделка,
страните са се отклонили от принципа на едновременно изпълнение по бъдещия
престационен договор и са организирали прехвърлянето на собствеността само на
изцяло предварително изплатени имоти. Тази уговорка е изцяло съответна на
специфичните интереси на насрещните страни, тъй като инвеститорът е очаквал да
получи навреме нужните му парични средства за довършване на строителството на
новата сграда (обектите са били ясно обозначени като бъдещи), а купувачите са
получили отстъпка от себестойността, рекламирана като промоционална („цена на
акция”). Затова пропускането на падежа на окончателното пращане от купувачите
само по себе си изключва забавата на продавача, тъй като пет-дневния срок за
организиране на нотариална сделка не е можел да започне да тече до предлагане
на това изпълнение. Същевременно, като кредитори по непаричното задължение на
продавача за сключване на окончателен договор, купувачите не са оказали и
нужното съдействие с осигуряване на разходите, като с това са изпаднали и в
кредиторова забава, освобождаваща дружеството от негативни последици на
неговото неизпълнение(чл. 96 ЗЗД). Затова съдът възприема отправените нови
предложения от въззивника за ново договаряне на параметри на сделката като добросъвестно
продължаване на преговорен процес за уреждане на последици от неизпълнението на
купувачите при отчитане на промяната в интереса му. Още в първите изявления на
инвеститора обаче ясно е посочено, че след пропускане на падежите, обвързани с
довършване на строителството, вече няма интерес да предлага промоционални
отстъпки, а напротив, търси компенсиране на вече натрупана забава и възможности
за попълване на липсващите парични приходи, неполучени от тези купувачи с други
плащания от нови клиенти. При това оповестяване на интересите на насрещните
страни не може да се приеме за добросъвестно поведение позоваването от страна
на въззиваемите на сключените нови разпоредителни сделки през 2016г. Дори и да не са били уведомени изрично за
прекратяване на отношенията им с унищоженото по-късно електронно изявление,
купувачите вече са били предупредени, че забавата им е изключила интереса на
продавача да довърши сделката и че при липса на добросъвестно предложено от тях
изпълнение на окончателно плащане с обезщетение за забавата до този момент,
дружеството ще предлага имотите на други клиенти за да възстанови с новите приходи изразходваните вече от
продавача аванси. Продължилото поне още година бездействие на купувачите недвусмислено
сочи отпадането на интереса им, още повече че в периода на забавата си
2014г-2015г. те са посетили поне веднъж довършения вече комплекс, за да е могъл
свидетеля С. да се запознае с тях като съседи, капарирали имоти в същата сграда
и да разпознае по-късно посетителката Л.Б. при срещата през август 2016г. Съдът
приема за установено, че предупреждението за разваляне на предварителните
договори поради забавено изпълнение е било ясно обявено в електронната
кореспонденция с купувача А.Б., а предложеното ново съглашение по цената,
следва да се възприема като евентуално условие за отпадане на действието на
това предупреждение при предложено в разумен срок изпълнение с компенсиране на
забавата. Липсата на каквито и да било данни за осъществяване на условието от
неизправните вече купувачи в период от поне една година след предупреждението,
налага извод, че първоначалното предупреждение е проявило безусловно ефект на
едностранно волеизявление на изправен продавач за разваляне на неизпълнен
виновно от купувачи предварителен договор за авансово плащане на цена на
проектираната покупка. В този смисъл и следващото писмо (установено по
свидетелските показания) има функция само на оповестяване на отпадане на
условието поради изчерпания интерес на продавача и прекратяването на преговорите
за уреждане по друг начин на последиците от развалената сделка.
Затова и доводите на ищците за виновно
осуетено от продавача изпълнение с предприето разпореждане с имотите през
пролетта на 2016г не са обосновани. Напротив, за това добросъвестно предприето
от изправна към този момент страна заместване с нова сделка на покритие на
положителния кредиторов интерес, останал неудовлетворен след развалената
сделка, купувачите вече са били предупредени през 2014г и известени в края на 2015г.
В тази връзка съдът преценява и явяването на
съпругата на купувач с претенция за връщане на аванса, заплатен и за двата
имота. Поведението е съответно на реституционна претенция на уведомени за
отпадане на договорната връзка купувачи, която обаче е останала неудовлетворена
в цялост поради спора за обема на засягането на интересите на насрещните страни
от вече отпадналото договаряне.
Така в заключение съдът приема, че
изявлението за разваляне е било отправено от продавача при наличие на
продължаваща забава на купувачите по
изпълнение на значителен обем от парична престация (неплатена остатъчна цена за
двете жилища в размер на 42 000евро от общо дължими 52 000евро) и е
прекратило обвързването с обратна сила след изтичането на значителен период, в
който не е било предложено късно изпълнение с компенсиране на забавата (чл. 88
ал.1 вр. чл. 87 ал. 1 и ал. 2 ЗЗД). По-късното изявление на неизправните
купувачи, насочено към същата цел не е имало вече предмет и затова поканата,
отправена с телепоща може да се възприема само като изискване на връщане на
получените авансови суми по сделката, чието договорено сключване вече е
отпаднало. Вземането за връщане на внесените от купувачите общо 10000 евро към
този момент вече е било отчасти удовлетворено с изплащането на сумата от 1000
евро по разписката, издадена от Л.Б., поради което съдът установява като
остатък, подлежащ на реституиране на купувачите от само 9000 евро.
Неоснователно е
възражението за погасяване на този остатък по давност, тъй като общият
петгодишен давностен срок, отчитан от най-ранния момент на позоваване на
неизправността, породила развалянето (писмото от 27.01.2014г) не е изтекъл към
деня на предявяване на иска на 30.11.2018г.
Срещу така установеното дължимо вземане
въззивникът е предявил две възражения за прихващане, основани на твърденията в
отговора по искова молба за причиняване на вреди от виновно причинено със
забава на купувачите разваляне в размер,
надхвърлящ договорените неустойки в чл. 3.3.1, евентуално в чл. 3.3.2 от
договора. Само по себе си това обосноваване на дължимост на насрещно вземане не
било противоречиво, тъй като едни и същи вреди са посочени като породени от
взаимно изключващи се, но евентуално посочени фактически състави. Както
неустойката, като уговорено отнапред по размер обезщетение за предвидимите
негативни последици за договарящите се страни при различни случаи на
неизпълнение, така и понасянето на вреди в по- голям от така уговорения размер,
варират според различния вид на засягането на интереса на изправната страна по
договора. Така, ако кредиторът има интерес от съхраняване на облигационната
връзка, накърняването на позитивния интерес от неполучена от него престация се
компенсира с претенция за реално изпълнение и мораторна неустойка като
компенсация за вреди от забавено, но още желано изпълнение. Такава е
неустойката по чл. 3.3. При упражняване на алтернативната възможност на защита
на кредитора обаче, когато договорът се разваля и основанието за получаване на
очакваната по договора престация отпада, се накърнява негативния интерес,
отчитан като разлика между положението преди сключване на договора и след
неговото отпадане, която в случая се изразява в промяната на пазарните
възможности за договаряне на същата сделка. В този случай няма изобщо основание
за пораждане на каквито и да е мораторни вреди, тъй като обезщетението поради
разваляне е винаги компенсаторно (ТРОСГТК 7/13 на ВКС). Такива са неустойките
по чл. 3.3.1 и 3.3.2, уговорена като дължими при неизпълнение на двете основни
задължения на купувачите (продължителна забава, породила разваляне или
неизпълнение на задължение за окончателното договаряне, осуетяващо
проектираната продажба). Затова предприетото уточнение на възражението в
първото заседание, с което представителят на ответника е поискал да обоснове
още една кумулативно заявена неустойка по всеки от договорите, така че размера
на насрещното вземане да достигне до по 5200 евро, съответно на сбор от две
неустойки, съответно компенсаторна и мораторна
от по 10 % по всеки от договорите
не може да се приеме за поясняване на своевременно предявено сборно възражение за прихващане. Напротив, с това
допълнение се добавя основание и размер на насрещно вземане за мораторна
неустойка, което не само не е било формулирано в отговора по иска и по-късното
му предявяване е преклудирано (т. 4 от ТРОСГТК 1/2013 ВКС), но и е в
противоречие с твърденията на тази страна за упражнено право на разваляне
поради неизпълнено в срок парично задължение на ищците.
Въззивният съд остава сезиран, така както е
преценил предмета на насрещната защита и съда в първата инстанция, само с
установяване на насрещните вземания за компенсиране на вреди, причинени от
отпадането на уговорената продажба поради разваляне на предварителните договори
през 2014г. По вече изложените съображения, съдът приема за доказано, че
развалянето е резултат именно от изявление на продавача, загубил интерес от
късно изпълнение и обявил волята си за освобождаване от договорения ангажимент
за прехвърляне на собствеността. Затова е основателна и претенцията му за
неустойката, предвидена от страните като обезщетение за негативния интерес
именно в такава хипотеза, посочена в чл. 3.3.1 от договорите и възлизаща на 10
% от стойността им или на по 2600 евро за всеки от имотите или общо 5200 евро.
До този размер насрещната претенция на продавача е доказана и съдът извършва
компенсирането й с установеното вземане на ищците. Евентуално предявената друга
неустойка не е породена, тъй като тя би възникнала само, ако договорът не беше
развален поради забава, а в хипотеза на своевременно организиране на
нотариалната сделка след пълното плащане на цената и авансиране на разходите,
която купувачите неоснователно откажат да сключат.
Тъй като както общността на внесените
авансови суми, така и на остатъка след възстановената преди предявяване на
спора сума е призната от ищците, то и дължимата от всеки от тях компенсаторна
неустойка погасява общия им дълг до остатък от 3800 евро (чл. 104 ал. 2 ЗЗД).
Друга насрещна компенсируема претенция съдът
не намира за дължима. Не е доказано накърняване на негативен интерес над сумата
на неустойката, тъй като такова обезценяване на предлаганите на пазара имоти не
се установи категорично. Напротив, едновременно предложените на неизправните
продавачи условия за ново договаряне като алтернатива на последиците от
развалянето сочат, че цените на имотите, предлагани на други клиенти на същия
доставчик са нараствали и търсене към тях е било налично. С отпадане на
действието на предварителните договори продавачът е възстановил възможността си
да договори сделката на покритие и да получи отново паричната себестойност на
собствеността си, а горницата от 10 %, компенсирана с неустойката, точно
покрива обичайните разходи по привличане на кредитен ресурс като лихва за
ползване на парични средства до получаване на новия приход от заместващата нова
продажба. Затова допълнително предявеното възражение за компенсация с
обезщетение за понесени вреди над размера на зачетената неустойка не е
основателно и не следва да се уважава.
В заключение по съображенията изложени в настоящия акт
въззивният съд намира претенцията на ищците за основателна само в размер на по
1900 евро за всеки от тях като остатък от подлежащи на възстановяване общи
техни авансови вноски след прихващане на дължима неустойка. В тази част
обжалваното решение, макар и по принципно различни съображения, следва да се
потвърди. За погасената с прихващане останала част претенцията над 3800 евро до
9000 евро актът на съда се отмени, като искът следва да се отхвърли.
При този
резултат, отговорността за разноски се разпределя съразмерно на основателните
части от насрещните претенции. От общо определените разноски 1904.10лв,
направени за сметка на двамата ищци, съразмерна на основателния иск (
3800/9000) е само част от 803.95лв. До този размер следва да се намалят
присъдената общо на двамата ищци сума.
Съразмерно на
отхвърлената поради основателното прихващане част от иска (5200/9000)
отговорност за разноски следва да понесат и ищците. Представени са
доказателства за направени разходи за авансирани 260лв за възнаграждението на
експерт и разписка за заплатен в брой хонорар на адвокат в размер на 2000лв. В първата инстанция е направено възражение за
прекомерност на така уговореното адвокатско възнаграждение, което съдът приема
за неоснователно.Действително ищецът е договорил с представителя си
възнаграждение надхвърлящо нормативен минимум, възлизащ на 1058,07лв по чл.7 от
НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, определен въз основа на интерес от 17602,47лв.
Производството по конкретното дело обаче съдът преценява като фактическа
сложност към и над средната, доколкото се касае за защита както по основни,
така и по насрещни, макар и под форма на възражение претенции и немного висока
степен на сложност на приложимото право. В този смисъл хонорарът, който
надхвърля минимума, но не достига дори до двукратния му размер не би следвало
да се редуцира (т. 3 от ТР ОСГТК№ 6/12). Така от общият размер на доказаните
разходи по защита на ответника в първа
от ищеца възлизащ на 2260лв на насрещната страна следва да възложат само
1305.77лв.
В същото
съотношение въззивният съд разпределя и разноските за настоящата
инстанция. Въззивникът е направил разходи за държавна такса в размер на
352.90лв и заплатен в брой хонорар на адвокат в размер на 1500лв. или общо
1852.90лв. Съразмерна на основателна част от жалбата е само сума от 1070.56лв и
тази сума следва да бъде заплатена на въззивника. Пълномощникът на въззиваемите
е представил договор за правна помощ с отразена уговорка за заплащане на
хонорар по банков път, но не и доказателства за паричния превод, поради което
разхода не е доказан и искане за определяне на разноски на тази страна не
следва да се уважава (т.1 от
ТРОСГТК 6/2012 на ВКС).
Мотивиран от
гореизложеното и на осн. чл. 272 ГПК, съставът на Варненски окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение №3099/08.07.2019г., постановено по гр.д. №18110/18г. по описа на
ВРС, 48 с-в, с коeто е бил уважен иск на купувачи за връщане на общо заплатена
по два развалени предварителни договора цена за придобиване на два апартамента
до размер на горница над 3800 евро до 9000 евро и са били определени разноски в полза на ищците над
сумата от 803.95лв до 1904.10лв и ВМЕСТО НЕГО
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявени от А.В.Б., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г*** Л.С.Б., гражданин на Руската Федерация, родена на ***г*** двамата представлявани от пълномощник в РБългария с адрес *** срещу „Авеста -92“ ЕООД, ЕИК: *********,гр. Варна, ул. Дебър 54 вх.А ет.2 ап. 5 искове за присъждане на равни части от горница над 3800евро до 9000 евро, претендирана като дължим общ остатък от авансово заплатени на отпаднало основание по развалени предварителни договори от 18.06.201Зг. цени за покупка на Апартамент № 32 и Апартамент № 33 находящи се в новострояща се сграда в к. к. „Шкорпиловци", община Долни Чифлик, след прихващане на насрещно ликвидно сборно вземане в размер на общо 5200евро, формирано като сбор от две суми от по 2600 ( две хиляди и шестстотин) евро, представляващи неустойка, уговорена в чл. 3.3.1. от същите договори за вреди, понесени от продавача при развалянето им поради забавата на купувачите, на осн. чл. 92 ЗЗД.
ОСЪЖДА А.В.Б.,
гражданин на Руска Федерация, роден на ***г*** Л.С.Б., гражданин на Руската
Федерация, родена на ***г*** двамата представлявани от пълномощник в РБългария
с адрес *** да заплатят на „Авеста -92“ ЕООД, ЕИК: *********,гр. Варна, ул.
Дебър 54 вх.А ет.2 ап. 5, представлявано от управител И. Я. И. следните суми на осн. чл. 81 ГПК:
1305.77лв(
хиляда триста и пет лева и седемдесет и седем стотинки), представляваща част от
направените за защита в първата инстанция разходи, съразмерна на неоснователна
част от исковете,
1070.56лв ( хиляда и
седемдесет лева и петдесет и шест стотинки), представляваща част от направените
за защита във въззивна инстанция разходи, съразмерна на основателна част от
жалбата, на осн. чл. 78 ал. 3 ГПК.
ПОТВЪРЖДАВА решение №3099/08.07.2019г., постановено по гр.д. №18110/18г. по описа на
ВРС, 48 с-в, В ОСТАНАЛАТА ОБЖАЛВАНА ЧАСТ с която е бил уважен иск на купувачи за връщане на суми от по 1900 евро на всеки
от ищците или общо 3800евро, представляваща дължим общ остатък от
авансово заплатени на отпаднало основание по развалени предварителни договори
от 18.06.201Зг. цени за покупка на Апартамент № 32 и Апартамент № 33 находящи се
в новострояща се сграда в к. к. „Шкорпиловци", община Долни Чифлик, на осн. чл. 55 ал.1 ЗЗД, ведно със
законната лихва считано от 30.11.2018г до окончателно изплащане на задължението
и са били определени разноски в полза на ищците до
размер на сумата от 803.95лв, съразмерна на тази основателна част от
предявения иск, на осн. чл. 78 ал. 1 ГПК.
Решението не подлежи на касационно
обжалване, по арг. от чл. 280 ал. ГПК.
Решението да се обяви в регистъра по чл. 235
ал.5 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.