№ 42731
гр. София, 21.10.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20231110168950 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Производството по делото е образувано по искова молба на Н. И. К., К. Г. Колева, И.
Г. К. и А. Г. К. срещу „Б.П.” ЕАД, с която са предявени кумулативно обективно и субективно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 32 155,60 лв., представляваща
обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на
договора за наем от 28.11.2017 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г. до окончателното й изплащане, както и
с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 4 648,67 лв.,
представляваща размера на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия договор за месеците декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба – 18.12.2023 г. до окончателното й изплащане, които суми се
претендират в условията на разделност от ищците, поравно.
Ищците твърдят, че са сключили с ответника Договор за наем от 28.11.2017 г., peг. №
271/28.11.2017 г., по силата на който са отдали под наем на ответника собствения си
недвижим имот: 64 % идеални части от дворно място, находящо се в гр. С..........., цялото от
326,50 кв. м, представляващо парцел IV-4 от кв. 298 по плана на гр. С..........”, при граници на
парцела: ул. „В.”, парцел V-5, парцел III-3 и парцел XV-19, заедно с 63,70 % идеални части
от построената в него шестетажна административна сграда със застроена площ от 159 кв. м.
и разгъната застроена площ от 954 кв. м. Сочат, че наемодател по договора e бил и Г.С. К.,
ЕГН **********, който е починал на 07.06.2023 г., като е оставил за наследници останалите
наемодатели по договора – ищци. Сочат, че ответникът е собственик на останалата част от
дворното място и построената в него сграда.
Твърдят, че договорът за наем е сключен за срок от три години, считано от 01.12.2017
г. С Анекс № 3/02.12.2020 г. срокът на договора за наем е удължен с дванадесет месеца,
считано от 02.12.2020 г., т. е. до 02.12.2021 г. и от тази дата не е продължаван. Сочат, че след
изтичане срока на договора ползването на имота от страна на „Б.П.” ЕАД е продължило със
знанието и без противопоставянето от страна на наемодателите, с което договорът се счита
за продължен за неопределен срок или договорът за наем от срочен е трансформиран в
безсрочен.
Твърдят, че в чл. 6.1. от договора за наем от 28.11.2017 г. страните са предвидили
прекратяването му да става с четиримесечно писмено предизвестие. Сочат, че този срок на
предизвестие не е променян в нито един от подписаните между наемодателите и наемателя
1
анекси по договора за наем, а напротив, предвидено е, че непроменените изрично с анексите
клаузи от основния договор запазват действието си. С писмо изх. № 94-Г-56-2/21.03.2023 г.
наемателят - ответник уведомил наемодателите, че отпада необходимостта от ползването на
имота по договора за наем и същият ще бъде освободен от наемателя на 01.04.2023 г., което
писмо представлява уведомление за прекратяване на договора за наем. Посочват, че с писмо
вх. № 94-Г-56-3/05.04.2023 г. уведомили наемателя, че приемат посоченото по-горе
уведомление за такова за прекратяване на договора за наем от 28.11.2017 г., както и че следва
да им бъде заплатено обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за
прекратяване на договора, т. е. за неточно изпълнение на задължението на наемателя по чл.
6.1. от договора. Твърдят, че дължимото обезщетение е в размер на наемната цена за периода
на неспазеното предизвестие, т. е. за четири месеца, като наемната цена съгласно чл. 3.1. от
договора за наем от 28.11.2017 г. е 6 000 лв. месечно. С Анекс № 4 към договора за наем
месечната наемна цена е индексирана по правилата на чл. 3.4. от договора за наем на 6
353,02 лв., като последният наем, изплатен от ответника за месеците декември 2022 г.,
януари, февруари и март 2023 г. е 6 876,72 лв. Твърдят, че платената цена не е била
актуализирана с инфлацията за 2022 г., в размер на 16,90 %, поради което месечният наем е в
размер на 8 038,90 лв., поради което върху тази сума следва да бъде изчислено
обезщетението за неспазено предизвестие, което общо за претендирания период от четири
месеца възлиза в размер на 32 155,60 лв.
Твърдят, че за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. като наем
им е заплатена от страна на „Б.П.” ЕАД общо сумата от 27 506,88 лв., или месечен наем от 6
876,72 лв. Тази цена обаче не отговаря на реалното задължение на наемателя, тъй като не е
актуализирана съобразно правилата на чл. 3.4. от договора за наем от 28.11.2017 г.
Съобразно посочения по-горе обявен от НСИ инфлационен индекс от 16,90 %, актуалната
месечна наемна цена за периода е в размер на 8 038,90 лв. (или увеличението е в размер на 1
162,11 лв. месечно). Твърдят, че общата сума, неиздължена от „Б.П.” ЕАД като наемна цена,
след отчитане на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс, за декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. е 4 648,67 лв. С
оглед гореизложеното молят за уважаване на предявените искове и за присъждане на
сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
оспорва предявените искове като неоснователни. Ответникът признава, че в договора за
наем е предвидено четиримесечно предизвестие за прекратяването му, но твърди, че не е
предвидена неустойка за неспазването му. Твърди се, че индексирането на наемната цена
става с подписването на писмени анекси, по взаимно съгласие на страните, каквито в случая
не са подписвани за исковите суми. Оспорва страните да са постигали съгласие за
заплащането на сумата от 8 038,90 лв. за наем на имота за декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г. С оглед гореизложеното моли за отхвърляне на предявените искове
и за присъждане на разноски.
Разпределение на доказателствената тежест:
По предявените осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл.
82 ЗЗД в доказателствена тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно
доказване следните кумулативни материални предпоставки от фактическия състав на
предявените искове: 1./ наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение
между страните по силата на твърдения договор за наем от 28.11.2017 г. с посоченото
съдържание; 2./ изпълнение на задълженията си по договора за предаване държането на
имота съобразно уговореното (т. е. че са изправна страна по договора); 3./ прекратяване на
договора от страна на ответника – наемател в нарушение на чл. 6.1, б. „в“ (едностранно с
четиримесечно писмено предизвестие), т. е. наличие на виновно неизпълнение на договорно
задължение от наемателя; 4./ претърпени от ищците имуществени вреди, изразяващи се в
пропуснати ползи – наема за срока на предизвестието; 5./ причинна връзка между вредите и
неизпълнението от ответника на задължението му по договора, както и 6./ размер на
претърпените вреди. Следва да посочи, че с оглед наведените от ищците факти, от които се
твърди да възниква вземането им за получаване на сума в размер на 32 155,60 лв., се налага
извод, че то представлява обезщетение за вреди, представляващи пропуснати ползи, които са
причинени в резултат на неизпълнение на ответното дружество на договорното му
2
задължение за отправяне на четиримесечно писмено предизвестие преди прекратяване на
договора за наем. Ищците не твърдят, че така претендираната сума представлява отнапред
уговорен в договора размер на дължимото обезщетение, поради което не следва да се
разглежда въпросът дали е налице такава уговорка в съдържанието на сключената между
страните сделка.
При установяване на тези предпоставки, в тежест на ответника е да докаже, че е
заплатил обезщетение за неспазено предизвестие при прекратяване на договора за наем.
По предявените осъдителни искове с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2,
пр. 1 ЗЗД в тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно доказване
следните кумулативни материални предпоставки от фактическия състав на предявените
искове: 1./ възникнало облигационно правоотношение по договор за наем на недвижим имот
от 28.11.2017 г. със соченото в исковата молба съдържание, който се е трансформирал в
безсрочен; 2./ изпълнение на задълженията си по договора за предаване държането на имота
съобразно уговореното (т. е. че са изправна страна по договора); 3./ актуализацията на
наемната цена за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. съобразно
уговореното в договора; 4./ увеличената стойност на наема след актуализацията му с
официално обявения от НСИ инфлационен индекс, съответно че дължимият наем за
месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. е в претендирания размер.
При установяване на тези предпоставки, в тежест на ответника е да докаже, че е
заплатил наеманта цена за посочените месеци в пълен размер.
ОБЯВЯВА на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК за безспорни и ненуждаещи се от
доказване обстоятелствата, че между страните е бил сключен договор за наем от 28.11.2017
г., че договорът за наем е бил прекратен е предизвестие от един месец от ответника, считано
от 01.04.2023 г., както и че ответникът е заплатил наемна цена за месеците декември 2022 г.,
януари, февруари и март 2023 г. в размер на сумата от общо 27 506,88 лв. (по 6 876,72 лв.
месечно).
По доказателствата:
Следва да бъдат приети представените с исковата молба и отговора на исковата молба
писмени доказателства като относими, допустими и необходими за изясняване предмета на
спора.
Ищците са поискало назначаването на съдебно-счетоводна експертиза, което искане е
допустимо и относимо и следва да бъде уважено.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание 27.11.2024 г. от
10,00 часа, за която дата и час да се призоват страните.
ОБЯВЯВА на страните проекто-доклада по делото съобразно мотивната част на
настоящото определение.
ПРИЕМА представените с исковата молба и с отговора на исковата молба писмени
доказателства.
ДОПУСКА изслушване на съдебно-счетоводна експертиза със задачи, посочени в
исковата молба, при депозит в размер на 450 лв., вносими от ищците по сметка на Софийски
районен съд в едноседмичен срок от получаване на съобщението.
НАЗНАЧАВА за вещо лице М. Г. М., тел. **********, която да се уведоми за
възложената експертиза и да се призове за съдебно заседание.
УКАЗВА на страните, че на основание чл. 146, във връзка с чл. 140, ал. 3 ГПК, могат
да вземат становище по изготвения проект за доклад и дадените със същия указания, най-
късно в първото по делото съдебно заседание.
НАПЪТВА страните към медиация или други способи за доброволно уреждане на
спора.
3
ПРИКАНВА страните към СПОГОДБА, като им УКАЗВА, че постигнатото по общо
съгласие разрешение на повдигнатия пред съда спор, е по-добро и от най-доброто съдебно
решение, като половината от внесената държавна такса се връща на ищеца и съдебната
спогодба има значението на влязло в сила решение, което не подлежи на обжалване пред по-
горен съд.
УКАЗВА на страните, че съобразно чл. 238 ГПК, срещу тях може да бъде
постановено неприсъствено решение по искане на другата страна и при следните
предпоставки: за ответника – ако не е представил в срок отговор на исковата молба и не се е
явил в първото по делото заседание, без да е направил искане за разглеждането му в негово
отсъствие; за ищеца – ако не се е явил в първото по делото заседание, не е взел становище
по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие.
ПРЕПИС от настоящото определение да се връчи на страните, а на ищците - и
препис от отговора на исковата молба с приложенията.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4