Р Е Ш Е Н И Е
гр.
София, 11.05.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ – „В“
въззивен състав, в публично съдебно заседание на деветнадесети
февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
АНЕЛИЯ МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕПА МАРИНОВА – ТОНЕВА
КРИСТИЯН ТРЕНДАФИЛОВ
при
участието на секретаря Антоанета Луканова, като разгледа докладваното от младши
съдия Трендафилов въззивно гражданско дело № 1819 по описа за 2019 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С
Решение № 270174 от 16.11.2017 г., постановено по гр. дело № 57710/2016 г. по
описа на СРС, ГО, 150 с-в, са отменени на основание чл. 40 ЗУЕС по предявен иск
от "Г.2." ЕООД срещу Етажна собственост в административна сграда,
находяща се в гр. София, район Слатина, ул. „*****, решенията по т. 3, подточка
8, по т. 5 и т. 6, приети на Общото събрание, проведено на 11.09.2016 г., материализирани
в Протокол № 1 от 11.09.2016 г. С цитираното решение е отхвърлен предявеният от
ищеца срещу ответника иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията
по т. 1, т. 2, т. 3 потдочки 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 7, по т. 4, по т. 8 и по т. 9,
приети
на Общото събрание, проведено на 11.09.2016 г., материализирани в Протокол № 1
от 11.09.2016 г.
Срещу
решението, в частта, в която предявените искове са отхвърлени, е подадена в
законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна жалба от ищеца "Г.2."
ЕООД, чрез управителя Д.Б.. В жалбата се поддържа, че първоинстанционното
решение е неправилно в обжалваната част, поради необоснованост на формираните
от СРС изводи и допуснати нарушения на материалния закон и процесуалния закон. Твърди
се, че в протокола от проведеното ОС било записано, че всяко решение било взето
с мнозинство 100% от представените на събранието идеални части от общите части,
което било в нарушение на разпоредбата на чл. 17 ЗУЕС, съгласно която решенията
на ОС следвало да се вземат с мнозинства, изчислени от всички идеални части от
общите части на сградата, а не от представените на ОС. Изложени са подробни
оплаквания срещу решенията по т. 1, т. 2, т. 3 потдочки 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 7,
по т. 4, по т. 8 и по т. 9, приети на проведеното на 11.09.2016 г. Общо
събрание, като се поддържа, че същите са незаконосъобразни. Ето защо моли
решението на СРС да бъде отменено в обжалваната част и потвърдено – останалата.
Претендира и присъждането на направените разноски по делото.
В
срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ответникът по жалбата Етажна собственост на
административна сграда, находяща се в гр. София, ул. „*****, чрез адв. К., е
подал отговор на въззивната жалба, в който поддържа, че същата е неоснователна,
а първоинстанционното решение – правилно в обжалваната от ищеца част.
Претендира разноски.
Срещу
решението, в частта, в която предявените искове са уважени, е подадена в
законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна
жалба от ответника Етажна собственост на административна сграда, находяща се в
гр. София, ул. „*****, чрез адв. К.. В жалбата се
поддържа, че първоинстанционното решение е неправилно в обжалваната част порди
необоснованост на формираните от СРС изводи и допуснати нарушения на
материалния и процесуалния закон. Изложени са подробни оплаквания срещу
първоинстанционното решеие в частта, с която са отменени решенията по т. 3,
подточка 8, по т. 5 и т. 6, приети на проведеното на 11.09.2016 г. Общо
събрание по Протокол № 1 от 11.09.2016 г. Претендират се
разноски.
В
срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ответникът по жалбата „Г.2.“ ЕООД, е подал отговор
на въззивната жалба, в който поддържа, че същата е неоснователна, а
първоинстанционното решение – правилно в обжалваната от ответника част.
Претендира разноски.
Софийски градски съд, след като
прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във
въззивните жалби пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещните
страни, намира за установено следното:
Предявен
е за разглеждане конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Съгласно
разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият
съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не
е допуснато нарушение на императивни материални норми.
Решението
е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният състав препраща към
мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с наведените от
страните във въззивните им жалби доводи е необходимо да се добави и следното:
На
първо място настоящият съдебен състав приема, че с оглед исковия характер на
производството и при спазване на принципа на диспозитивното начало, установен в
чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба
обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за отмяна,
посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети
от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда на 11.09.2016
г. Тъй като в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за
оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, ищецът
може да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до
изтичането на 30-дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се достигнало до изменение на иска чрез добавяне на
ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК. Недопустимо е, обаче, след изтичането
на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на
оспорените решения на Общото събрание на етажните собственици /в този смисъл
Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК/.
Видно е в частност от изложеното от ищеца във въззивната жалба, че същият за
първи път пред въззивния съд е навел следните фактически твърдения за
незаконосъобразност на процесните решения – 1/ всяко решение било взето с
мнозинство 100% от представените на събранието идеални части от общите части,
което било в нарушение на разпоредбата на чл. 17 ЗУЕС, съгласно която решенията
на ОС следвало да се вземат с мнозинства, изчислени от всички идеални части от
общите части на сградата, а не от представените на ОС; 2/ предлагането на Ю.О.за
управител на етажната собственост било направено не от законния представител на
етажния собственик „Г.-07“ ЕООД, а от друго лице – З.М., който макар да имал
пълномощно от управителя на „Г.-07“ ЕООД, не бил упълномощен с право да
предлага избирането на управител на етажната собственост, поради което не била спазена
разпоредбата на чл. 19, ал. 5 ЗУЕС. Предвид гореизложеното, въззивният съд
следва да обсъди единствено релевираните в исковата молба пороци на взетите на 11.09.2016
г. решения на Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда, а
не и тези, които са въведени за пръв път с подадената въззивна жалба, т.е. след
изтичането на 30-дневния преклузивен срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Безспорно
е по делото, че ищецът е собственик на етажи 9, 10 и 11 от процесната сграда,
находяща
се в гр. София, район Слатина, ул. „*****, а ответникът е собственик на
останалите индивидуални обекти в нея /т. е. за процесната сграда са приложими
специалните правила на ЗУЕС – виж чл. 1 и 3 от закона/.
Видно
е от приетия като доказателство по делото протокол за проведено Общо събрание
на етажните собственици на процесната сграда от 11.09.2016 г., че на същото е
присъствала Ж.А.М., в качеството й на управител на „Г.-07“ ЕООД - етажният
собственик, притежаващ 72.7% идеални части от общите части на сградата, като на
посочената дата са били взети следните решения: 1/ избор на управител на Етажната собственост и определяне на
месечно възнаграждение на управителя; 2/
приемане на правилник за вътрешния ред; 3/
преглеждане и одобряване на извършени от етажните собственици разходи за
управление и поддръжка на общите части на сградата, с подточки 1, 2, 3, 4, 5,
6, 7, и 8 – разходи за охрана, асансьори, пожароизвестяване, почистване, електричество
общи части, техническа поддръжка, за необходими ремонти и полезни разноски за
периода от 01.01.2014 г. до датата на провеждане на общото събрание и начин за
тяхното разпределение между етажните собственици; 4/ определяне начина на разпределение и размера на паричните вноски
за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата –
разходи за охрана, асансьори, пожароизвестяване, почистване, електричество общи
части, техническа поддръжка, необходими ремонти, полезни разноски; 5/ определяне размера на паричните
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“; 6/
приемане на решение за извършване на бъдещи ремонти и подобрения на сградата; 7/ други въпроси, свързани с
управлението на общите части; 8/
упълномощаване на управителя за приемане на решение за извършване на неотложни
ремонти или на разходи, които не търпят отлагане и 9/ преглед на сключените договори за наем на общи части на
сградата, приемане на решение за отдаване под наем на общи части на сградата,
поставяне на рекламни съоръжения и за разпределение на приходите от тях.
Съгласно
разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и 2 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание, като молбата се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от
оповестяване на решението по реда на чл. 16, ал. 7. В частност горепосоченият
преклузивен срок е спазен, доколкото не се спори, че протоколът, обективиращ
процесните решения, е бил получен от ищеца, чрез неговия управител на 27.09.2016
г. /л. 32 от делото на СРС/, а исковата молба е депозирана по пощата на
11.10.2016 г.
Призводството
за отмяна на решенията на Общото събрание на етажните собственици е исково по
своя характер и за него намират приложение разпоредбите на ГПК, включително и
относно доказването и доказателствените средства, като доказателствената тежест
се разпределя между страните по правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, съгласно което
всяка от тях е длъжна да докаже фактите, на които основава своите искания и
възражения /виж Решение № 176 от 16.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1968/2009 г.,
I г. о., ГК и Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I
г. о., ГК/.
По отношение на решението на Общото
събрание по т. 1, материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016 г.:
Видно
от приложения Протокол № 1
от проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС е, че с решение по т. 1 от
дневния ред за управител на етажната собственост е бил избран Ю.Ч.О.за срок от
две години, считано от датата на провеждане на Общото събрание, който е бил
предложен от З.М. – пълномощник на „Г.-07“ ЕООД, съгласно пълномощно от
10.09.2016 г. /л. 30 от делото на СРС/, в което изрично било посочено, че З.М.
е бил упълномощен да представлява етажния собственик „Г.-07“ ЕООД на
проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание при предварително посочения дневен
ред, точка първа от който била: избор на управител на Етажната собственост и
определяне на месечно възнаграждение на същия.
Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС, Общото събрание разполага с правомощието да избира и
освобождава членове на управителния съвет /управител/, както и касиер.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 5 ЗУЕС, членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и ползватели. За член на управителния съвет /управител/ може да бъде избрано и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост, както и лице, посочено от представляващия юридическото лице или едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични търговци. Разглежданият случай попада в последната хипотеза, а именно: за управител е било избрано лице, посочено от представляващ юридическото лице „Г.-07“ ЕООД, притежаващо самостоятелни обекти в процесната сграда. Налице е и наличие на мнозинство при вземане на решението по т. 1 – 67% от общите части, поради което въззивният съд намира, че на процесното Общо събрание управителят Ю.О.е бил избран законосъобразно, както правилно е приел и първоинстанционният съд.
По отношение на решението на Общото
събрание по т. 2, материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016 г.:
Видно
от приложения Протокол № 1 от проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС
е, че с решение по т. 2 от дневния ред е приет Правилник за вътрешния ред на
процесната етажна собственост.
Съгласно
разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС, Общото събрание разполага с
правомощието да приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред. Правилно
първоинстанционният съд е приел, че при валидно свикано Общо събрание, наличие
на кворум - най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост
/чл. 15, ал. 1 ЗУЕС/ и съответно мнозинство - повече от 50 на сто от
представените идеални части от общите части на етажната собственост /чл. 17,
ал. 3 ЗУЕС/, не е налице основание за отмяна на решението на Общото събрание на
ЕС за приемане на правилник за вътрешния ред, тъй като същото е законосъобразно.
На следващо място, правилно СРС е приел, че ЗУЕС не предвижда възможност за
съда да контролира съдържанието на правилника за вътрешния ред, в какъвто
смисъл са релевираните в исковата молба възражения.
По отношение на решението на Общото събрание по т. 3, материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016 г.:
Видно от приложения Протокол № 1 от проведеното на
11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС е, че с решение по т. 3
/с подточки от 1 до 8/ от дневния ред са одобрени като уместно направени и в интерес на
Етажната собственост, извършени от страна на единия етажен собственик „Г.-07“
ЕООД разходи за: 1/ охрана; 2/ асансьори; 3/
пожароизвестяване; 4/ почистване; 5/ електричество за общи части; 6/ техническа
поддръжка на сградата; 7/ необходими ремонти и 8/ полезни разноски, за периода от 01.01.2014 г. до датата на провеждане на
общото събрание, като същите са разпределени между двамата етажни собственици,
съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
В разглеждания случай единственото релевирано във
въззивната жалба на ищеца основание за отмяна на решението на Общото събрание
по т. 3 от протокола от 11.09.2016 г., което е било заявено и с исковата молба,
е, че одобрените разходи, описани по пера в процесния протокол за минал период
от време, са извършени еднолично от другия етажен собственик, без същите да се
основават на предварително взети решения от Общото събрание на ЕС, като навежда
доводи, че до провеждане на Общото събрание от 11.09.2016 г. – не е било
свиквано и провеждано Общо събрание на етажните собственици в процесната ЕС и
нито един разход, предмет на процесния протокол не е бил предварително гласуван
и одобрен от това събрание. Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1,
т. 10, б. „м“ ЗУЕС, Общото събрание на ЕС има правомощието да приема решения по
всички въпроси, свързани с управлението на общите части. В ЗУЕС не е предвидена
забрана за ОС на ЕС да приема решения за последващо одобрение на извършени от един
от етажните собственици разходи във връзка с общите части на сградата, когато е
налице предвиденото в закона мнозинство. Отделно от това, както правилно е
посочил и първоинстанционният съд, от ангажираните от ответника писмени
доказателства се установява, че на 26.11.2011 г. е подписано споразумение между
етажните собственици, което урежда отношенията между двете дружества по повод
направени разходи от страна на „Г.-07“ ЕООД за процесната сграда за 2011 г.,
т.е. същите разходи са били признавани и доброволно заплащани от ищеца за предходен
период, което от своя страна означава, че същите по отделни пера са били
одобрени. Ето защо следва да се приеме, че решенията по т. 3, подточки от 1 до
7, материализирани в Протокол № 1 от 11.09.2016 г., са
законосъобразни, както правилно е приел и първоинстанционният съд.
По
отношение на решението по т. 3, подточка 8, материализирано в протокола от
11.09.2016 г., настоящият съдебен състав приема следното: Видно
от приложения Протокол № 1 от проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС
е, че с решение по т. 3, подточка 8 от дневния ред са одобрени като уместно
направени и в интерес на Етажната собственост, извършени от страна на единия
етажен собственик „Г.-07“ ЕООД разходи за полезни разноски. Съгласно
разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС, Общото събрание на собствениците
приема решения за извършване на полезни разходи и за
получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части
от общите части. Действително, както е посочено и в подадената от ответника
въззивна жалба, в случая с решението по по т. 3, подточка 8 са одобрени не
предстоящи, а вече извършени от един от етажните собственици разходи за полезни
разноски. Независимо от това обстоятелство, обаче, и това решение следва да
бъде взето с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части,
като съображенията за това са следните. Както се изясни, в ЗУЕС не е предвидена
забрана за ОС на ЕС да приема решения за последващо одобрение на извършени от
един от етажните собственици разходи във връзка с общите части на сградата.
Поради това следва да се приеме, че критерият за това с какво мнозинство следва
да бъде взето определено решение, е какъв е предметът на същото. След като в разпоредбата
на чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС е предвидено, че решенията за извършване на полезни
разходи дити се вземат с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от
общите части, то следва да се приеме, че същото мнозинство е необходимо и за
одобрение на вече извършени такива разходи. На следващо място, не може да бъде
споделен доводът на жалбоподателя-ответник, че предвиденото в закона мнозинство
за приемане на процесното решение е 75 на сто идеални части от присъстващите на
събранието етажни собственици. Разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС е ясна,
като Общото събрание на собствениците приема решения за извършване на полезни
разходи с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от всички общи
части, а не от присъстващите на събранието етажни собственици. В частност доколкото
на проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание това решение е взето с мнозинство
72,7 на сто идеални части от всички общи части, то правилно първоинстанционният
съд е приел същото за незаконосъобразно и го е отменил.
По отношение на решението на Общото събрание
по т. 4, материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016 г.:
Видно
от приложения Протокол № 1 от проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС
е, че с решение по т. 4 от дневния ред Общото събрание на етажната собственост
е определило начина за разпределение на разходите за управление и поддръжка,
като е взело решение, с което единият етажен собственик „Г.-07“ ЕООД се задължил
да заплаща ежемесечно всички разходи за охрана, асансьор, пожароизвестяване,
почистване, електричество на общите части и техническа поддръжка, които след това
същият да префактурира на „Г.2.“ ЕООД, а последният бил задължен да заплати
префактурираните суми съобразно притежаваните идеални части от общите части на
етажната собственост в 7-дневен срок от издаване на проформа фактури.
Релевираните в исковата молба и поддържани в подадената от ищеца въззивна жалба
основания за отмяна на решението по т. 4 са следните: диспозитивът на решението
на Общото събрание по т. 4 от процесния протокол се различавал от предварително
определената по дневния ред точка и противоречал на разпоредбата на чл. 11, ал.
1, т. 5 ЗУЕС. Тези доводи не могат да бъдат споделени, тъй като решението на
Общото събрание по т. 4, материализирано в протокола от
11.09.2016 г., отговаря на предварително определения дневен ред по тази точка,
а именно: определяне начина на разпределение на паричните вноски за разходите
за управлението и поддържането на общите части на сградата. Отделно от това
следва да се посочи, че с взетото решение е бил запазен начинът, по който са
били разпределяни между етажните собственици дължимите суми за поддръжка и
управление, съобразно уговореното между тях със споразумение от 26.12.2011 г.
/л. 88 от делото на СРС/. На следващо място, във връзка с доводите в подадената
от ищеца въззивна жалба следва да се добави, че с т. 4 от процесния протокол от
11.09.2016 г. Общото събрание не е взело решение за извършване на полезни
разходи, за което да е необходимо предвиденото в закона мнозинство не по-малко
от 75 на сто идеални части от общите части, а е взето единствено решение, че
етажният собственик „Г.-07“ ЕООД ще заплаща ежемесечно всички разходи за управление
и поддръжка, които след това ще префактурира на „Г.2.“ ЕООД съобразно притежаваните
идеални части от общите части на етажната собственост. С оглед на
гореизложеното и предвид релевираните в исковата молба основания за отмяна,
правилно СРС е отхвърлил предявения иск за отмяна на решението по т. 4, прието
от Общо събрание на собствениците на етажната собственост, обективирани в
Протокол №1 от 11.09.2016 г.
По отношение на решенията на Общото
събрание по т. 5 и т. 6, материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016
г.:
Видно
от приложения Протокол № 1 от проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС
е, че с решението по т. 5 Общото събрание на етажната
собственост е взело решение да не бъдат правени парични вноски във фонд „Ремонт
и обновяване“, а по т. 6 е приело решение за извършване на бъдещи ремонти и подобрения
на сградата, като е натоварило и оправомощило управителя за извършването на
описаните в 12 пункта бъдещи СМР, както и да осъществява контрол върху
изпълнението им, като е приело сумите за ремонтните дейности да се заплащат
изцяло от етажния собственик „Г.-07“ ЕООД, който от своя страна следвало да
издава проформа фактура с получател „Г.2.“ ЕООД за общите части на етажната
собственост, съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата,
като последният се задължавал да ги заплати в 7-дневен срок, а първото
дружество в 3-дневен срок след заплащане на дължимите суми се задължавало да
издаде на ищцовото дружество данъчна фактура.
Правилно
първоинстанционният съд е приел, че решенията по т. 5 и т. 6 са
незаконосъобразни, като съображенията за това са следните:
Ремонт,
основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна
на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на Общото събрание на
собствениците - чл. 48, ал. 1 вр. с чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "а" и
"в" вр. с чл. 17 ЗУЕС. Тези разходи спадат съответно към необходимите
и полезните разноски /дефиниция на понятието "полезни разходи" се съдържа
в § 1, т. 12 от ДР на ЗУЕС/. Само необходимите и полезни разноски за общите
части се понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти и
други самостоятелни помещения в ЕС /чл. 41 ЗС/, без оглед на това дали тези
собственици обитават или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават
под наем на други лица изцяло или частично. Разходите за ремонт, обновяване,
реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на
общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между
собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални
части от общите части на сградата - чл. 48, ал. 3 ЗУЕС.
Бюджетът
на етажната собственост включва очакваните разходи и приходи във връзка с
управлението, ползването, поддръжката и ремонта на общите части на сградата.
Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части
или подмяна на общи инсталации и оборудване /чл. 48, ал. 3 ЗУЕС/ се предвиждат
в годишния бюджет на етажната собственост и се извършват от председателя на
управителния съвет /управителя/ само при наличието на предходно решение на
Общото събрание за извършване на конкретен ремонт, обновяване, реконструкция и
преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване.
Основен
приход в бюджета са дължимите от етажните собственици парични вноски, като ЗУЕС
предвижда различни видове вноски /в размер и при разпределение в зависимост от
вида и предназначението им; става въпрос за целево предоставяни от етажните
собственици средства, които се събират, за да покрият конкретни нужди в
етажната собственост/, а именно: вноски за управление и поддържане на общите
части на сградата - чл. 11, ал. 1, т. 5, чл. 48, ал. 8 и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС;
вноски към фонд "Ремонт и обновяване" - чл. 11, ал. 1, т. 7, чл. 50,
ал. 2, т. 1 ЗУЕС; допълнителни вноски за извършване на неотложен ремонт, при
необходимост - чл. 49, ал. 2 ЗУЕС и вноски за извършване на подобрения -
полезни разноски - чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "а" ЗУЕС, които се определят
и събират въз основа на решение на Общото събрание.
Поначало
разноските за необходимите поправки се извършват със средства, събрани по
годишен или допълнителен /извънреден/ бюджет на ЕС - виж чл. 48, ал. 5 вр. с
чл. 50, ал. 2, т. 1, ал. 3 и, ал. 4, т. 1 и чл. 49, ал. 2 ЗУЕС.
Съгласно
разпоредбата на чл. 50, ал. 1 ЗУЕС Общото събрание на собствениците или на
сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване". В, ал. 2
на същата разпоредба е посочено, че средствата във фонда се набират от: т. 1.
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото
събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на
етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна
заплата за страната; т. 2. други източници. Следователно съгласно законовите
разпоредби задължително размерът на ежемесечни вноски във фонд "Ремонт и
обновяване" следва да бъде гласуван с решение на Общото събрание на ЕС,
т.е. правното задължение за заплащане на парична вноска в бюджета на етажната
собственост възниква само ако тя е определена съобразно изискванията на закона.
Настоящият
съдебен състав приема, че приложимата към така взетите решения по т. 5 и т. 6
от ОС разпоредба на чл. 50, ал. 2 ЗУЕС, установява нормативни правила за
разпределение на дължимите от етажните собственици средства, поради което е
императивна. Цитираната правна норма визира точно определен начин, по който
средствата се разпределят между етажните собственици, като по отношение на този
ред от законодателя е изключена правната възможност той да бъде променян по
решение на ОС на ЕС. В този смисъл, когато се касае за следства, събирани във
фонд "Ремонт и обновяване", законодателят изрично е предвидил, че те
се разпределят между етажните собственици съобразно размера на притежаваните от
тях идеални части от общите части на сградата. Предоставеното от законодателя
изрично правомощие на ОС по отношение на този вид средства е ограничено
единствено и само до възможността да определи конкретния ежемесечен размер на
средствата, като е изключено правото на ОС да определя начинът по който този
размер се разпределя между етажните собственици, тъй като този начин, както
вече бе посочено по-горе е нормативно определен. В този смисъл правилно
първоинстанционният е приел, че доколкото специалният закон предвижда
създаването на фонд „Ремонт и обновяване“, чрез извършване на вноски на
определена срочна база от етажните собственици, с цел покриване на разходите за
неотложни ремонти на общите части по смисъла на чл. 49 ЗУЕС, взетите решения по
т. 5 и т. 6 на Общото събрание на етажната собственост, с което етажните
собственици се освобождават от вноски във фонда и същевременно се предвижда
механизъм за извършване и възстановяване на направени разходи за ремонт, различен
от установения в закона, се явяват незаконосъобразни. За пълнота на изложеното
следва да се посочи, че ремонти на общите части могат да бъдат извършване от
един от етажните собственици за негова сметка, единствено в хипотезата на чл. 48,
ал. 6 ЗУЕС - в случаите на неотложни ремонтни дейности, като направените
разходи от етажен собственик, съгласно същата разпоредба се прихващат, срещу
дължими от него следващи вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ или му се
възстановяват от този фонд. Отделно от това, разпоредбата на чл. 48, ал. 7 ЗУЕС
предвижда, че когато няма средства в този фонд, етажният собственик разполага с
право да предяви иск срещу останалите етажни собственици.
По отношение на решението на Общото
събрание по т. 8,
материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016 г.:
Видно
от приложения Протокол № 1 от проведеното на 11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС
е, че с решението по т. 5 Общото събрание на етажната собственост е взело
решение, с което е упълномощило избрания управител да
приема решения за извършване на ремонти или на разходи, които не търпят
отлагане, в размер до 5000 лева на месец.
Релевираните в исковата молба и поддържани в
подадената от ищеца въззивна жалба основания за отмяна на решението по т. 8 са следните: в решението не бил предвиден механизъм за контрол на действията и
решенията на управителя от страна на етажните собственици, което
било в противоречие със законовите принципи в ЗУЕС; доколкото бил незаконосъобразен
изборът на управител на ЕС, неговото упълномощаване с процесното решение не
следвало да породи правно действие. Съгласно
разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 14 ЗУЕС, Общото събрание може да упълномощи
управителния съвет /управителя/ да приеме решение за извършване на неотложни
ремонти или на разходи, които не търпят отлагане. В разглеждания случай Общото
събрание е упражнило правомощието си по чл. 11, ал. 1, т. 14 ЗУЕС, поради което
решението по т. 8 е законосъобразно, както правилно е приел и
първоинстанционният съд. С това решение Общото събрание не е било задължено да
приема и механизъм за контрол на действията и решенията на
управителя. Такава възможност е предвидена в разпоредбата на чл. 24, ал. 1 ЗУЕС, съгласно която по решение на общото събрание може да бъде избран
контролен съвет /контрольор/ за срок две години, като контролният съвет
/контрольорът/ контролира дейността на управителния съвет /управителя/ по
изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на
средствата на етажната собственост.
По отношение на решението на Общото събрание по т. 9, материализирано в Протокол № 1 от 11.09.2016 г.:
Видно от приложения Протокол № 1 от проведеното на
11.09.2016 г. Общо събрание на ЕС е, че с решението по т. 9 Общото събрание на етажната собственост е взело
решение за сключване на договор за наем за поставяне на рекламни съоръжения от “АДРЕС
Н.И.“ АД и е дало съгласие дружеството-наемател да постави на фасадата
на сградата рекламни съоръжения. Определен е и начинът за разпределяне на приходите от ползване на наеманата
площ – частта на „Г.2.“ ЕООД да бъде прихващана от „Г.-07“ ЕООД, срещу предвидените ежемесечни задължения на първия
етажен собственик.
Съгласно
разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. “д“ ЗУЕС, Общото събрание приема
решения и за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата,
като съобразно чл. 17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС решението следва да бъде взето с
мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части. В частност с т. 9
от приложения Протокол № 1 от 11.09.2016 г. Общото събрание е приело процесното
решение в рамките на предоставените му от закона правомощия и с предвиденото в
ЗУЕС мнозинство, поради което същото е законосъобразно, както правилно е приел
и първоинстанционният съд.
Ето
защо въззивните жалби следва да бъдат оставени без уважение, а решението на СРС
– потвърдено, като правилно.
По
отношение на разноските:
Тъй
като и двете страни по спора са обжалвали първоинстанционното решение и същото
е потвърдено изцяло от въззивната инстанция, направените от тях разноски за
собствените им въззивни жалби не следва се възлагат върху другата страна, а
остават за тяхна сметка.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК настоящето решение не подлежи на касационно
обжалване.
Предвид
изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
Решение № 270174 от 16.11.2017 г., постановено по гр. дело № 57710/2016 г. по
описа на СРС, ГО, 150 с-в.
Решението
не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.