Решение по дело №44/2019 на Районен съд - Ивайловград

Р   Е   Ш   Е  Н  И  Е

 

Гр.Ивайловград, 06.07.2020г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Ивайловградският районен съд, колегия в публично заседание, на  десети юни,  две хиляди и двадесета  година в състав:

 

Председател: Т.КИРКОВА

 

при секретаря  Мара Йорданова, като разгледа докладваното от съдията гр.дело №44 по описа за 2019год. и, за да се произнесе взе предвид следното:

 

 

В ИРС е постъпила искова молба от „ГЛОБАЛ БИО ХЪРБС БЪЛГЕРИА” ЕООД, ЕИК *********, чрез нейния управител Т И. М., срещу Община Ивайловград - гр.Ивайловград, ул.„България“, № 49, представлявана от Д. Д. О. - кмет на общината.

В молбата се обяснява, че ищецът има качеството на наемател по Договори за наем на земеделска земя, сключени с ОБЩИНА ИВАЙЛОВГРАД, а именно:

а/. ДОГОВОР за наем на земеделска земя от 23.07.2018 год., вписан в службата но вписванията гр. Ивайловград, с Вх. № 318/30.07.2018 год., акт № 65, том I;

б/. ДОГОВОР за наем на земеделска земя от 14.09.2017 год., заведен в деловодна програма „Акстър наеми“ под № 3-001472/14.09.2017 год.

 Тези договори били сключени на основание чл.37и, ал.12, във връзка с чл.37и, ал.1 от ЗСПЗЗ. Към настоящия момент по отношение на същите кметът на Община Ивайловград  издал УВЕДОМИТЕЛНО ПИСМО с предизвестие за прекратяване и/или ЗАПОВЕД за прекратяване на наемното правоотношение, а именно:

а/. По ДОГОВОР за наем на земеделска земя от 23.07.2018 год. - с УВЕДОМИТЕЛНО ПИСМО, с Изх. № 30-00-755 от 20.11.2018 год. кметът на Община Ивайловград отправил предизвестие за прекратяване на Договора - на основание чл.12, т.7 от ДОГОВОРА - „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“, а по-късно била издадена и ЗАПОВЕД № 547 от 07.12.2018 год. на кмета на Община Ивайловград - Д. О., по силата на която Договорът бил ПРЕКРАТЕН - отново на основание чл.12, т.7 от ДОГОВОРА - „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“.

б/. По ДОГОВОР за наем на земеделска земя от 14.09.2017 год. /този път без „предизвестие“/ била издадена ЗАПОВЕД № 494 от 09.11.2018 год. на кмета на Община Ивайловград - Д. О., по силата на която Договорът бил ПРЕКРАТЕН  на основание чл.12, т.7 от ДОГОВОРА - „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“.

В цитираното УВЕДОМИТЕЛНО ПИСМО и ЗАПОВЕДИ не се сочило неизпълнение на задълженията от страна на НАЕМАТЕЛЯ нито пък друго релевантно основание, обуславящо прекратяването на договора. Липсвала каквато и да е аргументация по повод „едностранното“ волеизявление на кмета на Община Ивайловград, което правило практически невъзможно да се установи поради каква причина се прекратява договора и дали такава действително съществувала.

Във всички посочени по-горе случаи като основание за прекратяване на ДОГОВОРИТЕ било посочена единствено – „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“. Така формулираното „основание“ представлявало хипотезата на чл.12, т.7 от Договора от 23.07.2018 год. и от Договора от 14.09.2017 год.

Анализът на текста на чл.12 от Договора от 23.07.2018 год. и от Договора от 14.09.2017 год., както и анализът на действащата/приложима нормативна уредба, обаче водели до извода, че същите са в противоречие с разпоредбите на ЗСПЗЗ, целят неговото заобикаляне и накърняват добрите нрави.

 С оглед, на което оспорват действителността на нормата на: чл.12, т.7 от ДОГОВОРА за наем на земеделска земя от 23.07.2018 год., която гласи „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“; чл.12, т.7 от ДОГОВОРА от 14.09.2017 год., която гласи „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“ и считат същата за НИЩОЖНА по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД, тъй като противоречала на закона, целяла неговото заобикаляне и накърнявала  добрите нрави.

Смятат, че предвидената в процесните ДОГОВОРИ разпоредба, обуславяща възможността на кмета на Община Ивайловград да прекрати наемните правоотношения: „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“ очевидно била въведена с единствена цел: да постави в привилегировано положение НАЕМОДАТЕЛЯ. Същата била в явно противоречие със закона и въведена при неговото заобикаляне и накърнявала добрите нрави.

 Излагат следните съображения: Касаело се за управление на имоти - публична общинска собственост, при което условията за прекратяване на ДОГОВОРА не зависели от свободната воля на договарящите страни, а били предопределени/разписани в разпоредбите на нормативен акт /ЗСПЗЗ и ЗЗД/.

Както било посочено и в самите ДОГОВОРИ, същите били сключени на основание чл.37и, ал.12, във връзка с чл. 37и, ал.1 от ЗСПЗЗ - съгласно РЕШЕНИЕ на ОС - Ивайловград и ПРОТОКОЛИ /съставени по реда на чл. 37и, ал.6 и ал.7 от ЗСПЗЗ/ - за разпределение на пасища, мери и ливади в землищата на с. Плевун, с. Костилково, с. Кондово, с. Долно луково и с. Орешино. С оглед на горното, прекратяването на ДОГОВОРИТЕ можело да бъде извършено само по реда на чл.37л, ал.З от ЗСПЗЗ, а именно: „Договорите за наем и аренда по чл. 37и, ал. 12 могат да се прекратяват или изменят преди изтичането на срока, по искане на ползвателя... Общината прекратява договорите за наем след издаване ни РЕШЕНИЕ на общинската служба по земеделие и изтичане на стопанската година, в която е издадено решението."

Въпреки това обаче, в процесните ДОГОВОРИ била  предвидена възможност НАЕМОДАТЕЛЯТ да прекрати същите:         „едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“.

Нормата чл.12, т.7 от ДОГОВОРИТЕ практически „освобождавала“ НАЕМОДАТЕЛЯ от задължението да посочи конкретно основание за прекратяването на договора и правила очевидно изключение! По своя характер тя се явявала „допълнителна“ и представлявала една допълнителна „гаранция“ за НАЕМОДАТЕЛЯ, че дори при отсъствието на предвидените в ДОГОВОРА основания за прекратяването му,  Кметът на Община Ивайловград все пак ще разполага с такава възможност.

Съществуването на чл.12, т.7 /в Договора от 23.07.2018 год. и в Договора от 14.09.2017 год./ не можело да бъде оправдано и с нито една разпоредба на ЗЗД (независимо от факта, че НАРЕДБАТА за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, приета на 20.12.2017 год. с РЕШЕНИЕ № 149 на ОС-Ивайловград препращала към този закон). Това било така, защото ЗЗД също изключвал възможността за едностранното прекратяване на договор без основание. Дори в разпоредбата на чл.87 от ЗЗД, която предвиждала възможност за едностранно разваляне на договор било посочено, че „когато длъжникът... не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение... “.

В разпоредбата на чл.37и, ал.12 от ЗСПЗЗ изрично било предвидено, че „минималният срок за сключване на договорите за наем или аренда е 5 стопански години“. Законодателят  съобразил факта, че в много случаи НАЕМОДАТЕЛЯТ предоставял ползването на земеделските земи и с предназначение за директно подпомагане при кандидатстване по различните схеми и мерки за подпомагане на земеделски стопани, базирани на площ. Конкретният случай също бил такъв - видно от самите ДОГОВОРИ.

Във връзка с горното, молят съдът да постанови решение, по силата на което да прогласи нищожността на разпоредбата на чл. 12, т.7 от ДОГОВОРА от 23.07.2018 год. и от ДОГОВОРА от 14.09.2017 год. - и двете идентични по смисъл и съдържание и предвиждащи възможност за прекратяване на наемните правоотношения „Едностранно от НАЕМОДАТЕЛЯ без предизвестие“.

 Претендират сторените  съдебни и деловодни разноски, в т.ч. и адвокатски хонорар.

 В срока по чл.131 от ГПК   е получен отговор на исковата молба от ответника. Считат, че същата е неоснователна затова, че атакува разпоредби в Договор за наем на земеделска земя от 23.07.2018г., вписан в служба по вписванията с вх. рег. №318/30.07.218г., акт, №65, том 1 и Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2017г., заведен в деловодната система „Акстър наеми”,  под №3-001472/14.09.2017г., които били  прекратени, съответно със Заповед №547/07.12.2018г. и Заповед №494 от 09.11.2018 г. на кмета на община Ивайловград. Срещу така издадените заповеди имало подадени жалби от страна на дружество „ГЛОБАЛ БИО ХЪРБС БЪЛГЕРИЯ” ЕООД и били образувани: Гражданско дело №130/ 2018г. и Гражданско дело 119/2018 г. по описа на РС-Ивайловград. Следвало да бъде изяснен спорът по така посочените две дела, защото едва след като се произнесял съдът по тях ще можело да се разгледа настоящото дело.

 Излагат следните мотиви: Към настоящия момент договорите за наем на земеделска земя били прекратени и ищецът по настоящото дело не черпел права и задължения по така посочените договори, за да  атакува отделни негови разпоредби. Неоснователни били и твърденията,  че издадените заповеди за прекратяване на процесните договори били немотивирани и неясни. Твърдението, че не са посочени причините за тяхното прекратяване също било неоснователно. Намират иска за недопустим по посочените съображения.

Излагат становище относно основателността на иска. Заявяват, че срещу ищцовото дружество има подадена подписка от потърпевши граждани, обработващи земеделски земи в землищата на с. Плевун, с. Кондово, с.Костилково община Ивайловград, която подписка била продиктувана от неспазването на договорните разпоредби, записани в Договорите за наем на земеделска земя. Тази била причината, довела до издаване на Заповед №547/07.12.2018г. и Заповед №494 от 09.11.2018г. на кмета на община Ивайловград. Основанията, посочени в тези заповеди сочели за неизпълнение на договорните  задължения от страна на наемателя.

От гореизложеното ставало ясно, че с подадената искова молба, ищецът - дружество „ГЛОБАЛ БИО ХЪРБС БЪЛГЕРИЯ” ЕООД, целял да прикрие основната причина за прекратяване на договорите, а именно ролята му на недобър стопанин при стопанисването на наетите от него пасища, мери от ОПФ. Целта на предоставянето на пасища, мери от ОПФ била да бъдат подпомогнати земеделските стопани в отглеждането на животни и това да доведе до тяхното увеличаване, какъвто бил замисъла на чл. 37и от ЗСПЗЗ, а не заради неспазване на договорните разпоредби да страдат останалите земеделски стопани. Именно с тази цел била вписана в договора и разпоредбата на чл.12 ал. 7.

Ето защо считат, че така записаната договорна разпоредба е правилна и законосъобразна. Не нарушавала равнопоставеността между наемател и наемодател, а имала само възпиращ ефект от бъдещо неспазване на договорните разпоредби. Неправилни били и наведените твърдения, че разпоредбата на чл.12, ал.7 от договорите води до ограничаване правата на наемателя и е в противоречие със Закона за арендата в земеделието, където минималният срок за сключване на договор бил 4 годишен. Това било въведено с цел планиране на дългосрочна стопанска дейност. Съгласно същия закон, прекратяването на договори за наем на земеделска земя бил подчинен на ЗЗД,  като страните били длъжни да спазват договорните разпоредби. Съгласно чл.8 ал.2 от ЗЗД: „Лицата се ползват от правата си, за да задоволяват своите интереси. Те не могат да упражняват тези права в противоречие с интересите на обществото”. Затова и нормата на чл.12 ал. 7 била въведена, когато имотите не се стопанисват с грижата на добър стопани, това да бъде преустановено с цел запазване интересите на обществото.

Молят съдът да отхвърли така предявения иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, относно чл.12 ал.7 от Договор за наем на земеделска земя от 23.07.2018 г., вписан в служба по вписванията с вх. рег. №318/30.07.218 г., акт №65, том 1 и Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2017г., заведен в деловодната система „Акстър наеми” под №3-001472/14.09.2017г., като неоснователен, като им бъдат присъдени и разноските по настоящото производство в размер на юрисконсултско възнаграждение.

В депозираните по делото писмени защити страните поддържат своите тези и аргументи, изложени в исковата молба и отговора.

 

                ПРАВНИ ИЗВОДИ

 

 

Предявен е установителен иск по чл.124 ал.1 от ГПК вр. с чл.26 ал.1 от ЗЗД.  

Съгласно правната доктрина /В.Таджер/ недействителна е сделката поради недостатък, който тя има в себе си. Този недостатък е юридически факт, който не дава да се породи желаното от страните действие, затова той е един правопрепятстващ или правопрекратяващ ЮФ. Общото основание за нищожност е нарушение на закона. Това е една обща клауза, но ако искаме да знаем конкретното основание, трябва да излезем от конкретната норма, да я преценим дали е част от нормативен акт, да съпоставим сключването или съдържанието на сделката със съответната правна норма, и ако установим несъответствието, да приемем, че сделката е нищожна, понеже противоречи на закона.

Законът, т.е. правната норма, може да урежда начинът на сключване или съдържанието на сделката, затова нарушението на тези правила води до нищожност. За да бъде налице този резултат обаче, трябва правната норма, която бива нарушена, да  е повелителна, ако нормата не е повелителна и сделката е сключена в отклонение от нея, тя остава напълно действителна.

 Заобикаляне  на закона има, когато законът установява забрана за постигане с определна сделка на даден правен резултат. Ако страните искат да постигнат този резултат по друг начин, с друга сделка, която изрично не е забранена, но която води до забранения резултат, налице е заобикаляне на закона. За да има заобикаляне на закона, страните трябва да съзнават това, трябва да искат една цел, чието постигане не е позволено по този начин и затова използват определена пролука в закона, която позволява същата цел да се постигне и по начин, който формално не е забранен.

Правната доктрина и съдебната практика приема, че за да заобиколи една сделка закона, необходимо  е и двете страни по нея да имат съзнание за това, нужно е тяхното съгласувано  желание. Ако само едната страна има намерение да се заобиколи закона, би могло да има измама, което е основание за унищожаемост на сделката.

Добрите нрави не са писани и конкретизирани с точна дефиниция, те съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Това основание за нищожност е последица от разпоредбата на чл.9 ЗЗД, съгласно която страните могат свободно да определят съдържанието на договорите, доколкото това съдържание не противоречи на закона и на добрите нрави. Нарушение на добрите нрави би могло да е налице при неравнопоставеност на страните. Установената съдебна практика приема обаче, че тази неравнопоставеност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на права за една от страните, което се преценява за всеки конкретен случай.

  Видно от съдържанието на процесните договори в чл.12.т.7 страните са  договорили правото, наемодателят да прекрати договора едностранно, без предизвестие. Ищецът пледира, че тази договорна клауза е в явно противоречие със закона, въведена е при неговото заобикаляне и накърнявала добрите нрави, т.е визира основанията, посочени в чл.26 ал.1 ЗЗД.

 

 Излага следните възражения относно Противоречие  със закона, като основание за нищожност на процесните клаузи:

 

 1. Процесната клауза поставяла в привилегировано положение наемодателя;

2. Нормата на чл.12, т.7 от договорите практически „освобождавала“ наемодателя от задължението да посочи конкретно основание за прекратяването на договора;

3. Прекратяването на договорите можело да бъде извършено само по реда на чл.37л, ал.З от ЗСПЗЗ, съгл. който договорите за наем и аренда по чл.37и, ал. 12 могат да се прекратяват или изменят преди изтичането на срока, по искане на ползвателя... Общината прекратява договорите за наем след издаване решение на общинската служба по земеделие и изтичане на стопанската година, в която е издадено решението.

4. В разпоредбата на чл.37и, ал.12 от ЗСПЗЗ изрично било предвидено, че „минималният срок за сключване на договорите за наем или аренда е 5 стопански години“.

 Както бе посочено по-горе в изложението, противоречието със закона е обективно основание за нищожност, изискващо да бъде посочено противоречие с конкретна  императивна правна норма /установяваща забрана или изискване/ или с конкретен правен принцип относно начините на сключване на сделката, нейното съдържание, елементи или структура / Р №550/30.06.2009г. на ВКС по Гр.д.№789/2008г., 3-то ГО на ГК/.

Бихме могли да приемем, че формулирайки първите две възражения за нищожност на процесната договорна клауза, а именно:  „поставя в привилегировано положение наемодателя и го освобождава от задължението да посочи конкретно основание за прекратяването на договора”, ищецът навежда противоречие на същата с  основен правен принцип – разнопоставеност на страните  при договаряне, макар, че ищцовата страна не го е конкретизирала, липсва прецизна правна  формулировка.

 Съдът не споделя това становище на ищеца, като приема:

 Първо: тя е реципрочна на разпоредбата на чл.37л ал.2 т.1 от ЗСПЗЗ, която дава право на ползвателя-страна по  договора, сключен на основание чл.37и ал.12 ЗСПЗЗ, да прекрати договора с общината по всяко време,  без да е задължен да посочи причини и

Второ: съгласно чл.9 от ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави и ако те изрично са уговорили такава клауза в подписания доброволно договор, то тя не следва да се възприема като противоречаща на принципа за равнопоставеност на страните по една двустранна сделка.

Такова становище е изразено в правната доктрина и съдебна практика. Съобразявайки се с изискванията на разпоредбата на чл.87 ЗЗД - изправната страна по договора може винаги да го развали ако другата страна не е изпълнила съществени свои задължения. Извън тези хипотези едностранно прекратяване  е допустимо само в случаите, когато това изрично се предвижда от закона или от уговорка на страните /Р по МАД 3/2000г./ Правилата на чл.87 ал.1 и 2 ЗЗД са диспозитивни. Те са създадени в интерес на страните по договора и затова страните могат да се отклонят от тях, ако уговорят друго. Страните могат да уговорят, както че предупреждение не  е необходимо, независимо, че не са налице предпоставките на чл.87 ал.2 ЗЗД, така и че предупреждение трябва да се направи и в случаите по ал.2 на чл.87 ЗЗД./ А.Кожухаров/

 Определянето съдържанието на възмездния договор, какъвто е процесният договор за наем, зависи от волята на страните в рамките на договорната свобода по чл.9 ЗЗД. Начинът на определянето им, както и съдържание им, зависи от конкретната воля на страните, съобразно която следва да се преценява твърдяната им недействителност. По делото не са правени доводи за опорочаване волята на страните./Определение  от 27.01.2012г.  ВКС I-во  ТО/

При третото възражение за противоречие със закона се сочи конкретна правна норма -  Прекратяването на договорите можело да бъде извършено само по реда на чл.37л, ал.З от ЗСПЗЗ:

 Търсейки заложения от законодателя правен смисъл в разпоредбата на чл.37л ал.2 и ал.3 ЗСПЗЗ е видно, че той е предоставил възможност на ползвателя, сключил договори за наем  и аренда по чл.37и, ал. 12 да прекрати или измени същия преди изтичането на срока, без да сочи  основания за  това, като намерението наверно е било да се защити  правото на ползвателя като страна, на която обикновено се предлагат  условията за сключване на договора за наем от наемодаеля. Същевременно това право не е регламентирано изрично в закона по отношение на наемодателя – общината, но липсва и  изрична забрана за това право, следователно би трябвало да се прилага принципа за реципрочност при  свобода  на договаряне.

Алинея 3 на същия член задължава общината   да  прекрати  договорите за наем и аренда за имоти по чл. 19, сключени по реда на чл.37и, ал. 12, след издаване на решението на общинската служба по земеделие и изтичане на стопанската година, в която е издадено решението.  Тази норма има императивен характер по отношение на посоченото в нея конкретно основание и относно момента на  прекратяване на договора /Вж. чл.237 ал.2 пр.1 от ЗЗД/ и не следва да се възприема като ограничаване правото на общината да прекрати и на друго основание договора, включително едностранно, ако това е уговорено или законът го е позволил на другата страна. Ако не приемем такова тълкуване  на закона, то тогава би се узаконила една неравнопоставеност,  осуетявайки свободното договаряне  на страните.

Последното възражение касае разпоредбата на чл.37и, ал.12 от ЗСПЗЗ относно минималния срок за сключване  на договорите за наем или аренда - 5 стопански години. Тази разпоредба следва да се  възприема като повелителна/ задължително условие при сключването им, а не при тяхното прекратяване.

С оглед на изложеното,  противоречие  с императивни  законови норми или правни принципи, съдът не констатира в разглежданите  случаи.  Следователно липсва основание  за прогласяване за нищожна клаузата на чл.12 т.7  от процесните  договорите поради  противоречие със закона.

 

Ищецът не е посочил конкретни аргументи относно възражението си за Заобикаляне на закона, като основание за нищожност. Той не ангажира  доказателства, че двете страни по договора  са имали съзнанието чрез сключването му да заобиколят закона. При едностранното неизпълнение на договора няма как да говорим  за съгласувано желание на двете страни  той да не породи правното си действие. Ако само едната страна е имала намерение да се заобиколи закона, тогава това заобикаляне няма да е основание за нищожност на договора, а за унищожаемост поради измама /Р от 22.11.2005г. ВКС по ТД №167/2004г. I ТО/

 

Във връзка с твърдяното основание - Противоречие с добрите нрави - не се  сочат конкретни основания. Но  ако приемем, че ищецът е имал предвид нарушение на принципа за равнопоставеност при договарянето, този въпрос бе разгледан  по-горе в изложението.

Съдът счита, че настоящият иск за обявяване нищожност на процесната договорна клауза на чл. 12, т.7 от ДОГОВОРА от 23.07.2018 год. и от ДОГОВОРА от 14.09.2017 год., а именно - „Едностранно от наемодателя без предизвестие“ на заявените в исковата молба  основания  - противоречие със закона, заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави остана недоказан при условията на пълно и главно доказване в тежест на ищеца.

С оглед изхода на делото на основание чл.78 ал.8 вр. ал.3 ГПК ищецът следва да бъде осъден  да заплати на ответника направените от него разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 300лв.

С оглед на изложеното съдът

 

                      Р  Е  Ш  И:

 

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от „ГЛОБАЛ БИО ХЪРБС БЪЛГЕРИА” ЕООД, ЕИК ********* иск срещу Община Ивайловград, ЕИК *********, със седалище - гр. Ивайловград, ул.„България“, № 49, представлявана от Д. Д. О. - кмет на общината за обявяване  нищожността на разпоредбата на чл.12, т.7, а именно: „Едностранно от наемодателя без предизвестие“ от Договор за наем на земеделска земя от 23.07.2018г., вписан в служба по вписванията с вх. рег. №318/30.07.218г., акт №65, том 1 и от Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2017г., заведен в деловодната система „Акстър наеми” под №3-001472/14.09.2017г.,  на основание противоречие със закона, заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави, като неоснователен.

ОСЪЖДА „ГЛОБАЛ БИО ХЪРБС БЪЛГЕРИА” ЕООД, ЕИК ********* да заплати на Община Ивайловград сумата от 300лева – юрисконсултско възнаграждение.

 

 

                                                                        Районен съдия: