Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 24.02.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито съдебно заседание на двадесет и
четвърти февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 2831 по описа на съда за
2018 г., взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на А.О.Ц.,
с която срещу „Д.“ ООД е предявен иск с правна основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителен договор от 29.03.2016 г. за
покупко-продажба на апартамент № 16, разположен на пети етаж, с РЗП от 147.11
кв.м., находящ се в сграда, построена в УПИ ІІ-1700, 600 от кв. 285Г по плана
на гр. София, м. „Красно село-Плавателен канал“.
Ищцата твърди, че договорената продажна цена била в
размер на 97 000 евро, като продавачът се задължил да прехвърли
собствеността върху имота след заплащане на цялата дължима от купувача сума.
Управителят на „Д.“ ООД В.П.подписал пълномощно с
нотариална заверка на подписа и на съдържанието, с което упълномощил Х.С.с
посочените в пълномощното права, включително да продава от името и за сметка на
дружеството недвижими имоти, да подписва предварителни и окончателни договори и
да получава парични суми от продажбата им.
При подписването на предварителния договор на
29.03.2016 г. купувачът А.Ц. заплатила на продавача сумата от 10 000 евро
капаро. В периода 31.03.2016 г. – 11.04.2016 г. ищцата извършила плащане на
сума на обща стойност 71 700.40 евро и оставало да дължи 25 299.60
евро.
Първоначално окончателният договор следвало да се
сключи до 28.04.2016 г., но с последващи анекси срокът бил удължен до
17.06.2016 г. На тази дата обаче представител на ответника не се явил. Преди
това с декларация-съгласие от 19.05.2016 г. Х.С.дал съгласие с оглед сключения
предварителен договор А.Ц. да извършва всякакви действия с имота, без да засяга
носещите елементи, свързани с ремонт, преустройство и усвояване на тераси,
включително обединяване на апартамент № 16 и таванско помещение № 1, находящи
се в сградата на адрес гр. София, район „Красно село“, ул. „*****. Предоставени
й били ключове от апартамента.
В началото на 2018 г. С.преустановил каквато и да било
комуникация с ищцата, не се появявал в офиса на дружеството, което от своя
страна променило седалището си. При посещения в апартаментите се установило, че
входната врата към апартамента била сменена.
При извършена справка в имотния регистър се оказало,
че срещу „Д.“ ООД били заведени изпълнителни дела, по които имало наложени
възбрани, включително върху апартамент № 16. С.уверил Ц., че възбраните ще
бъдат вдигнати, но това не се случило. Ищцата предложила срокът за сключване на
окончателен договор да бъде удължен, но до съгласие в този смисъл не се
стигнало.
Моли съдът да обяви за окончателен предварителния
договор за покупко-продажба от 29.03.2016 г., при условие, че заплати остатъка
от продажната цена в размер на 25 299.60 евро. При условията на
евентуалност и в случай, че предявеният от нея иск бъде уважен, моли да бъде
прихванат остатъка от продажната цена с платените от ищцата за сметка на
ответника задължения към държавата, разноски по прехвърляне на имотите,
дължимите данъци и такси и заплатени суми за деловодни разноски и адвокатски
хонорар във връзка с образуваното исково производство.
Ответникът е подал отговор на исковата молба, в който
оспорва изложените в исковата молба твърдения. Заявява, че липсвало решение на
общото събрание на съдружниците за продажба на
процесните имоти. Пълномощникът на управителя извършил действия по подписване
на предварителния договор без да уведоми съдружниците
и управителя за извършване на разпоредителните действия. Липсвало решение на
общото събрание и за упълномощаване на управителя да извършва действия по
предоставяне на права за разпореждане на Х.С..
По сметки на дружеството не били постъпвали суми от
продажба на имотите. Дори и да имало постъпили суми по сметки на „Д.“ ООД, те
били изтеглени от С., без да ги отчете.
Към датата на сключването на предварителния договор
имало вписани две възбрани за задължения към „Б.Г.“ ООД и се водели преговори
за уреждане на възникналия спор с това дружество.
Отделно от това, описанието на имота по предварителния
договор като етажност, площ и прилежащо сервизно
таванско помещение не съответствали на одобрените строителни книжа. Предвид
липсата на идентичност на имота по предварителния договор и фактическото
положение сключването на окончателен договор било невъзможно.
В първите месеци на 2017 г. С.започнал да се укрива от
управителите на дружеството. През януари 2018 г. собственик на друг обект в
сградата изявил желание да закупи апартамент № 16 и се предприели действия по
издаване на схема от АГКК и данъчна оценка. Купувачът заплатил капаро за
погасяване на задълженията за ТБО и данък сгради.
Възразява и че ищцата не била заплатила цялата
продажна цена, което представлявало условие за сключване на окончателен
договор.
Оспорва извършените от ищцата плащания и съответно
получаване на сумите от „Д.“ ООД.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В тежест на ищцата по предявения конститутивен
иск е да докаже наличието на валидно облигационно правоотношение, съдържащо
съществените условия на предварителен договор, че ответникът е собственик на
имота, за който се иска обявяване на предварителния договор за окончателен и че
е изпълнила задълженията си по договора.
По делото е представено заверено копие на предварителен
договор от 29.03.2016 г. се установява, че „Д.“ ООД, чрез упълномощено от
управителя В.П.лице – Х.С.е сключил с А.О.Ц. предварителен договор за
покупко-продажба на апартамент № 16, изграден в новопостроена жилищна сграда
П.Г., М+4 ПОМЕЩЕНИЯ ЗА МАГАЗИНИ, находяща се в гр. София, СО „Красно село“, ул.
„*****, който апартамент се намира на пети жилищен етаж с РЗП 147.11 кв.м.,
състоящ се входно преддверие, баня с тоалетна, кухня с трапезария и дневна,
коридор, две спални и три балкона, при съседи: складово таванско помещение,
двор, улица и двор, включващи 6.8909% ид.ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 18.01 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото
на строеж върху мястото, в което е построена сградата, цялото с площ от 820
кв.м., съставляващо УПИ ІІ-1700, 600 от кв. 285Г по плана на гр. София, м.
„Красно село – Плавателен канал“, при съседи: улица, УПИ І за жилищно
строителство, озеленяване и тревна площ, улица и УПИ ІІІ за ОЖС, клуб,
озеленяване, търговия и реклама, заедно с прилежащото таванско складово
помещение № 1 с РЗП от 9.51 кв.м., включващи 0.4457% идеални части от общите
части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж за сумата от
97 000 евро.
Страните са се задължили да сключат окончателен договор в
срок до 28.04.2016 г.
С анекс № 1 от 20.04.2016 г. пълномощникът на „Д.“ ООД Х.С.и
А.О.Ц. са се съгласили срокът за сключване на окончателен договор да бъде
15..05.2016 г., а с анекс № 2 от 13.05.2016 г. – до 17.06.2016 г.
Възражението на ответника „Д.“
ООД, че липсва решение на общото събрание на дружеството за сключване на
разпоредителна сделка с недвижим имот е неоснователно. На първо място, съгласно
указания в ТР № 3/2013 г. по тълк.д. № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС, сключването
на предварителен договор не съставлява действие на придобиване или отчуждаване
по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, но доколкото всяка от страните има право
да иска обявяването му за окончателен, липсата на решение на ОС по чл. 137, ал.
1, т. 7 ТЗ, не опорочава предварителния договор и не е пречка за обявяването му
за окончателен.
Към
29.03.2016 г. В.П.е бил управител на „Д.“ ООД с правомощия да представлява
самостоятелно дружеството. Съгласно чл. 141, ал. 2, изр. 2 от ТЗ, ограниченията в представителната
власт на управителя нямат действие по отношение на трети лица, освен
ако в дружествения договор не е предвидено съвместно представителство. Видно от
приложената към исковата молба справка от търговския регистър, „Д.“ ООД се
представлява заедно и поотделно от управителите Д.Г.С., В.Д.П.и Х.С.С.. Представляващият, като органен представител, да
изразява воля, а липсата на решение на общото събрание не може да се
противопостави на третите лица. Несъответствия от вътрешно - организационен
характер са от значение само в отношенията между дружеството и управителя.
Представяйки пълномощно с
нотариална заверка на подписа и съдържанието рег. №№ 891 и 892 от 20.01.2014 г.
на нотариус М.Г., Х.С.се е явил лице с право да задължава „Д.“ ООД към трети
лица с действия по продажба на всички собствени на дружеството недвижими имоти,
находящи се в новопостроената сграда в УПИ ІІ-1700,600 от кв. 285Г по плана на
гр. София, м. „Плавателен канал“, включително да подписва предварителни и
окончателни договори и да получава продажни цени.
Дадените на Х.С.пълномощия за
представителство на „Д.“ ООД по пълномощни рег. № 891/20.01.2014 г. и рег. №
891/20.01.2014 г. са оттеглени на 15.03.2018 г.
Поради това съдът приема, че ищцата е преговаряла и
съответно сключила предварителния договор от 29.03.2016 г. и два анекса към
него с лице, което се е явило пълномощник на „Д.“ ООД въз основа на
недвусмислени обстоятелства – валидно пълномощно от 20.01.2014 г.
Установява се от заключението на приетата по делото
съдебно-техническа експертиза, че апартамент № 16, описан в архитектурен проект
е идентичен с апартамент № 16 по предварителния договор от 29.03.2016 г.
По одобрен след сключване на предварителния договор архитектурен
проект от 2017 г. таванското складово помещение № 1 е приобщено към апартамент
№ 16, като то представлява преддверие на апартамент № 16. Предвидено е
зазиждане на входната врата на апартамента, като такава става вратата на
складовото помещение. Фактически това преустройство не е извършено.
Не се спори между страните и от нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 115, том VІ, рег. № 914/04.07.2006 г. на
нотариус рег. № 040 на НК се установява, че „К.“ ООД е продал на „Д.“ ООД
недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. София, СО, район
„Красно село“, ул. „*****, съставляващо УПИ ІІ-1700,600 от кв. 285Г по плана на
гр. София, м. „Красно село – Плавателен канал“, целият с площ от 820 кв.м.
На 16.05.2011 г. е издадено удостоверение № 402 за
въвеждане в експлоатация на жилищна сграда – П.Г., м+4, помещения за магазини;
външно ел. захранване на кабели НН; външно топлозахранване
на абонатна станция“, находяща се в УПИ № ІІ-1700,600, кв. 285Г, м. „Красно
село – Плавателен канал“ по плана на гр. София, район „Красно село“.
Безспорно се установява и че ответникът в настоящото производство
„Д.“ ЕООД е собственик на процесния апартамент № 16. Собствеността върху същия
не е прехвърлена, поради което към момента собственик на имота е ответникът.
Наличието на възбрани върху имота не представляват пречка
предварителният договор да бъде обявен за окончателен.
Относно извършените от ищцата плащания и доколкото
предварителният договор от 29.03.2016 г. служи за разписка, А.Ц. е заплатила в
брой на Х.С.сумата от 10 000 евро. Според заключението на приетата по делото
съдебно-счетоводна експертиза, в периода 31.03.2016 г. – 11.04.2016 г. по
сметка на „Х.С.е постъпила сума на обща стойност 61 700.40 евро, като
основанието на извършените от ищцата плащания е „по договор с „Д.“ ООД от
29.03.2016 г.“.
Възражението на ответника, че не е получил сумите от
пълномощника Х.С.е ирелевантно. След като управителят
е упълномощил трето лице да получава продажни цени по предварителни и
окончателни договори, дружеството следва да ги търси от пълномощника, съгласно
условията на отчетната сделка (чл. 284 от ЗЗД).
Според нормата
на чл. 362, ал. 1, изр. 1 от ГПК, при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако според
предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при
сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества
окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този
смисъл при уважаване на иска следва да се постанови условен диспозитив.
В случая А.Ц. дължи да заплати остатъка от продажната
цена, възлизаща на сумата от 25 299.60 евро.
Договорът следва да бъде обявен за окончателен, като се
съобрази актуалното му положение, данни за което се съдържат в копие от
кадастралната карта към 23.02.2018 г. Според тях, площта на имота е 129.10
кв.м., с прилежащи части под височина 1.50, заедно с 6.8909% ид.ч. от общите
части на сградата.
Съгласно
указанията в т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г., тълк.д. № 6/2012 г. на ОСГТК, за
извършването на нотариални действия съгласно чл. 85, ал.1 от ЗННД се събират
нотариални такси, чийто размер се определя съгласно т. ІІ.8. от Тарифа за
нотариалните такси. Според чл. 87 от ЗННД нотариални такси дължи лицето, чието
искане е разгледано от нотариус или от друг орган, който изпълнява нотариални
функции. В случая съдът действа именно като орган с нотариални функции, поради
което ищцата дължи по сметка на СГС разноските по придобиването на имота – 852.52
лева.
Определеният
по реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 вр. чл. 1, ал. 1, т. 4, чл. 1,
ал. 2 вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера на местните
данъци на Столична община данък при възмездно придобиване на имущество, възлиза
на 5 691.47 лева. В раздел V, т. 15 от предварителния договор е уговорено,
че разходите по нотариалното изповядване на имота, държавни и местни данъци,
нотариални такси и други се заплащат от купувача.
На основание чл. 2 и
чл. 5 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенция по вписвания ищцата
дължи сумата от 204.72 лева – 189.72 лева такса за вписване прехвърлянето на
имота и 15 лева такса за вписване на възбрана.
Възражението за прихващане не
може да бъде уважено, тъй като съгласно чл. 362, ал. 1, изр. 2 от ГПК,
прихващат се платените от ищеца за сметка на ответника задължения към
държавата.
С оглед изхода на спора, разноски
се дължат на А.Ц., които по представения списък възлизат на сумата от
9 745 лева. Ответната страна е възразила за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, което съдът намира за неоснователно. Предвид характера и цената
на иска и извършените по делото процесуални действия, възнаграждението от
7 500 лева не е прекомерно и следва да се присъди в посочения размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА
за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключения на 29.03.2016 г.
предварителен договор, с който „Д.“ ЕООД, ЕИК *****продава на А.О.Ц., ЕГН **********,
апартамент № 16, изграден в „жилищна сграда - П.Г., м+4 помещения за магазини;
външно ел. захранване на кабели НН; външно топлозахранване
на абонатна станция“, съгласно удостоверение за въвеждане в експлоатация №
402/16.05.2011 г., находяща се в гр. София, СО „Красно село“, ул. „*****, който
апартамент съставлява самостоятелен обект с идентификатор 68134.206.150.1.22, на
пети жилищен етаж, предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с
площ от 129.10. кв.м., състоящ се входно преддверие, баня с тоалетна, кухня с
трапезария и дневна, коридор, две спални и три балкона, при съседи: на същия
етаж – няма, под обекта: обекти с идентификатори: 68134.206.150.1.14 и
68134.206.150.13 и прилежащи части от 29.03. кв.м. под височина 1.50, заедно с
6.8909% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 18.01 кв.м. и заедно
със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е
построена сградата, съставляващо УПИ ІІ-1700,600 от кв. 285Г по плана на гр.
София, м. „Красно село – Плавателен канал“, при съседи: улица, УПИ І за жилищно
строителство, озеленяване и тревна площ, улица и УПИ ІІІ за ОЖС, клуб, озеленяване,
търговия и реклама, а съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. София, одобрени със заповед № РД-18-5-/20.06.2016 г. на изпълнителния
директор на АГКК - поземлен имот с идентификатор 68134.206.150, с адрес гр.
София, СО, район „Красно село“, ул. „*****, с площ от 823 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
комплексно застрояване, номер по предходен план: 1700, кв. 285д, парцел ІІ, при
съседи: поземлени имоти с идентификатори 68134.206.245., 68134.206.246,
68134.206.233, 68134.206.149 и 68134.206.151 за сумата от 97 000 евро, при условие, че в двуседмичен срок от влизане
на решението в сила заплати на продавача останалата част от продажната цена на
стойност 25 299.60 евро, включително чрез прихващане на платените
от него за сметка на ответника задължения към държавата.
ОСЪЖДА, на основание чл. 87 вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 от ЗННД вр. т. ІІ.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, А.О.Ц., ЕГН **********,
с адрес *** да заплати по сметка на СГС сумата от 852.52 лева нотариална такса.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне
на размера на местните данъци на Столична община, А.О.Ц., ЕГН **********, с
адрес *** да заплати по сметка на Столична община, район „Красно село“ сумата
от 5 691.47 лева местен данък за придобиване на имота.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията
по вписванията, А.О.Ц., ЕГН **********, с адрес *** да заплати по сметка на
Агенция по вписванията сумата от 189.72 лева такса за вписване прехвърлянето на
имота и 15 лева такса за вписване на възбрана.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на
разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК.
Да се
издаде препис от решението след представяне на доказателства за плащането на
разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по прехвърлянето, както и
всички дължими данъци и такси за имота към датата на влизане в сила на
съдебното решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК.
Указва на
ищцата, че настоящото решение подлежи на вписване в шестмесечен срок от
влизането му в сила.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „Д.“ ЕООД,
ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** да заплати на А.О.Ц., ЕГН **********,
с адрес *** сумата от 9 745 лева разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
СЪДИЯ: