№ 2355
гр. ***, 13.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА
при участието на секретаря МАРИЯ Й. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело
№ 20241110125998 по описа за 2024 година
Съдът за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по предявени от Д. Ж. А. и Р. В. В. срещу Етажните
собственици на сграда, находяща се на адрес: гр. ***, район ***, кв. ***, ул.
***, представлявани от управителя *** обективно съединени искове с правно
основание чл. 40, ал. 1, вр. ал. 2 ЗУЕС, с които се претендира отмяна на
решенията на Общото събрание на ЕС, проведено на 07.04.2024 г. по т. 1 /за
предприемане на правни действия и сигнализиране на компетентни органи за
евентуални закононарушения/, т. 2.2 /за даване на срок от страна на ОС на
ищеца Р. В. да представи строителни книжа за пробиване на стоманобенната
плоча от партерен към приземен етаж и евентуално при непредставяне -
подаване на сигнал до компетентните органи/ и т. 10 /за извършване на
проверка на дейността на предходните управител и касиер ищците Д. А. и Р.
В./, т. 5 /за ползване само на едно място за престой и временно паркиране от
всяко домакинство в прилежащата към сградата част и предприемане на
действия при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС/ и т. 6 /за създаване на нова
ал.7 на чл.22 от Правилника за вътрешния ред относно ползването за престой
и временно паркиране на прилежащите към сградата площи и предприемане
на действия при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС, като по отношение на
решение по т. 1 се твърди, че е незаконосъобразно, а на решенията по т. 2.2, т.
5 и т. 6 се твърди, че са нищожни, тъй като излизат извън компетентността на
Общото събрание на ЕС, а в условията на евентуалност се релевира, че са
незаконосъобразни.
В исковата молба се твърди, че ищецът Д. Ж. А. е собственик на *** в
1
процесната сграда-етажна собственост, а ищецът Р. В. В. е собственик на *** в
процесната сграда-етажна собственост. Посочват, че сградата в режим на
етажна собственост е построена върху УПИ с идентификатор *** с адрес: гр.
***, район ***, кв. ***, ул. *** в резултат на учредено право на строеж от
предходни собственици на поземления имот срещу задължение за
строителство от *** г., а посочения поземлен имот са прехвърлили на ***,
който от своя страна го е продал на Д. А. и Р. В. при равни квоти с нотариален
акт за покупко-продажба от *** г. № ***, ***, рег.№ ***, дело № *** В
поземления имот има външни паркоместа, които са собственост на ищците и
поради това с нотариална покана с рег. № *** г., връчена на управителя на ЕС
*** на 07.04.2024 г., ищците са поканили етажна собственост и всички
собственици на индивидуални обекти да преустановят ползването на
недвижимия имот, собственост на ищците и на всички външни паркоместа,
находящи се в недвижимия имот, с изключение на прилежащите за
обслужване на сградата части от недвижимия имот. Посочват, че са
предложили също така на етажните собственици да закупят идеални части от
поземления имот на ищците, с цел разпределяне на паркоместата в имота, като
офертата е била валидна до 13.03.2024 г., но в посочения срок, нито един
етажен собственик не е проявил интерес от закупуване на недвижим имот и
разпределяне на ползването. На 29.03.2024 г. е свикано общо събрание на
етажната собственост, а на 07.04.2024 г. е проведено общо събрание на
етажната собственост, на което са приети оспорените решения. Посочва се, че
в протокола на общото събрание на етажната собственост не са отразени
обсъжданията по всяка от точките от дневния ред, изявленията на етажните
собственици, направените възражения и други формалности, от значение за
законосъобразно протичане на решенията на общото събрание на етажната
собственост. Ищците искат от съда да отмени взетите шест решения на ОС на
ЕС, обективирани в протокол от 07.04.2024 г., както следва: 1. Относно
предприемане на правни действия и сигнализиране на компетентни органи за
евентуални закононарушения. Това решение било незаконосъобразно, защото
останалите етажни собственици са канени многократно да закупят процесния
парцел, но единствено ищците са проявили интерес и са закупили
недвижимия имот. Посочват, че не е имало решение на Общото събрание на
ЕС, с което ищците да са упълномощени от името на етажната собственост да
водят преговори за закупуване на процесния недвижим имот, поради което
отричат да е налице конфликт на интереси. 2.2 „Задължава се собственикът на
*** – Р. В. В., извършил незаконно пробиване на стоманобетоновата плоча от
партерен етаж към приземен етаж и затварянето й, да предостави в 7-дневен
срок на управителя на Етажната собственост строителни книжа, разрешителни
за строеж, конструктивни становища и др. документи във връзка с
извършените строителни дейности. Задължава се собственика на масивен
гараж – Р. В. В., изграден в поземлен имот с идентификатор ***., в който е
построена сградата на етажната собственост в 7 дневен срок да изясни и да
представи на управителя на Етажната собственост документи за строителни
книжа, разрешителни за строеж, конструктивни становища и др. документи
във връзка с извършеното законно/незаконно строителство на масивен гараж
2
изграден в поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена сградата
на етажната собственост. Възлага на управителя на Етажната собственост след
изтичане на сроковете, дадени на собствениците по настоящето, при
неизпълнение на решенията на настоящото Общо събрание, и/или при
необходимост да предприеме съответните правни действия и да сигнализира
компетентните органи за евентуални закононарушения във връзка с
извършените незаконни строежи и други евентуално незаконни дейности и
нарушения на правилника за вътрешния ред на ЕС”. Това решение било
незаконосъобразно, защото липсвали доказателства за извършено
незаконосъобразно строителство от страна на Р. В.. Оспорва се решението
като нищожно, тъй като процесния гараж е закупен от Р. В. с нотариален акт
за покупко-продажба ***, ***, рег. № ***, дело *** на нот. *** с район на
действие СРС и същият не е част от сградата и не е в режим на етажна
собственост, а представлява самостоятелен обект, поради което по отношение
на него Общото събрание на ЕС няма право да взема решения. 5. Относно
ползване само на едно място за престой и временно паркиране от всяко
домакинство в прилежащата към сградата част и предприемане на действия
при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС. 6. Относно създаване на нова ал.7 на
чл.22 от Правилника за вътрешния ред относно ползването за престой и
временно паркиране на прилежащите към сградата площи и предприемане на
действия при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС. Тези две решения /по т. 5 и 6/
били нищожни, евентуално незаконосъобразни, защото касаели
разпоредителни действия с части от индивидуално притежавани недвижими
имоти, които не са прилежащи и обслужващи общите части на сградата, тъй
като прилежащите и обслужващите сградата части от недвижимия имот нямат
външни паркоместа. Посочва, че паркоместата се намират в имот, който е
изключителна собственост на ищците, поради което и общото събрание няма
компетентност да приема разпоредителни действия с имот, който не е тяхна
собственост. 10. Относно решение за извършване на пълна ревизия и проверка
на дейността на предходния управител и касиер Д. Ж. А. и Р. В. В. и
представените от тях документи, след което в 60-дневен срок да се изготви
доклад. По отношение на посоченото решение на общото събрание на
етажната собственост се посочва, че се нарушавало правото на защита на
ищците, тъй като последните са предали пълен отчет и всички налични
документи и не разполагат с доказателства, чрез които да се защитят, а
решението не съдържа конкретни параметри на ревизията и проверката, няма
указания за начина, по който да бъдат извършени.
В указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл. 131 ГПК е
постъпил отговор от ответника, с който иска исковата молба да бъде
отхвърлена като недопустима, неоснователна и недоказана. Оспорва
допустимостта на иска за отмяна на решението на Общото събрание на ЕС в
частта по т. 2.2 в частта относно незаконното пробиване на стоманобетонна
плоча на партерния етаж и в частта относно обявяване на нищожно на
решението по т.2.2 в частта за масивния гараж, изграден в поземления имот по
отношение на ищеца Д. Ж. А., поради липса на правен интерес и поради
отсъствие на оплаквания от негова страна по отношение на тези решения.
3
Оспорва също така исковете като неоснователни. Посочва, че през 2023 г.
ищецът Р. В. е уведомил етажните собственици, че ***, тогавашен собственик
на поземления имот, върху който е построена сградата-етажна собственост, е
предложил на етажните собственици да изкупят имота на цена от 115 000
евро, като преговорите със собственика са възложени на Д. А. и Р. В., в
качеството им съответно на управител и касиер на етажната собственост.
Етажните собственици са изявили желание да придобият имота, като всеки
собственик на самостоятелен обект придобие такава идеална част, каквато
отговаря на неговите идеални части от общите части в ЕС. Посочват, че на
22.08.2023 г. е прието решение на ОС на ЕС, съобразно с което етажната
собственост ще води преговори с *** за закупуване на този имот на цена,
близка до данъчната оценка на имота от 45 000 евро, но въпреки това ищците
са придобили от *** поземления имот при равни квоти помежду си и при
цена, двойно по-ниска от тази, предложена от продавача на етажната
собственост – 116 000 лева. Относно решението по т. 2.2. посочва, че
решението е прието въз основа на данни, че са извършени строителни
дейности по пробиване на отвор в стоманобетонна плоча между ***,
собственост на ищеца Р. В. и апартамент ***, който не е негова собственост,
но е разположен на приземния етаж, а впоследствие е извършено запълване на
така пробития отвор между двата етажа. Посочва, че доколкото плочите са
обща част на сградата, общото събрание е компетентно да провери доколко
дейностите по пробиване на плочата не застрашават конструктивно сградата,
поради което поддържат, че решението е законосъобразно. Твърди, че
изградения гараж е незаконно строителство, осъществено без валидно
разрешение за строеж. Оспорва също така твърденията, че в прилежащите
части на сградата-етажна собственост няма външни паркоместа. Посочва, че
представената от ищеца скица на „***“ не е одобрена от Общото събрание и
противоречи на изготвен и одобрен инвестиционен проект за сградата и на
издадено разрешение за строеж, въз основа на което е построена процесната
сграда-етажна собственост. Посочва, че съобразно одобрения инвестиционен
проект от 02.12.2005 г. от главния архитект на Столична община район *** е
предвидено осигуряването на места за паркиране в бъдещия имот да бъде с
външни паркоместа в границите на УПИ. Оспорва като неверни документи
представените от ищеца извлечение по банкова сметка на ЕС от 11.10.2023 г. и
състояние на сметка от 11.10.2023 г.
След приключване на съдебното дирене по делото и преди произнасяне
на съда с решение е постъпила молба с вх. № 372111/19.11.2024 г., подадена от
процесуалния представител на ЕС, с която се иска съдът на осн. чл. 151 ГПК
да допусне поправка и допълване на съдебния протокол от о.с.з. проведено на
11.11.2024 г., по изложени в молбата съображения.
Молбата е неоснователна.
Съгласно Постановление № 6 от 23.ХII.1968 г. на Пленум на ВС, в
протокола трябва да се отрази дейността на съда за изясняване действителните
права на страните, показанията и изказванията им, същественото от
показанията на свидетелите, заключението на вещите лица, представянето на
писмени доказателства и т.н. Кое е съществено определя
4
председателствуващият заседанието, под чиято диктовка се съставя съдебният
протокол. В настоящия случай, съдът намира, че исканите поправки по т. 1 от
молбата, не представляват съществена част от изявленията на процесуалния
представител на ищеца, доколкото касаят правната квалификация на
предявените искове за нищожност. В тази връзка следва да се посочи, че
страните следва да посочат фактическите си твърдения при предявяване на
иска, а правната квалификация е задължение на съда. По тези причини
фактът, че процесуалният представител на ищците счита че исковете за
нищожност на решенията на ОС следва да бъдат квалифицирани по чл. 26 ЗЗД
е без значение, т.е. представлява несъществено изявление. По т. 2 от молбата -
преди даване ход на делото, съдът напъти страните към постигане на
спогодба, като ги насочи към сближаване на насрещните им процесуални
позиции. Усилията на съда останаха неуспешни, но същият не е изразявал
становище по представените от страните доказателства, още по-малко по
основателността на предявените искове, като в тази връзка следва да се
посочи, че обстоятелството, че поземлен имот с идентификатор *** е
собственост на ищците, изрично се сочи като факт по делото от ответната
страна (в тази връзка е прието и едно от оспорените решения на ОС за търсене
на отговорност във връзка с придобивната сделка). За пълнота следва да се
посочи, че в случай, че някоя от страните по делото е считала съдът за
предубеден, то редът е да се поиска отвод на съдията-докладчик, което в
случая не е сторено. Несъществено е и изявлението по т. 3 от молбата, поради
което същата се явява изцяло неоснователна.
Съдът, като прецени представените по делото доказателства и обсъди
доводите на страните по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
обективно съединени искове с правно основание чл.40, ал.1, вр. ал.2 от
ЗУЕС, с които се претендира отмяна на решенията на Общото събрание
на ЕС, проведено на 07.04.2024г. по т. 1 /за предприемане на правни действия
и сигнализиране на компетентни органи за евентуални закононарушения/, т.
2.2 /за даване на срок от страна на ОС на ищеца Р. В. да представи строителни
книжа за пробиване на стоманобенната плоча от партерен към приземен етаж
и евентуално при непредставяне - подаване на сигнал до компетентните
органи/ и т. 10 /за извършване на проверка на дейността на предходните
управител и касиер ищците Д. А. и Р. В./, т. 5 /за ползване само на едно място
за престой и временно паркиране от всяко домакинство в прилежащата към
сградата част и предприемане на действия при нарушения по реда на чл.57
ЗУЕС/ и т. 6 /за създаване на нова ал.7 на чл.22 от Правилника за вътрешния
ред относно ползването за престой и временно паркиране на прилежащите
към сградата площи и предприемане на действия при нарушения по реда на
чл.57 ЗУЕС, като по отношение на решение по т. 1 се твърди, че е
незаконосъобразно, а на решенията по т. 2.2, т. 5 и т. 6 се твърди, че са
нищожни, тъй като излизат извън компетентността на Общото събрание на
ЕС, а в условията на евентуалност се релевира, че са незаконосъобразни.
За основателността на предявените искове, в доказателствена тежест на
ищците е да установят следните кумулативни предпоставки: 1. качеството
5
собственик на обект в сградата в режим на ЕС; 2. сочените в исковата молба
законови нарушения на решенията на ОС, проведено на 07.04.2024г.
Ответникът, следва да докаже: 1. спазена процедура по свикване и
провеждане на ОС; 2. законосъобразно взети решения от ОС на ЕС на
07.04.2024 г.
Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства, се
установява, че ищците Д. Ж. А. и Р. В. В. са собственици на самостоятелни
обекти – съответно *** и *** в сграда-етажна собственост, построена в УПИ с
идентификатор *** с адрес: гр. ***, район ***, кв. ***, ул. ***. В исковата
молба не се въвеждат твърдения за опорочена процедура по свикване и
провеждане на ОС. Видно от приложената по делото покана по чл. 13 ЗУЕС,
поставена на 29.03.2024 г., общото събрание на ЕС е свикано на 07.04.2024 г.
от 17,00 часа, с обявен в същата дневен ред. Събранието е проведено на
посочената дата и час, в присъствие на собственици на 73,701% от идеалните
част в ЕС. Следователно спазени са изискванията на ЗУЕС относно
свикването и реда за провеждане на ОС.
Уведомлението за изготвен протокол от ОС е поставено на 12.04.2024 г.,
поради което исковете са процесуално допустими, като предявени от лица с
активна процесуална легитимация и в преклузивния 30-дневен срок по чл. 40,
ал. 2 ЗУЕС (исковата молба е депозирана на 08.05.2024 г.).
По твърденията за нищожност на решенията на Общото събрание
на ЕС, проведено на 07.04.2024г. по т. 2.2., т. 5 и т. 6.
Решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове
на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат
правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за
вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите
правила за недействителност на сделките (така Решение № 39 от 19.02.2013 г.
на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК; Решение № 654/01.10.2009 г. по гр.
д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС). Правната регламентация в ЗС и ЗУЕС
урежда специална процедура за вземането на решенията на ОС на ЕС, като
регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване,
предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за
действителността на решението. Контролът за законосъобразност на
решенията на етажната собственост е ограничен е със срок за предявяване на
иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на
решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2
ЗУЕС, като принципът, че нищожност може да се установява без срок
неприложим. Ограничена е активната процесуална легитимирани -
предоставена е само на собствениците на обекти от етажната собственост - чл.
40, ал. 1 ЗУЕС.
Решението на ОС е незаконосъобразно, тогава, когато ОС е свикано и/или
решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/или ОС е упражнило
своите правомощия в отклонение на изискванията от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС.
Решението на ОС е нищожно, тогава, когато: 1) редът на ЗУЕС е изключен,
защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице
6
отклонението от чл. 2 или изключението от чл. 3 ЗУЕС; 2) ОС на етажните
собственици е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не
произтича или 3) липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е
отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
В случая ищците твърдят нищожност по отношение на решенията на ОС
на ЕС по т. 2.2, т. 5 и т. 6.
От представения по делото протокол за проведено ОС на ЕС на
07.04.2024г. се установява, че по т.2.2. е взето решение с мнозонство от 63,17%
от представените на събранието идеални части, както следва: „Задължава се
собственикът на *** – Р. В. В., извършил незаконно пробиване на
стоманобетоновата плоча от партерен етаж към приземен етаж и
затварянето й, да предостави в 7-дневен срок на управителя на Етажната
собственост строителни книжа, разрешителни за строеж, конструктивни
становища и др. документи във връзка с извършените строителни дейности.
Задължава се собственика на масивен гараж – Р. В. В., изграден в
поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена сградата на
етажната собственост в 7 дневен срок да изясни и да представи на
управителя на Етажната собственост документи за строителни книжа,
разрешителни за строеж, конструктивни становища и др. документи във
връзка с извършеното законно/незаконно строителство на масивен гараж
изграден в поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена
сградата на етажната собственост.
Възлага на управителя на Етажната собственост след изтичане на
сроковете, дадени на собствениците по настоящето, при неизпълнение на
решенията на настоящото Общо събрание, и/или при необходимост да
предприеме съответните правни действия и да сигнализира компетентните
органи за евентуални закононарушения във връзка с извършените незаконни
строежи и други евентуално незаконни дейности и нарушения на правилника
за вътрешния ред на ЕС”.
Решението по т. 2.2., в първата си част относно стоманобетонова плоча
между партерен етаж към приземен етаж е взето в рамките на
компетентността на ОС на ЕС, поради което същото не е нищожно. Съгласно
чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“ ЗУЕС, ОС приема решения за използване на общите
части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за
спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми. В приобщения по
делото Правилник за вътрешния ред в ЕС, приет с решение по т. 4 от ОС на
ЕС, проведено на 13.10.2023 г. (л. 100 от делото), в текста на чл. 23, ал. 7 е
записано, че се забранява извършването на строителни и ремонтни дейности
общите/прилежащите части на сградата или в части от тях, които да водят до
влошаване на проектните показатели и характеристиките на сградата,
променени/заменени и/или първоначално вложени пространства и
съоръжения в тях, както и/или дейности с които се изменят пространства или
части от тях, предназначени за общо ползване, да се нарушава архитектурния
вид на сградата, вертикалната планировка и изградените до момента
пространства в нея, пожарната безопасност, аварийно-спасителна дейност
7
вътре в сградата, както и в прилежащите й части, или безопасното им
ползване. Доколкото съобразно чл. 38, ал. 1 ЗС, общи на всички собственици
са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните
стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните
носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на
отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и
вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички
видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните
тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползуване, то ОС на ЕС може да приеме
решение за задължаване на собственик да предостави данни за извършени от
него СМР в общи части на сградата, каквато е плочата. Следва изрично да се
посочи, че констатациите, посочени в протокола, относно законността на
действия или бездействия нямат правна стойност и не могат да ангажират
отговорността на което и да е лице, в това число и етажен собственик.
Законността на извършено строителство може да се констатира единствено от
компетентните органи, като в тази връзка не е нищожно и решението по т.2.2.
в частта относно подаване на сигнал. Решението в тази част не е и
незаконосъобразно, доколкото ОС е свикано в съответствие с реда по ЗУЕС, не
са налице и нарушения на предвидения за това ред за взимането му, както ОС
е упражнило своите правомощия в съответствие с изискванията по чл. 11 и чл.
33 ЗУЕС. В тази част искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
В частта относно задължаване на собственика на масивен гараж, изграден
в поземлен имот с идентификатор ***, да представи документи за неговия
статут, решението на ОС на ЕС по т.2.2 е нищожно, като взето без да е налице
компетентност за това. Видно от представения НА за покупко-продажба на
недвижим имот ***, ***, рег. № ***, дело № ***, съставен на 01.03.2016 г. (л.
46) и скица № ***, процесният гараж, който представлява имот с
идентификатор ***.3 по КККР на гр. ***, е разположен в имот с
идентификатор ***, който не е собственост на ЕС. Правото на собственост
върху цитирания ПИ е придобито от ищците по делото въз основа на договор
за покупко-продажба, обективиран в представения по делото НА за продажба
на недвижим имот № ***, ***, рег. № ***, дело № ***, съставен на *** г. С
оглед изложеното, собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим
на етажна собственост, построена в имот с идентификатор ***, въз основа на
отстъпено право на строеж, нямат компетентност да изискват документи от
собственика на гаража – ищеца Р. В. В., поради което в тази част решението на
ОС е нищожно, а предявеният иск, следва да бъде уважен.
От представения по делото протокол за проведено ОС на ЕС на
07.04.2024 г. се установява, че по т. 5 и т. 6 е взето решение за определяне на
правила относно местата за престой и временно паркиране в „прилежащата
площ на сградата“, както и включването им в Правилника за вътрешния ред,
чрез създаване на нова ал. 7 в чл. 22.
В настоящия случай, видно от представените по делото НА за учредяване
право на строеж върху урегулиран поземлен имот срещу задължение за
8
строителство ***, ****, рег. № ***, дело № *** г., съставен на *** г. и НА за
изменение на НА за учредяване право на строеж върху урегулиран поземлен
имот срещу задължение за строителство ***, том ***, рег. № ***, дело № ***
г., се установява, че жилищната сграда, в имот с идентификатор *** по КККР
на гр. *** е построена въз основа на учредено право на строеж. При това
положение е налице режим на разделна собственост, (както бе посочено по-
горе), като собственици на поземления имот са ищците, а ответниците са
суперфициарни собственици на сградата в режим на етажна собственост.
Съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да ползва земята
само доколкото това е необходимо за използването на постройките, според
тяхното предназначение, освен ако с акта, с който му е отстъпено правото, е
постановено друго. Целта на разпоредбата е при разделна собственост на
земята и постройките върху нея да бъде максимално защитена възможността
за ползване на земята от нейния собственик. Използването на земята от
суперфициара е ограничено, като според Решение № 538/09.07.2010 г. по гр. д.
№ 519/2009 г., Г. К., IV г.о. на ВКС, собственикът на постройката може да се
ползва от земята, само доколкото това е необходимо за ползването на
постройката съобразно нейното предназначение, като съгласно чл. 22, ал.7
ЗУТ прилежащата площ към сградите следва да се приеме за площ,
необходима за обслужването на съответната сграда в съответствие Наредба №
7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони. В случая по делото не са представени
доказателства, от които да се установява, че цялата площ на процесния имот с
идентификатор *** по КККР на гр. *** е необходима за обслужване на
сградата (т.е. представлява „прилежаща площ“ към нея съобразно
нормативните изисквания), а видно от приложената строителна документация,
външните места за паркиране на автомобили (които са предмет на оспорената
т. 5 и т. 6) са разположени и заемат цялата северна част от ПИ и по-голямата
част от южната. По тези съображения съдът намира, че решението взето по т.
5 във връзка с ползването на имот с идентификатор *** за паркиране и
престой е извън компетентността на ОС на етажните собственици-
суперфициари, поради което същото е нищожно и искът в тази част се явява
основателен. Решението по т. 6 не е нищожно, доколкото в правомощията на
ОС е да приема, изменя и допълва правилника си за вътрешния ред, но същото
е незаконосъобразно, доколкото предвижда инкорпориране на нищожно
решение на ОС на ЕС, поради което искът, предявен в условията на
евентуалност, е основателен.
По оспорените решенията на Общото събрание на ЕС, проведено на
07.04.2024 г. по т. 1 и т. 10.
Решението по т. 1 – „ЕС възлага на управителя на ЕС проверка за
възможностите за обезщетяване ЕС, предприемане на съответните правни
действия и сигнализиране на компетентните органи за евентуални
закононарушения.“ Взетото решение не е в противоречие на ЗУЕС, доколкото
съгласно чл. 23, ал. 1, т. 5 и ал. 4 ЗУЕС именно управителя е лицето, което
представлява ЕС и следва да предприеме съответни действия (подаване на
сигнал, жалба, иск пред съд), при необходимост. Протоколираните
9
изявления/съждения при обсъждане на решението, вкл. квалифицирането на
действия/бездействия на правни субекти, в това число и други етажни
собственици, е без правно значение и не е свързано с настъпване на правни
последици, поради което не е предмет и на настоящата проверка за
законосъобразност на взетото решение, съгласно диспозитива му по т. 1.
Искът по тази точка е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Оспореното решение по т. 10 от ОС е във връзка с извършване на „пълна
проверка и ревизия“ относно дейността на лицата заемали длъжността
управител и касиер – ищците по делото, която следва да бъде извършена от
комисия в състав: настоящия управител на ЕС, контрольорът, юридическия
съветник на ЕС и един от собствениците в ЕС и следва да завърши в срок от
60 дни от датата на събранието с представяне на доклад. В случай на
установени закононарушения е взето решение управителят на ЕС да провери
възможностите за обезщетяване и търсене на отговорност, предприемане на
съответните действия и сигнализиране на компетентните органи.
Решението е незаконосъобразно. Видно от протокол за проведено ОС на
ЕС на 13.10.2023 г., ищците Д. Ж. А. и Р. В. В. са освободени от заеманите до
този момент длъжности съответно - управител и касиер. Съгласно
разпоредбата на чл. 23, ал. 2 ЗУЕС управителният съвет (управителят) се
отчита ежегодно и в края на мандата си с доклад пред общото събрание.
Докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се оповестяват
по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като в правомощията на ОС на ЕС, съобразно чл.
11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС е да приеме, респ. да не приеме представения отчет/доклад
на управителя. По делото не се установи, наличието на представен доклад от
управителя при прекратяване на правомощията му, който да бъде поставен за
разглеждане от ОС на ЕС и съответно на оценка за дейността на освободения
от длъжността управител. На следващо място видно от взетото решение, ЕС
има избран контрольор – ***, поради което приложение следва да намери
разпоредбата на чл. 23, ал. 4 ЗУЕС - контрольорът има право на достъп до
документацията на етажната собственост, контролира дейността на
управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на
общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.
Същото лице извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и
представя на общото събрание доклад за резултатите от нея и констативен
протокол, когато е установено нарушение. Проверката се извършва по реда,
описан в правилника за вътрешен ред в етажната собственост, какъвто ред, в
настоящия случай, не е предвиден. С оглед изложеното, незаконосъобразно е
решението на ОС, при което нормативно установените правомощия на лицата
които следва да извършват проверка, са делегирани на други лица, без
предвидена законова възможност за това от компетентността на ОС на ЕС, в
произволно избран момент след прекратяване на мандата по възложената им
работа. Законовата регламентация кореспондира с правната и житейска логика
- проверка на управителя и на касиера следва да бъде извършвана периодично
(по време на мандата на упражняване на функциите с цел контрол) и към
момента на освобождаване на длъжността, когато именно следва да бъде
направена оценка на действията на тези лица, а при необходимост и
10
ангажирана тяхната отговорност. Към посочения момент отговорните лица,
разполагат с възможността да представят доказателства и да защитят
своевременно действията си. В този смисъл, възраженията на ищците са
основателни, поради което предявеният иск по т. 10 от ОС на ЕС следва да
бъде уважен.
По разноските.
При този изход на спора правно на разноски възниква и за двете страни по
делото, съобразно уважената, респ. отхвърлената част от исковете. Ищците
претендират разноски, съобразно списък по чл. 80 ГПК, в общ размер на
сумата от 1280 лв., от която 80 лв. – платена д.т. и 1200 лв. (с ДДС) – адв.
възнаграждение. Пропорционално на уважението искове в тежест на
ответника следва да бъде възложена сумата от 64 лв. – д.т. и 960 лв. – адв.
възнаграждение. Ответната страна претендира разноски в общ размер на 3740
лв. от които 500 лв. – депозит за СТЕ, 1440 лв. – адв. възнаграждение с вкл.
ДДС за изготвяне на ОИМ и 1800 лв. адв. възнаграждение за процесуално
представителство. Процесуалният предсатвител на ищците е направил
възражение за прекомерност на адв. хонорар, което съдът намира за
основателно. Общият размер на възнаграждението за процесуално
представителство, защита и съдействие по делото, следва да бъде намален до
сумата от 1000 лв., съответно 1200 лв. с ДДС. Пропорционално на
отхвърлената част от исковете, следва да бъде присъдена сумата от 240 лв.
Неоснователно е искането за присъждане на сумата от 500 лв. – депозит за
СТЕ, доколкото същият подлежи на възстановяване, предвид отпадналата
нужда от неговото внасяне, за което страната е подала и нарочна молба с вх.
№ 372110/19.11.2024 г.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за нищожни по иск предявен от Д. Ж. А., ЕГН ********** и
Р. В. В., ЕГН **********, решенията по т.2.2, в частта: Задължава се
собственика на масивен гараж – Р. В. В., изграден в поземлен имот с
идентификатор ***, в който е построена сградата на етажната
собственост в 7 дневен срок да изясни и да представи на управителя на
Етажната собственост документи за строителни книжа, разрешителни за
строеж, конструктивни становища и др. документи във връзка с
извършеното законно/незаконно строителство на масивен гараж изграден в
поземлен имот с идентификатор ***, в който е построена сградата на
етажната собственост; както и по т. 5, обективирани в протокол от Общо
събрание на собствениците в етажна собственост на жилищна сграда ***, гр.
***, кв. ***, ул. ***, проведено на 07.04.2024 г., като ОТХВЪРЛЯ
предявените искове за нищожност по отношение на решение по т.2.2. в
останалата му част, както и по т. 6.
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни по иск предявен от Д. Ж. А., ЕГН
********** и Р. В. В., ЕГН **********, решенията по т. 10 и т. 6,
11
обективирани в протокол от Общо събрание на собствениците в етажна
собственост на жилищна сграда ***, гр. ***, кв. ***, ул. ***, проведено на
07.04.2024 г.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. Ж. А., ЕГН ********** и Р. В. В., ЕГН
**********, искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на
решенията по т. 1 и т. 2.2. (предявен в условията на евентуалност),
обективирани в протокол от Общо събрание на собствениците в етажна
собственост на жилищна сграда ***, гр. ***, кв. ***, ул. ***, проведено на
07.04.2024 г.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането по реда на чл. 151 ГПК по молба с
вх. № 372111/19.11.2024 г., подадена от процесуалния представител на ЕС за
поправка и допълване на съдебния протокол от о.с.з. проведено на 11.11.2024
г.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК Етажните собственици на сграда,
находяща се на адрес: гр. ***, район ***, кв. ***, ул. ***, да заплатят на Д. Ж.
А., ЕГН ********** и Р. В. В., ЕГН **********, сумата от 1024 лв. (хиляда
двадесет и четири лева) – разноски за производството.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК Д. Ж. А., ЕГН ********** и Р. В. В.,
ЕГН **********, да заплатят на Етажните собственици на сграда, находяща се
на адрес: гр. ***, район ***, кв. ***, ул. *** сумата от 240 лв. (двеста и
четиридесет лева) – разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд, в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните, а в частта с която е
отхвърлено искането по чл. 151 ГПК има характер на определение, което не
подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12