Р Е Ш
Е Н И Е №
гр. Ловеч, 09.12.2019 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ЛОВЕШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, седми състав,
в публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВЕЛИНА ЙОРДАНОВА
при секретаря..........П. Маринова.............................и
в присъствието на
прокурора...................................................., като разгледа
докладваното от съдията гр.дело № 241 по описа за 2018 г., за да
се произнесе, съобрази:
Иск с правно основание чл. 26 ал. 1,
предл. трето от ЗЗД, обективно съединен с иск
с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК, за установяване право на собственост върху недвижим имот.
Постъпила е искова молба /уточнена с
допълнителна молба вх.№ 3091/27.03.2018 г./ от П.С. ***, чрез пълномощник адв. В.И.-К.,
против И.Д. ***, и И.З. ***, представлявана от своята майка и законен
представител П.А.В., за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 19, том II, рег.№ 2303, дело № 166/19.08.2014
г. на Нотариус Нели Хаджикръстева.
В исковата молба /допълнена с
посочената по-горе молба вх.№ 3091/27.03.2018 г./ се
твърди, че по силата на НА № 104, том 1, нот.дело № 211/1964 г.
на Ловешки народен съд, ищцата П.С.Й., в качеството си на наследник на С.
Стефанов Кършулев, била собственик на имот с идентификатор 43476.315.124 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-68/02.06.2008 г. на Изп.Директор на АГКК, с адрес на поземления имот: ***********с
площ от 2447 кв.м., ведно с намиращите се в имота сгради, а именно: сграда
43476.315.124.1, със застроена площ 55 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Жилищна сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.2, със застроена площ 59
кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна; сграда
43476.315.124.3, със: застроена площ 22 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Селскостопанска сграда и сграда 43476.315.124.4, със застроена площ 39 кв.м.,
брой етажи 1, предназначение: Селскостопанска сграда.
Навеждат се твърдения, че на 13.06.2014
г. вечерта, П.С.Й. изгубила съзнание и била намерена от девер й И. И. Й. в безпомощно
състояние. Й. повикал Д.В. и заедно с Г.Д.Г.я вдигнали с едно одеяло и я пренесли
в къщата. Обадили се на сина й С.Й.Й., който живеел в гр. Г.О.и той пристигнал
на другия ден. С.Й. разговарял с Д.В. относно възможността й да гледа майка му,
но тя отказала и препоръчала И.Д.Б.. Ищцата страдала от алкохолна болест и
предвид тежкото й състояние към онзи момент /била в кома няколко дни/, никой не
повикал лекар, а очаквали леталния й край. Твърди се, че ответницата Б. се
съгласила да „наглежда" П. и синът й С.Й. си заминал, като поверил майка
си на грижите на Б..
Изтъква се, че след няколко дни П.Й.
дошла в съзнание, но била в абсолютна невъзможност да говори и да се движи,
като едва през м. септември 2014 г. започнала да излиза навън. През това време
ответницата Б. прибрала дебитните карти на ищцата и нейния девер И. И. Й., по
които получавали пенсиите си. Посочва се, че Б. е заявила на ищцата, че имали
уговорка със сина й С., тя да се грижи за нея и ако не я слуша, ще я изхвърли
от къщата. Отношенията между Б. и Й. не били добри, но тъй като ищцата нямала
никой друг освен сина си, а той не я поглеждал, търпяла лошото отношение на Б..
Твърди се, че в края на м.август 2017
г. ищцата посетила „Социални грижи“ в гр. Л. във връзка с отпускането на помощи
- дърва за огрев и установила от социалния работник Д.Ж., че няма право на
помощи, понеже си била продала къщата. До този момент ищцата не знаела, че си е
продала къщата, както не знаела и на кого е продадена. Подала жалба в О.Л.и
установила, че на 20.06.2014 г. била подписала пълномощно в присъствието на Т. М.
*** с нотариална заверка на подпис и съдържание, на И.Д.Б. да я представлява
пред нотариус с право да се разпореди чрез продажба, при условия и цена по
нейна преценка със собствения й наследствен недвижим имот, останал й в наследство
от С. Стефанов Кършулев.
Посочва се, че при последваща проверка
на нейни съседи в АВ-Ловеч, ищцата установила, че имотът й е бил продаден на И.Д.Б.,
като и представили и копие от НА № 62, том 12, дело № 2356 от 19.08.2014 г. по
описа на СВ-Ловеч, като в нотариалния акт било записано, че имотът е продаден
за сумата от 7500.00 лева, която сума била заплатена напълно и в брой от
купувачката на продавачката преди сключването на сделката.
Ищцата твърди, че не е получила
посочената в нотариалния акт сума в размер на 7500.00 лева и към настоящия
момент. Счита, че договорът за продажба на недвижим имот, обективиран в НА №
62, том 12, дело № 2356 от 19.08.2014 г. по описа на СВ-Ловеч, е нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 във вр. с чл. 40 от ЗЗД, тъй като продажбата е извършена за цена в пъти по-ниска от действителната,
при договаряне от ответницата сама със себе си и при определяне от нея на
условията по договора, поради което ищцата претендира така сключения договор да
бъде обявен за нищожен, тъй като накърнява добрите нрави и е в нейна вреда.
Навежда доводи, че споразумяването във
вреда на представлявания продавач по смисъла на чл. 40 от ЗЗД се изразява в
уговарянето на несъответна на действителната стойност на имота цена, водещо до
намаляване на имуществото му. Налице е пълна нееквивалентност на престацията по договора за покупко-продажба, тъй като
продажната цена е в пъти по-ниска цена от действителната цена на имота. Като се
е разпоредила с поземления имот при условията на договаряне сама със себе си
ответникът е сключила сделката във вреда на представлявания, с което е нарушила
добрите нрави, макар и да е имала пълномощно да извърши продажбата "на
купувач и при цена, каквато сметне за добре". В тази насока в исковата
молба е цитирана съдебна практика - Р. № 1444/4.11.1999 г. на ВКС по гр. д. №
753/99 г., V г.о.; Р. № 160/14.03.2006 г. на ВКС по гр. д. № 325/2004 г., II
г.о.; Р. № 597/28.05.2008 г. на ВКС по гр. д. № 2365/2007 г., I гражданско
отделение.
С допълнителна молба вх.№
3091/27.03.2018 г., ищцата сочи, че след като е депозирала исковата си молба и
при изпълнение на дадените й указания за представяне на актуална скица и
данъчна оценка на процесния имот, е установила, че ответницата по делото И.Д.Б.
се е разпоредила с имота, предмет на исковата молба, като го е дарила на И.З.В.
с ЕГН **********, с адрес: ***, чрез майката и законен представител П.А.В., с
Нот. акт за дарение на недвижим имот – акт № 120, том 15, дело № 3047 от
24.10.2017 г. на СВ-Ловеч.
Въз основа на изложеното, ищцата моли
за постановяване на решение, с което да бъде прогласена на основание чл. 26,
ал. 1 във връзка с чл. 40 от ЗЗД нищожността на договора за покупко-продажба на
недвижим имот, предмет на нот. акт № 62, том 12, дело № 2356 от 19.08.2014 г.
по описа на СВ - Ловеч и на нотариус Нели Хаджикръстева, рег.№ 139 на НК, с
район на действие ЛРС, с който П.С.Й., представлявана от пълномощника си И.Д.Б.,
продала на И.Д.Б., собствения си недвижим имот, а именно: 1200/2447 идеални
части от поземлен имот с идентификатор 43476.315.124 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Л., одобрени със Заповед РД-18-68/02.06.2008 г.
на Изп.Директор на АГКК, с адрес на поземления имот: ***********с площ от 2447
кв.м., ведно с намиращите се в имота сгради, а именно: сграда 43476.315.124.1,
със застроена площ 55 кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна
сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.2, със застроена площ 59 кв.м., брой
етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.3,
със застроена площ 22 кв.м., брой етажи 1, предназначение: Селскостопанска
сграда и сграда 43476.315.124.4, със застроена площ 39 кв.м., брой етажи 1,
предназначение: Селскостопанска сграда, за сумата 7500 лв., поради накърняване
на добрите нрави, изразяващо се в договаряне от ответницата, като пълномощник
на прехвърлителя и сама със себе си във вреда на упълномощителя,
предвид уговорената по-ниска от пазарната цена за имота.
Освен това, моли да бъде признато за
установено по отношение на И.Д.Б. и И.З.В., чрез нейната майка и законен
представител П.А.В., че П.С.Й., е собственик на 1200/2447 идеални части от
подробно описания по-горе поземлен имот, ведно с намиращите се в него сгради.
Ищцата претендира присъждане и на разноските по
делото солидарно срещу ответниците.
В законоустановения едномесечен срок е постъпил писмен
отговор от ответницата И.Д.Б., чрез пълномощник адв. А.М., с който оспорва
предявения иск и обстоятелствата, на които се основава. Не оспорва, че с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 19, том II, рег.№ 2303, дело № 166 от
19.08.2014 г., И.Б. е придобила 1200/2447 идеални части от поземлен имот с
идентификатор № 43476.315.124 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. Л., ведно с намиращите се в имота сгради, но счита, че при сключване на
сделката са спазени всички изисквания на закона. Ответницата Б. твърди, че е
заплатила лично и в брой на ищцата сумата, предмет на договора за
покупко-продажба, в присъствието на лицата Д.В. и И.А.М., като ищцата била
съгласна с тази продажна цена и държала сумата да й се даде лично на нея.
Ответницата твърди, че по молба на сина и снахата на ищцата – С.Й. и К.Й., се
съгласила да гледа ищцата, която злоупотребявала с алкохол и не се хранела
редовно, като първоначално за заплащане не били говорили. Впоследствие, когато
ищцата била в по-добро състояние, ответницата твърди, че разговаряли, като се
уговорили ищцата да й продаде къщата, като държала парите да бъдат дадени лично
на нея. В отговора се твърди, че пред служителя в О.Л.Т.М., ищцата заявила, че
иска да упълномощи ответницата Б. и да й продаде наследствения си недвижим
имот, при което служителката изготвила пълномощното и на 20.06.2014 г. отишла в
къщата на П.Й., която след като се уверила, че съдържанието му е така, както тя
иска, потвърдила, че си продава имота и си е получила парите и собственоръчно
подписала пълномощното и си изписала имената. Освен пълномощното били изготвени
и декларации, които ищцата също подписала лично. Ответницата Б. посочва още, че
купила процесния имот, за да го дари на правнучка си – И.З.В., като на
24.10.2017 г. извършила дарението.
В срок е постъпил
писмен отговор и от ответницата И.З.В., представлявана от майка си и законен
представител П.А.В., чрез пълномощник адв. Р.К., с който също се оспорва
исковата претенция и обстоятелствата, на които се основава. Твърди се, че част
от парите за продажбата са били осигурени от родителите на И.В..
В съдебно заседание ищцата
П.Й. се представлява от пълномощника си адв. К., която поддържа исковата молба.
По повод направено в съдебно заседание на 08.01.2019 г. оттегляне на предявения
иск с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК само против ответницата И.Д.Б., за
установяване право на собственост върху процесния имот, съдът прекрати
производството по делото в тази част, на основание чл. 232 от ГПК. В хода на
устните състезания ищцата не се явява и не се представлява и не е изложила
становище по съществото на спора.
Ответницата И.Д.Б. се
явява лично и с пълномощника си адв. М., която моли за отхвърляне на предявения
иск, като неоснователен и недоказан, както и за присъждане на разноските по
делото съгласно представен списък. В писмени бележки развива съображения в
подкрепа на заявената позиция.
Ответницата И.З.В. се
представлява от адв. К., който също счита, че исковата претенция е останала
недоказана и моли да бъде отхвърлена, като в полза на доверителката му се
присъдят направените разноски по делото съгласно представен списък.
От събраните по делото
писмени и гласни доказателства, както и
от доводите и становищата на страните, всички,
преценени поотделно и в съвкупност, съдът приема за установено следното:
Безспорно е по делото,
че ищцата П.С.Й. е била собственик по наследство от баща си С. Стефанов Кършулев, на описания
в исковата молба недвижим имот с идентификатор 43476.315.124 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Л., одобрени със Заповед
РД-18-68/02.06.2008 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот:
гр.Л., ул."Кирил и Методий" № 4, с площ от 2447 кв.м., ведно с
намиращите се в имота сгради, а именно: сграда 43476.315.124.1, със застроена
площ 55 кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна; сграда
43476.315.124.2, със застроена площ 59 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Жилищна сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.3, със застроена площ 22
кв.м., брой етажи 1, предназначение: Селскостопанска сграда и сграда
43476.315.124.4, със застроена площ 39 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Селскостопанска сграда.
Не се спори, а и от
показанията на разпитаните свидетели, ангажирани от ищцата и ответницата И.Б.,
се установи, че ищцата живеела в пристройка до гаража в горепосочения имот,
като там живеел и нейният девер И.Й. - брат на покойния й съпруг. Тя и деверът
й имали навик да употребяват алкохол, а освен това П.Й. не се хранела редовно.
През 2014 г., месец март или юни /не се установи с точност кой месец/,
здравословното състояние на ищцата се влошило и една вечер тя била намерена от
девер й паднала под спалнята и неадекватна. Свидетелката Д.В., нейна вуйна, се
обадила на сина й – св. С.Й., който със семейството си живеел в гр. Горна
Оряховица, и му съобщила, че майка му е зле. На другия ден Й. и съпругата му –
св. К.Й. пристигнали в дома на ищцата и я заварили в безпомощно състояние – на
легло, не можела да се движи, всичко наоколо било мръсно, занемарено и имало
няколко кучета в стаята. Тогава Й. започнали да търсят жена, която да се грижи
за ищцата и да я гледа с уговорка да бъде прехвърлена къщата й срещу гледане.
Така се срещнали с ответницата И.Б., която се съгласила да се грижи за ищцата
при тази уговорка, а св. Й. предал на Б. нотариалния акт за къщата на майка си.
Не са питали П. дали иска да си даде имота, тъй като тогава състоянието й било такова
до колкото да ги познае кои са. Впоследствие комуникирали по телефона с И.Б. и
от нея разбрали, че е искала пълномощно от П., както и че къщата е продадена не
срещу задължение за гледане. След това веднъж през лятото същата година С.Й.
отишъл да види майка си, която тогава била адекватна и не се оплаквала.
Св. Д.В. заяви, че
две-три седмици след случая с падането на П., е ходила да помага да я къпят в
корито. После П. започнала да сяда. Казвала, че е доволна от И. и че много я
гледа. В. не знае каква е била уговорката във връзка с къщата, но след два-три
месеца И. я извикала в дома на П. и в присъствието на свидетеля И.М. оставила
на П. плик, а тя казала: „доволна съм, много ме гледа“.
По делото е приложено
пълномощно с дата 20.06.2014 г., с което ищцата П.С.Й. упълномощила ответницата
И.Д.Б. да я представлява пред нотариус с район на действие – гр. Ловеч с право
да се разпореди чрез продажба, при условия и за цена по нейна преценка,
включително да договоря сама със себе си съгласно чл. 38 от ЗЗД, със собствения
й недвижим имот, останал й в наследство от Кършулев, б.ж. на гр. Л., представляващ:
дворно място с построените в него къща, пристройка – лятна кухня и други
стопански постройки, цялото от 1200 кв. метра, находящо
се в гр. Л., съставляващо парцел 12 в квартал 126 по плана на града, при
посочени граници, описано в Нотариален акт № 104, том 1, дело 211/1964 г.,
издаден от ЛРС.
Пълномощното е със
заверка на подписа на П.С.Й. и на съдържанието му, съответно с рег.№ 552 и № 553/20.06.2014
г. при Община Л., която заверка е осъществена от секретаря на Общината –
свидетелката Т. М..
Със своите показания
св. М. обясни, че нотариалната заверка на пълномощното е извършена в дома на П.Й.,
по молба на И.Б., която казала, че от известно време се грижи за П. и тя има
желание да й прехвърли имота си. Свидетелката има впечатления когато отишла в
дома на П., че тя била физически слаба, но в състояние да говори и разсъждава,
тъй като след като й прочела текста на пълномощното, П. изрекла думите: „аз
давам къщата на В.“ и прегърнала И.Б.. Пълномощното било изготвено
предварително, неизвестно от кого, а П. не се нуждаела от помощ да се подпише
сама и собственоръчно изписала и имената си.
От становище изх.№
44/27.03.2019 г. на д-р Л.М. – общопрактикуващ лекар
АИППМП – гр. Л., е видно, че П.С.Й. е записана в пациентската му листа от 2004
година. Не е имала сериозни здравословни проблеми. Много рядко посещавала
кабинета му, а той е ходил на домашни посещения по повод на инцидентно повишено
кръвно налягане. Злоупотребявала с алкохол. Нямала регистрирани
сърдечно-съдови, мозъчно-съдови заболявания и психични отклонения. Не е била на
поддържаща терапия. Не се води на диспансерен учет за
соматични и психични заболявания.
От представения
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 19/19.08.2014 г., том II, рег.№ 2303, дело № 166/2014 г. на
Нотариус Нели Хаджикръстева, с рег.№ 139 на НК, с район на действие РС-Ловеч,
вписан като Акт с № 62, том 12, вх.№
4709, дело № 2356 от 19.08.2014 г. по описа на Службата по вписванията – гр.
Ловеч, се установява, че П.С.Й., действаща чрез пълномощника си И.Д.Б., продала
на И.Д.Б., следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. Л., общ. Л.,
Ловешка област, а именно: 1200/2447 идеални части от поземлен имот с
идентификатор 43476.315.124 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. Л., одобрени със Заповед РД-18-68/02.06.2008 г. на Изп. директор на АГКК, с
адрес на поземления имот: гр. Л., *********, с площ от 2447 кв.м., ведно със
застроените върху имота сгради, а именно: сграда 43476.315.124.1, със застроена
площ от 55 кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна;
сграда 43476.315.124.2, със застроена площ от 59 кв.м., брой етажи 1,
предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.3, със
застроена площ от 22 кв.м., брой етажи 1, предназначение: Селскостопанска
сграда и сграда 43476.315.124.4, със застроена площ от 39 кв.м., брой етажи 1,
предназначение: Селскостопанска сграда, за сумата 7500 лв. /седем хиляди и
петстотин лева/, която сума е изплатена напълно и в брой от купувачката на
продавачката преди сключване на настоящата сделка.
В нотариалния акт е посочено, че
данъчната оценка на продавания имот възлиза на 7496.44 лева по удостоверение за
данъчна оценка № **********/09.07.2014 г. на Община Л..
Копие от същото удостоверение за
данъчна оценка № **********/09.07.2014 г. на О.Л.е приложено по делото и в него
е посочено, че данъчната оценка на поземления имот със сградите е в размер на
11826.90 лева.
От представения Нотариален акт за
дарение на недвижим имот № 126/24.10.2017 г., том II, рег.№ 1877, дело № 203/2017 г. на Нотариус Младен
Дойнов, рег.№ 173 на НК, вписан като Акт с №
120, том 15, вх.рег.№ 5923, дело № 3047 от 24.10.2017 г. по описа на Службата
по вписванията – гр. Ловеч, е видно, че И.Д.Б.
е дарила придобития от нея имот – 1200/2447 идеални части от поземления имот,
посочен по-горе, ведно със сградите, на правнучката си – втората ответница –
малолетната И.З.В., родена на *** г., представлявана от майка й П.А.В., като
дарителката И.Б. запазила за себе си пожизнено вещно право на ползване върху
имота.
Според заключението на комплексната
съдебно-техническа-агрономическа експертиза с вещи лица инж. Ж.Й. – геодезист,
оценител, и П.П. – агроном, пазарната стойност на процесния имот към момента на
продажбата му през 2014 г. е била 13572.85 лева, от които: 13072.00 лева – земя
и сгради и 500.85 лева – трайни насаждения в имота. От данните на тази експертиза,
както и единичната експертиза на инж. Й., е видно, че посочената пазарна
стойност е определена като средно претеглена по метода на вещната и
сравнителната стойност /ползване на сравними обекти за продажба в гр. Л./,
включително чрез справка в Агенция по вписванията за сделки с недвижими имоти
за 2014 година на територията на Община Л..
При така установената фактическа обстановка съдът
намира, че е сезиран с иск с правно основание чл. 26 ал. 1, предл. трето от ЗЗД, за прогласяване нищожност на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 19/19.08.2014
г., том II, рег.№ 2303, дело № 166/2014 г. на Нотариус Нели
Хаджикръстева, поради накърняване на
добрите нрави, с оглед сочена нееквивалентност в насрещните престации
по сделката, както и с иск с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК, предявен
само срещу втората ответница И.З.В., за установяване право на собственост върху същия недвижим имот.
По иска с правно основание чл. 26 ал. 1, предл. трето от ЗЗД, за
нищожност на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 19.08.2014 г., поради
накърняване на добрите нрави:
„Добрите
нрави“ са критерии и норми на поведение, които са установени в обществото,
поради това, че значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги
приемат и се съобразяват с тях. Накърняването на добрите нрави означава такова
отрицателно въздействие върху установените морални норми, което е в остро
противоречие с тях, скандализира обществото и се възприема негативно от него.
В случая ищцата претендира, че процесният
договор за покупко-продажба накърнява добрите нрави в нейна вреда, тъй като
продажбата е извършена на цена в пъти по-ниска от действителната, при
договаряне от ответницата сама със себе си и при определяне от нея на условията
на договора, което е основание за нищожност по смисъла на чл. 26 ал. 1, предл.
3-то във вр. с чл. 40 от ЗЗД. Твърди и че не е изплатена продажната цена.
По
въпроса за нищожност на договор за продажба, сключен между страните, поради
противоречие с добрите нрави предвид неравностойност на насрещните престации, е дадено разрешение в постановеното по реда на
чл. 290 от ГПК решение № 452/25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г. на ВКС, І ГО, което настоящата инстанция съобразява. В това
решение е прието, че понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност
на насрещните престации и при тяхното явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката, но
неравностойността следва да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация.
Трайна е
съдебната практика на Върховния касационен съд, обективирана в Решение №
1444/4.11.1999 г. на ВКС, по гр. д. № 753/99 г., V г. о.; Решение №
160/14.03.2005 г. на ВКС по гр. д. № 325/2004 г., II г. о.; Решение №
597/28.05.2008 г. на ВКС по гр. д. № 2365/2007 г., I г.о., както и
постановеното по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС
по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., съгласно която нарушение на добрите нрави
е налице при нееквивалентност на престации, в който
случай сключената сделка е нищожна, поради нарушаване на основния принцип на
отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на
представителя да действа в интерес на представлявания. Приема се за неморално
пълномощникът да уговаря цена, много по-ниска от действителната стойност на
продаваните имоти, договаряйки сам със себе си, макар наличието на пълномощно от собственика
на имотите да извърши продажбата.
Съгласно
Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 година по тълкувателно дело № 5/2014 г.,
ОСГТК на ВКС, фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 от ЗЗД
се състои от два елемента: 1. Обективен елемент - договорът,
сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е
във вреда на (уврежда) представлявания. 2. Субективен елемент -
"споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на
представлявания.
Преценката за наличието на увреждането, както и за
недобросъвестността на представителя, се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на
сключването на договора. Тази недобросъвестност
не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания.
В конкретния случай съдът намира за неоснователни
доводите на ищцата, като представлявана по процесната сделка, че ответницата И.Б.,
действаща като неин представител в хипотеза на „договаряне сам със себе си“, е
сключила сделката в нейна вреда, при пълна нееквивалентност на престациите.
От Нотариалния акт № 19/19.08.2014 г., том II, рег.№ 2303, дело № 166/2014 г. на
Нотариус Нели Хаджикръстева, обективиращ процесната
сделка покупко-продажба, се установи, че предмет на сделката са 1200/2447
идеални части от поземления имот, ведно с построените в него четири сгради, за продажна
цена 7500.00 лева, при данъчна оценка на целия поземлен имот с площ от 2447.00
кв.м. /не за идеална част от 1200/ със сградите към момента на продажбата –
11826.90 лева /видно от удостоверение за данъчна оценка изх.№
**********/09.07.2014 г./. От изготвеното и прието заключение на комплексната
съдебно-техническа-агрономическа експертиза, което съдът намира за обективно и
професионално изготвено, се установи, че пазарната цена на процесния имот към
момента на продажбата му през 2014 г. е била 13572.85 лева. Следователно,
сделката е извършена на цена, която е близо два пъти по-ниска от дадената от
експертите пазарна цена на имота. Следва да се отбележи, че с оглед свободата
на договаряне по смисъла на чл. 9 от ЗЗД, няма пречки цената да е уговорена в
размер под средната пазарна стойност на имота. По силата на даденото пълномощно
представителят е разполагал с права да извърши продажбата при условия и за цена
по своя преценка, като в случая съдът счита, че уговорената цена приблизително
два пъти по-ниска от средната пазарна стойност на имота, не обосновава явна,
очевидна нееквивалентност на насрещните престации на
страните по сделката, тъй като не е налице драстично разминаване между
уговорената и действителната цена на имота. Като аргумент в тази насока съдът
съобразява практиката на ВКС, в които е обсъдена изключително голяма разлика в престациите: Решение № 50/21.07.2017 г. по гр. д. № 4880/2014
г. на IV гр. о. на ВКС /7 пъти по-ниска продажна цена от
реалната/, Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г., III
г. о., ГК /12 пъти по-ниска продажна цена от реалната/. Ето защо, съдът счита,
че постигнатата и обективирана в Нот. акт № 19, том II, рег. № 2303, дело № 166 от 19.08.2014 г. на Нотариус
Нели Хаджикръстева, с район на действие Районен съд – Ловеч, договорка за
продажба на имота при уговорената продажна цена не е във вреда на ищцата и
следователно в случая не е приложима разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД, а договорът
е произвел действие за ищцата.
Неотносимо към конкретния спор се явява твърдението, че ищцата не е получила от
пълномощника си цената по договора. Дали уговорената цена е изплатена или
не, няма отношение към валидността на договора,
като този факт би бил относим по иск за разваляне на договора поради неизпълнение, по иск за плащане на цената или по
иск за отчет, но не и по иск за прогласяване нищожността на договора.
По изложените съображения, предявеният иск с правно
основание чл. 26 ал. 1, предл. трето от ЗЗД, за прогласяване нищожност на
процесния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.08.2014 г., поради
накърняване на добрите нрави, се явява неоснователен и недоказан, което налага да
бъде отхвърлен.
По
установителния иск с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК срещу ответницата И.З.В.:
С оглед изхода на спора относно първия
иск, след като договорът за покупко-продажба на имота е валидно сключен, от
това следва, че и последващата сделка – дарение на
същия имот от 24.10.2017 г. е произвела вещно-правно действие, а приобретателят по тази сделка – И.З.В. е станала собственик
на имота. Ищцата П.С.Й. е загубила собствеността си върху имота, поради което
искът й за установяване, че е собственик срещу новия приобратетел
– И.З.В., следва също да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан.
При този изход на процеса, следва да се отхвърли и искането на ищцата за присъждане на разноските, които е направила по делото.
На основание чл. 78 ал. 3 от ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответниците направените разноски по делото съгласно представените списъци и приложените платежни документи, както следва: на И.Д.Б.: 30.00 лева – депозит за свидетели, 143.50 лева – депозити за вещи лица и 700.00 лева – адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие от 25.04.2018 г., или общо разноски: 873.50 лева, а на И.З.В., чрез нейната майка и законен представител П.А.В.: 100.00 лева – депозити за вещи лица и 660.00 лева – адвокатско възнаграждение с ДДС по договор за правна защита и съдействие от 25.04.2018 г., или общо разноски: 760.00 лева.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от П.С.Й.,
ЕГН **********, с адрес: ***, против И.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: ***, иск с правно основание чл. 26 ал. 1, предл.
трето от ЗЗД, за прогласяване нищожност, поради накърняване на добрите нрави, с
оглед нееквивалентност на насрещните престации, на Договор за покупко-продажба от 19.08.2014 г., обективиран в Нотариален акт № 19/19.08.2014 г., том II, рег.№ 2303, дело № 166/2014 г. на
Нотариус Нели Хаджикръстева, с рег.№ 139 на НК, с район на действие РС-Ловеч,
вписан като Акт с № 62, том 12, вх.№
4709, дело № 2356 от 19.08.2014 г. по описа на Службата по вписванията – гр.
Ловеч, по силата на който П.С.Й., действаща чрез пълномощника си И.Д.Б.,
продала на И.Д.Б., собствения си недвижим имот, а именно: 1200/2447 идеални
части от поземлен имот с идентификатор 43476.315.124 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Л., одобрени със Заповед РД-18-68/02.06.2008 г.
на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. Л., *********, с площ
от 2447 кв.м., ведно с намиращите се в имота сгради, а именно: сграда
43476.315.124.1, със застроена площ 55 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Жилищна сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.2, със застроена площ 59
кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна; сграда
43476.315.124.3, със застроена площ 22 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Селскостопанска сграда и сграда 43476.315.124.4, със застроена площ 39 кв.м.,
брой етажи 1, предназначение: Селскостопанска сграда, за сумата 7500 лв., /седем
хиляди и петстотин лева/, като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от П.С.Й.,
ЕГН **********, с адрес: ***, против И.З.В., ЕГН **********, представлявана от
нейната майка и законен представител П.А.В., ЕГН **********, с адрес: ***, иск
с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК,
за признаване за установено, че П.С.Й. е собственик на описания по-горе недвижим имот: 1200/2447 идеални части от
поземлен имот с идентификатор 43476.315.124 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Л., одобрени със Заповед РД-18-68/02.06.2008 г.
на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. Л., *********, с площ
от 2447 кв.м., ведно с намиращите се в имота сгради, а именно: сграда
43476.315.124.1, със застроена площ 55 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Жилищна сграда-еднофамилна; сграда 43476.315.124.2, със застроена площ 59
кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-еднофамилна; сграда
43476.315.124.3, със застроена площ 22 кв.м., брой етажи 1, предназначение:
Селскостопанска сграда и сграда 43476.315.124.4, със застроена площ 39 кв.м.,
брой етажи 1, предназначение: Селскостопанска сграда, като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА П.С.Й., ЕГН **********, с адрес: ***,
да заплати на И.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата 873.50 лв. /осемстотин
седемдесет и три лева и петдесет стотинки/, представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА П.С.Й.,
ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на И.З.В., ЕГН **********,
представлявана от нейната майка и законен представител П.А.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, сумата 760.00 лв. /седемстотин
и шестдесет лева/, представляваща разноски по делото.
ОТХВЪРЛЯ искането на П.С.Й. за присъждане на направените от
нея разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Ловешкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: