№ 1362
гр. Пазарджик, 21.09.2023 г.
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи септември през две хиляди двадесет
и трета година в следния състав:
Председател:Димитър Чардаков
при участието на секретаря Десислава Буюклиева
Сложи за разглеждане докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело
№ 20225220103469 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 14:00 часа се явиха:
За ищеца „а“ ЕООД се явява адв. Г..
Ответникът „З**“ ЕООД се представлява от адв. Г. и от адв. и.
Явява се вещото лице М. В..
ПЪЛНОМОЩНИЦИТЕ НА СТРАНИТЕ (ПООТДЕЛНО): - Няма
пречка, да се даде ход на делото.
СЪДЪТ,
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът ДОКЛАДВА, че е постъпило заключение на допуснатата
съдебна-агротехническа и оценъчна експертиза, което е депозирано по делото
на 03.07.2023 г., в срока по чл. 199 от ГПК.
ПЪЛНОМОЩНИЦИТЕ НА СТРАНИТЕ (ПООТДЕЛНО): - Нямаме
възражения да пристъпим към изслушване на вещото лице.
ПРИСТЪПИ СЕ КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ
СНЕ СЕ САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ, както следва:
М. Й. В.: - на 79 години, български гражданин, неосъждана, без родство
и без служебни отношения със страните по делото.
Вещото лице предупредено за наказателната отговорност по чл. 291 от
1
НК.
В.Л. В.: - Поддържам представеното заключение. Известна ми е
наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
АДВ. Г.: - Нямам въпроси към вещото лице.
НА ВЪПРОСИ ОТ АДВ. Г., В.Л. В.: - Извърших оглед в присъствието
на представител на „З**“. Извърших оглед и съм описала съм, че
представлява един голям масив, и долу-горе на терена ми посочи къде са
разположени процесните имоти.
АДВ. Г.: - В работещо състояние ли е системата за капково напояване?
В.Л. В.: - В момента на огледа не работеше системата за капково
напояване, не мога да кажа дали е в работещо състояние. Огледът беше на
26.05.2023 г., капковото в момента нямаше да работеше, обясниха ми, аз
полюбопитствах как се пущат, имат си – разделени са на две, пущат едните
до определени площи, и после другите – на два кръга са направени. В
момента нямаше видими следи да има поливане. Аз нямах задача да
проверявам дали в момента трябва да се поливат или не бива да се поливат.
Само ми беше любопитно как е изградено, как пущат водата. Не съм
изследвала въпроса работещо ли е съоръжението за капково напояване.
Има протокол от фирмата, която е изградила капковото напояване, че са
го пуснали, и че е работещо. Аз нямах задача да проверявам, да карам Г.а да
пуска капковото напояване. За да определя цената на актива не ми е
необходимо да знам дали той е функциониращ.
Външно се виждат само маркучите, които са прикрепени, нищо друго,
другите части са в земята.
Външно на место се виждат само маркучите прикрепени по редовете,
останалата част е подземна, няма как да разбера аз.
АДВ. Г.: - По отношение на оградата в имота – тя има ли някакви
липси, да е разрушена или е цяла? И какво представлява самата ограда?
В.Л. В.: - Ние влязохме, целия масив е ограден. Самата ограда е
циментови колове и оградна мрежа, метална. Оградна мрежа – специално тази
за огради, има вход, отвори Г.ът вратата, влезнахме с колата, обиколихме.
Тази част, която можах да видя по пътя – нито липсват колове, нито оградата
е нещо повредена – повреди нямаше, и понеже е голям обемът, той ми обясни,
2
всичко е оградено, само част гледахме, където се намират процесните имоти,
защото са засадени със сливи. Другата част с кайсии са други имоти.
АДВ. Г.: - За да отговорите на трети въпрос, а именно, че тези
подобрения не са увеличили стойността на имота, сте посочили в
съобразителната Ви част, че е изтекъл амортизационният срок от 5 години
срок за капковото напояване и 7 години за оградата. Това ли са причините –
изтеклите амортизационни срокове, поради които считате, че тези инвестиции
не са увеличили стойността на имота.
В.Л. В.: - В земеделието всички тези подобрения, които се правят върху
земята, те са отделни активи. Те, след като се оценят, тяхната стойност, ако се
прави пазарна оценка на обекта се оценя земята отделно, ще дам пример,
както е тук овощна градина – трайните насаждения се оценят, капковото и
оградата, и това представлява цялата стойност на обекта. Но тези подобрения,
към момента ако правим пазарна оценка на обекта 23-та година – тези
подобрения се прибавят към стойността на земята, тя е отделен актив и се
оценява отделно.
Тези подобрения имат стойност, аз съм ги изчислила по договорите
както е – това е тяхната стойност в момента на изграждането.
Ако направим оценка на земята и на другите ще ги прибавим, дефакто
ще се увеличи стойността на обекта, не на земята, това е в оценителската
наша практика.
АДВ. Г.: - Аз нямам повече въпроси.
ВЪПРОС ОТ СЪДА КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ: - Как определихте тази
цена средното арендно плащане? Какви изходни данни съобразихте?
В.Л. В.: - По втори въпрос, по договора е записано, че в момента на
сключването на договора, съобразила съм данните по договора. Значи,
проучванията, които направих от Протоколите на Областна служба
Земеделие, аз съм записала 19 лева за Виноградец наемът за трайни
насаждения за двете години, по-малко, към оня момент.
Значи, по протокол е 19 лева на дка, а по договор е 20 лв. на дка.
Аз съм вземала по договора, което съм направила изчисленията, а пък
проучванията, които съм направила е 19 лева, по тях не съм умножавала.
За конкретните имоти не съм изчислявала по 19 лева, изчислила съм ги
3
по договора както са – по 20 лева.
Средното арендно плащане е по 19 лв. на дка за цялото землище. Значи
така, 50 дка ако ги умножим по 19 лв. ще получим сумата която е. Средното
арендно плащане е по 19 лв. на дка на базата на протоколите, а те са се
договорили по 20 лв. – с един лев са договорили повече от средното.
Тези арендни плащания ги изчисляват на базата на вписаните договори,
които са регистрирани в Общинска служба по земеделието – на тази база
изчисляват средното арендно плащане за годината.
АДВ. Г., КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ: - Бихте ли казали този масив, който е
ограден включва ли и земеделски общински пътища в него?
В.Л. В.: - Сега в момента не мога да кажа. Предполагам, че включва,
защото тъй като той не е един поземлен имот, а са различни поземлени имоти,
и за да се стигне до всеки един поземлен имот има пътища, които са
общински, могат да се разберат, но аз няма как да кажа, нямам такава задача.
До всеки имот трябва да има достъп и да има път.
АДВ. Г.: - Аз нямам повече въпроси. Да се приеме заключението.
АДВ. Г.: - Считам, че заключението следва да бъде прието в частта му в
отговорите на първи и втори въпрос. Оспорвам заключението в частта му по
отговора на третия въпрос, поради следните причини:
Всъщност, и днес вещото лице каза, че ако се оценя имотът като цяло
преди подобрението, и имотът като цяло след подобрението, тези подобрения
ще имат стойност. Вещото лице, обаче, е оценявало само поотделно
подобренията и изхождайки от техния амортизационен срок е отговорило, че
стойността им е нула. Защо оспорвам заключението. Съгласно трайната
практика на Върховния съд, по въпроса за подобренията, по чл. 72, ал 1 от ЗС,
в този смисъл е Определение № 396/29.07.2011 г. по дело № 398/2010 на ВКС,
не се оценят отделните подобрения само като такива, а се изчислява
разликата в цената на имота преди и след подобренията като цяло ведно с
подобренията. В счетоводството, съгласно НСС и МСФО по-специално № 13,
при оценката на активи се посочва, че те имат справедлива стойност, а
справедливата стойност е пазарната стойност, която пък пазарна стойност е
тази, която един актив може да бъде заменен между информирани лица в
пряка сделка, съответно продаден, заменен – това е пазарната справедлива
4
стойност, това е пазарната стойност и за нея говори Върховният съд. В
счетоводството има балансова стойност, амортизационна отчетна стойност и
справедлива стойност. Пазарната стойност е счетоводен термин, в този
случай следва да се изчисли пазарната стойност на имота преди
извършването на подобренията и пазарната стойност на имота съгласно
изискванията на закона към момента на извършване на оценката на имота
като цяло с колко се е променило. Така е поставена и задачата. Вещото лице,
днес ни дава отговор, конкретно, изхождайки само от амортизационния срок,
но едновременно с това заяви, първо, че системата за капково напояване не
страда от недостатъци. Тя трябва да оцени и включително трябва да провери
дали работи и заяви, че тя дали тя функционира или не функционира, това
нямало значение за оценката. Това е коренно невярно. Дали едно подобрение
не функционира или е негодно да изпълнява своите функции е най-важната
част за неговата оценка. Дали една кола може да се движи по пътищата или
двигателят е блокирал е от значение за това дали тя работи и колко струва.
Също така вещото лице сподели, че не е забелязала, че по оградата има
недостатъци. Там има бетонни колове, там има и мрежа. Амортизационният
срок за бетонните колове, не е този, който вещото лице сочи за бетонните
изделия и т.н. Отделно, не личи в следствие изтеклия амортизационен срок те
да страдат от някакви недостатъци правейки ги негодни. Затова, че не може
да се използва нулевата балансова стойност за стойността на едно подобрение
има достатъчно практика на съдилищата, ето защо, аз оспорвайки в тази част
заключението, моля почитаемият съд да назначи повторна експертиза, само
със задача да отговори само на въпрос номер три.
АДВ. Г.: - Г. съдия, моля да оставите без уважение искането по следните
съображения. Първо, наемателят няма право на никакво право на задържане
на подобрения и събирането на доказателства в тази насока е напълно
безпредметно за предмета на делото. Второ, вещото лице е дало своето
заключение, в което посочва и стойността на тези подобрения, изразила е и
мнение защо не се увеличава цената на земята. Вещото лице посочи преди
малко, че има разлика между цена на земя и цена на обект. Когато говорим за
обект се включва и стойността на подобренията. Стойността на подобренията
са изведени във отговора на въпрос номер две, а съдът не е длъжен да
възприема заключението на вещото лице, на осн. чл. 202 ГПК, може да
направи друг извод различен от този, който е направило вещото лице, при
5
положение, че има и посочените две стойности, които се претендират.
РЕПЛИКА АДВ. Г.: - Аз бих искал да напомня на колегата, че в случая
процесният договор не е такъв за наем. А по отношение на правото на
задържане има изричен текст в Закона за арендата в земеделието, на когото
сме се позовали още в отговора.
АДВ. и: – А изясняването на въпроса за това каква е точната стойност с
която се е увеличила стойността на имота след извършените подобрения е
предмет на направеното своевременно в отговора на исковата молба
възражение за задържане, както и такова за прихващане. Съответно този
въпрос и изясняването му е от съществено значение
Съдът счита, че въпросът за стойността на подобренията в процесните
имоти е от значение за делото, тъй като ответникът претендира право на
задържане на имотите до заплащането на подобренията от ищеца. Отделно от
това, намира за основателни възраженията на ответника, че увеличената
стойност на имотите след подобренията не зависи единствено от
амортизационния срок на самите подобрения. Затова, съдът счита, че
заключението следва да се приеме в частта, в която дава отговор на първите
два въпроса, касаещи средно-годишното арендно плащане през процесния
период и размера на разходите за подобренията. В частта, с която се дава
отговор на въпроса дали подобренията са увеличили стойността на имота
заключението не е обосновано, тъй като вещото лице не е оценило имотите
след извършването на подобренията, а е определило остатъчната стойност на
подобренията въз основа на техния амортизационен срок. Затова следва да се
даде възможност на вещото лице да допълни заключението, като даде пазарна
оценка на имотите след извършването на подобренията.
В.Л. В.: - Аз не казвам за амортизациите, аз обясних как се прави
пазарна оценка на даден обект. Аз съм работила по международните
стандарти. Оценител съм от много години, това не е апартамент, когато
отиваш вътре правиш подобрения и се повдига стойността. Всеки актив,
който е подобрение към земята, на него му се прави отделна оценка. Сега, аз
тука нямам задача да правя на земята. Аз нямам такава задача да оценявам.
Вие не сте ми поставили такава задача. Не искам да работя повече по тази
задача, много съм заета с други дела и нямам възможност да отговоря на тази
задача.
6
Тъй като заключението се приема частично, то ще следва да се
редуцира и размерът на дължимото възнаграждение с 1/3. По изложените
съображения, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА част от заключението на съдебно-агротехническата и
оценъчна експертиза, депозирано от вещото лице М. В. на 03.07.2023 г., в
частта в която е даден отговор на първа и втора задача.
НЕ ПРИЕМА заключението в частта, в която е даден отговор на
въпроса дали направените от ответника полезни разноски са увеличили
стойността на имота, и евентуално в какъв размер.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещото лице М. Й. В. в размер на 460
лева, които да се изплатят на вещото лице от внесените от страните депозити.
ДОПУСКА повторна експертиза по първоначално поставената задача,
по която вещото лице след запознаване с материалите по делото и оглед на
място да отговори на въпроса дали направените от ответника полезни
разноски по изграждане на ограда и капково напояване са увеличили
стойността на имота и евентуално какъв е размерът на увеличението, към
момента на изготвяне на експертизата.
Вещо лице ще бъде определено в закрито заседание след справка със
списъка за вещите лица при Окръжен съд Пазарджик.
Допълнителен депозит не следва да се определя, доколкото
първоначално внесеният не е усвоен към настоящия момент.
ПЪЛНОМОЩНИЦИТЕ НА СТРАНИТЕ (ПООТДЕЛНО): - Нямаме
искания за днес.
Съдът счита, че делото следва да се отложи за събиране на допуснатите
доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 26.10.2023 г. от 13:30 часа, за
която дата страните са уведомени чрез пълномощниците си, а вещото лице да
се призове след неговото определяне от съда.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 14:57
7
часа.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
8