Р Е Ш Е Н И Е №
гр. София,
05.04.2023 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI-14 състав, в открито съдебно заседание на пети април през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЯ ГЕОРГИЕВА
при секретаря Капка Лозева, като разгледа докладваното от съдията Георгиева търг.дело № 503 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл.233, ал.1 от
Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), вр. с чл.288 от Търговския закон.
С исковата молба „С.С.Р.М.“ ЕАД с ЕИК:********против „Н.0.“ ЕООД твърди, че на 11.06.2013 г. между „С.С.Р.М.“
ЕАД, като наемодател и Е.“ ЕООД, ЕИК *********, като
наемател е сключен Договор за
наем, ведно с всички приложения към
него (договорът за наем) с нотариална заверка на
подписите на представителите на двете страни. Заедно с Договорът за
наем, на 11.06.2013 г. е подписан Анекс № 1 към него (Анекс 1), с нотариална заверка на подписите,
специфициращ условията на Договора за наем.
Съгласно чл.2 от Анекс 1, „С.С.Р.М.“ ЕАД отдава под наем на Наемател 1
помещение № 2.08, разположено на ниво + 5.85 м. в Търговски център, находящ се в урегулиран
поземлен имот № II-908.950.927, с административен адрес: гр. София, район Витоша,
в. з. „Малинова Долина - Бункера“, Търговски център „София Ринг Мол“,
собственост на Наемодателя (Търговският център) с предназначение обект от веригата „Subway“.
Договорът за наем е сключен за срок от 5 години, който започва
да тече от Датата на откриването на търговския център (чл. 5.1 от Договора за
наем, във връзка с чл. 5 от Анекс 1). Помещението е предадено за ползване на
Наемателя на 17.06.2014 г., видно от подписания на тази дата Протокол за достъп до Помещението. Съгласно условията на договора, наемателят има право да удължи договора с нов 5 годишен срок, в случай че в срок от 6 (шест) календарни месеца,
преди изтичане на петата година не уведоми писмено Наемодателя за желанието си да
удължи Договора с новия срок. Търговският център
е открит за наематели от 06.11.2014 г., откогато е започнал да тече и срока на
действие на сключения договор, съгласно клаузата на чл.5 от Анекса. Така
петгодишния срок бил изтекъл на 07.11.2019 г. Съгласно
клаузите на договора Е.“ ЕООД се е задължил да заплаща наемна цена (чл.6.4),
възнаграждение за услуги и всички други суми дължими на ищеца – чл.2.4.6.,
както и консумативни разходи. Съгласно сключен договор от 28.10.2015 г. между
двете страни и „Н.0.“ ЕООД, наемателят е прехвърлил своите права и задължения
по наемното правоотношение на търговското дружество- ответник в настоящето
производство.
Ищецът
твърди, че е изправна страна по договора за наем. Наемателят е подал
уведомление, че се възползва от предоставената му възможност за удължаване на
срока на договора по чл.5, с два месеца, но поради неспазването на условията за
подаването му в срок, той – като наемодател, е отправил писмо с изх.№
1173/26.06.2019 г., че счита договора за прекратен, считано от 05.11.2019 г. С
писмо с изх.№ 1296/22.10.2019 г., връчено на наемателя същият е уведомен за
прекратяване на договора и че следва да освободи помещението в срок до
07.11.2019 г. След изтичане на предоставения срок наемателят не е освободил
помещението, което поражда и правния му интерес от искова защита, като иска
съдът, след като приеме, че договорът за наем е прекратен да осъди наемателят
да освободи помещението.
Ответникът
с писмения отговор оспорва иска, като недопустим и неоснователен. Поддържа, че
е налице висящ спор относно съществуването на правно отношение и разрешаването
му е от значение за изхода на настоящето дело, защото цели установяването със
сила на пресъдено нещо на съществуването на наемното правоотношение след
05.11.2019 г. Поддържа, че са настъпили
предпоставките (чл.5 от Анекса) за продължаване на срока на действие на наемния
договор, както и че не е налице едностранно уведомление за прекратяването му.
Прави евентуални искания по чл.126, ал.1 ГПК и евентуално- по чл.229, ал.1, т.4
от ГПК за спиране на производството по настоящето дело до разрешаването на
гр.д.№ 7973/2020 г. по описа на СРС, ГО, 173 състав.
Съдът,
като съобрази събраните по делото доказателства
и доводите на страните по свое убеждение, прие за установено следното:
От
приетите по делото писмени доказателства, които подкрепят обстоятелствата,
изложени в исковата молба, съдът приема за установено възникването на облигационна
връзка между страните по наемно правоотношение, ползването на наетия имот и
продължаването на ползването му след изтичане на срока на договора и
неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника за връщане на
имота. По делото са представени договор
за наем от 11.06.2013 г. между „С.С.Р.М.“ ЕАД и Е.“ ЕООД, договор от 11.06.2013 г. за услуги с който
наемателят възлага на наемодателя услуги свързани с управлението и поддръжката
на търговския център срещу възнаграждение, и договор от 28.10.2015 г. между двете страни
и „Н.0.“ ЕООД, с който наемателят прехвърля правата си на основание чл.99 от ЗЗД, които обвързват страните. Съгласно
разпоредбата на чл.20 от ЗЗД при тълкуването на договорите
трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки
трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в
смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в
практиката и добросъвестността.
Безспорно е между
страните, че в изпълнение на клаузите на наемния договор недвижимият имот,
представляващ ПОМЕЩЕНИЕ № 2.08, разположено на ниво + 5.85 м. в Търговски център, находящ се в урегулиран
поземлен имот № II-908.950.927, с административен адрес: гр. София, район Витоша,
в. з. „Малинова Долина - Бункера“, Търговски център „София Ринг Мол“,
собственост на наемодателя ищец с предназначение обект от веригата „Subway“ е предадено на наемателя с протокол от 17.06.2014 г. Договорът
за наем е сключен за срок от пет години след откриване на търговския център,
като ноторен е факта, че това е станало на 06.11.2014 г. Съгласно §2, чл.5 от
Анекса №1 към договора, в срок от 6 месеца пред изтичане на първоначално
уговорения срок, ако наемателят не уведоми писмено
наемодателя, за желанието си да продължи договора за нов петгодишен период той ще се счита за автоматично прекратен.
Съгласно чл.16.8. от договора след изтичането на срока се счита, че наемодателят
се противопоставил на ползването на
наетата вещ. Клаузата на чл.16.1. от договора предвижда, че след изтичане на
срока на договора за наем наемателят е длъжен да освободи помещението.
Спорно е между
страните дали такова уведомление е било отправено от наемателя в уговорения
срок и дали са настъпили уговорените с договора последици от уведомлението –
продължаването на срока на действие на договора, като основание за ползване на
вещта и през процесния период (след 05.11.2019 г.). Ответникът твърди, че на
15.02.2019 г. е отправил уведомление, че желае да продължи наемния договор в
продължение на устно проведени преговори, но тези твърдения не се доказаха от събраните
по делото доказателства. Видно от пощенски плик с клеймо (л.46 от делото) и
писмо с изх.№ 95-Н-4-1 от 21.01.2020 г. от „Български пощи“ не е приемана
препоръчана пратка адресирана до „С.С.р.м.“ ЕАД, която ответникът твърди да е
съдържала писменото уведомление. Представеният пощенски плик и копие от
уведомление са с дата от 02.05.2019 г. Същият не е годен да установи обаче съдържанието
на пратката или получаването й от ищеца. Нещо повече – посоченият начин на
връчване и адрес не съответстват на уговореното с наемния договор – чл.17.1.
относно кореспонденцията между страните. Ето защо, съдът приема, че наемателят
не е уведомил писмено по смисъла на чл.5 от Анекс №1 за желанието си да продължи действието на
договора. Следва да се посочи, че съгласно договорната клауза предмет на такова
уведомление и респ. продължаване на действието на договора е нов петгодишен
период. Затова следва да се приеме, че всяко предложение или преговори с друг
предмет (друг срок) не биха могли да се считат за уведомление по см. на тази
клауза.
Представено е писмо изх.№ 1173/26.06.2019 г.
от ищеца до „Н.0.“ ЕООД и доказателства за връчването му приемо-предавателен
протокол от 30.10.2019 г., с което в отговор на уведомление с вх. № 649/07.06.2019 г., с изявления, че счита договорът за наем за прекратен поради
липсата на уведомление за продължаването му. Изпратено е и уведомление изх.№
126 от 22.10.2019 г. до Н.0. ЕООД, че считано от 07.11.2019 г. следва да
освободят помещението, но ползването е продължило. Последващата датата 06.11.2019 г.
кореспонденция между страните е неотносима към предмета на делото и касае евентуално
ново наемно правоотношение.
Видно от фактури (л.48
– л.58) от делото, издадени на 30.11.2019 г., 01.12.2019 г.и на 31.12.2019 г.
от страна на ищеца са фактурирани ел. енергия, доставка питейна вода, услуги маркетинг
и реклама и наем за м.декември 2019 г. , но същите са сторнирани. Съставянето
на фактурите обаче не е изявление за приемане на уведомление или съгласие за
продължаване на срока на наемно правоотношение.
При така установеното от фактическа страна,
съдът намира предявеният иск за основателен. Съгласно
разпоредбата
на чл.
233, ал.1 ЗЗД, при прекратяване на наемния договор, наемателят дължи да върне
на наемодателя наетата вещ, което кореспондира на задължението на наемодателя
да предаде на наемателя вещта при сключване на договора. С оглед на фактите и
обстоятелствата, които са изложени в исковата молба и квалификацията на
спорното право, доказателствената тежест за доказването на възникването и
съществуването на валидно облигационно правоотношение, по силата на което е
отдадено ползването на процесния помещение е на ищеца. Безспорно се установи по делото, че между
страните е бил сключен договор за наем с краен срок, размера и начина на
плащане на наемната цена, който ги обвързва както и ползването на имота, поради
което за ответника възниква задължение да заплати определена наемна цена
–чл.228 ЗЗД. Съдът намира за установено с оглед доказателствата по делото и на
липсата на възражения и оспорване от страна на ответника, че същият е ползвал
наемния имот и след изтичане на уговорения срок, срещу което наемодателят изрично
се е противопоставил още при подписването му - 16.8. Установи се и че ищецът е отправил
нарочна писмена покана и определил срок за освобождаване на имота.
Съгласно разпоредбата
на чл.232, ал.1 ЗЗД наемателят е длъжен да си служи с вещта съгласно
предназначението й в определения от договора срок При безсрочните наемни
договори, предаване държането на вещта се дължи след отправяне на предизвестие
- чл. 238 ЗЗД и отправените нотариални
покани, респ. исковата молба имат значението на такива. Когато обаче срокът на
договора за наем е определен наемателят дължи връщане на наетата вещ след изтичането му – чл.84, ал.1 ЗЗД. Под
"връщане" на имота, предмет на наемния договор, законът разбира
предаването му от страна на наемателя на наемодателя. Имотът е предаден по
смисъла на чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп до
имота и му го е предал в състоянието, в което имотът е бил към момента на
сключване на наемния договор. В случая е безспорно, че такова не е извършено и
наемателят е продължил да държи вещта и след срока на договора, поради което
предявеният иск е за предаване на наетия имот е основателен и следва да се
уважи.
Като последица и на основание чл.78, ал.1 от ГПК следва ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца направените
по делото разноски в размер на 2253, 82
лв. за внесена държавна такса.
Предвид гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА,
на
основание чл.233, ал.1 от Закона за задълженията и договорите, „Н.0.“
ЕООД с ЕИК*********да предаде на „С.С.Р.М.“ ЕАД с
ЕИК********следния недвижим
имот: помещение № 2.08, разположено на ниво + 5.85 м. в
Търговски център София Ринг Мол, находящ
се в урегулиран поземлен имот № II-908.950.927, с
административен адрес: гр. София, район Витоша, в. з. „Малинова Долина -
Бункера“, Търговски център „София Ринг Мол“, с предназначение обект от веригата
„Subway“.
ОСЪЖДА „Н.0.“ ЕООД с ЕИК*********да заплати на „С.С.Р.М.“ ЕАД с ЕИК********разноски в размер на 2253, 82 лв. на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението
подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
Препис от решението да се връчи на
страните.
СЪДИЯ: