Р Е Ш Е Н И
Е № 4480
гр. Пловдив, 21.12.2017 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V-ти гр. с-в, в открито съдебно заседание на 01.12.2017
година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАФИНА
АРАБАДЖИЕВА
секретар: Петя Мутафчиева
като разгледа докладваното от съдията гр. дело
№ 1730 по описа на съда за 2017 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на искова молба от Ц.И.Ж., ЕГН: ********** против Д.Н.Н., ЕГН: **********, с която са
предявени обективно съединени искове с
правно основание чл. 232, ал.2 ЗЗД, чл.
233 ЗЗД, чл. 79, ал.1,чл. 82 и чл. 86 ЗЗД за осъждане на ответника да предаде държането и ключовете на наетия въз
основа на Договор за наем от 24.06.2016 г. имот- ***, находящ се на ***; да заплати
обща сума в размер от 1800 лв.
– наемни вноски по Договор за наем от 24.06.2016 г. за периода от ноември 2016
г. до януари 2017 г. – три месеца по 600 лв.; сумата от общо 456 лв.- неустойка
за забава на неплатени наемни вноски, съгласно чл. 2.4. от Раздел ІІ от Договор
за наем от 24.06.2016 г. за периода от 05.11.2016 г. до 25.01.2017 г. и сумата
в общ размер от 926,78 лв. –
разноски за ползване на имота – такси поддръжка по чл.5.1. от Раздел V от
Договор за наем от 24.06.2014 г. за периода от август 2016 г. до декември 2016
г. Претендират се и разноски по делото.
В съдебно заседание, проведено на 29.06.2017 г.
ищецът чрез процесуалния си представител е направил изрично изявление за отказ
от предявения иск по чл. 233 ЗЗД за осъждане на ответника да предаде на ищеца
наетия имот, поради и което производството в тази част е прекратено.
Определението за прекратяване е влязло в сила на 07.07.2017 г.
С протоколно определение от 26.09.2017 г.
производството по гр.дело № 1730/2017 г. по описа на ПРС – V гр. състав и гр. дело №
11950/2017 г. по описа на ПРС – ХХІІ гр. състав, като делото продължи,
като гр.дело № 1730/2017 г. по описа на
ПРС – V гр. състав.
Съединеното дело е образувано въз основа на искова молба от Ц.И.Ж. против Д.Н.Н.
с правно основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 4000 лв. – главница,
представляваща част от неустойка по Договор за отдаване под наем на недвижим
имот от 24.06.2016 г. за периода от 25.01.2017 г. до 25.05.2017 г., ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата
молба в съда – 31.07.2017 г. до окончателното й изплащане.
Ищецът
твърди, че на 24.06.2016 г. с ответника сключили договор за наем, по силата на
който ищецът в качеството си на
наемодател отдал на ответника под наем недвижим имот, представляващ ***. Твърди
се, че ответникът не е изпълнил поетите с договора задължения, като не е платил
претендираните месечни наемни вноски за процесния период. С оглед неплащане на
наемните вноски по силата на чл. 2.4. от Раздел ІІ от Договора за наем дължал и
неустойка за забава в размер на 0,5 % на ден, изчислена върху дължимата сума.
Освен това съгласно чл.5.1. от Раздел V от Договора за наем ответникът дължал и
такса поддръжка на ***а за процесния период. Били направени няколко опита за
връзка с ответника по телефон и на посочените в договора електронни адреси,
като били изпратени уведомителни писма. На основание чл.3.5. от раздел ІІІ от
договора за наем било изпратено предизвестие за прекратяване на договора,
изтичащо на 25.01.2017 г., от която дата ответникът дължал и връщане на
ключовете и освобождаване на имота.
В исковата молба по присъединеното дело
освен горните обстоятелства, касаещи сключването на договор за наем и
твърдяното неизпълнение се сочи, че по силата на чл. 7.1., Раздел VII, страните предвидили, че ако след прекратяване на
договора наемателят не върне държането на имота, същият дължи неустойка в
размер на утроената наемна цена за всеки месец на неизпълнение на това
задължение. Твърди се неизпълнение на договора от страна на ответника, както и
че, договорът бил развален считано от 25.01.2017 г., на която дата изтичало
отправеното от наемодателя предизвестие. Въпреки развалянето на договора
ответникът продължил да държи имота до 29.05.2017 г. Ето защо иска предявеният
иск да бъде уважен и ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 4000 лв.
за периода 25.01.2017 г. – 25.05.2017 г. – неустойка за продължаване на
държането на имота след разваляне на процесния договор за наем. Претендира
законна лихва и разноски. С оглед изложеното се моли
предявените искове да се уважат. Претендират се разноски.
Ответникът е депозирал
отговор на исковите молби в законоустановения едномесечен срок, като оспорва
предявените искове по основание и размер. Твърди, че имотът въобще не е
ползван, предвид обстоятелството, че същият бил нает с предназначение –
използването му като ***, но такава не била отворена поради постановен отказ за
вписването на ответника, като ***, който към настоящия момент се обжалва пред
ВАС. Ответникът твърди, че незабавно уведомила ищеца за създалата се ситуация
още през месец юли – август 2016 г., но продължила да плаща наема за месец
септември 2016 г. Твърди се, че желаела доброволно уреждане на отношенията чрез
прекратяване на сключения договор и връщане на ключовете, но ищцата –
наемодател отказала прекратяване на договора и връщане на държането на
ключовете, докато не си заплати задълженията по договора, а именно: наем за
месец октомври и ноември 2016 г., разноски и неустойка за забава с уведомително
писмо от 22.11.2016 г. Твърди се, че
неправомерно ищцата предпоставя реалното изпълнение на всичките облигационни
задължения по договора за наем, като
условие за приемане и държане на имота. Оспорва се сочената от ищцата дата на
прекратяване на договора, като се твърди, че същият е прекратен още на
04.12.2016 г. с електронно писмо, изпратено от представител на ищцата на
01.12.2016 г. Твърди, че и към настоящия момент ответникът желае да предаде
ключовете на ищцата, но последната отказва.
По отношение на предявения иск за
заплащане на неустойка след прекратяване на договора ответницата отново посочва, че през процесния
период не е ползвала отдадения под наем недвижим имот. Оспорва иска по
основание и размер. Твърди, че ищцата и ***ът й са отказвали комуникация с нея,
поради което е било невъзможно да им върне ключовете за имота. Излага, че
ищцата е притежавала също комплект от ключовете на имота и освен това е могла
да смени патрона на ***а по всяко време с оглед на обстоятелството, че е
знаела, че имотът не се ползва от ответника.
С оглед изложеното се моли предявените искове да се отхвърлят,
като неоснователни.
Съдът,
след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира следното:
По делото не се спори, а и от представения договор
за наем се установява, че на 24.06.2016 г. между страните по делото е
възникнало облигационно правоотношение, по силата на което ищецът в качеството
на наемодател е предоставил на ответника в качеството на наемател за временно и
възмездно ползване следния недвижим имот, а именно: *** находящ се на петия
етаж на сградата на кота +12,15, състоящ се от ***но помещение, склад,
предверие и тоалетна със застроена площ от 55,86 кв.м., ведно с 0,947 % идеални
части от общите части на сградата, при граници: отгоре – ***, отдолу – ***,
отдясно – ***, отляво – *** в *** в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ *** отреден за поземлен имот № ***, целият имот с площ от
1158 кв.м., при граници на имота: от север – УПИ II – ***,
отреден за поземлен имот № ***, от изток – ***, от юг – ***. По схема № *** на
самостоятелния обект в сграда с идентификатор *** гр. П. по кадастралната карта
и кадастралните регистри одобрени със Заповед РД-18-48/03.06.2009 г. на
изпълнителния директор на АГКК. Адрес на имота: гр. П. Самостоятелният обект се
намира в сграда ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***.
Предназначение на самостоятелния обект: за ***. Брой нива на обекта: 1. Посочена
в документа площ: 55.86 кв.м. Прилежащи части: 0,947 % идеални части от общите
части на сградата, ниво: 1. Съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: ***, ***, под обекта: ***, ***, ***, над обекта: ***, ***, ***. В т.1.2 от договора е отразено, че имотът ще
се използва за ***. Страните са определили месечен наем в размер на 600 лв. и
срок на плащане – до 5-то число на текущия месец, а ако този ден е неработен в първия работен ден след
тази дата. Уговорено е, че наемателят заплаща и 600 лв. депозит, който обезпечава
грижливото ползване на имота и плащането на консумативните разноски и/или за
покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на повреди и
други щети на имота, ако има такива причинени от наемателя, като депозитът се
връща на наемателя при всички уредени плащания след изтичане на договора. В
случай на незаплатени сметки, страните са се споразумели, че те ще се приспадат
от депозита. Срокът на действие на договора е от 24.06.2016 г. до 01.09.2017 г.
Като било уговорено, че договорът се прекратява автоматично преди изтичане на
срока по т.3.2. от договора в случай че наемателят забави плащането на дължима
наемна вноска повече от един месец от датата на падежа. Също така било
уговорено, че наемодателят има право да прекрати едностранно договора с едномесечно
писмено предизвестие, като това право можело да бъде упражнено след изтичане на
6 месеца от влизане на договора в сила. От своя страна наемателят имал право да
прекрати едностранно договора с едномесечно писмено предизвестие. Ответникът в
качеството на наемател се е задължил да плаща в срок уговорените месечни наемни
вноски, да овободи и върне имота незабавно след прекратяване на договора, да
заплаща всички разходи, свързани с ползването на имота, които включват, но не
се ограничават до: вода, ел.енергия, топлоенергия, телефон и т.н., да ползва
имота с грижа на добър стопанин и незабавно да уведоми наемодателя за
посегателства срещу имота, както и да заплаща всички консумативи, както и да
извършва дребни поправки, възникнали при ползването на имота. Уговорено било,
че наемателят е длъжен да не извършва ремонтни дейности в гореописания имот без
знанието и писменото съгласие на наемодателя. В чл.5.2. б. а) от договора е
предвидено, че наемателят има право да използва имота, съгласно договореното
предназначение, съгласно разпоредбите на законодателството и този договор. Наемодателят
от своя страна се е задължил да предаде имота в
състоянието, в което се намира към момента на сключване на договора, както и да
осигури спокойно и безпрепятствено ползване на имота. Също така да заплаща
дължимите данъци за имота, свързани с правото му на собственост върху него и да
застрахова същия. Наемодателят се задължил и да не продава или отдава под наем
обекта на друго лице преди прекратяване на договора. Страните се споразумели,
че ако наемателят не изпълни задължението си за връщане на имота след прекратяване
на договора, същият дължи неустойка в размер утроената цена по т.2.1. от
договора за всеки месец след прекратяването. Уговорено било, че ако по време на
действието на договора, наемодателят прехвърли собствеността на имота на трето
лице, същият се задължава да гарантира запазване на правата на наемателя по
договора. Ако в резултат на такава сделка правата на наемателя по договора
бъдат нарушени, същият има право на неустойка в размер на определената наемна
цена за срок от 3 месеца. В договора ответникът е посочила адрес за
кореспонденция – гр. П. В
чл. 7.6 от договора е предвидено, че всяка кореспонденция между страните
ще се счита за валидна, ако е изпратена на посочените в договора адрес и
средства за комуникация. При тяхната промяна, страната, за която това се отнася
е длъжна незабавно да уведоми другата
страна. При неизпълнение на това задължение всяка кореспонденция или съобщение
между страните ще се счита за валидно връчена и извършена на посочените по –
горе адреси и средства за комуникация.
В приемо-предавателния протокол към договора – Приложение
№ 1, оформен съгласно чл.4.1. , б.а) от договора, било отразено, че в имота има:
работно бюро с помощен модул дясно отстоящ, работно бюро с помощен модул ляво
отстоящ, два контейнера с по три заключващи се чекмеджета с ключове, секция с
две стъклени врати две плътни заключващи се врати с ключ, два президентски
стола, два посетителски стола, три картини, климатична система тип чилър марка ***, стационарен
телефон ***, закачалка – 1 брой. Отразено
било също така, че наемателят е получил от наемодателя комплект ключове както
следва: 2 ключа от входната врата, 2 ключа от *** № ***, ключ от вътрешната
врата, ключ от вратата на склада, ключ от вратата на тоалетната, ключ от
пощенска кутия № ***, ключ от секцията по т.4 от приемо-предавателния протокол,
2 ключа по 1 за всеки от контейнерите по т.3 от приемо-предавателния протокол.
От приетите по делото писмени доказателства, а
именно разпечатка на имейл кореспонденцията, изпратена на посочения в договора
имейл на ответника на 22.11.2016 г. и
01.12.2016 г. се установява, че на 22.11.2016 г. ищецът кани ответника в
седемдневен срок от получаването на имейла да заплати дължимите на ищеца суми и
в случай, че желае да прекрати действието на договора да подпише споразумение с
наемодателя. От имейл кореспонденцията
от 01.12.2016 г. се установява, че ищецът уведомява ответника, че с оглед
липсата на контакт с последния, ако ответникът не се свърже с ищеца до
04.12.2016 г. сключеният договор за наем ще се счита за развален. Като в същата
кореспонденция се установява, че ищецът кани ответника да предаде
предоставените ключове за процесния имот. Не е отправено изрично предизвестие
за прекратяване на договора.
От приетото по делото писмено доказателство
Телепоща изх. № 1 от 27.12.2016 г. се установява, че е изпратено уведомително
писмо до ответника, с което й е отправено едномесечно писмено предизвестие за
прекратяване на договора. Като от представените по делото доказателства се
установява, че горепосоченото уведомително писмо не е потърсено от ответника.
От приетите по делото писмени доказателства, а
именно фактури както следва: фактура № 4524 от 07.09.2016 г. на стойност 172,06
лв., фактура № 4564 от 05.10.2016 г. на стойност 177,55 лв., фактура № 4603 от
07.11.2016 г.на стойност 175,31 лв., фактура № 4644 от 05.12.2016 г. на
стойност 204,11 лв., фактура № 4685 от 05.01.2017 г. на стойност 197,80 лв. се
установява, че от доставчик *** за получател ***: Ц.И. са начислени гореописаните
суми за следните услуги: абонаметно възнаграждение, съгласно чл. 4.4./ *** м.
09.16, телефонна централа/ абонамент м. 09.2016 г. и *** ***/консум. разходи
съгласно чл. 4.2. м. 08.2016 г.
По делото като писмени доказателства са приети: Заявление
за допълване на заявление вх. № 814/09.06.2016 г., Отговор от ***, адресирано
до ответника с изх. № 853 от 03.08.2016 г. и Решение № 3093 от 14.03.2017 г. по
адм. дело № 11712/2016 г., III отд. на ВАС. От гореописания отговор
от *** се установява, че Съветът на ***ите отказва вписване в регистъра на ***
на ответника, тъй като ответника не е представила необходимите съгласно закона
документи за вписване изчерпателно обективирани в чл. 14, ал. 2 от ЗННД,
кумулативното наличие на които е абсолютна предпоставка за извършването на
законосъобразно вписване в регистъра на НК. От гореописаното решение на ВАС се
установява, че е отхвърлена жалбата срещу Протоколно решение № 10/23.07.2016 г.
на Съвета на ***ите на нотариалната камара, с което е постановен отказ за
вписването на ответника в регистъра на НК като ***. Описаните писмени
доказателства, находящи се на листи от 43до 48 и листи от 60 до 62 са
неотносими към предмета на делото и не следва да бъдат разглеждани, доколкото
не се установява нито ответницата да е уведомила ищеца за проблемите с
вписването като ***, нито процесният договор за наем да е сключен под условие, което да касае
вписването на ответника като *** в регистъра на НК.
По молба от ответника до Районен съд Пловдив с вх.
№ 52974 от 21.09.2017 г. към производството по гр. д. № 1730/2017 г. на РС –
Пловдив, гражданска колегия V с-в е съединено образуваното
производство по гр. д. № 11950/2016 г. на РС – Пловдив, гражданска колегия XXII с-в.
Видно от приетата по делото, като доказателство
имейл кореспонденция на хартиен носител (л. 50) ответницата е изпратила до
ищцата покана за среща на 29.05.2017 г. в 14 часа пред *** – сградата на ***,
за да извърши се извърши предаване и приемане на ***а и да се предадат
ключовете. В поканата се твърди, че договорът за наем прекратен по право,
считано от 06.11.2016 г., но ищцата е отказала да приеме държането на ***а. Ищцата
е потвърдила срещата и е изпратила потвърждението и до *** Ц., за когото е
посочила, че ще присъства на срещата и ще представи споразумение за
прекратяване, което е необходимо за заличаване на вписването на договора за
наем.
По делото е прието, като доказателство приемо –
предавателен протокол от 29.05.2017 г., в който е отразено, че ответникът в
качеството й на наемател е прадала на ищеца един чифт ключове, вместо два ключа
от входната врата и два ключа от *** ***, които са й предадени с протокол,
приложение № 1 от 24.06.2016 г. Протоколът е подписан от страните по делото.
От приетия като писмено доказателство Предварителен
договор за прехвърляне правото на строеж и правото на собственост, комплексно
изпълнение на строителство на *** и
управление на общите части от 01.02.2006 г. се установява, че е възложено от Ц.Ж., като собственик на
обект в сградата на *** (понастоящем *** Г.Г.) физическа и техническа денонощна
охрана на ***а, почистване на общите части на сградата, включително WC
и прилежащите терени към сградата, тротоари и подходи; информационен модул за
входящи и изходящи посетители и неподвижна информация за Възложителя и
поддръжка на асансьор, вентилационна, климатична, осветителна, телефонна,
кабелна, ВиК, ТЕЦ, пожароизвестителна и мълниезащитна инсталации. Съгласно чл.
4.2. дружеството –*** се задължава да
контролира, отчита и информира купувача – възложител – Ц.Ж. за всички припадащи
се разходи за консумирана електрическа енергия, ВиК, топлоенергия за обекта и
общите част, както и да събира от него дължими суми, съобразно сроковете на
доставчиците и съобразно площта на притежавания обект и припадащите се идеални
части. В чл.4.3. е предвидено, че се заплаща за услугите, предоставени от
дружеството – *** абонаментно възнаграждение по 1.20 лв. на кв.м. от
застроената площ, като в чл. 4.4. е уговрено, че тази стойност се променя
автоматично с коефициента на нарастващата средна за страната работна заплата по
данни от Националния статистически институт и се заплаща до 30-то число на
месеца, следващ месеца на промяната. В
т.4.5. е предвидено, че купувачът – възложител заплаща отделно от
възнаграждението по т.4.3. на
дружеството- *** припадащите се разходи за извършвани фасадни почиствания,
основни и аварийни ремонти на общите части и съоръжения (инсталации) и
консумативите за тях в 7 дневен срок от представяне на разходооправдателни
документи.
От приетото по делото писмо от *** се установява,
че към 03.07.2017 г. и до момента на изготвяне на справката, номер *** е активен, с титуляр ***.
По делото е назначена и изслушана съдебно – счетоводна експертиза, от заключението,
на която се установява следното:
месечните наемни вноски за периода от м. ноември 2016 г. до м. януари 2017 г.
включително са в размер на 1800 лв. Неустойката за забава, изчислена върху
всяка неплатена месечна наемна вноска за периода от 06.11.2016 г. до 25.01.2017
г. възлиза общо на 456 лв.
От събраните по делото гласни доказателства чрез
разпита на св. П.П. се установява, че ответникът не ползва ***а към настоящия
момент. Свидетелката твърди, че там работи друга жена. Сочи, че е виждала
ответника веднъж или два пъти, след това няма спомен да са се виждали. Посочва,
че тази година не по-рано отпреди два месеца, ответникът нахлула в ***а на
свидетелката с молба да приеме ключовете за процесния имот, като свидетелката е
помолила колегите си да се обадят от служебния телефон на Ж., за да го попитат
какво да правят. Ж. обяснил, че няколко пъти са искали среща с ответника, но тя
не е дошла. Свидетелката твърди, че е отказала да вземе ключовете, както и че
не се е съгласявала първоначално да ги приеме. Не си спомня да са я молили да
помни датата 15 май.
От
разпита на св. Г.Г. се установява, че той за първи път се е срещнал с
ответницата, когато е дошла да огледа ***а, като Ж. го извикала по повод
сключване на договор за управление на общите части с представляваното от
свидетеля дружество ***. Св. Г. й дал да
попълни празна бланка и след това не я е виждал. Това се случило юли или август
2016 г., като на срещата били Ж., ***
й, св. Г. и ответницата. За Ж. не е абсолютно сигурен. През май 2017 г. ответницата
искала да върне предоставените й ключове на св. Г., но той отказал. Обадил се
на Ж., който му казал да не ги приема. Св. Г. трябвало да прекрати договора за
управление с ищцата и да получи такъв с ответницата, но не получил подписан от Д.Н.
договор за управление. Установява се, че при напускането на ответницата цветята
са били изсъхнали и нямало допълнителни вещи, освен оборудването и
обзавеждането на ***.
От показанията на св. Н.Ж. – *** на ищцата, чийто показания съдът
преценява с оглед останалите доказателства по делото, се установява, че същият
се е срещар с ответницата един път. На
03.07.2016 г. ищцата била заета и св. Ж. предал ключовете на имота. Св. Ж.
запознал ответницата с *** – Г. и със *** г-жа П., за да има познати. Пред Г.
ответницата поела задължението да смени партидите, но след като се регистрира
по ДДС. Не се установява нито св. Ж., нито ***та му да са уведомявани за отказ
за вписване на ответницата, като ***, като след предаване на имота се чували
веднъж с нея в началото на октомври. Св. Ж. се обадил на ответницата, за да я
попита какво става, тъй като платила само един наем. Ответницата отговорила
„Какво си мислите, че нямам възможност. Ще ви платя вашия наем.“ Едва април
месец тази година разбрали, че не е ***. Не се установява да е имало друга
уговорена среща, освен тази на която ответницата се явила и предала единия
комплект ключове. Не се установява св. Ж. да е ползвал телефонен номер ***,
както и ответницата да му се е обаждала на този номер. Това не се установява и
от приетото писмо от ***. Още повече, че дори и да се посочи кой е титуляр на
този номер, то това не би доказало твърденията на ответницата, че е звъняла на
този номер и причината, поради която е звъняла.
От отговорите на ответницата по реда на чл. 176 ГПК
се установява, че ответницата действително е имала само една среща със св. Ж.
на 01.07.2016 г. по повод подписване на приемо – предавателен протокол, като на
тази среща присъствал и св. Г., с който се уговоряли за начисляването на
разходи по управление на етажната собственост. Тъй като върху тях се
начислявало ДДС, се изяснявал въпроса за регистрацията й по ДДС, като
ответницата не поела категоричен ангажимент да сключи договор или споразумение, по силата на който да й
бъдат фактурирани разходите за ползването на имота на нейно име, като ползвател
на имота. Това била единствената среща
със св. Г..
С оглед
на установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
За да се докажат предявените искове, ищецът следва да докаже фактите, които
сочи да обуславят исковите му претенции
в т.ч. наличието на
сключен договор, съобразно твърденията в исковата молба, изпълнение на
договорните си задължения, като изправна страна и респ. неизпълнението от
страна на ответника на поетите от него насрещни задължения – предмет на претенцията и размера им. Липсата на плащане от страна
на ответника е отрицателен факт, поради което е достатъчно само ищецът да го
твърди, доказването на обратното тежи върху ответника. Относно твърденията на
ответника, че не е ползвал отдадения под наем имот, то следва да се посочи, че
съгласно задължителната за съдилищата съдебна практика наемателят дължи заплащането на наемна цена
за наетия недвижим имот и ако фактически не го е ползвал, след като наемният
договор не е бил прекратен на основания, посочени в договора, или уредени от
закона. Фактическото държане на наетата вещ,
целите, начина и други обстоятелства относно ползването, биха имали значение
относно правото на наемателя да прекрати или развали договора, но са
ирелевантни за отговорността му за заплащане на наемната цена, ако
облигационното отношение не е прекратено. В тази връзка ищецът следва да докаже факта на предаване на държането на наетата вещ
на наемателя при сключването на договора, а наемателят следва да докаже фактът на връщането на вещта след прекратяване
на наемния договор или с оглед твърденията на ответника
отказа на ищеца да приеме връщането на вещта. Относно прекратяването
на договора,
то същото подлежи на доказване
от страната, която се позовава на последиците от прекратяването т.е. ищецът следва да
докаже, че е прекратил договора за наем, считано от 25.01.2017 г., а ответникът
следва да докаже твърденията си, че договорът за наем е прекратен в по – ранен
момент и съответно датата, на която той е прекратен. Следва да се докаже и размера на претендираните суми за
неустойка и съответно периода, за който се претендират.
Не се спори
и от представения по делото договор за наем от 24.06.2016 г. се установява, че
на тази дата между ищцата като наемодател и ответницата, като наемател е
сключен договор за наем на *** № ***, находящ се ***, подробно описан в
исковата молба. Видно от приложение № 1
към договора имотът е предаден на ответницата, ведно с два комплекта ключове. В
изпълнение на разпоредбите на сключения договор за наем имотът е предаден в
състоянието, в което се намира към датата на сключване на договора за наем,
като в договора не е предвидено
задължение за наемодателя да предоставя имота във вид , различен от този,
включително и във вида, необходим същият да действа, като ***. Предвиденото в
т.1.2 от договора, че имотът ще се използва като *** е право на наемателката, а
не задължение за наемодателя да го приведе в такъв вид. Не се доказаха възраженията на ответницата,
че договорът за наем е сключен под условие, че същата бъде вписана като ***.
Не се
доказаха и твърдяните от нея предпоставки за отпадане на отговорността й за
заплащане на месечни наемни вноски през времето на действие на наемния договор,
доколкото отказът да бъде вписана ответницата като *** не е по вина на
наемодателя. Последният е изпълнил задължението си за предаване на имота в
състоянието, в което е бил към датата на сключване на договора за наем, поради
и което се явява изправна страна.
Относно
твърденията на ответницата и установеното в хода на производството
обстоятелство, че имотът не е ползван, то същото е ирелевантно по отношение на
дължимостта на договорения месечен наем.
В Решение по т.д. № 73/2012 г. по описа на
ВКС, І-в т.о., Решение № 97/23.07.2013 г. по т. д. № 73/2012 г. на ВКС, ТК,
I т. о. и др. е прието, че наемателят дължи заплащането на наемна цена
за наетия недвижим имот и ако фактически не го е ползвал, след като наемният
договор не е бил прекратен на основания, посочени в договора, или уредени от
закона. Съгласно разпоредбите на ЗЗД договорът за
наем се прекратява с изтичане на срока, за който е сключен, а ако е без
определен срок – по реда на чл.238 ЗЗД с едномесечно предизвестие, като
развалянето поради неизпълнение е уредено в нормата на чл.87 ЗЗД. След
прекратяване на наемното правоотношение наемателят е длъжен да върне вещта –
чл.233, ал.1 ЗЗД, а последиците от неизпълнение на това задължение са
предвидени в правилата по чл.236 ЗЗД. Връщането на вещта по смисъла на чл.233,
ал.1 ЗЗД следва да се изразява в предоставяне на държането върху вещта от
наемателя на наемодателя, като конкретните обстоятелства относно предаването се
определят съобразно с договора, вида на вещта и други факти. Сам по себе си
фактът, че наемателят не е ползвал предадената му по договора вещ, не обуславя
извод за прекратяване на наемното правоотношение и за връщането на вещта. Съгласно
съдебната практика под "връщане" на имота, предмет на
наемния договор, законът разбира предаването му от страна на наемателя на
наемодателя. Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с
преустановяване ползването му от страна на наемателя. Имотът е предаден по
смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп
до имота и му го е предал в състоянието, в което имотът е бил към момента на
сключване на наемния договор. Предаването на държането на имота в състоянието,
в което е бил към момента на сключването на наемния договор включва комплекс от
фактически действия, които законът е възложил на наемателя именно с
разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. На първо място имотът трябва напълно да се опразни
от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота от
наемателя на наемодателя и пр. В
съдебната практика се приема, че наемателят е длъжен да върне наетата вещ и
това той трябва да стори не само като опразни и изостави наетите помещения, а и
да ги предаде на наемодателя. По своята правна същност връщането е двустранен
акт на наемателя и наемодателя и то предприет от самия наемател.
Законът не регламентира изрична възможност
договор за наем с определен срок да бъде прекратен въз основа на едностранно
изявление на наемателя или наемодателя, така както това е уредено в чл. 238 ЗЗД
по отношение на договор за наем без определен срок. На осн. чл. 20а, ал. 2 ЗЗД
срочното наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на
страните и преди изтичане на уговорения срок. Ако в договора не са предвидени
условията за подобно предсрочно прекратяване, общо съгласие за прекратяване на
договорната връзка ще е налице и в случай на доказани от страната, която се
позовава на последиците на прекратяването, факти, с настъпването на които
законът свързва преустановяване действието на правоотношението. В този смисъл
преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки
отделен случай съобразно наведените обстоятелства. В настоящият случай е
предвидено, че наемателят може да прекрати договора за наем по всяко време с
едномесечно предизвествие, а наемодателят може да го прекрати с едномесечно
предизвестие едва след изтичане на 6 месеца от влизане на договора в сила т.е. от
25.12.2016 г. В тази връзка ищецът твърди, че договорът за наем е прекратен
считано от 25.01.2017 г. с изпратено по телепоща уведомление за прекратяване на
договора за наем, което е изпратено на посочения от самата ответница адрес и
непотърсено от нея. На основание чл.7.6 от договора предизвестието
следва да се счита редовно връчено.
Ответницата не оспорва да
е получила и приетите по дело имейли, изпратени на 01.12.2016 г. и 22.01.2016
г. на посочения в договора електронен адрес, като видно от съдържанието на
същите липсва изрично уведомление за прекратяване на договора. Още повече, че
същите са преди изтичане на шест месеца от сключване на договора. По делото не
се доказаха твърденията на ответницата, че същата е прекратила на договора в по
– ранен момент на 06.11.2016 г. Съгласно договорът прекратяването от страна на
ответницата в качеството на наемател
следва да се извърши с едномесечно писмено предизвестие, каквото не се
твърди, нито се установява да е депозирано. Не се доказа твърдяното
прекратяване по право.
С оглед гореизложеното, събраните по
делото доказателства и липсата на доказателства за извършени плащания от страна
на ответницата по времето на действие на сключения договор за наем, съдът счита
за основателен предявеният от ищеца иск за осъждане на ответницата да заплати дължимите
наемни вноски за периода на действие на договора, а именно до 25.01.2017 г.
Доколкото договорът за наем се счита прекратен на 25.01.2017 г., то ответницата
не дължи наемни вноски за периода от 26.01.2017 г. до 31.01.2017 г. т.е. за 6
дни или за сумата от 116,13 лв. За
разликата между пълния претендиран размер от 1800 лв. и сумата от 116,13 лв.
или за сумата от 1683,87 лв. искът за заплащане на наемни вноски за периода от
01.11.2016 г. до 25.01.2017 г. се явява основателен и доказан и следва да се
уважи.
С оглед основателност на
главната претенция за заплащане на наемни вноски, то основателна се явява и
акцесорната претенция за неустойка за забава върху неплатените наемни вноски. С
оглед липсата на плащане на дължимия наем, то наемателят дължи и претендираната
неустойка за периода от 06.11.2016 г. до 25.01.2017 г. за сумата от 456 лв.,
установено със заключението на съдебно – счетоводната експертиза.
В
договора за наем от 24.06.2016 г. е предвидено задължение на наемателката да
заплаща всички разходи, свързани с ползването на имота, като същите са
примерно, но не изчерпателно посочени. Задължение
за заплащане на разходите, свързани с ползването на вещта е предвидено и в чл.
232, ал. 2 ЗЗД. От приетия по
делото предварителен договор за
управление на общите части се установява, че начислените от *** суми, съгласно
представените фактури, включват именно разходи, свързани с ползването на
процесния нает обект – *** № ***, поради което и дължими от лицето, което
ползва имота в случая – наемателя- ответник по делото.
Съдът счита за
неоснователно възражението на ответницата, че фактурираните разходи са с
получател трето лице и съответно не се дължат от нея. От събраните по делото
гласни доказателства, включително и от отговорите на ответницата по реда на чл.
176 ГПК се установява, че разходите са осчетоводени на трето лице по вина на
ответницата, която не е представила подписан договор за управление на общите
части и е водила преговори с ***я на ***, същият да се сключи след
регистрацията й по ДДС. От отразеното
във фактурите съдържание може да се направи еднозначен извод, че сумите касаят именно
визираните в чл.5.1, б. в) от договора разходи, свързани ползването на процесния нает имот. С оглед изложеното съдът счита, че
предявеният иск по чл.232, ал. 2 ЗЗД се явява доказан, както по основание, така
и по размер. Ответницата не доказа, че претендираните разходи с в размер,
различен от претендирания.
По отношение на предявения иск за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 4000 лв. - главница,
представляваща част от неустойка по чл.7.1. от Договор за отдаване под наем на
недвижим имот от 24.06.2016 г. за периода от 25.01.2017 г. до 25.05.2017 г.,
ведно със законна лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на
исковата молба в съда – 31.07.2017 г. до окончателното й изплащане, то същата
се явява доказана по основание и размер. В чл. 7.1. от договора за наем страните предвидили, че ако след прекратяване на договора наемателят не
върне държането на имота, същият дължи неустойка в размер на утроената наемна
цена за всеки месец на неизпълнение на това задължение. В настоящия случай от
събраните по делото доказателства се установява, че договорът за наем е
прекратен на 25.01.2017 г., а на 29.05.2017 г. е върнато държането на наетия
имот с предаване на ключовете и подписване на приемо – предавателен протокол. В
договора за наем е предвиден месечна наемна вноска в размер от 600 лв., от
което следва че утроеният размер на месечната неустойка е 1800 лв. т.е. за посочения период от
25.01.2017 г. до 25.05.2017 г. се
установява по – голям размер на претендираната неустойка, като претенцията в размер от 4000 лв. е част от тази
неустойка.
Съдът счита за основателно и
искането за присъждане на законна лихва, доколкото същото е своевременно
направено с исковата молба за част от претенциите и до приключване на устните
състезания за друга част от претенциите, претендира се за лихвоносни вземания вкл. и
тези за неустойка. Задължението
за неустойка се поражда от факта на неизпълнение на договорното задължение,
чието изпълнение тя обезпечава и обезщетява, а задължението за присъждане на
обезщетение в размер на законната лихва по чл.
86, ал. 1 ЗЗД се поражда от
неизпълнението на вече породено и неизпълнено задължение за неустойка. При
забава да се изпълнени паричен дълг, макар и под формата на неустойка,
длъжникът дължи обезщетение за забава в размер на законната
лихва. (в този смисъл Решение № 147 от 16.07.2013 г. на ВКС по гр. д. №
1372/2012 г., IV г. о., ГК).
С оглед частичната основателност на предявените искове, то в
полза на всяка от страните следва да се присъдят разноски по съразмерност.
Ищецът е представил списък с разноски по
чл. 80 ГПК, както и доказателства за направени разноски в общ размер от 2788,55 лв., включващи разноски за настоящото
производство и такива направени в производството по обезпечаване на предявените
искове. Съгласно Тълкувателно решение 6/2012 от 6 ноември 2013 год. на ОСГТК направените от
страните в обезпечителното производство разноски се присъждат с окончателното съдебно решение по съществото на
спора, с оглед крайният му изход. Ищецът е представил доказателства за заплатен адвокатски
хонорар в общ размер от 2200 лв., включващ първоначално заплатеното адвокатско
възнаграждение и по 100 лв. за трето и четвърто съдебно заседание, съобразно
Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения. Съдът счита
възражението на ответницата за прекомерност на заплатения адвокатски хонорар за
неоснователно, тъй като същото е съобразено с действителната правна и фактическа сложност на делото и процесуалните усилия
на представителя на ищцата по осъществяване на защитата по делото. Проведени са
няколко съдебни заседания, разпитани са
свидетели, изслушано е вещо лице по допуснатата съдебно – счетоводна
експертиза и са приети множество писмени доказателства. Освен това предмет на
производството са четири обективно съединени искове. Съразмерно на уважената
част от предявените искове в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в
общ размер от 2743 лв., включващи направените в настоящото производство
разноски за държавна такса, адвокатски хонорар и такса за съдебно
удостоверение, както и направените в заповедното производство разноски за
обезпечителна заповед и такси за образуване на изпълнително дело. Ответницата не е представила доказателства за
направени разноски, нито е претендирала такива.
С оглед изложените
мотиви, съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА Д.Н.Н.,
ЕГН: **********,*** ДА ЗАПЛАТИ НА Ц.И.Ж., ЕГН: **********,*** обща сума в размер от 1683,87 лв. – наемни вноски по Договор за наем от 24.06.2016 г. за
периода от ноември 2016 г. до 25.01. 2017 г.; сумата в общ размер от 926,78 лв. – разноски за ползване на
имота – такси поддръжка по чл.5.1. от Раздел V от Договор за наем от 24.06.2014
г. за периода от август 2016 г. до декември 2016 г., както и сумата от общо 456 лв.- неустойка за забава на
неплатени наемни вноски, съгласно чл. 2.4. от Раздел ІІ от Договор за наем от
24.06.2016 г. за периода от 05.11.2016 г. до 25.01.2017 г., ведно със законна
лихва върху тези суми, считано от датата на подаване на исковата молба –
07.02.2017 г. до окончателното им изплащане
и сумата
от 4000 лв. – главница,
представляваща част от неустойка по Договор за отдаване под наем на недвижим
имот от 24.06.2016 г. за периода от 25.01.2017 г. до 25.05.2017 г., ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата
молба в съда – 31.07.2017 г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения от Ц.И.Ж., ЕГН: **********,*** против Д.Н.Н., ЕГН: **********,*** иск за
за заплащане на наемни вноски за периода от 26.01.2017 г. до 31.01.2017 г. в
размер от 116,13 лв., представляващ разликата между установения и пълния
претендиран размер от 1800 лв.
ОСЪЖДА
Д.Н.Н., ЕГН: **********,*** ДА ЗАПЛАТИ НА Ц.И.Ж., ЕГН:
**********,*** сумата от 2743 лв. – разноски по съразмерност,
включващи направените в настоящото производство разноски за държавна такса,
адвокатски хонорар и такса за съдебно удостоверение, както и направените в обезпечителното
производство разноски за обезпечителна заповед и такси за образуване на
изпълнително дело.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред ОС – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала.
ПМ