Р Е Ш Е
Н И
Е № 1761
гр. Пловдив, 29.05.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
РАЙОНЕН СЪД, XXII състав, в публичното заседание на 15.05.2020
г. в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛЮДМИЛА МИТРЕВА
при секретаря Величка Грабчева, като разгледа докладваното от съдията гр.
дело № 2845 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Образувано е
по искова
молба от „Фреса“ ЕООД срещу „Елит-2095“ ЕООД и Н.А.А., с която са предявени
обективно и субективно кумулативно съединени осъдителни искове за присъждане в
условията на солидарност на сумата в размер на 9 000 лева с ДДС,
представляваща сбор от общо три месечни наемни вноски за периода от 01.09.2019
г. до 01.12.2019 г. за неспазено предизвестие за прекратяване на сключения
между страните договор за наем от ***,
както и сумата от 1280 лева с ДДС, представляваща стойността на вредите,
причинени по време на ползване на
наетата вещ, от които 1200 лева с ДДС – разходи за
почистване на върнатия имот и 80 лева – разходи за покупка на нов
пожарогасител, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 11.12.2019 г. до окончателното плащане
В исковата молба се излагат твърдения,
че между ищеца, в качеството на наемодател и ответника „Елит -2095“ ЕООД, като
наемател е сключен договор за наем на недвижим имот от ***, по силата на който на ответника е
предоставен под наем недвижим имот склад № 2 с площ от 500 кв. м. в гр. В., с месечна наема цена от 2500 лева без
ДДС, платима до 5-то число на всеки календарен месец. Договорът бил подписан и
от Н.А.А., който се задължил да отговаря солидарно заедно с наемателя за
задълженията по договора за наем. Договорът бил със срок от 2 години, считано
от 01.09.2016 г. Твърди се, че след изтичане на срока на договора,
ответникът „Елит -2095“ ЕООД продължил
да ползва наетия имот със съгласието и без противопоставянето на наемодателя.
Така след изтичане на срока на договора от 01.09.2018 г., същият продължил
действието си за неопределено време, по аргумент от чл.18 от договора и
съгласно чл.236 ЗЗД.
На 30.08.2019 г. наемателят изпратило по
е-мейл на наемодателя уведомление, с което заявява, че счита договорът за прекратен
от 01.09.2019 г. На 05.09.2019 г. страните са подписали приемо-предавателен
протокол, с който наемателят предал на наемодателя наетия имот. Ищецът твърди,
че ответникът не е спазил, предвидения в договора за наем 3-месечен срок на
предизвестие за прекратяване на същия, поради което и на основание чл.15.3 от
договора, счита, че ответникът му дължи наемната цена за периода на
предизвестието, а именно сумата в размер на 9 000 лева /по 3000 лева с ДДС на месец/. Също така се твърди, че
имотът е предаден в неугледно състояние, като е констатирано, че подът е в
помещението е силно замърсен, навсякъде са оставени неизхвърлени битови
отпадъци, хладилните камери имали лоша миризма, вътрешно са непочистени и
покрити с мухъл. Констатирана е липса на един брой пожарогасител. Посочените
плащания представлявали вреди за наемодателя, причинени в резултат от
ползването на имота от наемателя. Ответниците не заплатили посочените суми след
покана от ищеца, което пораждало интереса му да ги търси по съдебен ред. Претендират
се разноски.
В срока по
чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответниците. Не оспорват наличието на договор
за наем от *** със страни,
съдържание, цена и срок, така както е посочено от ищеца. Оспорва дължимостта на
сумата в размер на 9 000 лева, представляваща обезщетение от три месечни
наемни вноски. Оспорва и вземанията за вреди, счита, че такива разходи за
почистване и за закупуване на нов пожарогасител не са напарвени реално от ищеца
и не касаят процесния имот. Излагат се твърдения, че при сключване на договора
за наем, наемателят е заплатил авансово един наем в размер на 2 500 лева,
които не са му били върнати след прекратяване на договора за наем. В условията
на евентуалност, ако съдът уважи претенциите на ищеца, прави възражение за прихващане
с дължимата му се сума в размер на 2500 лева - авансово платен наем, подлежащ
на връщане, съгласно договора за наем.
Пловдивският районен съд, XXII състав като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал.
2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на страните,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са
обективно и
субективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.92 ЗЗД
и чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД.
От ответника „Елит-2095“ ЕООД в условията на евентуалност е предявено възражение за прихващане с правна квалификация чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД.
За да бъдат
уважени така предявените искове ищецът следва да установи, че между него и ответника е възникнало
валидно облигационно правоотношение по договор за наем, съдържанието на
договора, наличие на уговорка, че при неспазено предизвестие, ответникът дължи
наемната цена за срока на неспазеното предизвестие, размер на вземането си,
наличие на уговорка за солидарна отговорност между ответниците за задълженията
по договора, че наетият имот е предаден в лошо състояние /оборване на
презумпцията по чл.233, ал.1, изр. последно ЗЗД, че имотът е предаден в добро
състояние/, наличие на вреди по имота, причинени през време на ползване на
същия от наемодателя, размер на вредите, падеж на задълженията. В тежест на ответника е да докаже, при
установяване на горното от ищеца, че е заплатил претендираните суми, че вредите
по имота се дължат на причина, за която наемателя не отговаря. По възражението
за прихващане следва да докаже, че е заплатил на ищеца авансово сума в размер
на 2500 лева, която съгласно договора подлежи на връщане.
С Определение от 23.03.2020 г. като безспорно между
страните е отделено, че
между ищеца в качеството на наемодател и ответника „Елит-2095“ ЕООД, в
качеството на наемател е сключен договор за наем от ***
за имот склад № 2 от 500 кв.м в сграда с идентификатор № 10135.3514.636.1 в гр.
В.,
включващ складово помещение, прилежащи 6 броя хладилни камери с обща площ от
224 кв.м., офисна част, състояща се от три броя помещения, заедно с тоалетни
помещения, срещу наемна цена от 2500 лева без ДДС на месец, за срок от две
години до 01.09.2018 г., който срок е продължен за неопределено време.
Безспорно между страните е че договорът е прекратен, считано от 01.09.2019 г.
Безспорно е че имотът е предаден с приемо-предавателен протокол на 05.09.2019
г. Безспорно е, че ответникът Н.А.А. се е задължил солидарно, наред с наемателя
да отговаря за задълженията по договора за наем.
По иска
с правна
квалификация чл.92 ЗЗД
Ищецът претендира от ответниците, в условията
на солидарност, да му заплатят сума в размер на 9000 лева с ДДС, представляваща
сбор от три месечни наемни вноски за
периода на неспазено предизвестие за прекратяване на договор за наем от
18.08.2016 г. за периода от 01.09.2019 г. до 01.12.2019 г.
По
своята същност и по начина, по който е заявена претенцията представлява
обезщетение за неизпълнение на договорно задължение.
За
дължимостта на това вземане, ищецът се позовава на разпоредба в договора за
наем, а именно чл.15.3, съгласно която прекратяването на договора за наем може
да стане „с три месечно предизвестие от страна на наемателя, изразено в писмена
форма, като същият е длъжен да заплати наемната цена за периода на предизвестие
и да освободи имота след изтичането му, като заплати всички текущи разходи,
свързани с обикновеното ползване на имота, а именно ел. енергия и ВиК.“/л.8
ВРС/
Тълкувайки
разпоредбата на чл.15.3 от договора, съобразно правилата по чл.20 ЗЗД, с оглед
установяване действителната воля на страните, съдът приема, че тази клауза
урежда случаите, в които наемателят реално ползва имота в срока на
предизвестие, а не и когато е освободил, още повече предал, а наемодателят
приел същия преди изтичането на предизвестието. Съгласно разпоредбата, на която
се позовава ищеца наемните вноски се дължат при положение, че имотът продължава
да се полза от наемателя в срока на предизвестие. В така цитираната разпоредба
от договора не е посочено, че наемателят дължи три наемни вноски и при
неспазено предизвестие, не това е волята на страните, обективирана в договора.
В
случая е безспорно между страните, че договорът е прекратен на 01.09.2019 г.,
като имота предмет на същия е предаден на наемодателя и последният го е приел
на 05.09.2019 г., с двустранно подписан приемо-предавателен протокол /л.16
ВРС/.
Съдът
приема, че с подписването на приемо-предавателния протокол от 05.09.2019 г. от
страните по договора за наем, с който е предаден имота, предмет на договора,
наемодателя се е съгласил с неговото прекратяване. В този смисъл договорът е
прекратен по взаимно писмено съгласие на страните, а не с предизвестие.
Ако
наемодателят не е бил съгласен с прекратяването на договора за наем е следвало
да уведоми за това наемателя, както и да приеме наетия имот, след изтичане на
предизвестието. В този случай би могъл да претендира наемните вноски за срока
на предизвестие, доколкото същият е щял да бъде в държане на наемателя, като негов
е изборът дали ще го ползва или не.
При
положение, че наемодателят се е съгласил със заявеното прекратяване от
наемателя, преди да изтече срок на предизвестие и е прие имота непосредствено
след прекратяване на договора, сам той се е поставил в невъзможност да
претендира месечните вноски за срока на предизвестие.
С
оглед изложените съображения съдът счита, че по делото ищецът не доказа, че в
договора за наем е уговорена клауза, която да регламентира заплащане на
обезщетение при неспазено предизвестие за прекратяване на договора, поради
което и този иск ще се отхвърли като неоснователен.
По иска с правна квалификация по
чл. чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД.
В
открито съдебно заседание, проведено на 15.05.2020 г. /л.18 ПРС/ ответниците,
чрез процесуалния си представител признаха претенцията на ищеца за сумата от 1280
лева с ДДС, представляваща стойността на вредите, причинени по време на
ползване на наетата вещ, от които 1200 лева с ДДС – разходи за
почистване на върнатия имот и 80 лева – разходи за покупка на нов пожарогасител. Признато е, че имотът е предаден в лошо състояние,
съгласно подписания приемо-предавателен протокол.
С протоколно определение от същото съдебно заседание тези обстоятелства
бяха отделени като безспорни между страните.
С оглед изложеното исковете за вредите, причинени от наемателя по време на
ползване на имота се явяват доказани по основание и размер.
По възражението за прихващане на
ответниците с правна
квалификация чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД.
Доколкото
съдът приема за доказана по основание и размер претенцията на ищеца за сумата в
общ размер на 1280 лева – вреди по чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД следва да бъде
разгледано направеното от ответника „Елит-2095“ ЕООД и прието за съвместно
разглеждане с Определение от 23.03.2020 г.
при условията на евентуалност, възражение за прихващане за сумата от
1280 лева със сумата от 2500 лева,
платен депозит - гаранция по договора за наем до размера на по-малката от двете
суми.
С Протоколно определение от 15.05.2020 г. като
безспорно между страните е отделено, че наемателят „Елит-2095“ ЕООД е заплатил на наемодателя – ищец авансов наем – гаранция в
размер на 2500 лева.
Съгласно чл.2.1а от договора за наем, платения депозит подлежи на връщане
на наемателя в тридневен срок от прекратяване на договора за наем.
Ищецът не представи доказателства, а и не твърди да е върнал на ответника –
наемател така платения депозит след прекратяване на договора, както и това
вземане да е погасено чрез прихващане извън процеса с насрещно вземане на
наемодателя. Не се спори, че наемателят е заплатил дължимите се консумативни
разноски по ползването на наетия имот – за ел. енергия и вода.
Единствените вземания, които ищецът претендира във връзка с процесния
договор за наем са неустойка и вреди от ползването на имота.
Тълкувайки разпоредбата на чл.2.1а, уговорения депозит е именно с цел,
същият да се ползва за погасяване на задължения на наемателя във връзка с
договора за наем, налични към момента на неговото прекратяване. Ищецът не се е
възползвал да погаси претендираните в настоящото производство вземания чрез
платения депозит извънсъдебно.
В случая право на ответника е да иска такова прихващане.
Предвид изложеното съдът приема, че ответникът „Елит-2095“ ЕООД има насрещно вземане срещу ищеца за сумата в
размер на 2500 лева, платен депозит, подлежащ на връщане при прекратяване на
договора. Налице са предпоставките за извършване на прихващане за вземанията на
ответника спрямо вземанията на ищеца до размера на по-малкото, а имено до
сумата от 1280 лева, претендирани от ищеца.
С извършеното прихващане на вземане на ответника наемател се погасява и
задължението на солидарния длъжник към ищеца, което производно на вземането на
наемателя.
Предвид извършеното прихващане, искът по чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД за сумата в
общ размер на 1280 лева също ще бъде отхвърлен.
По
отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски се пораждат за
ответниците, които са направили своевременно искане в тази насока.
Ответниците доказаха разноски в размер на 100 лева –
платено адвокатско възнаграждение, за реалното плащане на което са представени
доказателства – договор за правна зашита и съдействие /л.10 ПРС/, които на
основание чл.78, ал.3 ГПК, ще им бъдат присъдени в пълен размер.
Така мотивиран, Пловдивският районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „Фреса“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Райно Попович“ № 3, ет.2, представлявано от у. В. И.
срещу „Елит-2095“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Драгота“ № 7,
представлявано от Н.А. – У. и Н.А.А., ЕГН **********, с адрес: ***,
осъдителен иск за осъждане на ответниците да заплатят на
ищеца, в условията на солидарност, сумата в размер на
9 000 лева с ДДС, представляваща сбор от общо три месечни наемни вноски за
периода от 01.09.2019 г. до 01.12.2019 г. за неспазено предизвестие за
прекратяване на сключения между страните договор за наем от ***, като неосновател.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „Фреса“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
варна, ул. „Райно Попович“ № 3, ет.2, представлявано от у. В. И.
срещу „Елит-2095“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Драгота“ № 7,
представлявано от Н.А. – У. и Н.А.А., ЕГН **********, с адрес: ***,
осъдителен иск за осъждане на ответниците да заплатят на
ищеца, в условията на солидарност, сумата в общ размера на 1280 лева с ДДС, представляваща
стойността на вредите, причинени по време на ползване на наетата вещ, от които 1200 лева с ДДС, заплатени разходи за почистване
на върнатия имот и 80 лева,
заплатени разходи за покупка на нов пожарогасител, които вземания са погасени чрез прихващане с вземане на
„Елит-2095“
ЕООД, ЕИК ********* в общ размер на
2500 лева – платен и невърнат депозит – гаранция по договор за наем от ***.
ОСЪЖДА „Фреса“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. варна, ул. „Райно Попович“ № 3, ет.2, представлявано
от у. В. И. ДА ЗАПЛАТИ НА „Елит-2095“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул. „Драгота“ № 7, представлявано от Н.А. – У.
и Н.А.А., ЕГН **********, с
адрес: ***, на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата в размер на 100 лева – разноски в
производството за платено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Пловдивския окръжен съд.
Препис от решението да се връчи на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала!ВГ