№ 1326
гр. София, 10.01.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в закрито заседание на
десети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20221110161268 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 140, ал. 3 във вр. чл. 146 ГПК
Образувано е по искова молба на „Я.“ ЕООД против М. Е. М., с която е предявен
осъдителен иск за сумата в размер на 21 269,65 лева, представляваща дължимо
възнаграждение по Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
12.01.2022 г., ведно със законната лихва от 11.11.2022 г. до окончателно изплащане на
вземането.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 12.01.2022 г. между „Я.“ ЕООД и М.
Е. М. е сключен Договор за посредничество при продажба на недвижим имот, а именно:
къща, находяща се в село Л., вилна зона „С.М.“ с разгърната застроена площ от 385,75 кв. м.,
със застроена площ 156,78 кв. м., с двор от 585, кв. м., представляваща сграда с
идентификатор 44063.6221.4910.1, по силата на който ищецът се задължил да търси купувач
за предлагания имот, а ответникът да заплати посредническо възнаграждение в размер на
2,5 % от стойността на продажбата. Представителят на ищеца поддържа, че в резултат на
активната работа на брокери и служители на дружеството били осъществени множество
огледи на предлагания имот. Изложени са твърдения, че в края на месец юни бил
осъществен оглед на процесния имот от страна на Стоян Станчев, като след проведени
преговори между бъдещия купувач и ответника с посредничеството на „Я.“ ЕООД на
07.07.2022 г. е подписано споразумение за спиране на действията по предлагане на имота,
заплатен е депозит в размер на 5000 лева и е уговорена продажна цена по бъдещата сделка в
размер на 435000 евро. Представителят на ищеца поддържа, че на 22.07.2022 г. със
съдействието на служители на дружеството е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на процесния имот, като бъдещият купувач заплатил задатък в размер на 30000
евро. В исковата молба са изложени твърдения, че след подписване на договора служител на
ищцовото дружество – брокер Евелина Богданова консултирала и оказвала съдействие на
ответника за снабдяване с необходимите документи за сключване на окончателния договор.
Процесуалният представител сочи, че само няколко дни след сключване на предварителния
договор, ответникът М. М. без да уведоми ищеца, поискала да бъде определена по-висока
продажна цена, като поискала от бъдещият купувач Стоян Станчев сумата в размер на още
50000 евро извън уговорената по предварителния договор. Бъдещият купувач отказал да
заплати допълнително поисканата от ответника сума и въпреки множеството положени от
страна на служители на дружеството усилия окончателна сделка не била сключена.
Представителят на ищеца поддържа, че окончателен договор за покупко-продажба за
процесния имот не е сключен единствено поради поведението на ответника. В исковата
молба са развити съображения, че „Я.“ ЕООД е изпълнила всички поети с договора за
посредничество задължения, а именно да намери купувач за предлагания от ответника
недвижим имот, поради което ответникът дължи уговореното възнаграждение в размер на
1
2,5 % от уговорената в предварителния договор продажна цена от 435 000 евро, с левова
равностойност 850786,05 лева или сумата в размер на 21269,65 лева. По изложените доводи
е направено искане предявеният осъдителен иск да бъде уважен, като в тежест на ответника
бъдат възложени сторените в производството съдебни разноски.
Ведно с исковата молба са представени документи, за които е направено искане да
бъдат приети като писмени доказателства по делото. Направено е искане да бъде допуснато
събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели при режим на
довеждане за установяване на обстоятелства относно изпълнение на поетите от дружеството
задълженията по договора.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът, чрез процесуалния си представител адв.
Надя Христова, оспорва предявения иск като недопустим, а по същество неоснователен.
Пълномощникът поддържа, че предявеният иск е недопустим поради липса на пасивна
легитимация на ответницата да отговоря по отношение претенцията за заплащане на
посредническото възнаграждение за целия имот. В подадения отговор са изложени
твърдения, че предмет на бъдещата продажба по договора за посредничество е съсобствен
между ответницата и дъщеря Евелина Николова при равни квоти от по ½ ид. част.
Предвид изложеното процесуалният представител поддържа, че действителността на
сключения договор за посредничество е обусловена от участието на двамата съсобственици,
които били „задължителни необходими другари“, респ. поради неучастието Евелина
Николова сделката се явява нищожна. С подадения отговор са оспорени поддържаните от
ищеца твърдения, че служители на „Я.“ ЕООД са предприели действия по активно търсене
на купувачи за имота, респ. ищецът не е изпълнил своите задължения по договора. Страната
поддържа, че ищцовото дружество не е изпълнило задълженията си по договора за
посредничество, тъй като продавачът е възложил продажна цена на недвижимия имот в
размер на 465 000 евро, а не посочената в предварителния договор от 435 000 евро. Посочва
още, че предмет на продажба по договора за посредничество е само къщата, като
ответницата не е давала съгласие за продажба на движимите вещи и обзавеждането в имота.
Процесуалният представител намира, че поначало съгласно чл. 6.1 от договора за
посредничество възнаграждение се дължи когато агенцията намери клиент при условията на
договора, но възложителят откаже да сключи договор или увеличи офертната цена без
предизвестие, но в настоящия случай ищецът не намерил клиент при условията на договора,
поради което възнаграждение не се дължи. Направено е възражение за унищожаемост на
процесната сделка, тъй като М. М. не е могла да разбира и ръководи действията си при
сключване както на договора за посредничество, така и на предварителния договор. В
исковата молба са изложени твърдения, че ответницата е претърпяла мозъчен инсулт във
вертебро-базиларната система и страда от палео и десностранен неоцеребрален синдром,
поради което е инвалидизирана със степен на увреждане до 92 %, за което обстоятелството
брокер при ищцовото дружество / Евелина Богданова/ е била наясно, която била близка на
семейството на ответника. Процесуалният представител поддържа, че след намиране на
купувач на имота за много по-ниска от офертната цена брокери и служители на ищцовото
дружество предприели непрекъснати офанзивни действия за сключване на сделката и
упражнявали постоянен психически тормоз по отношение на ответницата. В допълнение са
изложени твърдения, че сключването на предварителен договор не е извършено при
условията на свободно упражняване на воля от страна на М. М., а под натиск и психически
тормоз от страна на служители на ищцовото дружество. Процесуалният представител
поддържа, че предварителният договор за покупко-продажба е сключен при явно неизгодни
условия, тъй като ответникът е желаел да сключи договор за продажба единствено на
къщата и двора за продажна цена от 465 000 евро съгласно договора за посредничество, а
предварителният договор от една страна е за по-ниска продажна цена, а от друга включва
цялата покъщнина и обзавеждане в имота и сграда с идентификатор 44063.6221.4910.2, за
която не е договаряна цена. По изложените съображения е направено искане предявеният
иск да бъде отхвърлен, като в тежест на ищеца бъдат възложени направените по делото
разноски.
2
Ведно с отговора на исковата молба са представени документи, за които е направено
искане да бъдат приети като писмени доказателства по делото. Направено е искане да бъде
допуснато събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели при
режим на довеждане за установяване на обстоятелства свързани със сключването и
изпълнението на договора. Направено е и искане да бъде допусната съдебно-медицинска
експертиза по поставени от ответника задачи.
По възражението за недопустимост на производството:
Съдът намира, че наведеното от процесуалния представител на ответника възражение
за недопустимост на производството е неоснователно, доколкото пасивната материална
легитимация на ответника следва от поддържаните от ищеца фактически твърдения, като по
материалната легитимация на страните съдът дължи произнасяне със своя краен съдебен
акт. В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора е възникнало
валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество, по който ищецът е
изправна страна, а ответникът дължи заплащане на уговореното възнаграждения.
По доказателствената тежест на спора:
В доказателствена тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. чл.79,
ал.1 ЗЗД вр. чл. 286 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между
страните по спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по процесния
договор за посредничество, по силата на което за ответника е възникнало задължение за
заплащане на възнаграждение, че ищецът е изправна страна по договора, размерът на
възнаграждението и настъпването на неговата изискуемост.
В доказателствена тежест на ответника е да проведе насрещно доказване по
обстоятелствата възложени в доказателствена тежест на ищеца, респ. да докаже
възраженията си по отговора, а именно, че процесният договор е нищожен поради липса на
съгласие, противоречие със закона, накърняване на добрите нрави, респ. унищожаемост на
сделката поради невъзможност на ответника да разбира свойството и значението на
постъпките си, поради заплашване и в хипотеза на крайна нужда при явно неизгодни
условия.
По направените от страните доказателствени искания, съдът намира
следното:
Представените от страните документи са относими към предмета на доказване,
поради което следва да бъдат приети като писмени доказателства по делото.
Следва да бъде уважено искането за допускане на експертиза, вещото лице по която
даде отговор на поставените в отговора на исковата молба въпроси.
Следва да бъде допуснато събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит
на двама свидетели при режим на довеждане по искане на ищеца, и на двама свидетели при
режим на довеждане по искане на ответника.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
СЪОБЩАВА на страните проекта за доклад по делото, съгласно мотивната част на
настоящото определение.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените ведно с исковата
молба и отговора документи.
ДОПУСКА изслушване на комплексна съдебно-психологична и психиатрична
експертиза, която след преглед на медицинската документация и личен преглед на
ответника да даде отговор на задачите, поставени в отговора на исковата молба, като
съдът намира, че задачите следва да бъдат разширени служебно като на вещите лица бъде
3
указано да посочат какво е било психологичното и психично състояние на ищцата към
датата на сключване на процесния договор - 12.01.2022 г. и предварителен договор от
22.07.2022 г., към посочената дата тя страдала ли е от някакво неврологично,
психологично, психично или друго заболяване и ако да, то отразявало ли се е върху
способността и да разбира и/или ръководи постъпките си и в каква степен, при депозит
в размер на общо 500 лв., от които 250 лева за вещото лице със специалност психология и
250 лева за вещото лице психиатър, вносими от ответника в едноседмичен срок от
получаване на съобщението.
НАЗНАЧАВА за вещи лица д-р Г.Г.Г., психолог, и д-р А.П.А., психиатър, които да
бъдат уведомени за поставените задачи след представяне на доказателство за внесения
депозит.
УКАЗВА на деловодителя на съдебния състав при постъпване на доказателства за
внесен депозит по допуснатата експертиза в пълен размер да уведоми вещото лице без да
докладва отново делото на съдията-докладчик.
УКАЗВА на деловодителя на съдебния състав при постъпване на изготвеното
заключение по допуснатата експертиза, същата да се приложи по делото и да се докладва на
съдията-докладчик от секретаря при докладване на делата за насроченото открито съдебно
заседание.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на по двама
свидетели при режим на довеждане на всяка една от страните по спора.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито заседание на 19.03.2024 г. от 15.00
часа, за когато да се призоват страните, като им се връчи препис от настоящото определение,
а на ищеца и препис от отговора на исковата молба.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4