РЕШЕНИЕ
№ 1034
гр. Перник, 23.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Д.М.М.
при участието на секретаря С.И.М.
като разгледа докладваното от Д.М.М. Гражданско дело № 20221720105618
по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК.
Образувано е по жалба от „ЛМ СПЕД" ООД, рег. в Търговския
регистър с ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр. Перник, ул.
„Ленин" 76, представлявано от Л.С.С., ЕГН **********- управител на
дружеството
Чрез адвокат А. А. от Адвокатско дружество „А. и В.“ седалище и
адрес: гр. Перник, ул. „Черешово топче" № 2, регистрирано с решение на ОС,
Перник по ф.дело № 13/2017г., като представител по пълномощие Съдебен
адрес на дружеството - жалбоподател „ЛМ Спед" ООД: гр. Перник, ул.
„Черешово топче" № 2, адвокатска кантора: адв. А. А. ПРОТИВ
Административен акт, обективиран в писмо с изх. № ПО-02-11289-
12/05.10.2022г. на Директора на ОД" Земеделие" - Перник, с който на „ЛМ
СПЕД" ООД е определен като дължим наем по чл.56д, ал. 6 от
Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ за периода от 09.02.2011 г. до
07.10.2020г. в размер на 74404,57 лв.
Видно от жалбата, твърди се, че :
-На „ЛМ СПЕД" ООД е връчено писмо с изх. № ПО-02-11289-
12/05.Ю.2022г.,с което е определен като дължим наем по чл.56д, ал. 6 от
ППЗСПЗЗ за периода от 09.02.2011 г. до 07.10.2020г. сумата 74404,57 лв.
В писмото не е посочен срок за обжалване, както и орган, пред който да се
1
обжалва, поради което съгласно чл.140, ал.1 от АПК срокът за обжалване е
два
месеца.
От „ЛМ СПЕД" ООД се подава жалба в 14-дневен срок от датата, на
която от дружеството е получено писмо с изх. № ПО-02-11289-
12/05.10.2022г., с което са спазени всички срокове по АПК за оспорване на
този административен акт.
Жалбата на „ЛМ СПЕД" ООД срещу административен акт, обективиран в
писмо с изх. №ПО -02-11289-12/05.10.2022г., според жалбоподателите, е
процесуално допустима, тъй като в това писмо е обективиран
административен акт, а правната характеристика на административен акт не
се определя от формата, в която административният акт е обективиран, а от
изразеното в него волеизявление на административен орган за
административно правоотношение и определеното административно
задължение за адресата.
В писмо с изх. №ПО -02-11289-12/05.10.2022г., е обективиран
административен акт, с който на на „ЛМ СПЕД" ООД е определен като
дължим наем по чл.56д, ал. 6 от ПП ЗСПЗЗ за периода от 09.02.2011 г. до
07.10.2020г. да се плати сума в размер на 74 404,57 лв.
Тази сума като дължим наем е определена на дружеството-
жалбоподател във връзка с образувано административно производство по
преписка по реда на чл. 27, ал. 6 от ЗСПЗЗ за закупуване на поземлен имот с
идентификатор 55871Л4.503 с площ 10026кв. м, по КККР на гр. Перник, общ.
Перник, в ОД „Земеделие"-Перник.
С оглед на това, с така определения наем в писмото до „ЛМ СПЕД"
ООД в размер на сумата сумата 74 404,57 лв.,който да се плати от дружество
за периода от 09.02.2011 г. до 07.10.2020г., за „ЛМ СПЕД" ООД се създава
административно властническо задължение.
Оттук жалбоподателят прави извод, че във връченото писмо на
дружеството-жалбоподател да плати наем за периода от 09.02.2011 г. до
07.10.2020г., е обективиран административен акт.
Твърдения в жалбата :
Жалбоподателят твърди, че този административен акт е незаконосъобразен,
като постановен при липса на компетентност, при съществени нарушения на
2
административно-производствените правила,при липса на мотиви, в
противоречие с материалния закон и поради несъответствие с целта на
закона.
На 07.10.2020г. съгласно договор за покупко-продажба, обективиран
във формата на нотариален акт, сключен между ЗКПУ „ЕДИНСТВО-92",
регистрирана в ТРРЮЛНЦ с ЕИК ********* като Продавач и „ЛМ СПЕД"
ООД , ЕИК ********* като Купувач, „ЛМ СПЕД" ООД стана собственик на
следните недвижими имоти:
СГРАДА с идентификатор 55871.14.503.1 (петдесет и пет хиляди осемстотин
седемдесет и едно точка четиринадесет точка петстотин и три точка едно) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Перник, община
Перник, област Перник, одобрени със Заповед РД-18-91/13.10.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 68 кв.м. (шестдесет
и осем квадратни метра), брой етажи 1 (един), с предназначение:
Селскостопанска сграда, с адрес на сградата: гр.Перник, п.к. 2304, кв.
"Църква", стар идентификатор: 55871.14.201.1 (петдесет и пет хиляди
осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет точка двеста и едно точка
едно) съгласно Скица на сграда №15-879021-25.09.2020г., изд. от СГКК гр.
Перник, заедно със съответното право на строеж върху Дворното място, в
което е построена сградата, съставляващо Поземлен имот с идентификатор
55871.14.503 (петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно точка
четиринадесет точка петстотин и три)
СГРАДА с идентификатор 55871.14.503.2 (петдесет и пет хиляди осемстотин
седемдесет и едно точка четиринадесет точка петстотин и три точка две) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Перник, община
Перник, област Перник, одобрени със Заповед РД-18-91/13.10.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 886 кв.м.
(осемстотин осемдесет и шест квадратни метра), брой етажи 1 (един), с
предназначение: Селскостопанска сграда, с адрес на сградата: гр. Перник, п.к.
2304, кв. "Църква", стар идентификатор: 55871.14.201.2 (петдесет и пет
хиляди осемстотин .седемдесет и едно точка четиринадесет точка двеста и
едно точка две), съгласно Скица на сграда №15- 879024-25.09.2020г., изд. от
СГКК гр. Перник, заедно със съответното право на строеж върху Дворното
място, в което е построена сградата, съставляващо Поземлен имот с
идентификатор 55871.14.503(петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и
едно точка четиринадесет точка петстотин и три)
3
СГРАДА с идентификатор 55871.14.503.3 (петдесет и пет хиляди осемстотин
седемдесет и - едно точка четиринадесет точка петстотин и три точка три) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Перник, община
Перник, област Перник, одобрени със Заповед РД-18-91/13.10.2008г. на
Изпълнителния директор на') АГКК, с последно изменение на КККР,
засягащо сградата от 18.09.2020г., със застроена площ от 72 кв.м. (седемдесет
и два квадратни метра), брой етажи 2 (два), с предназначение:
Селскостопанска сграда, е адрес на сградата: гр. Перник, п.к. 2304, кв.
"Църква", стар идентификатор: 55871.14.201.3 (петдесети пет хиляди
осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет точка двеста и едно точка
три) съгласно Скица на сграда №15-879026-25.09.2020г., изд. от СГКК гр.
Перник, заедно със съответното право на строеж върху Дворното място, в
което е построена сградата, съставляващо Поземлен имот с идентификатор
55871.14.503 (петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно точка
четиринадесет точка петстотин и три)
СГРАДА с идентификатор 55871.14.503.4 (петдесет и пет хиляди осемстотин
седемдесет и едно точка четиринадесет точка петстотин и три точка четири)
по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Перник, община
Перник, област Перник, одобрени със Заповед РД-18-91/13.10.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо
сградата от:18.09.2020г., със застроена площ от 70 кв.м. (седемдесет
квадратни метра), брой етажи 2 (два), с предназначение: Селскостопанска
сграда, с адрес..на сградата:гр.Перник, п.к. 2304, кв. "Църква", стар
идентификатор: 55871.14.201.4 (петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет
и едно точка четиринадесет точка двеста и едно точка четири) съгласно Скица
на сграда №15-879030-25.09.2020г., изд. от СГКК гр.Перник, заедно, със
съответното право на строеж върху Дворното място, в което е построена
сградата,,) съставляващо Поземлен имот с идентификатор 55871.14.503
(петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет
точка петстотин и три)
СГРАДА с идентификатор 55871.14.503.5 (петдесет и пет хиляда и
осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет точка петстотин и три
точка пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Перник,
община Перник, област Перник, одобрени със Заповед РД-18-91/13.10.2008г.
на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР,
4
засягащо сградата от 18.09.2020г., със застроена площ от 909 кв.м.
(деветстотин и девет квадратни метра), брой етажи 1 (един), с
предназначение: Селскостопанска сграда,с адрес на сградата: гр. Перник, п.к.
2304 кв. "Църква", стар идентификатор:55871.14.201.5 (петдесет и пет хиляда
осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет точка двеста и едно точка
пет), съгласно скица на сграда №15-879035-25.09.2020г., изд. от СГКК гр.
Перник, заедно със съответното право на строеж върху Дворното място, в
което е построена сградата, съставляващо Поземлен имот с идентификатор
55871.14.503 (петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно точка
четиринадесет точка петстотин и три), заедно със съответното право на
строеж върху Дворното място-собственост на Държавен поземлен фонд-МЗГ,
в което са построени горепосочените в т.1.1, т.1.2, т.1.3, т.1.4 и т.1.5 Сгради,
представляващи Комплекс от Обор и Обслужващи помещения,съставляващо
Поземлен имот с идентификатор 55871.14.503 (петдесет и пет хиляди
осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет, точка петстотин и три) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Перник, община
Перник, област Перник, одобрени със Заповед РД-18-91/13.10.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. Перник, с
площ от 10 026 кв.м./десет хиляди двадесет и шест квадратни метра/, с трайно
предназначение на територията "ЗЕМЕДЕЛСКА, начин на трайно ползване:
За стопански двор, категория на земята: 0 /нула/, предишен -идентификатор:
55871.14.201 /петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и едно точка
четиринадесет точка двеста и едно/ и 55871.14.95 /петдесет и пет хиляди
осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет точка деветдесет и пет/,
при съседи: 55871.14.507 /петдесет и пет хиляди осемстотин седемдесет и
едно точка четиринадесет точка петстотин и седем/; 55871.14.504 /петдесет и
пет хиляди осемстотин седемдесет и едно точка четиринадесет точка
петстотин и четири/ и 55871.14.32 /петдесет и пет хиляди осемстотин
седемдесет и едно точка четиринадесет точка тридесет и две/, съгласно Скица
на поземлен имот №15-879038-25.09.2020г., изд. от СГКК Перник и който
Поземлен имот, представлява прилежащ терен към гореописаните стопански
сгради /Стопански двор на заличеното ТКЗС «Плуг» кв. Църква, гр. Перник в
местността «Маскова страна»/, ведно със съоръженията за обслужване на
Сградите, Съгласно чл. 27а, ал.1 ЗСПЗЗ- собствениците на сгради и на
съоръжения от имуществото на прекратените организации по § 12 от
5
преходните и заключителните разпоредби на ЗСПЗЗ дължат суми за
ползването на земята до придобиване на правото на собственост върху
застроените и прилежащите площи, като съгласно чл.27а, ал.З от ЗСПЗЗ
лицата, придобили право на собственост върху сградите или съоръженията
след 9 февруари 2011 г., дължат сумите за ползване на земята от датата на
придобиване на сградите или съоръженията.
От чл.27а ал.1 и ал.З от ЗСПЗЗ правят правният извод, че „ЛМ СПЕД" ООД ,
ЕИК ********* не дължат суми за ползването на земята за периода:
09.02.2011 г. до 07.10.2020г., в който период ,ЛМ Спед" ООД не е било
собственик на описаните по-горе сгради.
По тези съображения,в жалбата се твърди, че не са налице правни
основания на „ЛМ Спед" ООД да се определя задължение за плащане на суми
като наем за период, в който дружеството не е било собственик на описаните
по-горе сгради.
От процесния административен акт в това писмо под никаква форма не може
да се направи преценка и как е определено задължението за наем за този
период в посочения размер.
Прави се изрично възражение за давност, че и вземането за
определената наемна сума за периода: 09.02.2011 г. до 07.10.2020г. е
погасено и по давност.
Алтернативо - ако не изцяло, то за по-голямата част в този период, тъй като
нито в ЗСПЗЗ, нито в ППЗСПЗЗ е предвиден различен давностен срок от
посочения в ЗЗД за дължими суми като наемни вноски.
По изложеното в жалбата,се иска от съда : да отмени като
незаконосъобразен административен акт, обектиран в писмо с изх. №ПО -02-
1289-12/05.10.2022г. на директора на ОД" Земеделие" - Перник, с който на
„ЛМ СПЕД" ООД е определено задължение като наем по чл.56д, ал. 6 от
Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ за периода от 09.02.2011 г. до 07.10.2020г.
сума в размер и а 74404,57 лв.
6
В законоустановения срок по чл.131 ГПК е постъпил отговор от
Людмила Любомирова - директор на дирекция„ Административно -
правна, финансово – стопанска дейност и човешки ресурси“ в ОД „
Земеделие“ -Перник, пълномощник на директора на ОД „Земеделие“ –
Перник, според който:
Оспорва жалба от „ЛМ СПЕД“ ООД, представлявано от
Л.С.С. подадена против писмо изх. №ПО-02-11289-12/05Л 0.2022 г. на
директора на ОД „ Земеделие“ - Перник.
По допустимостта на жалбата, счита същата за недопустима , като
иска производството по делото да бъде прекратено поради следното:
На първо място - писмо изх. №ПО-02-11289-12/05.10.2022 г. на
директора на ОД „Земеделие“ - Перник не представлява индивидуален
административен акт по смисъла на чл.21, ал.1 от АПК, тъй като същото има
уведомителен характер - същото е изпратено до Л.С.С., управител на „ ЛМ
СПЕД“ООД, в отговор на образувана преписка по реда на чл.27, ал.6 от
ЗСПЗЗ за закупуване на поземлен имот с идентификатор 55871.14.503, с площ
от 10026 кв.м по КККР на гр. Перник, общ. Перник.
ОТ писмото се установява,че е представен оценителски доклад за
пазарна оценка на недвижим имот, за изчисляване на дължимата сума по § 16
от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, като въз основа на определената пазарна оценка е
изчислен и дължимият наем по реда на чл.56д,ал.6 от ППЗСПЗЗ.
При тези данни, според ответната страна, процесното писмо не
представлява индивидуален административен акт по смисъла на чл. 21, ал.1
АПК, а е само част от кореспонденция между Л.С.С., управител на „ ЛМ
СПЕД “ООД, заявител по преписка по реда на чл.27,ал.6 от ЗСПЗЗ за
закупуване на поземлен имот с идентификатор 55871.14.503 по КККР на гр.
Перник с площ от 10026 кв.м.
На второ място- производството, образувано по заявление за закупуване
на имот по реда на чл.27, ал.6 от ЗСПЗЗ, задължително приключва със
сключване на договор за покупко-продажба, който не подлежи на съдебен
контрол, според ответната страна.
Съгласно чл. 21, ал. 1-4 от АПК, индивидуален административен акт е
изричното волеизявление или изразеното с действие или бездействие
7
волеизявление на административен орган или на друг овластен със закон за
това орган или организация, лицата, осъществяващи публични функции, и
организациите, предоставящи обществени услуги, с което се създават права
или задължения или непосредствено се засягат права, свободи или законни
интереси на отделни граждани или организации, както и отказът да се издаде
такъв акт.
Индивидуален административен акт е и волеизявлението, с което се
декларират или констатират вече възникнали права или задължения, когато
волеизявлението е от значение за признаване, упражняване или погасяване
на права или задължения; волеизявлението за издаване на документ от
значение за признаване, упражняване или погасяване на права или
задължения, както и отказът да се издаде такъв документ и отказът на
административен орган да извърши или да се въздържи от определено
действие.
В чл. 21, ал. 5 от АПК, законодателят е предвидил изрично изключение
от общото правило на чл. 21, ал. 1 от АПК като е посочил, че не са
индивидуални административни актове волеизявленията, действията и
бездействията, когато са част от производствата по издаване или изпълнение
на индивидуални или общи административни актове или са част от
производствата по издаване на нормативни актове. Не са индивидуални
административни актове и волеизявленията, с които се обявяват условията за
участие в състезателно административно производство по издаването на
индивидуални административни актове, освен ако в специален закон е
предвидено друго.
Съобразно чл. 27а, ал. 1 и ал. 3 от ЗСПЗЗ, собствениците на сгради и на
съоръжения от имуществото на прекратените организации по § 12 от
преходните и заключителните разпоредби дължат суми за ползването на
земята до придобиване на правото на собственост върху застроените и
прилежащите площи, като лицата, придобили право на собственост върху
сградите или съоръженията след 9 февруари 2011 г., дължат сумите за
ползване на земята от датата на придобиване на сградите или съоръженията.
Съответно съобразно ал. 4 на същата разпоредба при разпореждане със
собствеността върху сградите и съоръженията по ал. 1 се представя документ
за платени суми за ползване на земята до датата на разпореждането със
8
сградите или съоръженията.
Съобразно чл. 27, ал. 6 от ЗСПЗЗ , че предвидената в посочената
разпоредба процедура на продажба на недвижим имот съставлява сложен
фактически състав, който изисква и представяне на доказателства за
заплатени суми за ползване на земята.
Действително законодателят е предвидил в кои случаи и в кои срокове
сумите за ползване на земята следва да бъдат платени и от кого, но това не
променя факта на дължимост на сумите, заплащането на които съставлява
предпоставка за издаване на крайния акт - финализиращ процедурата по чл.
27, ал. 6 от ЗСПЗЗ.
Целта на настоящето производство обаче, според ответната страна, не е
обследване и преценка на факта от кого са дължими сумите за ползване на
земята, а дали процесното писмо на Директора на ОД "Земеделие" - Перник
съставлява индивидуален административен акт по смисъла на чл. 21, ал. 1 от
АПК или попада в обхвата на изключенията по чл. 21, ал. 5 от АПК. Писмото
на директора на ОД "Земеделие" - Перник е от категорията на визираните в
чл. 21, ал. 5 от АПК, тъй като същото е издадено в процедурата по чл. 27, ал.
6 от ЗСПЗЗ, във вр. с чл. 27а от ЗСПЗЗ и съставлява указание към заявителя, с
оглед осъществяване на сложния фактически състав на процедурата по
продажба на недвижим имот. Процесното писмо, не съставлява крайния
административен акт, който е предмет на процедурата, а е такъв по хода на
процедурата.
По основателността на жалбата, считат че същата е неоснователна
по следните съображения:
Със ЗИД на ЗСПЗЗ / обн. ДВ, бр. 61 от 11.08.2015 г./ са приети
изменения на § 17, ал.2 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ, съгласно които след
изтичането на срока по § 17, ал.1 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ, а именно -
09.02.2011 г., сумите за ползване на земите са дължими по реда на чл.27а от
ЗСПЗЗ.
Съгласно чл.27а от ЗСПЗЗ, собствениците на сгради и на съоръжения от
имуществото на прекратените организации по §12 от изр.- дължат суми за
ползването на земята до придобиване на правото на собственост върху
застроените и прилежащите площи, като в ал.2и ал.З се прави разграничаване
9
на периода на дължимостта.
Съгласно чл.27а, ал.2 от ЗСПЗЗ, лицата, придобили право на
собственост върху сградите и съоръженията по ал. 1 до 9 февруари 2011 г.,
дължат сумите за ползване на земята след тази дата, а в ал.З е посочено, че
лицата,придобили право на собственост върху сградите или съоръженията
след 9 февруари 2011 г., дължат сумите за ползване на земята от датата на
придобиване на сградите или съоръженията.
Законът предвижда в кои случаи и в кои срокове сумите за ползване на
земята следва да бъдат платени и от кого, но това не променя факта на
дължимост на сумите, заплащането на които съставлява предпоставка за
издаване на крайния акт - финализиращ процедурата по чл. 27,ал. 6 от ЗСПЗЗ.
С нотариален акт за покупко - продажба на недвижими имоти
№95/07.10.2020 г, том I, per. №2131, дело №91/2020 г. ЗКПУ „ЕДИНСТВО -
92“ продава на „ ЛМ СПЕД“ ООД, пет броя сгради, находящи се в поземлен
имот с идентификатор 55871.14.503 по КККР на гр. Перник с площ от 10.026
дка.
От нотариалния акт е видно, че продавачът се съгласява остатъкът от
продажната цена в размер на 20 000 лв. да бъде преведена по указана от ОД
„Земеделие“ - Перник банкова сметка за погасяване на дължимия на
основание чл.27а от ЗСПЗЗ наем и необходимите разноски във връзка с
определяне на същия, от продавача за ползването на прилежащия терен към
сградите, предмет на настоящия нотариален акт до датата на настоящата
сделка.
В случай, че сумата 20 000 лв. не е достатъчна за покриване на
задължението на продавача, то разликата е за негова сметка и е дължима от
продавача.
В ОД“ Земеделие“ - Перник е представена на 09.08.2022 г. от инж. А. Ц.
оценка за пазарната стойност на имот с идентификатор 55871.14.503 по КККР
на гр. Перник е в размер на 154 029 лв.
Съгласно удостоверение за данъчна оценка изх.
№**********/03.08.2022 г. , издадено от дирекция „МДТ“, община Перник
данъчната оценка на имота е 152 026. 20 лв.
10
Съгласно чл.56д, ал.6 от ППЗСПЗЗ размерът на дължимите суми по § 16
от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 61 от 2015 г.) се определя като
произведение от цената на имота, определена по чл. 90 ППЗДС, и броя на
месеците за времето от настъпването на дължимостта на сумите съгласно чл.
27а ЗСПЗЗ до датата на разпореждане със сградите/съоръженията, разделено
на 240.
Сумите за ползване на имота се заплащат в левове. Именно въз основа
на представената пазарна оценка и при спазване на материално правните
изисквания на закона е изчислен дължимият наем за посоченият период.
По възражението за давност: за периода: 09.02.2011 г. до 07.10.2020 г.
-
В случая не може да се твърди, че е погасена давността на
задължението, тъй като не се касае за периодично плащане чрез договор за
наем, а суми за ползване, които се заплащат еднократно. Погасителната
давност като юридически факт е период от време с начален и краен момент,
като началният момент е деня, в който вземането е станало изискуемо.
С оглед на горното искат от съда да прекрати производството по делото,
поради недопустимост на жалбата, алтернативно, да отхвърли жалбата като
неоснователна и необоснована.
Пернишкият районен съд, след като обсъди доводите на страните и
прецени по реда на чл. 235, ал. 2 от ГПК, във връзка с чл. 144 от АПК
приетите по делото писмени доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното:
Видно от представените многобройни писмени доказателства /
изчерпателно изброени в Определението на съда по доклада и по реда на
чл.140 ГПК № 321 от 30.01.2023г. по делото –
Съгласно нотариален акт за покупко - продажба на недвижими имоти
№95/07.10.2020 г, том I, per. №2131, дело №91/2020 г. ЗКПУ „ЕДИНСТВО -
92“ продава на „ ЛМ СПЕД“ ООД, пет броя сгради, находящи се в поземлен
имот с идентификатор 55871.14.503 по КККР на гр. Перник с площ от 10.026
дка.
От нотариалния акт е видно, че продавачът се съгласява остатъкът от
11
продажната цена в размер на 20 000 лв. да бъде преведена по указана от ОД
„Земеделие“ - Перник банкова сметка за погасяване на дължимия на
основание чл.27а от ЗСПЗЗ наем и необходимите разноски във връзка с
определяне на същия, от продавача за ползването на прилежащия терен към
сградите, предмет на настоящия нотариален акт до датата на настоящата
сделка.
В случай, че сумата 20 000 лв. не е достатъчна за покриване на
задължението на продавача, то разликата е за негова сметка и е дължима от
продавача.
В ОД“ Земеделие“ - Перник е представена на 09.08.2022 г. от инж. А. Ц.
оценка за пазарната стойност на имот с идентификатор 55871.14.503 по КККР
на гр. Перник е в размер на 154 029 лв.
Съгласно удостоверение за данъчна оценка изх.
№**********/03.08.2022 г. , издадено от дирекция „МДТ“, община Перник
данъчната оценка на имота е 152 026. 20 лв.
Съгласно чл.56д, ал.6 от ППЗСПЗЗ размерът на дължимите суми по § 16
от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 61 от 2015 г.) се определя като
произведение от цената на имота, определена по чл. 90 ППЗДС, и броя на
месеците за времето от настъпването на дължимостта на сумите съгласно чл.
27а ЗСПЗЗ до датата на разпореждане със сградите/съоръженията, разделено
на 240.
Сумите за ползване на имота се заплащат в левове. Именно въз основа
на представената пазарна оценка и при спазване на материално правните
изисквания на закона е изчислен дължимият наем за посоченият период.
Изготвените експертизи /основна и тройна/ следва да бъдат кредитирани,
доколкото вещите лица са отговорили на поставените въпроси изчерпателно,
и липсват данни за евентуална заинтересованост от изхода на делото.
Съдът, като извърши по реда на чл. 168, ал. 1 от АПК цялостна
проверка за законосъобразността на оспорения индивидуален
административен акт на всички основания по чл. 146 от АПК достигна
до следните правни изводи:
Относно допустимостта на жалбата – съдът открива съдебна
практика която е в две противоположни насоки :
Така например съгласно Определение № 1126 от 20.07.2022 на Адм.съд
Пазарджик по к.ч. а.д.№ 695/2022г. се приема, освен че изрично се сочи – кое
е индивидуален административен акт по чл.21 ал.1-4 АПК и кое-не, кои са
12
изключенията по чл.21 ал.5 АПК от общото правило на чл.21 ал.1 АПК
Без да се цитира целия текст , съдът само визира следния пасаж:
„Видно от чл.27 а ал.1 и ал.3 ЗСПЗЗ… съответно по ал.4 – при
разпореждане със собствеността върху сградите и съоръженията по ал.1 -
се представя документ за платени суми за ползване на земята до датата на
разпореждането със сградите или съоръженията.От чл.27 ал.6 ЗСПЗЗ
става видно, че предвидената в посочената разпоредба процедура на
продажба на недвижим имот съставлява сложен фактически състав,
който изисква представяне на доказателства за заплатени суми за ползване
на земята.Действително, законодателят е предвидил в кои случаи и в кои
срокове сумите следва да бъдат платени и от кого, но това не променя
факта на дължимост на сумите, заплащането на които съставлява
предпоставка за издаване на крайния акт – финализиращ процедурата по
чл.27 ал.-6 ЗСПЗЗ“Целта на настоящето производство не е да се обследва от
кого се дължат сумите, а дали процесното писмо на Директора на ОДЗ
съставлява индивидуален административен акт по смисъла на чл.21 ал.1 АПК
или попада в обхвата на изключенията по чл.21 ал.5 АПК
Посоченият съдебен състав е приел, че процесното писмо като зидадено
в процедурата по чл.27 ал.6 ЗСПЗЗ вр.чл.27 а ЗСПЗЗ и с ъставляващо
указание към заявителя по сложния фактически състав на процедурата по
продажба на недвижимия имот, НЕ СЪСТАВЛЯВА крайния административен
акт, който е предмет на процедурата, и е такъв по хода на процедурата,
поради което и е оставил в сила определението на районния съд
В същото време е налице и обратната практика, обективирана в
решение № 5 / 2021 на РС Перник и потвърдено от адм.съд Перник, според
което се приема, че писмото представлява индивидуален адм.акт.
В тази практика се сочи следното:
Законовото определение на административен акт е дадено в чл.21, ал.1-
ал.4 АПК, като според отразеното в него властническо волеизявление е
налице
административен акт от вида , посочен в чл.21, ал.1 АПК, или
административен акт от вида посочен в чл.21, ал.2 или ал.З или ал.4 от АПК.
Константна и непротиворечива е съдебната практика на ВАС , че характерът
на администравния акт не се определя от формата, в която административния
акт е обективиран, а от изразеното в него изявление на административния
орган. А когато административният акт не е издаден в предписана от закона
форма, то това е основание за неговата отмяна.
Процесното писмо, предмет на обжалване по настоящото дело, е
административен акт съгласно чл.21, ал.1 от АПК.
Задължението за плащане на наем е отделно и самостоятелно
13
задължение, с чието изпълнение не е обвързана процедурата за закупуване на
земята.
Отделно от това, съгласно чл.27 ал.1 и ал.З ЗСПЗЗ собственик на сгради
дължи наем за ползване на земята от датата, на която е придобил
собствеността върху сградите, поради което изцяло незаконосъобразно с
обжалвания администативен акт, обективиран в писмо изх. №ПО-02-11289-
12/05.10.2022 г. на директора на ОД „Земеделие" - Перник на дружеството-
жалбоподател се определя задължение да плати суми като наем за период, в
който не е било собственик на сгради и при това като част от производството
по закупуване на поземления имот.
Следователно- волеизявлението, обективиран в писмо на директора на
ОД „Земеделие" - Перник представлява административен акт и съгласно
чл.21, ал.З и ал.4 от АПК - Индивидуален административен акт е и
волеизявлението за издаване на документ от значение за признаване,
упражняване или погасяване на права или задължения, както и отказът да се
издаде такъв документ.
При тези противоположни практики на съдилищата, съдът следва
да приеме, че жалбата е процесуално допустима и да я разгледа по
същество:
Разгледана по същество жалбата е основателна.
Видно от съдържанието на оспорвания акт – писмо на директора на ОД
„Земеделие“ – Перник, същото съдържа разпореждане за заплащане от
жалбоподателя в полза на МЗХГ на сумата в посочения размер – наем за
поземлен имот за определен период, начислен на основание § 16 от ПЗР на
ЗИД на ЗСПЗЗ.
Съгласно чл. 27а от ЗСПЗЗ собствениците на сгради и на съоръжения от
имуществото на прекратените организации по § 12 от ПЗР /в случая ТКЗС/
дължат суми за ползването на земята до придобиване на правото на
собственост върху застроените и прилежащите площи.
Лицата, придобили право на собственост върху сградите и
съоръженията по ал. 1 до 09.02.2011 г., дължат сумите за ползване на земята
след тази дата.
При разпореждане със собствеността върху сградите и съоръженията по
ал. 1 се представя документ за платени суми за ползване на земята до датата
на разпореждането със сградите или съоръженията.
От своя страна § 16 от ПРЗ към ЗИД на ЗСПЗЗ предвижда, че
собствениците на сгради и на съоръжения от имуществото на прекратените
организации по § 12 от ПЗР, придобити след влизането в сила на този закон,
при подаване на заявление за придобиване на право на собственост върху
14
застроените и прилежащи площи към сградите и съоръженията представят
документ, удостоверяващ, че е заплатена дължимата сума за ползване на
земята до датата на разпореждането със сградите или съоръженията.
Според чл. 56д от ППЗСПЗЗ директорът на областната дирекция
„Земеделие" е сред лицата, които издават заповед за продажба на имотите,
когато преписката отговаря на изискванията на ЗСПЗЗ и правилника.
В тази връзка и Областната дирекция "Земеделие" писмено уведомява
заявителя по преписката по реда на ГПК за стойността на имота, размера на
дължимите данъци, такси, разноски и други плащания, сроковете за плащане
и за сключване на договора и последиците при неспазването им.
Съгласно ал. 6 на същия текст размерът на дължимите суми по § 16 от
ПЗР на ЗИД към ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 61 от 2015 г.) се определя като произведение
от цената на имота, определена по чл. 90 от ППЗДС, и броя на месеците за
времето от настъпването на дължимостта на сумите съгласно чл. 27а от
ЗСПЗЗ до датата на разпореждане със сградите/съоръженията, разделено на
240. От своя страна съгласно чл. 90 от ППЗДС при продажба на земя - частна
държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно
построена сграда, изградена върху нея, цената се определя по пазарен
механизъм от независим оценител, но не може да бъде по-ниска от данъчната
оценка на имота.
В настоящия случай се касае именно за хипотеза, попадаща под
описаната по-горе нормативна уредба, доколкото жалбоподателят се е
разпоредил със сгради, чиято собственост е придобил /видно от посочения по-
горе нотариален акт /, но които някога са принадлежали на прекратено ТКЗС.
От своя страна новият собственик е предприел действия по закупуване
на прилежащата към тези сгради земя, която е частна държавна собственост.
За придобиване на същата обаче директорът на областната дирекция
„Земеделие" е изискал заплащане цената на ползване на земята в периода от
09.02.2011 г. до 07.10.2020 г. /датата на нотариалния акт за продажба/ - в
размер на 74 404.57 лева.
1./ установи се, че за периода 09.02.2011-07.10.2020 жалбоподателят
ЛМ Спед ООД не е било собственик на описаните сгради
2./За същия период е и направеното възражение за давност.
3./Мотиви за начина на определяне на размера на този наем липсват в
оспорения индивидуален административен акт, обективиран в процесното
писмо, а върху каква стойност е определен наемът също е неясно-в писмо изх.
№ ПО-02-1023-4/24.02.2021 г. се твърди, че наемът е определен въз основа на
пазарната стойност на имота, установена чрез оценителски доклад. За съда не
става ясно върху каква основа в крайна сметка е определен наемът – дали
върху пазарна цена на имота или върху данъчната оценка на същия. Поради
това и съдът не може да установи дали е налице хипотезата на чл. 90 от
ППЗДС. Независимо от основата за изчисляване на претендираната сума
липсват и мотиви относно размера й.
Претендира се цена на ползване на имота за период от около девет
15
години. През този период, както пазарната, така и данъчната оценка са се
променяли многократно.
От изготвената по делото тройна съдебно-оценителна експертиза се
установяват отделни стойности ,като вещите лица изрично сочат че има
формула , по която се изчислява на база пазарна стойност , като самата
оценка е към датата, когато е поискана.Когато пазарната оценка е по-ниска от
данъчната, взема се предвид данъчната.
Не може да се направи категоричен извод, за това до каква степен актът
е съобразен с нормативната уредба и в частност чл. 90 от ППЗДС.
Действително съгласно последния като основа за определяне на процесния
наем се ползва пазарната оценка на имота. Но чл. 90 от ППЗДС предвижда
пазарна оценка, определена към момента на продажбата. Това води до извод
и че не може да се приеме за законосъобразно наем за период от 9 години да
се определя по една единствена и последната пазарна цена на имота респ.
актуалната данъчна оценка в годината на определянето му – в случая на
искането за придобиване на терена. В случая административният орган е
следвало да изложи мотиви дали и защо ползва за основна именно актуалната
данъчна оценка респ. пазарна оценка на имота, каквито мотиви обаче липсват.
Липсата на фактически основания за издаване на акта е причина
настоящия съдебен състав да приеме, че оспорваният акт е незаконосъобразен
на основание чл. 146, т. 2 и т. 3 от АПК, поради нарушение на чл. 59, ал. 2, т.
4 от АПК и на чл. 35 от АПК.
Правнорелевантните факти при проверка законосъобразността на
административния акт са тези, посочени от органа като основание за
издаването.
Съдът преценява законосъобразността на обжалвания административен
акт на базата на съдържащите се в него фактически основания за издаването
му /чл. 59, ал. 2, т. 4 от АПК/, като проверява дали те действително са се
осъществили и ако са се осъществили следват ли от тях по силата на правна
норма разпоредените правни последици, т.е. законосъобразността на
административния акт се преценява въз основа на фактите, посочени в него,
които съдът не може да допълва или заменя.
Липсата на фактически основания в оспорвания отказ е нарушение
на чл. 59, ал. 1 от АПК относно изискването за мотивираност на
административния акт.
Неизлагането на мотиви съставлява съществено нарушение и е
основание за отмяна на административния акт, т. к. мотивирането на
административните актове е изискване за тяхната законосъобразност и
необходимо условие за осъществявания контрол от страна на съда върху
дейността на административния орган по издаването на акта / по аргумент
на чл. 145, ал. 1 от АПК/.
На основание гореизложеното, настоящият съдебен състав намира, че
преписката следва да се върне на ОД „Земеделие“ гр. Перник за
законосъобразно и мотивирано определяне на дължимия от
жалбоподателя наем.
16
По исканията за разноски на страните:
Искания за разноски са заявили и двете страни, но предвид изхода на
делото такива се дължат само на жалбоподателя.
Видно от списък по чл.80 ГПК жалбоподателят е направил разноски
1200лв. адвокатски разноски с ДДС и 400лв. за единична СТЕ, които му се
дължат от ответната страна.
Същите са действително извършени, видно от платежни нареждания и
договор за правна защита и съдействие, поради което и следва да бъдат
присъдени изцяло.
Мотивиран от гореизложеното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК
съдът,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ индивидуален административен акт, обективиран в писмо изх.
№ ПО-02-11289-12 /05.10.2022 г. на директора на ОД „Земеделие“ – Перник, в
частта, с която на ЛМ СПЕД“ООД е определен като дължим наем по чл.56 д
ал.6 от ПП ЗСПЗЗ за периода 09.02.2011-07.10.2020 в размер на 74 404.57лв.,
като незаконосъобразен.
ВРЪЩА преписката за ново разглеждане в отменената част и
законосъобразно и мотивирано определяне на дължимия от жалбоподателя
ЛМ СПЕД“ООД наем в съответствие с мотивната част на настоящия съдебен
акт.
ОСЪЖДА ОД „Земеделие“ – Перник ДА ЗАПЛАТИ на ЛМ
СПЕД“ООД, сумата 1200 адв.лева/ с вкл. вътре ДДС / и 400лв. за вещо
лице
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Административен съд Перник в
14-дневен срок от съобщаването му на страните.
Препис от решение да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
17