РЕШЕНИЕ
№244
С., 23.11.2021 година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
С.СКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети състав, в открито съдебно
заседание, проведено на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и първата
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ ЯНКО ЧАВЕЕВ
при участието на секретаря Екатерина
Баракова сложи за разглеждане докладваното от съдията гр. д. № 1133 по описа на съда за 2019 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
И.Л.С. *** е предявил срещу Р.Д.Т., с адрес *** (вж. уточняваща молба от 18.12.2019 г.) иск за
обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, находящ се на административен адрес гр. С., ул. „Ген. Столетов“
№ 4, а именно – втори етаж от къща с площ 102 кв. м., представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 65231.904.80.5.1, заедно с 1/2
идеална част от поземления имот, върху който е построена сградата, целият с
площ 461 кв. м. с идентификатор 65231.904.80 по одобрената кадастрална карта на
гр. С., както и гараж, разположен в североизточната част на дворното място с
идентификатор 65231.904.80.2 с площ 39 кв. м., който договор е сключен на
25.04.2016 г. от ищеца в качествата му на купувач и на пълномощник на
ответника-продавач на имота.
Твърди се в исковата молба, че
ответникът живее постоянно в чужбина и при един от кратките си престои в
България по повод желанието му да сключи договор за продажба на имота с ищеца
му дал пълномощно с нотариална заверка на подписа си, с което упълномощил ищеца
да продаде имота, включително и на себе си, както и да сключва предварителни
договори с предмет този имот. До сключване на договора за продажба в нотариална
форма не се стигнало, тъй като вторият жилищен етаж от сградата, построена в
поземления имот, не бил нанесен като самостоятелен обект на право на
собственост в кадастралната карта и срокът на валидност на декларациите по чл.
264 от ДОПК изтекъл, а ответникът вече не бил в България, за да подпише нови
такива декларации. Опитите на ищеца да се свърже с ответника за подписване на
нови декларации и за сключване на договора в нотариална форма останали
неуспешни. Ищецът продължил да ползва и владее имота за себе си, плащал
данъците за имота и се грижел за него. Тъй като ищецът бил упълномощен с
даденото му от ответника пълномощно да сключи от негово име, включително и със
себе си, предварителен договор за продажба на имота, такъв бил сключен на
25.04.2016 г.
В срока по чл. 131 от ГПК адв. Е.Й., назначена на основание чл. 47, ал. 6 от ГПК за
особен представител на ответника Р.Т., е представила отговор на исковата молба,
в който е заявила, че искът е допустим, но неоснователен. Твърди се в отговора
на исковата молба, че независимо от посочването в предварителния договор, че
същият служи като разписка за получена и платена продажна цена на имота, поради
конкретната му особеност този договор не може да служи като доказателство за
това, че цената е платена. В отговора на исковата молба са изложени и доводи,
че не са представени доказателства за индивидуализация на втория етаж на
сградата – предмет на предварителния договор. В тази връзка се изтъква, че
представената схема е погрешна, тъй като в нея бил посочен идентификаторът на
първия етаж на сградата, а като собственици били вписани собствениците на
втория етаж.
Пред съда ищецът се представлява
от пълномощника си адв. Л.Г., която заявява, че
поддържа иска и уточнява, че при подписване на пълномощното и на необходимите
за нотариалното производство декларации ищецът предал на ответника в брой
сумата 4600 лв. като цена за продажбата на имота.
Ответникът се представлява от
назначения му особен представител адв. Е.Й., която
пред съда заявява, че поддържа становището си по иска, изразено в отговора на
исковата молба, с изключение на възражението, че схемата на самостоятелен обект
в сградата била погрешна.
Съдът, като прецени по свое
убеждение събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Искът е допустим и основателен.
От детайлния и съвкупен анализ на
приетите и неоспорени писмени доказателства – нотариални актове № 60/1969 г. на
С.ския народен съдия, № 46/1970 г. на С.ския народен съдия, № 96/1974 г. на С.ския
народен съдия, № 124/1976 г. на С.ския районен съдия
и № 13/1985 г. на С.ския районен съдия, както и извадка
от архитектурен проект, одобрен с пореден № 90/1987 г. на 29.05.1987 г. от
отдел „Архитектура и благоустройство“ на ГОНС - С. за гаражи и складово
помещение на Д. и В.Т. – С., кв. 49, парцел ХІІІ, удостоверения за наследниците
на В.Т. и на Д. Т., както и актуални скица на поземлен имот и схема на
самостоятелен обект в сграда, се установява, че ответникът Р.Д.Т. е собственик
на 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор 65231.904.80 по одобрената
кадастрална карта на гр. С., целият с площ 461 кв. м. по актуална скица,
идентичен с парцел ХІІІ, пл. № 715 в кв. 39 по регулационния план на гр. С. от
1984 г., ведно с целия втори етаж от построената в поземления имот двуетажна
масивна жилищна сграда с идентификатор 65231.904.80.5, със застроена площ от
102 кв. м. и гараж с идентификатор 65231.904.80.2 със застроена площ от 39 кв.
м., при граници и съседи на целия поземлен имот: поземлени имоти с
идентификатори 65231.904.94, 65231.904.93, 65231.904.81, 65231.904.79 и 65231.904.96.
Ответникът е единствен наследник на В.В.Т. (починала
през 2004 г.) и на Д. К. Т. (починал през 2012 г.), които приживе са били
собственици на така описания имот на основанията, посочени в изброените по-горе
нотариални актове.
С оглед уточняващите изявления на
процесуалните представители на страните в с. з. на 26.04.2021 г. по повод
съдържанието на схема № 15-461776 от 27.05.2019 г. на самостоятелен обект в
сграда, издадена от СГКК – С.ска обл.(л. 17 от
делото), е безспорно, че съществуващият втори етаж от построената в поземлен
имот с идентификатор 65231.904.80 по одобрената кадастрална карта на гр. С.
жилищна сграда с идентификатор 65231.904.80.5, е понастоящем самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 65231.904.80.5.1., като в обсъдената схема е
посочено, че обектът е с площ по документ 120,00 кв. м.
С писмено пълномощно с нотариална
заверка на подписа и съдържанието му, извършени на 29.03.2012 г. от нотариус
Борислав Механджийски, с район на действие съдебния район на РС – С., ответникът
е упълномощил ищеца да сключва предварителни договори, да управлява и да се
разпорежда (в това число да продаде, замени, дари и др.) със собствения му недвижим
имот (описан по-горе в решението с актуалните му индивидуализиращи данни) от
негово име и за негова сметка на когото намери за добре, включително и сам на
себе си, за цена и при условия каквито договори, както и да получи сумата от
продажбата на имота и да го представлява и подписва където е необходимо.
От представения и неоспорен в
производството предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот се
установява, че на 25.04.2016 г. ищецът, като пълномощник на ответника –
продавач по предварителния договор е сключил този договор със себе си като
купувач по него. Предмет на договора е задължението на страните да сключат
помежду си договор за продажба на собствения на ответника недвижим имот, описан
по-горе, в нотариална форма при цена на имота 4600 лв. Посочено е в договора,
че купувачът плаща цената на имота изцяло предварително в брой в деня на
сключване на предварителния договор, за което той служи като разписка (вж. чл.
19, вр. чл. 2 от същия). В чл. 4, ал. 1 от
предварителния договор е установен срок за сключване на окончателен договор за
продажба на имота в нотариална форма – най-късно до 31.12.2016 г. или след като
страните се снабдят с всички необходими документи за това. Посочено е в чл. 4,
ал. 2 от договора, че промяна на срока за сключване на окончателния договор
може да бъде направена с допълнително писмено споразумение между страните.
Не са спорни и обстоятелствата,
че в уговорения в предварителния договор срок не е сключен окончателен договор
за продажба на имота в нотариална форма, както и че този срок не е продължаван
по взаимно писмено съгласие на страните.
Процесният предварителен договор е
действителен. Сключен е в необходимата съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена
форма и съдържа, в съответствие с чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, уговорки за
съществените условия на окончателния договор – описание на продавания имот и
цена при определен в договора начин на плащането й. Договорът е сключен в
допустимо отклонение от диспозитивната разпоредба на
чл. 38, ал. 1 от ЗЗД, тъй като с гореобсъденото
пълномощно, дадено в изискуемата се от закона форма съгласно чл. 37 от ЗЗД,
ответникът е дал съгласие упълномощеният от него ищец да договаря и сам със себе
си.
От събраните по делото
доказателства не се установява уговорената в предварителния договор цена на
имота да е платена на ответника – продавач по процесния
договор. Договорът е сключен от ищеца сам със себе си – като пълномощник на
продавача и лично като купувач. Затова и в съответствие с чл. 180 от ГПК
изявлението в договора, че той служи като разписка за получаване на плащане на
цената на имота, не може да се възприеме като извънсъдебно признание на
ответника за неизгоден за него факт в процеса, а други доказателства за
плащането на цената не са ангажирани. Наред с това, въпреки широкия обем на
представителна власт, учредена от ответника на ищеца с пълномощното от
29.03.2012 г., в която се включва и право на ищеца да получи сумата от
продажбата на имота, упълномощеният ищец следва да върши това от името и за
сметка на упълномощителя, т. е. той дължи да му
предаде сумата дори и когато договаря сам със себе си – в противен случай процесният договор би съдържал обещание за дарение, което
съгласно чл. 226, ал. 1 от ЗЗД е недействително. Затова съдът приема, че
изявлението на ищеца в процесния предварителен
договор, сключен от него сам със себе си, че сумата 4600 лв., представляваща
цена на имота е платена предварително в брой в деня на сключване на този договор
и той служи като разписка за получаването й, представлява едно негово твърдение
за изгоден за него в настоящото производство факт, което обаче не се подкрепя
от никакви други доказателства. От друга страна, процесният
предварителен договор е консенсуален, а не реален,
поради което неплащането на цената на имота не се отразява на неговата
действителност.
С оглед изводите на съда за
действителност на предварителния договор и при положение, че в определения в този
договор срок, а и до датата на приключване на устните състезания по делото, не
е сключен окончателен договор за продажба на имота в нотариална форма за
валидност, установена в чл. 18 от ЗЗД, то сключеният предварителен договор за
продажба на недвижимия имот следва да бъде обявен за окончателен по съдебен ред
с настоящото решение.
Предвид обстоятелството, че не се
установява ищецът да е платил уговорената цена за продажбата на имота, съдът
следва да обяви сключения предварителен договор за окончателен в съответствие с
разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, а именно – при условие, че в двуседмичен
срок от влизане на решението в сила ищецът плати на ответника сумата 4600 лв.,
представляваща неплатената цена на имота.
По разноските.
Разноски на страните не се
присъждат поради липса на искания на страните в тази насока.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на РС – С. сумата 181,48
лв., представляваща дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота съгласно
т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД (в т. см. т. 19 от ТР 6/2012 от
06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС), а така също и сумата 126,22 лв., представляваща
държавна такса по иска (определена в съответствие с чл. 69, ал. 1, т. 5, вр. т. 2, вр. чл. 71, ал. 2 от ГПК, невнесена при предявяването му и дължима от него по арг.
от чл. 77 от ГПК), или общо 307,70 лв.
Също така ищецът следва да бъде
осъден да заплати на Община С. дължимия данък за прехвърляне на имота по
възмезден начин. В съответствие с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ размерът на този данък
е определен в чл. 5, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните
данъци на територията на Община С., приета от Общински съвет – С. с решение №
349 по протокол № 12/23.07.2020 г. и е 3 на сто върху стойността на
прехвърляното имущество, а в конкретния случай с оглед данъчната оценка на
имота размерът на този данък е 378,67 лв.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, по иска, предявен от И.Л.С., ЕГН
**********, с адрес *** срещу Р.Д.Т.,
ЕГН **********,*** и с настоящ адрес ***, сключеният на 25.04.2016 г. в гр. С.
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, с който Р.Д.Т.,
представляван при сключване на договора от И.Л.С., се задължава да продаде на И.Л.С.
следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. С., а именно: 1/2 идеална
част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 65231.904.80 по одобрената кадастрална
карта на гр. С., целият с площ 452 кв. м., а по актуална скица – с площ 461 кв.
м., идентичен с парцел ХІІІ, пл. № 715 в кв. 39 по регулационния план на гр. С.
от 1984 г., ВЕДНО С ЦЕЛИЯ ВТОРИ ЕТАЖ – представляващ понастоящем самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 65231.904.80.5.1 с площ 120,00 кв. м. – от
построената в поземления имот двуетажна масивна жилищна сграда с идентификатор
65231.904.80.5, със застроена площ от 102 кв. м. и ВЕДНО С ГАРАЖ с
идентификатор 65231.904.80.2 със застроена площ от 39 кв. м., при граници и
съседи на целия имот: поземлени имоти с идентификатори 65231.904.94,
65231.904.93, 65231.904.81, 65231.904.79 и 65231.904.96., за цена 4600 лв., ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ в двуседмичен срок от
влизане на решението в сила И.Л.С. плати на Р.Д.Т. сумата 4600 лв. /четири
хиляди и шестстотин лева/, представляваща неплатената цена на имота, уговорена
в предварителния договор, като в случай, че ищецът не изпълни това свое
задължение в горепосочения срок, ответникът може да поиска от С.ския районен съд да обезсили решението си.
ОСЪЖДА И.Л.С., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати по
сметка на С.ския районен съд сумата 307,70 лв.
(триста и седем лева и 70 ст.), от която 181,48 лв. представляват дължима
нотариална такса съгласно чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, а
126,22 лв. представляват държавна такса по иска.
ОСЪЖДА И.Л.С., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Община
С. сумата 378,67 лв. (триста седемдесет и осем лева и 67 ст.), представляваща
дължимия на Община С. местен данък за придобиване на недвижим имот по възмезден
начин.
ПОСТАНОВЯВА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописания недвижим имот
до изплащане на таксите в общ размер 307,70 лв. в полза на С.ския районен съд и дължимия местен данък за придобиване на
недвижим имот по възмезден начин в размер 378,67 лв. в полза на Община С..
ПРЕПИС ОТ РЕШЕНИЕТО ДА НЕ СЕ ИЗДАВА докато ищецът И.Л.С.,
ЕГН **********, с адрес ***, не докаже, че са внесени таксите в полза на С.ския районен съд в общ размер 307,70 лв., местния данък за
придобиване на недвижим имот по възмезден начин в полза на Община С. в размер 378,67
лв., както и че всички данъци и такси за имота са платени.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред СОС в двуседмичен срок от връчването на
препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: