РЕШЕНИЕ
№ 656
гр. София, 21.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Иван Иванов
Членове:Зорница Хайдукова
Валентин Бойкинов
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Валентин Бойкинов Въззивно търговско дело
№ 20221001000540 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 260175/07.03.2022г., постановено по търг. дело № 641/2019 г.,
Софийски градски съд, Търговско отделение, 9с-в е признал за установено по иска предявен
от „Юробанк България“АД с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 26, ал.1, предл.3 от ЗЗД –
противоречие с добрите нрави, нищожността на клаузата на чл. 3, изречение второ от Анекс
№ 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Еуротерра
България“АД и „Банка Пиреос България“АД , съгласно която при предсрочно прекратяване
на договора по вина или по искане на наемателя последният дължи на наемодателя
неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на договора за
наем;
Отхвърлени са като неоснователни предявените от „Юробанк България“АД срещу
„Еуротерра България“АД установителни искове с правно основание чл. 124 от ГПК вр. чл.
26, ал.1, предл. 3 и чл. 26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД за установяване нищожността на Клаузата
на чл. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между
„Еуротерра България“АД и „Банка Пиреос България“АД, съгласно която договорът е
удължен за нов десетгодишен срок до 05.04.2022 г. поради противоречие с добрите нрави и
на клаузата на чл. 3, изр. 1 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към договора за наем, съгласно
която страните нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди изтичане на
1
срока му, поради противоречие с добрите нрави;
Осъдил е „Еуротерра България“АД да заплати на „Юробанк България“АД на осн. чл.
55, ал.1, изр. 3 от ЗЗД сумата 31 000 евро - платена от страна на „Българска пощенска банка“
АД на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., ведно със законната лихва
върху главницата от 31 000 евро, считано от датата на подаване на исковата молба –
26.10.2018 г. до окончателното изплащане на сумата.
Срещу решението в неговата осъдителна част по отношение на исковете с правно
основание чл.124, ал.1 ГПК и по чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД е постъпила въззивна
жалба от „Еуротерра България“АД, с която се обжалва първоинстанционното решение в
осъдителна част като се иска неговата отмяна като неправилно и вместо него да бъде
постановено друго, с което предявените обективно съединени искове да бъдат отхвърлени
така както са предявени.
Извършена е размяна на книжа съгласно изискванията на чл.263, ал.1 ГПК, като по
делото въззиваемата страна „Юробанк България“АД е депозирала отговор на въззивната
жалба, с която се оспорва жалбата като неоснователна.
Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в
законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е
процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема
за установено следното от фактическа и правна страна :
Въззивната жалба е процесуално допустима – същата е подадена в срока по чл. 259,
ал. 1 от ГПК, изхожда от легитимирана страна, имаща право и интерес от обжалване,
насочена е срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване.
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на
„Юробанк България“АД срещу „Еуротерра България“АД, с която в хода на производството
по т.д.№ 1787/2018г. на СГС, ТО, 9с-в е предявен инцидентен установителен иск, с който
ответникът в това производство „Юробанк България“АД/като универсален правоприемник
на „Банка Пиреос България“АД/ е поискал съда да установи, че клаузите на чл. 1 и чл. 3,
изречения 1 и 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен
между „Еуротерра България“ АД и „Банка Пиреос България“ АД са нищожни на основание
чл. 26 от ЗЗД.
2
Нищожна според ищеца по инцидентния установителен иск е клаузата на чл. 3, изр.
2 от Анекс № 3 към договора за наем, касаеща уговарянето на неустойка при предсрочно
прекратяване в полза на наемодателя в размер на наемната цена за оставащия период до
края на срока на договора, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, и поради това според
него тя не поражда описаните в тази клауза правни последици. Твърди се, че конкретната
неустойка излиза извън пределите на присъщите й функции и оттук - противоречи на
добрите нрави, когато заложената с нея цел очевидно не съответства на предназначението й
тя да служи за обезпечение, обезщетение и в известна степен за санкция на нарушителя по
договора. Чрез нея според ищеца са създени условия за неоснователно обогатяване на
бившия наемодател и се нарушава принципа за справедливост. Твърди се, че на практика по
този начин наемодателят ще получи всичко онова, което следва от договора при неговото
обичайно развитие и прекратяване при настъпване на предвидената в Анекс № 3 крайна
дата.
Изложени са съображения, че санкцията, посредством която се реализира клаузата,
надхвърля онова, което е разумно и справедливо с оглед добрите нрави като степен на
въздействие върху страната, прекратила договора. Наемателят ще се лиши от ползването на
наетия обект и в същото време ще бъде принуден да плати цялата сума по договора, както
при осъществяване на заложеното в него продължително изпълнение, при това наведнъж.
Подобно развитие би довело до неоснователно обогатяване на наемодателя „Еуротерра
България“ АД, тъй като би поставило бившия наемател в ситуация да престира пълно
изпълнение по прекратен договор, по който няма да получи насрещно дължимата престация.
Т.е., наемодателят ще разполага с възможността да се разпорежда с имота си както прецени
за най-подходящо, като в същото време ще получи изцяло очаквания приход от прекратения
договор.
С оглед на така изложеното ищецът е поискал от съда, след като се увери в
основателността на изложените в настоящия иск фактически обстоятелства, на основание
чл. 26, ал. 1 във връзка с чл. 9, посл. хипотеза от ЗЗД, да приеме за установено, че клаузата
на чл. 3, изр. 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен
между „Еуротерра България“ АД и „Банка Пиреос България“АД и съгласно която при
предсрочно прекратяване на договора по вина или по искане на наемателя последният
дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на
срока на договора за наем, е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Ответникът по инцидентния установителен иск „Еуротерра България“ АД с отговора
на исковата молба е оспорил същия като неоснователен.Поддържа, че преценката за
нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за
всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ
момент, като следва да се отчитат и други фактори, като свободата на договаряне,
равнопоставеността между страните, функциите на неустойката, както и възможността
неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не се превърне
неустойката в средство за неоснователно обогатяване. В конкретния случай начисляването
3
на неустойката зависи единствено от изпълнението на поетите задължения от ответника - да
не прекратява предсрочно договора за наем, а преценката за дължимия размер на
неустойката при неизпълнение на това задължение обективно е могла да бъде извършена от
него към момента на сключване на договора.Счита, че след като страните са приели, че
срокът на договора се продължава за десет години и че нямат право да прекратяват договора
за наем преди изтичането на срока му, то логично е да има и уговорена санкция в случай на
нарушаване на забраната. Не може да се съгласи с твърденията на Банката, че уговорената
санкция/неустойка следва да се приеме за нищожна като противоречаща на добрите нрави
само и единствено поради начина на определянето й, а именно наемните вноски до края на
срока на договора. Безспорно е, че възраженията на Банката за нищожност на неустойката се
основават на нейния размер, а не на начина на определянето й, тъй като дали има
нарушаване на принципа на справедливостта и неоснователно обогатяване зависи изцяло от
размера на неустойката, а той от своя страна зависи от момента на предсрочно прекратяване
на договора за наем.Оспорва се и твърдението, че неустойката надхвърля пределите на
присъщите й обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции, като нищожността на
клаузата е изначална. Не е вярно, че неустойката преследва и други цели, които са свързани
с поставяне на бившия наемодател в отношенията му с доверителя й в положението, в което
той би се намирал, ако не се стигне до прекратяване на договора. Всъщност с нарушаване на
забраната за предсрочно прекратяване на договора самият ответник се е поставил в
положение да заплати неустойка в размер на наемната цена до края на срока на договора.
Твърди също и че не е вярно, че санкцията, посредством която се обезпечава
сигурността на страните да получат съответните престации, за които са се споразумели,
надхвърля онова, което е разумно и справедливо. Това е така, защото единствено от
наемателя зависи дали ще се лиши от ползването на наетия обект и в същото време ще бъде
принуден да плати цялата сума по договора. Прекратявайки предсрочно договора, самият
наемател се е поставил в положение да дължи наемната цена без да ползва имота. Не следва
да се пренебрегва и фактът, че дължимостта на неустойката е резултат единствено от
поведението на Банката, а не от каквото и да е действие или бездействие на доверителя й. В
тази връзка, предсрочното прекратяване на договора от страна на „Банка Пиреос България“
АД безспорно представлява нарушение на същия, тъй като договорът е сключен за
определен срок и не е предвидена възможност за предсрочно прекратяване. Срочният
договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие /отказ от договора с предизвестие/,
но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем. В процесния
Анекс към договора за наем страните са предвидили забрана за прекратяване преди изтичане
на уговорения срок. За да се гарантира изпълнението на тази клауза, страните са договорили
неустойка, чийто размер е приет и съгласуван изрично от двете страни. След като клаузата
за неустойка при нарушаване на забраната за предсрочно прекратяване е била приета, а
Анексът съответно подписан при посоченото условие, то единственият извод е, че тази
уговорка е действителна и валидно обвързва страните.
Предвид всичко гореизложено, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
4
инцидентния установителен иск, предявен от „Юробанк България“АД/като универсален
правоприемник на „Банка Пиреос България“АД/, да бъде установено, че клаузите на чл. 1 и
чл. 3, изречения 1 и 2 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., са
нищожни на основание чл. 26, ал. 1, във вр. с чл. 9 от ЗЗД поради противоречие с добрите
нрави.
„Юробанк България“АД в производството по т.д.№ 1787/2018г. на СГС, ТО, 9с-в е
предявил и насрещна искова молба, с която е поискал от съда да постанови решение, с което
да осъди „Еуротерра България“ АД да възстанови сумата от 31 000 евро, платена на
основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., сключен между „Банка Пиреос
България“ АД“ и „Еуротерра България“ АД, ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на предявяване на иска до нейното окончателно изплащане.
Твърди се в насрещната искова молба, че съгласно чл.14, ал.1, б.“г“ от сключения на
18.10.2007г. договор за наем същият може да бъде предсрочно прекратен едностранно от
наемателя с шестмесечно предизвестие, в който случай наемодателят задържа сумата в
размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3, ал. 2, и има право да
получи неустойка в размер на два месечни наема.
Позовава се на чл. 3, изр.1 от Анекс № 3/05.04.2012г. към договора за наем, съгласно
която клауза страните освен друго изрично са се съгласили и че клаузата на чл. 14, ал. 1, б.
„г“ от договора се заличава, следователно според ищеца по насрещния иск е отпаднало
основанието при предсрочно прекратяване на договора за наем наемодателят да задържи
заплатеният предварително от наемателя гаранционен депозит в размер на два месечни
наема.
На 18.05.2018 г. „Банка Пиреос България“ АД е изпратила нотариална покана до
„Еуротерра България“ АД, с която уведомява наемодателя, че считано от 30.04.2018 г.
банката не извършва дейност в имота, предмет на договора за наем от 18.10.2007 г., както и
че е взето решение да не се извършва каквато и да е дейност в този имот и в бъдеще. С
нотариалната покана е отправено писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на
договора, считано от 01.06.2018 г., като е посочено, че с изтичане на предизвестието
договорът за наем от 18.10.2007 г. ще се счита за прекратен, а заплащането на месечния наем
по договора ще бъде преустановено.
С приемо-предавателен протокол от 18.07.2018 г. е предадено владението върху
наетия за банков офис имот. В протокола е отразена декларацията от страна на банката, че
недвижимият имот не се ползва като банков офис считано от 01.06.2018 г.
Твърди се, че последните два месечни периода в рамките на удължения срок на
действие на договора (до 01.05.2022 г.), за който са били дължими плащания на наемни
вноски, са месеците април 2018 г. и май 2018 г. Следователно, заплатената при сключване
на договора за наем гаранция в размер на два месечни наема е следвало да бъде приспадната
от месечните наеми за тези два месеца, което не е направено. С оглед на изложеното и
доколкото договорът за наем на обекта в гр. Пловдив е прекратен, считано от 01.06.2018 г.,
5
след посочената дата не е налице правно основание за „Еуротерра България“ АД да задържа
изплатената като гаранция сума, тъй като наемното правоотношение е преустановено. В
случая според ищеца по насрещния иск наемодателят „Еуротерра България“ АД не може
да се позовава на клаузата на чл. 14, ал. 1, б. „г“ от договора, тъй като същата е заличена
по взаимно съгласие между страните с подписания Анекс № 3 между страните.
В случай, че се приеме, че цитираната клауза е действаща и не е заличена, не е
налице и хипотезата на предсрочно прекратяване на договора за наем от страна на Банката
поради това, че уговорката за продължаване срока на действие на договора с още десет
години, считано от 01.05.2012 г. е недействителна поради противоречие с добрите нрави и
не е породила правен ефект, поради което валидна е първоначално предвидената
продължителност, заложена в чл. 3, ал. 2 от договора за наем от 18.10.2007 г. Следователно
към датата на подаване на Нотариалната покана - 18.05.2018 г., първоначалният срок вече е
бил изтекъл (на 18.10.2017 г.) и Банката не е била в хипотезата на предсрочно прекратяване
на договора.
Също така, съгласно чл. 229, ал 1 от ЗЗД в редакцията, действаща към датата на
сключване на процесния договор, 18.10.2007 г., договорът за наем не може да бъде сключен
за повече от десет години. В този смисъл, чл. 1 от Анекс № 3, с който страните се договарят
срокът да бъде продължен за още десет годни, не кореспондира и с посоченото нормативно
ограничение и поради това клаузата е нищожна. На практика, с уговарянето на подобна
разпоредба в анекса се цели да бъде заобиколена забраната за продължителност на наемните
правоотношения повече от десет години, която уговорка поради това не поражда
правнообвързващ ефект за страните на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД (заобикаляне
на императивна норма на закона).
Предвид изложеното и в случай че съдът не уважи аргументите относно максимално
допустимата продължителност на сключения в договор от три години, то моли да се приеме,
че срокът на договора от 18.10.2007 г. е изтекъл с изтичане на първоначално заложения
десетгодишен срок, т.е. на 18.10.2017 г., след която дата правоотношението се е
трансформирало в безсрочно въз основа на приложението на нормата на чл. 236 от ЗЗД.
Поради това прекратяването му към 18.05.2018 г., когато от страна на Банката до
наемодателя е изпратена нотариална покана, е могло да се извърши едностранно с
едномесечно предизвестие по чл. 238 от ЗЗД.
Въз основа на изложеното счита, тъй като не е налице основание за задържане на
сумата в размер на два месечни наема, определена и заплатена към момента на сключване
на договора в размер на 31 000 евро, поради отпадане срочността на договора за наем от
18.10.2007 г. и неприложимостта на чл. 14, ал. 1, б “г“ от същия се иска постановяване на
решение, по смисъла на което ответникът „Еуротерра България“АД да бъде осъден да
възстанови на „Юробанк България“АД, сумата от 31 000 евро с левова равностойност 60
630.72 лв., платена на основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., ведно със
законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до нейното окончателно
изплащане.
6
Ответникът „Еуротерра България“АД с отговора на насрещната искова молба е
оспорил изцяло предявения иск като неоснователен и недоказан по съображения, които са
подробно изложени в отговора. Твърди че ако бъде прието, че договорената в чл. 3 от Анекс
№ 3 от 05.04.2012г. клауза за забрана на предсрочно прекратяване на договора и дължимата
в този случай неустойка е нищожна, то валидна остава първоначалната уговорка за начина
на прекратяване на процесния договор и имуществените последици от това, която уговорка
е записана в чл.14, ал.1, б.“г“ от Договор за наем от 18.10.2007 г. Съгласно цитирания чл.14,
ал.1; б.“г“ от Договор за наем от 18.10.2007 г. действието на Договора може да бъде
прекратено предсрочно едностранно от наемателя с шест месечно писмено предизвестие до
наемодателя и в този случай наемодателят има право да задържи сумата в размер на два
месечни наема, платена като гаранция съгласно чл.3, ал.2 от договора. Счита, че
действителната обща воля на страните е била заличаването на чл.14, ал. 1, б. „г“ от
Договора за наем да важи само в случай, че важи и се прилага забраната за предсрочно
прекратяване на процесния договор. Съответно, „Еуратерра България“ АД има право да
задържи сумата от 31 000 евро на основание на чл. 14, ал. 1,6. „г“ от Договора за наем.
Предвид всичко гореизложено, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
насрещния иск на „Юробанк България“ АД за възстановяване на сумата от 31 000 евро с
левова равностойност 60 630,72 лева, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане като неоснователен и недоказан.
В случай че съдът счете предявения иск за основателен, то на основание чл. 104, във
връзка е чл. 103 от ЗЗД ответникът е направил възражение за прихващане на сумата от
24 249,82 евро с левова равностойност 47 428,52 лева, представляваща обезщетение за
ползването на имота в размер на наемната цена за периода от 01.06.2018 г. до17.07.2018
г., с претендираната от Банката сума от 31 000 евро с левова равностойност 60 630.72 лева.
С Определение от 03.04.2019 г. СГС, ТО, VI-9 състав, по т.д. № 1787/2018 г., е
постановил на осн. чл. 211, ал. 2 от ГПК отделянето на производството по насрещната
искова молба и по инцидентен установителен иск, предявени от ответника „Юробанк
БългарияАД/като универсален правоприемник на „Банка Пиреос България“АД/, като е
отхвърлил искането за съвместното им разглеждане с предявените искове, предмет на търг.
дело № 1787/2018 г. на СГС, VI-9 състав (искове с правно основание чл.92 от ЗЗД,
предявени от „Еуратерра България“АД против „Юробанк БългарияАД и е постановил
разглеждането им в отделно производство по повод на което е образувано и настоящото
дело.
За установено от фактическа страна настоящият състав намира следното:
Между страните не се спори, а и от представения по делото и приет като
доказателство Договор за наем от 18.10.2007г. с нотариална заверка на подписите, сключен
между „Еуротерра България“АД като наемодател и „Банка Пиреос България“АД като
наемател се установява че страните са постигнали съгласие, че наемодателят предоставя на
наемателя за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот -
партерен етаж с площ от 246 кв.м., състоящ се от: разположени в лицевата му част два
7
магазина с общ коридор в дъното и общи сервизни помещения; вход-фоае, в което е
разположено стълбище до четвъртия етаж и асансьор, и топла кухня - ресторантска,
устроена в останалата част от партерния етаж, с вход от дворното място, който е част от
четириетажна с партер и избен етаж сграда, със застроена площ 375 кв., построена в Дворно
място, застроено и настроено, цялото с площ от 435 кв. м, находящо се в гр. ***, ул. „***“№
***, който недвижим имот ще бъде ползван от наемателя за офис за банкова дейност (чл.1,
ал.3).
Не се спори, а и се установява, че съгласно раздел II – „Наемна цена и начин на
плащане“, за използването на предоставения под наем обект, наемателят заплаща на
наемодателя месечна наемна цена в размер на 15 500 EUR без ДДС по фиксинг на БНБ в
деня на плащането. Считано от 01.01.2009 г. размерът на месечния наем се актуализира
ежегодно за всяка календарна година с годишния процент на инфлация в Еврозоната,
официално обявен от Eurostat, увеличен с 2 %.
Наемната цена се заплаща по банков път по посочена от наемодателя банкова сметка,
открита в „Банка Пиреос България“ АД до 8 –мо число на текущия месец, срещу
представяне от страна на наемодателя на надлежно оформен разходен оправдателен
документ.(чл.2, ал.3). В случай, че наемателят не заплати дължимия месечен наем в срока по
предходната алинея дължи обезщетение в размер на законната лихва върху сумата в забава
до изплащането й.( чл.2, ал.4). Задължението за плащане на месечната наемна цена възниква
за наемателя от 01.11.2008 г., т е. след изтичане на десет месечен гратисен период, считано
от датата на предаване на помещенията, което се извършва с подписване на приемо-
предавателен протокол.
Не се спори, а и се установява, че страните са се договорили в срок до 31.12.2007 г.
наемателят да заплати по сметка на наемодателя сумата от 31 000 евро, съответстваща на
наема за два месеца като гаранция, която ще се приспадне от последните два месечни наема
по настоящия договор, а именно от наемите за месец ноември, 2017 г. и за месец декември,
2017 г., когато ще се внесе и дължимото ДДС върху наемната цена за тези два месеца. ( чл. 3,
ал.2).
Не се спори, а и се установява, че съгласно чл.13 от договора същият се сключва за
наемен срок от 10 години, считано от 01.01.2008 г. до 31.12.2017 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 14 ал.1 от договора действието му може да бъде
прекратено предсрочно в следните случаи: а) по взаимно съгласие; б) едностранно от
наемателя в случаите, когато наемодателят пречи с фактически или правни действия на
наемателя да ползва наетия имот по предназначението на 'настоящия договор; в) Когато
наемателят е забавил с повече от двадесет работни дни плащането на месечния наем,
наемателят дължи на наемодателя законната лихва върху дължимите суми до окончателното
им изплащане. В този случай наемодателят има право едностранно с едномесечно писмено
предизвестие да прекрати настоящия договор, като наемодателят има право да задържи
сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция съгласно чл. 3, ал.2 от
8
настоящия договор и наемателят заплаща на наемодателя неустойка в размер на десет
месечни наема.; г.) едностранно от наемателя с шестмесечно писмено предизвестие до
наемодателя. В този случай наемодателят има право едностранно с едномесечно
писмено предизвестие да прекрати настоящия договор, като наемодателят има
правото да задържи сумата в размер на два месечни наема, платена като гаранция
съгласно чл. 3, ал.2 от настоящия договор и и има право на неустойка в размер на десет
месечни наема.
Между страните не се спори, а и се установява, че съгласно Анекс № 3 от 05.04.2012
г. към Договор за наем от 18.10.2007 г. , страните са постигнали съгласие, че считано от
01.05.2012 г. срокът на Договора за наем се продължава за 10 години до 01.05.2022г. (чл.1).
Страните са се съгласили още, че считано от 01.05.2012 дължимата от наемателя месечна
наемна цена се намалява от EUR 16 850.95 без ДДС на EUR 14 322.31 без ДДС, като
намаляването на наемната цена е с 15 % (чл.2). Съгласно чл. 3, изр. първо от Анекс №3,
страните са се съгласили и приемат, че нямат право да прекратяват едностранно Договора за
наем преди изтичане на срока му. В случай, че Договорът за наем бъде предсрочно
прекратен по вина или по искане на наемателя, последният дължи на наемодателя
неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на Договора
за наем. В тази връзка, наемодателят и наемателят са се съгласили, че клаузата на чл.14,
ал.1, буква „г“ от Договора за наем се заличава, а клаузата на чл.14, ал.1, буква „в” от
Договора за наем се променя и придобива следната редакция: в) Когато наемателят е
забавил с повече от двадесет работни дни плащането на месечния наем наемателят дължи на
наемодателя законната лихва върху дължимите суми до окончателното им изплащане,
случай че забавата продължи повече от 3 (три) месеца наемодателят има право едностранно
с едномесечно писмено предизвестие да прекрати настоящия договор, като наемателят
дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на
срока на Договора за наем. В случай, че в срока на предизвестието по предходното
изречение наемателят изпълни задълженията си към наемодателя Договора за наем
продължава своето действие. Всички останали клаузи от Договора за наем, които не са
изменени или допълнени с настоящия Анекс № 3, остават в сила без изменения и
допълнения. (чл.4);
Между страните не се спори, а и се установява, че съгласно Анекс № 4 от 10.11.2013
г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., и с оглед на уговореното в чл.2, ал.2 от Договора за
наем, страните са постигнали съгласие за това, че считано от 01.01.2013 г., посочената в чл
2, ал 1 от Договора за наем наемна цена се актуализира с годишния процент на инфлация в
Еврозоната за предходната календарна 2012 година, официално обявен от Eurostat, увеличен
с 2%,, като наемателят ще заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 14
923,85 Евро без ДДС по фиксинг на БНБ в деня на плащането. ДДС се дължи от наемателя
отделно и допълнително и се заплаща заедно с месечната наемна цена. (чл.1.)
Между страните не се спори, а и се установява, че съгласно Анекс № 5 от 29.05.2014
г. към Договор за наем от 18.10.2007 г., вписан в СВ при РС-гр.Пловдив с вх. Рег.№ 32424 от
9
12.11.2007 г., с акт № 103, том 16 и с оглед на уговореното в чл.2, ал.2 от Договора за наем,
страните са постигнали съгласие за това, считано от 01.01.2014 г., посочената в чл 2 aл. 1 от
Договора за наем наемна цена се актуализира с годишния процент на инфлация в Еврозоната
за предходната календарна 2013 година, официално обявен от Eurostat, увеличен с 2%, като
наемателят ще заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 15 341,72 Евро без
ДДС по фиксинг на БНБ в деня на плащането. ДДС се дължи от наемателя отделно и
допълнително и се заплаща заедно с месечната наемна цена.
Между страните не се спори, а и се установява, че с Нотариална покана изх.№ на
Банката 2001881/18.05.2018 г., наемателят е информирал наемодателя, че считано от
30.04.2018 г. „Банка Пиреос България“ АД не извършва дейност в имота, предмет на
Договора за наем от 18.10.2007 г. В тази връзка, решението му е, че няма да извършва
каквато и да е дейност в имота в бъдеще. В поканата, наемателят е посочил, че независимо
от посоченото в чл.3, изречение първо от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договора за наем,
наемодателят следва да приеме настоящото за писмено предизвестие от страна на „Банка
Пиреос България“ АД за предсрочно прекратяване на Договор за наем от 18.10.2007 г.,
изменен с цитираните по-горе анекси, считано от 01.06.2018 г. Посочено е също така, че с
изтичане на посоченото предизвестие, страната ще счита Договор за наем от 18.10.2007 г. за
прекратен, като ще преустанови заплащане на месечния наем по Договора за наем от
18.10.2007 г. и ще предаде на наемодателя владението на имота с приемо-предавателен
протокол. Заявено е, че в случай, че наемодателят не осигури свой представител за приемане
на владението на имота, наемателят ще състави приемо-предавателния протокол в
присъствието на нотариус.
Между страните не се спори, а и се установява, че с нотариална покана от 28.05.2018
г., наемодателят „Еуротерра България“АД е изготвил отговор на нотариална покана с peг.
номер 7685 от 18.05.2018 г. Със същата, наемодателят е уведомил наемателя, че счита, че
текстът на чл.3, изречение първо от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договора за наем е
категоричен и изразява постигнатото между страните изрично съгласие, че страните нямат
право да прекратяват едностранно Договора за наем преди изтичане на срока му. Посочил е,
че срокът на Договора за наем е до 01.05.2022 г. и съответно преди тази дата наемателят
няма право да прекратява договора. Счита, че решение да не извършва дейност в имота,
предмет на Договора за наем от 18.10.2007 г., както и решение да не извършва каквато и да е
дейност в имота в бъдеще, в никакъв случай не оправдава нарушаването на задълженията на
наемателя по цитирания Договор за наем. В този смисъл, сочи че преустановяване на
заплащането на месечния наем по Договора за наем от 18.10.2007 г. е безспорно нарушение
на императивни разпоредби на цитирания Договор. Ето защо, наемодателят счита, че
ответната страна следва да продължи заплащането на месечния наем до края на срока на
договора в посочения в договора срок. В отговора се сочи още, че ако наемателят държи
Договорът за наем да бъде прекратен по негово искане, то на основание чл.3, изречение
второ от Анекс № 3 от 05.04.2012 г., следва да заплати на Наемодателя неустойка в размер
на наемната цена за целия период до края на срока на Договора за наем, а именно до
10
01.05.2022 г., като прави изрично изявление нотариалната покана да се счита покана за
заплащане в срок от 14 дни на тази неустойка, както и на пълния актуализиран размер на
наемната цена заедно с дължимата лихва за забава за целия период, за който същата е
дължима.
Между страните не се спори, а и се установява, че с писмо изх.№ 10012529#1 от
06.07.2018 г., „Банка Пиреос България“ АД е заявила пред ищеца, че считано от 01.06.2018 г.
сключения между двете дружества Договор за наем от 18.10.2007 г. е прекратен. Ответникът
е заявил, че има готовност незабавно да предаде владението на имота, предмет на Договор за
наем от 18.10.2007г., като е посочил и лице за контакт, за уточняване на ден и час за
предаването и съставянето на приемо-предавателен протокол.
Между страните не се спори, а и се установява, че с нотариално заверен и двустранно
подписан приемо-предавателен протокол от 18.07.2018 г., във връзка с изпратена на 18
05.2018 г. и получена от „Еуротерра България“ АД нотариална покана за прекратяване на
Договор за наем от 18.10.2007 г. „Банка Пиреос България“ АД предава на „Еуротерра
България“ АД и последният приема владението върху наетия имот, подробно описан в чл 1.
от Договора за наем. „Банка Пиреос България“АД е декларирала, че недвижимият имот не
се използва като банков офис считано от 01.06.2018 г., а в т.3 от Протокола е дадено
подробно описание на състоянието на имота в деня на предаване на владението.
За изясняване на спорните обстоятелства в производството пред първоинстанционния
съд е допусната, изслушана и приета съдебно-оценителна експертиза, като видно от
заключението на която средната месечна пазарна стойност за периода м.01.05.2012 г. –
01.06.2018 г. на офис площи в гр.Пловдив се движи в диапазона от 4 – Евро за кв.м. до 7-8
Евро за кв.м. и само в редки случаи достигат до 9 – 10 Евро за кв.м., и в изключителни – до
16-17 Евро за кв.м.
Поради оспорване на заключението на единичната експертиза, е била допусната,
изслушана и приета тройна - съдебно-оценителна експертиза, според заключението на която
средната месечна пазарна стойност за периода 01.05.2012 г. – 01.06.2018 г. на офис площи в
гр.Пловдив, район Централен, се движи в диапазона от 30 – 40 евро за кв.м., т.е в повечето
случаи наемните цени следват умерен тренд на покачване и намаляване и само в малко
случаи се наблюдава рязко покачване или намаляване на наемната цена при най- ниска
стойност от 27, 90 евро/кв.м. и най-висока – 76,10 до 80,40 евро/кв.м. ( сумите са без ДДС);
При така установената фактическа обстановка въззивният съд достигна до
следните правни изводи :
Обжалваното решение в обжалваната осъдителна част е правилно, като въззивният
съд споделя изцяло мотивите на обжалваното решение , поради което и на осн. чл.272 ГПК
препраща към мотивите на СГС. Наведените във въззивната жалба доводи и възражения
повтарят част от същите аргументи, които вече са били изтъкнати в производството пред
първостепенния съд, на които в обжалваното решение е даден подробен отговор.
Независимо от това следва да се добави и следното :
11
По предявения от „Юробанк България“АД като универсален правоприемник на
„Банка Пиреос България“АД инцидентен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1
ГПК за установяване, че клаузата на чл. 3, изп. първо от Анекс №3/05.04.2012г. към Договор
за наем от 18.10.2007г. е нищожна на основание чл. 26 от ЗЗД поради противоречие с
добрите нрави, настоящият съдебен състав приема следното :
Съгласно клаузата на чл. 3, изр. първо от Анекс №3, страните са се съгласили и са
приели, че нямат право да прекратяват едностранно Договора за наем преди изтичане на
срока му, като в случай че все пак договорът бъде прекратен по искане на наемателя/какъвто
е и настоящият случай/, последният дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната
цена за оставащия период до края на срока на договора за наем.
По повод именно на тази клауза се прави възражение за нейната нищожност поради
противоречието й с добрите нрави.
Плащането на периодични наемни вноски е обвързано с действието на договора за
наем и при прекратяване на съществуващата облигационна връзка поради неговото
прекратяване или разваляне задължението за плащане на наемната цена за наемателя отпада.
Към този момент за него вече се поражда задължение за връщане на наетия имот, поради
което и без да има насрещна престация от наемодателя не може да има и насрещно
задължение на наемателя да плаща наемната цена до остатъка от срока на договора, така
както е уговорено между страните в настоящия случай.
От казаното следва и логичния извод, че уговорката в чл. 3, изр. първо от Анекс № 3
към процесния договор за наем за плащане на компенсаторна неустойка, равняваща се на
дължимите наемни вноски до изтичане срока на договора, противоречи на добрите нрави и
като такава е нищожна. Това е така, тъй като при изплащането й ще се получи неравномерно
разместване на блага между страните по сделката с оглед на факта, че наемодателят ще
получи обратно даденото от него два пъти-един път с връщането на самата вещ, а друг път с
получаването на уговорената наемна цена до края на срока на договора и така ще се обогати
неоснователно. Същевременно срещу престирането на наемателя да заплати дължимата
наемна цена до изтичане на срока на договора последният няма да получи нищо насреща тъй
като вещта ще бъде върната обратно на наемодателя без последния да дължи предоставяне
на ползването й на наемателя тъй като съществуващата между тях облигационна връзка вече
е прекратена.
Следователно правилни са крайните изводи на първостепенния съд, че така
уговорената компенсаторна по характера си неустойка не съответства на очакваните от
неизпълнение на поетото от наемателя задължение да не прекратява предсрочно договора
преди изтичането на уговорения срок за изпълнение и поставя наемателя в неравностойно
положение спрямо наемодателя да заплати наемната цена до изтичане на срока на договора
без да получи срещу това предоставено от наемодателя ползване на вещта тъй като
договорът е вече прекратен и поради това неустойката излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, съобразно приетото в т.3 от ТР от
15.06.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС.
12
С оглед на така установеното въззивният съд, също както и първоинстанционния съд,
приема, че неустоечната клауза по чл. 3, изр. първо от Анекс №3/ 05.04.2012г. към Договора
за наем от 18.10.2017г. е определена извън пределите на нравствената допустимост, поради
което и възражението на „Юробанк България“АД като универсален правоприемник на
наемателя „Банка Пиреос България“АД по едностранно прекратения от него договор за наем
правилно е било прието за основателно и на основание чл.26, ал.1, изр. трето от ЗЗД същата
е нищожна, поради което и предявеният от „Юробанк България“АД инцидентен
установителен иск правилно е бил уважен като основателен.
По предявения от „Юробанк България“АД като универсален правоприемник на
„Банка Пиреос България“АД насрещен осъдителен иск с правно основание чл.55, ал.1,
предложение трето ЗЗД за осъждане на ответника „Еуротерра България“ АД да възстанови
поради прекратяването на договора за наем внесената авансово от наемателя като
гаранционен депозит в размер на два месечни наеми, настоящият съдебен състав приема
следното :
При третия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД основанието съществува при
получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила. Текстът намира
приложение при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на
договорите поради неизпълнение, при настъпване на прекратително условие, когато
сделката е сключена при такова условие, и в други подобни случаи. /виж т.1 от
Постановление №1 от 28.05.1979г. на Пленума на ВС/.
Настоящият случай е именно такъв тъй като няма спор, а и се установява от
доказателствата по делото, че съгласно чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г.
наемателят е заплатил по сметка на наемодателя сумата от 31 000 евро, съответстваща на
наема за два месеца като гаранция, която е следвало да се приспадне от последните два
месечни наема по договора. Няма спор, че с оглед конкретните уговорки на страните сумата
е обезпечавала удовлетворяването на възникнали в хода на изпълнението на договора
парични задължения на наемателя. Ответникът по насрещния иск не е релевирал
възражения, респ. не е ангажирал доказателства в посока неизпълнени наемни задължения
от наемателя, като няма и данни и доказателства, че същата е била приспадна от последните
два месечни наема преди прекратяване на договора.
Правото си да задържи процесната сума, ответникът обосновава единствено с
разпоредбата на чл. 14, б. „г“ от договора в редакцията й към 18.10.2007 г., според която
задържаната сума следва да има характер на обезщетение за неспазан срок при едностранно
предсрочно прекратяване на договора от страна на наемателя.
Към този момент обаче клаузата на чл.14, б.“г“ вече не е обвързвала страните по
договора с оглед на постигнатото впоследствие изрично изразено от тях съгласие в текста на
чл.3 от Анекс № 3 за нейното заличаване. Това е така, защото задържането на сумата по чл.
14, б.“г.“ е следвало да обезщети наемодателя единствено в хипотезата за неспазан срок при
едностранно предсрочно прекратяване на договора от страна на наемателя, но възможността
13
за подобен вид прекратяване на договора с шестмесечно предизвествие е отпаднала
посредсвом последващата взаимна воля на страните, обективирана в чл. 3, изр. първо от
Анекс № 3. Както правилно е разяснил и първостепенният съд установената нищожност на
отделни клаузи от анекс № 3 от 05.04.2012 г. , и по конкретно тази на текста на чл. 3,
изречение второ, не води до автоматично възстановяване на обвързаността на страните по
смисъла на чл. 14, б. „г“ от първоначалния договор.
Предвид така изложеното, претенцията по чл. 55 от ЗЗД и акцесорната претенция с
правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД се явяват основателни и като такива правилно са били
уважени от първоинстанционния съд в пълния им заявен от ищеца размер.
Неоснователно е заявеното от ответника при условията на евентуалност възражение
за прихващане на сумата от 24 249,82 евро с левова равностойност 47 428,52 лева,
представляваща обезщетение за ползването на имота в размер на наемната цена за периода
от 01.06.2018 г. до17.07.2018 г., с претендираната от Банката сума от 31 000 евро с левова
равностойност 60 630.72 лева.
Ако след прекратяването на договора за наем наемателят е продължил ползването на
имота и след този момент въпреки противопоставянето на наемодателя, той ще дължи на
основание чл. 236, ал.2 ЗЗД обезщетение за ползването на вещта. Наемателят е продължил
да ползва вещта, но го е правил вече не в качеството на наемател, а без всякакво правно
основание-неправомерно. И дължи вече не наем, а обезщетение за вредите, които с
неправомерното си поведение е причинил на ищеца за това, че не му е предал имота след
прекратяване на договора за наем. Това е така защото той е лишил наемодателя от
възможността сам да ползва вещта или да я отдаде на друг под наем. Този наем-цената на
ползването е минималният размер на щетата, която наемодателят понася по вина на бившия
си наемател.Този размер обаче следва да бъде определен на базата на средния пазарен наем,
а не на уговорената в договора наемна цена тъй като след прекратяването на договора вече
не съществува наемно правоотношение между страните.
В настоящия случай от една страна между страните няма спор, а и се установява, че
договорната връзка между страните е прекратена на основание едностранното изявление на
наемателя, обективирано в нотариалната покана, считано от 1.06.2018г., както и че
държането на имота е предадено обратно на наемодателя на 18.07.2018г., което
обстоятелство е видно от представения по делото и приет като доказателство двустранно
подписан приемо-предавателен протокол. Установява се обаче също така, че в писменото
изявление, обективиращо прекратяването на договора за наем, се съдържа и покана до
наемодателя да осигури присъствието на негов представител, чрез който да бъде върнат
обратно имота. Вместо това с отговор на нотариалната покана от 28.05.2018г. наемодателят
е възразил против предприетия от наемателя начин за прекратяване на договора за наем като
недвусмислено е заявил, че прекратяването на договора да няма действие и че ще счита
договорът за действащ и наемателят продължава да дължи уговорените наемни вноски.
Алтернативно все пак е посочил е че ако все пак наемателят държи на прекратяването на
договора за наем той следва да заплати уговорената в чл.3 от Анекс №3 компенсаторна
14
неустойка.
Установява се също така, че на тази нотариална покана „Банка Пиреос България“ АД
е отговорила с писмо изх.№ 10012529#1 от 06.07.2018 г., с което е заявила, че продължава да
счита договорът за наем за прекратен считано от 01.06.2018г. като отново е поканила
наемодателя да осигури присъствието на свой представител за уточняване с него на ден и
час за предаването и съставянето на приемо-предавателен протокол за връщането на имота
обратно на наемодателя.
Няма данни по делото, нито се твърди изобщо, наемодателят да се е отзовал на това
изявление от страна на наемателя до съставянето на двустранния приемо-предавателен
протокол на 18.07.2018г., когато държането на имота му е било предадено.
Неизвършването или несвоевременното извършване на действия по осигуряване
възможността на другата страна да изпълни насрещното си задължение да върне обратно
вещта по прекратения договор за наем представлява израз на общия частно-правен принцип
за „забава на кредитора” при който за осъществяването на дължимия резултат е необходимо
известно съдействие от страна на кредитора, без което съдействие длъжникът не е в
състояние да изпълни задължението си. И такъв случай е именно на настоящият тъй като
без представител на наемодателя няма как да му бъде върнато обратно ползването на
наетата вещ. Като последица от кредиторовата забава с разпоредбата на Чл. 96, ал.1 от ЗЗД
законодателят е предвидил, че длъжникът се освобождава от последиците на собствената си
забава, вкл. и от последиците на забавеното му изпълнение, дори и такова да е налице.
Предвид изложеното по-горе съдът приема, че не налице и твърдяното от ищеца
неизпълнение на задължението на наемателя да върне обратно вещта вследствие на
прекратения наемен договор тъй като това не се дължи на неговото виновно неизпъление, а
е вследствие на кредиторовата забава на ответника да окаже необходимото съдействие за
осъществяване на дължимия резултат – да приеме обратно вещта без което съдействие
изпълнението на това задължение на бившия наемател по прекратения договор за наем няма
как да бъде осъществено. Предвид изложеното следва да се приеме, макар и по съображения
различни от тези на първоинстанционния съд не е налице насрещно вземане на ответника по
насрещния иск, поради което и правилно възражението за прихващане е оставено без
уважение като неоснователно.
Правилно е определен от съда и началният момент на законната лихва върху
дължимата главница от 31 000 евро- 26.10.2018г. Насрещният иск е предявен не на
11.02.2019г., както сочи жалбоподателят, а на 26.10.2018г. едновременно с отговора на
исковата молба като е обективиран в съдържанието на същия. С определението от
22.01.2019г. в проекта си за доклад първоинстанционният съд е оставил без движение
насрещния иск като е указал на ответника да заяви дали предявява насрещен иск по чл.211
ГПК, като в този случай да представи искова молба, отговаряща на изискванията на чл.127 и
чл.128 ГПК. Поправената искова молба действително е депозирана в съда на 11.02.2019г., но
в този случай съгласно чл.129, ал.5 ГПК поправената искова молба се смята за редовна от
деня на подаването й, а това е датата 26.10.2018г. Следователно е правилна началната дата,
15
от която следва да се изчислява законната лихва върху дължимата сума от 31 000 евро, а
именно посочената в съдебното решение дата 26.10.2018г., когато за първи път е направено
искането пред съда за предявяване за съвместно разглеждане на насрещния иск.
Предвид изложеното, налага се обоснованият извод за основателността на така
предявените искове- установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и осъдителен
иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД и поради пълното съвпадение в
крайните изводи на двете съдебни инстанции, обжалваното Решение следва да бъде
потвърдено, а въззивната жалба на „Еуротерра България“ АД срещу решението в
осъдителната му част – оставена без уважение като неоснователна.
На основание чл.78, ал.3 ГПК и с оглед на направеното искане въззивникът
„Еуротерра България“ АД следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия „Юробанк
България“АД сумата 2817,60 лева, представляваща разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в производството пред въззивната инстанция.
Водим от горното и на основание чл. 272 от ГПК, съдът:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260175/07.03.2022г., постановено по търг. дело №
641/2019 г., Софийски градски съд, Търговско отделение, 9с-в е признал за установено по
иска предявен от „Юробанк България“АД с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 26, ал.1,
предл.3 от ЗЗД – противоречие с добрите нрави, нищожността на клаузата на чл. 3,
изречение второ от Анекс № 3 от 05.04.2012 г. към Договор за наем от 18.10.2007 г.,
сключен между „Еуротерра България“АД и „Банка Пиреос България“АД , съгласно която
при предсрочно прекратяване на договора по вина или по искане на наемателя последният
дължи на наемодателя неустойка в размер на наемната цена за оставащия период до края на
срока на договора за наем и на основание чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД е осъдил
„Еуротерра България“АД да заплати на „Юробанк България“АД на осн. чл. 55, ал.1, изр. 3
от ЗЗД сумата 31 000 евро - платена от страна на „Българска пощенска банка“ АД на
основание чл. 3, ал. 2 от Договор за наем от 18.10.2007 г., ведно със законната лихва върху
главницата от 31 000 евро, считано от датата на подаване на исковата молба – 26.10.2018 г.
до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „Еуротерра България“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.София, бул.“Витоша“№1, ет.7, със съдебен адрес гр.***, ул.“***“№ ***, чрез
адв. Ш. да заплати на „Юробанк България“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.София, район Витоша, бул. „Околовръстен път“№260, със съдебен адрес
гр.***, бул.“***“№ ***, ет. ***, ап.***, чрез адв. И. Н., на осн. чл.78, ал.3 ГПК сумата
2817,60 лева, представляваща разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в
производството пред въззивната инстанция.
16
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд на Република
България в едномесечен срок от съобщението за изготвянето му при условията на чл. 280,
ал. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17