Р Е
Ш Е Н
И Е
№ …
гр. София, 16.09.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ІІ-д въззивен състав, в публичното заседание на десети юли две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КРАСИМИР МАЗГАЛОВ
ЧЛЕНОВЕ: СИЛВАНА ГЪЛЪБОВА
Мл.с.
ИВЕЛИНА СИМЕОНОВА
при секретаря Илияна Коцева, като разгледа докладваното от съдията Гълъбова гр.д. №1921 по описа на СГС за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 –
273 ГПК.
Производство е образувано по въззивна
жалба на ищеца Я.Т.Я. срещу решение от 11.10.2018 г. по гр.д. №21812/2017 г. на
Софийския районен съд, 120 състав, с което са отхвърлени предявените от
жалбоподателя срещу М.Д.П. кумулативно съединени искове с правно основание
чл.29 ал.1 вр. чл.27 ЗЗД за унищожаване на сключен между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2015 г. за поземлен имот
№536, находящ се в гр. София, ул. **********, с идентификатор 68134.2824.536,
заедно с построената в имота едноетажна жилищна сграда с площ от 60 кв.м., и
чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД за заплащане на сумата от 2000,00 лв., предявен като
частичен иск от 2800,00 евро, която сума представлява платено капаро по
предварителния договор, отпаднало с обратна сила, като ищецът е осъден да
заплати на ответника разноски по делото.
В жалбата се твърди, че решението на
СРС е неправилно и незаконосъобразно, тъй като е постановено в противоречие на
материалния и процесуалния закон. Сочи,
че първоинстанционният съд неправилно е приел, че не са налице елементите от
фактическия състав на измамата по чл.29 ЗЗД. Поддържа, че е налице неправилна
квалификация на иска за връщане на платеното капаро по процесния предварителен
договор. Предвид изложеното, жалбоподателят моли въззивния съд да отмени
обжалваното решение и да уважи предявените искове. Претендира разноски.
Въззиваемата
страна М.Д.П. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбата и моли
първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.
Съдът,
като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания
съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Жалбата е подадена в
срок и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно разпоредбата
на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението,
а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за
интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013
г. на ОСГТК на ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения,
поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението
само по наведените оплаквания в жалбата.
Процесното
първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно, но по следните съображения:
СРС е
сезиран с кумулативно съединени искове с правно основание чл.27 вр. чл.29 ЗЗД -
за унищожаване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
12.05.2015 г., сключен между страните, поради измама – умишлено затаяване от
страна на ответника на невъзможността за извършване на строителни дейности в
имота, предмет на предварителния договор, и чл.34 вр. чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД - за
връщане на платеното на отпаднало основание капаро.
Ответникът в срока за отговор по чл.131 ГПК оспорва
предявените искове, като твърди, че процесният предварителен договор е развален
по вина на ищеца. Оспорва да е въвеждал ищеца в заблуждение относно
възможностите за строителство в имота.
С постановеното по делото решение СРС, 120 състав, е
приел, че по делото не е установено, че ответникът умишлено е затаила
информация относно възможностите за застрояване в процесния имот, т.е. не е
налице умишлено въвеждане в заблуждение по смисъла на чл.29 ЗЗД, както и че не
са налице законовите предпоставки по чл.55 ал.1 ЗЗД, тъй като ответникът е
изправна страна по процесния предварителен договор.
По делото е представен нот. акт за собственост на
недвижим имот на основание давностно владение и наследство №88, т.Х, н.д.
№1860/05.11.2008 г. на нот. Р.Д., с който ответникът е признат за собственик на
следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор 68134.2824.536, находящ се
в гр. София, ул. **********, ведно с построената в имота едноетажна жилищна
сграда с площ от 60 кв.м. срещу заплащане на продажна цена в размер на сумата
от 28 000,00 евро, като срокът за сключване на окончателен договор е най-късно
до 12.06.2015 г. В чл.3 б. „а“ от договора е предвидено заплащане от страна на
купувача на капаро в размер на 2800,00 евро, за което не се спори, че е платено
от страна на купувача при сключване на предварителния договор.
По делото не е спорно, а и се установява от представения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2015 г., че
страните са били във валидна облигационна връзка, по силата на която ответникът
се е задължил да продаде на ищеца следния недвижим имот, а именно: Поземлен
имот с идентификатор 68134.2824.536, находящ се в гр. София, ул. **********,
ведно с построената в имота едноетажна жилищна сграда с площ от 60 кв.м. срещу
заплащане на продажна цена в размер на сумата от 28 000,00 евро, като срокът за
сключване на окончателен договор е най-късно до 12.06.2015 г. В чл.3 б. „а“ от
договора е предвидено заплащане от страна на купувача на капаро в размер на
2800,00 евро, за което не се спори, че е платено от страна на купувача при
сключване на предварителния договор. В чл.16 ал.2 от договора е предвидено, че
при разваляне на договора по вина на купувача продавачът задържа заплатеното
капаро.
Представени са скица на процесния поземлен имот
№28505/19.09.2011 г., издадена от АГКК и комбинирана скица за пълна идентичност
на имота от 19.05.2015 г., издадена от „ГИС – София“ ЕООД, от която се
установява, че процесният недвижим имот попада в зона, отредена за ОЖС, гаражи,
подземни гаражи, КОО и озеленяване.
От представеното становище на Гл. архитект на СО, район
„Връбница“, изх. №АГ-9400-726/1/11.11.2011 г. се установява, че процесният
поземлен имот попада в жилищна зона с преобладаващо средноетажно застрояване.
Представено е и уведомление за разваляне на процесния
предварителен договор от 10.06.2015 г.,
изходящо от ищеца, в което се сочи, че ищецът разваля договора поради липсата
на информация, че имотът е отреден за ОЖС, гаражи, подземни гаражи, КОО и
озеленяване, което прави невъзможно ремонтирането на съществуваща сграда или
построяването на нова такава, поради което договорът е подписан при условията
на чл.29 ЗЗД. Със същото уведомление ищецът е поканил ответника да му върна
платеното капаро в размер на 2800,00 евро.
Представен е констативен протокол акт №75, т.І, рег.
№6526/12.06.2015 г. на нот. Ц.М.-А., от който се установява, че ответникът се е
явил в нот. кантора за сключване на окончателен договор във връзка с описания
по-горе предварителен договор, но на посочената дата от 10:00 ч. до 11:00 ч.
ищецът или упълномощено от него лице не са се явили в нот. кантора.
Представена и нот. покана, изходяща от ответника, рег.
№3707/25.06.2015 г., т.ІV, №26 на нот. С.Ф., с която ищецът е поканен да се яви
на 13.07.2015 г. в кантората на нот. С.Ф. за сключване на окончателен договор
за покупко-продажба на процесния недвижим имот, като при неявяване ответникът
разваля на основание чл.16 ал.1 от договора сключения между страните
предварителен договор. Нот. покана е връчена на 13.07.2015 г. на основание
чл.47 ГПК.
Представен е констативен протокол акт №89, т.І, рег.
№4097/13.07.2015 г. на нот. С.Ф., от който се установява, че ответникът се е
явил в нот. кантора за сключване на окончателен договор във връзка с описания
по-горе предварителен договор, но на посочената дата до 14:00 ч. ищецът или
упълномощено от него лице не са се явили в нот. кантора.
Видно от представения по делото отговор на нот. покана,
изходящ от ответника, рег. №18.04.2016 г. на нот. З.Т., ответникът е уведомил
ищеца, че сключения на 12.05.2015 г. предварителен договор е развален, считано
от 13.07.2015 г. Нот. покана е връчена на ищеца на 19.04.2016 г.
От
показанията на свид. В.Т.се установява, че при подписване на процесния
предварителен договор се е коментирало, че ищецът иска да строи в имота нещо
различно, както и че продавачът и брокерът са представили скица, от която е
било видно, че се разрешава построяването на жилищна сграда и гаражи, но
впоследствие се е оказало, че устройственият план е бил отменен. Свидетелят
сочи още, че не е имало уговорка за застрояване на имота по отношение на
ответника.
Други
относими доказателства не са ангажирани.
Съгласно
разпоредбата на чл.29 ал.1 ЗЗД, измамата е
основание за унищожение на договора, когато едната страна е била подведена от
другата да го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение. Фактическият състав
на измамата, като основание за унищожаване на гражданско правните сделки е
обобщен с решение №193 от 30.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1025/2012 г., IV ГО,
и включва следните елементи: 1/ да е сключена /извършена/ сделка; 2/ едната
/измамената/ страна по сделката да е била в заблуждение; 3/ заблуждението да е
предизвикано умишлено от другата страна по сделката /когато сделката е
едностранна - от адресата на едностранното волеизявление, който се ползва от
него, или от трето за сделката лице, като в последния случай другата страна по
сделката /адресатът на едностранната сделка/ трябва да е знаела или да не е
могла да не знае за това; и 4/ сделката да е сключена /извършена/ поради
/вследствие/ заблуждението. Въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото
предизвикване, създаване и/или поддържане у измамената страна на невярна
представа относно определени обстоятелства. Тези обстоятелства, които другата
страна или третото лице умишлено е изопачило, понякога могат да са елементи от
фактическия състав на сделката, поради което въвеждането в заблуждение може да
е относно нейното съдържание, респ. - относно вида и характера и. Тъй като
измамената страна е дееспособно лице, което разбира свойството и значението на
своите действия и може да ги ръководи, то обикновено е наясно какви са видът,
характерът и съдържанието на сделката, но е въведено в заблуждение относно
правните последици, които ще настъпят след сключването /извършването/ и.
Вследствие умишлено предизвиканата и/или поддържаната у него невярна представа,
което го е подтикнало, мотивирало да сключи сделката, това лице погрешно счита,
че типичните правни последици на сделката няма да настъпят или от нея ще
настъпят други правни последици. Поради това, неосъществените впоследствие
правни очаквания, представляващи мотивите за сключването /извършването/ на
сделката, когато са плод на умишлено създадената невярна представа у измамената
страна относно правните последици на сделката чрез изопачаването им от другата
страна или от третото лице, са от съществено значение за измамата, тъй като
именно тези мотиви са израз на опорочената воля на измамената страна, която ако
не би била въведена в такова заблуждение, не би сключила /извършила/ сделката.
Настоящият
въззивен състав намира, че искът за унищожаване на процесният предварителен
договор на основание чл.27 вр. чл.29 ал.1 ЗЗД е неоснователен, тъй като ищецът
не може да иска унищожаване на процесния предварителен договор, доколкото
същият е развален извънсъдебно от изправната по договора страна –
продавача-ответник в настоящето производство. Общото правило е, че договорът
може да бъде развален с извънсъдебно едностранно изявление, упражняването на
което изисква предупреждение, което от своя страна следва да съдържа две
изявления - искане за изпълнение в подходящ срок и изявление, че договорът се
смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Във всички случаи
волята трябва да бъде недвусмислено изразена. Ако договорът е сключен в писмена
форма, то и предупреждението следва да е писмено. От представените и описани
по-горе констативни протоколи и нот. покана от 25.06.2015 г. се установява, че
на основание чл.16 ал.1 от предварителния договор същият е развален поради неизпълнение
от страна на купувача. При условие, че един договор е развален извънсъдебно не
може да се иска унищожаването му по съдебен ред, предвид обратното действие на
унищожаването освен изключението по чл.88 ал.1 пр.1 ЗЗД /в този смисъл е и
решение №456 от 19.06.2013 г. на ВКС по гр.д. № 1294/2011 г., IV ГО/. Следва обаче да се изхожда от
обстоятелството дали е налице действително извънсъдебно развален договор,
доколкото потестативното право по чл.87 ал.1 ЗЗД за разваляне на договор може
да бъде упражнено само от изправната страна, която в случая е
продавача-ответник в настоящето производство.
За пълнота на
изложението следва да се посочи още, че в случая не са налице и елементите от
фактическия състав на измамата по чл.29 ал.1 ЗЗД, доколкото по делото не е
доказано при условията на пълно и главно доказване ищецът да е бил въведен в
заблуждение от страна на купувача относно възможностите за застрояване в
поземления имот, предмет на предварителния договор, сключен между страните в
настоящето производство.
По
отношение на иска с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД въззивният съд споделя
мотивите на първоинстанционния съд и на основание чл.272 ГПК препраща към тях,
като във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението в тази му част,
следва да се добави и следното:
Съобразно
разпоредбата на чл.34 ЗЗД, когато договорът бъде признат за нищожен или бъде
унищожен, всяка от страните по него трябва да върне на другата страна всичко,
което е получила от нея. Следователно в случаите, при които договорът бъде унищожен,
страните си дължат връщане на даденото като насрещни престации на отпаднало
основание – чл.55 ал.1 пр.3 вр. чл.34 ЗЗД /така решение №403 от 10.01.2012 г.
на ВКС по гр. д. № 1543/2010 г., III ГО/
При тези
данни, настоящата инстанция намира, че като е отхвърлил предявеният иск, който
правилно е квалифицирал по чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД, първоинстанционният съд е
постановил като краен резултат правилно решение.
Поради съвпадането на крайните изводи на въззивния съд с тези на първоинстанционния съд по отношение на предявените искове, въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение като неоснователна, а обжалваното с нея решение на СРС – потвърдено, като правилно и законосъобразно.
С оглед изхода не делото и направеното искане, на въззиваемата страна на основание чл.78 ал.3 ГПК следва да се присъдят разноски във въззивното производство в размер на сумата от размер на сумата от 400,00 лв., представляваща адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №506644/11.10.2018
г., постановено по гр.д. №21812/2017 г. по описа на СРС, ГО, 120 състав.
ОСЪЖДА Я.Т.Я., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на М.Д.П., ЕГН **********, адрес: ***, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от 400,00 лв., представляваща разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в едномесечен срок от
съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.