№ 3234
гр. Варна, 28.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Димитър Димитров
при участието на секретаря Милена Д. Узунова
като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело №
20213110118401 по описа за 2021 година
Предмет на разглеждане е предявен от Н. А. К. ЕГН:**********, адрес: гр. Варна, ул.
****, против „****” ЕООД, ЕИК:****, с адрес на управление: Варна, ул. ****,
представлявано от управителя си и едноличен собственик на капитала - **** иск с правно
основание иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2, вр. с чл. 82, предл. 1 от ЗЗД за
сумата от 1200.00 лева/хиляда и двеста лева/, представляваща обезщетение за причинени на
ищеца имуществени вреди, изразяващи се в претърпени загуби от направени разходи за
заплащане на месечен наем в размер на 400 лв. за период от три месеца /м.януари, м.
февруари и м.март 2020г./, които са пряка последица от забавено изпълнение на
договорното задължение на ответника по чл.3.1 от Предварителен договор за покупко-
продажба и строителство с „****” ЕООД да въведе сградата, находяща се в гр. Варна, на
**** в експлоатация и снабдяване с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в
експлоатация/ до 30.12.2019 г.
Ищецът твърди, че на 22.10.2018 г. сключил Предварителен договор за покупко-
продажба и строителство с „****” ЕООД, представлявано от управителя ****, за апартамент
№ 12, ет. 6, на ****. Твърди, че договорната цена била 91924 лв. /равняваща се на 47 000
Евро/, като по банков път платил капаро 10 % - 9192,40 лв., плюс 20 % - 18384,80 лв. вноска,
а на 22.01.2019 г. изплатил изцяло и останалите 70 % - 64346.80 лв. Твърди, че съгласно
чл.3.1. от Предварителният договор е бил определен срок до 31.12.2019г. за завършване на
строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване
/Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Твърди, че по време на строителството бил
принуден да живее на свободен наем в размер на 400 лева месечно, в съседна пресечка на
обекта, а именно на ул. Цар Иван Страцимир № 9, ет. 5, ап. 11. Твърди, че сградата
1
находяща се в гр. Варна, на ****, има Удостоверение за въвеждане в експлоатация /Акт 16/,
едва от 02.04.2020 г.Твърди, че ответната страна е обяснила забавата от няколко месеца с
документални и други административни проблеми с „Електроразпределение север“ АД,
което според нея представлявало форсмажорни обстоятелства. Твърди, че
„Електроразпределение север“ АД, фактически не са имали правната възможност да
започнат да изграждат външното кабелно табло за захранване на вътрешните електромери за
битова електроенергия, по рано от 02.04.2020 г. - датата на Удостоверение за въвеждане в
експлоатация /Акт 16/. Едва след това, на 28.04.2020 г. всички собственици на обекти в
сградата, били регистрирани, в системата за плащания на „Енерго-Про“ Варна ЕАД, а до
тогава сградата била практически необитаема.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „****” ЕООД, чрез процесуалния си
представител е депозирал отговор на исковата молба, в който изразява становище за
неоснователност на исковите претенции. Оспорва валидността на клаузите на
предварителния договор към процесния период, като изтъква, че със сключване на
окончателен договор в нотариална форма по прехвърляне правото на собственост на имот
Предварителният договор е прекратил действието си. В условия на евентуалност твърди
недължимост и на основание форсмажор, т.к. забавянето се дължало на действия на трети
лица. Оспорва се твърдението на ищеца за налие на облигационно правоотношение към
процесния период и за заплащането на твърдения наем.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна
следното:
В хода на съдебното производство бяха представени и приети следните писмени
доказателства: удостоверение за въвеждане в експлоатация № 51/02.04.2020 г.,
предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от
22.10.2018 г., четири броя разписки за наем за недвижим имот от 25.12.2019 г., 25.01.2020 г.,
25.02.2020 г., 25.03.2020 г., 4 стр. разпечатка от Агенция по вписвания за периода от
01.01.1993 г. до 25.02.2022 г., решение № 261924 от 11.06.2021 г., решение №
1908/17.12.2021 г., договор за присъединяване на обект на клиент към
електроразпределителната мрежа от 04.09.2018 г., допълнително споразумение №1 от
01.08.2019г., допълнително споразумение №2 от 09.10.2019г., разрешение за ползване №
ДК-07-ВН81/02.04.2020 г.
От приложения по делото Предварителен договор за покупко-продажба и
строителство от 22.10.2018 г. се установява, че ищецът в качеството си на купувач се
задължава да закупи от ответника „****” ЕООД, представлявано от управителя ****
апартамент № 12, находящ се на ****, ет.6. Договорена била цена от 47000 евро,
окончателното заплащане на която следвало да бъде извършено до 15.02.2019г. Съгласно
договора, ищецът заплатил на ответното дружество по банков път капаро от 10 % - 9192,40
лв., плюс 20 % - 18384,80 лв. вноска, а на 22.01.2019 г. изплатил изцяло и останалите 70 % -
64346.80 лв. Страните се договорили да сключат окончателен договор за прехвърляне на
2
правото на собственост в едномесечен срок от издаване на Акт 14 на сградата. Съгласно
чл.3.1. от Предварителният договор е бил определен срок до 31.12.2019г. за завършване на
строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване
/Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. В чл.3.2 е регламентирано, че при настъпване
на форсмажорни обстоятелства, като война, природни бедствия, общонационални стачки,
промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния процес и др. п, както и
действия на властите, които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са
предизвикани от изпълнителя, действието на настоящия Договор се спира до отпадане на
тези обстоятелства. Страните са регламентирали, че при забавяне на строителството поради
причини, посочени в т. 3.2, не се дължат неустойки между страните, като сроковете за
плащане на сумите по т. 2.1 и за предаване на недвижимия имот, предмет на този Договор,
се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. Ответната страна в
качеството на изпълнител се задължила да извърши строителство на описания по-горе
недвижим имот, като изпълни работата в съответствие с архитектурния план, нормативните
изисквания на ЗУТ, подзаконовите нормативни уредби за прилагането му, БДС и условията
на настоящия договор. Ответникът се е задължил да приключи строителството в сроковете
по този Договор, да поддържа контакт с възложителя и да го информира за хода на
строителството.Ответникът се е задължил да поеме всички разходи по проектирането,
изграждането, приемането и въвеждането в експлоатация на обекта и го предаде на
възложителя съгласно архитектурния проект на сградата и съгласно настоящия договор.
Ответникът се е задължил да предприеме всички необходими правни и фактически действия
за установяване годността за ползване на строежа, Наредба № 3/2003 г. за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството и за издаване на Разрешение за ползване
/Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Ответникът се е задължил да предаде
владението на обекта на възложителя след завършване на сградата и въвеждането й в
експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация, в срок
не по-късен от 30.12.2019 год.
Съгласно приложения по делото договор за присъединяване на обект на клиент на
електроразпределителната мрежа от 04.09.2019г., е сключен такъв с „Електроразпределение
Север“ АД за присъединяване към електроразпределителната мрежа на обект: жилищна
сграда находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон, с административен адрес гр.
Варна, ул. „****“ №2а. Договорът е изменян с две споразумения от 01.08.2019г. и от
09.10.2019г. Построената сграда на находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон, с
административен адрес гр. Варна, ул. „****“ №2а е въведена в експлоатация, съгласно
удостоверение №51/02.04.2020г.
Съдът приема за безспорно от представените писмени доказателства, че ищецът е
заплащал месечен наем в размер от 400лв. за ползването на жилище, намиращо се на ул. Цар
Иван Страцимир № 9, ет. 5, ап. 5. По делото са приложени и 4 броя разписки за платени
месечни наемни вноски, три от които за сумите от по 400лв. и една за предаване вместо
наем на движима вещ - телевизор, за периода месец януари 2020г. – месец април 2020 г.
3
При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира
следното:
Обезщетението по чл. 82 ЗЗД при неизпълнение на договорно задължение обхваща
претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на
задължението. Елементите на фактическия състав включват неизпълнение на задължението
по двустранен договор по причина, която може да се вмени във вина на длъжника и
изправност на насрещната страна. Отговорността по чл. 82 ЗЗД е обусловена от
настъпването на вреда, която да е в причинна връзка с неизпълнението. Договорната
отговорност за обезщетяване на вредите от неизпълнението е ограничена до преките и
предвидими вреди. Това са вредите, настъпили като безусловен или закономерен резултат от
неизпълнението, и които нормалният и здрав човешки разум би трябвало да допусне при
пораждане на задължението. Липсата на един от тези елементи е основание за отпадане на
отговорността за обезщетение. Неточното изпълнение на договорните задължения поражда
правото на кредитора да иска от длъжника изпълнение заедно с обезщетение за забавата или
да иска обезщетение за неизпълнение /чл. 79, ал. 1 ЗЗД/.
Безспорно в настоящия случай се установи, че между страните по делото са
възникнали валидни облигационни правоотношения по сключения между тях предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 22.10.2018г. По силата
на посочения договор ответното дружество се задължило да построи и продаде на ищеца
апартамент № 12, ет. 6, на ул. **** № 2А, със застроена площ от 51,13 кв. м., ведно с
прилежащото избено помещение №12 с площ от 2,16кв.м., както и прилежащите към
жилището 6,2768% ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 13,50 кв. м., както и
12,37кв.м. ид.части от мястото, в което ще бъде изградена сградата, както и ведно със
съответното право на строеж върху дворното място. Договорена била цена от 47000 евро,
окончателното заплащане на която следвало да бъде извършено до 15.02.2019г. Съгласно
договора, ищецът заплатил на ответното дружество по банков път капаро от 10 % - 9192,40
лв., плюс 20 % - 18384,80 лв. вноска, а на 22.01.2019 г. изплатил изцяло и останалите 70 % -
64346.80 лв.
Страните се договорили да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото
на собственост в едномесечен срок от издаване на Акт 14 на сградата.
Съгласно чл.3.1. от Предварителният договор е бил определен срок до 31.12.2019г. за
завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение
за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. В чл.3.2 е регламентирано, че при
настъпване на форсмажорни обстоятелства, като война, природни бедствия,
общонационални стачки, промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния
процес и др. п, както и действия на властите, които не позволяват изпълнение на работите,
освен ако не са предизвикани от изпълнителя/ответник/, действието на настоящия Договор
се спира до отпадане на тези обстоятелства. Страните са регламентирали, че при забавяне на
строителството поради причини, посочени в т. 3.2, не се дължат неустойки между страните,
4
като сроковете за плащане на сумите по т. 2.1 и за предаване на недвижимия имот, предмет
на този Договор, се удължават по взаимно писмено споразумение между страните.
Ответната страна в качеството на изпълнител се задължила да извърши строителство на
описания по-горе недвижим имот, като изпълни работата в съответствие с архитектурния
план, нормативните изисквания на ЗУТ, подзаконовите нормативни уредби за прилагането
му, БДС и условията на настоящия договор. Ответникът се е задължил да приключи
строителството в сроковете по този Договор, да поддържа контакт с възложителя и да го
информира за хода на строителството. Ответникът се е задължил да поеме всички разходи
по проектирането, изграждането, приемането и въвеждането в експлоатация на обекта и го
предаде на възложителя съгласно архитектурния проект на сградата и съгласно настоящия
договор. Ответникът се е задължил да предприеме всички необходими правни и фактически
действия за установяване годността за ползване на строежа, Наредба № 3/2003 г. за
съставяне на актове и протоколи по време на строителството и за издаване на Разрешение за
ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Ответникът се е задължил да
предаде владението на обекта на възложителя след завършване на сградата и въвеждането й
в експлоатация с Разрешение за ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация, в
срок не по-късен от 30.12.2019 год.
Съгласно приложения по делото договор за присъединяване на обект на клиент на
електроразпределителната мрежа, на 04.09.2019г. е сключен такъв с „Електроразпределение
Север“ АД за присъединяване към електроразпределителната мрежа на обект: жилищна
сграда находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон, с административен адрес гр.
Варна, ул. „****“ №2а. Договорът е изменян с две споразумения от 01.08.2019г. и от
09.10.2019г. Построената сграда на находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон, с
административен адрес гр. Варна, ул. „****“ №2а е въведена в експлоатация, съгласно
удостоверение №51/02.04.2020г.
Следва да се посочи, че съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, всяка страна е
длъжна да установи обстоятелствата, на които основава своите искания или възражения.
Доказването следва да изключва всякакво съмнение относно осъществяването на
правопораждащи факти в обективната действителност. В противен случай влизат в сила
неблагоприятните последици за разпределение на доказателствената тежест, които
задължават съда да приеме недоказаното за нестанало, като по делото ответникът, чиято е
доказателствената тежест не доказа настъпване на освобождаващи го от отговорност
обстоятелства за допуснатата от негова страна забава за въвеждане в експлоатация на
жилищната сграда, с Акт, обр. 16 до 30.12.2019 г. В този смисъл, ангажираните от ответното
дружество доказателства – Договор за присъединяване обекти на клиенти към
електроразпределителната мрежа на "Електроразпределение Север" ЕАД от 04.09.2018 г. и
двете Допълнителни споразумения към него, установяващи заплащане на допълнителни
такси в полза на третото за спора лице – "Електроразпределение Север" ЕАД и промяна на в
техническите условия към Договора за присъединяване, но по никакъв начин не доказват
настъпването на освобождаващи от отговорност ответника обстоятелства.
5
В чл. 9, ал.1 от посочения договор са регламентирани сроковете за изграждане и
въвеждане в експлоатация на присъединителните съоръжения, а именно - шест месеца.
Съгласно ал.2 срокът по ал.1 започва да тече от най-късната от следните дати: т.1/заплащане
на дължимата цена за присъединяване по раздел VII; т.2 датата на възникване на вещни
и/или сервитутни права на присъединителните съоръжения, включително и в имоти,
собственост на трети лица; т.3/ датата на влизане в сила на разрешение за строеж по ЗУТ за
изграждане на присъединителните съоръжения. В чл.10 е регламентирано, че договорът се
сключва със срок на действие шест месеца след въвеждане на присъединявания обект в
експлоатация, съгласно чл. 9, ал. 3. От приложеното Допълнително споразумение
№1/01.08.2019г. се установява, че ответната страна е следвало да заплати на третото лице
сумата от 4600лв.-стойност на променлива компонента на цената за присъединяване,
съгл.чл.36, т.2 от Договора. Т.е. едва към 01.08.2019г. е било изпълнено първото условие в
чл.9, ал.2, т.1 от Договора, регламентиращ началото на 6-месечния изграждане и въвеждане
в експлоатация на присъединителните съоръжения.
В същото време от текста на Допълнително споразумение №2/09.10.2019г. се
установява, че е извършена промяна на подлежащите на изграждане присъединителни
съоръжения. Не е ясно в какви срокове е следвало нормативно, /респ. договорно/ да изпълни
задължението си инвеститорът "Електроразпределение Север" ЕАД за присъединяване на
сградата външно кабелно ел. захранване, и ако такива нормативни, /респ. договорни/
срокове от този инвеститор са били нарушавани, какво е било отношението към такава
евентуална забава от този инвеститор от страна на настоящия ответник, като договаряща
страна спрямо него. Но независимо от последното, следва да се посочи, че към момента на
сключване на предварителния договор между ответника и ищеца от 22 октомври 2018 г.,
още преди това, между ответника и "Електроразпределение Юг" ЕАД е бил сключен
Договора за присъединяване от 04.09.2018 г. /, поради което ответното дружество, строител
е имало възможност и е следвало да се запознае с конкретните условия, които е следвало да
бъдат изпълнение за да бъде надлежно осъществено присъединяването на сградата към
електроразпределителната мрежа. Ответното дружество е следвало да предвиди и
възможността от неизпълнение на електроразпределителното дружество, към момента на
сключване на предварителния договор с ищеца, както и да понесе риска от евентуалното
неизпълнение, какъвто случай е и настоящият.
Съдът приема, че ответното дружество, явяващо се строител и търговец, носи
отговорност за вредите от неизпълнение, в случая неточно, забавено изпълнение,
независимо дали същите са настъпили поради поведението на трето лице, с което се намира,
също, в договорни отношения по повод инфраструктурно обезпечаване на сградата-в случая
присъединяване на сградата към електроразпределителната мрежа. Заявените от ответника,
жалбоподател причини за поведението на третото лице, сами по себе си, не са такива, които
да са свързани с форсмажорни събития, при които дори при грижа на добрия търговец
последиците от тях не биха могли да бъдат избегнати. Съдът приема, че от страна на
ответника не са ангажирани доказателства, посочените срокове да не са спазени по причини
6
изключващи ангажиране отговорността му, но ако и същите не са спазени, то за ответното
дружество възниква само възможността да търси обезщетение по реда на чл. 82 ЗЗД от
третото за спора лице, но не освобождава същото от отговорността, вменена му от
сключените с ищеца договор.
Спорен въпрос е дали след подписване на окончателния договор са загубили сила
клаузите на предварителния договор, сключен между страните. В хода на производството,
въпреки твърденията на ответната страна, не бяха представени доказателства за сключен
между страните договор в нотариална форма, съгласно който ответното дружество да е
прехвърлило на ищеца собствеността на имота, предмет на предварителния договор от
22.10.2018г. Доколкото е безспорно сключването на Предварителен договор за покупко-
продажба и строителство от 22.10.2018г. и не са налице доказателства този договор да е бил
изменян или прекратяван, то страните са обвързани с неговите клаузи.
С оглед гореизложено съдът намира, че въпреки възникналата на 30.12.2019 г.
изискуемост на задължението на ответника за въвеждане в експоатация жилищната сграда,
той не го е изпълнил по причина, за която отговаря, поради което и съгласно разпоредбата
на чл. 84, ал. 1 ЗЗД е изпаднал в забава.
Неточното, в случая забавено, изпълнение на задължението на ответника води до
неблагоприятно засягане на позитивния интерес на ищеца. От представените по делото
доказателства – разписки за заплащане на наемна цена на недвижим имот за периода от
м.януари до м.април 2020г., безспорно се доказа, че през процесния период ищецът е живял
под наем, за което е заплащал съответна месечна наемна цена в размер на по 400 лева.
Поради липсата на издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация ищецът е бил в
невъзможност дори и при свое желание да обитава процесния апартамент, който вече е бил
изплатил напълно. Налице е законова забрана на разпоредбата на чл. 178ал. 1 от ЗУТ,
поради която не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в
експлоатация от компетентния орган по чл. 177 от ЗУТ. Поради което и не може да се
отнеме правото на ищеца да договаря наемно правоотношение с трето лице, за чиято
наличност по делото са налице писмени документи – разписки за заплатени наемни цени за
исковия период.
Възраженията на ответника досежно представените разписки, представляващи частни
документи, касаещи разминаване между вписания в разписките номер на апартамент – 11 и
апартамента, който реално е собственост на наемодателя – ап.5, съответно за липсата на
обвързваща съда доказателствена сила, съдът намира за неоснователни по следните
съображения: Представените разписки, представляват частни удостоверителни документи,
имащи доказателствено значение по отношение на извършеното от ищеца плащане на
месечен наем в процесния период. За съда е безспорно, че разликата в номерата на
апартамента, който ищецът е ползвал под наем е резултат от техническа грешка, доколкото
бе безспорно установено, че наемодателят, подписал разписките действително е собственик
на апартамент на посочения адрес, вход и етаж.
Ето защо и с оглед изложеното, съдът намира, че поради неточното /забавено/
7
изпълнение от страна на ответника за въвеждане на сградата в експлоатация с Акт, обр. 16,
ищецът е живял под наем и е претърпял имуществена вреда, съставляваща претърпяна
загуба в размер на заплатената от него наемна цена в общ размер на сумата от 1200 лева за
периода м. януари 2020 г. – м. април 2020 г. И доколкото по делото се установи, че са
налице всички елементи на фактическия състав на чл. 82 ЗЗД, то и съдът достигна до
извода, че ответникът дължи на ищеца обезщетение за вреди поради неточно /забавено/
изпълнение на договорно задължение в претендирания в исковата молба размер, равняващо
се на платената от същия наемна цена по неформален договор за наем за периода от
м.ануари, до м.април 2020г.
По отговорността за разноски:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца разноските за настоящото производство, които са направени – заплатена държавна
такса в размер на 50 лева и 700 лева – адвокатско възнаграждение, във връзка с което е
представен и съответен списък на разноските по чл. 80 ГПК.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „****” ЕООД, ЕИК:****, с адрес на управление: Варна, ул. ****,
представлявано от управителя си и едноличен собственик на капитала - ****, ДА ЗАПЛАТИ
на Н. А. К. ЕГН:**********, адрес: гр. Варна, ул. **** сумата от 1200.00 лева/хиляда и
двеста лева/, представляваща обезщетение за причинени на ищеца имуществени вреди,
изразяващи се в претърпени загуби от направени разходи за заплащане на месечен наем в
размер на 400 лв. за период от три месеца /м.януари, м. февруари и м.март 2020г./, които са
пряка последица от забавено изпълнение на договорното задължение на ответника по чл.3.1
от Предварителен договор за покупко-продажба и строителство с „****” ЕООД да въведе
сградата, находяща се в гр. Варна, на **** в експлоатация и снабдяване с Разрешение за
ползване /Удостоверение за въвеждане в експлоатация/ до 30.12.2019 г. на апартамент № 12,
ет. 6, намиращ се в жилищна сграда находяща се в ****, по плана на 9-ти микрорайон с
идентификатор 10135.1501.568, с административен адрес гр. Варна, ул. „****“ №2А, на
основание чл. 79, ал. 1, предл. 2, вр. с чл. 82, предл. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „****” ЕООД, ЕИК:****, с адрес на управление: Варна, ул. ****,
представлявано от управителя си и едноличен собственик на капитала - ****, ДА ЗАПЛАТИ
на Н. А. К. ЕГН:**********, адрес: гр. Варна, ул. **** сумата от СУМАТА от общо 650
лева /шестстотин и петдесет лева/ – разноски за настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8