Р
Е Ш Е
Н И Е
№………………2018 г. гр.
Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненският
административен съд,
двадесет и четвърти
състав
в открито заседание,
проведено на девети юли 2018 г.,
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ МИЛАЧКОВ
при участието на секретаря Нина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдия Милачков
административно дело №98 по описа за 2018 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
по реда на чл. 145 сл. от АПК във връзка със Закона за държавната собственост
/ЗДС/.
Образувано е по жалба на С.Д.Д. с ЕГН **********,
срещу Заповед №РИ-17-8500-37 от 12.12.2017 г., издадена от областния управител
на област с административен център Варна, с която оспорващият е определен за
купувач на 1/8 идеална част от правото на собственост върху недвижим имот,
находящ се в гр. Варна, бул. „Съборни“ № 12 (дванадесет), съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-
18-98/10.11.2008г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
заповед № КД-14-03-1063/19.04.2013г. на началника на СГКК - гр. Варна,
представляващ поземлен имот с идентификатор ******(едно, нула, едно, три, пет,
точка, едно, пет, нула, четири, точка, едно, нула, едно), целият с площ от 725 кв.м. (седемстотин двадесет и пет квадратни метра); трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10. м (десет метра); номер по предходен план: 60 (шестдесет);
при съседи: ******, ******, ******, ******, ******и ******, описан в акт за
частна държавна собственост № 8613/13.03.2014г., вписан в Служба по вписванията
към Агенция по вписванията - Варна във вх. peг. №
6589 от 03.04.2014г., акт № 128, том XVI, дело № 3249/2014г., В ЧАСТТА, по
т.2-т.6, с които е определена пазарната стойност на 1/8 идеална част имота - 25244
лв., както и са определени размерите на сумите, които следва купувачът да
заплати, 504,88 лв. - 2% режийните разноски, 100,98 лв. - 20% ДДС върху
режийните разноски, 656,34 лв. - местен данък по чл. 47, ал.2 от ЗМДТ и 5185,12
лв, представляващи 20% ДДС върху пазарната стойност
на имота.
С жалбата се поддържа, че заповедта в частите,
в които са определени дължимите суми по т.2 - т.6, е незаконосъобразна,
издадена при съществено нарушение на административнопроцесуалните
правила, в противоречие с материалния закон и в несъответствие с целта на
закона.
Сочи се, че както
и в оспорената заповед е посочено, същата е издадена въз основа на искане с вх.№РД04-9400-588
от 26.05.2005 г. до областния управител, по която е образувана преписка със
същия номер. Жалбоподателката настоява, че молбата е подадена при действието на
§1 от ПЗР на ПМС № 235/1996 г. на МС на РБ, съгласно която разпоредба оценката
на земята и на правото на строеж се извършва по реда на глава седма от ППЗДС от
1996 г. (отм.);, а лицето, подало молбата за закупуване, заплаща разликата
между цената на правото на строеж върху земята и цената на реализираното право
на строеж. Позовавайки се на §10 от ПЗР на ППЗДС от 2006 г., съгласно която
разпоредба незавършените производства, образувани по реда на ПМС № 235/1996 г.,
за които има подадена молба до областния управител, се приключват по
досегашните условия и ред, като е определен 6-месечен срок за приключване на
производствата, които срок е инструктивен, оспорващия сочи, че сумите, които
следва да заплати, трябва за бъдат определени съгласно правилата на §1 от ПЗР
на ПМС № 235/1996 г. на МС на РБ. В условията на евентуалност /при преценка за
приложение на процедурата по действащите към настоящия момент правила/, се
настоява, че определената пазарна стойност на имота е изключително завишена с
оглед неговите характеристики. Искането е за отмяна на заповедта в оспорените
части от т.1 до т.6 и за връщане на преписката за ново процедиране и определяне
на цена и разноски. В допълнителна жалба се оспорва изцяло законосъобразността
на начисляването на ДДС по сделката, тъй като продавача не е регистрирано по
ЗДДС лице. Претендира се присъждане на направените разноски.
В съдебно
заседание жалоподателката не се явява. Процесуалният
и представител, поддържа жалбата на сочените в нея основания. Твърди, че
определената от ответника оценка е многократно завишена и не е съобразена с
характера на имота и обстоятелството, че същия не представлява инвестиционен
интерес.
Ответната страна -
областният управител на област с административен център Варна в придружителното
писмо, с което изпраща на съда жалбата и в хода на делото, поддържа становище
за недопустимост на оспорването, доколкото процесната заповед не подлежи на
обжалване по реда на АПК. Сочи, че определянето на оценката е въпрос на
свободно договаряне по пазарни цени, което води до гражданскоправни отношения и
изключва административния контрол за законокоъобразност.
Настоява се, че заповедта е гражданскоправно волеизявление, насочено към
сключване на конкретна гражданскоправна сделка и не представлява индивидуален
административен акт по смисъла на АПК, като административният орган действа в
условията на оперативна самостоятелност и обжалваната заповед има силата на
предварителен договор между страните. Алтернативно се настоява, че жалбата е
неоснователна, като се сочи, че продажбата на земя - частна държавна
собственост, върху която е изградена законна сграда, става без търг, по законоопределен ред, като цената на земята се определя по
пазарен механизъм от независим оценител, но не може да бъде по-ниска от
данъчната оценка на имота. Искането е да бъде оставена жалбата без уважение и
да се присъдят разноските по делото.
Жалбата е редовна и допустима като отговаряща
на изискванията на чл. 150 и чл. 151 от АПК. Подадена е от заинтересовано лице,
определено със заповедта като купувач на земята, и следва да се приеме, че не е
просрочена. Заповедта
е съобщена на Д. на 15.12.2017 г., видно от приложеното на л.169 от делото
известие за доставяне. Жалбата, подадена на 28.12.2017 г. в 14-дневния срок за
оспорване.
Неоснователно ответникът твърди недопустимост
на оспорването. Обжалваната заповедта е с правно основание чл. 44, ал.3 от ЗДС
и чл. 85, ал.1 от ППЗДС и представлява индивидуален административен акт, с
който приключва административното производство и който засяга правната сфера
/правата и законните интереси/ на адресата - в този смисъл е и съдебната
практика - Определение № 10113 от 28.09.2016 г. на ВАС по АД № 9464/2016 г.,
Определение № 6469 от 31.05.2016 г. на ВАС по АД № 6006/2016 г., Решение № 3219
от 06.03.2014 г. на ВАС по адм.д. № 5882/2013 г., ІІІ
отд., Определение № 7904 от 6.06.2011 г. на ВАС по
адм. д. № 7217/2011 г., III отд., Определение № 1802
от 6.02.2012 г. на ВАС по адм. д. № 875/2012 г., III отд.,
Решение № 4704 от 04.04.2013 г. по адм.д. № 6428/2012
г. на ВАС, ІІІ отд. и др. Заповедта на определяне на
купувач няма характер на предварителен договор, сключен между равнопоставени
субекти, който да обективира съвпадащата им насрещна
воля за обекта и цената, предмет на договора. Съдът намира, че в това
административно правоотношение липсва равнопоставеност на страните по
продажбата, като определянето на купувач и дължимите плащания става не на
принципа на свободното договаряне, а по ред определен от законодателя и едва
след влизане в сила на заповедта, която е с характер на властническо изявление
на орган на държавна власт, се извършва продажбата на имота. Придобиването на
право на собственост върху земя, държавна собственост, не става с еднократен
акт, а е предвидена законоустановена процедура и сложен фактически състав, като
първата фаза е именно административната, приключваща със заповед на основание
чл. 44, ал.3 от ЗДС, каквато е и оспорената по настоящото дело. При продажбата
на имот, частна държавна собственост, не става въпрос за воля на
гражданскоправен субект, да се разпореди или не с правото си на собственост, а
за орган на публичната власт, който има такова правомощие по силата на закона.
Продажбата зависи от изпълнението на законовите изисквания, а не от
субективната воля на областния управител като гражданскоправен субект, т.е.
областният управител действа в случая като орган на публичната власт. Предвид
горните съображения следва да се приеме, че е налице годен за оспорване акт.
Съобразявайки посочените от жалбоподателя
основания, изразените становища на страните и събраните по делото
доказателства, както и с оглед на разпоредбата на чл. 168 от АПК, определяща
обхвата на съдебната проверка, Административният съд, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Съгласно
нотариален акт № 54, том П, peг. № 1287, дело № 214
от 05.04.2005г., вписан в Служба по вписванията във вх. peг.
№ 7383 от 05.04.2005г., акт № 86, том XXIII, дело № 5448/2005г. С.Д.Д.
придобива чрез покупко - продажба правото на
собственост върху апартамент, находящ се на първия етаж на жилищната сграда със
застроена площ от 96,80 кв.м, заедно с прилежащо
избено помещение, заедно с таванска стая, както и 1/8 идеална част от общите
части на сградата, включващи: общата таванска стая на сградата; от двете общи
избени подстьлбшцни помещения, както и съответната
идеална част от правото на строеж върху държавното място, попадащо съгласно
удостоверение за местонахождение в кв.433, по плана на 4-ти микрорайон на град
Варна, а съгласно акт за собственост - представляващо парцел 1-8,8а, кв. 202 по
плана на град Варна.
От точка 2 на
решение № 42 по протокол № 5 от 05.05.1959г. на Изпълкома на Сталинския градски народен съвет е видно следното: Слива
парцели VIII и VІІІ a от кв. 202, ул. „Максим Горки” № 10 и № 12 и отчуждаване
за кооперативно или групово жилищно строителство новообразувания парцел.
Съгласно решение № 46 по протокол No 7 от
18.06.1959г. на Изпълкома на Варненския градски народен съвет е отстъпено право
на строеж върху отчуждения имот на ул. „Максим Горки” № 10 и № 12, парцели VIII
и VІІІ a от кв. 202 с протоколно решение на И.К. на ГНС 5/42 от 20.05.1959г.,
собственост на: ул. „Максим Горки” № 12 на Х З и ул. „Максим
Горки” № 10 на бивша кооперация „Буря”, разформирована с решение на И.К. № 29/2
от 08.10.1958г., на ЖСК „Плиска”.
Съгласно договор №
1784/24.06.1999г. М М Б и Д Б Б са
придобили право на собственост върху 1/8 идеална част от недвижим имот с площ
от 480,00 кв.м, съставляващ урегулиран поземлен имот
(УПИ) II-8, кв. 433, 4-ти микрорайон по плана на град Варна, бул. „Съборни” №
12. Със заповед № 1528/23.07.1999г. на областния управител на област с
административен център гр. Варна 1/8 идеална част от недвижим имот с площ от
480,00 кв.м, съставляващ урегулиран поземлен имот
(УПИ) II-8, кв. 433, 4-ти микрорайон по плана на град Варна, бул. „Съборни” №
12 е отписана от актовите книги.
Съгласно договор №
2871/28.12.2000г. Р Х Д е придобил право на собственост върху 1/8 идеална част
от недвижим имот с площ от 480,00 кв.м, съставляващ
урегулиран поземлен имот (УПИ) II-8, кв. 433, 4-ти микрорайон по плана на град
Варна. Със заповед № 128/15.02.2001г. на областния управител на област с
административен център гр. Варна 1/8 идеална част от недвижим имот с площ от
480,00 кв.м, съставляващ урегулиран поземлен имот
(УПИ) II-8, кв. 433, 4-ти микрорайон по плана на град Варна, бул. „Съборни” №
12 е отписана от актовите книги.
След извършените
разпоредителни сделки за дела на държавата, представляващ 605 кв.м. идеални части от ПИ 10135.1504.101, целият с площ от
725 кв.м. е съставен акт за частна държавна
собственост № 8613/13.03.2014г. (предходно съставени актове за държавна
собственост са актове с поредни номера в актовите книги за имотите - държавна
собственост № 1887/16.11.1998г. и № 7189/12.11.2008г.)
На 26.05.2005 г. С.Д.
е подала искане с вх.№ РД-04-9400-588 от 26.05.2005г. до областния управител на
област с административен център Варна, чрез пълномощника й И Н И , за
придобиване на право на собственост върху съответните идеални части от недвижим
имот, находящ се в град Варна, бул. „Съборни“ № 12, съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-98/10.11.2008г. на
изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед № КД-14-03- .
1063/19.04.201 Зг. на началника на Службата по
геодезия, картография (СГКК) Варна, представляващ поземлен имот (ПИ) с
идентификатор 10135.1504.101, целият с площ от 725 кв.м.;
трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м); номер по предходен план: 60; при съседи: ******, ******,
******, ******, ******и ******, описан в акт за частна държавна собственост №
8613/13.03.2014г. Имотът е с предоставени права за управление на областния
управител на област с административен център Варна.
След дванадесет
годишно закъснение, административния орган е окомплектовал преписката с
изискуемите се документи и е възложил изготвянето на пазарна оценка на имота.
Такава е изготвена от С П Г , като е приета цена за 1/8 идеална част равна на
25244 лв. Тази цена е възприета и от административния орган и той е издал
процесната заповед, определяйки жалбоподателката Д. за купувач на имота срещу
заплащане на определената от вещото лице сума, както и следващите се режийни
разноски и ДДС.
Данъчната оценка
на процесната част от имота е 8056,60 лв.
Недоволна от
оценката Д. обжалва заповедта в частта й относно оценката на имота.
Тази фактическа
обстановка съдът приема за безспорна между страните. По делото не се оспорва и
обстоятелството, че Д. има право да закупи имота по реда на чл.44, ал.3 от ЗДС.
Спорен е въпроса за начина на определяне на цената на имота, както и са
реалната пазарна стойност на същия.
По делото бяха изслушани
две СОЕ. По първата СОЕ вещото лице Л.Д. даде заключение, че пазарната стойност
на имота е 16737 лв. Тази експертиза беше оспорена от жалбоподателя и беше
назначена нова СОЕ. По повторната СОЕ вещото лице М.Т. определи цена на имота
от 10000 лв.
Разгледана по
същество, жалбата се явява основателна.
Заповедта, предмет на съдебен контрол, е
постановена от компетентния орган, определен в чл. 44, ал.3 от ЗДС - областният
управител на област Варна, където е и местонахождението на процесния имот.
От посочените в заповедта фактически и правни
основания за издаването й стават ясни юридическите факти, от които органът
черпи упражненото от него публично субективно право, респ. спазена е
установената форма на акта, определена в чл. 59, ал.2 от АПК.
Не се установяват и съществени нарушения на административнопроизводствените правила, които да
обосновават отмяна на оспорения акт.
По отношение съответствието на акта с материалноправните разпоредби, съдът съобрази следното:
Съгласно чл. 44, ал.3 от ЗДС продажбата на
земя или съответни идеални части от земя - частна държавна собственост, на
лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху
нея, се извършва от областния управител по местонахождението на имота без търг
по ред, определен с ППЗДС, като продажната цена се определя по реда на ППЗДС.
Без значение е дали лицето е придобило правото на строеж върху земята и само е
построило сградата или лицето е придобило собствеността върху сградата на
първично /оригинерно/ или вторично /деривативно/ правно основание.
Разпоредбите на чл. 84 и чл. 85 от ППЗДС,
регламентират необходимостта от подаването на молба до областния управител,
необходимостта от прилагане към молбата на посочените в чл. 84, ал.3 от ППЗДС
документи, издаването на заповед от областния управител, в която се определя
купувача, имота, който се прехвърля, цената и дължимите данъци, такси и режийни
разноски, срока за заплащане на цената земята, срока за подписване на договор
за продажбата на земята и др. във връзка с продажбата на земя - частна държавна
собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда
върху нея.
Съгласно чл. 90 от ППЗДС при продажба на земя
- частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно
построена сграда, изградена върху нея, цената се определя по пазарен механизъм
от независим оценител, но не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на
имота.
В случая съдът намира, че оспорващият е
представил на административния орган изискуемите документи, визирани в чл. 84,
ал.3 от ППЗДС, като и страните не спорят по този факт.
Спорът по делото се концентрира върху въпроса
коя е приложимата разпоредба за определяне на цената на процесната земя -
частна държавна собственост и коя е справедливата пазарна оценка.
В тази връзка,
съдът намира, че административния орган е нарушил закона, определяйки
стойността на имота по реда на чл.90 от ППЗДС.
От доказателствата
по делото, по безспорен начин се установява, че искането на Д. за закупуване на
имота е отправено на 26.05.2005 г., по реда на ПМС № 235/1996 г. във връзка с
§27 от ПЗР на ЗИД на ЗС /ДВ, бр.ЗЗ от 1996 г./. При
приемане на ППЗДС, обнародван в ДВ, бр.78 от 26.09.2006 г., законодателя е
предвидил изрична уредба на подобни случаи. В §10 от ПЗР на ППЗДС е предвидено,
че такива незавършени производства се приключват по досегашните условия и ред.
С §27 от ПЗР на ЗИД на ЗС е дадена възможност на лицата, придобили право на
строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., да придобият право
на собственост върху земята по цени, определени от Министерския съвет. Съдът
приема предвидения за приключване на производствата 6 месечен срок за
инструктивен. Като такъв, очевидно го е приел и административния орган,
произнасяйки се повече от 12 години след подаване на заявлението. Редът за
определяне на стойността на имота обаче трябва да е съгласно предписанията на
§27 от ПЗР на ЗИД на ЗС, а не по реда на чл.90 от ППЗДС.
При горните
констатации, съдът намира, че следва да отмени оспорената заповед и да върне
делото, като преписка на административния орган, за ново произнасяне, съобразно
указанията по тълкуване и прилагане на закона.
Предвид горното и
на основание чл.173, ал.3 от АПК, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ Заповед №РИ-17-8500-37 от 12.12.2017 г.,
издадена от областния управител на област с административен център Варна, с
която С.Д.Д. определена за купувач на 1/8 идеална част от правото на
собственост върху недвижим имот, находящ се в гр. Варна, бул. „Съборни“ № 12
(дванадесет), съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със заповед № РД- 18-98/10.11.2008г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение със заповед № КД-14-03-1063/19.04.2013г. на началника на
СГКК - гр. Варна, представляващ поземлен имот с идентификатор ******(едно,
нула, едно, три, пет, точка, едно, пет, нула, четири, точка, едно, нула, едно),
целият с площ от 725 кв.м. (седемстотин двадесет и
пет квадратни метра); трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин
на трайно ползване: ниско застрояване (до 10. м (десет метра); номер по
предходен план: 60 (шестдесет); при съседи: ******, ******, ******, ******, ******и
******, описан в акт за частна държавна собственост № 8613/13.03.2014г., вписан
в Служба по вписванията към Агенция по вписванията - Варна във вх. peг. № 6589 от 03.04.2014г., акт № 128, том XVI, дело №
3249/2014г., В ЧАСТТА, по т.2-т.6, с които е определена пазарната стойност на
1/8 идеална част имота - 25244 лв., както и са определени размерите на сумите,
които следва купувачът да заплати, 504,88 лв. - 2% режийните разноски, 100,98
лв. - 20% ДДС върху режийните разноски, 656,34 лв. - местен данък по чл. 47,
ал.2 от ЗМДТ и 5185,12 лв, представляващи 20% ДДС
върху пазарната стойност на имота.
ВРЪЩА преписката на областен управител на
област с административен център Варна за ново произнасяне, съгласно указанията
по тълкуването и прилагането на закона.
Решението подлежи
на обжалване в 14-дневен срок от съобщаването му на страните пред Върховния
административен съд.
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪДИЯ: