РЕШЕНИЕ
№ 50
гр. Чепеларе, 12.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЧЕПЕЛАРЕ в публично заседание на първи ноември
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Славка Гемишева
при участието на секретаря Емилия Сивенова
като разгледа докладваното от Славка Гемишева Гражданско дело №
20245450100202 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по предявен от М. Л. К., ЕГН ********** с адрес
гр.С., ул. „****“ №**, вх.**, ет.**, ап.**, действаща чрез процесуалния й представител адв. А. А.,
срещу Етажната собственост на сграда с идентификатор 80371.173.****, наименувана „****“ №**,
находяща се в к.к. П., общ. Ч., представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС Т. И.
Ж., иск с правно основание чл.40 ЗУЕС за отмяна на решения на Общото събрание на етажната
собственост от **** год. обективирани в протокол, а именно: по т. 1 - „Избор на управителен съвет
на ЕС в състав: Т. Ж. – Председател, С. К. – член и Г. Г. – секретар и Избор на контролен съвет на
ЕС в състав: К. С., Р. К., Р. М., Д. Г. и Р. М. “.
В исковата молба са изложени твърдения, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 80371.173.**** по КККР на гр. Ч., представляващ апартамент №**,
находящ се в сграда в режим на етажна собственост с идентификатор 80371.173.**** наименувана
„****“ №**, находяща се в к.к. П., общ. Ч., съгласно нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 28, том I, рег.№ 263, дело №28 от 2024 година. Твърди, че на ****г. се провело
Общо събрание на етажната собственост, свикано по реда на чл.12, ал.6 и чл.13 чл.1 от ЗУЕС с
поставена покана във входа на етажната собственост с дневен ред: 1. Избор на Управителен и
Контролен съвет; 2. Избор на касиер; 3. Регистрация на Етажната собственост по смисъла на чл.47е
от ЗУЕС; 4. Откриване на специална банкова сметка, която да обслужва нуждите на Етажната
собственост; 5. Други.
Ищцата взела участие в събранието в лично качество, посредством видеоконференция, като
присъствието и е отразено в ред 15 на списък на присъстващите на ОСЕС, проведено на ****г. -
приложен към протокола. Тъй като на ищцата и се сторило, че на събранието присъствали
прекалено малко собственици, за да се вземат важни решения, касаещи етажната собственост,
изчакала да изтече установения в чл.16, ал.6 от ЗУЕС 7-дневен срок за изготвяне на протокола и го
поискала от управителния съвет, за да се запознае със съдържанието му. На 05.08.2024 г., получила
електронно съобщение от управителния съвет на етажната собственост, съдържащо протокола от
проведеното на **** г. ОСЕС на „****“ №**. След като се запознала със съдържанието на
протокола, установила множество нередности и на 07.08.2024г., депозирала пред управителния
съвет жалба на основание чл.16, ал.9 от ЗУЕС, с която оспорила съдържанието на протокола и
незаконосъобразните решения, вписани в него. Като отговор на жалбата, ищцата получила
1
съобщение, с което и се казвало, че на следващо общо събрание ще бъдат дискутирани наведените
в жалбата аргументи.
Ищцата твърди, че в протокола не присъствали същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. При гласуването не е отразено с какъв процент са приети
решенията. Към протокола липсват приложени пълномощни за представителство на общото
събрание, а от списъкът на присъствалите е видно, че представителство има - без да е уточнено,
дали са собственици, които представляват други собственици с обикновено писмено пълномощно
или несобственици, които представляват собственици с пълномощно, с нотариална заверка на
подписа.
Твърди, че по точка 1 от дневния ред Управителен съвет е избран с по-малко от 43.69%, в
нарушение на императивната правна норма на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, според която Управителен
съвет се избира с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост. По изложените съображения моли за отмяна на оспорваните решения. Претендират се
и разноски.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника, чрез адв.
Е. А., в който частично се оспорва предявения иск като неоснователен. Ответникът признава иска в
частта, в която се иска прогласяване незаконосъобразността на решение по т.1 от Дневния ред за
избор на членове на Управителния съвет, взето на ОСЕС, проведено на **** г., поради липса на
изискуемия за това кворум съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Не оспорва, че на **** год. е
проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата и че са взети
решения, за което е изготвен протокол в законоустановения срок съгласно чл.16, ал.6 от ЗУЕС на
02.08.2024г., за което е поставено съобщение във входа на сградата на осн. чл. 16, ал.7 от ЗУЕС. Във
връзка с постъпилото възражение от ищцата е свикано Общо събрание на ЕС, което е насрочено за
**** год. Твърди се, че в случая се касае за нововъзникнала Етажна собственост, като видно от
останалите взети решения по дневния ред на ОСЕС /от 27.07.2024 год./, ролята на Управителния
съвет на този етап е единствено да извърши регистрация по смисъла на чл.47 е) от ЗУЕС, както и да
открие специална банкова сметка, която занапред да обслужва нуждите на процесната ЕС.
В случай, че решението по т. 1 от Дневния ред на процесното ОСЕС в тази му част, бъде
отменено като незаконосъобразно от съда, то междувременно няма пречка да бъде избран нов
състав на Управителния съвет на предстоящото Общо събрание на етажната собственост на **** г.
Така настоящото производство ще бъде безпредметно и единствено ще генерира деловодни
разноски в тежест на всички етажни собственици. Твърди, че е налице преюдициалност на
предстоящото ОСЕС на ****г. по отношение на настоящия спор, като на осн. чл. 229, ал. 1, т. 1 от
ГПК моли делото да бъде спряно до представяне на влязъл в сила протокол от него.
На следващо място се оспорват въведените с исковата молба твърдения за
незаконосъобразност на решението по т.1 от Дневния ред, взето на ОСЕС, проведено на ****г., в
частта за избор на Контролен съвет с аргументи, че законодателят не е предвидил квалифициран
кворум за вземане на решение за избор на членове на Контролния съвет, като е приложима
разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС. В случая е налице необходимия кворум за вземане на това
решение и същото се явява законосъобразно. По тези съображения моли за отхвърляне на исковата
претенция в частта, в която се иска отмяна на решението по т.1 от Дневния ред, взето на ОСЕС,
проведено на **** г., за избор на Контролен съвет, като неоснователен.
В съдебно заседание пълномощникът на ищеца адв. А. А. поддържа предявения иск и моли
същият да бъде уважен.
В съдебно заседание, с писмено становище процесуалния предствител на ответника адв.Е. А.
поддържа подадения отговор на исковата молба. Претендира разноски по делото.
Съдът като взе предвид становищата на страните и като обсъди събраните по делото
доказателства, направи следните фактически и правни изводи:
За основателността на иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че
е собственик на индивидуален обект в сграда с режим на етажна собственост, че е спазен
преклузивният срок за оспорване на взетите решения на проведеното Общо събрание, както и че
решенията, чиято отмяна се иска, са били взети, като съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка
от страните следва да докаже положителните факти, на които основава твърденията си за
допуснати нарушения на материалноправни или процесуалноправни норми, респ. твърденията си
за законосъобразността на взетите решения на общото събрание. С оглед конкретно наведените от
2
страните доводи и възражения, ответникът следва да установи материална законосъобразност на
взетите решения, които са от компетентността на Общото събрание.
Безспорно между страните е обстоятелството, че на **** год. е проведено общо събрание на
етажните собственици в сграда „****“, находяща се в к.к.П., представляваща сграда с
идентификатор № 80371.173.**** по кадастралната карта на гр.Ч., приета през 2006 г.
Безспорно установено по делото е, че ищцата М. Л. К. е собственик на самостоятелен обект с
идентификатор № 80371.173.**** по КККР на гр. Ч., представляващ апартамент №**, находящ се в
посочената по-горе сграда, видно от представения по делото нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 28, том I, рег.№ 263, дело №28 от 2024 година на нотариус Х. Д. с район на
действие РС-Чепеларе.
Искът е предявен в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, а именно в 30-дневен срок, считано от
05.08.2024 г. – деня, в който протоколът от ОС е изпратен на ищеца по електронна поща, съгласно
чл.16 ал.7 ЗУЕС.
Видно от поканата, инициатори за свикване на Общо събрание на етажната собственост на
сградата са трима от собствениците на самостоятелни обекти – В. К., Р. К. и Т. Ж.. Предвидено било
събранието да се проведе на **** г. от 12,30 ч. във вход „**“ на сградата наименувана „****“ при
следния дневен ред: 1. Избор на Управителен и Контролен съвет; 2. Избор на касиер; 3.
Регистрация на Етажната собственост по см. на чл.47 е) от ЗУЕС; 4. Откриване на специална
банкова сметка, която да обслужва нуждите на Етажната собственост; 5. Други.
Видно от протокола за проведено общо събрание на етажната собственост на сграда с
идентификатор 80371.173.**** - „****“, на събранието на **** г. в 13,30 часа присъствали лично /
посредством видеоконференция и чрез предствители, собствениците на 26 самостоятелни обекта в
сградата, притежаващи 43,69% ид.ч. от общите части на сградата. Поради липса на кворум по
чл.15, ал.1 от ЗУЕС, същото било отложено с един час за 14,30 часа, в който се явили лично /
посредством видеоконференция и чрез представители, същите собственици на 26 самостоятелни
обекта в сградата, притежаващи 43,69% ид.ч. от общите части на сградата и Общото събрание било
проведено. За протоколист на събранието е избрана – А. М., а за председателстващ – Т. Ж.. По т.1 от
дневния ред бил избран Управителен съвет в състав: Т. Ж. – председател, С. К. – член и Г. Г. –
секретар, а за членове на Контролния съвет били избрани К. С., Р. К., Р. М., Д. Г. и Р. М.. Решенията
са взети с гласовете на 43,69% от общите части на сградата.
На 07.08.2024 год. ищцата М. К. е депозирала възражение до управителния съвет по
електронна поща срещу съдържанието на протокола от общото събрание, съобразно чл.16, ал.9 от
ЗУЕС. В същия ден е отговорено на ищцата, че изложените от нея възражения относно
проведеното общо събрание и изготвения протокол, ще бъдат обсъдени на следващото Общо
събрание на ЕС, което ще бъде проведено в най-кратки срокове.
От представената по делото покана е видно, че за **** год. от 13,00 часа е насрочено ново
Общо събрание на ЕС, като т.2 и т.3 от дневния ред касят избор на Управителен съвет и Контролен
съвет, а от представения от ответника протокол в съдебно заседание и приет към доказателствата
по делото се установява, че на **** год. е проведено ново Общо събрание на ЕС и са взети
решения за избор на членове на управителен и контролен съвет.
Въпреки проведеното на **** год. общо събрание, съдът намира, че не е отпаднал правния
интерес на ищцата от водене на настоящото дело, тъй като решенията от общото събрание от ****
год. не са изрично отменени, а срокът за оспорване на взетите решения от общото събрание на ****
год. все още не е изтекъл. Съдът приема, че ищцата има правен интерес да докаже в настоящото
производство, че е била опорочена процедурата по приемане на решенията по т.1, взети с протокола
от **** год., тъй като в случай на заведен иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС против решенията, взети на
**** год. и евентуална отмяна на същите, в правния мир ще продължат да съществуват решенията,
приети на **** год., при положение, че същите не са изрично отменени на Общо събрание на
етажните собственици.
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да проверява
изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на диспозитивното начало в
гражданския процес следва да се произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за
отмяна, доколкото само те представляват основанието на предявения иск. В настоящия случай
ищеца основава доводите си за незаконосъобразност на решението поради несъответствие на
съдържанието на протокола със законовите изисквания и неспазване на изискуемото мнозинство за
3
приемане на решенията по т. 1 - за избор на управителен и контролен съвет.
Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т.2 и 3 от ЗУЕС, Общото събрание на ЕС разполага с
правомощието да избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и
касиер и да избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор).
За провеждането на Общото събрание на етажните собственици се води протокол от избран от
него протоколчик – чл. 16, ал. 4 ЗУЕС. Изискуемото съдържание на протокола е нормативно
установено в чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, като с това съдържание протоколът е свидетелстващ документ,
установяващ извършените от Общото събрание действия и взетите решения. Протоколът трябва да
съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния
обект, начина, по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис,
опис на декларациите в случай на проведено неприсъствено гласуване, същността на изявленията,
направените предложения и приетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за
съставяне и оповестяване на този протокол – съставя се в 7-дневен срок и се подписва от
председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства, като при
отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на
етажните собственици по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, а при поискване се представя и копие от
протокола. Предвиден е кратък срок – 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от
узнаването за отсъстващите, в който всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието
на протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални
изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от
изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на
съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните
свидетелстващи документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът
се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила
– в този смисъл Решение № 8 от 24.02.2015 г. на ВКС по гр. дело № 4294/2014 г., І г. о., ГК. При
оспорване на обективираните в протокола факти, същите подлежат на доказване с всички
доказателствени средства /Определение № 427/26.06.2014 г. по дело № 3157/2014 г. на ВКС, I г. о/.
В настоящият случай е съставен протокол от проведеното общо събрание на **** год., който е
подписан от председателстващия събранието и протоколчика. Съдържанието на процесния
протокол е оспорено от ищцата в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС пред управителния съвет на ЕС,
съобразно горепосочената норма.
Настоящия съдебен състав намира, че протоколът (л. 38-39 от делото) отговаря на законовите
изисквания за съдържание, като в него са посочени дата, място на провеждане, дневен ред,
присъстващите лица и идеалните части от общите части, които представляват, същността на
изявленията, предложенията и взетите решения. Също така, взетите решение съвпадат с въпросите,
поставени за обсъждане и посочени изрично в поканата за свикване на ОС. В самостоятелен списък
са записани имената на явилите се етажни собственици, както и размерът на притежаваните от тях
идеални части, като всеки се е подписал срещу името си. Посочено е и участващите в събранието
пълномощници на собствениците, като към него са приложени и самите пълномощни. По този
начин съдът счита, че изискванията за съдържание на протокола са спазени.
По възраженията за нарушения във връзка неспазване на изискуемото мнозинство за приемане
на решенията по т. 1 - за избор на управителен и контролен съвет, съдът намира следното:
В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях
идеални части от общите части на сградата, съгласно чл.17, ал.1 от ЗУЕС. В разпоредбата на чл.17,
ал.2, т.1-8 от ЗУЕС изрично са изброени решенията, които общото събрание може да взема, като за
всяко е посочено необходимото мнозинство за приемането им.
Съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, Общото събрание приема решения за избор на управителен
съвет (управител) на етажната собственост, с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост. С оглед императивния характер на тази разпоредба и
предвид отразеното в протокола от проведеното общо събрание на **** год., което не се оспорва от
ответника, съдът приема, че решението по т.1 от дневния ред в частта за избор на управителен
съвет е взето без необходимото мнозинство в противоречие с разпоредбата на чл.17, ал.2, т.7 от
ЗУЕС, тъй като решението е взето с гласовете на 43,69 %, т.е. с по – малко от 50 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, поради което се явява незаконосъобразно. Този
4
извод не търпи промяна от обстоятелството, че това решение е взето на проведеното при спадащ
кворум събрание, защото този предвиден от нормата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС кворум е само за
провеждането му, но не и за вземане на решения в него, за кворумът за вземане на които се прилага
нормата на чл. 17 ЗУЕС, а в случая процесното не отговаря на предвидения в ал. 2, т. 7 от същата
квалифициран кворум за вземането му.
В разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС е посочено, че извън случаите по ал. 2 решенията се
приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на
етажната собственост. Настоящия съдебен състав счита, че доколкото решенията за избор на
членове на контролен съвет не са измежду посочените в чл.17 ал.2 от ЗУЕС, то същите следва да се
вземат с посоченото в ал.3 мнозинство. В случая на общото събрание представените идеални части
от общите части на сградата са 43,69% /притежаваните ид.ч. от собствениците на 26 самостоятелни
обекта/, като решението за избор на контролен съвет е взето от 25 представители на самостоятелни
обекти, които съгласно представения към протокола списък притежават 40,79 % ид.ч. от общите
части на сградата, а един представител на самостоятелен обект – на ап. G 13, е гласувал „въздържал
се“, който притежава 2,90% ид.ч. от общите части на сградата. Т.е. решението за избор на
контролен съвет е взето в съответствие с изискванията на чл.17 ал.3 от ЗУЕС, с необходимото
мнозинство с повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната
собственост. Следователно оспореното решение по т.1 от дневния ред в частта за избор на
контролен съвет е материално законосъобразно и не противоречи на императивните разпоредби на
ЗУЕС.
При посочените мотиви съдът счита, че решението по т.1 от дневния ред на общото събрание,
проведено на **** год. следва да бъде отменено в частта за избор на управителен съвет, тъй като са
нарушени изискванията за мнозинство при вземането му. В останалата част, касаещо избор на
контролен съвет, искът за отмяна по чл.40 ал.1 от ЗУЕС следва да се отхвърли, тъй като не се
установява да са налице посочените от ищцата нарушения на ЗУЕС при приемането му.
По разноските:
Съобразно изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК ищецът и ответникът имат
право на половината от претендираните от тях разноски, тъй като предмет на оспорване са две
решения на общото събрание, като искът е основателен за едното от тях и неоснователен за
другото. Ищецът е направил разноски в размер на 1300 лева, а ответникът – 1000 лева.
Следователно ищецът следва да бъде осъден да заплати в полза на ответника сумата от 500,00 лева,
представляваща адвокатско възнаграждение. Ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца сумата от 650,00 лева, представляваща адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от гореизложените съображения, Чепеларският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната
собственост, предявен от М. Л. К., ЕГН ********** с адрес гр.С., ул. „****“ №**, вх.**, ет.**,
ап.**, решението по точка първа на Общото събрание на етажната собственост на сграда „****“ с
идентификатор 80371.173.**** по одобрената кадастрална карта на гр.Ч., проведено на **** г. за
избор на управителен съвет – в състав: Т. Ж. – председател, С. К. – член и Г. Г. – секретар, като
незаконосъобразно.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната
собственост, предявен от М. Л. К., ЕГН ********** с адрес гр.С., ул. „****“ №**, вх.**, ет.**,
ап.**, за отмяна на решението по точка първа на Общото събрание на етажната собственост на
сграда „****“ с идентификатор 80371.173.**** по одобрената кадастрална карта на гр.Ч.,
проведено на **** г. за избор на контролен съвет на ЕС в състав: К. С., Р. К., Р. М., Д. Г. и Р. М. , като
неоснователен.
ОСЪЖДА М. Л. К., ЕГН ********** с адрес гр.С., ул. „****“ №**, вх.**, ет.**, ап.**, да
заплати на Етажната собственост в сграда с идентификатор 80371.173.**** по одобрената
кадастрална карта на гр.Ч., представлявана от председателя на управителния съвет Т. И. Ж., сумата
от 500 лева /петстотин лева/, представляваща направени по делото разноски за платено адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА Етажната собственост в сграда с идентификатор 80371.173.**** по одобрената
кадастрална карта на гр.Ч., представлявана от председателя на управителния съвет Т. И. Ж., да
заплати М. Л. К., ЕГН ********** с адрес гр.С., ул. „****“ №**, вх.**, ет.**, ап.**, сумата от
5
650,00 лева /шестстотин и петдесет лева/, представляваща направени по делото разноски за платено
адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Окръжен съд – Смолян в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Чепеларе: _______________________
6