РЕШЕНИЕ
№ 260199 24.08.2021
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански
състав на четиринадесети юли през две
хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в следния състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Красимира Любенова
като разгледа докладваното от с. Моллова- Белчева
гр.д.№ 891 по описа за 2020 г. и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по повод постъпила искова молба от „П.Д.” ЕООД, ЕИК ........,
представлявано от Н.Т., против Л.Р. К., БУЛСТАТ ......., с адрес в РБългария- с. Р., комплекс Е., бл.А, вх. С., ет.4, ап.....
Твърди се, че ответникът е собственик на недвижим имот с площ от 88.24 кв.м,
представляващ апартамент ..., находящ се на сочения
по- горе адрес. Сочи се, че на 04.06.2007г., в качеството си на собственик на
гореописания апартамент и като Възложител, ответникът е сключил с ищцовото дружество, в качеството им на Мениджър, договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.”, по силата на който Мениджъра се е задължил да извършва
целогодишна техническа поддръжка и да провежда целогодишно организационно и
административно обслужване на комплекса срещу заплащане на месечна такса в
размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър на площ на собствения на
Възложителя имот. Плащането на таксата е било погодишно,
в срок до 15-ти февруари на текущата година. Твърди се, че ищецът е изпълнявал
в цялост поетите задължения от Договора, като ежедневно се грижел за
техническото поддържане на общите части на сградата. Сочи се, че ответникът не
заплащал дължимите по договора такси за 2018 г. и 2019 г. Въпреки проведените
редица разговори с цел извънсъдебно разрешаване на спора, изпълнение от страна
на ответника не последвало.
Гореизложеното мотивирало ищцовото дружество да подаде заявление срещу ответника за
издаване на Заповед за изпълнение по реда на чл.410 от ГПК, въз основа на което
било образувано ЧГД № 312/2020г. по описа на РС- Несебър, по което е издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение, срещу която ответникът е депозирал
възражение. Предвид подаденото възражение и съгласно разпоредбата на чл.415 от ГПК, ищцовото дружество са предявили иск, с който
молят съда да се приеме за установено по отношение на ответника, че същият им
дължи сумата в размер на 2485.19 лева, представляващо незаплатена такса за
поддръжка за 2018 г., същата сума за 2019 г., сумата от 549.51 лв.- лихва за
забава за периода от 15.02.2018 г.- 01.04.2020 г., сумата от 297.53 лв.- лихва
за забава за периода от 15.02.2019- 01.04.2020 г.
В срока по чл. 131 ГПК от
ответницата, чрез процесуалния й представител, е подаден отговор на исковата
молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. Твърди се, че към
датата на сключване на договора ответницата не е била собственик на имота.
Обръща се внимание, че от договора не става ясно в кой точно ден влиза в сила.
Отправя се възражение за нищожност на разпоредбата на т. 9, раздел IV от
договора поради противоречието й със закона- чл. 21, ал. 1 от ЗЗД, чл. 11, ал.
1, т. 11 от ЗУЕС, чл. 17, ал. 3 и ал. 7 от ЗУЕС и чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС.
Развиват се съображения в тази насока. Изтъква се, че клаузата е и
неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 9 от ЗЗП. С оглед тези твърдения
се излага, че договорът е преустановил действието си на 04.06.2012г., поради
което не се дължи такса за 2018г. и 2019г. Твърди се, че ищецът не е изпълнявал
задълженията си по договора, тъй като през 2018г. друго дружество („Е. Х.” ООД)
е уведомило всички собственици, че преустановява поддръжката на комплекса.
Развиват се съображения за провеждане на общо събрание на етажната собственост
и задължение за заплащане от страна на ответницата на дължимите такси в полза
на етажната собственост. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенцията
на ищеца.
Съдът, като взе предвид
становището на страната, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Видно от приложеният към исковата молба
Договор
за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resrot Ravda № ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., сключен с Л.Р. К., последната се е легитимирала
като собственик на апартамент № ..., находящ се в комплекс
Е., бл.А, вх. С., ет.4, като е посочено, че имота е с
площ от 88,24 кв.м. Същата възложила на ищеца извършване на целогодишна
техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно и
административно управление на комплекса, находящ се в
кв. 22 по плана на с. Р., която включвала техническо поддържане на общите
части, вкл. ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо
поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите
в общите части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените
площи. Мениджърът следвало да наема персонал за осъществяване на цялостна
техническа поддръжка, да организира режима на достъп, санитарно-хигиенните
услуги, единна рецепция. За тази дейност ответницата се била задължила да
заплаща на ищеца месечно сумата от 1 евро без ДДС на квадратен метър площ от
собствения й имот, платимо авансово за текущата година- до 15.02.. Договорът
бил сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение, като
срокът автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от
време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане
на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от
застроената площ на комплекса за неподновяването му. Съгласно раздел VII, чл. 1
и чл. 2 при разпореждане с правото на собственост възложителят не се
освобождава от задълженията си по договора ако не е осигурил подписването на
договор с новия собственик. На основание раздел III, т. 18 възложителят
упълномощил мениджъра да прехвърли правата по този договор на трето лице, което
в съответствие с предвиденото в него ще изпълнява задачите във връзка с
поддръжката на комплекса.
В съдебно заседание бе направено уточнение от страна на ищецът, че
изпълнявал задълженията си чрез трето лице- „Е. Х.“ ООД. Като доказателство по
делото се представи тристранно споразумение към Договор за възлагане на
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resrot Ravda” №
ММС-PD-EН/22.06.2007г., съгласно което на сочената дата ищецът прехвърлил
всички свои права и задължения по договорите за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda”. Видно от
споразумението, в чл.3/1/ е посочено, че във връзка с осъществен апорт в „Е. Х.“ ООД на всички собствени на „П.Д.” ЕООД
недвижими обекти, земя и съоръжения, служещи за поддръжка и управление на
собствеността в КАК „Е.“ с. Р., община Несебър, „П.Д.” ЕООД потвърждава
съгласието си „Е. Х.“ ООД, вече в качеството си на инвеститор по смисъла на
ЗУЕС, да преподпише или анексира съществуващите
договори за поддръжка и управление, сключени между „П.Д.” ЕООД и отделните
собственици, както и да подписва такива с новите собственици. Тълкувайки
соченото се налага извода, че встъпването на третото лице- „Е. Х.“ ООД, в
договорите, сключени между собственици и „П.Д.” ЕООД, един от които е и процесния, е поставено под условие, а именно преподписване
на договорите или сключване на анекси към тях. Такива доказателства по делото
не се ангажираха, като дори не се наведоха и твърдения в тази насока. Въз
основа на това се налага извода, че Е. Х.“ ООД не следва да се счита за встъпило
в правата и задълженията на „П.Д.” ЕООД по процесния
договор за поддръжка и управление. Наред с това, визираното в чл.3 от
тристранното споразумение апортиране от ищеца към „Е.
Х.“ ООД на всички свои собствени недвижими обекти, земя и съоръжения, служещи
за поддръжка и управление на собствеността в КАК „Е.“ с. Р., община Несебър,
налага извода, че след 18.12.2012г. „П.Д.” ЕООД е изпаднало в невъзможност да
изпълнява задълженията си по договора, сключен с ответницата, поради което след
тази дата договорът следва да се счита за развален поради невъзможност за
изпълнение на задълженията от страна на Мениджъра, по аргумент на чл.89 от ЗЗД,
поради което възнаграждение по съглашението се дължи само до 2012 г. Лишавайки
се от възможността да изпълни задълженията си по договора след 2012 г. и имайки
предвид изложеното, че не е налице прехвърляне на задълженията в полза на „Е. Х.“
ООД, се налага извода, че претенциите за 2018 г. и 2019 г. не следва да бъдат
уважавани.
От заключението по изготвената ССчЕ се
установява, че за процесните 2018 г. и 2019 г.
дейностите по поддръжка и управление са били осъществявани от третото лице- „Е.
Х.“ ООД. Показанията на разпитаните свидетели Скльомин
и Лактионов също са в тази насока. В този смисъл не
се доказа, че „Е. Х.“ ООД е осъществявало дейностите от името на ищеца, и с
оглед липсата на облигационно правоотношение между страните за 2018 г. и 2019
г., се аргументира неоснователност на исковете.
Настоящата инстанция намира и че е налице неравноправност на клауза по
смисъла на ЗЗП. По делото няма спор, че става въпрос за договор, сключен с
потребител. Касае се за типов договор, който се сключва с множество собственици
в комплекса, като ищецът не твърди, че клаузите в договора са индивидуално
уговорени. Съобразно разпоредбата на чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда
на потребителя, която не отговаря
на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя. Видно от клаузата
на раздел IV, чл. 9, от договора, в същата е поставена възможност
за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на
собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса, т.е. тази
възможност е изцяло поставена от решението на лица, които не са страна по
договора. В този смисъл е налице неравноправност между търговеца и потребителя,
тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят единствено от
неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от волята на
други лица. Ето защо настоящата инстанция приема за основателно твърдението на
ответницата, че е налице неравноправност на клаузата на раздел IV, чл. 9 от
договора, но предвид изложеното по- горе за липсата на валидна облигационна
връзка за процесните 2018 г. и 2019 г.,
неравноправността на клаузата е без съществено значение в случая.
Без правно значение е и твърдението, че към момента на сключване на
договора ответницата не е била собственик на апартамент. Действително
собствеността е прехвърлена по нотариален ред след 04.06.2007 г. Въпреки това,
обаче, по делото няма спор, че през 2018 г. и 2019 г. Р. е собственик на имота,
поради което и при наличие на действащо облигационно правоотношение за тези
години, същата е следвало да изпълни задълженията си по договора.
Неоснователността на главните претенции води до отхвърляне и на акцесорните такива досежно претендираните законни лихви за забава.
Следва да се посочи, че не се констатира разминаване между сумите и
периодите, посочени в издадената заповед за изпълнение на парично задължение и
настоящите претенции.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да бъде уважено искането на
ответницата за присъждане на сторените разноски, възлизащи на сумата от общо
1500 лв.- адвокатско възнаграждение, от които 400 лв. по заповедното
производство, и 1100 лв.- по исковото производство.
Мотивиран от
горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „П.Д.” ЕООД,
ЕИК ........, представлявано от Н.Т., против Л.Р. К., БУЛСТАТ ......., с адрес
в РБългария- с. Р., комплекс Е., бл.А, вх. С., ет.4,
ап...., за приемане за установено съществуване на вземане в полза на ищеца
против ответницата за: сумата от 2485.19 лева, представляваща незаплатена такса за поддръжка за 2018
г., дължима по Договор
за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda № ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., сумата от 2485.19 лева, представляваща
незаплатена такса за поддръжка за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resrot Ravda №
ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., сумата от 549.51 лв.- лихва за забава върху таксата за 2018 г. за периода от
15.02.2018 г.- 01.04.2020 г., сумата от 297.53
лв.- лихва за забава за таксата за 2019 г. за периода от 15.02.2019-
01.04.2020 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по
ч.гр.д. 312/2020 г. по описа на РС- Несебър.
ОСЪЖДА „П.Д.”
ЕООД, ЕИК ........, представлявано от Н.Т., да заплати на Л.Р. К., БУЛСТАТ .......,
с адрес в РБългария- с. Р., комплекс Е., бл.А, вх. С.,
ет.4, ап...., сумата от общо 1500 лв.,
представляващи разноски по заповедното и исково производства.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-
Бургас в двуседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: