Р Е Ш Е
Н И Е
№260070
гр. Несебър, 22.03.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на четвърти март две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Диана Каравасилева, като разгледа гр. д. № 525
по описа на Районен съд Несебър за 2020г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са: 1. главен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК; 2. при условията на евентуалност
спрямо този главен иск - иск чл.40 ал.1 от ЗС; 3. иск с правно основание чл.
32, ал. 2 от ЗС.
От ищеца В.Х.И. срещу ответниците А.А.Т. и Л.А.Т.,
са предявени искове цитираните искове. Ищецът твърди, че с ответниците са съсобственици
на ПИ с идентификатор ***в с. Равда – площ 759 кв. м. по скица. Сочи, че
закупил на 21.01.2000г. от Донка Т. 215/560 ид. ч. кв. м. от Донка Атанасова Т.
от дворно място, съставляващо парцел VII-360 в кв. 57 по плана на с.
Равда, на площ от 560 кв. м. Излага, че закупил от двамата съпрузи – Донка и
Асен Тодорови гаражен етаж от изградената в режим на СИО двуетажна жилищна
сграда, разположена в парцел VII-360 на площ от 560 кв. м. Сочи, че Донка Т.
останала собственик на 345/560 идеални части. Навежда, че на 21.01.2000г. се
сключил договор за разпределение на ползване – ищецът да ползва югоизточната и
югозападната част на парцела, при граници: улица, парцел VI, парцел V – дял втори от скицата, а дял първи бил отреден на
Тодорови – северозападна и североизточна част на парцела. Обръща внимание, че
извършил преустройство на гаражния етаж и изградил сграда 2 в скицата на
поземления имот в отредената за ползване на Тодорови част – с тяхно съгласие, а
те – сграда 3 в своята част. Сочи, че на 14.11.2000г. закупил от А.Б.П.само
130/1195 ид. ч. кв. м. от съседния парцел VII-360 в кв. 57 по плана на с.
Равда, а Донка Тодроова закупила от същия собственик в режим на СИО със съпруга
си 26/1195 ид.ч. кв. м. от същия парцел. Излага, че заедно с А.П. и Донка Т. ***
искане по чл. 93 ППЗТСУ (отм.) за изменение на ЗРП на с. Равда – с което 156
кв. м. от югозападната част на парцел VI-360 в кв. 57 да бъдат обособени
и присъединени, ведно с улица тупик, като парцелът да стане с площ от 765 кв.
м., а парцел VI-360 в кв. 57 – да остане с площ от 1039 кв. м.
Твърди, че площта на тупика била 49 кв. м., а той бил образуван по предшестващи
промени на един голям бивш имот, за който отношенията били уредени тогава, като
предназначението му е било само и единствено за достъп до парцел VII-360, кв. 57. Навежда, че по силата на протоколно решение № 5/28.03.2001г.
на АГК при Община Несебър, със заповед № 125 от 11.06.2001г. на кмета на Община
Несебър било одобрено исканото частично изменение на РП. Твърди се, че след
закупуването на тези части отпаднала необходимостта от съвместно ползване на
приобщения тупик. След промяната всеки продължил да ползва отреденото при
разпределение на ползване, ищецът ползвал новозакупените 130 ид. ч. кв. м., а
тупикът бил ползван само от праводателите му. До тупика и той, и праводателите
му си паркирали колите. Сочи, че Тодорови искали да ползват и 26 ид.ч.кв. м.,
но до разрешение на този въпрос не се стигнало, а преди 1 година спрял да
паркира там колата си. Твърди, че направил заснемане и установил, че при
първоначалното разпределение му е отредена по-малка площ от дела му в
съсобствеността. Констатирал, че построената от него сграда 2 не накърнява
дяловете в съсобствеността. От него бил изготвен актуален вариант за
разпределение на ползването, който представил на съпрузите, но те не се
съгласили и искали да ползват както целия тупик, така и 26 ид.ч. кв. м.
Навежда, че установил, че Тодорови се снабдили с констативен нотариален акт №
111, т. 13, рег. 3629, дело 3001 от 22.06.2005г. за собственост на 421/766 кв.
м. ид. ч. – 395/766 ид. ч. – индивидуална собственост на Донка Атанасова и
26/766 кв. м. – СИО от покупка. Счита този нотариален акт за неверен, тъй като Донка
Т. е собственик на 345/766 кв. м. идеални части – индивидуална собственост, а
двамата съпрузи са на 50,5 кв. м. идеални, от които 26 кв. м. – от покупката и
24,5 кв. м. половината от тупика. Твърди, че притежава собственост върху
парцела, както следва – 215 кв. ид. ч. от първата ответницата, 130 кв. м. ид. ч
– от съседен парцел и 24,5 кв. м. ид. части – половината от тупика. Оспорва
ответниците да са владели негови части. Сочи, че с два нотариални акта - № 174
и № 175 от 21.08.2007г. Тодорови дарили на ответниците – Донка Т. 395/766 кв.
м. идеални части, а двамата заедно – 26/766 кв. м. идеални части. Намира, че с
извършеното дарение е прехвърлено повече, отколкото собствениците са
притежавали. Оспорва се
твърдението на ответниците, че дворното място е придобило статут на обща част
от 21.01.2000г., тъй като и след тази сделка има етажен собственик, който не
притежава идеални части от дворното място. Твърди се, че Асен Тодоров и към този момент не притежава
собственост от дворното място. Обръща се внимание, че с договор от 21.01.2000г.
е извършено разпределение на ползването, като по този начин всички собственици
са изразили волята си незастроената част от дворното място да не е обща част.
Твърди се, че дворът е обща част по предназначение и неговият статут би могъл
да бъде променен. От съда се иска да установи с решението си, че ищецът е
собственик на 369,5 ид.ч. кв. м. от процесния имот, а ответниците на останалите
389,5 ид. ч. кв. м. При условията на евентуалност се иска да бъде извършено определяне
на притежаваните от съсобствениците идеални части в общите части при условията
на чл. 40 от ЗС. Иска се да бъде извършено разпределение на ползването върху
този имот. Претендират се разноски. Оспорва се като прекомерна претенцията за
разноски на другата страна.
От ответниците А.А.Т. и Л.А.Т. в срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като
неоснователни. Излагат, че дворното място е със статут на обща част по чл. 38
от ЗС, а етажната собственост възникнала през 2000г. Не оспорват, че те, заедно
с ищеца са собственици на това дворно място. Оспорват твърденията на ищеца, че
е собственик на по-голям процент от дворното място. Твърдят, че той е придобил
38,388 % идеални части от дворното място, а всяка от ответниците е собственик
на по 30,806 % идеални части. Излагат, че сключените по-късно сделки не
променят размера на това съотношение. Сочат, че изменението на дворищната
регулация, одобрено със заповед на кмета на община Несебър няма
вещнотранслативен ефект, тъй като регулацията не е приложена. Твърдят, че
реалните части от съседния имот са придобити по давност – по реда на чл. 200,
ал. 2 от ЗУТ. С тези доводи се сочи, че не са налице основания за уважаване на
иска в размера, посочен в исковата молба. Отправя се искане за разпределение на
дворното място съобразно посочения от тях размер на идеалните части. Претендират
се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от фактическа и правна страна:
С оглед очертания между страните спорен предмет, преюдициален за
квалификацията, допустимостта и основателността на исковете е въпросът
„Представлява ли незастроената част от ПИ с идентификатор ***в с. Равда обща
част по предназначението си?“. Ето защо преди да се произнесе по отделните
искове съдът следва да се произнесе по този въпрос.
По така поставения въпрос съдът излага следното от фактическа и правна
страна:
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 110, I, дело № 220/1987г. на Несебърски районен съдия от
30.06.1987г. (на л. 63 от делото) Благой Масларов и Пенка Масларова дарили на
Атанаска Масларова и Донка Т. дворно място от 1025 кв. м., образуващо УПИ XIV-104 в кв. 21 по плана на с. Равда, ведно с изградената в
него паянтова жилищна сграда – при ½ идеални части за всяка. От
заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза (на л. 100 –
л. 131 от делото), което не е оспорено от страните в частта му относно регулацията
и се кредитира от съда като обективно, компетентно и безпристрастно, се
установява, че към този момента действал планът от 1963г., регулацията по който
не била приложена и предвидената улица не била реализирана, а дворното място
продължило да се владее по имотни граници.
С нотариален акт за поправка на нотариален акт за дарение № 6, том I, дело № 7/89г. от 12.01.1989г. на Несебърски районен
съдия (на л. 64 от делото) била извършена поправка на този нотариален акт, като
площта на имота да се счита за 1290 кв. м. С протокол по дело № 16/1989г. на
Районен съд Несебър на Донка Атанасова Т. бил поставен в дял и тя станала
изключителен собственик на следния недвижим имот: Дворно място в с. Равда –
празна, урегулирано в парцел VII-360 в кв. 27 по плана на селото. От съдебно-техническата експертиза се
установява, че към момента на сключване на спогодбата е действал планът от
1988г., с който се предвижда през имота да минават улици от юг и изток и от
него са образувани УПИ VII и УПИ VIII в кв. 27 и УПИ XI в кв. 26.
С нотариален акт за собственост върху недвижим имот № 82, том IV, дело № 1381/1997г. от 04.09.1997г. на Районен съдия при
Несебърски районен съд (на л. 66 от делото) Донка Атанасова Т. била призната за
собственик на двуетажна жилищна сграда с гаражен етаж с площ от 120 кв. м.,
изградена в парцел VII-360 от кв. 57. Към
този момент действал планът за регулация от 1994г. (видно от заключението на
СТЕ).
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 17, том I, рег. № 125, дело № 19 от 21.01.2000г. на нотариус Стоян
Ангелов, вписан под № 208 по регистъра на НК (на л. 10 от делото) Донка
Атанасова Т. и А.Б.Т.продали на В.Х.И. следния недвижим имот: гаражен етаж от
двуетажна жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект на площ от 120 кв.
м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, ведно с
215/560 идеални части от дворното място, съставляващо парцел VII-360 в кв. 57 по плана на с. Равда, урегулиран от 560 кв.
м.
На същата дата (21.01.2000г.) между Донка Атанасова Т. и В.Х.И. бил сключен
договор за разпределение използване на съсобствен недвижим имот (на л. 12 - л. 13 от делото) - дворното място,
съставляващо парцел VII-360 в кв. 57 по плана
на с. Равда, урегулиран от 560 кв. м., в следния смисъл: Донка Т. се съгласила
да използва реално северозападната и североизточната част от парцела,
обозначена на скицата (на л. 13 от делото) от 265 кв. м., при граници: улица,
парцел VIII, парцел IX, парцел X, парцел XI, парцел V и дял втори. В.И. се съгласил да използва реално
югоизточната и югозападната част от парцела по скицата, с площ от 175 кв. м.,
при граници: улица, парцел VI, парцел V и дял първи.
С резолюция на архитект при Община Несебър, отдел ТСУ (на л. 19 от делото)
от 27.04.2001г. било допуснато проектиране преустройство на съществуващ
партерен етаж от жилищната сграда в ресторант.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 140, том III, рег. № 3366, дело № 557 от 14.11.2000г. на нотариус
Стоян Ангелов, вписан под № 208 по регистъра на НК (на л. 11 от делото) А.Б.П.продала
на В.Х.И. 130/1195 кв. м. идеални части от собственото си дворно място,
находящо се в с. Равда, съставляващо парцел VI-360, кв. 57 по плана на с. Равда, целия парцел от 1195 кв. м., БЕЗ
застроената жилищна сграда.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 159, том III, рег. № 3365, дело № 556 от 14.11.2000г. на нотариус
Стоян Ангелов, вписан под № 208 по регистъра на НК (на л. 67 от делото) А.Б.П.продала
на Донка Атанасова Т. 26/1195 кв. м. идеални части от собственото си дворно
място, находящо се в с. Равда, съставляващо парцел VI-360, кв. 57 по плана на с. Равда, целия парцел от 1195
кв. м., БЕЗ застроената жилищна сграда.
На 21.11.2000г. от А.П., Донка Т. и В.И. била подадена молба-заявление по
чл. 93 от ППЗТСУ (на л. 14 от делото), с която била поискана промяна на влезлия
в сила ЗРП, като 156 кв. м. от парцел VI-360, кв. 57 по плана на с. Равда, ведно с улицата – тупик, да бъдат
присъединени към парцел VII-360 в кв. 57 по плана
на с. Равда. С протокол № 5 от 28.03.2001г. на АГК при Община Несебър (на л. 15
от делото) посочената разработка била приета, а със заповед № 125 от
11.06.2001г. на кмета на Община Несебър (на л. 16 от делото) било одобрено
частично изменение на РП, касаещо отпадане на тупичното отклонение от о.т. 548
до о.т. 549, което се придава, заедно с част от парцел VI-360 към парцел VII-360, съгласно скица (на л. 17 от делото).
С нотариален акт за собственост на недвижим имот № 173, том VI, рег. № 3918, дело № 1096 от 21.06.2005г. на нотариус
Мария Бакърджиева, № 110 по регистъра на НК (на л. 18 от делото) Донка
Атанасова Т. и А.Б.Т.били признати за собственици на следния недвижим имот:
421/766 кв. м. идеални части от УПИ VII-360, кв. 57 по плана на с. Равда, като 395/766 кв. м. идеални части са
индивидуална собственост на Донка Т., придобити по дарение, а 26/766 кв. м.
идеални части – СИО, придобити чрез покупко-продажба.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 175, том XXV, рег. № 12779 , дело № 4832 от 21.08.2007г. на нотариус
Стоян Ангелов (на л. 33 от делото) Донка Т. и Асен Т. дарили на дъщерите си А.Т.
и Л.Т. 26/766 идеални части от имота, а нотариален акт за дарение на недвижим
имот № 174, том XXV, рег. № 12778 , дело №
4831 от 21.08.2007г. на нотариус Стоян Ангелов (на л. 34 от делото) Донка Т. им
дарила останалите 395/766 идеални части от имота.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 172, том XXV, рег. № 12775, дело № 4829 от 21.08.2007г. на нотариус
Стоян Ангелов (на л. 68 от делото), Донка Атанасова Т. и А.Б.Т.продали на А.А.Т.
втори жилищен етаж на площ от 150 кв. м. от двуетажна жилищна сграда в УПИ VII-360, кв. 57 по плана на с. Равда. С нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 173, том XXV, рег. № 12776, дело № 4830 от 21.08.2007г. на нотариус Стоян Ангелов (на
л. 69 от делото), Донка Атанасова Т. и А.Б.Т.продали на Л.А.Т. първи жилищен
етаж на площ от 150 кв. м. от двуетажна жилищна сграда в УПИ VII-360, кв. 57 по плана на с. Равда.
Вещото лице по съдебно-техническата експертиза проследило регулационния
статут на процесния поземлен имот по различни планове. Констатирано е, че
получените от Донка Т. 645/1290 кв. м. идеални части от дворното място УПИ XIV-104 в кв. 21 по плана на с. Равда (нотариален акт за
дарение на недвижим имот № 110, I, дело № 220/1987г. на Несебърски районен съдия от 30.06.1987г.) по
приложения регулационен план, одобрен със Заповед № 261 от 08.11.1994г. попадат
в следните имоти: 560 кв. м. идеални части в УПИ VII, 49 кв. м. – тупиковата улица и 26 кв. м. – УПИ VI на А.П.. За улицата „тупик“ не била провеждана
отчуждителна процедура. С оглед закупените от В.Х. 130 кв. м. ид. ч. от УПИ VI, закупените от Донка Т. 26 кв. м. идеални части от УПИ VI и придаването на тупика от 49 кв. м. към УПИ VII в регулационния план от 2001г. УПИ VII кв. 57 бил отразен с площ от 765 кв. м. От заключението
се установява, че към момента този имот е заснет като ПИ ***по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Равда с площ от 759 кв. м., като
различията са несъществени и са в рамката на допустимата точност по
местоположение от 20 см.
В множество свои съдебни актове върховната инстанция е имала повод да
разясни какъв е статутът на поземления имот, когато в него има построена
сграда. Както е прието в Решение № 69 от 29.10.2018г. по гр.д. № 2935/2017г. по
описа на II гр.о. на ВКС когато различни лица притежават индивидуално право на собственост върху
обособени обекти в една жилищна сграда, теренът загубва своята самостоятелност
и се превръща в обща част, обслужваща обособените обекти. В Решение № 99/13.01.2020г. по гр.д. №
2789/2018г. по описа на II гр. о. (и цитираните в него Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д.№ 2054/2014 г. на ВКС, ІІ г.о.,
Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на ВКС, І г.о.) е прието, че обща част на сградата по чл. 38, ал. 1 ЗС в режим на
етажна собственост е земята, върху която тя е построена (тъй като без нея
сградата не може да съществува), за разлика от двора, чийто статут може да бъде
различен. Дворното място е обща част, когато има пълно съвпадение между
етажните собственици и собствениците на терена. Когато обаче дворното място, в
което е построена сградата етажна собственост, не принадлежи на всички етажни
собственици, той не е обща част на сградата. Според Решение № 51 от 03.07.2020г. по гр.д. № 2387/2019г. по описа на II гр. о. на ВКС (и цитираните в него Решение № 40 от 18.05.2018г. по гр.д. № 2201/2017г. на ІІ г.о., Решение
№476/12 от 07.03.2013г. по гр.д. № 52/2012г. на І г.о., Решение № 87 от
07.07.2011г. по гр.д. № 825/2010г. на ІІ г.о., Решение №137 от 29.11.2018г. по
гр.д. № 4874/2017г. на ІІ г.о., Решение № 106 от 5.11.2018г. по гр. д. №
3161/2017 г. на I г.о) застроен
терен (урегулиран поземлен имот) е обща част, когато всички съсобственици на терена
притежават самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост. Ако
някой от съсобствениците на поземления имот не притежава самостоятелен обект в
етажна собственост, то теренът не
е загубил самостоятелния си характер и не е придобил обслужващо значение спрямо
сградите. Съгласно Решение № 43 от 04.08.2020г. по гр.д. №
2468/2019г. по описа на I гр. о. на ВКС в момента
на възникване на етажна собственост (придобиване на самостоятелните обекти в сградата от различни лица) теренът придобива статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС,
тъй като всеки от етажните собственици е и собственик на дворното място. В Решение № 165 от 3.01.2017
г. на ВКС по гр. д. № 98/2016 г., I г. о., ГК е разгледана хипотеза, при която собственик на терена не притежава
отделен самостоятелен обект, като е прието, че в такива случаи дворното място не е изгубило самостоятелния си характер.
От прегледа на съдебната практика могат да се
изведат следните постановки, свързани със статута на поземления имот при
възникнала в построената в него сграда етажна собственост. На първо място
основният принцип е, че земята, върху която сградата е построена, няма
самостоятелно значение. На следващо място - при различни собственици на
самостоятелни обекти в сградата, теренът губи самостоятелното си предназначение
и се превръща в обща част. Това разбиране е доразвито, като е прието за
необходимо незастроената част от дворното място, в
което е построена сградата етажна собственост, да принадлежи на всички етажни собственици, за да се приеме, че е обща част. Ако някой от
съсобствениците на поземления имот не притежава самостоятелен обект в етажна
собственост, то теренът не е загубил самостоятелния си характер. Релевантният за преценка на тези обстоятелства е моментът на възникване
на етажна собственост.
В случая по делото безспорно се установява, че етажната собственост е
възникнала на 21.01.2000г. когато Донка Атанасова Т. и А.Б.Т.са продали на В.Х.И.
гаражен етаж от двуетажна жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект на
площ от 120 кв. м., заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата, ведно с 215/560 идеални части от дворното място, съставляващо парцел VII-360 в кв. 57 по плана на с. Равда. Към този момент един
от етажите в сградата е станал собственост на едно лице, а останалите етажи са
били собственост на Донка и Асен Тодорови в условията на СИО. Т.е. безспорно по
отношение на сградата е възникнала етажна собственост по смисъла на чл. 37 и
сл. от ЗС. Основната позиция на ищеца е, че незастроената част от дворното
място не е придобила статут на обща част, тъй като след разпоредителната сделка
собственици на земята са станали единствено Донка Т. и В.И., а право на
собственост в сградата е притежавало и друго лице – Асен Тодоров.
Поддържаното от процесуалния представител на ищеца не се споделя от
настоящия съдебен състав. На първо място съобразно изведените по-горе принципи,
водещ при преценката дали незастроената част от терена е загубила самостоятелното
си значение, е идентитетът между собствениците на поземления имот и
собствениците на отделни обекти в сградата. Към 21.01.2000г. такъв идентитет е
бил налице, тъй като Донка Т. и В.И. са били единствените собственици на
поземления имот, а така също са притежавали и правото на собственост върху
самостоятелни обекти в сградата. От анализираната съдебна практика може да се
направи извод, че водещо е обстоятелството дали лице, което притежава
собственост в поземления имот, притежава собственост и в сградата. Ако това
лице не притежава собственост в сградата, то земята не е обща част. Настоящият
случай не е такъв, доколкото и двамата собственици на земята към 21.01.2000г.
са притежавали самостоятелни обекти в сградата. Подобно тълкуване е напълно
логично, доколкото в случая става въпрос за статута на незастроената част от
поземления имот. Ето защо съществено е дали собствениците на този поземлен имот
са собственици и на обекти в сградата. Според настоящия съдебен състав при
положителен отговор на този въпрос, земята губи самостоятелното си значение и
се превръща в обща част, независимо от обстоятелството дали друго лице
притежава част от правото на собственост в даден самостоятелен обект.
Горното в още по-голяма степен важи в настоящата хипотеза, при която
единият от етажите е станал индивидуална собственост на ищеца, а останалите два
са били притежание на Донка и Асен Тодорови (в режим на СИО). Безспорно
сградата е придобита в режим на СИО от Донка и Асен Тодорови, като видно от
нотариален акт № 82 от 04.09.1997г. същата е построена на основание разрешение
за строеж от 04.04.1989г. В т. 4 от Постановление № 5 от 31.X.1972 г., Пленум на ВС е прието, че в съпружеската имуществена общност се включва сградата, построена през време на брака върху
земя, индивидуална собственост на единия съпруг, макар да не е било учредено
право на строеж в полза на другия съпруг. Следва да се има предвид, че съпружеската имуществена общност върху
вещите се отличава от позната съсобственост. Тя е особена съвместна бездялова
собственост, като съпрузите нямат изразени дялове или обособени лични части (в
подобна насока е правната теория – Семейно право на Република България, второ
основно преработено издадено, Лиляна Ненова, Софи-Р 1994г., стр. 173). Т.е. към
21.01.2000г. всеки от съпрузите не е притежавал отделни
дялове в правото на собственост върху самостоятелните обекти. Двамата са
притежавали обектите в бездялова собственост. Правната същност на съпружеската
имуществена общност изключва разделянето на правото на собственост върху
отделните съпрузи. Следователно обектите са притежавани, без обособяването на
отделни дялове за Донка и Асен Тодорови. Това от своя страна води до извод, че
липса субект, който не притежава право на собственост върху земята, а притежава
отделен дял от собствеността в сградата.
Всичко изложено до тук води до извода, че към 21.01.2000г. е възникнала
етажна собственост по отношение на самостоятелните обекти, построени в
процесния поземлен имот. Това от своя страна е довело до превръщане на
незастроената част от терена в обща част, загубила самостоятелното си
предназначение. Не се споделя тезата, че с договор за разпределение
използването на съсобственост недвижим имот от 21.01.2000г. е променено предназначението
на тази обща част – по взаимно съгласие на съсобствениците. В съдебната
практика (напр. Решение № 26 от 11.06.2020г. по гр.д. № 3226/2019г. по описа на
II гр.о. на ВКС, Решение
№ 40 от 25.03.2016г. по гр.д. № 4994/2015г. по описа на II гр. о. на ВКС) е прието, че етажните собственици могат във всеки един момент с общо съгласие, при
условия, допустими от закона, да променят общите части по предназначение, като
те преминат в самостоятелна собственост на един или няколко съсобственика или
трети лица, като общите по предназначение части е възможно да не
бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било
дадено. Следователно за промяна предназначението на общите части не е
достатъчно само сключването на договор за разпределение на ползването им.
Необходимо е собствениците да са постигнали съгласие за преминаване на
съответните общи части в индивидуална собственост на един от тях. Цитираният
договор за разпределение използването на съсобствен недвижим имот не
представлява такова съгласие. Впрочем съдебната практика също е в насока, че
разпределението на ползването не изключва предназначението на общи части. Нещо
повече – допустимо е разпределение на ползването на общи части (в този смисъл
напр. Решение № 147 от 01.02.2016г. по гр.д. № 3037/2015г. по описа на II гр. о. на ВКС).
Изложеното мотивира съдът да приеме, че незастроената част от ПИ ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Равда се е превърнала в обща
част към момента на възникване на етажната собственост – 21.01.2000г.
С оглед дадения отговор на предварителния въпрос, се налагат следните
фактически и правни изводи по отделните предявени искове:
По иска с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК:
Ищецът следва да установи, че между страните е налице съсобственост върху
поземления имот, че той е придобил собствеността върху 369.5 ид.ч.кв.м. на
посочените от него правни основания, като докаже твърдението, че не всички
етажни собственици са притежавали собственост, както и че с договор за разпределение
на ползване от 21.01.2000г., е изразена воля дворното място да не е обща част,
а в доказателствена тежест на ответниците е да установят твърденията си, че
става въпрос за обща част и дяловете в общата част на дворното място са такива,
каквито са посочени от тях в отговора на исковата молба.
Като се вземе предвид
изложеното по-горе, съдът приема, че незастроената част от ПИ с идентификатор ***в
с. Равда е обща част. Както е прието в практиката на ВКС – напр. Решение №59/17.07.2019 по дело №2214/2018 на
ВКС, ГК, I г.о., положителен установителен иск
е недопустим по отношение на дворно място, което е в режим на етажна
собственост. В тази хипотеза по силата на чл. 38 ЗС
дворното място е обща част, затова действителните права на етажните собственици
следва да бъдат установени едновременно за всички в
производство по чл. 40 ЗС. С оглед тези задължителни постановки на върховната инстанция, съдът
намира, че предявеният иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за
установено, че ищецът е собственик на 369.5 ид.части кв.м от ПИ с идентификатор
***в с. Равда, е недопустим. Ето защо същият следва да бъде оставен без
разглеждане, а производството по делото – прекратено по отношение на този иск.
По
предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗС:
В
доказателствена тежест на ищеца е да установи, че между страните е налице
съсобственост върху ПИ с идентификатор ***в с. Равда и дяловете на етажните
собственици в общата част - ПИ с идентификатор ***в с. Равда съответстват на
посочените от него в исковата молба. В доказателствена тежест на ответниците е
да установят, че дяловете в общата част са такива, каквито са посочени от тях в
отговора на исковата молба.
С оглед извода, че производството по иска по чл. 124, ал. 1 от ГПК следва
да бъде прекратено, съдът намира, че се е сбъднало процесуалното условие за
разглеждане на евентуалния иск по чл. 40, ал. 1 от ЗС, в рамките на който действителните права на етажните собственици
следва да бъдат установени едновременно за всички в производство. Видно от отговор на задача 2 от
съдебно-техническата експертиза (на л. 109 – л. 110 от делото) дяловете на
етажните собственици в общата част (дворно място), са следните: за В.Х.И. –
38,393 %, а за Донка и Асен Тодорови (респ. за правоприемниците им) – общо
61,607 %. Т.е. за всяка от ответниците А.А.Т. и Л.А.Т. се определя дял от по
30,8035 % идеални части от общите части в дворното място. За да достигне до
този извод, вещото лице е констатирало, че трите етажа от сградата са
равностойни по пазарната си стойност на кв. м. Поради тази причина към момента
на възникване на етажната собственост ищецът (притежавайки етаж на площ от 120
кв. м.) е придобил 28,571 % идеални части от общите части в поземления имот, а
праводателите на ответниците – общо 71,429 % идеални части. Вещото лице е
съобразило отразеното в нотариалния акт, с който ищецът В.И. е придобил 215 кв.
м. идеални части от площта на УПИ, като е приело, че при това положение
идеалните части за ищеца са 38,393 %, а за собствениците на другите етажи –
61,607 %. Съдът споделя този извод на вещото лице. Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗС
дяловете на отделните собственици в общите части са
съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те
притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни
изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете. В случая обаче (в унисон с цитираната по-горе
съдебна практика - Решение № 26 от 11.06.2020г. по
гр.д. № 3226/2019г. по описа на II гр.о. на ВКС, Решение № 40 от 25.03.2016г. по гр.д. № 4994/2015г. по описа
на II гр. о. на ВКС) към
момента на възникване на етажната собственост, етажните
собственици са постигнали съгласие (обективирано в нотариален акт №
17 от 21.01.2000г.) и са определили по-голям дял в общите части за ищеца В.И..
Ето защо вещото лице правилно е възприело като база именно така определения дял
и въз основа на него е изчислило притежаваните от всяка от страните проценти идеални
части от общата част – дворно място. Ето защо по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗС
следва да се установяват действителните права на всеки от етажните собственици
в общата част – дворно място, като бъде признато, че ищецът притежава 38,393 % идеални части от общата част, а
всяка от ответниците - по 30,8035 % идеални части от общите части (или двете –
общо 61,607 %).
По предявения иск с правно основание чл. 32, ал. 2 от ЗС:
В доказателствена тежест на всяка от страните по делото е да установи, че е
налице съсобственост върху ПИ с идентификатор ***в с. Равда, както и, че
предложеният от нея начин за ползване на общата вещ отговаря в най-пълна степен
на притежаваните права в собствеността.
Както вече се посочи – няма пречка да се извърши по съдебен ред
разпределение на ползването на обща част. В практиката на ВКС – Определение №
15 от 11.01.2021г. по гр.д. № 3007/2020г. по описа на II гр. о. на ВКС (и цитираните в него Решение № 97 от 09.07.2013г. по гр.д. № 866/2012г. на I г.о. и Решение №
25 от 22.04.2014г. по гр.д. № 3985/2013г. на II г.о.) се приема, че договорът на съсобствениците за разпределение на
ползването ги обвързва докато трае съсобствеността, но те могат да искат
преуреждане на уговореното разпределение, ако са се променили съществените
обстоятелства, при които е било постигнато съгласието, а съществени са тези обстоятелства, които касаят
предназначението и състоянието на съсобствената вещ (ново строителство или премахване на постройка,
увеличаване или намаляване площта на имота вследствие регулационни изменения) или обема на правата на всички съсобственици (придобиване по давност на идеална част от трето лице,
разпоредителни сделки между съсобствениците, в резултат на които се намалява
квотата на един за сметка на друг), така че извършеното разпределение става несъответно на новото
фактическо положение. В случая договорът за разпределение
на ползването е сключен на 21.01.2000г., когато площта на имота е била 560 кв.
м. Няма спор, че впоследствие (на 11.06.2001г.) е одобрено частично изменение
на регулационния план, като към имота са придадени части от друг имот и площта
му е станала в размер на 765 кв. м., а при заснемана на кадастралната карта е
определена площ от 759 кв. м., което (както сочи вещото лице) е в рамките на
допустимото отклонение.
Налага се извод, че е настъпило условието, което предполага допустимостта
на ново разпределение на ползването на имота. Следователно предявеният иск е
основателен. С оглед решението по предявените искове, съдът намира, че
разпределението следва да бъде извършено по предложените от вещото лице
варианти в отговор 3.2. от заключението (съобразно определените по реда на чл.
40, ал. 1 от ЗС общи части в поземления имот). Съдът кредитира заключението в
тази му част, като не приема за основателни възраженията на ответниците срещу
него, отправени в изрична писмена молба, депозирана в съдебно заседание (на л.
138 – л. 140 от делото). Следва да се има предвид, че вещото лице е съобразило
площта на всяка от страните от поземления имот, намиращ се под сградата и е
приспаднало тази площ при разпределение на незастроената част от дворното
място. Ето защо не се приемат възраженията, че е необходимо да се извърши ново
разпределение, което да използва за основа само незастроената площ от 639 кв.
м. Вещото лице е съобразило, че площта под сградата е разпределена с договора
за разпределение на ползването, като 40 кв. м. са определени за ищеца и 80 кв.
м. – за праводателите на ответниците. По отношение на площта от дворното място,
която се намира под сградата, не са настъпили промени, като с оглед цитираната
вече съдебна практика, няма основание за промяна на договора за разпределение
на ползването в тази част. Промяната е необходима относно незастроената част от
дворното място с оглед обстоятелството, че площта на тази незастроена част се е
увеличила с изменение на регулацията. Следователно вещото лице правилно при
определяне на площта от поземления имот за всяка от страните е извадило
съответно 40 кв. м. за ищеца и 80 кв. м. за ответниците. При разпита на вещото
лице се установи къде са входовете на сградата, обслужващи всеки от обектите,
като стана ясно, че по вариантите е предвидено достатъчно място за преминаване
и паркиране на автомобили. Самото вещо лице е посочило, че се е опитало
максимално да се доближи до договора за разпределение на ползването, но съдът
счита, че е логично разпределението да не съответства напълно на този договор,
тъй като самата площ на незастроената част от дворното място е различна.
С оглед горното съдът възприема изготвените след доработване скици от
вещото лице (на л. 120 – л. 123 от делото), с които се разпределя реалното
ползване на имота. С оглед приетото по иска по чл. 40, ал. 1 от ЗС относими са
вариант 1 и вариант 2 (на л. 121 – л. 123 от делото). При преценка на тези
варианти съдът намира за по-подходящ вариант 1 (на л. 123 от делото), тъй като
с него се дава максимален достъп на всяка от страните до входа на поземления
имот (8,43 метра на ответниците и 4,22 метра на ищеца). Така определеното
разстояние е достатъчно да осигури нормален достъп на всяка от страните до
дворното място (вкл. и с оглед заявените от ответниците претенции за определяне
на достатъчна площ за преминаване на хора, автомобили и ползване на
паркоместа). С този вариант се дава възможност на ищеца да ползва по предназначение
лицето на собствения си самостоятелен обект (с оглед данните, че става въпрос
за търговски обект – ресторант). Следователно крайният извод на съда е, че
разпределението следва да бъде извършено съобразно дадения вариант от вещото
лице по скица на реалното ползване на л. 123 от делото – „Приложение 2 към
гр.д. № 525/2020г. – съгласно твърденията на ответниците и съгласно чл. 40, ал.
1 от ЗС – Вариант 1“.
При
този изход на спора следва да се има предвид, че разноските по исковете по чл.
40, ал. 1 от ЗС и чл. 32, ал. 2 от ЗС следва да останат между страните така,
както са направени. Както е прието в съдебната практика (напр. Определение № 73
от 03.08.2020г. по гр.д. № 1934/2019г. по описа на I гр. о. на ВКС и цитираното в него Решение № 275 от 30.10.2012 г. по гр. д. № 444/12 г. на II
г. о.) производството по чл. 32, ал. 2 ЗС, представляващо спорна съдебна администрация,
приложима когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие по управлението
на общата вещ или взетото решение е вредно за вещта. Съдебното решение ползва и
двете страни и затова в първоинстанционното производство същите понасят
разноските за адвокатско възнаграждение така, както са направени, а разноските
за такси и експертни възнаграждения се разпределят според правата в съсобствеността. С оглед сходния характер на иска по чл. 40 от
ЗС, който има за цел да уреди отношенията на съсобствениците в общите части,
произнасянето за разноски по този иск следва да е на същия принцип. От ищеца е
внесена държавна такса в размер на 80 лв. по иска по чл. 32, ал. 2 от ЗС,
поради което съобразно дяловете в съсобствеността ответниците дължат
заплащането на 49,28 лв. от така платената държавна такса. Т.е. всяка от тях
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца по 24,64 лв. Заплатената от ищеца
държавна такса в размер на 50 лв. относно иска по чл. 124, ал. 1 от ГПК следва
да остане за негова сметка с оглед изхода на спора по този иск – с прекратяване
на производството в тази му част.
По
отношение на депозита за експертиза, съдът първоначално е определил депозит в
размер на 600 лв., от които 300 лв. за ищеца и 300 лв. за ответниците. С оглед
цитираните по-горе принципи и като се вземе предвид, че експертизата е
назначена по исковете по чл. 32, ал. 2 от ЗС и чл. 40, ал. 1 от ЗС, съдът
намира, че ответниците дължат 369,64 лв. за експертизата, а ищецът останалата
част от сумата – 230,36 лв. Ето защо ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ищеца сумата от общо 69,64 лв. (всяка по 34,82 лв.) – разноски за
експертиза, съобразно дела им в съсобствеността.
Що
се отнася до адвокатския хонорар, такъв следва да се присъди само в полза на
ответниците и единствено по отношение на иска по чл. 124, ал. 1 от ГПК,
производството по който се прекратява от съда – арг. от чл. 78, ал. 4 от ГПК.
Ответницата Л. Дюлгерова е представила доказателства за платен адвокатски
хонорар в размер на 1800 лв., а ответницата А.Т. – 1500 лв. Като основание е
посочено единствено гр.д. № 525/2020г. без разграничение на исковете, за които
се плаща хонорар. На първо място съдът намира, че заплатените от ответниците
адвокатски хонорари не могат да се определят като прекомерни, тъй като става
въпрос за три иска, като за неоценяемите искове минималното възнаграждение по
смисъла на Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения е от 600 лв. (чл. 7, ал. 1, т.
4 от Наредбата), а за оценяемите (в случая този по чл. 124, ал. 1 от ГПК) е в
размер на 300 лв. по смисъла на чл. 7, ал. 2, т. 1 от Наредба № 1. Т.е.
заплатеният адвокатски хонорар от 1500 лв. е в рамките на предвидения минимум,
а този от 1800 лв. надвишава с малко минимума, но като се вземе предвид, че
делото се характеризира с фактическа и правна сложност (събрани са множество
писмени доказателства, необходими са били специални знания, поставени са
множество съществени правни въпроси), то не са налице основанията за намаляване
хонорара по реда на чл. 78, ал. 5 от ГПК. При липсата на разграничение какви
суми по кой от исковете са платени, съдът намира, че ищецът следва да бъде
осъден да заплати на А.Т. сумата от 300 лв. (с оглед констатираното, че
заплатеният от нея хонорар е съобразен с минимумите по Наредба № 1), а на Л.
Дюлгерова – 600 лв. (с оглед обстоятелството, че при липса на разграничение и
при надвишаване на минималните размери по Наредбата очевидно следва да се
приеме, че по всеки от исковете са платени равни суми).
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения от В.Х.И., ЕГН **********, с адрес ***,
срещу А.А.Т., ЕГН ********** и Л.А. Дюлгерова, ЕГН **********, иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено, че ищецът е
собственик на 369.5 ид. части кв.м от поземлен имот с идентификатор
61056.501.352, с адрес на поземления имот в с. Равда, ул. „Черноморска“ № 7,
площ – 759 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), при съседи парцели с
идентификатори: 61056.502.563, 61056.502.362, 61056.502.361, 61056.502.360,
61056.502.359, 61056.502.353, 61056.502.351 и 61056.502.350, като ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. № 525/2020г. по описа на Районен съд Несебър в тази му част.
ОПРЕДЕЛЯ
на основание чл. 40, ал. 1 от ЗС припадащите се идеални части към самостоятелните обекти в
съсобствения имот - ПИ с идентификатор
61056.501.352, с адрес на поземления имот в с. Равда, ул. „Черноморска“ № 7,
площ – 759 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), при съседи парцели с
идентификатори: 61056.502.563, 61056.502.362, 61056.502.361, 61056.502.360,
61056.502.359, 61056.502.353, 61056.502.351 и 61056.502.350 както следва: 38,393 % идеални части от поземления имот за В.Х.И., ЕГН **********, с адрес *** – като собственик на гаражен етаж от
сграда с идентификатор 61056.501.352.1, 30,8035 %
идеални части за
А.А.Т., ЕГН ********** - като собственик на втори жилищен етаж от сграда
с идентификатор 61056.501.352.1, и 30,8035 %
идеални части за
Л.А. Дюлгерова, ЕГН ********** - като собственик на първи жилищен етаж
от сграда с идентификатор 61056.501.352.1.
РАЗПРЕДЕЛЯ на основание чл. 32, ал. 2 ЗС
ползването на дворното място, съставляващо
незастроената част
от поземлен имот с идентификатор ***в с. Равда,
между В.Х.И., ЕГН **********, с адрес *** – от една страна, и А.А.Т., ЕГН **********
и Л.А. Дюлгерова, ЕГН ********** – от друга страна, съобразно дадения вариант
от вещото лице Т.П. по съдебно-техническата експертиза – Скица на реалното
ползване „Приложение 2 към гр.д. № 525/2020г. – съгласно твърденията на
ответниците и съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗС – Вариант 1“, като дяловете за ползване са определени по скицата точки
от 1 до 12 и следва да се ползват както следва: В.Х.И. да ползва незастроената площ от 251 кв. м., защрихована със син цвят
на скицата, означена като дял I, а А.А.Т. и Л.А. Дюлгерова да ползват незастроената площ от 388 кв. м.,
защрихована с червен цвят на скицата, означена като дял II, съобразно скицата на л. 123 от делото, която е приподписана от
настоящия състав на съда и следва да се счита за неразделна част от
решението.
ОСЪЖДА А.А.Т., ЕГН **********, да заплати на В.Х.И., ЕГН **********, с
адрес ***, сумата от 59,46 лв., представляваща направени разноски, съразмерно
на квотите в съсобствеността, от които 24,64
лв. – платена държавна такса за иск по чл. 32, ал. 2 от ЗС и 34,82 лв. – платен
депозит за експертиза.
ОСЪЖДА Л.А. Дюлгерова, ЕГН **********, да заплати на В.Х.И., ЕГН **********,
с адрес ***, сумата от 59,46 лв., представляваща направени разноски, съразмерно
на квотите в съсобствеността, от които 24,64
лв. – платена държавна такса за иск по чл. 32, ал. 2 от ЗС и 34,82 лв. – платен
депозит за експертиза.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 4 от ГПК В.Х.И., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на А.А.Т., ЕГН **********,
сумата от 300 лв., представляваща
направени по делото разноски – платено възнаграждение за един адвокат за защита
по иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 4 от ГПК В.Х.И., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Л.А. Дюлгерова, ЕГН **********,
сумата от 600 лв., представляваща
направени по делото разноски – платено възнаграждение за един адвокат за защита
по иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: