№ 17382
гр. С, 27.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:И Г
при участието на секретаря С Р
като разгледа докладваното от И Г Гражданско дело № 20221110123312 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Предявени са конститутивни искове с правно основание чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС за
отмяна на решенията на общото събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на
етажна собственост, намираща се в гр. ххх, проведено на 31.03.2022 г.
Ищецът – С. Г. Д., твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим
на етажна собственост, намираща се в гр. ххх. Твърди, че взетите решения на общото
събрание на етажната собственост, проведено на 31.03.2022 г., са незаконосъобразни. Сочи,
че общото събрание е свикано и проведено в нарушение на изискванията на ЗУЕС, не са
спазени разпоредбите относно изискуемия кворум и мнозинство, протоколът от общото
събрание не е съставен и оповестен съгласно изискванията на ЗУЕС. Ето защо, моли взетите
на проведеното на 31.03.2022 г. общо събрание решения да бъдат отменени. Претендира
разноските по производството.
Ответниците – етажните собственици в сграда, намираща се в гр. ххх,
представлявани от управителя Г Н, оспорват исковете. Твърдят, че обжалваните решения са
взети в съответствие на процесуалните и материалните изисквания на ЗУЕС, поради което
молят исковете да бъдат отхвърлени. Претендират разноските по производството.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени
събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено
следното:
По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС в доказателствена тежест
на ответниците е да докажат, че са спазили законоустановените в ЗУЕС изисквания за
провеждане на общото събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна
собственост, намираща се в гр. ххх, и за вземане на решения на проведеното на 31.03.2022 г.
общо събрание, в това число, че оспорените решения са взети при наличието на изискуемите
кворум и мнозинство, при спазване на предвидените в ЗУЕС изисквания за свикване и
провеждане на общото събрание и за съставяне и оповестяване на протокола от общото
събрание.
С доклада по делото, неоспорен от страните, за безспорни и ненуждаещи се от
1
доказване са отделени следните обстоятелства, а именно: че ищецът е собственик на
самостоятелен обект в сграда, намираща се в гр. ххх, който факт се подкрепя и от
представения по делото договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.03.2006 г.,
обективиран в нотариален акт ххх, том I, рег. ххх г. на нотариус Д Т; че на 31.03.2022 г. е
проведено общо събрание на етажните собственици на обекти в сграда в режим на етажна
собственост, намираща се гр. ххх, на което събрание са приети оспорените решения.
Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание на етажната собственост, като съобразно
разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В разглеждания случай исковата молба е
депозирана в срок, поради което се явява процесуално допустима.
При преценката законосъобразно ли е свикано и проведено общото събрание на
етажните собственици и законосъобразно ли са взети решенията, съдът е обвързан от
наведените от ищеца в искова молба основания за допуснати нарушения на разпоредбите на
ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание. Във
всички случаи тези нарушения следва да са конкретно посочени и именно те определят
спорния предмет. В този смисъл решение № 37/20.04.2016 г., постановено по гр.д. № 4432 по
описа за 2015 г. на ВКС, I г.о.
Относно твърденията на ищеца за нарушаване процедурата по свикване на общото
събрание съдът намира следното: Съгласно чл. 12, ал. 2-4 ЗУЕС общото събрание може да се
свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от
общите части на сградата, като искането се отправя до управителния съвет (управителя),
който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му, а когато управителният
съвет (управителят) не свика общото събрание, общото събрание се свиква от
собствениците, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.
В настоящия случай по делото е представено заявление от етажните собственици,
притежаващи 37,595% ид.ч. от общите части на сградата за свикване на ОС по реда на чл.
12, ал. 2 ЗУЕС, като същото е получено от управителя на ЕС на 18.03.2022 г. Видно от
представената по делото покана, ОС е било свикано от управителя в установения 10-дневен
срок по чл. 12, ал. 3 ЗУЕС. Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието,
а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително
се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. Съдът намира, че в конкретния случай процедурата по свикване на общо събрание
е била спазена, като управителят Г И. Н е свикал Общо събрание за 31.03.2022 г. от 19:30
часа с упоменат в поканата дневен ред и мястото на провеждане, като видно от изрично
отбелязване върху поканата същата е била поставена в 19:30 часа на 21.03.2022 г. на
информационното табло на партерния етаж във фоайето на входа на жилищната сграда,
находяща се в гр. ххх, от управителя в присъствието на свидетелите В Р, Р Д и Т Г, за което
е бил съставен и протокол от същата дата, подписан от посочените лица. Ето защо съдът
намира, че е била спазена процедурата по свикване на ОС на ЕС, като съдът намира за
неоснователни възраженията на ищеца в тази насока.
Ищецът навежда твърдения за нарушение на изискването за кворум за провеждане на
общото събрание.
Съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС в редакцията, действаща към момента на процесното ОС –
31.03.2022 г., общото събрание се провежда ако присъстват лично или чрез представители
собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 ЗУЕС, за които законът
2
предвижда по-висок кворум. От представения по делото протокол от проведеното на
31.03.2022 г. ОС на ЕС се установява, че в предварително обявения час са се явили
представители на 80,693 % идеални части от общите части на сградата, при което общото
събрание е било проведено в хипотезата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС. В присъствения списък към
протокола за проведеното общо събрание е отбелязано, че са присъствали: М М, чрез
пълномощника си Г Н, Д П, Е Т, чрез пълномощника си СТ, ДК, МК, ВВ Л Я, чрез
пълномощника си Г Н, И С К, представляван от пълномощник ВСК, Г Л, чрез пълномощник
Г Н, А П, представлявана от пълномощник В Р, Р Д, Г Й В, М П, С И, ВК Ж, В Р, Г Н, Т П
Г, ГПК Ш, ПН, чрез пълномощник В Р, ДВ, чрез пълномощник ГПК Ш, ТД И. Х, които са
собственици на 80,693 % идеални части от общите части на вх. 1.
За установяване собствеността на самостоятелните обекти, няходящи се в процесната ЕС
и притежаваните от собствениците на самостоятелни обекти идеални части от общите части
на ЕС по делото са представени писмени доказателства, видно от които Д СП е собственик
на ателие № 2А, ателие № 6А, апартамент № 13 и гараж № 4 в процесната ЕС, заедно с 2,03
% ид.ч. от общите части на сградата, ЕТ е собственик на апартамент № 3 от процесната ЕС,
заедно с 0,653 % ид.ч. от общите части на сградата, ДК се явява собственик на апартамент
№ 4 и апартамент № 8, заедно с 1,063 % ид.ч. от общите части на сградата, МК К е
собственик на ателие № 5А, заедно с 0,511 % ид.ч. от общите части на сградата, ВВВ е
собственик на ателие № 6, заедно с 0,413 % ид.ч. от общите части на сградата, към датата на
провеждане на процесното общо събрание - 31.03.2022 г., А П П е била собственик на ателие
№ 10А, заедно с 0,460 % ид.ч. от общите части на сградата. От представените документи за
собственост се установява още, че Г Й В е притежател на апартамент №13А, заедно с 0,877
% ид.ч. от общите части на сградата, С И И е собственик на апартамент № 14А, заедно с
0,797 % ид.ч. от общите части на сградата, НКР и В П Р се явяват собственици на
апартамент ххх, заедно с 3,009 % ид.ч. от общите части на сградата, ВК се явява притежател
на апартамент № 15, заедно с 0,748 % ид.ч. от общите части на сградата, Г И. Н и МК На са
собственици на апартамент № 16, заедно с 1,412 % ид.ч. от общите части на сградата. От
представения по делото договор за дарение от 29.05.2014 г. се установява, че НКР и В П Р са
дарили на дъщеря си КН Р апартамент № 16А от процеснта ЕС, заедно с 1,30 % ид.ч. от
общите части на сградата, като са си запазили пожизнено право на ползване върху
посочения имот. Установява се, че Т П Г и Г Иа Г. са собственици на апартамент №17,
заедно с 0,898 % ид.ч. от общите части на сградата, ГК е собственик на апартамент № 18А,
заедно с 1,158% ид.ч. от общите части на сградата, ПН е собственик на апартамент № 19,
заедно с 0,703 % ид.ч. от общите части на сградата, Н Х.ва Д и Т Г Д са собственици на
апартамент № 20, заедно с 1,321 % ид.ч. от общите части на сградата, Р В Ха и Д И. Х са
собственици на апартамент № 21, заедно с 1,057 % ид.ч. от общите части на сградата, ММ и
НМ са собственици на ателие №1, заедно с 0,407 ид.ч. от общите части на сградата, ЛЯ е
собственик на апартамент №8А, заедно с 0,805 % ид.ч. от общите части на сградата, ДД е
собственик на апартамент №19А, заедно с 0,562 % ид.ч. от общите части на сградата, като
от представения по делото договор за дарение от 12.11.2021 г. се установява, че дарителят
ДВ Д. – П е запазила пожиснено право на ползване върху дарения имот – апартамент №
19А, РД е собственик на апартамент №12, заедно с 0,778 % ид.ч. от общите части на
сградата, И С К е собственик на ателие № 9, заедно с 0,466 % ид.ч. от общите части на
сградата, Г А Л е собственик на ателие № 9А, заедно с 0,511 % ид.ч. от общите части на
сградата, ПДП е собственик на апартамент №14, заедно с 1,09 % ид.ч. от общите части на
сградата.
С оглед на изложеното съдът намира, че посочените в присъствения списък лица са
собственици на самостоятелни обекти в процесната ЕС, поради което са били надлежно
легитимирани да присъстват на ОС на ЕС, с изключение посоченият за собственик на
апартамент № 14 М П П, доколкото по делото не се събраха доказателства, установяващи
правото му на собственост на самостоятелен обект в процесната ЕС, доколкото от
3
представената справка № 1363612/20.10.2022 г. от АВ – С се установява, че М П е
собственик на апартамент № 68 от секция 4, което не отговаря на посоченото в
присъствения списък, а именно, че е собственик на апартамент № 14 от процесната ЕС. Ето
защо от формиралия се кворум следва да бъдат изключени притежаваните от М П идеалните
части от общите части на входа, които според заключението на вещото лице по приетата
съдебно-техническа експертиза възлизат в размер на 3,2412 %.
За установяване притежаваните от собствениците идеални части от общите части на вход
1 от процесната сграда по делото е приета съдебно-техническа експертиза, която съдът цени
на основание чл. 202 ГПК, като компетентно и безпристрастно изготвена. От заключението
на вещото лице се установява, че представените на общото събрание идеални части от
общите части на вход 1 е в размер на 80,8399 %, определен по реда на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС,
като вещото лице посочва, че процентите се разминават с малко с определените при
проведеното ОС на ЕС, поради допусната техническа грешка, при която не са приложени
площите на придадените към жилищата складови помещения и гаражите във входа.
Установява се още, че офиси № 1 и № 2, находящи се в процесната ЕС, са част от сградата,
обособени като самостоятелни обекти, с обща конструкция, общи ограждащи и преградни
стени и свързани с общи ВиК и електро инсталации за цялата сграда, с оглед на което и
двата офиса са технологично и функционално свързани със сградата. Ето защо съдът намира
за неоснователно възражението на ищеца, че посочените офиси не са част от процесната ЕС
и че собствениците им не е следвало да участват при провеждане на ОС на ЕС.
По отношение възраженията на ищеца за нарушаване изискванията при формиране
кворума на ОС, доколкото липсвали надлежни пълномощни за представляване на ОС на
притежаваните от представляваните лица ид.ч. от общите части на сградата, съдът намира
следното: съгласно чл. 14, ал. 1 ЗУЕС в действащата към 31.03.2022 г. редакция, собственик
или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи
пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост,
или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено
устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в
протокола на събранието, или в писмена форма, а съгласно чл. 14, ал. 3 ЗУЕС собственик
или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с
нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно. В чл. 14, ал. 4 ЗУЕС е
предвидено, че едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или
ползватели. В представения по делото присъствен списък е посочено, че М М се
представлява от Г Н, като е представено и писмено пълномощно от 26.03.2022 г. в полза на Г
Н, като доколкото същият е собственик на самостоятелен обект в ЕС не е необходима
нотариална заверка на подписа, поради което съдът намира, че М М е бил надлежно
представляван на процесното ОС. Посоченото се отнася и до пълномощното на Е Т от
28.03.2022 г., издадено в полза на нейния пълномощник СТ, доколкото същият е вписан в
представената по делото книга на етажната собственост. За валидно съдът намира
упълномощаването на Г И. Н за представител на Л Я и на Г А Л, доколкото по делото са
представени писмени пълномощни, съответно от 26.03.2022 г. и от 30.03.2022 г. и доколкото
Г И. Н е притежател на самостоятелен обект в процесната ЕС. Валидно е и
упълномощаването на ВСК да представлява брат си И С К, доколкото представеното по
делото пълномощно от 14.03.2007 г. е с нотариална заверка на подписите, каквото е
изискването на чл. 14, ал. 3 ЗУЕС. Надлежно са били представлявани и А П и ПН предвид
представените по делото писмени пълномощни от 30.01.2022 г. и от 28.03.2022 г. и предвид
обстоятелството, че В Р се явява собственик на самостоятелен обект в ЕС. ЗУЕС урежда
само формата на упълномощаването, в зависимост от обстоятелството дали
упълномощеният е член на домакинството на упълномощителя, дали е друг етажен
собственик или не е етажен собственик, както и въвежда ограничение за броя на
представляваните лица /най-много трима етажни собственици/, като извън тези
4
обстоятелства се прилагат общите правила на материалния граждански закон. Следва да се
посочи, че съдът намира за неоснователно възражението на ищеца за нарушаване
разпоредбата на чл. 14, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС, доколкото по делото не се установи Г И. Н и В
Р да са представлявали повече от трима етажни собственици, както и доколкото участието на
пълномощниците е отразено в присъствения списък на ОС, който е неразделна част от
протокола от проведеното ОС, към който са приложени и писмените пълномощни. Ето защо
съдът намира, че са спазени изискванията за кворум на проведеното ОС на ЕС от 31.03.2022
г., като дори да се извадят притежаваните от М П идеалните части от общите части на входа
в размер на 3,2412 %, то е налице изискуемия от закона кворум за провеждане на ОС в
размер на 77,5987 % .
Възражението на ищеца за липса на необходимо съдържание на протокола от
проведеното общо събрание, съдът намира за неоснователно. Съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС
протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред,
явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера
на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - "за", "против" или
"въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. В представения по делото присъствен списък, който е неразделна част от
протокола от проведеното общо събрание, са записани притежаваните от собствениците
идеални части от общите части на сградата, както и имената и подписите на присъстващите
на общото събрание лица, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували
лицата, поради което съдът намира, че са спазени изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС.
Неоснователно се явява и възражението на ищеца за неспазване процедурата по
оповестяване протокола от общото събрание на ЕС. Съгласно чл. 16, ал. 6 и 7 ЗУЕС
протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от
председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него.
Председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За
поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и
мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото
събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят
на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на
посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето
не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на
протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението. От представените по
делото съобщение за изготвен протокол от 07.04.2022 г. и протокол за поставено съобщение
от 07.04.2022 г. съдът намира, че са спазени законовите изисквания за оповестяване на
протокола. Установява се, че е спазен 7-дневния срок за оповестяване на протокола,
доколкото общото събрание е проведено на 31.03.2022 г., а съобщението за изготвянето му е
било залепено от управителя на информационното табло на 07.04.2022 г., като за това е бил
изготвен и протокол от 07.04.2022 г. от управителя и двама собственика, като в протокола са
посочени датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.
По отношение възражението на ищеца за незаконосъобразност на приетото решение по
точка 1 от дневния ред:
Съдът намира възражението за неоснователно, доколкото решението е достатъчно ясно и
конкретизирано, като по отношение на същото е налице и изискуемото мнозинство за
приемането му съгласно чл. 17, ал. 2, т. 4 ЗУЕС.
По отношение възражението на ищеца за незаконосъобразност на приетото решение по
точка 2 от дневния ред: Възражението на ищеца, че проектът за Правилник не е му е бил
предварително изпратен и не е било проведено предварително обсъждане съдът намира за
5
неоснователно, доколкото ЗУЕС не съдържа изискване за предварително запознаване на
етажните собственици с Правилника за вътрешния ред, който ще бъде предмет на
разглеждане на свиканото Общо събрание. Неоснователно се явява и възражението, че е
налице нарушение на чл. 51, ал. 3 и ал. 6 ЗУЕС, доколкото ищецът не посочва конкретни
разпоредби от Правилника, които да нарушават посочените разпоредби.
Неоснователно се явява и възражението за незаконосъобразност на приетото по точка 3
от дневния ред решение, доколкото е задължение за всяка ЕС създаването и воденето на
книга на етажната собственост, като чл. 7 ЗУЕС регламентира подробно създаването,
съхранението и достъпа до същата.
Неоснователно се явява възражението на ищеца за незаконосъобразност и на решението
по точка 4, доколкото в ЗУЕС не са предвидени ограничения за броя на мандатите на
управителя, както и за неговото преизбиране.
Неоснователно е възражението на ищеца за незаконосъобразност на приетото по т. 5
решение, доколкото от същото ясно се установява волята на ОС за броя и членовете на КС
на ЕС. Неоснователно се явява и възражението, че В Р е касиер на ЕС и поради това не
можела да бъде и член на КС, доколкото такова изискване за несъвместимост не е
предвидено в разпоредбата на чл. 24, ал. 7 ЗУЕС, според който член на контролния съвет,
контрольор или касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е съпруг, член на
домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права
линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите
членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя.
Съдът намира за неоснователно и възражението на ищеца за незаконосъобразност на
приетото по т. 6 решение, доколкото в правомощията на ОС е да упълномощи управителя да
представлява собствениците в ЕС пред съда за дела, заведени срещу тях във връзка с
незаплатени задължения по ЗУЕС, като чл. 23, ал. 4 ЗУЕС изрично предвижда
правомощието на управителя да представлява пред съда собствениците в етажната
собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете,
предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на
общото събрание или задълженията си по този закон.
По отношение релевираната незаконосъобразност на решението по т. 7 от дневния ред
съдът намира следното:
Ищецът твърди, че решението е незаконосъобразно, доколкото предложените за гласуване
размери на вноските за управление и поддръжка на общите части били едни, а приетите с
решението размери били други. Съдът намира възражението за неоснователно, доколкото
става въпрос за незначително разминаване, като с посоченото решение по-скоро са
закръглени обсъжданите суми на вноските, което не води до противоречие между обсъждано
и прието решение.
По отношение на предвидените такси за необитаем самостоятелен обект в размер на 2,00
лв. и за животно, подлежащо на извеждане, в размер на 3,00 лв., съдът намира приетите
решения в тази им част за незаконосъобразни, като противоречащи на разпоредбата на чл.
51, ал. 2 и чл. 51, ал. 7 ЗУЕС в действащата към момента на ОС, редакция. Съгласно чл. 51,
ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Изключенията за лицата (собственици, ползватели и обитатели), във връзка със
задълженията им за разноските по управление и поддръжка на общите части в етажната
собственост, са предвидени в хипотезата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, според която не се заплащат
разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик,
ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в
рамките на една календарна година. Решенията по управлението и поддържането на общите
6
части се вземат от ОС на ЕС. Същото може да определя и размера на дължимите парични
вноски за поддържане и управление на общите части в сградата. Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС,
обаче, въвежда изключение от това правило, като посочва коя категория лица са освободени
от заплащането на посочените разходи. Тъй като тази разпоредба е императивна, същата
следва да се тълкува стеснително, поради което не се допуска решение на ОС на ЕС в
отклонение от посоченото правило. В този смисъл е и константната съдебна практика,
съгласно която фактът на вземане на решение от страна на ОС на ЕС в отклонение на
правилото на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, не може да породи задължение за посочената група лица да
заплащат разходи за управление и поддържане на общите части в сграда ЕС. Съгласно чл.
51, ал. 7 ЗУЕС собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната
собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за електрическа енергия,
вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора за
всяко животно в размер като за един обитател. Посочената разпоредба има императивен
характер, поради което ОС на ЕС не следва да е компетентно да приема решения, с които се
предвижда плащане на съответните задължения в размер, по-малък от законоустановения.
Доколкото предвидената такса за обитател е в размер на 6,00 лв., а тази за животно е в
размер на 3,00 лв., то съдът намира процесното решение за незаконосъобразно.
Незаконосъобразно се явява и решението за определяне на такса за необитаем самостоятелен
обект в размер на 2,00 лв., доколкото разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС изрично
освобождава собствениците, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в
рамките на една календарна година, от заплащане на посочените такси.
По отношение релевираната незаконосъобразност на решението по т.8 от дневния ред, с
което се определя размера на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, както следва:
самостоятелни обекти с ИЧ до 2.0000% да заплащат сумата от 7 лева на месец;
самостоятелни обекти с ИЧ от 2.0001 % до 4.0000% да заплащат сумата от 12 лева на месец;
самостоятелни обекти с ИЧ от 4.0001 % до 4.0000% да заплащат сумата от 17 лева на месец,
съдът намира следното: съгласно чл. 11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС в правомощията на ОС на ЕС е да
определя размера на паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване". Съгласно
разпоредбата на чл. 50, ал. 1 ЗУЕС Общото събрание на собствениците или на сдружението
създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване". В ал. 2 на същата разпоредба е посочено,
че средствата във фонда се набират от: т. 1. ежемесечни вноски от собствениците в размер,
определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната; т. 2. други източници. Настоящият съдебен състав
приема, че разпоредба на чл. 50, ал. 2 ЗУЕС установява нормативни правила за
разпределение на дължимите от етажните собственици средства, поради което е
императивна. Цитираната правна норма визира точно определен начин, по който средствата
се разпределят между етажните собственици, като по отношение на този ред от законодателя
е изключена правната възможност той да бъде променян по решение на ОС на ЕС. В този
смисъл, когато се касае за средства, събирани във фонд "Ремонт и обновяване",
законодателят изрично е предвидил, че те се разпределят между етажните собственици
съобразно размера на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Предоставеното от законодателя изрично правомощие на ОС по отношение на този вид
средства е ограничено единствено и само до възможността да определи конкретния
ежемесечен размер на средствата, като е изключено правото на ОС да определя начинът по
който този размер се разпределя между етажните собственици, тъй като този начин, както
вече бе посочено по-горе е нормативно определен. С оглед на изложеното съдът намира, че
процесното решение по т. 8 от дневния ред е законосъобразно и същото не противоречи на
чл. 50, ал. 2 ЗУЕС.
По отношение решението по т. 9 от дневния ред, съгласно което се спира достъпът до
асансьора и възможността за отваряне на външната входна врата на ЕС чрез GSM
7
комуникатора на живущи в обекти с незаплатени такси за управление и поддръжка на
общите части на ЕС и вноските към фонд „Ремонт и обновяване" в продължение на 3 и
повече месеца, съдът намира същото за незаконосъобразно, поради следното: съгласно чл. 5,
ал. 1, т. 1 от ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост имат право да използват общите части на сградата според тяхното
предназначение, а съгласно чл. 31, ал. 1 от ЗС всеки съсобственик може да си служи с
общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите
собственици да си служат с нея според правата им. Безспорно асансьорът и входната врата
са общи части по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС. Действително чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "м" от
ЗУЕС предоставя възможност на общото събрание да приема решения и за други въпроси,
свързани с управлението на общите части, но извън правомощията на общото събрание е да
взема решения, свързани с ограничаване достъпа и ползването на общите вещи, независимо,
че е налице и друг алтернативен начин за достъп до посочените общи части чрез чип. Ето
защо съдът намира, че процесното решение по т. 9 от дневния ред е незаконосъобразно.
По отношение възражението за незаконосъобразност на решението по т. 10 от дневния
ред, съгласно което е прието да се ангажират две или повече фирми за извършването на
оценка относно необходимостта от ремонт на покрива и при нужда от такъв, да предложат
ценова оферта, като е овластен Г Н, като управител, от името и за сметка на ЕС да проучи и
избере фирми, на които да се възложи изготвянето на оценка и да определи размер на
възнаграждение за изготвяне на същата. Съдът намира решението за законосъобразно,
доколкото в правомощията на ОС е да упълномощи управителя за извършване на посочените
дейности по поддръжка и управление на общите части на ЕС.
С оглед на изложеното съдът намира, че като незаконосъобразни следва да бъдат
отменени решението по т. 7 от дневния ред в частта, в която е определен нов размер на
месечните такси за управление и поддръжка на общите части в ЕС, както следва: за
необитаем самостоятелен обект - 2.00 лева и за животно, подлежащо на извеждане - 3 лева,
както и решението по т. 9 от дневния ред, съгласно което съгласно което се спира
достъпът до асансьора и възможността за отваряне на външната входна врата на ЕС чрез
GSM комуникатора на живущи в обекти с незаплатени такси за управление и поддръжка на
общите части на ЕС и вноските към фонд „Ремонт и обновяване" в продължение на 3 и
повече месеца.
По отношение на останалите решения, приети от ОС и обективирани в протокол от
31.03.2022 г. съдът намира исковете за неоснователни.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни. Предвид че обект на
оспорване са 10 решения на ОС на ЕС, от които за незаконосъобразни са приети изцяло
решението по т. 9 и частично решението по т. 7, то разноските следва да бъдат разпределени
в тази пропорция. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят сумата в размер на 17 лв. за държавна такса и такса за съдебно удостоверение,
както и сумата от 120 лв. за адвокатско възнаграждение в настоящото производство,
доколкото съдът намира за основателно възражението за прекомерност на същото предвид
разпоредбата на чл. 7, ал. 1, т. 4 НМРАВ, както и 100 лв. адвокатско възнаграждение в
производството пред СГС. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да
заплати сумата в размер на 324 лв., представляваща депозит за вещо лице и такса за съдебно
удостоверение, както и сумата от 480 лв. за адвокатско възнаграждение, доколкото съдът
намира за основателно възражението за прекомерност на същото предвид разпоредбата на
чл. 7, ал. 1, т. 4 НМРАВ, действала към датата на сключване на ДПЗС.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
8
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни, на основание чл. 40 ЗУЕС по подадена от С. Г.
Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ххх, ххх, искова молба срещу етажните собственици от
етажната собственост, находяща се в гр.ххх, взетото решение по т. 7 от дневния ред в
частта, в която е определен нов размер на месечните такси за управление и поддръжка на
общите части в ЕС, както следва: за необитаем самостоятелен обект - 2.00 лева и за животно,
подлежащо на извеждане - 3 лева, както и решението по т. 9 от дневния ред, съгласно което
съгласно което се спира достъпът до асансьора и възможността за отваряне на външната
входна врата на ЕС чрез GSM комуникатора на живущи в обекти с незаплатени такси за
управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноските към фонд „Ремонт и
обновяване" в продължение на 3 и повече месеца, обективирани в протокола от проведеното
ОС на 31.03.2022 г., като ОТХВЪРЛЯ исковете по отношение на взетите решения по т. 1, 2,
3, 4, 5, 6, 8, 10 и по т. 7 в частта, в която е определен нов размер на месечните такси за
управление и поддръжка на общите части в ЕС, както следва: 6.00 лева на човек от
домакинство, като неоснователни.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК етажните собственици от етажната
собственост, находяща се в гр.ххх, да заплатят на С. Г. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ххх,
ххх, сумата в размер на 237 лв. – разноски.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК С. Г. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ххх,
ххх, да заплати на етажните собственици от етажната собственост, находяща се в гр.ххх,
сумата в размер на 804 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9