Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 24.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-17 състав, в открито съдебно заседание на втори
април през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ: СТИЛИЯНА Г.
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 16925 по описа на съда за
2018 г., взе предвид следното:
Делото е образувано по искова молба на „Т.п.“ АД, с която
срещу Н.И.К., съдебен изпълнител с рег. № 789 на Камарата на ЧСИ и С.Г.Б. е
предявен иск за солидарното им осъждане да заплатят на ищеца сумата от 140 000 лева, частичен иск от 1 436 544.40 лева, представляваща
обезщетение за претърпени имуществени вреди от допуснати нарушения при
изготвяне на оценка на недвижим имот с идентификатор 11394.1798.131 с площ по
нотариален акт от 94 989 кв.м., а по скица – 94 990 кв.м. и
възлагането му на купувача по занижена пазарна цена, ведно със законната лихва
върху главницата от датата на подаването на исковата молба до окончателното
изплащане, евентуално разделно осъждане на ответниците да заплатят исковите
суми.
Ищецът твърди, че по изп.д. № 20167890400272 бил длъжник,
като съдебният изпълнител Н.К.предприела опис и оценка на собствен на „Т.п.“ АД
недвижим имот, без да уведоми длъжника.
Назначената за вещо лице С.Б. дала заключение за пазарна
цена на имота, която оценка била занижена.
Допуснатите от ответниците нарушения обосновавали правото
на „Т.п.“ АД да ангажира отговорността им.
Ответниците Н.И.К. и С.Г.Б. са подали
отговори, в които оспорват исковете, като твърдят, че извършените от тях
действия са правилни и законосъобразни и липсват основания за ангажиране на
отговорността им.
Третото лице помагач на страната на ответника Н.И.К. - З.
„Б.В.И.Г.“ АД счита искът за неоснователен. Частният съдебен изпълнител
изпълнила добросъвестно професионалните си задължения. Липсвала и причинна
връзка между незаконосъобразно действие на Н.К.и претърпяната от ищеца вреда.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен
е иск с правно основание чл. 45, ал. 1 от ЗЗД.
Нормата
на чл. 45, ал. 1 от ЗЗД предвижда задължение за физическите и юридическите лица
да поправят вредите, които са причинили със свое противоправно действие или
бездействие. Когато уреждането е причинено от няколко лица, те отговаря
солидарно (чл. 53 от ЗЗД).
В случая
ищецът „Т.п.“ АД твърди противоправно действие на С.Б.,
изразяващо се в даване на заключение за пазарната цена на собствен на ищеца,
като длъжник по изп.д. № 20167890400272, недвижим имот, по-ниска от
действителната. На базата на тази оценка, Недялка Ковачева, в качеството си на
частен съдебен изпълнител, обявила публична продан на имота на цена, определена
от вещото лице Б., при което имотът бил продаден за сумата от 397 001
лева.
Активно
легитимирано е лицето, което твърди, че в резултат на нарушения в дейността си,
частният съдебен изпълнител му дължи обезщетение. Предвид изложените от ищеца
твърдения в тази насока, искът не е недопустим. Дали действително ищецът има
право да получи обезщетението, както и наличието на останалите предпоставки за
ангажиране на отговорността на ответниците е въпрос по съществото на спора и е
свързан с основателността на иска. По тези съображения доводите на третото лице
помагач за недопустимост на иска не могат да бъдат споделени.
Обезщетение
се дължи за всички вреди, пряка и непосредствена последица от увреждането. Ангажирането
на отговорността на ответниците е обусловено от пълно и главно доказване на вредите,
тяхната пряка причинна връзка със сочените от ищеца противоправни действия.
Съгласно
чл. 154, ал. 1 от ГПК установяването на посочените предпоставки е в
доказателствена тежест на ищеца, която съдът му е указал с определението от 10.06.2019
г.
На първо
място следва да се установи налице ли е противоправно действие на всеки от
ответниците.
Не се
спори по делото, че с протокол от 13.06.2017 г. по образуваното изп.д. №
20167890400272 по описа на ЧСИ, рег. № 789 Н.К.е назначила инж. С.Г.Б. за вещо
лице, което да даде заключение за пазарната стойност на поземлен имот с
идентификатор 11394.1798.3852 с площ от 53 783 кв.м., поземлен имот с
идентификатор 11394.1798.131 с площ по нотариален акт от 94 989 кв.м., а
по скица – от 94 990 кв.м. и на поземлен имот с идентификатор
11394.1798.132 с площ по нотариален акт от 35 196 кв.м., а по скица – от
35 170 кв.м., както и на построените в тях сгради.
С
протокола от 13.06.2017 г. е насрочен опис и оценка на поземлен имот с
идентификатор 11394.1798.131 и на построения в него трафопост с площ от 97.36
кв.м. за 03.07.2017 г. и 04.07.2017 г.
В
протокол за опис на недвижимия имот с площ по скица от 94 990 кв.м. от
04.07.2017 г. е посочено, че длъжникът е редовно уведомен, но негов
представител при описа не е присъствал.
На 18.07.2017
г. вещото лице инж. С.Г.Б. е депозирала по изпълнителното дело експертна оценка,
според която пазарната стойност на поземлен имот с идентификатор 11394.1798.131
е 495 850 лева.
С
разпореждане от 19.01.2018 г. частен съдебен изпълнител Н.К.е насрочила
публична продан на поземления имот за периода 18.04.2018 г. – 18.05.2018 г.,
при начална цена от 396 680 лева, като е изготвено обявление, разлепено на
местата, посочени в чл. 487, ал. 2 от ГПК. Съставен е протокол по чл. 487, ал.
3 от ГПК.
Постъпили
са две наддавателни предложения и с протокол от 21.05.2018 г. за купувач на
имота е обявен „Л.“ ЕООД за сумата от 397 001 лева.
Постановлението
за възлагане на недвижимия имот на купувача е обжалвано от длъжника. По
образуваното ч.гр.д. № 11331/2018 г. по описа на СГС е постановено решение №
5968 от 19.09.2018 г., с което жалбата на „Т.п.“ АД е оставена без уважение.
По
соченото от ищеца в исковата молба основание за търсене на отговорност на
ответника С.Б. по делото са изслушани две съдебно-оценителни експертизи. В хода
на изслушване на заключенията се установи, че изборът на метод за оценка на
недвижим имот зависи от характеристиките на имота. Вещото лице Б. е използвала
метода на аналога, който се базира на пазарните цени на аналогични имоти. По
този методи, както и по остатъчния метод за оценка, е работило вещото лице по
първоначалната оценителна експертиза инж. Х. и вещото лице, депозирало особено
мнение към повторната експертиза – инж. Д.. Всеки от тях е търсил сключени сделки
с имоти през 2017 г., чиито характеристики се доближават максимално до тези на
процесния имот с идентификатор 11394.1798.131, като са прилагани различни
коефициенти за сравнимост. При комбиниране на метода на пазарните аналози и на
остатъчния метод, първоначалната експертиза е заключила, че към 2017 г.
пазарната стойност на имота е 3 610 632 лева, а вещото лице инж. Д. –
3 362 871 лева.
Повторната
съдебно-оценителна експертиза е приела, че най-подходящ е „метод на Негели“, основан на процентното участие на земята в стойността
на имота. След отчитане на характеристиките на различните части от процесния
имот (20 000 кв.м. от него с по-висока плътност на застрояване, а
74 990 кв.м. – с по-ниска такава) пазарната оценка е определена на
633 675 лева.
Съдът
намира, че всеки от избраните методи е различна степен неприложим към имот с
идентификатор 11394.1798.131. Най-неподходящ се явява остатъчния метод за
оценка, тъй като той е базиран на пазарната стойност на завършена сграда,
приспадайки от нея всички разходи, свързани с предприемаческа инициатива,
печалбата на предприемача и цената на риска за строителния бизнес. Процесният имот
е предназначен за производствени, складови, административни, търговски и
обслужващи сгради, работилници и др. В него е построен нефункциониращ, рушащ се
трафопост, без оборудване. Тази постройка представлява утежняващ фактор за
имота, който не е ограден, не се стопанисва и охранява. Едновременно с това,
20 000 кв.м. от имота е относително чист от дървесни видове, но в
северозападния му край е с денивелация. Повече от 50 % от имота - 74 990
кв.м. от 94 990 кв.м. е гъсто залесена с многогодишна високостеблена
растителност и с голяма денивелация. Следователно, минимално допустимото
застрояване е силно ограничено и приемане на оценка на сграда в имота като база
за оценка на земята (остатъчен метод за оценка), е крайно неподходящ.
Що се
отнася до метода на пазарните аналози, той предполага реализирани сделки по
покупко-продажба на имоти с максимално близки до процесния характеристики.
Оценките, дадени от вещото лице Б. по изп.д. № 20167890400272, както и
първоначалната експертиза се основават на офертни цени на подобни имоти,
приравнени към оценявания със сравнителни коефициенти. Разликата между двете
оценки се дължи на различната стойност на тези коефициенти.
След
като методът на пазарните аналози е най-широко използваният от вещите лица
(които разполагат със свобода на преценка кой от методите да приложат), съдът
намира, че пазарната оценка следва да се съобрази с него. В случая той се явява
особено подходящ по причина на това, че два имота в същия район – с
идентификатор 11394.1798.3580 и площ от 3 549 кв.м. и идентификатор 11394.1798.3581
с площ от 3 004 кв.м. ищецът „Т.п.“ АД е продал на 28.02.2017 г. за сума
на обща стойност 45 871 лева, или по 7 лв/кв.м.
Данъчната оценка на имотите е 34 075.60 лева, или 5.2 лв/кв.м.
(видно от нотариален акт № 18, том І, рег. № 521, нот.д. № 17/28.02.2017 г. на
нотариус рег. № 127 на НК. Тези два имота попадат в същия производствен терен,
в който се намира имотът с идентификатор 11394.1798.131, съгласно заключението
на първоначалната съдебно-техническа и оценителна експертиза. При съпоставка
между данъчните оценки на продадените от ищеца имоти и процесния се установява,
че данъчната оценка на всеки от тях е 5.2 лв/кв.м. Що
се отнася до пазарната стойност, съдът приема, че тази на имота с идентификатор
11394.1798.131 е по-ниска от 7 кв/м. Причината в това
се корени във вече описаните и безспорно констатирани характеристики на имота –
силна денивелация и значителна площ с многогодишна високостеблена растителност.
На база
на даденото от вещото лице Б. заключение частният съдебен изпълнител Н.К.е
определила началната цена, от която да започне наддаването на имота –
396 680 лева, представляваща 80% от 495 850 лева и е определена в
съответствие с нормата на чл. 485, ал. 4 от ГПК. Към 18.07.2017 г. частният
съдебен изпълнител не е имал задължение да предявява на страните оценката.
Публичната продан обаче е обявена на 19.01.2018 г., при действието на чл. 485
от ГПК (ДВ, бр. 86 от 27.10.2017 г.). След като проданта е обявена след
изменението на тази норма, по аргумент от § 73 от ПЗР на ЗИД на ГПК съдебният
изпълнител е следвало да процедира по реда на чл. 485 от ГПК (ред. ДВ, бр. 86
от 27.10.2017 г.), като назначи вещо лице, отговарящо на условията по чл. 485,
ал. 1 от ГПК, да съобщи дадената от това вещо лице оценка на страните с
указание, че могат да го оспорят и евентуално да определи стойността при имота
по реда на чл. 485, ал. 3 от ГПК.
Съдебният
изпълнител Н.К.не е процедирала по този начин. Вместо това, на 19.01.2018 г. тя
е обявила началната продажна цена въз основа на дадената през юли 2017 г.
оценка на вещото лице Б., нарушавайки правото на страните да оспорят оценката и
да поискат изготвяне на повторно заключение. Съгласно чл. 297 от ГПК, за
настоящия съдебен състав е задължително да зачете приетото с решение № 118 от
28.07.2020 г. по гр.д. № 82/2020 г. на ВКС, ІV г.о. нарушение на чл. 485, ал. 2
от ГПК, изразяващо се в приключване на процедурата по определяне на начална
цена едва с уведомяването на страните за насрочената публична продан при
определена цена. Процедурата е завършена след изменението на нормата –
27.10.2017 г., освен размера на началната цена, който правилно е определен на 80%
от оценката, ЧСИ е следвало да съобщи оценката на страните и при възражение от
някоя от тях да назначи нова оценка, което не е направил.
Следователно,
съдебният изпълнител Н.К.е извършила нарушение в изпълнителното производство,
лишавайки страните от правото да поискат повторно заключение за цената на
продаваемия имот.
На
следващо място, следва да се установи причинната връзка между извършеното
нарушение и претърпяната от ищеца вреда. В тази насока съдът съобразява приетото
с определение № 1269 от 13.11.2013 г. по гр.д. № 4487/2013 г. на ВКС, ІV г.о.,
че е налице трайно установена съдебна практика, според която оценката е основа
за определяне на началната цена при публичната продан, а нейният размер трябва
да бъде видимо по-нисък от пазарните очаквания. Това е така, защото не може да
се очаква проданта да привлече наддавачи, ако
началната цена е неразумно висока. По какъвто и начин да се определи оценката,
тя не може да послужи за определяне на реалната пазарна цена, представляваща паричната
сума, която би се получи при пазара за продажба на недвижими имоти. Оценката служи
само като база за наддавателните предложения, които
евентуално биха постъпили, и чиято цел е в крайна сметка да се постигне
максимална продажна цена. Това не изключва възможността при липса на достатъчно
наддавателни предложения имуществото да се продаде впоследствие на значително по-ниска цена, както от експертната оценка, така и от
данъчната, в зависимост от пазарните реалности.
Съдът
приема искът на „Т.п.“ АД за недоказан. Вещото лице е дало оценка, близка до
реалната пазарна цена. Заключението е съответно на характеристиките на имота.
Извършеното от частния съдебен изпълнител нарушение при обявяване на публична
продан при начална цена, определена в нарушение на нормата на чл. 485 от ГПК
(ред. ДВ, бр. 86 от 27.10.2017 г.) не се намира в причинно-следствена връзка с вредите,
които ищецът твърди да е претърпял. Не съществува сигурност, че имотът би бил
продаден на по-висока цена от получената при публичната продан – 397 001
лева. Достигната е реална пазарна цена на имот с идентификатор 11394.1798.131,
поради което не са причинени вреди от сочените като противоправни действия на
съдебния изпълнител и разлика в цената, на която имотът е могъл да се продаде.
Обстоятелството, че са се явили двама наддавачи
потвърждава извода, че началната цена, от която е започнало наддаването, е
реалната цена на имота.
Допълнителен
аргумент в полза на този извод е и обстоятелството, че по „метод на Негели“ стойността на двата имота с обща площ от 6 553
кв.м., продадени от „Т.п.“ АД възлиза на сумата от 163 760 лева. Реалната
им пазарна стойност обаче е далеч по-ниска – 45 871 лева.
По така
изложените съображения предявеният от ищеца иск е неоснователен и подлежи на
отхвърляне.
При този
изход на спора право на разноски имат ответниците. Ищецът дължи на ответника С.Г.Б.
разноски в размер на 1 000 лева, а на Н.И.К. – 500 лева.
Ответниците
са представлявани от адвокати, оказали им правна помощ по реда на чл. 38, ал.
1, т. 3, пр. 1 и пр. 3 от Задв.
В
приложение на чл. 7, ал. 2, т. 5 от Наредба № 1/2004 г. и съобразявайки вида и
характера на иска, извършените по делото процесуални действия и неговата
продължителност, съдът определя дължимите на адв. М. и на адв. Б.
възнаграждения в размер на по 5 000 лева.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Т.П.“ АД, ЕИК *******срещу Н.И.К.,
ЕГН ********** и С.Г.Б., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 45, ал. 1 от ЗЗД за осъждането им да заплатят солидарно на ищеца сумата от 140 000
лева, частичен иск от 1 436 544.40 лева, представляваща обезщетение
за претърпени имуществени вреди от допуснати нарушения при изготвяне на оценка
на недвижим имот с идентификатор 11394.1798.131 с площ по нотариален акт от
94 989 кв.м., а по скица – 94 990 кв.м. и възлагането му на купувача
по занижена пазарна цена по изп.д. № 20167890400272 по описа на ЧСИ, рег. № 789
на Камарата ЧСИ.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, „Т.П.“ АД,
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на Н.И.К., ЕГН **********,
с адрес *** сумата от 500 лева разноски за производството.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, „Т.П.“ АД,
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на С.Г.Б., ЕГН **********,
с адрес *** сумата от 1 000 лева разноски за производството.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК вр. чл. 38,
ал. 2 вр. ал. 1, т. 3, пр. 3 от ЗАдв., „Т.П.“ АД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на адвокат К.Й.М., с
адрес *** сумата от 5 000 лева адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК вр. чл. 38,
ал. 2 вр. ал. 1, т. 3, пр. 3 от ЗАдв., „Т.П.“ АД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на адвокат И.А.Б.-***
сумата от 5 000 лева адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: