№ 897
гр. Варна , 14.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ в публично заседание на
четиринадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Диана Д. Митева
Членове:Цвета Павлова
мл.с. Ивалена О. Димитрова
при участието на секретаря Албена И. Янакиева
като разгледа докладваното от мл.с. Ивалена О. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20213100500364 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Oбразувано e по подадена въззивна жалба вх. № 291890/29.12.2020 г. от „Регион
имоти“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Густав
Вайганд“ № 12, ет. 4, ап. 8, чрез адв. Д.Й., срещу Решение № 261623/10.12.2020 г.,
постановено по гр. дело № 4147/2020 г. по описа на ВРС, XLIX състав, с което „Регион
имоти“ ООД е осъдено да заплати на Б. К. И., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж. к.
„Владислав Варненчик“, бл. 407, вх. 9, ет. 7, ап. 157, сумата от 4000,00 лева,
представляваща дадена без основание като платен депозит за закупуване на недвижим имот
по нищожна клауза от писмен Договор за депозит от 11.03.2020 г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до
окончателното й изплащане.
В жалбата се излага, че обжалваното решение е незаконосъобразно, неправилно,
постановено при нарушение на материалния закон и необосновано. Навежда оплаквания, че
първоинстанционният съд превратно е тълкувал процесния договор. Сочи, че съдът
избирателно и непоследователно е обсъдил клаузите от същия, като изтъква, че липсва
анализ на задълженията на купувача по договора. Излага, че т. 2 от процесния договор
урежда задължение на посредника - да осигури на купувача цена от 107 000 евро, при която
той желае и ще купи имота, и две кумулативни задължения за купувача, а именно
последният да осигури одобрение за банков кредит в необходимия размер от банка в гр.
Варна и подготвяне на експертна оценка, обезпечаваща размера на кредита. Сочи, че към
1
27.03.2020 г. ищецът не е изпълнил вменените му в т. 2 задължения, като навежда, че това
неизпълнение, съобразно т. 3 от процесния договор, представлява пречка за сключване на
предварителен договор. Твърди, че първоинстанционният съд не е обсъдил и съпоставил
поведението на двете страни по договора, разгледал е същото едностранчиво и по тази
причина е достигнал до неправилен извод относно нищожност на т. 5 от процесния договор
поради накърняване на добрите нрави.
Настоява за отмяна на атакувания съдебен акт. Претендира разноски.
В законоустановения срок е депозиран писмен отговор от Б.И., чрез адв. Соня
Бъчварова – ВАК, с който се оспорва въззивната жалба. Счита атакуваното решение за
правилно и законосъобразно. Сочи, че изводите на първоинстанционния съд изцяло
кореспондират със събрания в хода на производството доказателствен материал, като излага
подробни съображения в тази насока.
Настоява за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззивникът „Регион имоти“ ООД, се представлява от адв. Д.Й.,
който настоява за отмяна на първоинстанционното решение. Поддържа застъпеното във
въззивната жалба становище, че за да се стигне до изпълнение на вменените задължения на
ответното дружество по т.3 от процесния договор, първо купувача следва да изпълни
задълженията си по т. 2 от същия.
В съдебно заседание въззивамият Б. К. И., чрез адв. С.Б., излага становище за
правилност и законосъобразност на обжалваното решение. Застъпва, че не се е стигнало до
подписване на предварителен договор до крайната дата – 27.03.2020 г., тъй като ответното
дружество не е поканило купувача да сключи предварителен договор, включително не е
представило продавача по сделката, нито е било упълномощено да сключи предварителен
договор.
Настоящият съдебен състав, като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:
От копие от Договор за депозит, сключен на 11.03.2020 г. между Б. К. И., ЕГН
********** - клиент, и „Имоти Регион“ ООД, ЕИК *********, представлявано от С.А., се
установява, че клиентът е предал на дружеството сумата от 4000,00 лева като депозит за
закупуването на следния недвижим имот: апартамент № 9, находящ се в гр. Варна, ул.
„Брегалница“ № 6, ет. 3, със застроена площ от 115 кв. м. В т. 2 на Договора е отразено, че
клиентът изрично заявява, че желае да закупи горепосочения имот при следните параметри:
продажна цена от 107 000 Евро, одобрение за банков ипотечен кредит в необходимия размер
и подготвяне на експертна оценка, обезпечаваща размера на кредита. В т. 3 е уредено, че
при постигане на посочените в т. 2 параметри на сделката, клиентът възлага на дружеството
да предаде на собственика на имота половината от сумата на депозита – 2000,00 лева, както
и се задължава в срок до 27.03.2020 г. да сключи предварителен договор за покупко-
продажба на имота и да плати възнаграждение от 2200 Евро в деня на подписване. В т. 4 е
посочено, че разликата между депозита по т. 1 и предадената на собственика сума по реда на
т. 3 се прихваща срещу размера на дължимото възнаграждение, като в случай че сумите не
съвпадат по стойност, разликата се доплаща от клиента, респективно се възстановява от
дружеството. В т. 5 е отразено, че в случай че клиентът не изпълни задължението си за
сключване на предварителен или окончателен договор, възнаграждението, дължимо на
дружеството, се прихваща от предоставения депозит по т. 1.
2
Видно от съобщение, изпратено по електронна поща на 27.03.2020 г. от Б.И. до
„Регион имоти“ ООД, със същото ищецът (сега въззиваем) излага, че съгласно т. 3 от
Договор за депозит от дата 11.03.2020 г. е длъжен да подпише предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот в срок до 27.03.2020 г. Изтъква, че ответното
дружество не е спазило задълженията си по договора и не го е поканило да сключи
съответния предварителен договор, което се явява достатъчно основание той да иска
разваляне на сключения между страните договор за депозит. Уведомява ответното
дружество, че на 30.03.2020 г. в 12:00 ч. ще посети офиса им с цел получаване обратно на
сумата в размер на 4000,00 лева.
В хода на първоинстанционното производство са ангажирани гласни доказателствени
средства посредством разпита на св. Драгомир Божидаров Катеринов – баща на собственика
на процесния имот Боян Катеринов. В показанията си, ценени по реда на чл. 172 от ГПК,
свидетелят излага, че синът му е възложил на агенция да продаде апартамента, находящ се
на ул. „Брегалница“, като за целта е вадил документи чрез посолството в Англия, тъй като
пребивава там; свидетелят сочи, че той също е предавал документи на брокерката. Излага,
че е разбрал от сина си Боян и от брокерката, че сделката не се е осъществила поради
неосигуряване на кредит за купувача.
От показанията на св. С.А. – служител на ответното дружество, ценени по реда на чл.
172 от ГПК, се установява, че същата е водила преговорите за продажба на процесния имот
и с двете страни. Излага, че са осъществени два огледа на процесния апартамент. Сочи, че в
продължение на около две седмици са провеждани телефонни разговори и комуникация
посредством „Вайбър“ с купувача с цел намаляване на продажната цена, като последната
била договорена в размер на 107 000 Евро. Свидетелката заявява, че на 11.03.2020 г. Б.И.
дошъл в офиса на ответното дружество и предал сума от 4000 лева – капаро, като подписали
съответните документи. Излага, че след обявяване на извънредното положение на 13.03.2020
г. последният „се стреснал“ и не искал да подписва предварителен договор, тъй като
следвало да заплати 10% от сумата. Свидетелката изтъква, че ищецът й казал да забави
сделката, поради което същата не предприела действия по уговаряне връщането на
продавача в България, както и по изваждане на документи за имота. Сочи, че около
20.03.2020 г. Бейхан я уведомил по телефона, че е разговарял със служител на банката, като
последният му казал, че не обслужват кредити на моряци по време на извънредното
положение. Поради това ищецът поискал продължаване на срока за сключване на
предварителен договор до месец май, впоследствие и до месец октомври. Заявява, че
предварителен договор не бил подписан, тъй като ищецът нямал финансова възможност за
закупуването на имота. Изтъква, че продавачът искал да се осъществи сделката, като е
съгласен и сега да се продаде имотът. Заявява, че не е предала на продавача договорената
сума от внесеното от ищеца капаро, тъй като последният не изпълнил задълженията си по
договора. Свидетелката изтъква, че същата няма задължения по договора, като сочи, че
такива има само купувачът.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно производство, е подадена в срок, от
легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е
допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, в правомощията на въззивния съд е да се
произнесе служебно по валидността на решението, а по отношение на допустимостта - в
3
обжалваната му част.
Атакуваният съдебен акт е постановен от надлежен съдебен състав, в рамките на
предоставената му правораздавателна власт и компетентност, при спазване на
законоустановената писмена форма, поради което същият е валиден. Постановен е при
наличието на всички положителни процесуални предпоставки за възникването и надлежното
упражняване на правото на иск, като липсват отрицателните такива, поради което е и
допустим.
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 1 от ЗЗД. За да бъде същият
основателен, съдът следва да установи наличието на две предпоставки: 1) получаването на
нещо от обогатилото се лице - ответника, което му се дава от обеднялото лице – ищеца, и 2)
липса на основание за получаването му. Фактът на настъпилото имуществено разместване
не се оспорва от страните по делото.
Оплакванията се концентрират върху тълкуването на съглашението между страните,
същите се свързват с мотивите на първоинстанционния съд относно признатото право на
възложителя да развали неизпълнения от посредидника договор, пораждащо отпадане на
основанието за задържане на платения депозит. Евентуално оплаквания се сочат и за
необоснования извод за отричане на право на посредника да задържа предоставения
депозит, тълкуван като неустойка, уговорена според съда в нарушение на добрите нрави.
Съгласно установения в чл. 9 от ЗЗД принцип за свобода на договарянето, страните
могат да обусловят настъпването, изменението или прекратяването на правното действие на
сделката от бъдещи обстоятелства (модалитети). Последните се обхващат от
волеизявлението и се включват като клаузи от съдържанието на сделката, т. е страните по
последната имат възможност да съобразяват правните последици с определени
обстоятелства, които имат значение за техните интереси. Обстоятелствата следва да са
възможни и да не са в противоречие с добрите нрави.
Според чл. 25, ал. 1 от ЗЗД, условието е едно бъдещо несигурно събитие. В
зависимост от правните последици от настъпването на последното, условието може да бъде
отлагателно или прекратително. При отлагателното условие, настъпването на правните
последици на сделката е в зависимост от сбъдването му. При сключване на сделката същата
не поражда исканите от страните правни последици, те настъпват, ако условието се сбъдне;
поражда се правно очакване за придобиване на права.
Срокът е също обуславящо обстоятелство, предвидено по волята на страните по
сделката, като за разлика от условието, той е бъдещо, но сигурно събитие. Срокът
представлява период от време или абсолютно определена дата, с които се свързва правното
действие на уговорката по сделката.
В конкретния случай, процесният Договор за депозит е сключен при наличие на два
модалитета - отлагателно условие по отношение на уговорките за възложеното
посредничество и уговорен краен срок с настъпване, на който условието губи значение.
С оглед целта на страните по съглашението и неговия предмет, пораждането на
правните последици на договора е поставено в зависимост от настъпването на бъдещо
несигурно събитие – одобрение за банков ипотечен кредит в необходимия размер и
подготвяне на експертна оценка на закупуваното обезпечение. Това условие е възможно и
допустимо от закона. То е положително, тъй като предвижда настъпване на промяна в
обстоятелствата. Същото е уговорено в полза на купувача - с цел набавяне на кредитни
средства за планирана покупката, чието организиране като предварителен договор е
4
възложено на посредника именно защото купувачът не разполага с наличност за договаряне
на окончателна сделка .
Настоящият състав не споделя изложеното в отговора на въззивната жалба, че с
обективираната воля на ищеца в писмо по електронна поща от 27.03.2020 г. относно
готовността му да подпише предварителен договор на определената дата, е без значение как
ще бъде платена продажната цена – дали чрез банков кредит или чрез собствени средства.
Предвид уговореното условие, при отпадане на необходимостта от него и съответно
предприемане на заплащане на цената със собствени средства, ищецът е следвало да
уведоми и покани ответното дружество за сключване на окончателен договор, тъй като се
отказва от ползващото го условие за кредитиране. В случая се установява осуетяване на
уговореното условие, като за ищеца при това положение не е налице възможност за
разваляне на сключения Договор въз основа на посоченото от него основание - несключване
на предварителен договор за покупко-продажба в срок до 27.03.2020 г. поради неизпълнение
на поетото от ответното дружество задължение да покани купувача за същото. Поведението
на ищеца е недобросъвестно и то се изразява в знанието, че с процесния договор
посредникът е следвало да организира възложената от купувача покупка с кредитни
средства, без които уговаряне на срок за бъдеща окончателна сделка не е оправдано за
продавача, който също е клиент на този посредник.
Разпоредбата на чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД установява една фикция, че макар условието
да не се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването, е попречила
недобросъвестно то да се сбъдне, отношенията между страните по сделката ще се уредят все
едно, че условието се е сбъднало. Ищецът е страната, която има интерес от несбъдване на
условието, тъй като то определя изискуемост на собственото му задължение да закупи
имота, т.е., при недобросъвестното му поведение, е налице основание за прилагане
фикцията на чл. 25 ЗЗД. Още повече, че видно от Протокол от проведено съдебно заседание
на 13.10.2020 г. (лист 54), процесуалният представител на ответното дружество изрично
посочва, че и към настоящия момент имотът – предмет на сделката, може да бъде закупен от
ищеца, ако последният желае и ако реализира задълженията си по т. 2 от процесния договор,
като информацията за клиента-продавач вече е разкрита в цялост (разпитан е бащата на
продавача).
Въз основа на изложеното, съдът приема, че към момента сключеният Договор за
депозит действа без условие, но и без срок. Договорната връзка не е преустановила
действието си, затова и посредникът не може да изпадне в забава, докато не бъде поканен от
купувача да организира окончателно сделката.
Същевременно, изявлението на купувача за връщане на всичко дадено по сделката
недвусмислено манифестира волята му да се освободи от договорната връзка. Това
изявление е аналогично по последици на оттегляне на възложеното посредничество без
наличие на вина на насрещната страна. Доколкото при уговаряне на задълженията на
посредника страните са посочили като възложени както правни действия (по организиране
на предварителна покупка с жилищен кредит и предаване на начална вноска от цената като
капаро по предварителен договор от купувача на продавача чрез посредника), така и
постигането на определен резултат с положени интелектуални усилия и фактически
действия (свързване на лицата, търсещи и предлагащи имоти с подходящи характеристики,
и водене на преговори до търсен размер на цена), съдът намира, че процесният договор е със
смесен характер и подлежи на уреждане от правилата на поръчката и изработката.
Съответно на нормата на чл. 288, ал. 1, вр. 284, ал. 2 от ЗЗД, при оттегляне на
поръчката от доверителя, довереникът, макар да има право на възнаграждение, дължи
5
връщане на предоставени от доверителя средства и липсва основание за задържане на частта
от депозита, предназначена за продавача в размер на 2000,00 лв. При отпаднал интерес от
предварителния договор отпада и възложеното предаване на половината от внесения
депозит на собственика на имота. Друго основание за задържането на тази сума не се
установява, поради което претенцията следва да бъде уважена. В тази връзка, тъй като не е
породено правото на разваляне, не се налага и обсъждане на валидността на уговорката за
задържане на депозит като неустойка.
Съответно на нормата на 268 ЗЗД, поръчващият дължи възнагаждение за полезния
резултат от изработката. Затова въпреки изявлението на възложителя за отказ от
посредничеството, не е отпаднало основание за получаването на частта над депозита, която
е била предназначена за възнаграждение, съответно на получена посредническа услуга по
предоставяне на информацията за продавания имот и постигнато съгласие на продавача по
размера на цената (все още актуално като предложение към този купувач). В този размер е
доказано насрещното възражение на въззивника за наличие на основание за задържане на
тази сума.
Предвид изложеното, съдът приема, че предявената претенция е основателна до
сумата в размер на 2 000,00 лева, като за разликата над нея до претендираната сума в
размер на 4 000,00 лева претенцията се явява неоснователна и подлежи на отхвърляне.
Първоинстанционното решение следва да се потвърди в частта му за сумата от
2000,00 лева, която ответното дружество е осъдено да заплати на Бейхан Исмоилов, и да
бъде отменено в частта му за разликата от сумата от 2000,00 лева до сумата от 4 000,00 лева.
Относно съдебно-деловодните разноски:
На осн. чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, на страните следва да бъдат присъдени разноски
съразмерно с уважената и отхвърлена част от претенциите.
Въззивната страна претендира сторени по делото разноски в размер на 1000,00 лева
за първоинстанционното производство, представляващи заплатено в брой адвокатско
възнаграждение, както и в размер на 80,00 лева – държавна такса за разглеждане на
въззивната жалба, съгласно приложени списъци по чл. 80 от ГПК и Разписка. Съразмерно с
отхвърлената част от иска, на същата следва да бъде присъдена сумата от 540,00 лева.
Въззиваемият претендира съдебно-деловодни разноски в размер на 700,00 лева,
представляващи заплатено в брой адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция,
съгласно Списък по чл. 80 и Договор за правна защита и съдействие. На същия се следват и
разноски за внесена държавна такса за първоинстанционното производство – цялата в
размер на 160,00 лева. Съразмерно с уважената част от иска, на страната следва да бъде
присъдена сумата от 430,00 лева.
Водим от горното, на основание чл. 271, ал. 1 ГПК, настоящият състав на въззивния
6
съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 261623/10.12.2020 г., постановено по гр. дело № 4147/2020 г.
по описа на ВРС, XLIX състав, в частта, с която „РЕГИОН ИМОТИ“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“ № 12, ет. 4, ап. 8,
представлявано заедно и поотделно от управителите А.О.Й. и П.О.Й., е осъдено да заплати
на Б. К. И., ЕГН **********, с постоянен адрес:
***********************************************, за разликата над сумата от 2000,00
лева до 4000,00 лева, представляваща даден без основание платен от ищеца депозит за
закупуване на недвижим имот по нищожна клауза от писмен Договор за депозит от
11.03.2020, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молбав съда до окончателното й изплащане , както и в частта за разноските,
като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. К. И., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж. к.
„Владислав Варненчик“, бл. 407, вх. 9, ет. 7, ап. 157, срещу „Регион имоти“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“ № 12, ет. 4,
ап. 8, иск за заплащане на разликата над сумата от 2000,00 лева до 4000,00 лева,
претендирана като даден без основание платен от ищеца депозит за закупуване на
недвижим имот по нищожна клауза, евентуално на отпаднало основание след разваляне на
неизпълнен от посредник писмен Договор за депозит от 11.03.2020 г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до
окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 261623/10.12.2020 г., постановено по гр. дело №
4147/2020 г. по описа на ВРС, XLIX състав, в останалата част, с която „РЕГИОН ИМОТИ“
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“
№ 12, ет. 4, ап. 8, представлявано заедно и поотделно от управителите А.О.Й. и П.О.Й., е
осъдено да заплати на Б. К. И., ЕГН **********, с постоянен адрес:
***********************************************, сумата от 2000,00 лева,
представляваща задържан без основание депозит, даден по оттеглена поръчка за закупуване
на недвижим имот по Договор за депозит от 11.03.2020 г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното й
изплащане, на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „РЕГИОН ИМОТИ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“ № 12, ет. 4, ап. 8, представлявано заедно и
поотделно от управителите А.О.Й. и П.О.Й., ДА ЗАПЛАТИ на Б. К. И., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ж. к. „Владислав Варненчик“, бл. 407, вх. 9, ет. 7, ап. 157, сумата от 540,00
лева (Петстотин и четиридесет лева), представляваща сторени по делото разноски за двете
инстанции, съразмерно с уважената част от иска.
7
ОСЪЖДА, , Б. К. И., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж. к. „Владислав
Варненчик“, бл. 407, вх. 9, ет. 7, ап. 157, ДА ЗАПЛАТИ на „Регион имоти“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“ № 12, ет. 4,
ап. 8, представлявано заедно и поотделно от управителите А.О.Й. и П.О.Й., сумата в
размер на 430,00 лева (Четиристотин и тридесет лева), представляваща сторени пред двете
инстанции съдебно-деловодни разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8