Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 17.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на шестнадесети юни две хиляди двадесет и втора
година в състав:
Съдия: Свилен Станчев
при участието на секретар Снежана Апостолова, като разгледа
докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 4636 по описа за 2021 година, за да се
произнесе, взе предвид:
Предявен e иск с правно
основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД.
Пълномощникът на ищците П.С.Б. и Е.Х.Б. излага, че ищците сключили с
ответницата Р.Е.Т. на 09.05.2017
г. предварителен договор за продажба на следния недвижим имот: еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор 68134.2042.2689.1, идентичен със стар идентификатор
68134.2042.2689.1, находящ се в гр. София р-н „Витоша“ кв. „Симеоново“ ул. „********с
РЗП 372,90 кв. м и със следното разпределение: сутерен – състоящ се от два
гаража, две мазета, коридор и вътрешно стълбище за първи етаж; първи жилищен
етаж, състоящ се от дневна с тераса пред нея, кухня, кабинет, баня с тоалетна,
входно преддверие, коридор и вътрешно стълбище за втория етаж; втори жилищен
етаж, състоящ се от дневна с балкон, две спални, баня с тоалетна, коридор с
балкон, вътрешно стълбище за подпокривния етаж; подпокривен етаж, състоящ се от
дневна с балкон, кухня, баня с тоалетна, две тавански помещения, построена
върху УПИ I в кв. 35 по плана на гр. София, с идентификатор 68134.2042.2689,
идентичен със стар идентификатор 68134.2042.2094, целия с площ 558 кв. м, за
първоначално уговорена продажна цена 190 000 евро. С анекс от 10.10.2017
г. цената била намалена на 160 000 евро. Срокът за сключване на
окончателния договор бил удължен неколкократно с анекси, като последният
уговорен срок бил 18.12.2018 г. С анекс от 28.11.2017 г. ответницата платила на
ищците 80 000 евро, а с анекс от 10.10.2018 г. ответницата им заплатила още
10 000 евро. Ответницата получила владението върху имота със сключването
на предварителния договор на 09.05.2017 г. и владеела имота до предявяването на
исковата молба, без да заплаща наем. Ищците твърдят, че въпреки неколкократните
опити на ищците да финализират облигаторните отношенияс ответницата, последната
отлагала записаните часове за изповядване на сделката. На 11.03.2020 г. ищците
изпратили нотариална покана, връчена на ответницата на 17.06.2020 г. На
посочената дата ответницата не се явила при нотариуса за изповядване на
сделката, а изпратила представител без представителна власт.
На основание изложеното, в исковата молба се правят
следните искания до съда:
- да обяви за окончателен сключения на 09.05.2017 г.
между ищците П.С.Б. и Е.Х.Б. като продавачи и Р.Е.Т. като купувач предварителен договор за продажба на следния
недвижим имот: еднофамилна жилищна сграда с идентификатор
68134.2042.2689.1, идентичен със стар идентификатор 68134.2042.2689.1, находящ
се в гр. София р-н „Витоша“ кв. „Симеоново“ ул. „********с РЗП 372,90 кв. м и
със следното разпределение: сутерен – състоящ се от два гаража, две мазета,
коридор и вътрешно стълбище за първи етаж; първи жилищен етаж, състоящ се от
дневна с тераса пред нея, кухня, кабинет, баня с тоалетна, входно преддверие,
коридор и вътрешно стълбище за втория етаж; втори жилищен етаж, състоящ се от
дневна с балкон, две спални, баня с тоалетна, коридор с балкон, вътрешно
стълбище за подпокривния етаж; подпокривен етаж, състоящ се от дневна с балкон,
кухня, баня с тоалетна, две тавански помещения, построена върху УПИ I в кв. 35 по плана на гр.
София, с идентификатор 68134.2042.2689, идентичен със стар идентификатор
68134.2042.2094, целия с площ 558 кв. м;
-
да осъди ответницата Р.Е.Т. да заплати на ищците П.С.Б. и Е.Х.Б. остатъка от продажната цена на имота в
размер на 80 000 евро.
Ответницата Р.Е.Т. чрез
пълномощинка си адвокат Ч. оспорва иска със следните възражения:
- възражение, че ищците не
притежават в пълен обем правото на собственост върху имота, с твърдения за
несъответствие между площта на имотите съгласно предварителния договор и предоставените
впоследствие документи за имотите, и наличието на незаконно строителство
- възражение за неизпълнен
договор, с твърдение за непредставяне на всички документи, необходими за
сключването от ответницата на договор за банков кредит, чрез който да се
извърши плащането на цената;
- оспорване твърдението на
ищците за липса на представителна власт на лицето, което се е явило на
посочената в нотариалната покана дата.
Съдът като взе предвид становищата на страните и
прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното:
Не се спори между страните и е прието за ненуждаещо се
от доказване с доклада по делото, че между ищците и ответницата е бил сключен на
09.05.2017 г. предварителен договор между страните за продажба на описания
недвижим имот, изменен с пет последователни анекса. Прието е за безспорно
установено и заплащането от ответницата на ищците на сумата от 80 000
евро.
Предмет на предварителния договор е жилищна сграда в гр. София р-н „Витоша“ кв.
„Симеоново“ ул. „********с РЗП по документ за собственост 372,90 кв. м,
състояща се от сутерен, два жилищни етажа и подпокривен етаж с изградени
жилищни и сервизно помещения, със следното разпределение: сутерен – състоящ се
от два гаража, две мазета, коридор и вътрешно стълбище за първи етаж; първи
жилищен етаж, състоящ се от дневна с тераса пред нея, кухня, кабинет, баня с
тоалетна, входно преддверие, коридор и вътрешно стълбище за втория етаж; втори
жилищен етаж, състоящ се от дневна с балкон, две спални, баня с тоалетна,
коридор с балкон, вътрешно стълбище за подпокривния етаж; подпокривен етаж,
състоящ се от дневна с балкон, кухня, баня с тоалетна, две тавански помещения,
построена върху УПИ I в кв. 35 по плана на гр. София. Жилищната сграда е построена след
учредяване в полза на ищеца П.С.Б. на право на строеж в държавен парцел I кв. 35 по плана на кв. Симеоново,
целият от 670 кв. м с договор за замяна на държавни недвижими имоти (л. 21), с
който се отменя предходно учредено в полза на ищеца право на строеж върху друг
поземлен имот с договор от 16.01.1981 г. (л. 23). В договора, с който е
отстъпено правото на строеж, не се уточнява видът и характерът на застрояването,
етажността, разположението и застроената площ. В договора за първоначално
учреденото право на строеж от 1981 г. се препраща към одобрен архитектурен
проект и с разрешение на техническите власти по реда на ЗТСУ. Към делото е
приложено строително разрешение № 1722 от 10.04.1981 г. (л. 108) за
построяването в парцел IV кв. 12 в кв.
„Симеоново“ на двуетажна жилищна сграда със застроена площ 59 кв. м, състояща
се от едно жилище и един гараж. Разрешението е презаверено за парцел I кв. 35 вкв. „Симеоново“ на
27.05.1983 г. Според архитектурния проект, с който е запознато вещото лице при
изготвянето на съдебно-техническата експертиза, се предвиждало построяване на сграда
с жилищни помещения на два етажа, сутеренен етаж с две мазета и гараж, долепен
до фасадата на сградата, с разгъната застроена площ общо 146 кв. м (СТЕ л.
156).
Според заключението на съдебно-техническата експертиза,
в поземления имот е изградена сграда, състояща се от:
- сутерен с изградени два гаража, две мазета и вътрешно
стълбище, като изграденият втори гараж е до сградата с покрив, ползван като
тераса към първия етаж, с обща застроена площ (вкл. площта на втория гараж)
96,40 кв. м;
- първи етаж, състоящ се от дневна, кухня-столова,
кабинет, баня с тоалетна, вътрешно стълбище, преддверие и тераса – покрив над
изградения втори гараж (печатна грешка в СТЕ – „втори етаж“ – л. 157), със
застроена площ 80 кв. м, без терасата;
- втори етаж, състоящ се от три стаи, баня с тоалетна,
вътрешно стълбище с две антрета и два балкона, със застроена площ 89,90 кв. м;
- трети тавански етаж, състоящ се от две стаи, баня с
тоалетна, две тавански помещения, вътрешно стълбище и балкон, със застроена
площ 84,20 кв. м.
Построената сграда е с разгъната застроена площ 254,10
кв. м без сутеренния етаж и втория гараж, а заедно с тези обекти – общо 350,50
кв. м. Строежът е бил приет по реда на чл. 304 от ППЗТСУ (отм.) и според
заключението на вещото лице е бил въведен в експлоатация през 1985-1986 г.
Сградата е била отразена в одобрения от 03.06.1986 г. строителен план на кв.
„Симеоново“ (СТЕ л. 158).
Според заключението на вещото лице изграденият втори гараж
до сградата с площ 19,20 кв. м може да бъде обособен като самостоятелен обект.
Така изложените обстоятелства обуславят следните правни изводи:
Съгласно чл. 363 от ГПК, обявяването на предварителен договор за
окончателен по предявен иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД се предпоставя от безспорно
установено право на собственост на ищците върху имота и наличието на условията
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. По делото се установява, че
сградата, предмет на предварителния договор, е изградена с отстъпено в полза на
ищеца Б. като суперфициар право на строеж върху поземления имот – парцел I в кв. 35 по
плана на кв. „Симеоново“ от 1983 г., който съответства на поземлен имот с
идентификатор 68134.2042.2689 по кадастралната карта, видно от отговора на
задача 1 от СТЕ. Безспорно е установено, че строежът е изграден в отклонение от
одобрения архитектурен проект по отношение на застроената площ, жилищните и
сервизните помещения. Същият обаче е изграден преди 1987 г., в съответствие с
действащите по време на изпълнението строителни правила и норми и е търпим
строеж по смисъла на § 16 ал. 1 от Преходните разпоредби на ЗУТ. Поради това, строежът
е годен обект на прехвърлителна сделка и в тази връзка възражението на
пълномощника на ответницата относно законността на строежа е неоснователно.
Построената жилищна сграда е собствена на ищците П.С.Б. и Е.Х.Б. по силата
на отстъпеното право на строеж върху държавен (сега общински) поземлен имот в
полза на първия ответник. Изградената в повече застроена площ е собственост на
собствениците на сградата по силата на приращението (ВС Р. 602 от 26.06.1993 г.
гр.д. № 165/92 г. I г.о.; ВКС Р. №
137 от 17.08.2010 г. гр.д. № 3954/2008 г. II г.о., Р. № 173 от
26.06.2013 г. гр. д. № 1273/2013 г., I г.о.), тъй като никое от жилищните и сервизните помещения не
може да се обособи в самостоятелен обект, съгласно заключението на
съдебно-техническата експертиза. Вещото лице дава заключение, че като
самостоятелен обект може да се обособи изграденият до сутерена втори гараж. С
оглед начина на застрояване на втория гараж обаче – долепен до сутерена на
сградата и с покрив, обособен като тераса към първия етаж на сградата, както и
с оглед характера и предназначението на обекта като обслужващ жилищната сграда,
съдът намира, че за него следва да се приложи чл. 97 от ЗС и същият да се разглежда
като принадлежност по смисъла на чл. 98 от ЗС.
Сключеният между страните предварителен договор съдържа клаузи относно
съществените условия на договора за продажба на недвижим имот. Уговорена е
продажната цена, която е 160 000 евро, съгласно анекс № 5 от 10.10.2018 г.
Описан е имотът, който е предмет на продажбата, съгласно документа за
собственост на ищците – НА № 183 от 25.05.2016 г. том II рег. № 15295 дело № 353/2016 г. на нотариус Р.Д.,
вписан в СВп с вх.рег. № 30232 акт № 31 том LXX дело №
21936/2016 г.: еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор 68134.2042.2689.1, идентичен със стар
идентификатор 68134.2042.2689.1, находящ се в гр. София р-н „Витоша“ кв.
„Симеоново“ ул. „********с РЗП 372,90 кв. м и със следното разпределение:
сутерен – състоящ се от два гаража, две мазета, коридор и вътрешно стълбище за
първи етаж; първи жилищен етаж, състоящ се от дневна с тераса пред нея, кухня,
кабинет, баня с тоалетна, входно преддверие, коридор и вътрешно стълбище за
втория етаж; втори жилищен етаж, състоящ се от дневна с балкон, две спални,
баня с тоалетна, коридор с балкон, вътрешно стълбище за подпокривния етаж;
подпокривен етаж, състоящ се от дневна с балкон, кухня, баня с тоалетна, две
тавански помещения, построена върху УПИ I в кв. 35 по плана на гр. София, с
идентификатор 68134.2042.2689, идентичен със стар идентификатор
68134.2042.2094, целия с площ 558
кв. м.
Пълномощникът на
ответницата е направил възражение за разлика в площта на имота по
предварителния договор – 372,90 кв. м, и съгласно разрешението за строеж – общо
118 кв. м и удостоверението за търпимост, където е посочена жилищна сграда с
площ 80 кв. м и гараж 16 кв. м. Възражението е неоснователно, тъй като цитираните
документи нямат удостоверителен характер за разгънатата застроена площ на
имота. Тук следва да се отбележи, че по делото действително се установи разлика
между РЗП, посочена в нотариалния акт – общо 372,90 кв. м със сутеренния етаж и
втория гараж, и действителната РЗП, която според съдебно-техническата
експертиза е общо 350,50 кв. метра със сутеренния етаж и втория гараж.разликата
е 22,40 кв. метра, което е по-малко от 1/10 от площта, посочена в договора. Това
изключва упражняване правата на купувача по чл. 210 ал. 2 от ЗЗД.
Представителят на
ответницата е направил възражение за наличие на уговорка за заплащане на
продажната цена от купувача чрез банков кредит, която уговорка обвързвала
ищците, и за неизпълнение от тяхна страна на задължението им да предоставят в
пълен обем документите, необходими за одобряване финансирането на сделката.
Възражението е неоснователно. В част II точка 2.6 от
предварителния договор и в точка 3 от Анекс № 5 от 10.10.2018 г. е уговорено
задължение на купувача да заплати продажната цена (в анекс № 5 – остатъка от
продажната цена от 80 000 евро) чрез банков кредит, обезпечен с ипотека
върху имота – предмет на продажбата. Ищците не са поели задължение да обезпечат
отпускането на банков кредит на ответницата и не носят отговорност в случай на
отказ на банка да отпусне кредит. Според изложеното в отговора на исковата
молба, ищците като собственици на имота и продавачи по договора са представили:
контролно заснемане, комбинирана скица, скица на сграда № 15-459505 от
21.09.2017 г., скица на поземлен имот № 15-459511 от 21.09.2011 г. и скица на
сграда № 15-459509 от 21.09.2017 г. Според твърдението на представителя на
ответника, след извършен допълнителен анализ на юристите на банката ответницата
била уведомена, че е установен проблем с изясняването на правото на собственост
на ищците и размираване в площта на посочените в предварителния договор имоти и
представените документи. Очевидно „анализът“ на юристите на банката кредитор за
собствеността на ищците, на който се позовава представителят на ответницата, е бил
погрешен. Както съдът изложи по-горе, правото на собственост на ищците се
установява безспорно от представените документи, а разликата между РЗП съгласно
предварителния договор и действителната РЗП на жилищната сграда и допълващото
застрояване е по-малко от 1/10. Напълно неотносимо е позоваването на разликата
между посочената и действителната площ на поземления имот, защото ищците са
суперфициари, а не собственици на поземления имот. Поради това, отказът на
банковата институция да предостави на ответницата кредит за доплащане на цената
на имота – предмет на предварителния договор, не води до отмяна на задължението
на ответницата да сключи с ищците окончателен договор и да им заплати остатъка от
продажната цена.
Поради изложените
съображения съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е основателен и следва предварителният договор да бъде обявен за
окончателен, а ответницата да заплати на ищците остатъка от продажната цена в
размер на 80 000 евро.
Ответницата Р.Е.Т.
следва да заплати следните разноски за прехвърляне на имота:
- по сметка на
СГС такса в размер на 1155,87
лева за прехвърляне на имота, на основание чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси
по Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
-
на Столична община местен данък в размер 6316,27 лева, дължим на основание чл.
35 ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на Столична
община;
- на
Агенцията по вписванията сумата от 312,93 лева такса за вписване и сумата от 15
лева такса за вписване на възбрана върху имота за дължимите разноски за
прехвърлянето, дължими на основание чл. 2 и ч. 5 от Тарифата за държавните
такси, събирани от Агенцията по вписванията.
Следва да се впише възбрана върху имота до заплащане на разноските
по прехвърлянето, на основание чл.
364, ал. 1 от ГПК.
Ответницата
следва да заплати на ищците разноски в размер на 1700 лева.
Мотивиран от
горното, съдът
Р
Е Ш И:
Обявява за окончателен на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД сключения
между П. С. Б. ЕГН ********** и Е.Х.Б. ЕГН **********,
двамата с адрес: *** като продавачи, и Р.Е.Т.
ЕГН **********, адрес: *** като купувач предварителен
договор от 09.05.2017 г., изменен с анекс № 1 от 10.10.2017 г., анекс № 2 от
28.11.2017 г., анекс № 3 от 05.02.2018 г., анекс № 4 от 21.08.2018 г. и анекс №
5 от 10.10.2018 г., за покупко-продажба на недвижим имот: еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.2042.2689.1 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, стар идентификатор 68134.2042.2094.1 със застроена площ
по документ за собственост 80 кв. м, и хангар,
депо, гараж с идентификатор 68134.2042.2689.2 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, стар идентификатор
68134.2042.2094.1 със застроена площ по документ за собственост 16 кв. м,
които сгради съгласно архитектурно заснемане представляват и образуват една
триетажна жилищна сграда с адрес: гр. София, Столична община район „Витоша“ул.
„********със застроена площ на сградата по документ за собственост 102,40
квадратни метра и разгъната застроена площ на сградата със сутерена 372,90
квадратни метра по документ за собственост, а по съдебно-техническа експертиза
350,50 кв. метра, със следното разпределение: сутерен с два гаража, две мазета и вътрешно стълбище с коридор, със застроена площ с площта на
втория гараж 97,40 кв. м; първи жилищен етаж
с дневна, кухня-столова кабинет, баня с тоалетна, входно преддверие, коридор и
вътрешно стълбище за втория етаж, със застроена площ без терасата над втория гараж
80 кв. м; втори жилищен етаж с
дневна с балкон, две спални, баня с тоалетна, коридор с балкон, вътрешно
стълбище за подпокривния етаж, със застроена площ 89,90; подпокривен етаж, състоящ се от дневна с балкон, кухня, баня с
тоалетна, две тавански помещения, вътрешно стълбище и балкон, със застроена
площ 84,20 кв. м, при съседи на сградата: от четири страни двор, построени в
поземлен имот с идентификатор 68134.2042.2689, стар идентификатор 68134.2042.2094
по кадастрална карта и кадастрални регистри, с площ 558 кв. м, при граници на
поземления имот: 68134.2042.2551, 68134.2042.2556, 68134.2042.2690 и
68134.2042.2691, на който имот съответства урегулиран поземлен имот I в квартал 35 по плана на гр. София,
при граници: от две страни улици, УПИ II-114 и УПИ XIV-119, на продажна цена от 160 000
(сто и шестдесет хиляди) евро, частично заплатена от купувача в размер на
80 000 евро.
Данъчната
оценка на имота е 210 542,50 лева.
Осъжда Р. Е. Т. да заплати на П. С. Б. и Е.Х.Б. сумата от 80 000 (осемдесет хиляди) евро неплатена
част от продажната цена на имота.
Осъжда Р.Е.Т. да заплати по сметка на
Софийски градски съд сумата от 1155,87 лева държавна такса за прехвърляне на
имота.
Осъжда Р.Е.Т. *** данък в размер 6316,27
лева.
Осъжда Р.Е.Т. да заплати на Агенцията по
вписванията сумата от 312,93 лева такса за вписване и сумата от 15 лева такса
за вписване на възбрана.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на разноските по
прехвърлянето, на основание чл.
364, ал. 1 от ГПК.
Да се издаде препис от решението след представяне на доказателства
за плащането на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по
прехвърлянето, както и всички дължими данъци и такси за имота към датата на
влизане в сила на съдебното решение, на основание чл.
364, ал. 2 от ГПК.
Осъжда
Р.Е.Т. да заплати на П. С. Б. и Е.Х.Б.
разноски по делото в размер на 1700 лева.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: