№ 7115
гр. София, 22.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 161 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:В. КР. ПЕТРОВ
при участието на секретаря БОРЯНА М. ТОШЕВА
като разгледа докладваното от В. КР. ПЕТРОВ Гражданско дело №
20231110163036 по описа за 2023 година
Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Ищците М. Й. Х. и В. А. Х. твърдят, че са собственици, в режим на съпружеска
имуществена общност, на самостоятелни обекти, находящи се в сграда на бул. „**“ № **:
апартамент № 1, на първи етаж, вх. 1, и апартамент № 4. Поддържат, че на 26.10.2023 г.
получили Протокол от съвместно общо събрание № 01/19.10.2023 г. за проведено на
19.10.2023 г. съвместно общо събрание на представители на собствениците на
самостоятелни обекти в етажни собствености с административни адреси в гр. София, бул.
„**“ №** и гр. София, бул. „**“ №**. съгласно протокола на общотосъбрание били взети
следните решения: 1) етажните собственици да изискат от Столична община, район
Възраждане да определи прилежащите части към ЕС с адрес гр. София, бул. „**“ № ** и гр.
София, бул. „**“ № ** по смисъла на чл. 4 ЗУЕС с предназначение на прилежащите части –
построяване на лека прозирна ограда в рамките на поземлен имот с идентификатор **; 2)
след определяне на прилежащите части към ЕС с адреси гр. София, бул. „**“ № ** и гр.
София, бул. „**“ № ** да се сключи договор за изграждане на лека прозирна ограда с лицето
**, съгласно оферта № 01/05.07.2023 г., като разходите се разпределят между двете ЕС, както
следва: 450 лева на самостоятелен обект, находящ се в ЕС на гр. София, бул. „**“ №** и 500
лева на самостоятелен обект, находящ се в ЕС на бул. „**“ № **. Ищците считат, че
решенията на съвместното събрание на представители на собствениците на самостоятелни
обекти в горепосочените етажни собствености са незаконосъобрани поради липса на
компетентност на проведеното съвместно общо събрание да вземе такива решения. Твърдят,
че взетите от Съвместното общо събрание решения не касаят въпроси, свързани с общите
части по смисъла на 18, ал. 1 ЗУЕС. Поддържат, че поземлен имот с идентификатор **., във
1
връзка с който са взети решенията на Съвместното общо събрание не представлява обща
част за нито една от двете етажни собствености, провели съвместното общо събрание, а е
изключителна собственост на Столична община. В този смисъл, съвместното общо събрание
нямало компетентност да задължава отделните етажни собственици да правят разноски,
свързани с чужд имот, който не е обща част на сградата. Съгласно чл. 11 ЗУЕС от
компетентност единствено на общото събрание на съответната етажна собственост, но не и
на съвместното общо събрание било да определя размера на дължимите разходи от отделни
собственици на самостоятелни обекти. Ищците твърдят, че решенията на проведеното
Съвместно общо събрание са незаконосъобрани и поради нарушение в правилата за свикване
и провеждане на общото събрание. Допуснати били нарушения на изискванията във връзка с
представителството на отделните етажни собственици. Видно от протокола за съвместното
общо събрание, на него като представители на собственици на самостоятелни обекти в ЕС
на бул. „**“ № ** се явили следните лица: Р. Х., **[1]която не била избрана за преставител
на етажната собственост, ** и **. Посочените четири лица били изразили воля от името на
39 броя собственици на самостоятелни обекти в ЕС на бул. „**“ №**. посоченото било в
нарушение на разпоредбата на чл. 14, ал. 4 ЗУЕС, която предвиждала, че едно лице може да
представлява най-много трима етажни собственици, т.е. следвало да има 10 представителя.
На общо събрание на ЕС на бул. „**“ №**, проведено на 11.10.2023 г. били избрани лицата,
които да представляват етажната собственост на съвместното събрание, като така
определеното представителство не било спазено. Не било допустимо упълномощен
представител на собственик да преупълномощава друго лице да го представлява. Не било
ясно представителите на съвместното общо събрание точно кои собственици на
самостоятелни обекти в съответната ЕС представлявали. Протокола от проведеното
съвместно общо събрание не били посочени данни за явилите се лица, идеалните части от
етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, както и
начина по който са гласували – нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Сочи, че в протокола било
посочено, че неразделна част от него било решение на ЕС на бул. „**“ №** от 27.04.2016 г.,
което решение обаче било отменено с решение, взето на общо събрание на ЕС, проведено на
11.10.2023 г. Поддържат, че оспорените решения не били взети с необходимото според чл.
17, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС мнозинство за взимане на решение за предприемане на действия за
надстрояване и пристрояване – по чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС. Съгласно чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС за
взимане на решение за извършване на полезни разходи било необходимо мнозинство от 75%
идеални части от общите части, каквото в случая не било спазено. Решенията не били взети
дори с предвиденото в чл. 17, ал. 3 ЗУЕС обикновено мнозинство. Твърдят, че оспорваните
решения противоречат и на разпоредбите на ЗУТ, доколкото с тези решения се допускало
изграждането на ограда без учредено право на строеж, каквото се изисквало съгласно чл. 182
ЗУТ. Предвид изложеното молят съда да постанови решение, с което да отмени на основание
чл. 40 ЗУЕС атакуваните решения, взети от съвместното общо събрание на етажните
собствености, проведено на 19.10.2023 г. Претендират разноски.
Ответниците етажни собственици на в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. София, бул. „**“ № ** и гр. София, бул. „**“ № **, представлявани
2
съответно от Р. Х. и З. А., чрез адв. А., оспорват предявените искове. Излагат аргументи за
наличието на компетентност на съвместното общо събрание да вземе атакуваните решения.
Поддържат, че разполагат със съгласие на собственика на имота – Столична община, за
поставяне на лека ажурна ограда в границите на поземления имот, в който са разположени
етажните собствености. Поддържат, че доколкото етажната собственост била
неперсонифицирано образувание и не можела да бъде носител на право на строеж, то
поддържат, че посоченото съгласие било достатъчно. Поддържат, че били спазени
законовите изисквания за представителство съгласно чл. 18 ЗУЕС. На съвместното общо
събрание ЕС била представлявана от избраните на събранието на 11.10.2023 г. седем
представителя, трима от които били преупълномощили други етажни собственици, което не
било забранено от ЗУЕС.
Ответницата З. А., етажен собственик в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. София, бул. „**“ № **, излага становище за неоснователност на иска.
Твърди се, че на съвместното общо събрание не били взети никакви нови решения, а само
било координирано изпълнението на вече взетите решения от всяка от двете етажни
собствености, съответно на 25.02.2023 г. и на 11.10.2023 г. Посочените общи събрания били
проведени съобразно изискванията на ЗУЕС.
Ответницата Х. Т. Ву, етажен собственик в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. София, бул. „**“ № **, излага становище за основателност на иска. Твърди
се, че били нарушени правилата за финансиране на ремонти и строежи по ЗУЕС.
Претендира разноски.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и доводите на страните
съобразно чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС
Искът е конститутивен и има за свой предмет субективното потестативно материално
право на отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици.
Решенията на общото събрание на етажните собственици се формират от успоредни
волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени към постигане
на определена цел. След влизането им в сила решенията са задължителни за всички етажни
собственици, включително и за тези, гласували „против“ на общото събрание, както и за
неучаствалите лица. Предмет на отмяна по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС могат да бъдат само
приети позитивни решения, свързани с някаква промяна в правния мир, неблагоприятно
засягаща било ищеца, било друг етажен собственик. Без значение е дали етажният
собственик е гласувал за или против атакуваното решение. От друга страна, в правомощията
на съда, сезиран с иск за проверка на законосъобразността на решението, не влиза
възможността той да замести решението на общото събрание на етажните собственици.
Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения,
допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, стига тези основания да са
заявени в процесуално-преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
3
Този иск може да се предяви и против решение по чл. 18 ЗУЕС на съвместно общо
събрание на две етажни собствености – арг. чл. 18, ал. 2 ЗУЕС.
По делото не се спори, че двете сгради с административни адреси: гр. София, бул.
„**“ № ** и гр. София, бул. „**“ № **, са в режим на етажна собственост, че двете се
намират в общ поземлен имот с идентификатор **, който е собственост на Столична община
и не е обща част към нито една от двете етажни собствености. Не се спори и, че е проведено
на 19.10.2023 г. съвместно общо събрание на представители на собствениците на
самостоятелни обекти в Етажни собствености с административни адреси в гр. София, бул.
„**“ № ** и гр. София, бул. „**“ № **, на което са взети следните решения:
1) етажните собственици да изискат от Столична община, район „Възраждане“ да
определи прилежащите части към ЕС с адрес гр. София, бул. „**“ № ** и гр. София, бул.
„**“ № ** по смисъла на чл. 4 ЗУЕС с предназначение на прилежащите части – построяване
на лека прозирна ограда в рамките на поземлен имот с идентификатор **;
2) след определяне на прилежащите части към ЕС с адреси гр. София, бул. „**“ №** и
гр. София, бул. „**“ № ** да се сключи договор за изграждане на лека прозирна ограда с **,
съгласно оферта № 01/05.07.2023 г., като разходите се разпределят между двете ЕС, както
следва: 450 лева на самостоятелен обект, находящ се в ЕС на гр. София, бул. „**“ №** и 500
лева на самостоятелен обект, находящ се в ЕС на бул. „**“ № **.
Представените по делото писмени доказателства – копия от нотариални актове
– установяват и, че ищците са собственици на недвижими имоти в една от двете сгради (№
**), като исковата молба е подадена по-малко от 30 дни след проведеното общо събрание,
поради което исковете са допустими.
Както се посочи, основание на конститутивния иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е всяко едно
твърдяно нарушение на закона, което ищецът е заявил в процесуално-преклузивния срок по
същата разпоредба. Произнасянето по други твърдени или служебно установени пороци от
съда би нарушило диспозитивното начало в процеса и би направило решението
недопустимо.
Първото твърдение на ищците за незаконосъобразност на приетите решения е
неоснователно.
Както е посочено в чл. 4 ЗУЕС когато сграда в режим на етажна собственост не може
да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на ЗУТ, се определя прилежаща
площ към сградата. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова
инициатива или по искане на заинтересованите лица по ред, определен с наредба на
министъра на регионалното развитие и благоустройството. При определянето на
прилежащата площ кметът на общината издава заповед, придружена от скица, с която се
определят границите и предназначението на площта. Определената прилежаща площ се
предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и
по ред, определен с наредба на общинския съвет.
„Заинтересувани лица“, които могат да поискат определяне на прилежаща площ и да
4
предложат на общината начин за нейното ползване, включително да се постави ограда
около сградата, са именно етажните собственици, действащи чрез общото събрание. Арг. за
последното е и чл. 11, ал. 1, б. „и“ ЗУЕС.
Когато в поземления имот има не една, а повече етажни собствености, вариантите за
определяне на прилежаща площ са два: или около всяка сграда етажна собственост да има
определена прилежаща площ, или две или повече етажни собствености да получат обща
прилежаща площ от общината. Последното изисква провеждане на съвместно общо
събрание по чл. 18 ЗУЕС. Действително, съгласно буквата на законовата норма на чл. 18, ал.
1 ЗУЕС правомощията на съвместно общо събрание се простират до решаване на въпроси,
които са свързани с общи части на две или повече етажни собствености, а прилежащата част
по см. на чл. 4 ЗУЕС не е обща част, а само терен, афектиран за определено ползване.
Смисълът на закона е обаче съвместното общо събрание на две или повече етажни
собствености да има правомощията да решава въпроси относно ползването на всяка част от
сграда или земя, която засяга общи интереси на етажните собствености, стига поначало
ползването на такива такава площ или част да е в компетентност на етажната собственост –
както в случая, по арг. от чл. 4 ЗУЕС и чл. 11, ал. 1, б. „и“ ЗУЕС.
Ето защо следва да се приеме, че напълно в правомощията на процесното съвместно
общо събрание е било да обсъжда и да вземе решение, с което да предложи на общината
определяне на прилежаща част и на предназначение на същата, вкл. чрез поставяне на
процесната ограда, като арг. за това е чл. 4 ЗУЕС. Изграждането на такава ограда може да
изисква и издаването на разрешение за строеж, но това е последващ административен акт,
като не само няма пречка, но е и неизбежно етажните собственици да започнат по-рано
подготовката за поставянето на оградата. Включително няма пречка решение по чл. 18
ЗУЕС вр. чл. 4, ал. 2 ЗУЕС да бъде прието и преди получаването на разрешение за строеж.
Основателно е второто възражение за незаконосъобразност на процесните решения
на съвместното общо събрание. Съгласно първите две алинеи на чл. 18 ЗУЕС Съвместно
общо събрание може да се проведе, като в него етажните собствености излъчват равен брой
представители. То се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от
етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание
по този закон.
По делото е безспорно, а и от текста приложеното решение № 16372 от 30.08.2024 г.
по гр.д. № 61427/2023 г., СРС, 174-ти с-в, до което съдът има служебен достъп в ЕИСС (по
делото е представено копие с обезличени лични данни), се установява, че етажна
собственост с адрес с № ** е излъчила седем представители за съвместното общо събрание:
**********************************. По делото обаче няма доказателства етажната
собственост с адрес с № ** да е излъчила седем представители за съвместното общо
събрание и кои са те. В протокол № 01/19.10.2023 г. на съвместното общо събрание се
реферира към „протокол от проведено общо събрание на ЕС Стамболийски ** на 16.10.2023
г.“, но в кориците на делото подобен документ не е представен.
При последици на доказателствена тежест, която е за ответниците, съдът намира, че
5
не е изпълнено изискването на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС всяка една от етажните собствености да е
излъчила по равен брой представители, поради което и предявените отменителни искове
следва да се уважат изцяло.
По разноските:
С оглед изхода на делото право на разноски имат ищците, които са сторили разноски
от 45 лв. за държавни такси.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявените от М. Й. Х., ЕГН **********, и В. А. Х., ЕГН **********,
против етажните собственици в сграда, находяща се на адрес: гр. София, бул. „**“ № **
и в сграда с адрес: гр. София, бул. „**“ № **, искове с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС решения по протокол от Съвместно общо събрание № 01/19.102.2023 г., както следва:
1) етажните собственици да изискат от Столична община, район „Възраждане“ да
определи прилежащите части към ЕС с адрес гр. София, бул. „**“ № ** и гр. София, бул.
„**“ № ** по смисъла на чл. 4 ЗУЕС с предназначение на прилежащите части – построяване
на лека прозирна ограда в рамките на поземлен имот с идентификатор **;
2) след определяне на прилежащите части към ЕС с адреси гр. София, бул. „**“ №** и
гр. София, бул. „**“ № ** да се сключи договор за изграждане на лека прозирна ограда с **,
съгласно оферта № 01/05.07.2023 г., като разходите се разпределят между двете ЕС, както
следва: 450 лева на самостоятелен обект, находящ се в ЕС на гр. София, бул. „**“ №** и 500
лева на самостоятелен обект, находящ се в ЕС на бул. „**“ № **.
ОСЪЖДА етажните собственици в сграда, находяща се на адрес: гр. София, бул.
„**“ № ** и в сграда с адрес: гр. София, бул. „**“ № **, да заплатят на М. Й. Х., ЕГН
**********, и В. А. Х., ЕГН **********, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 45 лв.,
разноски, сторени по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на препис
на страните пред Софийския градски съд.
Препис от решението да се връчи на страните, което обстоятелство изрично да се
удостовери в отрязъците от съобщенията.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6