Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ….
гр. С., 17.05.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І г.о., 5 състав, в публично съдебно заседание на петнадесети феврури през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА Я.
и секретар К.Георгиева, като разгледа докладваното от председателя
гражданско дело № 16761 по
описа за 2014 год., за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявени са от Ф.НА Н.-Т.С.в Б. против Н.З.К.– С. кумулатимно обективно съедиени
искове с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД и при условията на евентуалност искове с правно
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че между страните бил бил сключен на 08.03.2004г. договор за наем за недвижим
имот, находящ се в гр.С., съгласно който ищецът предоставил за временнно
ползване имота на ответника срещу заплащане на наемна цена. Договорът бил със
срок на действие 01.03.2004г. – 01.03.2013г. На 31.02.2013г. договорът за наем
бил прекратен, поради изтичане на срока.
С писмо от 07.03.2013г. ищецът уведомил ответника, че договорът за наем
е прекратен, но независимо от това ответникът продължил да ползва имота. За
периода 01.03.2013г.-01.07.2014г. ответникът дължал обезщетение за ползване на
имота в размер на 165 844.80лв./допуснато изменение на иска в съдебно
заседание от 15.02.2017г./. С нот.покана от 09.05.2014г. ищецът поканил ответника
да му заплати обезщетение за ползване на имота, поради което дължал обезщетение за забава за периода 17.05.2014г.-28.08.2014г.
в размер на 4745.31лв. Предвид изложените доводи, моли съда да осъди ответника
да заплати горепосочените суми, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на ИМ до окончателното изплащане. При условията
на евентуалност, ако съдът не уважи предявените искове и приеме, че договорът
за наем е продължил действието си между страните, поради непротивопоставянето
на наемодателя, моли да бъде осъден ответника да заплати наем за периода
01.03.2013г.-01.07.2014г. в размер на 147 456лв. и обезщетение за забава
за периода 01.07.2014г.-28.08.2014г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на ИМ до окончателното изплащане.
Ответникът оспорва исковете, като прави следните възражения:1/не дължал
претендираните от ищеца суми, тъй като упражнил право на задържане на вещта,
докато ищецът изпълни свое задължение, произтичащо от същия договор – заплащане
на сумата от 477 180.46лв., представляваща остатък от стойността на
извършен ремонт в наетия имот, което задължение било признато от ищеца в
т.16.1, т.16.2 и т.21.3 от договора, както и в предходен договор за наем от
30.08.2000г.; 2/в случай, че съдът не уважи това възражение, прави възражение
за прихващане със сумата от 477 180.46лв., представляваща остатък от
стойността на извършен ремонт в наетия обект, за което била издадена заповед по чл.417 от ГПК по
чгр.д. № 3683/2014г. на СРС, 87 състав.
Съдът,
като обсъди доводите на страните и събраните по7
делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
По предявения иск с правно основание
чл.236, ал.2 от ЗЗД:
За да бъде уважен предявения иск следва да е установен следния ФС:1/ между
страните да е съществувал договор за наем; 2/ договорът за наем да е прекратен;
3/наемателят да е продължил да ползва имота, без основание, след прекратяване
на договора за наем; 4/ наемодателят да се е противопоставил на ползването; 5/да
е установен размера на иска.
Страните не спорят, че между тях на
08.03.2004г. е бил сключен договор за наем на недвижим имот, съгласно
който ищецът е предоставил на ответника за временно ползване етажи 4, 5, 6, 7 и 8 с площ от 1260 кв.м.,
както и гараж /партер-изток/ от 20 кв.м., находящи се в сграда в гр.С., ул. ”********,
срещу заплащане на наемна цена от 9216лв., което се установява и от
представения по делото договор за наем № РД-14-8/08.03.2004г.
Страните не спорят, че договорът за наем е прекратил действието си на
28.02.2013г.
Страните не спорят, че и след прекратяване на договора за наем, ответникът
е продължил да ползва вещта през периода 01.03.2013г.-01.07.2014г., въпреки
противопоставянето на наемодателя.
Спорен въпрос е дали ответникът е
продължил да държи вещта след прекратяване на договора за наем без основание,
дали е разполагал с право на задържане на процесния имот.
Ответникът поддържа становището, че не дължал претендираните от ищеца суми,
тъй като упражнил право на задържане на вещта, докато ищецът изпълни свое насрещно
задължение, произтичащо от същия договор – заплащане на сумата от 477 180.46лв.,
представляваща остатък от стойността на извършен ремонт в наетия имот, което
задължение било признато от ищеца в т.16.1, т.16.2 и т.21.3 от договора, както
и в предходен договор за наем от 30.08.2000г.
Съгласно чл.90 от ЗЗД, длъжникът, който има срещу
кредитора си изискуемо вземане от същото правно отношение, от което произтича и
неговото задължение, може да откаже да изпълни задължението си, докато
кредиторът не изпълни своето. В такъв случай ответникът се осъжда да изпълни
едновременно с ищеца. Когато от обстоятелствата е ясно, че има опасност едната
от страните да не изпълни задължението си, другата страна може да откаже да изпълни
своето задължение, освен ако й се даде надлежно обезпечение.
Видно от чл.15.1 от договора за наем
от 08.03.2004г. страните са се споразумели да бъде заплащана наемна цена от
9216лв. на месец. Съгласно чл.16.1, наемателят прихваща до окончателното изплащане,
сума в размер на 974 844.46лв., представляваща стойността на направен от
наемателя основен ремот на помещенията, извършен по договор № РД-14-202/30.08.2000г.
Стойността и вида на основния ремонт са посочени в приложение към договора.
Съгласно чл.16.2 от договора, прихващането на сумата по чл.16.1 се извършва от
наемателя чрез ежемесечно прихващане на сума в размер на 50% от дължимия
месечен наем по чл.15 от договора.
Така изразената от страните воля в
договора за наем установява, че ищецът е признал задължението си към ответника
в размер на 974 844.46лв., представляващо стойността на основен ремонт на
наетия имот, извършен по предходен договор за наем от 30.08.2000г.
От заключението на счетоводната
експертиза, което съдът приема, се установява, че през целия срок на действие
на договора за наем от 08.03.2004г. ответникът е заплащал месечен наем по издадени
от ищеца фактури в размер на 50% от договорената наема цена, съгласно чл.16.2
от договора, които плащания ищецът е приел и осчетоводил за процесния период. Изплатената
част от дължимата от ищеца сума от 974 844.46лв. през време на действие на
договора е 497 664лв./отговор на въпрос, поставен от съда/, а неизплатеният
остатък възлиза на 477 180.46лв.
Съгласно чл.21.3 от договора за
наем, при прекратяване на договора, неависимо от правното основание,
наемодателят дължи остатъка от сумата по т.16.1 към датата на прекратяване на
договора.
Тъй като при прекратяване на договора за наем, ищецът не
е изпълнил задължението си по чл.21.3 да заплати остатъка по чл.16.1 от
договора в размер на 477 180.46лв., за ответника се е породило право на
задържане по чл.90 от ЗЗД.
Всяка от страните
има насрещно задължение по едно и също правоотношение – договор за наем от
08.03.2004г., който в частта на чл.16.1
и чл.16.2 и чл.21.3 има характер на
спогодба за уреждане на насрещни вземания. Вземането на ответника за сумата от
477 180.46лв., съгласно чл.16.1 и чл.21.3 от договора, е изискуемо, поради
което ответникът има право да откаже да изпълни задължението си по договора да
върне вещта, докато ищецът не му заплати сумата от 477 180.46лв.
В
настоящото производство, обаче, ищецът е предявил иск не за връщане на наетата
вещ, а за заплащане на обезщетение за ползването й след прекратяване на
договора за наем.
Правото на ответника по чл.90 от ЗЗД
да откаже да върне наетата вещ, докато ищецът не изпълни задължението си по
чл.16.1 от договора, не е равнозначно на
право да ползва наетия имот след прекратяване на договора за наем, без да заплаща
обезщетение.
От заключението на техническата експертиза, което съдът
приема, се установява, че средният пазарен наем за периода
01.03.2013г.-01.07.2014г. за недвижим имот с характеристиките на процесния имот,
е 165 844.80лв., каквото обезщетение претендира ищецът, поради което
предявеният иск следва да бъде уважен изцяло.
По възражението за
прихващане със сумата от 477 180.46лв., за която е издадена заповед по
чл.417 от ГПК по чгр.д. №36823/2014г. на СРС, 87 състав:
Съдът намира, че това възражение неправилно е прието за
съвместно разглеждане по делото, поради следните съображения:
С издаването на заповед по чл.417 от ГПК за сумата от
477 180.46лв. – неизплатен остатък по чл.16.1 от договора за наем от
08.03.2004г., оспорването на това задължение и разглеждането му в исков процес
може да бъде извършено единствено по реда на чл.422, ал.1 от ГПК.
Ответникът не би могъл повторно да предяви същото
вземане, но под формата на възражение, за което вече съществува заповед по
чл.417 от ГПК, която все още не е влязла
в сила. Само ако заповедта по чл.417 от ГПК е влязла в сила, би могъл да се
позове на вземането по нея. При невлязла в сила заповед по чл.417 от ГПК, съдът
не може да разглежда в друг процес, извън производството по чл.422, ал.1 от ГПК, дали съществува вземането, за което е издадена заповедта./аргумент от чл.126
от ГПК и чл.422, ал.1 от ГПК, според
който искът по чл.422, ал.1 от ГПК се счита предявен от датата на подаване на
заявлението/.
Поради изложените съображения, в настоящото производство
е недопустимо съдът да се произнесе относно основателността на възражението за
прихващане относно вземането по невлязлата в сила заповед по чл.417 от ГПК, за
да не се формира сила на присъдено нещо по реда на чл.298, ал.4 от ГПК относно
спорното право, чието съществуване може да бъде установено, при наличието на невлязла в сила заповед по
чл.417 от ГПК, единствено в производство по чл.422, ал.1 от ГПК.
По иска с правно
основание чл.86, ал.1 от ЗЗД:
Съгласно чл.84, ал.2 от ЗЗД, когато няма определен ден
за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора.
Видно от нот.покана от 09.05.2014г., връчена на
10.05.2014г., ищецът е поканил ответника да заплати обезщетение за ползване на
имота след прекратяване на договора за наем за конкретен период 01.03.2013г.-01.03.2014г.
в размер на 10 240лв. месечно или общо 122 880лв., като е посочена дата за
плащане на обезщетението – 16.05.2014г.
От техническата експертиза, която съдът приема, се
установява, че средният месечен пазарен
наем за процесния период 01.03.2013г.-01.07.2014г., който включва и периода,
посочен в поканата /01.03.2013г.-01.03.2014г./, е 10 365.30лв.
Следователно, ответникът е изпаднал в забава за плащането на сумата от 122
880лв., посочена в поканата, на 17.05.2014г. и дължи обезщетение за забава върху
нея за периода 17.05.2014г.-28.08.2014г. Тъй като ищецът в нотариалната покана
е посочил конкретен период и размер на обезщетението по чл.236, ал.2 от ЗЗД, не
се дължи обезщетение за забава върху обезщетението за ползване на имота през
периода 01.03.2014г.-01.07.2014г., който не е посочен в поканата, нито за
главница над 122 880лв. до 165 844.80лв., която не е посочена в
поканата.
Съдът, чрез счетоводната програма на „Апис”, определи
размера на обезщетението за забава върху сумата от 122 880лв. за периода
17.05.2014г.-28.08.2014г. на 3558.98лв., до който размер искът е основателен и
следва да бъде уважен, а в останалата част, до пълния предявен размер от 4745.31лв.,
следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца,
на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените по делото разноски в размер на 12 942.78лв.,
съобразно уважената част от иска.
При определяне на размера на разноските съдът не уважи възражението на
ответника за прекомерност на заплатеното от ищеца възнаграждение за адвокат,
поради следните съображения:
Минималният размер на адвокатско възнаграждение при общата цена на
предявените искове – 170 590.11лв., съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, е 5647.70лв.
По делото са предявени общо четири иска, два от които, при условията на
евентуалност. От страна на ответника са направени възражения за упражнено право
на задържане и възражение за прихващане, срещу които ищецът се е защитавал.
Представени са писмени доказателства и е допусната експертиза със задачи,
поставени от всяка от страните, производството по делото е било спряно по общо
съгласие за постигане на спогодба и в последствие възобновено. Поради
възраженията, направени от ответника, и организираната защита от ищеца, съдът
приема, че делото е усложнено от фактическа страна.
С оглед на фактическата и правна сложност на делото, възнаграждението за
адвокат, заплатено от ищеца, не е прекомерно. За да е прекоморено
възнаграждението, то трябва да е в толкова висок размер, че да е обществено
неприемливо, тъй като накърнява основен принцип на правото, какъвто е принципът
за справедливост. В конкретния случай заплатеното възнаграждение от 6 000лв.,
съпоставено с фактическата сложност на делото и организираната от ищеца защита,
както и с утвърдения минимум на адвокатско възнаграждение - 5647.70лв., не е
прекомерно, поради което съдът не уважи възражението на ответника за намаляване
размера на възнаграждението.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника, на
основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по делото разноски в размер на
3.82лв., съобразно отхвърлената част от иска.
Мотивиран така, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Н.З.К.със седалище и адрес на управление: гр.С., ул.”*******представлявана
от Р.Т., да заплати на „Ф.НА Н.-Т.С.в Б.” със седалище и адрес на управление:
гр.С., ул.”Г.С.********, представлявана от председателя Б., на основание чл.236,
ал.2 от ЗЗД, сумата от 165 844.80лв./обезщетение за ползване през периода 01.03.2013г. - 01.07.2014г. на недвижим
имот - обект на прекратен договор за наем № РД-14-8/08.03.2004г., описан в
договора за наем по следния начин: етажи 4, 5, 6, 7 и 8 с площ от 1260 кв.м.,
както и гараж /партер-изток/ от 20 кв.м., находящи се в сграда в гр.С., ул. ”********/,
на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД/обезщетение за забава за периода
17.05.2014г.-28.08.2014г./, ведно със законната лихва върху главницата, считано
от 28.08.2014г. до окончателното изплащане, като иска с правно основание чл.86,
ал.1 от ЗЗД, в останалата част, до пълния предявен размер от 4745.31лв., като
неоснователен, ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА „Н.З.К.” да заплати на „Ф.НА Н.-Т.С.в Б.”, на основание чл.78, ал.1
от ГПК, направените по делото разноски в размер на 12 942.78лв., съобразно уважената част от иска.
ОСЪЖДА „Ф.НА Н.-Т.С.в Б.” да заплати на
„Н.З.К.”, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по делото
разноски в размер на 3.82лв., съобразно отхвърлената
част от иска.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба
пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: