Р Е Ш Е Н И
Е
Номер V-143
Година 2020,07.08 град Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,ІІ-ро
Гражданско отделение , V-ти въззивен състав
На двадесет и
девети юни две хиляди и двадесета година,
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Вяра КАМБУРОВА
ЧЛЕНОВЕ:Галя БЕЛЕВА
мл.с.Ваня ВАНЕВА
Секретар Таня Михова
като разгледа докладваното от съдията В.Камбурова
въззивно гражданско дело
номер 853 по описа за 2020 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК и
е образувано по въззивна жалба вх.№59/06.01.2020г.,
подадена от Етажна собственост в сграда /ЕС/ „Голдън Ай Резиденс“ с адрес:
гр.Свети Влас, м.Юрта, представлявана от управителя Татьяна Переверзиева, чрез
адв.Татяна Тотева, с адрес: гр.Бургас, ул.“Юрий Венелин“ № 6, срещу Решение
№234 от 18.12.2019г., постановено от НРС по гр.д.№632/2019г. по описа на същия
съд.
С
посоченото решение е отхвърлен предявения от ЕС в сграда „Голдън Ай Резиденс“ с
адрес: гр.Свети Влас, м.Юрта, представлявана от управителя Татьяна Переверзиева
иск за приемане за установено, че „Голдън Пик“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление; гр.Свети Влас, м.“Юрта“, дължи на ЕС следните
суми: 1601,05 лева, представляваща
неплатена такса за дължим членски внос и сумата в размер на 61,38 лева - лихва за забава за периода
от 01.10.2018г. до 15.02.2019г., за притежавания от дружеството-длъжник
недвижим имот – ОФИС № 4, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
11538.2.37.2.4; както и сумата в размер на 5588,28
лева, представляваща неплатена цена за дължим членски внос и сумата в
размер на 214,22 лева - лихва за забава за периода от 01.10.2018г.
до 15.02.2019г., за притежавания от дружеството-длъжник недвижим имот –
ПОМЕЩЕНИЕ ЗА ОБЩЕСТВЕНО ХРАНЕНЕ, представляващо самостоятелен обект с идентификатор
11538.2.37.3.16, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата
на подаване на заявлението в съда – 15.02.2019г., до окончателното изплащане на
вземането, както и сумата общо в размер на 549,30
лева, представляваща заплатени по делото разноски по заповедно
производство, за което е издадена заповед за изпълнение №131/14.03.2019г. по
ч.гр.д.***. Ищецът е осъден да заплати на ответника съдебно-деловодни разноски
в размер на 500 лева.
С
жалбата се иска отмяна на обжалваното решение изцяло като вместо това бъде
постановено ново, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендират се
разноски за двете инстанции.
Излагат се доводи за неправилност и незаконосъобразност на
обжалваното решение, поставено в нарушение на материалния закон, при съществено
нарушение на процесуалните правила, както и необосновано.
Развиват
се възражения за наличие на пропуски в доклада
на съда, довели до лишаване на ищеца от възможността да вземе отношение
и ангажира доказателства по отношение на факти, заявени от ответника с отговора
на исковата молба. Представените от ответника договори за управление и
поддръжка на комплекса са прието от съда като доказателства по делото, т.е.
съдът вече е установил, че става дума за
комплекс от затворен тип и е лишил ищеца от възможността да промени линията си
на доказване и да оспори действието на представените договори. Сочи още, че
спорът от такъв за обвързващата сила на решенията на Общото събрание на ЕС е
подменен със спор за обвързващата сила на договорите за управление на комплекса
като такъв от затворен тип.
Изразява
несъгласие с извода на съда, че всички собственици са подписали договори с
ответника за управление на комплекса. Твърди че съдът не е указал на ищеца, че
спорът по делото се отнася и за обвързващото действие на представените
договори, за които посочва, че са възприети от съда като диспозитивни
документи, с действие между страните по делото, но ищецът –Етажната собственост
не е страна по тях.
Намира
за неправилен извода на съда, че собствениците на имоти в комплекси и
инвеститора могат да уговорят управлението на комплекса като такъв от затворен
тип, т.е., че правилата за управлението на етажната собственост са
диспозитивни. В този смисъл цитира практика на ВКС, според която критериите за
прилагане на режима на управление на общите части на ЕС, въведени със ЗУЕС имат
императивен характер – решение № 122 от 06.11.2019г. по т.д.№ 1830/2018г. на
ВКС.
Посочва,
че извън предмета на делото е останал въпроса кои от представените от ответника
договори са прекратени или са с изтекъл срок. Твърди, че изводът на съда
относно затворения тип на комплекса е въз основа на представените договори,
както и отчитането на контролирания достъп в комплекса, но и двата въпроса са
останали недоказани по делото.
Излага
становище, позовавайки се на горецитираното решение на ВКС, че по отношение
решенията на ОС на ЕС не са приложими институтите на ЗЗД, в това число и на
чл.26 ЗЗД, тъй като решенията на ОС не са сделка.
В
срока по чл.263, ал.1 от ГПК е депозиран отговор, с който се оспорва въззивната
жалба изцяло. Въззиваемият сочи, че не са налице пропуски в доклада на съда,
въпреки че по въпроса относно характера на комплекса като затворен такъв са
отправени доказателствени искания от ответника, и същите са оставени без
уважение. Съдът не е квалифицирал исковата претенция като такава по
изпълнението на договор, тъй като подобно твърдение не е въведено в исковата
молба от ищеца. Намира за неоснователни всички твърдения във въззивната жалба.
Възразява
се срещу приетия за установен факт от съда от в мотивите на решението, а
именно, че поземлен имот с идентификатор № 11538.2.37 се състои от една жилищна
сграда с три секции. Видно от представената скица № 15-231696-16.04.2018г.,
имотът се състои от три отделни сгради, съответно с номер 1, 2 и 3, като две от
сградите са на калкан, а третата е изградена самостоятелно.
Възразява
относно активната легитимация на ищеца. Твърди, че не съществува сграда с име
„Голдън Ай Резиденс“, което води до невалидно възникнала етажна собственост,
оттам и до недопустимост на предявените претенции. Заявява, че протоколът от
проведеното на 16.07.2018г. ОС на собствениците
на имоти в сгради А, Б и В може да бъде протокол от събрание на три
отделни етажни собствености, но не протокол от ОС на ЕС на „Голдън Ай
Резиденс“. Твърди, че не са спазени изискванията на чл.18 от ЗУЕС, което
обуславя нищожност на взетите решения. Основание за нищожност на решенията се
явява и противоречието с чл.2 от ЗУЕС, тъй като комплекс „Златното око Резиденс“
съставлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на параграф 1, т.3 от ДР
на ЗУЕС. Безспорно е установено по делото и наличието на контролиран достъп до
комплекса. Излага становище, че видно от представения протокол, няма решение на
общото събрание, което да определя размера на вноските за фонд ремонт и
обновяване за обектите и липсата на такова не може да бъде заместена от
разпоредбата на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС. Ищецът не е доказал какъв е сборът на
идеалните части от общите такива на сградата за всички самостоятелни обекти.
Представената в тази връзка таблица не е подписана и не може да бъде ценена. По
отношение на претендираната от ищеца такса за поддръжка и управление, от
протокола от общото събрание е видно, че не е налице решение за събиране на
подобна такса. Следва да се има предвид и нормата на чл.51, ал.1 ЗУЕС която
урежда разпределение на разходи, а не на такси, а по делото липсват
доказателства за извършени разходи и техния размер.
В
с.з., чрез процесуалния си представител адв. Тотев, ЕС на „Голдън Ай резидънс“ поддържа
подадената въззивна жалба. Претендира разноски.
В
с.з., чрез процесуалния си представител адв.Иванова, въззиваемата страна
поддържа подадения отговор на въззивната жалба. Претендира разноски. Представя
писмени бележки.
Страните
ангажират доказателства пред въззивната инстанция.
Съгласно
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.
Жалбоподателят
е страна, която има правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение,
жалбата е подадена в предвидения от
закона срок от надлежно упълномощен представител и е допустима за разглеждане
по същество.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо (постановено в
рамките на правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в
съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита, предявено
с исковата молба).
След като прецени твърденията на
страните, с оглед събраните по делото доказателства и разпоредби на закона, съдът намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният
иск е с правно основание чл.422, ал.1 ГПК.
Ищецът- ЕС в
сграда „Голдън Ай Резидънс“, представлявана от управителя Татьяна Переверзиева твърди, че ответното дружество „ГОЛДЪН ПИК“ ЕООД в
качеството си на собственик на ОФИС № 4,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.37.2.4 и ПОМЕЩЕНИЕ ЗА
ОБЩЕСТВЕНО ХРАНЕНЕ, представляващо самостоятелен обект с идентификатор
11538.2.37.3.16 дължи сумата в размер на 1601, 05 лв. вноска за 2018-2019 за
фонд „Ремонт и обновяване“, поддръжка и
общи разходи на сградата за първия СО и
61,38 лв. мораторна лихва за периода 01.10.2018г. до 15.02.2019 г., и в размер
на 5588,28 лева за фонд „Ремонт и обновявяане“, поддръжка и общи разходи на сградата за втория
СО и 214,22 лева , лихва за забава за периода от 01.10.2018г. до
15.02.2019г. посочените суми се претендират на основание прието решение на ОС
на ЕС проведено на 17.07.2018г.
Във връзка с дадени от съда указания
ищецът е уточнил, че не претендира установяване на вземането за разноски в
заповедното производство.
За горните суми е образувано
заповедно производство и е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д.№175/2019г.
по описа на БРС, но в срока по чл. 414 ГПК длъжникът е възразил,
поради което заповедта не е влязла в сила, а за ищеца е възникнал правния интерес от предявяване на установителен иск
за сумите, за които и издадена заповед за изпълнение по посоченото ч.гр.д.
Ответното дружество е подало отговор в срока по чл. 131 ГПК, с който е оспорило
предявените искове. Заявява, че няма валидно учредена ЕС, а всички решения
взети на 16.07.2018г., обективирани в протокол от същата дата са нищожни.
Възразява, че комплекс „Златното Око Резидънс“ е комплекс от затворен тип по
смисъла на чл.2 ЗУЕС вр. §1,т.3 ДР ЗУЕС. Посочва, че комплексът е обособен в
отделен ПИ, в който са построени 3 сгради в режим на етажна собственост и други
обекти предназначени да обслужват собствениците и обитателите-басейни, места за
отдих и почивка при контролиран достъп. Твърди също така, че е инвеститор и е
сключил договори за управление със собствениците на недвижими имоти, както и че
е собственик на 7/10 от процесния ПИ, целият с площ от 1953 кв.м.
Заявява, че всички решения, обективирани в Протокол 16.07.2018г., продължен
на 17.07.2018г. на ОС на ЕС са нищожни,
тъй като не от компетентността на ОС на
ЕС, а отделно от това излага подробни възражения за незаконосъобразност.
Към делото е приобщено
ч.гр.д.№175/2019 по описа на НРС.
В подкрепа на твърденията си страните
ангажират писмени доказателства, както пред първата, така и пред въззивната
инстанция. Представени са скица, нотариални актове, 34 бр. договори за
управление и поддръжка с нотариална заверка на подписите, вписани справки в Служба по вписванията, фактури. Пред
въззивната инстанция са представени и приети като доказателства 16 бр. заверени
копия на нотариални покани.
Страните не спорят, а се установява от
представения нотариален
акт №160, том VII, рег.№7776, дело
№1307/2016 г. по описа на нотариус Л.Чуткина с район НРС, че ответникът е
собственик на посочените с исковата молба самостоятелни обекти- ОФИС № 4, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
11538.2.37.2.4 и ПОМЕЩЕНИЕ ЗА ОБЩЕСТВЕНО ХРАНЕНЕ, представляващо самостоятелен
обект с идентификатор 11538.2.37.3.16., находящи се в сграда „Голдън Ай
Резидънс“ с адрес гр.Свети Влас, к-с „Златно Око Резидънс“, сграда „Голдън Ай
Резидънс“.
Спорът по делото е
за дължимост на претендираната сума на основание решение на ОС на ЕС,
обективирано в протокол от 17.07.2018г.
Твърдението е, че формата на управление на
сградата е ОС, представлявано от управител, взето е решение всеки собственик на
СО да заплати по сметка на ЕС годишна вноска, изчислена съобразно разпоредбите
на чл.50 и чл.51 ЗУЕС в срок до 30.09.2018г.
Възражението на
ответното дружество е, че посоченото решение на ЕС е нищожно, тъй като се касае
за затворен комплекс по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Противопоставя на ищеца вписани договори за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип
„ЗЛАТНО ОКО РЕЗИДЪНС“.
Съгласно
посочената разпоредба управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Ал.2 повелява, че договорът по ал.1 се вписва от
инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен
обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Следва да се
подчертае, че не наличието на договори по чл.2 ЗУЕС определят дали един
комплекс е от затворен тип.
Съгласно легалната дефиниция на понятието, дадено в §1,
т.3 от ДР на ЗУЕС,
жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, обособен като отделен УПИ, в който
са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп
на външни лица. В настоящия случай от доказателствата по делото се установява,
че в поземлен имот с идентификатор 11538.2.37, който е с площ от 1952 кв.м. със
собственици физически лица и ответното дружество, което притежава 7/10, има
построени три сгради, всяка с идентификатор, съответно: 11538.2.37.1,
11538.2.37.2 11538.2.37.3, всичките с по 4 етажа, многофамилни, както и сграда
за енергопроизводство. От събраните по делото доказателства се установява, че
се касае за затворен комплекс по смисъла на чл.2 ЗУЕС.
Когато обектите са в затворен
комплекс, управлението на ЕС, предвидено от ЗУЕС за ЕС, се дерогира с договора
по чл.2-договор за управление на общи части с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на СО. Следователно е налице изключение от
общото правило, че при ЕС управлението е поверено на предвидените от закона
органи. Тук е мястото да се подчертае, че
сключените договори не водят до възникване на друг, непосочен от закона
орган на ЕС.
Видно от представените договори за
управление на общите части, сключени с всеки един от собствениците на СО с
инвеститора, с нотариална заверка на подписите и вписани в СВ същите са със
срок на действие 5 години, като в чл.7.1 е предвидено, че след изтичане на
срока, страните подписват предложен от управителя нов договор за управление и
поддръжка, а ако той не предложи нов такъв в двуседмичен срок преди изтичане на срока по чл.7.1 или ако в
същия срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие за
прекратяването му, същият се счита за продължен за нов срок от 5 години. По
делото няма данни при първоначалното изтичане на 5-годишния срок някоя от страните
да е направила изявление за прекратяване, поради което съдът приема, че
договорите са продължили действието си
за нови пет години, които не са изтекли. По делото са представени и приети като
доказателства 16 бр. нотариални покани отправени от собственици на СО до
инвеститора за прекратяване на договорите, връчени чрез залепване на
25.10.2018г. Следователно към датата на провеждане на ОС същите не са били
прекратени и са обвързвали страните. В този смисъл следва да се приеме, че
проведеното ОС на ЕС и взетите на него решения не могат да обвържат страните,
тъй като те вече са обвързани от договорите по чл.2 ЗУЕС.
С оглед на горното съдът приема, че
предявените искове са неоснователни и
недоказани, поради и което следва да бъдат отхвърлени.
По възраженията за недължимост на
претендираните суми поради нищожност и незаконосъобразност на коментираните
решение на ОС на ЕС от 17.07.2018г.
настоящият състав се придържа към постановените по реда на чл.290 ГПК
решения на ВКС /Решение №122 от 06.11.2019г. по т.д.№1830/2018, Решение по
гр.д.№658/2012 Първо г.о./, че решенията на общото събрание на етажната собственост
са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не
се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила
за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите
правила за недействителност на сделките. ЗС и ЗУЕС не урежда специални
основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост.
Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и
многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на
етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД.
Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и
ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от
нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и
заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на
етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска,
който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. В този смисъл възраженията за нищожност и
незаконосъобразност не могат да бъдат слушани н настоящото производство.
Отделен е въпросът дали ЕС в затворен комплекс може „да си върне“
предоставеното на инвеститора чрез договорите по чл.2 ЗУЕС управление на общите
части.
Предвид изложеното въззивната жалба е неоснователна. Обжалваното решение е
правилно като краен правен извод и ще бъде потвърдено, но по изложените по-горе
мотиви.
Съобразно изхода от делото разноски се дължат на ответника, който с
отговора на въззивната жалба е направил искане и е представил доказателства за
сторени такива-заплатен адвокатски хонорар в размер на 250 лв. за въззивната
инстанция.
Мотивиран от
горното Бургаският окръжен съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№234 от 18.12.2019г., постановено от НРС по гр.д.№632/2019г. по описа на същия
съд.
ОСЪЖДА Етажна
собственост в сграда /ЕС/ „Голдън Ай Резиденс“ с адрес: гр.Свети Влас, м.Юрта,
представлявана от управителя Татьяна Ивановна Перверзева да заплати
на „Голдън Пик“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление;
гр.Свети Влас, м.“Юрта“, к-с „Голдън Ай Резидънс“ вх.Б, ет. партер, ап.4,
представлявано от Ирина Котлярова, сумата от 250
(двеста и петдесет) лева, представляваща разноски по делото за въззивната
инстанция.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС в едномесечен срок от
съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: