№ 415
гр. П. 25.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – П. I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Димитър П. Бозаджиев
при участието на секретаря Лилия Г. Церовска
като разгледа докладваното от Минка П. Трънджиева Въззивно гражданско
дело № 20225200500602 по описа за 2022 година
Производството е по чл.258 и следващите от Граждански процесуален
кодекс.
С решение на Районен съд Пазарджик по гр.д.№ 2570 по описа за 2021
година е признато за установено по отношение на ответниците Г. Д. А., ЕГН-
********** от гр. П. ул. „А.К.“№32 и М. И. П., ЕГН- ********** от гр. С., ул.
„К.Б. I“№85,ап.4, че З. Д. Д., ЕГН- ********** от гр. П. ул. „Г. Б.“№116,
ет.1,ап.27 е собственик по давностно владение на следния недвижим имот:
Самостоятелен обект, с идентификатор 55155.503.649.4.11, представляващ
Апартамент № 8, находящ се на ет. 3, с площ от 69.97 кв. м., ведно с 12.53 кв.
м. ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж, с адрес: гр.
П. ул. „Б.“ № 27, обл. Пазарджик.
Осъден е М. И. П., ЕГН- ********** от гр. С., ул. „К.Б. I“№85,ап.4 да
заплати на З. Д. Д., ЕГН********** от гр. П. ул. „Г. Б.“№116, ет.1,ап.27,
сумата от 1872.05лв. /хиляда осемстотин седемдесет и два лева и пет
стотинки/, представляваща сторени по делото съдебно- деловодни разноски,
на основание чл. 78, ал.1 ГПК.
Постановено е и определение по реда на чл.248 от ГПК , като молбата
1
на М. П. за изменение на решението в частта относно разноските е оставена
без уважение. Определението не е обжалвано.
В срок така постановеното решение е обжалвано от М. П..
Счита , че мотивите на съда да уважи иска са несъстоятелни.
Единственото доказателство за направено от страна на ищеца плащане
по предварителния договор било изявлението на страните, че при сключване
на договора, купувача заплаща капаро в размер на 8 415 евро. Дължимата от
ищеца по договора сума е в размер на 28 050 евро, като изплащането й е
уговорено разсрочено.
Видно от приложената към исковата молба Нотариална покана,
адресирана до другия ответник Г. А., връчена на 13.12.2010 г., на получателя
и приложения отговор на същата, ищеца е следвало да се яви на 10.03.2011 г.,
в 10,00 часа в кантората на нотариус В.Г. за да му бъде прехвърлена
собствеността на апартамента.
Остатъка от договорената цена не бил платен.
Ищецът не ангажирал доказателства за плащане , а и да било платено
,то това не било сторено на жалбоподателя.
Позовава се на съдебна практика относно преценката на упражняване на
владение при наличие на сключен предварителен договор.
Данъците за имота били плащани от жалбоподателя.
Поради това счита предявеният иск за неоснователен. Но дори да се
приеме, че за ищеца е налице възможност за придобИ.е на имота по
давностно владение, то следва, срока за придобивната давност да се счита от
датата на сключването на споразумението между ищеца - З. Н. Д. и другия
ответник - Г. Д. А. на 28.08.2018 г., тъй като с него се признава и то само от
страна на Г. Д. А., че продавачите са получили напълно и в брой от купувача
уговорената сума, по начин и в сроковете, така както е било договорено.
Моли решението да бъде отменено и иска отхвърлен , като претендира
разноски.
В срок е постъпил писмен отговор от Г. А.. Оспорва жалбата , като
счита ,че решението на първоинстанционния съд е правилно и
законосъобразно.
Писмен отговор е постъпил и от З. Д. - ищец в първоинстанционното
производство.
Според него PC Пазарджик правилно е преценил събраните по делото
доказателства и постановеното решение е правилно и законосъобразно.
Поддържа изложените доводи в първоинстанционното производство.
Претендира разноски и прави възражение за прекомерност по
отношение разноските на жалбоподателя.
2
Съдът , като прецени валидността и допустимостта на постановеното
решение ,за да се произнесе по съществото на спора, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК – за
установяване право на собственост.
В исковата си молба против Г. А. Д. и М. И. П. ищецът З. Д. Д. твърди,
че на 02.08.2006г. сключил с ответниците предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот- АПАРТАМЕНТ № 8, находящ се на ет. 3, с
площ от 69.97 кв. м., ведно с 12.53 кв. м. ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж, с адрес: гр. П. ул. „Б.“ № 27, към настоящия
момент САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор 55155.503.649.4.11.
Изплатил изцяло продажната цена и влязъл във владение на имота в
началото на 2008г., когато започнал да извършва довършително строително-
ремонтни работи и достъп до жилището имал единствено той.
Окончателен договор следвало да бъде сключен в срок до 02.08.2007 г.,
а такъв и няколко години по-късно все още не бил сключен, независимо от
множеството проведени разговори с ответниците.
На 27.10.2020г. изпратил Нотариална покана с оглед уреждане на
отношенията им. Въпреки отговора на поканата и проведената среща на
10.03.2021 г. за което бил съставен Констативен протокол, отново не се
постигнала конкретна уговорка.
Депозирал жалба в Районна прокуратура Пазарджик , но
производството било прекратено.
На 28.08.2018г. сключил споразумение само с единия ответниците- Г.
Д., поради това, че другият ответник не се явил на определените дата и час, с
оглед уреждане на отношенията, но така и не бил сключен окончателен
договор.
Междувременно установил, че през м. 06.2018г. е наложена възбрана
върху процесното жилище, поради задължения на ответниците към
кредитори. Това го лишило от възможността да поиска обявяване на
предварителния договор за окончателен.
Тъй като установил владение върху процесния апартамент от началото
на 2008г. , то към началото на 2018г. счита , че е придобил имота по силата
на придобивка давност.
Налице били и субективния и обективния елемент на владението. Никой
не бил предявявал претенции спрямо имота и не оспорвал владението му.
Извършил множество довършителни ремонтни работи в жилището, като дори
го отдавал под наем и вече няколко години в жилището се помещавали
наематели.
3
Моли да бъде прието за установено по отношение на ответниците Г. А.
Д. и М. И. П., че е собственик по давностно владение на САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ с идентификатор 55155.503.649.4.11, представляващ АПАРТАМЕНТ
№ 8, находящ се на ет. 3, с площ от 69.97 кв. м., ведно с 12.53 кв. м. ид. части
от общите части на сградата и от правото на строеж, с адрес: гр. П. ул. „Б.“ №
27.
Претендира разноски.
В срок е постъпил писмен отговор от името на двамата ответници,в
който признават иска. Действително бил сключен писмен договор и
апартамента бил построен във вид на груб строеж още в годината на
сключване на договора, но останал недовършен , поради независещи от
ответниците причини.
Още през 2007 година ключовете били предадени на ищеца и той
влезнал във владение на имота ,като го довършил. Не оспорват ,че е
упражнявал явно и необезпокоявано владение върху имота.
Видно е от данните по делото , че М. П. е оттеглил пълномощията си за
адв.Г. и подадени писмен отговор изразява становището по иска само на
другия ответник.
От М. П. е постъпил писмен отговор ,чрез процесуалния му
представител.
Този ответник оспорва иска , като не оспорва ,че на 02.08.2006 г.,
страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
недвижимия имот описан в исковата молба. Не бил уговорен срок за
сключване на окончателен договор. Ищецът не представял доказателства за
извършени плащания.
Единствено се съдържали изявления в договора за платената като
капаро сума. Видно било от представената нотариална покана,че ищецът е
следвало да се яви на 10.03.2011 г., в 10,00 часа в кантората на нотариус В.Г.
за да му бъде прехвърлена собствеността на апартамента. На 10.03.2011 г., в
кантората на нотариуса е съставен Констативен протокол по искане на Г. А. и
адв.Х. от АК- С., като пълномощник на З. Д., като страни по предварителен
договор за покупко - продажба от 02.08.2006 г., с който е констатирано, че
страните нямат готовност да сключат окончателен договор за покупко-
продажба на имота, като са посочени причините за това. Анекс от този
ответник не бил подписван.
Към исковата молба било приложено и споразумение от 28.08.2018 г.,
сключено между Г. Д. А. и ищеца З. Н. Д., в което било отразено, че
продавачите са получили напълно и в брой от купувача уговорената сума, по
начин и в сроковете, така както е било договорено
Твърди, че и към датата на предявяване на иска не е получил остатъка
от договорената сума.
Оспорва твърденията и доводите на ищеца , че е упражнявал владение
4
върху имота , като се позовава на съдебна практика.
Излага още и довод, че през целия период данъците за имота били
изплащани именно от него.
Съдът , като прецени доказателствата по делото и доводите на страните
, прие за установено следното:
Не се спори между страните ,че на 2.08.2006 година между страните е
сключен предварителен договор. Предмет на предварителния договор е имота
, предмет на иска, като в договора е описано състоянието , в което имота
следва да бъде получен от купувача.
Уговорено е разсрочено плащане,като не е постигната уговорка относно
срока за сключване на окончателен договор.
До ответника Г. А. е отправена нотариална покана от ищеца ,чрез
адвокат през 2010 година.
В тази нотариална покана са изложени ттвърдения ,че уговорката е била
за сключване на окончателен договор в срок от една година. Въпреки ,че
ищецът изплатил всички уговорени суми , включително и допълнително
поисканите, не бил издаден акт 16 за сградата , не бил монтиран асансьор и
съответно – не бил сключен окончателен договор.
Ищецът е дал с тази покана двумесечен срок за изпълнение на
задълженията по договора.
Поканата е връчена на ответника А. на 13.12.2010 година.
Този ответник в отговор на нотариалната покана е оспорил твърденита ,
че е неизправна страна по договора сочи,че окончателен договор не е сключен
единствено поради несъдействието на Д..От своя страна той е определил дата
и час за да бъде прехвърлен имота.
На 10.03.2011 година пред Нотариус Г. са се явили двамата ответници и
представител на ищеца.
Отразена е констатация , че окончателен договор не може да се сключи
, поради това ,че за сградата не е съставен Акт 16,както и ,че страните не
разполагат с необходимите документи за това. Страните са изразили
готовност в 7 – дневен срок с нарочен анекс да предоговорят условията по
предварителния договор. Видно от отразеното в констативния протокол ,
присъстващия ответник П. не е правил възражения във връзка с плащането на
цената.
Споразумение е сключено едва през м. август 2018 година ,като
ответникът П. не е страна по него.
В него са постигани уговорки относно сключване на окончателен
договор , предприемане действия за освобождаване на имота от възбрани и
съответно уреждане на имуществени отношения – възстановяване средства на
купувача, заплатени от него за монтиране на асансьор на сградата.
От събраните по делото гласни доказателства се установява , че още от
5
2008 година ищецът е установил фактическа власт върху имота , извършил е
всички довършителни работи и е давал имота под наем. В този смисъл са
показанията на св. Д. и Спасов. Ответниците не са ангажирали никакви
доказателства , опровергаващи установеното от показанията на тези
свидетели.
Основните доводи на ответника , оспорващ иска , са ,че цената по
предварителния договор не е изплатена или ако е изплатена ,то това не е
сторено на него. Ответниците не са оспорили твърденията в исковата молба
,че от 2008 година ищецът е установил фактическа власт върху имота.
Видно е от представените писмени доказателства , които не са оспорени
от страните ,че през 2011 година при явяването си пред Нотариус никой от
двата ответници не е поставил въпроса за не извършено плащане и още
тогава те са изразили готовност за сключване на окончателен договор , което
не е било възможно , поради причини ,за които и те отговарят – за сградата не
е бил съставен акт 16.
Оспорващия иска ответник се позовава на съдебна практика , като
очевидно цитираното решение се разбира превратно.
В цитираното съдебно решение е прието, че преценявано от гледна
точка на възможността за оборване на презумпцията по чл. 69 ЗС, само по
себе си плащането на каквато и да е част от цената на вещта няма характер на
действие, което да има за последица оборване на презумпцията, че купувачът
по предварителния договор държи вещта с намерението да я свои.
Изискването за правна симетрия по отношение на това разрешение се явява
удовлетворено поради изначалната яснота за договарялия с купувача
собственик на вещта, че притежанието му се намира във фактическата власт
на лице, което я свои и срещу което (при неправомерно развитие на
облигационното правоотношение) може да се защити било като предяви иск
за сключване на окончателен договор, било като ревандикира собствеността
си след изтичане на общия 5-годишен давностен срок за изпълнение на
задължението за сключване на окончателен договор, но преди изтичане на 10-
годишния срок на придобивната давност по чл. 79, ал. 1 ЗС.
Поради това е и прието, че когато владението върху недвижим имот се
упражнява от купувач по сключен със собственика предварителен договор за
продажба, извършването на плащане на цената по предварителния договор
само по себе си не съставлява действие, което да изключи намерението за
своене по отношение на съответния недвижим имот.
Това никак не обслужва тезата на ответника , който счита , че ако
купувачът не е установил плащането на цената , то и не може да се приеме за
владелец, следователно – не може да се ползва от придобивната давност.
Точно обратното е приел ВКС в цитираното решение. Нещо повече ,прието е
в практиката ,че предявяването на иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от
владелеца срещу собственика на имота преди изтичане на установения в чл.
79, ал. 1 ЗС придобивен давностен срок обективира признание на владелеца,
6
че фактическата власт се упражнява върху чужда вещ, както и готовността му
да придобие собствеността преди изтичане на придобивния давностен срок на
деривативно основание. Такова признание не прекъсва придобивната давност
на основание чл. 116, б. "а" ЗЗД, вр. чл. 84 ЗС, тъй като нито изключва
намерението за своене на чуждата вещ, нито преустановява упражняването на
фактическата власт върху същата. Съзнанието на владелеца, че преди
изтичане на придобивния давностен срок не може да стане собственик и
изразената от същия воля да придобие собствеността в момент предхождащ
изтичане на давностния срок на производно основание /сделка/ не изключва
анимуса му да продължи да свои вещта и да упражнява фактическа власт
върху нея като върху своя и за себе си. За да се прекъсне придобивна давност
на основание чл. 116, б. "а" ЗЗД, следва упражняващият фактическа власт
върху вещта да признае, че не е имал намерение за своене, тоест, че е бил
държател, а не владелец на същата./ Решение № 82 от 1.06.2015 г. на ВКС по
гр. д. № 6873/2014 г., I г. о., ГК/.
Ищецът не е предявил иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен , но от момента на сключване на предварителния договор е
предприемал действия, целящи придобИ.е на права върху имота на
производно основание.
Още през 2010 година той е отправил такова искане към ответниците и
те в началото на 2011 година, съгласно отразеното от нотариуса в
съставения протокол становище ,са признали тогава негово право.
Невъзможността за сключване на окончателен договор се е дължала н
причини ,за които ответниците отговарят- за имота не е бил съставен Акт 16.
Установено е от доказателствата по делото, че още от 2008 година
ищецът е установил владение върху имота , предприел е строително –
ремонтни работи, за да го приведе в годен за обитаване вид и е започнал да го
отдава под наем , тъй като живее в чужбина.
Няма данни от своя страна ответниците да са предприемали действия ,
годни да прекъснат давността , а и те не излагат такива твърдения.
Следователно , ответникът е владял имота като свой за период ,годен да
го направи собственик въз основа на изтекла в негова полза придобивна
давност.
Предявеният от него установителен иск за собственост против двамата
ответници е основателен и следва да бъде уважен.
Като е постановил решение в този смисъл първоинстанционният съд е
постановил правилно решение, което въззивният съд следва да потвърди
,като при условията на чл.272 от ГПК препраща към мотивите му.
С оглед изхода на спора на ответника по жалбата Д. се дължат от
жалбоподателя П. сторените разноски пред въззивната инстанция в размер на
2000 лева.
Мотивиран от изложеното , Пазарджишки окръжен съд
7
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение на Районен съд Пазарджик по гр.д.№ 2570
по описа за 2021 година ,с което е признато за установено по отношение на
ответниците Г. Д. А., ЕГН-********** от гр. П. ул. „А.К.“№32 и М. И. П.,
ЕГН- ********** от гр. С., ул. „К.Б. I“№85,ап.4, че З. Д. Д., ЕГН- **********
от гр. П. ул. „Г. Б.“№116, ет.1,ап.27 е собственик по давностно владение на
следния недвижим имот: Самостоятелен обект, с идентификатор
55155.503.649.4.11, представляващ Апартамент № 8, находящ се на ет. 3, с
площ от 69.97 кв. м., ведно с 12.53 кв. м. ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж, с адрес: гр. П. ул. „Б.“ № 27, обл. Пазарджик
и съответно присъдени разноски.
Осъжда М. И. П., ЕГН- ********** от гр. С., ул. „К.Б. I“№85,ап.4 да
заплати на З. Д. Д., ЕГН- ********** от гр. П. ул. „Г. Б.“№116, ет.1,ап.27
сумата 2000 лева – сторени разноски пред въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8