РЕШЕНИЕ
№ 281
гр. Шумен, 29.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ШУМЕН, IX-И СЪСТАВ, в публично заседание на
осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Димитър П. Димитров
при участието на секретаря Татяна Б. Тодорова
като разгледа докладваното от Димитър П. Димитров Гражданско дело №
20233630102268 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба от „Ваноти“ ЕООД гр.
Шумен, чрез пълномощника адв. П. от АК Шумен, против „Декомакс“ ООД
гр. Шумен, с която са предявени, иск с правно основание чл. 92 ЗЗД, за
осъждане на ответника да плати неустойка в размер на 13 440 лв., без ДДС,
ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба до
окончателно плащане, в първоначално, обективно кумулативно съединение с
иск по чл. 79 ЗЗД и цена 285.48 лв. - платени от ищеца разходи за потребени
от ответника електроенергия и ВиК услуги за периода от 01.06.23 г. до
31.07.2023 г., от които 208.39 лв. - за периода от 01.06 до 01.07.2023 г. и 77.09
лв. - за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., ведно със законната лихва
върху тази сума от датата на исковата молба до окончателно плащане, както и
насрещно възражение, в условията на евентуалност, с правно основание чл.
288 ТЗ вр. чл. 103 ЗЗД, за прихващане за исковата претенция от 77.09 лв. –
цена на потребени от ответното дружество ел. енергия и ВиК услуги, за
периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., с платения от ответника депозит в
размер на 3360 лв., без ДДС /4032 лв., с ДДС/, до размера на по - малкото
вземане, като се иска разликата да бъде върната на ответното дружество.
Ищецът обосновава исковата си претенция твърдейки, че на 10.10.2022
1
г. между страните бил сключен Договор за наем, в месечен размер от 3 360
/три хиляди триста и шестдесет/ лева, без ДДС, за ПИ в гр. Шумен, ***,
местност Г. С., с площ 4 999 кв. м., ведно с построената в него сграда -
складова база със застроена площ от 600 кв. м..
На 05.07.2023 г. ищецът - наемодател получил от наемателя
едномесечно Предизвестие за прекратяване на договора. Ищецът възразил, че
не са налице договорни основание за това и поканил ответника да му плати в
срок 31.07.2023 г. неустойка по чл. 18 от договора в размер на четири
месечни наема - общо 13 400 лв., плюс направените разходи за ток и вода за
периода от 01.06.2023 г. до 31.07.2023 г. в общ размер 285.48 лв.. На
01.08.2023 г. имотите били освободени и предадени на ищеца. Моли съдът да
постанови решение, с което да осъди ответника да му плати: 13 440 лв., без
ДДС - неустойка в размер на четири месечни наема, всеки от по 3 360 лв., без
ДДС, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба
до окончателно плащане; 285.48 лв. - разходи за потребени от ответника
електроенергия и ВиК услуги за периода от 01.06.23 г. до 31.07.2023 г., от
които 208.39 лв. - за периода от 01.06 до 01.07.2023 г. и 77.09 лв. - за периода
от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на исковата молба до окончателно плащане. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, с писмен отговор на исковата молба,
ответникът намира исковете за допустими, но неоснователни. Признава, че на
10.10.2022 г. страните сключили Договор за наем на посочените в исковата
молба недвижими имоти, за срок от 01.12.2022 г. до 01.12.2025 г., в размер на
3360 лв., без ДДС, както и, че е изпратил Покана за прекратяване на същия.
Намира, че в договора е допуснат пропуск, тъй като не били
индивидуализирани точно недвижимите имоти - по отношение на ПИ
липсвала квадратура, а договореното префактуриране на плащаните месечни
консумативи за ел. енергия и ВиК при ползването на имотите, от страна на
наемодателя, било недопустимо и в нарушение на закона. Твърди, че преди
изпращането на Поканата водили разговори с управителя на ищцовото
дружество, като било постигнато взаимно съгласие за прекратяване на
процесния договор считано от 01.07.2023 г., като в тази връзка на 03.07.2023
г. превел един месечен наем за срока на предизвестието - м. 07.2023 г., ведно
с дължимите суми за ел. енергия и вода за м. 06.2023 г., т. е общо 4 248.34 лв.,
2
с което счел, че са уредени отношенията. На 05.07.2023 г. служител на
ответното дружество предал ключовете за сградата, при което ищецът
променил договорката, което принудило ответното дружество в писмена
форма да изпрати на ел. поща на ищцовото дружество Предизвестие за
прекратяване, получено на 05.07.2023 г.. Намира, че уговорката за неустойка
по чл. 18 от договора в размер на 4 месечни наема е нищожна, поради
противоречие с добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Твърди, че
на 14.10.2022 г., съгласно чл. 7, ал. 1 от договора, платил на ищеца
гаранционен депозит по банкова сметка в размер на един месечен наем – 3
360 лв., без ДДС, който съгласно чл. 7, ал. 2 подлежи на връщане при
прекратяване на договора, при положение, че са платени всички дължими
наеми, такси и комунални услуги за имотите и са спазени изискванията по чл.
14, ал. 3 от договора. При условията на евентуалност, ако бъде уважена
исковата претенция за сумата от 77.09 лв. – цена на потребени от ответното
дружество ел. енергия и ВиК услуги, за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023
г., прави възражение за прихващане, с платения депозит в размер на 3360 лв.,
без ДДС или 4032 лв., с ДДС, до размера на по - малкото вземане, като иска
разликата да бъде върната на ответното дружество. Претендира разноски.
В открито съдебно заседание, ищецът, чрез процесуален представител,
поддържа исковата молба. Ответникът, не се явява и не се представлява.
Въз основа на събраните по делото доказателства, преценени в
съвкупност и поотделно, ШРС – девети състав прие за установено от
фактическа страна следното:
По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, на
основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК, че на 10.10.2022 г. страните сключили
Договор за наем, на посочените в исковата молба недвижими имоти, за срок
от 01.12.2022 г. до 01.12.2025 г., в месечен размер от 3360 лв. без ДДС, както
и, че ответникът изпратил едномесечно Предизвестие за прекратяване на
същия получено от ищеца на 05.07.2023 г..
От приетия по делото Договор за наем на недвижим имот /л. 7/, се
установява, че е с предмет ПИ, в гр. Шумен, ***, местност „Г. С.“, с площ от
4 999 /четири хиляди деветстотин деветдесет и девет/ квадратни метра, заедно
с построена в имота складова база, с идентификатор № 83510.412.12.2, по КК
и КР на гр. Шумен, брой етажи 1, със застроена площ от 619 кв. м., поради
3
което възражението, че ПИ не бил индивидуализиран по отношение на
квадратура е неоснователно, а възражението, че договореното с клаузата на
чл. 4, ал. 2 префактуриране на плащаните месечни консумативи за ел. енергия
и ВиК при ползването на имотите, от страна на наемодателя, е в нарушение на
закона, съдът намира за необосновано, доколкото с клаузата на чл. 13 се е
задължил да плаща всички режийни разноски, свързани с ползването на имота
за електричество, вода, такса към етажна собственост / в случай , че има
такава/ и всички други налични в имота комунални услуги.
С Писмо от 19.07.2023 г. /л. 13/ ищецът заявява, че не приема
отправеното предизвестие за прекратяване на Договора за наем считано от
05.08.2023 г., обосновано с липса на договорна възможност за това и кани
ответника в срок до 31.07.2023 г. да плати неустойка в размер на четири
месечни наема дължима по чл. 18 от договора, както и направени разходи за
ток и вода през месец юли.
Съгласно Протокол за отчитане изразходваните консумативи на
отдадения под наем имот от 14.07.2023 г. /л. 15/, неоспорен от наемателя,
според показанията на измервателните уреди за периода 01.06.2023 г. –
01.07.2023 г., сумата дължима за консумираните ел енергия и вода възлиза
общо на 208.39 лева, а за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г. - общо
77.09 лева, съгласно Протокол за отчитане изразходваните консумативи на
отдадения под наем имот от 17.08.2023 г. /л. 14/, неоспорен от наемателя.
Тези суми са префактурирани на „Декомакс“ като консумативи с Фактура №
**********/14.07.2023 г. /л. 47/ - за 208.39 лв., с ДДС и с Фактура №
**********/17.08.2023 г. – за 77.09 лв., с ДДС.
В показанията си свидетелят И. Н. И., бивш управител /до 10.05.2023
г./ и съпруг на настоящия управител на ищцовото дружеството, чиито
показания съдът цени при условията на чл. 172 ТПК, с оглед възможна
заинтересованост от изхода на делото, твърди, че показанията на
измервателните уреди за ел енергия и вода били засичани от представители
на двете страни, като били правени и снимки. Въз основа на тези показания
от „Ваноти“ издавали фактури на „Декомакс“. Цените на консумираните
количества за месец юли и юни били платени от „Ваноти“ на „Енерго про“ и
„ВиК“, след което били префактурирани като консумативи на „Декомакс“ на
техния обект, според тяхното потребление.
4
Представени са и други неотносими към правния спор писмен
доказателства.
Съдът, въз основа на установеното, като съобрази становищата на
страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения,
преценени поотделно и в съвкупност, извежда следните правни изводи:
Основателността на иска за неустойка, с правно основание чл. 92 ЗЗД,
е предпоставено от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно
доказване: 1/че с ответника са се намирали във валидни облигационни
отношения и като наемодател се явява изправна страна, т. е. че е изпълнил
поетите задължения в уговорения обем и срок; 2/наличие на валиден договор
/клауза от договор/ за неустойка по смисъла на чл. 92 ЗЗД; 3/настъпване на
предпоставките за плащане и размер на неустойката.
Както бе посочено страните не спорят, че са се намирали във валидни
облигационни отношения по силата на Договор за наем от 10.10.2022 г. за
срок от 01.12.2022 г. до 01.12.2025 г., на посочените в исковата молба
недвижими имоти, който договор е бил прекратен преди изтичане на срока
едностранно от наемателя с едномесечно писмено Предизвестие получено от
ищеца на 05.07.2023 г.. С клаузата на чл. 18 е постигнато съгласие, че ако
някоя от страните по Договора прекрати виновно и неоснователно действието
му преди срока, за който е сключен, дължи на другата страна неустойка в
размер 4 месечни наема.
Спорът между страните е относно настъпване на предпоставките за
плащане на неустойка, което е предпоставено от отговор на въпроса дали
наемателят отправяйки писмено Предизвестие правомерно е упражнил право
да прекрати договора преди изтичане на неговия срок. Преди да се отговори
на този въпрос следва да се даде отговор на въпроса при какви предпоставки
е възможно да бъде прекратен срочен договор за наем, предвид че
разпоредбата на чл. 238 ЗЗД предвижда възможност за едностранно
предсрочно прекратяване само на договор за наем без определен срок, тъй
като при срочните договори за наем, какъвто е и настоящият, срокът
представлява гаранция за интересите и на двете страни.
В съдебната практика е застъпено становището, че срочният договор за
наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с
5
предизвестие /отказ от договора с предизвестие/, но само ако тази възможност
е изрично уговорена в срочния договор за наем. Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД
по своята същност, видно от използвания от законодателя термин „може“ е
диспозитивна. Известно е, че диспозитивните правила намират приложение,
ако не е уговорено друго. Но щом нормата се явява диспозитивна, то и
извежданият от нея по аргумент за противното извод за това, че при срочните
договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора с предизвестие е
невъзможен, е също по своята същност диспозитивно правило. А като такова,
то също може да търпи валидно отклонения, само, ако са изрично уговорени
между страните. В този смисъл е Р. № 67/28.01.2002 г., ГД № 968/2001 г., V г.
о.; Опр. № 485/16.07.09 г., ТД № 352/09 г., 1 т. о.; Опр. № 1024/21.10.2010 г.,
ГД № 676/2010 г. III г. о.; Опр. № 77/02.02.2016 г., ТД № 1103/2015 г., 2 т. о.
В процесния случай с клаузата на чл. 17 страните са предвидили
следните възможности за прекратяване на договора: 1/По взаимно съгласие на
страните, изразено в писмена форма; 2/При изтичане срока на Договора;
3/Едностранно от Наемодателя, в случай, че Наемателят не изпълнява точно
задълженията си по чл. 4-6 от настоящия Договор и 4/Едностранно от
Наемателя, в случай, че Наемодателят не изпълняват точно задълженията си
по чл. 8-10 от настоящия Договор.
Прекратяването на договора по взаимно съгласие на страните, следва
да бъде изразено в писмена форма, каквото доказателство по делото не е
представено, поради което не е достатъчно да се счита, че договорът е бил
прекратен на основание клаузата на чл. 17, т. 1. В този смисъл твърденията на
ответника, че преди изпращането на Поканата водили разговори с управителя
на ищцовото дружество, като било постигнато взаимно съгласие за
прекратяване на процесния договор считано от 01.07.2023 г., е недоказано.
Възможност за наемателя, едностранно да прекрати договорната
обвързаност преди изтичане на предвидения срок, е предвидена с клаузата на
чл. 17, т. 4, което е обусловено и предпоставено от неизпълнение
задълженията на наемодателя поети с клаузите на чл. 8-10 от Договора,
съгласно които: „чл. 8. Наемодателят се задължава да предаде имотите на
Наемателя за ползване в настоящия договор на 01.12.2022 г.; чл. 9.
Наемодателят е длъжен да предаде имотите на Наемателя в състояние,
пригодено за използване по предназначение, определено съгласно чл. 11 -
6
като не пречи и не възпрепятства Наемателя да ползва свободно наетите
съгласно договора имоти; чл. 10. Наемодателят предава владението на
имотите с Приемно-предавателен протокол, представляващ Приложение № 1,
като са изплатили всички режийни разноски към момента“. В писменото
предизвестие на наемателя получено от наемодателя на 05.07.2023 г. не е
посочено неизпълнение на нито едно от задълженията поети с клаузите на чл.
8-10 от Договора. Доказателства в настоящото производство за неизпълнение
на същите не са представени.
Следователно наемателят е прекратил действието на договора за наем
преди срока, за който е сключен, с едностранно предизвестие, при липса,
както на доказателства, така и дори на твърдения, че Наемодателят не е
изпълнил задълженията си по чл. 8-10 от Договор, съобразно изрично
уговорена възможност за това, поради което съгласно клаузата на чл. 18
дължи на другата страна неустойка в размер на 4 месечни наема.
Възражението, че уговорката за неустойка по чл. 18 от договора в
размер на 4 месечни наема е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД -
поради противоречие с добрите нрави, настоящият състав намира за
неоснователно. Съгласно легалното определение на неустойка дадено в
разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. В този смисъл неустойката е договорно съглашение
или нормативно предварително определена отговорност, за обезпечение на
вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват, като при
неизпълнение, изправната страна би могла да претендира, неустойка, в
случай, че такава е уговорена за съответната форма на неизпълнение на
главното задължение. От буквалното тълкуване на чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД
извеждаме две функции на неустойката – обезпечителна и обезщетителна, но
съгласно ТР № 1/15.06.2010 г., ТД № 1/2009 г., ОСТК, неустойката следва да
се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Следователно освен посочените обезпечителна и обезщетителна функции, по
волята на страните неустойката може да изпълнява и наказателна
/санкционна/ функция, особено когато се касае за сделки между търговци,
както е в настоящия случай. Това е така, тъй като при търговските сделки,
7
сключени между търговци, неустойката не подлежи на намаляване поради
прекомерност. С разпоредбата на чл. 309 ТЗ, законодателят е изключил
възможността за частично освобождаване от отговорност на длъжника
съгласно чл. 92, ал. 2, пр. 1 ЗЗД - при съпоставяне на неустойката с размера на
претърпените вреди. Изключването на прекомерността, като основание за
намаляване на неустойката, сочи на законодателна воля за придаване на
наказателна функция на неустойката по търговските сделки между търговци.
Правата и задълженията в отношенията между търговци възникват на
основание на свободното договаряне и при презумпция за добросъвестност на
страните. Справедливостта, като общо правно правило и конкретното й
проявление и разбиране за всяка от страните, принципно е предоставена за
регулиране от съдоговорителите. Разпоредбата на чл. 309 ТЗ е императивна и
действието й не би могло да бъде дерогирано от търговците, поради което
сключвайки търговска сделка същите са със съзнанието, че уговорената
неустойка не би могла да бъде намалявана. В този смисъл, клаузата за
неустойка по търговска сделка, сключена между търговци, би могла да бъде
прогласена за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, ако в конкретния
случай уговорките относно вида на задължението и на неизпълнението,
начина и базата за начисляването на неустойката и други критерии, посочени
в договора, са определени извън пределите на нравствената допустимост.
Действително в посочената от ответника съдебна практика – Р. №
110/21.07.2016 г., ТД № 1226/2015 г., I т. о., ТК на ВКС, е прието, че
уговорката за неустойка в полза на наемодател при предсрочно прекратяване
от наемател на договор за наем, е нищожна, поради противоречие с добрите
нрави на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, но е постановено в хипотеза на
неустойка определена в размер на наемните вноски за периода от
прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок, докато в
настоящия случай такава не е договаряна и не се претендира.
Предвид изложеното искът с правно основание чл. 92 ЗЗД за плащане
на договорна неустойка в общ размер на 13 440 лв., без ДДС, като
основателен следва да бъде уважен, ведно със законната лихва върху тази
сума от датата на исковата молба до окончателно плащане.
Основателността на исковата претенция по чл. 79 ЗЗД за присъждане
на 285.48 лв. - платени от ищеца разходи за потребени от ответника
8
електроенергия и ВиК услуги за периода от 01.06.23 г. до 31.07.2023 г., е
предпоставено от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно
доказване, че е платил вместо ответника разходи за потребени в процесния
имот и период електроенергия и ВиК услуги, както и техния размер.
От събраните по делото, както писмени, неоспорен от наемателя, така
и гласни доказателства, съдът намира за установено, че за периода 01.06.2023
г. – 01.07.2023 г., сумата дължима за консумираните ел енергия и вода
възлиза на 208.39 лева, а за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г. - 77.09
лева или общо 285.48 лв., които са платени от ищеца.
Ответникът не е представил доказателства за плащане, поради което
предявеният иск е доказан по своето основание, при което подлежи на
разглеждане предявеното в условията на евентуалност насрещно възражение,
с правно основание чл. 288 ТЗ вр. чл. 103 ЗЗД, за прихващане на исковата
претенция от 77.09 лв. – цена на потребени от ответното дружество ел.
енергия и ВиК услуги, за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., с платения
от ответника депозит в размер на 3360 лв., без ДДС /4032 лв., с ДДС/, до
размера на по - малкото вземане, като се иска разликата да бъде върната на
ответното дружество.
С клаузата на чл. 7., ал. 1 от процесния Договор от 10.10.2022 г.
наемателят се е задължил в срок до 14.10.2022 г., да плати на Наемодателя
гаранционен депозит в размер на 3 360,00 /три хиляди триста и шестдесет/
лева, без ДДС, по горепосочена банкова сметка. В отговора на исковата молба
ответникът твърди, че страните се договорили наемателят да плати този
гаранционен депозит, чиито размер е договореният едномесечен наем, при
подписване на договора. Доказателство този гаранционен депозит да е платен
при подписване на договора на 10.10.2022 г. или в договорения срок -
14.10.2022 г., ответникът не е представил по делото. Предвид изложеното
възражението се явява неоснователно.
Относно разноските:
При този изход на спора разноски се дължат на ищеца, съобразно
представения списък за разноски /л. 56/
Предвид изложеното, Шуменски районен съд
9
РЕШИ:
Осъжда „Декомакс“ ООД, с ЕИК 2***, седалище и адрес на
управление: гр. Шумен, ул. “Граф Игнатиев“ № 23, да плати на „Ваноти“
ЕООД, с ЕИК ***, седалище и адрес на управление: гр. Шумен, бул. “Симеон
велики“ № 59 „А“, сумата 13 440 /тринадесет хиляди четиристотин и
четиридесет/ лв., без ДДС - неустойка по Договор за наем от 10.10.2022 г.,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба 12.10.2023 г. до
окончателно плащане, на основание чл. 92 ЗЗД.
Осъжда „Декомакс“ ООД, с ЕИК ***, седалище и адрес на
управление: гр. Шумен, ул. “Граф Игнатиев“ № 23, да плати на „Ваноти“
ЕООД, с ЕИК ***, седалище и адрес на управление: гр. Шумен, бул. “Симеон
велики“ № 59 „А“, сумата 285.48 /двеста осемдесет и пет лева и четиридесет и
осем стотинки/ лв. - платени от ищеца разходи за потребени от ответника
електроенергия и ВиК услуги за периода от 01.06.23 г. до 31.07.2023 г., от
които 208.39 лв. - за периода от 01.06 до 01.07.2023 г. и 77.09 лв. - за периода
от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., ведно със законната лихва от датата на
исковата молба 12.10.2023 г. до окончателно плащане, на основание чл. 79
ЗЗД.
Отхвърля възражението за прихващане предявено от „Ваноти“ ЕООД,
с ЕИК ***, седалище и адрес на управление: гр. Шумен, бул. “Симеон
велики“ № 59 „А“, срещу „Декомакс“ ООД, с ЕИК ***, седалище и адрес на
управление: гр. Шумен, ул. “Граф Игнатиев“ № 23, за сумата от 77.09 лв. –
цена на потребени от ответното дружество ел. енергия и ВиК услуги, за
периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., с договорен депозит в размер на
3360 лв., без ДДС, до размера на по - малкото вземане, като неоснователно.
Осъжда „Декомакс“ ООД, с ЕИК ***, седалище и адрес на
управление: гр. Шумен, ул. “Граф Игнатиев“ № 23, да плати на „Ваноти“
ЕООД, с ЕИК ***, седалище и адрес на управление: гр. Шумен, бул. “Симеон
велики“ № 59 „А“, сумата 2219,04 /две хиляди двеста и деветнадесет лева и
четири стотинки/ лв. - разноски в настоящото производство, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
Препис от настоящото решение да се връчи на страните по делото,
заедно със съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2, ГПК.
10
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Шуменски окръжен
съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Шумен: _______________________
11