Р Е Ш Е Н
И Е
Номер ІІІ-80 18.07.2018 година град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски Окръжен съд
Трети състав
На двадесет и шести юни година 2018
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Росен
Парашкевов
ЧЛЕНОВЕ: 1. Кремена
Лазарова
2. Таня
Евтимова
Съдебни заседатели:
Секретар Жанета Граматикова
Прокурор
като разгледа докладваното от
съдия Кремена Лазарова
в.гр.дело номер 821 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по въззивна жалба вх.№ 1811/13.04.2018г. на ПРС от
„Хелиос Бийч Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Поморие, ул. „Морска“ № 52, бл.“Д“, ап.4, представлявано от
управителя Константин Геннадьевич Сучков и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“
ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.Поморие,
ул.„Морска“ № 52, бл.“Д“, ап.4, представлявано от управителя Марина Рифильевна
Мутафян, против решение № 39/14.03.18г. по гр.д.№ 337/17г. по
описа на ПРС, с което са уважени предявените от Е.Ф.П., гражданин на Руската
федерация, роден на ***г. и В.А.П.,
гражданка на Руската федерация, родена на ***г. и двамата с постоянен адрес:
Русия, ******, М. о.,
гр.М., ул.„С.“, дом **, кор.*, ап.**, искове против въззивниците за
преустановяване на неоснователните им действия в УПИ ІІ – 3144, 3145 /57491.509.36/, кв. 226 по
плана на гр.Поморие, подробно описани в диспозитива на обжалваното решение.
Твърди се на първо място недопустимост на постановеното решение, произтичаща от
недопустимост на заведените искове и на следващо място – в случай, че горното
не бъде споделено – неоснователност на исковете. Въвеждат подробни аргументи.
Молят за присъждане на разноски.
БОС не е уважил въведеното с въззивната жалба
доказателствено искане и не е допуснал нови доказателства.
Въззиваемите
Е.Ф.П. и В.А.П., представлявани от адв.Ат.Тасков, оспорват въззивната жалба.
Твърдят, че не е основателна и молят да бъде потвърдено решението на ПРС. Не
ангажират нови доказателства, нямат доказателствени искания. Претендират
разноски.
Жалбата е
подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирани лица и е допустима.
Районният
съд е разгледал субективно съединени искове с правно основание чл. 109 ЗС.
Исковете
са допустими, доколкото законът разрешава защита на правата на собствениците
посредством негаторния иск. Ето защо и постановеното от ПРС решение е
допустимо. Въведените в отговора срещу исковата молба и въззивната жалба
възражения в тази връзка не могат да бъдат споделени, понеже се основават на
твърдения за липса на права на собственост в патримониума на ищците върху
процесните вещи – терен и басейн, а те представляват възражения по съществото
на спора и водят до съответен извод за основателност или неоснователност на
исковете.
Съдът, като взе предвид приложените доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и
правна страна следното:
Производството пред ПРС е образувано по искова молба
от Е.Ф.П. и В.А.П. и двамата граждани на Руската федерация, против въззивните търговци
с искове да бъдат осъдени да преустановят действията си по изпълнение на СМР,
съгласно разрешение за строеж № 451 от 10.05.2017г. на Община Поморие за
обновяване на съществуващи зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ ІІ-3144, 3145 в кв. 226 по плана на гр.Поморие
(имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие), както и по
разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017г. на Община Поморие за промяна на
прилежащата площ около басейна, находящ се в имота и за изграждане на ограда
около него, като осигурят на двамата въззиваеми свободен достъп до процесния
басейн и обграждащите го площи, както и до съществуващите зелени части върху
покрива на покрития паркинг – гараж в посочения УПИ.
Твърдят, че са собственици на СОС с идентификатор 57491.509.36.6.3 по КККР на
гр.Поморие, представляващ апартамент, находящ се на етаж 1, ап.2 в секция „Ж“
на изградения комплекс с административен адрес: гр.Поморие, ул.“Морска“ № 52,
подробно описан по н.а. № ***, т.*, рег.№ ****, д.№ ***/**.**.****г. на
нотариус Г.Недина, гр.Поморие, ведно с прилежащите му 13.81кв.м. ид.ч.,
равняващи се на 5.154% ид.ч. от общите части на секция „Ж“ и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, а също така и приземна тераса
на площ от 29.70кв.м.
Също така се легитимират и като собственици на 27.02/3866кв.м.
ид.ч. от закрит паркинг – гараж, с идентификатор 57491.509.36.13 по КККР на
гр.Поморие, подробно описан по н.а. № ***, т.*, рег.№***, д.№ *** от **.**.***г.
на нотариус Г.Недина, гр.Поморие, по архитектурен проект: 12.47/1779.84кв.м.
ид.ч. от закрит паркинг – гараж, с площ 1779.84кв.м. и обща застроена площ,
включваща прилежащите на гаража общи части, от 3856.47кв.м., разположен
концентрично около басейна, ведно със съответните 14.55кв.м. ид.ч., равняващи
се на 0.701% от общите части на гаража, ведно със съответните идеални части от
правото на строеж върху терена, които идеални части купувачите ще ползват
реално като описаното в н.а. паркомясто № 65, описано по цитирания н.а.
Въззиваемите твърдят, че басейнът не е проектиран като
самостоятелен обект, а като част от конструкцията на гаражния етаж, с
предназначение за общо ползване от всички собственици и е неразделна част от
конструкцията на гаража, а нивото от фундамента на гаража до височината на
стените на басейна, е насипано с пръст и е превърнато в зона за отдих към
басейна с понижен атриум. Ето защо считат басейна и прилежащата площ за общи
части. Обосновават твърдение, че гаражът е конструктивно и неразделно свързан с
всички секции на жилищната сграда и също съставлява обща част, не само по
своето предназначение, но и по естеството си, както и процесният басейн.
Оспорват правата на двамата въззивници, с подробно описани аргументи. На
горните основания молят за уважаване на исковете и присъждане на разноски.
Ангажират доказателства.
Въззивникът „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД е оспорил
исковете. На първо място се позовава на недопустимост, като заявява, че ищците
не са съсобственици в терена, а притежават само жилищен обект в една от
извършените в него секции и идеална част от сградата на гаража, с разпределено
ползване върху реална част от нея, както и идеални части от общите части на
двете сгради и от правото на строеж върху терена. При изложеното счита, че те
не обосновават първата предпоставка за успешно провеждане на негаторния иск, а
именно – право на собственост върху басейна и съществуващите зелени площи в
комплекса.
В случай, че горните твърдения не бъдат преценени като
основателни от съда, моли за отхвърляне на исковете. Подробните си аргументи е
изложил в депозирания в срока и по реда на чл.131 ГПК отговор срещу исковата
молба. Твърди, че се легитимира като собственик на УПИ ІІ-3144, 3145 в кв. 226
по плана на гр.Поморие (имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на
гр.Поморие), в който е изграден
процесният басейн. Заявява, че инвеститорът на комплекса е запазил правото на
собственост върху терена, като се е разпореждал само с конкретни обекти и
прилежащото им право на строеж. Ето защо въззиваемите необосновано твърдят
права и върху идеални части от басейна и рекреационната зона около него. Моли
за отхвърляне на исковете и присъждане на разноски. Ангажира доказателства.
Вторият въззивник - „Хелиос Бийч Мениджмънт“ ЕООД не е
депозирал отговор срещу исковата молба. В първото по делото съдебно заседание
се е присъединил към становището на „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД,
като на същите основания оспорва предявените искове и моли за отхвърлянето им.
Ангажира доказателства.
Безспорно е, че
с цитирания по-горе нотариален акт № ***, т.*, рег.№ ****, д.№ ***/**.**.****г.
на нотариус Г.Недина, гр.Поморие двамата въззиваеми се легитимират като
собственици на жилище и приземна тераса в секция № 6 от жилищна сграда,
състояща се от 12 секции, цялата със застроена площ от 6 249кв.м.,
построена в имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие, с
административен адрес: гр.Поморие, ул.“Морска“ № 52, ведно със съответната
идеална част от общите части на секция 6 и от правото на строеж върху терена.
С н.а. № ***, т.*, рег.№***, д.№ *** от **.**.***г. на
нотариус Г.Недина, гр.Поморие двамата въззиваеми се легитимират и като
собственици на идеална част от изградения в терена гараж, с посочено в
нотариалния акт ползване на съответна реална част от него, ведно със съответна
идеална част от общите части на същия гараж и от правото на строеж върху
терена.
От приложените по делото писмени доказателства се
установява, че инвеститор на комплекса е било „Тера Тур Сервиз“ ЕООД. В полза
на същото дружество е издадено приложеното на стр. 26 разрешение за строеж №
59/29.05.2006г. на Община Поморие за изграждане на жилищни сгради с комплексно
обществено обслужване и басейн. С удостоверение № 85/03.09.2007г. на Община
Поморие са въведени в експлоатация жилищни сгради с КОО, магазини, фитнес,
ресторант, сладкарница и външен басейн – стр.166.
С н.а. № *, т.**, рег.№ ****, д.№ *** от **.**.****г.
на нотариус Г.Недина гр.Поморие, „Тера Тур Сервиз“ ЕООД, представлявано от
управителя В.Петков, е продало на „МГ Билдинг“ ООД, представлявано от
управителя Г.Лазаров: 1. ПИ с
идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие, целият с площ от
8 941кв.м. по скица на СГКК гр.Бургас, а по н.акт – от 9 165кв.м., с
трайно предназначение – урбанизирана територия и начин на трайно ползване –
комплексно застрояване, подробно описан по н.акт, който е идентичен с УПИ
ІІ-3144, 3145 в кв.226 по ПУП на гр.Поморие, както и изброени в акта СОС –
жилища, 2. 1266.05/3866кв.м. ид.ч. от закрит паркинг – СГРАДА с
идентификатор 57491.509.36.13 по КККР на гр.Поморие, с предназначение –
хангар, депо, гараж, с брой нива на обекта 1, със застроена площ от 3866кв.м.
по скица на СГКК гр.Бургас, подробно описан по н.акт, който гараж е разположен
концентрично около басейна, заобиколен от секциите на описаната сграда (в която
са жилищните обекти), ведно с 681.73/2076.63 кв.м.ид.ч., равняващи се на 32.87%
ид.ч. от общите части на сградата, ведно със съответните идеални части от
правото на строеж върху терена, които идеални части купувачът ще ползва реално
като 48 броя паркоместа, подробно описани по н.а., 3. самостоятелни обекти с
предназначение – за търговска дейност, със съответните им идеални части от
общите части на сградите и от правото на строеж върху терена, 4.ресторант на
обща площ от 495.59кв.м., ведно със съответните идеални части от общите
части на сградата, в която е изграден и съответните идеални части от правото на
строеж върху терена, 5.самостоятелни обекти с предназначение – складове, с
прилежащите им ид.части от общите части на секциите, в които са изградени и
съответните ид.части от правото на строеж върху терена и 6.самостоятелен
обект „Фитнес“ с предназначение – за спортна и развлекателна дейност, също
със съответните ид.части от общите части на сградата, в която е изграден и от
правото на строеж върху терена, като всички обекти са подробно
индивидуализирани по н.акт.
„Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД е придобило ПИ
с идентификатор 57491.509.36 чрез покупко-продажба, извършена с н.а. № ***, т.**,
рег.№ ****, д.№ *** от ****г. от **.**.****г. на нотариус Г.Недина гр.Поморие.
С н.а.№ **, т.*, рег.№ ***, д.№ ** от ****г. от **.**.****г. „Хелиос Бийч
Мениджмънт“ ЕООД е закупило от „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД 910кв.м.ид.ч. от ПИ с идентификатор
57491.509.36, както и съоръжение – басейн, изграден на основание одобрен
инвестиционен проект в същия ПИ. Със същия н.а. страните по договора са си разпределили
правото на реално ползване на дворното място на описания в н.а. поземлен имот,
съгласно уговореното в Договор за разпределяне на правото на реално ползване на
дворното място на комплекс затворен тип „Хелиос Бийч Апартмънтс“ гр.Поморие,
съобразно приложения към договора проект, като продавачът е следвало да ползва
дял първи, повдигнат в зелено и с площ от 8030кв.м., а купувачът – дял втори,
оцветен в червено, с площ от 910кв.м., в който дял попада и продаваното с н.а.
съоръжение - басейн и прилежащата към
него зона за отдих.
По делото е приложен и договорът за разпределяне на
правото на реално ползване на дворното място на комплекса – стр.138 – 140,
както и проектът, представляващ изчертана скица на ПИ с идентификатор
57491.509.36.
По този повод в исковата молба е въведено оплакване,
че кадастралното заснемане на изкуствено създадената площ върху покривната
плоча на паркинга е неправилно и невярно. Доколкото съдебната практика приема,
че кадастралното заснемане на определен елемент – бил той обект в сграда или
част от терен, е без значение за преценката му като обща част (Решение № 40 от
25.03.2016г. по гр.д.№ 4994/2015г. на ІІ г.о.) настоящият състав счита, че
обсъждането на горното оплакване не може да доведе до решаващ извод относно
правата на страните по делото. Ето защо не се спира подробно на него.
Както вече бе изложено по-горе, въззиваемите твърдят,
че процесният басейн е проектиран не
като самостоятелен обект, а като част от конструкцията на гаражния етаж, с
предназначение – за общо ползване от всички собственици в комплекса. Според тях
той е неразделна част от гаража, понеже дъното му лежи върху фундамента на
гаража, а нивото от фундамента на гаража до височината на стените е насипано с
пръст, излята е стоманобетонна плоча, неразделно свързана със стените,
фундамента, конструкцията на гаража и чашата на басейна, като е превърната в
зона за отдих към басейна. Ето защо басейнът и прилежащата му част
представляват обща част към обектите на всички собственици, какъвто е и
гаражът, обща по естество. Освен това басейнът е обща част и по своето
предназначение, защото е проектиран за ползване от всички етажни собственици.
За обща част считат и насипания с пръст терен върху
гаража, който формира зона за отдих, на същите изложени основания.
Твърдят, че посредством описаните по-горе два броя
строителни разрешения за обновяване на съществуващи зелени площи, плочници и
градски елементи в УПИ ІІ-3144, 3145 в
кв. 226 по плана на гр.Поморие (имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на
гр.Поморие), както и за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в
имота и за изграждане на ограда около него, двамата въззивници целят да
ограничат достъпа им до басейна и прилежащите към него общи части и така
смущават правата им на собственици на СОС и произтичащите от тях права да
ползват общите части на комплекса.
В подкрепа на твърденията си са ангажирали гласни
доказателства – св. П. – с.з. на 14.12.2017г. – стр. 265 и сл. От показанията
на същия свидетел се установява, че дружество, в което той е съсобственик,
притежава два апартамента в комплекса и две паркоместа (идеални части от
сградата на гаража, с разпределено реално ползване) в гаража. При закупуването
им директно от инвеститора, в договора са се съдържали всички съоръжения и общи
части, включително басейн, парк, почистване, охрана. Всичко било включено като
обща част. Когато закупили обектите, им било обяснено, че това са части за общо
ползване и общи части.
Договорът не е приложен по делото и съдът не може да
установи, дали твърденията на свидетеля съответстват на фактическото положение,
но на стр.45 е приложен договорът между „БКС БРЕЗНИК“ ЕООД и Е.П. за управление
и поддръжка на общите части и съоръженията в комплекса, като управлението
обхваща ред дейности, включително техническа поддръжка на общите инсталации,
съоръжения и други общи части на сградата, както и съоръженията в комплекса,
служещи за общо ползване: зелени площи, двор, градина, басейна и др.
От показанията на св.П. се установява, че до 2016г.
собствениците в сградите са ползвали басейна, но от 2016г. достъпът до него е
ограничен и е направен опит за ограждането му с ограда, с цел контролиран
достъп. Свидетелят е заявил, че до 2009г. е заплащал такса поддръжка на
инвеститора, в която е включено поддържане на асансьори, почистване, охрана и в
договора му е било записано – такса поддръжка на комплекса. От 2010г., обаче,
не плаща, понеже инвеститорът се е отказал и повече никой не му е предложил
сключване на договор.
За изясняване на фактическата обстановка по делото е
назначена комплексна съдебна техническа експертиза. От заключението на В.л. и
отговорите им в с.з. от 14.12.2017г. се установява, че жилищните сгради в
комплекса са групирани в три отделни структури, разположени по периферията на
терена в УПИ II – седем конструктивни блока,
включващи 12 секции. В кадастралната карта на поземления имот са нанесени общо
13 самостоятелни сгради – 12 жилищни и сградата на покрития гараж, която е с
идентификатор 57491.509.36.13 и с функционално предназначение: хангар, депо,
гараж. Към улицата има два автомобилни вход/изхода, единият за автомобилен
достъп, а вторият за сметоизвозване и стопански нужди. И двата са надземни. Към
сградите има и пешеходен достъп, описан в експертното заключение – стр.212. От
вътрешната страна на сградите, на нивото на улицата пръстеновидно е разположен
покрит паркинг-гараж със застроена площ от 3 866кв.м. В по-голямата си
част той е разположен между жилищните сгради, както и под приземните тераси на
някои от секциите, но части от него попадат и под жилищните сгради, което се
дължи на денивелация на терена. Конструкцията му е монолитна, стоманобетонна. Между
фундамента на жилищните сгради и фундамента на покрития паркинг няма
конструктивна връзка. Гаражният етаж е проектиран и изпълнен като отделна
конструкция. Функцията му е на основна комуникационна площ и общ паркинг-гараж.
Фактически, на място, целият паркинг-гараж се явява надземен и частта от зоната
за отдих, която попада отгоре и озеленяването, се явяват изпълнени върху покрив
на надземна сграда, въпреки че съгласно проекта е подземен.
В централната част на поземления имот е изграден
процесният басейн. Между инсталационните помещения – компенсаторния резервоар (в който водата попада след преливника на басейна) и помещението за пречистване и дезинфекция на водата
и покрития гараж е изградена обща стоманобетонна стена. Дъното на басейна е
изпълнено от стоманобетонна плоча, положена върху подложен бетон с дебелина
10см.
Поради това, че само в описания участък на инсталационното
помещение басейнът има връзка с гаража – както бе изложено по-горе, той, според
В.л. не е неразделна част от конструкцията на сградата на гаража. Конструктивно
са свързани, но функционално нямат връзка и както гаражът може да се ползва без
басейна, така и басейнът може да се ползва самостоятелно. Басейнът с прилежащия
тротоар не са разположени върху гаража, а на друго ниво, но зоната за отдих,
всички зелени площи и детската площадка са разположени върху покрива на гаража.
Съгласно одобрения проект на комплекса басейнът е изграден в свободната дворна
площ. Няма данни идеални части от гаража и от терена – плочници, зелени площи и
др. да са включени в общите части на сградите и на жилищата. Няма данни те да
са включени и при ценообразуването.
Тук трябва да се отбележи, че включването на определен
обект в ценообразуването на жилищата не е достатъчно основание, за да се счете,
че той се явява прилежаща към тях част. Съдебната практика възприема
становището, че определящо е предназначението, което е предвидено по одобрения
архитуктурен проект, когато обектът е изпълнен по този проект – в този смисъл Решение
№ 154/26.10.2015г. по гр.д.№ 1425/2015г. І г.о. Ето защо констатацията на
вещите лица относно липсата на данни за включване на ид.части от гаража и от
терена в цената на жилището на въззиваемите се явява ирелевантна за
разрешаването на конкретния спор.
Видно отново от заключението на В.л. басейнът е
проектиран като част от рекреационната зона на комплекса и е открит, с достъп
от дворната площ и от паркинг-гаража посредством стълби. Проектиран е и е изпълнен
като самостоятелно в конструктивно отношение хидро-техническо съоръжение.
Достъпът до комплекса е контролиран и басейнът не е достъпен за външни лица,
посетители и клиенти на ресторанта, магазините, офисите, кафе-сладкарницата и
фитнеса.
При така описаната фактическа обстановка настоящият
състав приема следното:
Съобразно ТР № 31/06. 02. 1985г. по гр. дело №
10/1984г. на ОСГК на ВС, искът с правно основание чл. 109 ЗС защитава правото
на собственост срещу всяко пряко и/или косвено неоснователно въздействие,
посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което
може и да не накърнява владението, но да ограничава, смущава и пречи на
допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение, като
смущаването на правото на собственост може да се изрази не само пряко в
действия, но и косвено с бездействия.
За да бъде негаторният иск преценен като основателен,
е необходимо ищецът да проведе пълно и главно доказване на твърдението си, че е
собственик на процесната вещ и че с действията или бездействията си ответникът неоснователно
е създал за него пречки да я ползва пълноценно съобразно предназначението й.
Както бе изложено по-горе, с приложените нотариални
актове въззиваемите се легитимират като
собственици на апартамент в сграда, етажна собственост и на идеална част от
самостоятелна сграда – гараж, извършена в УПИ II-3144, 3145 в кв.226 ведно със съответните идеални
части от общите части на тези сгради и от правото на строеж върху терена. От
приетата по надлежния ред комплексна съдебна експертиза се установява, че двете
сгради – жилищната, в която се намира апартаментът и гаражът представляват част
от един ансамбъл от сгради, зони за отдих и незастроени части в УПИ, с изграден
басейн, складове, търговски обекти, с контролиран достъп на външни лица, който
отговаря изцяло на дефиницията на „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла
на § 1, т.3 ДР ЗУЕС.
Безспорно е по делото, че инвеститорът на комплекса е
запазил и впоследствие прехвърлил правото си на собственост върху терена и
процесния басейн, а след поредица от покупко-продажби двамата въззивници
твърдят собственост върху тях, позовавайки се на приложените в подкрепа на
твърденията си и цитирани по-горе нотариални актове.
Спорът между страните по делото е породен от
приложението на чл.38, ЗС, чл.63 и чл.64 ЗС и § 1, т.2 ПР ЗУЕС, като
въззиваемите твърдят, че притежават идеални части от басейна и зоната за отдих
около него, защото басейнът има обща стена с общата сграда на гаража, в която те са придобили идеални части, а освен
това като собственици на обект в сграда етажна собственост, са придобили и
право на собственост върху идеални части от двора, който на практика
представлява покривът на гаража.
При подробното обсъждане на правата на собственост на
въззиваемите, съдът съобрази, че те, като граждани на Руската федерация, в
никой случай не могат да обосноват такива върху терена на каквото и да е
основание, с оглед императивните забрани на чл.22 Конституцията и чл.29, ал.1
ЗС чужденци или чуждестранни юридически лица да придобиват право на собственост
върху земя, освен ако това им право се основава международен договор,
ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България,
обнародван и влязъл в сила, а чужденците - и при наследяване по закон. При
липсата на такъв договор между Руската федерация и Република България и като се
вземе предвид придобивния способ на описаните
недвижими вещи, се налага безпротиворечивият извод, че Е.П. и В.П. обосновават
собственост само върху описаните обекти в нотариалните им актове.
На следващо, но не по значение, място, за да отрече
права на собственост на въззиваемите в терена, настоящият състав приема, че в
конкретната хипотеза намира приложение разпоредбата на чл.64 ЗС: „Собственикът на постройката може
да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на
постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е
отстъпено правото, е постановено друго“.
В аналогични хипотези законът и задължителната съдебна
практика приемат, че изградените извън обема на суперфицията обекти са
собственост на собственика на терена, стига да имат характеристика на
самостоятелни такива. Договорът между собственика на терена и носителя на
ограниченото вещно право определя обема
права, придобити от последния – Решение № 61 от 13.02.2012 г. на ВКС по гр. д.
№ 291/2011 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Даниела Стоянова. Изводът е, че
лицето закупило сграда или самостоятелен обект от такава, изградена в чужд
терен, се легитимира като неин собственик и по разпоредбата на чл.64 ЗС
придобива правомощие да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за
използване на постройката. Затова съдът не счита за основателно изложеното в
исковата молба твърдение на въззиваемите,
че със закупуване на апартамент и идеална част от сграда на гараж, ведно с
ид.части от общите части на съответните сгради и от правото на строеж в терена,
те са придобили и собственост в идеални части върху самия терен. Приемането на
подобен извод би обезсмислил изцяло института на ограниченото вещно право да се
изгради и държи сграда върху чужда земя и би довел до неоснователно разместване
на блага в имуществените сфери на собственика на земята и носителя на
ограниченото вещно право.
Особеност в настоящия случай е създаването на
вътрешния двор. Видно от приложеното на стр.144 писмо от Главния архитект на
Община Поморие до МГ „Билдинг“ ЕООД, Общината е заявила, че по проект, поради
наличието на дигата във вътрешното квартално пространство, за ниво терен се
счита котата на покрива на паркинга – относителна кота +2.65 или абсолютна кота
+4.75.
Както става ясно от заключението на В.л. – стр.217,
площта около басейна, представляваща по проект зона за рекреация, е проектирана
и изградена на две нива. Част от тази зона, на място изпълнена като плочник
непосредствено около басейна, по посока север, юг и запад, според В.л. следва
да се приеме за незастроена площ, функционално обособена за общо ползване,
т.като плочникът е изпълнен върху терена.
Частта на плочника от изток на басейна е изпълнена
върху стоманобетонната плоча над инсталационните съоръжения и не трябва да се
счита за незастроена, т.като помещенията се явяват полуподземно застрояване, а
плочките са положени върху покрива им.
Цялата останала част на зоната за отдих и
озеленяването около басейна, изпълнени върху покривната конструкция на
паркинг-гаража, според вещите лица е категорично застроена площ, независимо от
наличното озеленяване и затревяване. Оформянето на двора е извършено чрез
насипване с пръст от 60см., за да се осигури предвиденото в архитектурния
проект озеленяване върху покрива на гаражите. Изградени са алеи, площадки, детски
кът, извършено е озеленяване, поставено е външно осветление, изобщо изпълнено е
мероприятие по благоустрояване и озеленяване на УПИ ІІ-3144, 3145 в кв.226 по
плана на гр.Поморие. Осъществяването на подобно мероприятие става на основание
одобрен архитектурен проект и след издадено строително разрешение и
представлява строеж по смисъла на § 5, т.38 ЗУТ.
При изложеното по-горе относно ограничения обем от
права, които придобива собственикът на СОС етажна собственост, изградена върху
чужд терен, съдът приема, че допълнително построеното е собственост на
собственика на терена. Това в никой случай не означава, че се отрича общата
собственост върху покрива на гаража, принадлежащ на всички собственици на СОС,
закупили и идеални части от сградата на гаража (понеже в хода на делото стана
ясно, че паркоместата в закрития гараж са по-малко на брой от броя самостоятелни
жилищни обекти в комплекса), само че покривът е общ дотолкова, доколкото той
обслужва общата сграда.
Така обоснованото мотивира съда да прецени заключението
на комплексната съдебна експертиза в контекста на горните съждения и цитираната
задължителна съдебна практика. При констатациите на вещите лица, че макар и в участъка на инсталационното помещение
басейнът да има връзка с гаража, защото имат обща стоманобетонна стена, той е
функционално самостоятелен и не представлява неразделна част от конструкцията
на сградата на гаража, а освен това той и прилежащият тротоар не са изградени
върху гаража, а на друго ниво, като съгласно одобрения проект басейнът е в
свободната дворна площ, съдът заключава, че въззиваемите не могат успешно да
обосноват права на собственост върху процесния басейн като обща част.
Описаната фактическа обстановка и вече формираните
правни изводи не могат да бъдат променени от приложението на §1, т.2 ДР ЗУЕС: "Прилежаща
площ към сграда в режим на етажна собственост" е част от територията на
поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на
етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени
площи, площадки за игра, места за паркиране и други“ и да доведат до
противоположен на обоснования по-горе извод, че двамата ищци и настоящи
въззиваеми не успяха да проведат пълно и главно доказване на изложените си в
исковата молба твърдения за наличие на право на собственост върху идеални части
от формирания в комплекса вътрешен двор и изградения в него басейн, което бе
първата предпоставка за уважаване на негаторния иск.
Налага се заключение за постановяване на решение в
горния смисъл. В полза на въззивниците се следват направените в двете инстанции
разноски съобразно приложените пред ПРС и БОС списъци на разноските.
В полза на „Хелиос Бийч Мениджмънт“ ЕООД се следва
заплатената сума за адвокатско възнаграждение в размер на 1000лв. за първата
инстанция и 1000лв. за настоящата, а в полза на „Хелиос Бийч Апартмънтс –
Поморие“ ЕООД – 3366.30лв.
Водим от изложеното БОС
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 39/14.03.18г. по гр.д.№ 337/17г. по описа на
ПРС и вместо него ПОСТАНОВИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на Е.Ф.П.,
гражданин на Руската федерация, роден на ***г.
и В.А.П., гражданка на
Руската федерация, родена на ***г. и двамата с постоянен адрес: Р., ******, М.
о., гр.М., ул.„С.“, дом **, кор.*, ап.** против
„Хелиос Бийч Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Поморие, ул. „Морска“ № 52,
бл.“Д“, ап.4, представлявано от управителя Константин Геннадьевич Сучков и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.Поморие, ул.„Морска“ №
52, бл.“Д“, ап.4, представлявано от управителя Марина Рифильевна Мутафян да бъдат осъдени да преустановят действията
си по изпълнение на СМР, съгласно разрешение
за строеж № 451 от 10.05.2017г. на Община Поморие за обновяване на съществуващи
зелени площи, плочници и градски елементи
в УПИ ІІ-3144, 3145 в кв. 226 по плана на гр.Поморие (имот с
идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие), както и по разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017г.
на Община Поморие за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се
в имота и за изграждане на ограда около него, като осигурят на двамата
въззиваеми свободен достъп до процесния басейн и обграждащите го площи, както и
до съществуващите зелени части върху покрива на покрития паркинг – гараж в
посочения УПИ.
ОСЪЖДА Е.Ф.П., гражданин на Руската федерация, роден на ***г. и В.А.П.,
гражданка на Руската федерация, родена на ***г. и двамата с постоянен адрес: Р.,
****** М. о., гр.М., ул.„С.“, дом **, кор.*, ап.** да заплатят на „Хелиос
Бийч Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Поморие, ул. „Морска“ № 52, бл.“Д“, ап.4, представлявано от
управителя Константин Геннадьевич Сучков направените в двете инстанции разноски
в размер на 2000лв.
ОСЪЖДА Е.Ф.П., гражданин на Руската федерация, роден на ***г. и В.А.П.,
гражданка на Руската федерация, родена на ***г. и двамата с постоянен адрес: Р.,
****** М. о., гр.М., ул.„С.“, дом **, кор.*, ап.** да заплатят на „Хелиос
Бийч Апартмънтс – Поморие“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: гр.Поморие, ул.„Морска“ № 52, бл.“Д“, ап.4, представлявано
от управителя Марина Рифильевна Мутафян направените в двете инстанции разноски
в размер на 3366.30лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен
срок от връчване на препис от него на страните пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: