№ 6527
гр. София, 15.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ДАЯНА К. ТОПАЛОВА
при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА
като разгледа докладваното от ДАЯНА К. ТОПАЛОВА Гражданско дело №
20221110103188 по описа за 2022 година
Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че на
08.06.2020 г. сключил с ответника споразумение за посредничество при оглед за покупка на
недвижим имот, по силата на което ищецът представил на ответника за оглед апартамент №
6 с ******* и гараж № 2 с **** находящи се в гр. София, *****, при офертна цена в размер
320 000 евро, а ответникът се задължил, в случай, че сключи договор за придобиване на
имота, да заплати възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена, но не по – малко от
500 евро. С уговорката на т.3 ответникът се задължил да не се свързва с продавача и да не
сключва сделка за придобиване на имота без посредничеството на ищеца, като в случай, че
това задължение не бъде изпълнено и клиентът или свързано с него лице придобие имота, е
предвидена неустойка в размер на 5% от продажната цена. Твърди, че на 28.02.2018 г. синът
на ответната страна придобил процесните имоти, без посредничеството на ищеца, за сумата
от 125 000 евро, поради което била нарушена уговорката в т. 3 от споразумението между
страните и ответникът следвало да заплати неустойка в размер на 6250 евро /с левова
равностойност от 12 223, 93 лв/. На 04.11.2020 г. ответникът бил поканен да заплати
процесната сума, което задължение не изпълнил, поради което изпаднал в забава и дължи
обезщетение в размер на 1470,27 лв. за периода от 04.11.2020 г. до 10.01.2022 г. При тези
твърдения иска ответникът да бъде осъден да заплати посочените по – горе суми и
направените по делото разноски.
Ответникът оспорва исковете при възражения, че синът му научил за процесните
1
имоти от обява в интернет, публикувана от собственика им и започнал преговори с него
преди сключването на процесното споразумение. Отделно от това със споразумението не е
предоставена никаква услуга, тъй като договорът синът й сключил при различни условия. В
условията на евентуалност се релевира възражение за нищожност на уговорката за
неустойка, като противоречащата на добрите нрави, тъй като била необосновано висока и
водила до значително неравновесие между правата и задълженията на страните по договора.
При тези твърдения иска съдът да отхвърли исковете и присъди направените по делото
разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира от фактическа и правна страна следното:
Съдебно предявеното право ищецът извежда при твърдения, че е кредитор на вземане
за неустойка, уговорена при сключване на сделка от свързано с ответника лице, без
посредничеството на ищеца. Предвид това, в негова тежест е да докаже пълно и главно
сключен с ответника договор за посредничество при оглед и покупка на недвижими имоти,
част от съдържанието на който е клауза за неустойка със съдържанието, посочено в исковата
молба, както и факта, че е представил на ответника за оглед имота, което е довело до
сключване на договора за покупко – продажба от страна на сина му.
От представеното по делото споразумение ( л.9 ) съдът приема, че между страните е
сключен договор за посредничество, по смисъла на чл.49-51 от ТЗ, при оглед за покупка на
недвижими имоти, представляващи апартамент № 6 и № 7, находящи се в гр. София, *****,
с офертна цена 320 000 евро. С договора ищецът се задължил да представи за оглед на
ответника процесните имоти срещу възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена, но
не по – малко от 500 евро, което възнаграждение се заплаща при подписване на
предварителен договор за покупко – продажба на имота, а в случай, че такъв не се сключва,
при нотариално оформяне на сделката, и се дължи поради факта на свързване на страните (
чл.1 ).
Част от съдържанието на този договор е клаузата на чл.3 за компенсаторна неустойка,
съгласно която клиентът отговаря за вреди от неполучено възнаграждение от посредника, в
случай, че той или свързано с него лице, или юридическо лице, в което клиентът има дялово
участие, придобият собствеността върху имота, без посредничеството на ищеца, която
неустойка е уговорена в размер на 5% от продажната цена за имота.
С посочената клауза, по същество страните са уговорили неустойка за вреди от
неизпълнението на задължението на клиента да заплати на посредника възнаграждение, в
случай, че в резултат на неговото посредничество, клиентът или свързано с него лице, е
придобило собствеността върху имота. Дейносттта по занятие на посредника е да съдейства
за сключване на сделката, поради което корективно, в този смисъл, следва да се тълкува и
уговорката на чл.1, изр. 3 от договора, съгласно която възнаграждение се дължи за свързване
на страните. Свързване на страните следва да се разбира онова съдействие на посредника,
което е довело до сключване на прехвърлителната сделка било от клиента, било от свързани
2
с него лица, но всякога по причина на активното поведение на посредника.
По делото е безспорно и се установява от представения нотариален акт за продажба
на недвижим имот № 74 от 18.06.2020 г., че между сина на ответника, Юлиан Юлиев Ботев,
и собственика на имотите, предмет на договора за посредничество, е сключен договор за
покупко – продажба на недвижим имот на 18.06.2020 г.
От разпита на свидетеля Стойчева се установява по делото, че ищецът е представил
на ответника имота за оглед на 08.06.2020 г., в присъствието на лице, което не е собственик
на имота и трето лице, което ответникът представил като майстор. По време на огледа не е
осъществен контакт със собственика и не е уговаряна цена. Същевременно, от разпита на
свидетеля Алексиев, се установява, че той, като собственик на имота, никога не се е
уговарял с приятеля си Алексиев да го представлява при сключване на сделки с имота, а
единствено да публикува обява за продажбата и да предостави телефонния си номер за
контакт. Предвид това, дори и да се приеме, че третото лице Геогри Алексиев, е действал
като представител на собственика, в отношенията си с ищеца, и доколкото по делото няма
данни и твърдения за действия на собственика, от които да се направи извод, че го е
упълномощил за това или извод за потвърждаване на такива действия, при липса на
упълномощаване, то следва да се приеме, че по време на огледа това трето лице не е
представлявало собственика. Независимо от това, дори и да се приеме, че това трето лице, е
действало в такова качество, от разпита на свидетеля Алексиев, се установява, че
преговорите за сключване на договора за покупко – продажба, са започнали между
собственика и сина на ответника, Юлиан, преди извършване на огледа и подписване на
договора за посредничество, и без каквото и да е участие на ищцовото дружество са
постигнали съгласие за намаляване на цената и сключване на сделката. Този извод се
подкрепя както от датата на сключване на договора за покупко – продажба, която е само 10
дни след огледа, така и от датата на която е издадена данъчната оценка за имота, на
09.06.2020 г., само ден след огледа, видно от удостоверяването в нотариалния акт. Житейски
логично е, предвид изложеното, да се приеме, че преговорите за сключване на договора за
продажба са започнали и приключили преди огледа, поради необходимото техническо време
за снабдяване с данъчна оценка и подготовката за сключване на сделката в нотариална
форма. Предвид това е и ирелевантно дали синът на ответника е присъствал на огледа, и кой
точно от синовете, доколкото, още преди сключване на процесния договор за
посредничеството, страните по сделката са се свързали и започнали преговори, относно
същественото съдържание на прехвърлителната сделка, които преговори са завършили със
сделка. От събраните по делото доказателства не може да се направи какъвто и да е извод за
съпричастност на ищеца при свързване на страните или водене на преговорите.
От показанията на свидетеля Алексиев се установява, че купувачът е узнал за имота
от обявата в интернет, публикувана от собственика, а не от ищеца, както и че се е свързал
със собственика чрез посочения в обявата телефон. Този извод се подкрепя и от показанията
на свидетеля Стойчева, която заявява, че е узнала за имота от частна обява, публикувана от
Георги Стойчев, с който се е свързала чрез тази обява.
3
От всичко изложено по – горе може да се направи извод, че сделката не е сключена в
резултат от посредничеството на ищеца. Служители на ищеца не са свързали продава и
купувача, а последващата среща между майката на купувача и лицето, публикувало обявата
за собственика, не се установява да е допринесла за постигане на съгласие по сделката.
Предвид изложеното, ищецът не е изпълнил пълно и точно договора за
посредничество, тъй като не е свързал страните по сделката, пряко или опосредено, чрез
свързани лица, за да се приеме, че има право на уговорената в договора компенсаторна
неустойка, поради което предявеният иск за плащането й е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен. Липсата на главно вземане има за последица и невъзникване на акцесорно
такова, поради което неоснователен е и искът за лихва за забава.
По разноските
С оглед изхода от спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК на ответника следва да се
присъдят разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 970 лв.
При тези мотиви Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Арко Имоти“ ЕООД, ЕИК 17510456, със седалище и
адрес на управление - **** срещу ЦВ. КР. Б., ЕГН ***** и адрес - гр.София, ***** иск с
правно основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 6250 евро /с
левова равностойност от 12223, 93 лв. /, представляваща неустойка по т. 3 от
споразумение за посредничество при оглед и покупка на недвижим имот, сключено на
08.06.2020 г., и иск с правно основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати сумата от 1470,27 лв., представялваща мораторна лихва върху главницата за
периода 04.11.2020 г. – 10.01.2022 г.
.Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4