№ 660
гр. Варна, 27.11.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и първи
ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тони Кръстев
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №
20253100900324 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
Ищецът „АЙ ВИ СЕЙЛИНГС“ ООД, редовно призован, представлява
се от адвокат Н. С., редовно упълномощен и приет от съда от днес.
Ответникът В. Й. М., редовно призован, не се явява, представлява се от
адвокат Д. И., редовно упълномощена и приета от съда от днес.
СЪДЪТ докладва молба с вх.№ 32379 от 10.11.2025 г. от ответника В.
М. чрез адвокат А. Ц. и адвокат Д. И., в която се прави искане за спиране на
производството по настоящото дело на основание чл.229 ал.1 т.4 от ГПК до
приключване с влязло в сила съдебно решение на правния спор – предмет на
т.д. № 588/2022 г. по описа на ВОС с твърдение, че същото има значение за
изхода на настоящото дело. Препис от молбата е връчена на насрещната
страна.
СЪДЪТ докладва становище с вх.№ 33706 от 20.11.2025 г. от ищцовата
страна чрез адвокат Н. С. по направеното искане за спиране на
производството, в което се заявява, че не е налице преюдициалност на спора –
предмет по т.д. № 588/2022г. по описа на ВОС, като се излагат съображения.
СЪДЪТ връчва препис от същото на процесуалния представител на
ответника.
Адв. И.: Считам, че въпросът е преюдициален, защото договорът е един
за всички съсобственици и считам, че няма как по отношение на едните
собственици той да е прекратен, а по отношение на другите да се приеме, че
не е прекратен, а неустойката произтича именно от този договор. Страните по
този договор се явяват необходими другари в процеса. Те са обвързани, поради
неделимостта на спорното право и е необходимо решението на съда да бъде
еднакво спрямо всички собственици по отношение на това договорът дали е
прекратен, или не е. Поддържам молбата.
1
Адв. С.: Първо – не е налице необходимо другарство. Ако беше налице
необходимо другарство, ние трябваше в това производство, както и в другото
да конституираме всички собственици, защото такова е процесуалното
задължение ако е налице необходимо другарство. Второ и най-важното –
решението по другия търговски спор не установява със сила на пресъдено
нещо право или правоотношение, което да е обуславящо за настоящия процес.
В другия правен спор се установява едно друго право, едно друго вземане на
моя доверител спрямо други ответници за неизпълнение на други задължения
по съвсем различен текст от договора, а ние добре знаем, че със сила на
пресъдено нещо се ползва само диспозитива на съдебното решение. В онова
друго дело няма установяване съществуването на правоотношение със сила не
пресъдено нещо. Ако имаше такова, да, тогава можехме да считаме, че е
налице преюдициалност, но там се установява едно право на вземане,
различно от вземането, предявено в настоящия процес. Ето защо считам, че не
са налице предпоставките за преюдициалност.
СЪДЪТ, като обсъди молбата на ответника за спиране на
производството на основание чл.229 ал.1 т.4 от ГПК, както и становището на
ищеца, намира, че молбата е неоснователна. Предметът на т.д. № 588/2022 г.
по описа на ВОС е различен. Касае твърдяно неизпълнение на друго
договорно задължение от други ответници и претенция за неустойка на
различно основание. По това дело не се установяват със сила на пресъдено
нещо права или правоотношения, които имат обуславящ характер спрямо
настоящия спор. Липсва и тъждество на страните, поради което силата на
пресъдено нещо по другото дело не е противопоставима на страните по
настоящото производство, следователно не е налице преюдициална връзка по
смисъла на чл.229 ал.1 т.4 от ГПК, която да препятства производството по
настоящото дело.
С оглед горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ молбата на ответника за спиране на
производството по делото на основание чл.229 ал.1 т.4 от ГПК до
приключване с влязло в сила решение на производството по т.д. № 588/2022 г.
по описа на ВОС.
Определението не подлежи на обжалване.
Адв. С.: Не са налице пречки по хода на делото.
Адв. И.: Не са налице пречки по хода на делото.
СЪДЪТ, предвид редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ, на основание чл. 143 от ГПК пристъпва към изясняване на
фактическата страна на спора, като приканва страните да изразят
2
становище по проекта за доклад на делото.
Адв. С.: От името на моя доверител поддържам исковата молба на
подробно изложените в нея доводи. Запознахме се с Вашия доклад и с
отговора на исковата молба. Считаме за неоснователни твърденията на
ответника, че срокът на договора е изтекъл и той е бил прекратен. Считаме, че
сме поели задължения по договора да изработим проект за изменение на ПУП
и да съгласуваме същия, които действия в съответствие с предвиденото в ЗУТ
сме извършили в срок, по-малък от 12 месеца, поради което към момента на
завършване на съгласуването срокът не е бил изтекъл и не сме поемали
отговорност за одобряване на ПУП-а, тъй като това са действия на
съответните административни органи, за които не можем да носим
отговорност, но дори и да бяхме поели такъв ангажимент, то в договора са
предвидени хипотези, в които сроковете спират да текат и именно на такива
хипотези ние се позоваваме, а именно постъпване на жалби от трети лица,
които са забавили процедурата по одобряване, както и забава на самия
административен орган. По отношение на другото възражение, че договорът
бил прекратен по право, ние считаме, че не е налице такава обективна
невъзможност и одобряването на ПУП с отреждането, за което в случая е
направен, не води до такава обективна невъзможност. Твърдим, че моят
доверител е изпълнил точно задълженията си по договора, като съответно е
процедирал ПУП, съгласно договореното между страните. ПУП-ът е с
отреждане за хотел, а при отреждане на ПУП за хотел в него може да се
изгради апартаментен хотел, каквото страните са договорили с допълнително
споразумение и съгласно закона в апартаментния хотел има самостоятелни
обекти – апартаменти и студиа. Посочваме, че никъде в процесния договор не
е предвидено да бъде изградена жилищна сграда в имота, а само сграда и
никъде не е посочено, че собствениците ще получат жилища, а само, че ще
получат индивидуални обекти, каквито те е било предвидено да получат. Били
са поканени за подписване на разпределителен протокол и те са се съгласили с
представените им проекти. По отношение на възражението за нищожност на
клаузата за неустойка считаме същото за неоснователно, тъй като основният
смисъл на уговорената неустойка е да обезщети моя доверител за загубите,
които ще понесе, след като той е лишен от възможността да придобие вещни
права върху процесния имот и да изгради в него предвидената сграда. Така
той се лишава от възможността да реализира приходите, които е заложил със
сключването на договора. Представям същите възражения в подробен вид
заедно с доказателствата, които ще коментираме, може би, след приемане на
доклада.
Адв. И.: От името на моя доверител заявявам, че оспорвам исковата
молба. Оспорвам и наличието на, каквито и да са, основания за заплащане на
неустойка от ответника по сключен между страните договор. Поддържаме и
възражението в отговора, че страните не са обвързани с валиден действащ
между тях договор, от който ищецът би могъл да черпи права, включително и
по отношение на търсената неустойка, поради прекратяване на договора и
3
предвид пълно неизпълнение на договорните задължения от страна на ищеца.
Сключеният на 11.04.2018 г. договор между страните е прекратен на
основание чл.74 от договора. Действието, извършено от моя доверител, е на
01.11.2023 г. – дата, от която ответникът е дарил своите идеални части на
майка си. Към този момент договорът е бил прекратен, считано от 21.11.2021
г. Поддържаме си твърдението за правоизключващото възражение, че
договорът е развален по право на основание чл.89 от ЗЗД, поради настъпила
невъзможност за изпълнение и освен това, твърдим, че прехвърлянето на
собствените на ответника В. М. идеални части от имота в изградената сграда
на майка му П. М.а е станало със знанието и одобрението на ищеца още при
сключване на договора. Това е във връзка с възражението ни за недължимост
на неустойката. Ищецът е знаел за отношенията. Те са имали добри
отношения и от самото сключване на договора, тъй като моят доверител
постоянно е в чужбина е знаел, че имотът ще бъде прехвърлен на неговата
майка. Това е било с неговото съгласие направено, въпреки че е направено
много след прекратяване на договора, но още от самото начало на договора,
тъй като, пак подчертавам, те са били в много близки отношения (по-скоро
майката на моя доверител и ищеца) и е било уговорено да се извърши това
прехвърляне, предвид това, че той е отсъствал от страната и предвид това, че е
несемеен.
Адв. С.: Тъй като това възражение се прави за първи път, искаме да
посочим следното: съгласно клаузата на точка 2.4 от договора, за
неизпълнението на която ние претендираме неустойка, без съгласието на моя
доверител не може да се извърши такова разпореждане с вещни права.
Твърдим, че моят доверител не е давал такова съгласие за разпореждане с
вещни права и в този смисъл оспорваме твърдението на ответника, че
разпореждането, извършено от ответника, е станало със съгласието на
дружеството-ищец.
Адв. И.: Възражението е във връзка дори и с днешното становище на
ищеца по повод отговора. Считам, че е обвързващо факта за недължимост на
неустойката.
Адв. С.: Правим възражение за преклудиране по чл.133 от ГПК заради
това, че не е направено с отговора на исковата молба и няма обстоятелства,
които да налагат сега да бъде направено за първи път.
СЪДЪТ намира, че не следва да се приема за разглеждане възражението
на ответната страна, че ищецът е дал съгласие за извършване на
прехвърлителната сделка с процесния имот по реда на точка 2.4 от сключения
между страните договор, тъй като това възражение не е заявено своевременно
с отговора на исковата молба и в днешното съдебно заседание не се изтъкнаха
основателни причини, то да бъде заявено едва днес, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ПРИЕМА възражението на ответната страна, че ищецът е дал
съгласие за извършване на процесната сделка по реда на точка 2.4 от договора.
4
СЪДЪТ, като взе предвид изявленията на процесуалните представители
на страните, на основание чл. 146 от ГПК, ПРИСТЪПВА КЪМ ДОКЛАД на
предявените искове, съобразно Определение № 1394 от 29.09.2025 година,
като същият следва да бъде допълнен с направените в днешното съдебно
заседание от процесуалния представител на ищеца пояснения и допълнения
към исковата молба, с оглед на което го ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН в
следния смисъл:
На основание чл. 146, ал. 1 ГПК съдът определя предмета на делото
и правното основание на иска:
Иск за неустойка по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, предявен от „АЙ ВИ СЕЙЛИНГС“
ООД срещу В. Й. М. за 50 000 лв. ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска, поради твърдяно нарушение на т. 2.4 от договор от
11.04.2018 г., изразяващо се в прехвърляне на идеални части и ½ ид.ч. от обект
в имота на трето лице без съгласие на ищеца.
Факти, на които ищецът основава иска:
На 11.04.2018 г. между ищеца и съсобствениците на ПИ 10135.1504.200
е сключен договор, по силата на който собствениците се задължават да
учредят в полза на ищеца право на строеж и да прехвърлят идеални части;
насрещно ищецът следва да изработи проект за изменение на ПУП, да изготви
инвестиционни проекти, да изгради и въведе в експлоатация сградата и да
предаде договорените обекти. Уговорена е забрана до прехвърляне в
нотариална форма на правата на строителя собствениците да се разпореждат с
права върху имота без негово съгласие (т. 2.4), а за нарушение – неустойка 50
000 лв. (т. 8.1).
Ищецът твърди, че е изпълнявал договорните си задължения: инициирал
процедура по изменение на ПУП, одобрен със Заповед № Г-138/05.05.2022 г.
на Главния архитект на Община Варна; изработил е идеен инвестиционен
проект. На 29.08.2022 г. е съставен констативен протокол (акт № 95, т. 3, рег.
№ 8556), удостоверяващ, че присъстващите собственици, включително
ответникът чрез пълномощник, са заявили, че са запознати с влезлия в сила
ПУП и инвестиционния проект и желаят да подпишат разпределителен
протокол. Ищецът сочи, че поради съдебни спорове с други съсобственици
временно е възпрепятстван да продължи следващите действия.
На 02.11.2023 г. ответникът е дарил на майка си П. Н. М.а 16,688% ид.ч.
от ПИ 10135.1504.200 и ½ ид.ч. от първия етаж – самостоятелен обект с ид.
10135.1504.200.1.1, удостоверено с нотариален акт № 171, том LXXXVIII,
дело 20353, вх. рег. № 33522/02.11.2023 г.; с това е нарушил т. 2.4 и е поставил
ищеца в невъзможност да получи уговорените вещни права от трето лице, с
което няма облигационни отношения. Поради това претендира неустойката 50
000 лв. със законна лихва и разноски.
Факти, от които произтичат възраженията на ответника:
Оспорва иска изцяло. Поддържа, че ищецът не е изпълнил в срок и по
вид своите основни задължения по договора и анекса: въпреки дадените
5
пълномощия и изтичането на 18-месечния срок по т. 7.2.1, не е осигурил ПУП
за жилищна сграда (респ. „апарт-хотел“ по анекс от 29.07.2020 г.), а към 2022
г. е одобрен ПУП-ПРЗ и РУП „за хотел“, несъвместим с договорената цел.
Позовава се на предходно започнала през 2015 г. административна процедура
и на Заповед № Г-138/05.05.2022 г. „за хотел“. Оттук извежда, че договорът е
станал неизпълним по вина на ищеца.
Твърди обективна правна пречка за постигане на уговорения резултат
(самостоятелни обекти – жилища/апарт-хотел), защото при отреждане „за
хотел“ отделните помещения нямат самостоятелно функционално
предназначение по смисъла на § 1, т. 1 ЗКИР и не могат да се обособят като
самостоятелни обекти – следователно насрещните престации са станали
невъзможни; прави извод за разваляне по право на осн. чл. 89 от ЗЗД и/или
несъществуване на забраната по т. 2.4 към момента на дарението.
Евентуално: дори да е приложима т. 2.4, неустойката не е дължима, тъй
като ищецът не е изпълнил своите задължения и не може да черпи права от
неизпълнението си (правило за насрещност; сочи практика и принципни
доводи).
Навежда възражения за нищожност на клаузата за неустойка (т. 8.1) като
противоречаща на добрите нрави поради несъразмерност, а при условия на
евентуалност – иска редукция поради прекомерност; твърди липса на
действителни вреди към датата на дарението и че разходите за процедиране на
ПУП „за хотел“ са извън предмета на договора.
Следните обстоятелства са безспорни и не се нуждаят от доказване:
Наличие на подписан договор от 11.04.2018 г. между ищеца и
съсобствениците (вкл. ответника) за реализиране на строителен проект в ПИ
10135.1504.200.
Извършено от ответника на 02.11.2023 г. дарение на 16,688% ид.ч. от
имота и ½ ид.ч. от СОС 10135.1504.200.1.1, отразено във вписан нотариален
акт № 171/2023 г.
Съществуване на клауза за договорна неустойка в размер 50 000 лв. при
нарушение на забраната по т. 2.4.
Спорни обстоятелства, които подлежат на доказване:
Съдържанието и точният обхват на т. 2.4, т. 5 и т. 8.1 от договора;
обстоятелствата по сключване на допълнително споразумение от 29.07.2020 г.
(ако бъде представено).
Дали извършеното от ответника разпореждане попада в хипотезата на
забраната и дали към тази дата тя е била действаща/изискуема.
Валидността на клаузата за неустойка; наличие на предпоставки за
намаляване поради прекомерност.
Обстоятелства относно изпълнението/неизпълнението от ищеца на
насрещните му задължения (фаза на процедурите по ПУП; характер на
одобрения ПУП-ПРЗ/РУП и неговата съвместимост с предмета на договора).
6
Доказателствена тежест:
В тежест на ищеца: да установи сключването и съдържанието на
договора; действието на т. 2.4 към релевантния момент; факта на нарушение
чрез разпореждането; уговорката за неустойка и изискуемостта
изпълнение/готовност за изпълнение на собствените си насрещни задължения.
В тежест на ответника: да докаже възраженията си за неизпълнение/
действия на ищеца водещи до обективна невъзможност за изпълнение, респ.
разваляне на договора по право, в т.ч. релевираното значение на одобрения
ПУП „за хотел“ за невъзможността да се реализира договорният резултат;
нищожност/прекомерност на неустойката и др.
СЪДЪТ намира, че следва да се приемат като доказателства по делото
представените от ищеца в хода на размяната на книжа заверени преписи на
писмени доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените с
исковата молба заверени преписи на: Договор от 11.04.2018 г.; 3аповед № Г-
138/05.05.2022 г. на Главния Архитект на Община Варна; Констативен
протокол - Акт № 95, том 3, рег.№ 8556 от 29.08.2022 г.; Нотариален акт,
вписан в Служба по вписванията Варна като акт № 171, том LXXXVIII, дело
20353, вх.peг. № 33522/02.11.2023 г., дв. вх. per. № 33273, ведно със скица на
поземлен имот № 15-189517 от 23.02.2021 г. и схема № 15-189519 от
23.02.2021 г. на самостоятелен обект в сграда.
Адв. С.: Задължени сме по чл.190 от ГПК да представим препис от
Заповедта за изменение на ПУП. Посочвам, че сме представили още с
исковата молба. Представяме документацията, свързана с административната
преписка по съгласуване и одобряване на ПУП, както и представяме
допълнителното споразумение от 29.07.2020 г. Независимо че на ответника му
е дадена възможност да го представи, ние го представяме, като посочваме, че
административната преписка, която представяме е от момента след сключване
на договора и действията, които е извършил моят доверител. Ние не можем да
носим отговорност и не разполагаме с документи, които са се случили преди
сключването на процесния договор, затова представяме само тези, които са
свързани с действията, извършени от моя доверител.
Адв. И.: Моля да ми предоставите срок за запознаване, първо защото
преписката в район Одесос е 177 страници. Представихме я по едно от делата.
Тук се твърдят по-малко, затова бих желала ако може да се запознаем и да
изразим становище по приемането на представените от ищеца доказателства.
Невярно е твърдението, че нямат отношение към извършените действия преди
сключване на договора, тъй като ищецът е стъпил именно на тези извършени
действия, за да продължи процедурата. Възразявам по приемането на писмо-
становище на Главния архитект от 15.11.2024 г. Това писмо е във връзка със
споровете, възникнали межди страните, където Главният архитект изразява
правно становище относно ПУП-а и дали може от приет ПУП за хотел да се
7
изпълни сграда апартхотел. Моля, това становище да не бъде приемано като
доказателство по делото, а по отношение на другите да ми дадете възможност
с допълнителна молба в указан от съда срок да изразя становище.
Адв. С.: По отношение на писмото от Главния Архитект, Главният
архитект на Община Варна е органът, който издава разрешения за строеж.
Посоченото писмо касае именно процесния имот. Не е становище по принцип,
а касае процесния имот и съдържа властническо волеизявление относно това,
че в процесния имот може да се проектира и разреши строителството на
апартаментен хотел, каквато е договорката на страните, поради това това
писмо има пряко отношение към настоящия правен спор, с оглед твърденията
на ответника, че не можело да бъде построен апартхотел. Допустимо е
доказателството, а неговото ценене по същество…
Адв. И.: Представям Допълнително споразумение от 29.07.2020 г. към
Договор от 11.04.2018 г. Представям и нарочна молба с исканията си по
доказателствата, тъй като имам искане за експертиза. Също така имам искания
за представяне на доказателства. Видях, че преписката има пълномощни. Това
е едно от исканията, които сме направили да представите пълномощните /към
ищцовата страна/. Виждам, че като че ли всичките съсобственици участват.
На различни дати са ги подписали. Така ли да считам, че това е
пълномощното, с което е работил Вашият доверител?
Адв. С.: Моля да ми бъде дадена възможност да изразя становище по
искането за експертиза, тъй като са дълги задачите. По точка 2 от молбата –
представили сме пълномощното в днешното съдебно заседание и твърдим, че
това е единственото пълномощно, дадено от собствениците на моя доверител.
По отношение на задължението да представим разпределителен протокол, ние
сме представили констативен протокол, съставен от нотариус, в който
страните са заявили съгласието си да подпишат разпределителен протокол.
Разпределителен протокол не е подписан, поради отказ от двама от
собствениците, които не са страни по настоящото дело, но така или иначе
самият разпределителен протокол не е подписан, защото се вижда от
констативния протокол, че двама от собствениците са отказали да подпишат
разпределителен протокол, така че от тази гледна точка не съществува
документ разпределителен протокол. С исковата молба сме представили
констативния протокол. Искането за допускане на двама свидетели е
недопустимо, с оглед четеното от Вас определение. По поставените задачи на
съдебно-техническата експертиза поради техния обем моля да ми се даде
възможност да изразим становище кои от тях са относими към спора, кои
установяват обстоятелства, които са свързани с предмета на настоящото дело.
Адв. И.: Във връзка с оспорването за представяне на разпределителен
проект с индивидуално обособени обекти, има ли такъв?
Адв. С.: Посочили сме това, което днес представяме и сега пояснявам:
посочили сме, че още през 2021 г. в електронна кореспонденция моят
доверител е изпратил на всички собственици идейна разработка за бъдещата
8
сграда. След това през 2021 г. (не цитирам точната дата, но те са приложени),
когато са поканени да подпишат разпределителния протокол, на всички тях е
изпратено площообразуване, таблица за разпределение на индивидуалните
обекти и проект на етажи – втори, трети и четвърти, където собствениците са
пожелали да получат в по-ранната кореспонденция всички техни обекти. Те са
приложени в тази папка, която представих в днешното съдебно заседание.
СЪДЪТ, като взе предвид изявленията на процесуалните представители
на страните, намира, че следва да бъде дадена възможност да се запознаят с
представените в днешното съдебно заседание писмени доказателства и
направените съответно доказателствени искания и да изразят становище по
тях с писмени молби в двуседмичен срок от днес, след което съдът ще се
произнесе по същите в закрито съдебно заседание, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните да се запознаят с представените в
днешното съдебно заседание писмени доказателства и направени
доказателствени искания и да изразят становище по тях с писмени молби в
двуседмичен срок от днес, след което съдът ще се произнесе по същите в
закрито съдебно заседание.
СЪДЪТ намира, че за събиране на доказателства производството по
делото следва да бъде отложено, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за 20.02.2026 г. от
09:30 ч., за които дата и час страните се считат за уведомени от днешното
съдебно заседание.
Протоколът бе изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10:28
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
9