№ 17
гр. Русе, 07.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осми декември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Ивайло Д. Иванов
при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова
като разгледа докладваното от Ивайло Д. Иванов Гражданско дело №
20214520104942 по описа за 2021 година
Ищцата Л. П. П. твърди, че на 17.05.2021г. в качеството си на купувач, сключила с
ответника – като продавач, предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно
който следвало да сключат окончателен договор за продажба на следния недвижим имот:
Самостоятелен обект в сграда, намиращ се в недвижим имот с идентификатор
63427.2.3980.1, с предназначение – ателие за творческа дейност с идентификатор
63427.2.3980.1.27, с площ от 31.86 кв.м., находящо се в гр.************. При сключването
на предварителния договор, ищцата заплатила на ответника сумата от 2 100.00 евро,
представляваща задатък по чл.93, ал.1 от ЗЗД, което изрично е отразено в чл.6.2 от него.
Страните по договора се задължили да се явят в кантората на нотариус Румяна Лечева с рег.
№ 625 и район на действие РРС, намираща се в гр.Русе, ул.”Църковна независимост” № 3, за
изповядване на сделката, ако до тази дата същата не е изповядана по нотариален ред. С
Анекс към предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор за
продажба бил продължен до 20.07.2021г. Ищцата твърди, че е имала готовност към всеки
един момент да сключи окончателен договор за продажбата на недвижимия имот. С
нотариална покана от 18.08.2021г. ответникът бил поканен от Л.П., чрез нейния
пълномощник, да се яви в кантората на нотариус Румяна Цанева Падалска с рег.№ 217 и
район на действие РРС, намираща се на адрес: гр.Русе, ул.”Л.Пипков” № 4, ет.1, за да бъде
изповядана сделката. Ответникът бил предупреден и че при неявяването му, ще бъде
развален предварителния договор, като му е даден подходящ срок за изпълнение на
договорните му задължения. Нотариалната покана била връчена на С.С. на 18.08.2021г.
срещу подпис. На 27.08.2021г. ищцата се явила в кантората на нотариуса за сключване на
окончателния договор, но ответникът не се явил, нито изпълнил останалите си задължения
1
по договора. Поради това бил съставен констативен акт. Ищцата твърди и че към момента
ответникът има задължения за местни данъци и такси в размер на около 7 000.00 лева, което
е в нарушение на задълженията, които е поел с предварителния договор, което води и до
невъзможност за изповядване на сделката. По тази причина счита, че предварителният
договор е развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, тъй като на продавача е даден срок да
изпълни поетите със съглашението задължения, но той не е направил това, т.е. налице е
виновно поведение на ответника водещо до разваляне на предварителния договор заедно с
произтичащите от това последици. Страните са се били договорили, че купувачът влиза във
владение на имота до 30.06.2021г., като към този момент продавача е следвало да заплати
всички дължими текущи плащания за имота – местни данъци и такси, ел.евергия, потребена
вода и други, като към настоящия момент това задължение не е изпълнено и довело до
развалянето на предварителния договор. Въпреки последното ответникът не е върнал на
ищцата и получения задатък по предварителното съглашение, а тя счита, че същото й се
дължи в двоен размер на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД. Поради това моли съда да постанови
решение, с което да осъди С.С. да й заплати сумата от 8 217.69 лева – левовата
равностойност на 4 200.00 евро, представляваща платения задатък по разваления
предварителен договор от 17.05.2021г. в двоен размер, ведно със законната лихва върху
главницата считано от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане. В
условията на евентуалност, при отхвърляне на главния иск, моли съда да осъди ответника да
й заплати сумата от 4 108.85 лева – левовата равностойност на 2 100.00 евро,
представляваща платен задатък по разваления предварителен договор от 17.05.2021г., с
която парична сума той се обогатил неоснователно на отпаднало основание, ведно със
законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска до
окончателното й изплащане. Претендира и направените по делото разноски.
След като взе предвид изложените от ищцата в исковата молба фактически
обстоятелства, на които основава претенциите си и формулираните петитуми, съдът
квалифицира правно предявените евентуално съединени искове, главният с правно
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, а евентуалният с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Ответникът СТ. Т. СТ. признава фактите по предявения иск, а именно, че е сключил с
ищеца предварителен договор за продажбата на недвижим имот, по който е получил от
купувача задатък от 2 100.00 евро, че в срока договорен за сключването на окончателния
договор не е подготвил необходимите документи за извършване на продажбата и не е
погасил всички дължими данъци и такси за имота, поради което предварителният договор
следва да се счита за развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД. Признава и факта, че не е
върнал получения задатък по предварителния договор на ищцата. Твърди обаче, че
неизпълнението на договорните му задължения е по независещи от него причини, тъй като
продавал имота чрез агенция за недвижими имоти „Атлас” и брокер от него, който
подготвял необходимите документи. Договора за предварителна продажба на ателието и
документите за преустройството на помещението в ателие, заедно с брокера, предоставили
на нотариуса за изповядване на продажбата. Нотариусът обаче установил, че
2
документацията на ателието не е достатъчна за продажбата и трябва да се изготви
нотариален акт за собственост на ателието, който да се впише в Агенцията по вписванията и
чак тогава може да се реализира продажбата. Изпълнил указанията на нотариуса, но това
отнело много време и когато получил нотариалния акт за собственост вече срока по
предварителния договор и анекса към него бил изтекъл. Не върнал получения задатък, тъй
като с него заплатил задължения по образувано срещу него изпълнително производство на
ЧСИ, тъй като по това дело били наложени възбрани върху всичките му недвижими имоти и
нямало как да продаде процесния такъв.
От събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа
страна следното:
На 17.05.2021г. ищцата в качеството си на купувач, сключила с ответника – като
продавач, предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно който следвало
да сключат окончателен договор за продажба на следния недвижим имот: Самостоятелен
обект в сграда, намиращ се в недвижим имот с идентификатор 63427.2.3980.1, с
предназначение – ателие за творческа дейност с идентификатор 63427.2.3980.1.27, с площ от
31.86 кв.м., находящо се в гр.************. При сключването на предварителния договор,
ищцата заплатила на ответника сумата от 2 100.00 евро, представляваща задатък по чл.93,
ал.1 от ЗЗД, което изрично е отразено в чл.6.2 от него. Страните по договора се задължили
да се явят в кантората на нотариус Румяна Лечева с рег.№ 625 и район на действие РРС,
намираща се в гр.Русе, ул.”Църковна независимост” № 3, за изповядване на сделката, ако до
тази дата същата не е изповядана по нотариален ред, а с Анекс към предварителния договор,
срокът за сключване на окончателния договор за продажба бил продължен до 20.07.2021г. С
нотариална покана от 18.08.2021г. ответникът бил поканен от Л.П., чрез нейния
пълномощник, да се яви в кантората на нотариус Румяна Цанева Падалска с рег.№ 217 и
район на действие РРС, намираща се на адрес: гр.Русе, ул.”Л.Пипков” № 4, ет.1, за да бъде
изповядана сделката, а С.С. бил предупреден и че при неявяването му, ще бъде развален
предварителния договор, като му е даден подходящ срок за изпълнение на договорните му
задължения. Нотариалната покана била връчена на С.С. на 18.08.2021г. срещу подпис, но на
27.08.2021г. ищцата се явила в кантората на нотариуса за сключване на окончателния
договор, но ответникът не се явил, нито изпълнил останалите си задължения по договора, за
което бил съставен констативен акт от нотариуса. По делото не се спори относно фактите, че
ответникът към 27.08.2021г., когато е следвало да се сключи окончателния договор, е имал
задължения за местни данъци и такси в размер на около 7 000.00 лева, което е в нарушение
на задълженията, които е поел с предварителния договор и което води и до невъзможност за
изповядване на сделката, поради което и предварителният договор е бил развален на
основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, тъй като на продавача е даден срок да изпълни поетите със
съглашението задължения, но той не е направил това, т.е. налице е виновно поведение на
ответника водещо до разваляне на предварителния договор заедно с произтичащите от това
последици. Липсва спор и относно факта, който се признава от ответника в отговора му, че
въпреки развалянето на предварителния договор, той не е върнал на ищцата получения
3
задатък от 2 100.00 евро.
Представен е нотариален акт № 150, том 2, рег.№ 2042, нот.дело № 196/06.07.2021г.
на нотариус № 625 с район на действие РРС, с който С.С. е признат за собственик на имота,
предмет на предварителния договор, по давностно владение. Представено е и удостоверение
за сключен граждански брак, от което е видно, че С.С. е имал сключен такъв с Н С.а от
30.04.1986г. Представена е и данъчна оценка на недвижимия имот, предмет на
предварителния договор, издадена на 08.12.2021г., съгласно която недвижимият имот е
съпружеска имуществена общност при равни права между С.С. и съпругата му Н С.а и към
датата на издаване на данъчната оценка, за имота няма непогасени данъчни задължения.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прави следните правни
изводи:
Страните били обвързани от облигационно правоотношение по силата на сключен
между тях на 17.05.2021г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно
който следвало да сключат окончателен договор за продажба на следния недвижим имот:
Самостоятелен обект в сграда, намиращ се в недвижим имот с идентификатор
63427.2.3980.1, с предназначение – ателие за творческа дейност с идентификатор
63427.2.3980.1.27, с площ от 31.86 кв.м., находящо се в гр.************. При сключването
на предварителния договор, ищцата заплатила на ответника сумата от 2 100.00 евро,
представляваща задатък по чл.93, ал.1 от ЗЗД, което изрично е отразено в чл.6.2 от него.
Страните по договора се задължили да се явят в кантората на нотариус Румяна Лечева с рег.
№ 625 и район на действие РРС, намираща се в гр.Русе, ул.”Църковна независимост” № 3, за
изповядване на сделката, ако до тази дата същата не е изповядана по нотариален ред, а с
Анекс към предварителния договор, срокът за сключване на окончателния договор за
продажба бил продължен до 20.07.2021г. С нотариална покана от 18.08.2021г. ответникът
бил поканен от Л.П., чрез нейния пълномощник, да се яви в кантората на нотариус Румяна
Цанева Падалска с рег.№ 217 и район на действие РРС, намираща се на адрес: гр.Русе,
ул.”Л.Пипков” № 4, ет.1, за да бъде изповядана сделката, а С.С. бил предупреден и че при
неявяването му, ще бъде развален предварителния договор, като му е даден подходящ срок
за изпълнение на договорните му задължения. Нотариалната покана била връчена на С.С. на
18.08.2021г. срещу подпис, но на 27.08.2021г. ищцата се явила в кантората на нотариуса за
сключване на окончателния договор, но ответникът не се явил, нито изпълнил останалите си
задължения по договора, за което бил съставен констативен акт от нотариуса. По делото не
се спори относно фактите, че ответникът към 27.08.2021г., когато е следвало да се сключи
окончателния договор, е имал задължения за местни данъци и такси в размер на около
7 000.00 лева, което е в нарушение на задълженията, които е поел с предварителния договор
и което води и до невъзможност за изповядване на сделката, поради което и
предварителният договор е бил развален на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД, тъй като на
продавача е даден срок да изпълни поетите със съглашението задължения, но той не е
направил това, т.е. налице е виновно поведение на ответника водещо до разваляне на
предварителния договор заедно с произтичащите от това последици. Предварителният
4
договор по своята правна характеристика е обещание за сключване на окончателен договор
и той няма друго действие, като с него не се прехвърля собственост върху вещ, а това става
едва със сключването на окончателен договор в предвидената от закона форма. Предвид
факта, че ответникът не е изпълнил поетите с предварителния договор от него задължения
по чл.3 и чл.5.1 – да подготви всички необходими документи, доказващи правото му на
собственост върху имота, предмет на продажбата, както и документи за прехвърлянето му
по нотариален ред и да погаси всички дължими текущи плащания за имота – местни данъци
и такси; в договорения и удължен с Анекса към договора срок да сключат окончателен
договор с купувача, е налице виновно поведение на ответника довело до разваляне на
предварителния договор на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД. Съгласно чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД,
ако задължението при двустранен договор не е изпълнено от страната, която е получила
задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Именно това е и претенцията на ищцата, която иска връщането на задатъка по развален
предварителен договор по вина на ответника, неизпълнил договорните си задължения, която
и претенция е изцяло основателна и доказана.
По отношение възраженията на ответника в отговора му, както и тези направени от
пълномощника му в съдебно заседание, съдът намира следното: На първо място по
отношение направеното възражение за нищожност на предварителния договор, това
възражение е направено след законовоопределения срок – не с отговора, а едва в
насроченото съдебно заседание, поради което съдът не дължи произнасяне по него. Въпреки
това следва да се отбележи, че след като имота е съпружеска имуществена общност, то това
отново говори за недобросъвестно поведение на ответника при сключването на
предварителния договор. Към дата на сключване на последния, ответникът дори не е
разполагал с документ за собственост на имота, а с такъв се е снабдил едва на 06.07.2021г. –
нотариалния акт № 150, том 2, рег.№ 2042, нот.дело № 196/06.07.2021г. на нотариус № 625 с
район на действие РРС, с който С.С. е признат за собственик на имота по давностно
владение. Действително придобиването на собствеността е станало по време на брака му с Н
С.а сключен на 30.04.1988г. и имота следва да се счита за съпружеска имуществена
общност. Това, че само ответникът е сключил като продавач предварителния договор, не го
прави нищожен, тъй като съгласно утвърдената съдебна практика продажбата на чужда вещ
не е нищожна, а не поражда действие, тъй като продавачът по продажбата не може да
извърши основното си задължение да прехвърли собствеността върху вещта. Сключвайки
предварителния договор без да е едноличен собственик на недвижимия имот, ответникът се
е поставил в първоначална невъзможност да изпълни основното си задължение при
сключване на окончателен договор за продажба, а именно да прехвърли изцяло
собствеността върху имота. Той следва да е бил наясно с това, но въпреки това е сключил
предварителното съглашение, което говори за неговата недобросъвестност. Другите
възражения, че имота се продавал чрез Агенция и документите за собственост не били
изрядни и той не могъл да се снабди с тях е без никакво значение в случая и не изключва
отговорността на С. при неизпълнение на договорните му задължения. Той е можел да
поиска от ищцата – купувач, продължение на срока за сключването на окончателния
5
договор, което не е направил и като не се е явил след поканата при нотариуса, с поведението
си е довел до развалянето на предварителното съглашение. Ответникът не е следвало да
сключва предварителен договор, в който да уговаря сключване на окончателен такъв и то на
определен срок, след като документите за собственост не са му били редовни и е разчитал на
трети лица за тяхното изправяне или снабдяване. Тези трети лица не са страни по
предварителното съглашение за да изключват отговорността на ответника при неизпълнение
на договорните му задължения. Следва да се отбележи и че към дата 27.08.2021г., когато е
следвало да се сключи окончателния договор, ответникът вече е разполагал с документ за
собственост на имота, но въпреки това не се е явил за сключване на окончателния договор
пред нотариуса. Това е така, тъй като към тази дата е имал задължения за местни данъци и
такси в размер на около 7 000.00 лева, които не са били погасени от него въпреки поетото
договорно задължение в чл.3.4 от предварителния договор, което е било и причина да не
може недвижимият имот да бъде продаден.
Поради гореизложеното предявеният от ищцата главен иск за връщане на дадения
задатък в двоен размер от страна на ответника се явява основателен и доказан поради което
следва да се уважи изцяло, като С.С. бъде осъден да заплати на Л.П. сумата от 8 217.69 лева
– левовата равностойност на 4 200.00 евро, представляваща платения задатък по разваления
предварителен договор от 17.05.2021г. в двоен размер. Върху присъдената главница следва
да се присъди и законна лихва, считано от датата на предявяване на иска – 01.09.2021г. до
окончателното й изплащане.
Поради уважаването на главния иск, съдът не следва да се произнася по евентуалния
с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК и предвид уважаването на предявения иск,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата направените по делото разноски в
размер на 2 771.41 лева – заплатени държавна такса за производството по делото,
нотариални такси, такси за издаване и вписване на обезпечителна заповед и издаване на
съдебно удостоверение и възнаграждение на редовно упълномощения адвокат.
Мотивиран така и на основание чл.235 и сл. от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА СТ. Т. СТ. от гр.************, с ЕГН: **********, да заплати на Л. П. П. от
гр.***********, с ЕГН: **********, сумата от 8 217.69 лева /осем хиляди двеста и
седемнадесет лева и шестдесет и девет стотинки/ – левовата равностойност на 4 200.00
/четири хиляди и двеста/ евро, представляваща платен задатък по развален предварителен
договор от 17.05.2021г. в двоен размер, ведно със законната лихва върху главницата считано
от 01.09.2021г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 2 771.41 лева /две хиляди
седемстотин седемдесет и един лева и четиридесет и една стотинки/ – направени разноски
по делото.
6
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Русенски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7