№ 3521
гр. С., 01.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. БАРАКОВА
като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело
№ 20241110113136 по описа за 2024 година
Предявен е иск от С. Н. Д., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ж.к. „З Б-5“,
бл. 8, вх. Б, ет. 11, ап. 142, срещу етажните собственици в Етажна собственост
(ЕС), находяща се в гр.С., ул. „С Г“, бл. 25, представлявани от домоуправителя
П. Е. П., по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията от проведеното на 13.02.2024
г. общо събрание на ЕС.
Ищецът твърди, че е собственик на ап. 81 в процесната сграда в режим
на етажна собственост. Излага следните съображения срещу
незаконосъобразността на процесните решения, свързани със свикването,
провеждането и оповестяването на проведеното общо събрание (ОС):
ОС е проведено преди да изтекат 7 дни от залепване на поканата за
неговото свикване на 07.02.2024 г.;
в протокола от ОС бланкетно е посочено, че не се е събрал кворум от 51
% за първоначално обявения час – 19,00 ч., без да е ясно колко са
присъстващите етажни собственици и притежаваните от тях идеални
части от общите части на процесната сграда, като липсвал списък на
присъстващи с положени подписи;
ОС започнало преди да изтече 1 час от първоначално обявения, като е
започнало разглеждане на точките по дневния ред още в 19,48 ч.;
неправилно е изчислен кворумът и мнозинството на проведеното ОС,
което от своя страна води до промяна в кворума и мнозинствата при
вземането на процесните решения;
не са налице пълномощни от всички лица, посочени в протокола като
участвали в събранието чрез пълномощник;
липсват пълномощните на лицата, представлявали част от етажните
собственици;
1
посочените в списъка с присъстващи собственици и притежаваните от
тях идеални части не съответства на посочените идеални части в
документите им за собственост;
не е ясен начинът на гласуване на присъствалите на ОС при липса на
описание на явилите се лица, самостоятелния обект, който представляват,
съответните идеални части към него, начина на гласуване на всяко лице,
направените предложения и конкретно приетите решения;
не са посочени основания за предсрочно освобождаване на членовете на
Управителният съвет (УС), освен за домоуправителя Г. Н., което водело
до незаконосъобразно предсрочно освобождаване на целия УС, без да са
налице предпоставките за това за всеки от членовете му;
липсва прието решение новият УС да е тричленен, при положение че
предходно избраният УС бил петчленен;
незаконосъобразно председателят на УС бил избран от ОС вместо от
самия УС на отделно проведено събрание;
не е изрично посочено, че кандидатурите на С. С. са две – за касиер и за
член на УС;
в точката относно приемането на решение за избор на УС липсва трети
член, тъй като са посочени председател на УС, касиер и член на УС,
което водело до нарушаване на правилото по ЗУЕС УС да бъде нечетен
брой;
новият УС бил избран не до изтичане срока на мандата на предходния
УС, а при предсрочно освобождаване на предходния УС, новият УС
следвало да довърши мандата на стария, а не за нов 2-годишен мандат
което обстоятелство дори не било посочено в процесния протокол;
не е ясно кои са напусналите в определен момент от провеждането на ОС,
както е посочено в протокола, съответно какъв е наличният кворум към
този момент и правилно ли е изчислен кворумът;
липсва посочено решение коя от всички оферти за основен
ремонт/модернизация на 2 броя асансьорни уредби е избрана, като
съответна оферта не е подложена на гласуване, не е обявена такава точка
в дневния ред и горното било от компетентността на ОС, а не и на УС, но
въпреки това е прието, че УС ще определи срок за събиране на суми за
ремонт на асансьорната уредба съгласно сроковете за плащане по
офертата и договора, който също не е подложен на гласуване;
прието е решение за откриване на банкова сметка на ЕС, въпреки че
такава точка не е включена в дневния ред и съответно ОС не може да
приема решения по нея, освен в неотложни случаи, какъвто не е налице;
ОС е закрито от протоколчика вместо от неговия председател.
В срока по чл. 131 ГПК ответната ЕС е подала отговор на исковата
молба, с който оспорват исковете по подробни съображения. Не оспорва, че
ищецът е собственик на съответен апартаманет, но оспорва да са налице
твърдените нарушения при провеждането на процесното ОС.
Съдът, като обсъди събраните доказателства и доводите на
2
страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС.
По допустимостта на иска
Съгласно чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата за отмяна на решение на ОС на ЕС
се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в
30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7.
Предвиденият в закона 30-дневен срок за обжалване е преклузивен, в този
смисъл е константната съдебна практика – Решение № 39/19.02.2013 г. по гр.
д. № 657/2012 г. на ВКС, I г. о., с което е прието, че контролът за
законосъобразност на решенията на ЕС е съдебен, ограничен е със срок за
предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от
узнаването на решението, поради което и за спазването му съдът следи
служебно. Пропускането му води до извод за недопустимост на исковата
молба и оттам до прекратяване на производството.
Съобщението, че протоколът от процесното ОС на ЕС е изготвено, е
залепено на 20.02.2024 г., което обстоятелство е удостоверено със саморъчно
изписани три имена и подпис на председателя на УС и трима свидетели,
видно от приложеното на л. 17 от делото съобщение, а исковата молба на
ищцата е постъпила в съда на 07.03.2024 г., поради което искът е предявен в
срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС и е допустим.
По основателността на иска
Разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС предоставя възможност на всеки
собственик да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото
събрание. В понятието "всеки собственик" следва да се включват лицата,
които се легитимират като собственици към датата на събранието, защото
именно те имат право да участват в провеждането му. Предмет на
производството по чл. 40 ЗУЕС е законосъобразността на решения на общото
събрание съобразно въведените с исковата молба пороци относно
процедурата по свикване или провеждане на общото събрание или
материалната законосъобразност на решенията, като в производството по чл.
40 ЗУЕС съдът не може служебно да прилага императивни правни норми,
освен ако се касае до нарушение на общ правен принцип или констатира
наличие на злоупотреба с право (Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр. д. №
978/2022 г. на ВКС, II г.о.; Решение № 60***/10.01.2022 г. по гр. д. №
3848/2021 г. на ВКС, II г.о.; Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013
г. на ВКС, I г.о.).
Ищецът по иска за отмяна на решение на общо събрание трябва да
посочи в исковата молба всички факти, които опорочават процедурата, и
съдът не може да се произнася по доводи за незаконосъобразност, които не са
посочени в исковата молба, като основание на иска. Независимо колко
отделни основания за незаконосъобразност на решението са посочени в
исковата молба, искът по чл. 40 ЗУЕС е един. Когато решението е засегнато от
порок при свикване на общото събрание и формиране на волята, то решението
3
се отменя изцяло. Когато порокът е в съдържанието на решението и касае
само отделна част от него, на отмяна подлежи само тази част. При извод за
нарушения на реда за свикване и провеждане на общото събрание на отмяна
подлежат всички атакувани решения, взети на това общо събрание.
Безпредметно е в такава хипотеза да се разглеждат съображенията за
материална незаконосъобразност на всяко едно от отделните решения
(Решение № 28/06.06.2017 г. по гр. д. № 2887/2016 г. на ВКС, II г. о.; Решение
№ 37/20.04.2016 г. по гр. д. № 4432/2015 г. на ВКС, I г. о.; Определение №
588/18.07.2014 г. по ч. гр. д. № 4046/2014 г. на ВКС, IV г. о.;).
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК е отделено за безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че ищцата е собственик на самостоятелен обект
в сграда в режим на етажна собственост, а именно апартамент № 81, находящ
се в гр. С., ул. „С Г“, бл. 25. Посоченото обстоятелство освен безспорния си
характер се установява и от приложения по делото Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 76, том V, рег. 4585, дело № 801 от 2005 г. по
описа на нотариус К. Б., рег. № *** в регистъта на НК, с район на действие
Софийски районен съд. Ето защо ищцата като собственик на самостоятелен
обект в процесната етажна собственост притежава активна материална
легитимация да оспори решенията от проведеното на 13.02.2024 г. общо
събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС).
Не се спори между страните, а и от приложеният по делото протокол №
11/13.02.2024 г. се установява, че на 13.02.2024 г. в гр. С., ул. „С Г“, бл. 25, във
фоайето на входа, е било проведено общо събрание на етажните собственици
на сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. С., р-н „В“, кв. „З Б-5-3“,
ул. „С Г“, бл. 25, при следния дневен ред: 1. Предсрочно освобождаване на
Управителния съвет; 2. Избор на нов Управителен съвет; 3. Избор на оферта за
основен ремонт/модернизация на два броя асаньорни уредби и 4. Разни, като
са взети решения по всяка точка от дневния ред.
На първо място, ищцата твърди, че ОС е проведено преди да изтекат 7
дни от залепване на поканата за неговото свикване на 07.02.2024 г. Съгласно
чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (изм. ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп., бр. 26 от 2016г.) общото
събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото
събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на
сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни
случаи – не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително
се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за
което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се
проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в
неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. Анализът на
цитираната разпоредба обосновава извод, че между деня на залепване на
поканата и деня на провеждане на общото събрание следва да има период от
седем дни, като събранието може да бъде проведено най-рано на осмия.
Преценката за спазването на срока се извършва въз основа на
удостоверяването, извършено от лицата, свикващи общото събрание, отразено
4
в протокола за поставяне на поканата.
По делото не се спори, че поканата за свикване на общото събрание,
чиито решения ищцата атакува в настоящото производство, е поставена във
входа на блока на 07.02.2024 г. Посоченото обстоятелство се установява и от
приложената по делото покана за свикване на общо събрание на процесната
етажна собственост за 13.02.2024 г. Видно от отбелязване върху приложената
покана същата е поставена на 07.02.2024 г. в 19,55 ч, а общото събрание е
проведено на 13.02.2024 г. По делото не се твърди, нито се установява,
включително и от събраните свидетелски показания да е била налице
хипотезата на неотложен случай по смисъла на § 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС. При
това положение и при липсата на констатиран неотложен случай процедурата
по провеждане на събранието се явява опорочена при нарушаване
императивната норма на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС за спазване на предвидения в
закона ред за свикване на общото събрание, гарантираща възможността на
етажните собственици да вземат участие при провеждане на общото събрание,
което води като резултат до незаконосъобразност на проведеното на
13.02.2024 г. общо събрание, респ. взетите на него решения не пораждат
правни последици. Само по себе си това е достатъчно основание за отмяна
на взетите решения на общото събрание на етажната собственост.
Съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 %
идеални части от общите части на етажната собственост с изключение на
случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7 ЗУЕС, а съгласно чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, ако
събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на
кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по
предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са
представени не по-малко от 26 % идеални части от общите части на етажната
собственост.
В представения по делото протокол за проведено на 13.02.2024 г. общо
събрание на етажната собственост ясно е посочено, че в указания в поканата за
общо събрание час – 19,00 ч на 13.02.2024 г., не били представени най-малко
51 % идеални части от общите части на сградата, поради което и събранието
било отложено с 1 час. Посочено е и че „към 20 ч.“ на същия ден има
изискуемия кворум от 26 % ид.ч. от общите части, като на събранието са
представени лично или чрез пълномощник 52,137 % ид.ч. от общите части.
Така се установява, че събранието е било проведено съгласно правилото на
спадащия кворум по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС.
Ищцата твърди, че независимо от посочения в протокола начален час на
провеждане на отложеното при спадащ кворум събрание – 20 ч., същото в
действителност било проведено с начален час 19,48 ч. Съгласно чл. 16, ал. 4
ЗУЕС за провеждането на събранието се съставя протокол, като в закона е
уредено необходимото му съдържание, при чието наличие протоколът е
доказателство за отразените в него обстоятелства и взетите решения.
5
Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този
протокол – съставя се в 7-дневен срок, подписва се от председателя и
протоколчика на общото събрание. Те удостоверяват верността на вписаните
обстоятелства. По силата на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС всеки член на общото събрание
може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на
отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред
управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по ал. 7, но
не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или
обитателят отсъства.
Съгласно Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г. на ВКС, I г.
о. при липса на оспорване на решението на ОС в 7-дневния срок по чл.16, ал. 9
ЗУЕС протоколът се стабилизира като съдържание и доказва с обвързваща
етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него
действия на общото събрание и взети решения са извършени съобразно
отразеното в него. В производството по чл. 40 ЗУЕС в тежест на оспорващия е
да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС
срок, че въпреки това протоколът не е поправен и че представеният препис от
протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите решения
от общото събрание.
Процесният протокол съдържа отразяване на взетите решения по всяка
една от точките, поставени в дневния ред и е надлежно обявен по реда на чл.
16, ал. 7 ЗУЕС. Ищцата не оспорва, че е разбрала за взетите решения от
протокола, поставен на таблото във входа. Същата нито твърди, нито доказва
да е оспорила съдържанието на протокола, включително достоверността на
отразените в него обстоятелства в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС. Поради това
съдът е обвързан от удостовереното в протокола, вкл. относно провеждането
на процесното общо събрание от 20,00 ч.
Липсва нормативно изискване при провеждане на общо събрание по
реда на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС в протокола да бъде отразен кворумът, който е
наличен към първоначално обявения час. Достатъчно е в протокола да бъде
отбелязано, че не е налице конкретният нормативно изискуем кворум, което е
основание за отлагане на заседанието с един час. Следва да бъде отбелязано,
че в тази хипотеза няма и нормативно изискване за посочване на етажните
собственици, респ. притежаваните от тях идеални части, които са присъствали
към първоначално обявения час на общото събрание. Удостоверяването на
присъствалите етажни собственици и притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата става към момента на провеждане на общото
събрание, а в хипотезата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС провеждането на общото
събрание в първоначално обявения час се отлага с един час, т.е. общо
събрание в първоначално обявения час не се провежда. Ето защо
неоснователни са доводите на ищцата, че в протокола от ОС бланкетно било
посочено, че не се е събрал кворум от 51 % за първоначално обявения час –
19,00 ч., без да е ясно колко са присъстващите етажни собственици и
притежаваните от тях идеални части от общите части на процесната сграда,
6
както и че е липсвал списък на присъстващи с положени подписи.
Относно твърдението на ищцата, че не е ясен начинът на гласуване на
присъствалите на ОС при липса на описание на явилите се лица,
самостоятелният обект, който представляват, съответните идеални части към
него, начинът на гласуване на всяко лице, направените предложения и
конкретно приетите решения съдът намира следното:
Както се посочи по-горе, съдържанието на протокола е нормативно
уредено – чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба протоколът
съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният
ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, номерът на самостоятелния обект, начинът, по който са
гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, опис на
декларациите в случай на проведено неприсъствено гласуване, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения.
От приложения по делото протокол от ОС на 13.02.2024 г. се установява,
че в него са били вписани имената на явилите се лица. Те са били посочени
поименно, срещу положен от тях подпис в приложен към протокола списък,
който съгласно съдържащия се в протокола текст на стр.1, е неразделна част от
него. В същия списък са посочени явилите се лица и тяхното качество
(собственик или пълномощник), самостоятелният обект, който представляват,
и притежаваните от всеки етажен собственик идеални части от общите части
на сградата. В съдържанието на протокола са вписани точките от дневния ред,
по които са били проведени обсъждания и гласуване, изказванията на
отделните лица, предложенията за решения, номер на апартамент на лицата,
които са гласували по съответния от трите възможни начина за отделните
предложения и процента идеални части на гласувалите "за", "против" и
"въздържал" се.
Обстоятелството, че в самия протокол е отразен начинът на гласуване по
самостоятелни обекти, а не по явили се лица, не представлява съществен
порок, тъй като дори с посочването на самостоятелния обект и при наличие на
списък на явилите се лица, неразделна част от протокола, в който ясно е
посочено лицето, което се явява за съответния самостоятелен обект, на
практика позволява установяването на начина на гласуване на всеки етажен
собственик (лично или чрез пълномощник), респ. изчисляване на кворума и
мнозинството. Посочен е и крайният резултат от гласуването, което позволява
установяването дали решението е прието, или не. Така при изготвяне на
протокола не е било нарушено изискването по чл. 16, ал. 5 ЗУЕС и обсъдените
възражения на ищцата са изцяло неоснователни
Относно ищцовия довод за това кои собственици са участвали в ОС и
били ли са надлежно представлявани съдът намира следното:
Разпоредбите на чл. 14, ал. 1–5 ЗУЕС уреждат представителството в ОС
на ЕС. Съгласно чл. 14, ал. 1 ЗУЕС собственик или ползвател, който не може
да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на
7
домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг
собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде
направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание,
което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма,
включително под формата на електронен документ, изпратен на електронен
адрес на управителния съвет (управителя). Когато в етажната собственост
собственици са и общините, държавата или юридически лица,
упълномощаването се извършва съответно от кмета, областния управител,
съответния министър или управителните органи на юридическите лица – чл.
14, ал. 2 ЗУЕС. Ал. 3 на чл. 14 ЗУЕС предвижда, че собственик или ползвател
може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с
нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно. Чл. 14, ал.
4 ЗУЕС поставя ограничение на броя на собствениците на обекти, които едно
лице (независимо от неговото качество) може да представлява в общото
събрание – най-много трима. А според ал. 5 участието на пълномощник се
отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се
прилага към него.
Анализът на нормите на чл. 14 ЗУЕС сочи, че формата на
пълномощните е уредена по различен начин в зависимост от качеството на
представителя, който представлява в общото събрание собственик на обект в
сграда в режим на етажна собственост. В случаите, в които представителят сам
е собственик на обект в сградата в режим на етажна собственост или пък е
пълнолетен член на домакинството на собственика, който го е упълномощил,
и е вписан в книгата на етажната собственост, законът предвижда писмена
форма на пълномощното за участие в общото събрание. В случаите, в които
пълномощникът няма качеството на собственик на обект в сградата в режим
на етажна собственост и не е адвокат, законът предвижда той да представлява
в общото събрание собственик на обект в сградата въз основа на писмено
пълномощно с нотариално заверен подпис на упълномощителя. Нарушаването
на правилата на чл. 14 ЗУЕС има за последица ненадлежно участие (т. е.,
неучастие) на собственик в общото събрание, което от своя страна влияе пряко
и върху законосъобразното формиране на кворума на общото събрание.
По делото е представен списък на собствениците, присъствали на
събранието. В същият са посочени кои от собствениците са участвали чрез
пълномощник. С молба от 28.10.2024 г. ищцата е взела становище по отговора
на исковата молба, с която във връзка с изложените в исковата молба пороци,
свързани с представителната власт на пълномощниците, са представени
съответните пълномощни. Във връзка с представените с отговора
пълномощни е възразила, че при изчисляване на кворума следва да отпаднат
идеалните части, посочени като прилежащи към апартаменти №№ 10, 14, 16,
39, 68, 71, 77, 78 и 86 и е изложила конкретни съображения в тази насока,
което представлява уточнение на изложените в исковата молба пороци, в
каквато връзка съдът намира следното:
Видно от приложения по делото списък на присъстващите на общо
8
събрание от 13.02.2024 г. за ап. 10 е отбелязано, че в събранието е участвала К.
Б. Д.. Ищцата твърди, че посоченото лице не е собственик и липсва
пълномощно в нейна полза. В тази връзка от ответната страна не са
ангажирани доказателства посоченото лице да е собственик на ап. 10 или
негов пълномощник, поради което участието на посоченото лице в
проведеното общо събрание е нелегитимно.
За ап. 16 е посочено, че в събранието е участвала пълномощникът М. Х.
Н.. Ищцата твърди, че това лице не е собственик, поради което пълномощното
следва да бъде с нотариална заверка на подписа на упълномощителя.
Доводите на ищцата са неоснователни. Обстоятелството, че посоченото лице е
собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, се
установява от приложеното по делото Постановление за възлагане на
недвижим имот от 01.09.2016 г. по описа на ЧСИ Георги Дичев, с рег. № 781 в
КЧСИ, влязло в сила на 17.09.2016 г., вписано в Служба по вписванията гр. С.,
с вх. № 59091/28.09.2016 г., акт № 115, том CXXXVIII, дело 43272.
Видно от същото на М. Х. Н. е възложен ап. 39, находящ се в гр. С., ж.к,.
„З Б-5-3“, бл. 25, ет. 8, идентичен с ап. 27, в блок 25, на осми етаж, в ж.к. „З Б-
5-3, в гр. С., описан в нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***, том
LLXXXV, дело № 26555/1997 г. на I нотариус при СРС, съгласно Заповед №
РД-41-94 от 20.07.2004 г. за изменение на Заповед по чл. 100 от ЗТСУ № РД-
41-1419/01.09.1989 г. на кмета на Столична община. Доколкото по делото се
установява, че участвалия в събранието пълномощник е и собственик на
самостоятелен обект в процесната етажна собственост, то на основание чл. 14,
ал. 1 ЗУЕС е достатъчно да има пълномощно в обикновена писмена форма,
каквото по делото е приложено.
На следващо място, за ап. 39 е посочено, че е участвал собственикът М.
Х. Н., която ищцата твърди, че не е собственик на посочения самостоятелен
обект. Както се посочи по-горе, установява се по делото, че към датата на
процесното ОС М. Х. Н. е придобила правото на собственост върху ап. 39 в
процесната етажна собственост.
За ап. 68 е посочено, че в събранието е участвал Г. Х., като ищцата
твърди, че собственик на посочения апартамент е Столична община ТОА В и
липсва пълномощно в полза на Г. Х. в предвидената в закона форма. Ответната
страна не оспорва, че собственик на посочения апартамент действително е
Столична община, като видно от приложеното по делото писмо от СО-район
В, по силата на сключен договор за наем от 17.02.2005 г. Г. Х. е представител
на общината и има право да участва в ОС на ЕС.
В съдебната практика се приема, че не е необходимо упълномощаването
за участие в общото събрание на етажната собственост да е изрично, като е
достатъчно етажният собственик да е овластил пълномощника общо да
извършва действията на обикновено управление по отношение на съответния
обект в сградата, тъй като правомощията на общото събрание по чл. 11, ал. 1
ЗУЕС са по същество свързани с управлението и поддържането на общите
9
части на сградата. Общото упълномощаване за извършване на действия на
обикновено управление овластява пълномощника да предприема всички
мерки, насочени към запазване и охраняване на правата на упълномощителя,
т.е. действия, които не са такива на разпореждане, с които се прехвърля,
видоизменя, ограничава или прекратява правото му и в този смисъл участието
в общото събрание на етажната собственост представлява именно действие на
обикновено управление, каквото по волята на упълномощителя може да бъде
делегирано изрично /за участие в общото събрание изобщо или за участие при
вземане на определено решение/ или с общо овластяване за управлението на
съответния обект в сградата. Правото на собственост върху обекта включва и
притежание на принадлежащите към него идеални части от общите части,
чието управление е от компетентността на общото събрание, и поради това
общото упълномощаване за управлението на имота обективира и
упълномощаване за извършване на действията по управлението на общите
части по начина, предвиден в закона - посредством участие при вземането на
решения от органа, на когото е възложена тази компетентност (Решение №
54/27.04.2015 г. по гр. д. № 5237/2014 г. на ВКС, I г. о.).
На следващо място, за ап. 71 е посочено, че в събранието е участвал
пълномощникът В. Г., която ищцата твърди, че не е собственик или ползвател,
поради което пълномощното следва да е с нотариална заверка на подписа на
упълномощителя. Видно от приложената по делото декларация – образец по
чл. 7, ал. 7, пр. 1 вр. ал. 3 ЗУЕС, В. Г. е вписана като член от домакинството,
който живее заедно със собственика на ап. 71 – Б. Т. В., поради което на
основание чл. 14, ал. 1 ЗУЕС е достатъчно наличието на пълномощно в
обикновена писмена, форма, каквото по делото е представено.
Ищцата твърди, че собственик на ап. 77 е Н. П., а в общото събрание е
участвала Б. В., за която липсвало надлежно пълномощно. Видно от
присъствения списък за ап. 77 е посочено, че в събранието е участвала Б. В.,
но видно от съдържанието на протокола, същата независимо, че се е
подписала в присъствения списък, не е участвала в работата на събранието и
не е гласувала, поради което не е включена при определяне на кворума и при
гласуване на точките по дневния ред.
Ищцата твърди, че собственик на ап. 78 е М. П., а в общото събрание е
участвала С. М., за която липсвало надлежно пълномощно. Ответната страна
не оспорва, че собственик на посочения апартамент е М. П., като твърди, че С.
М. е негова дъщеря и член от домакинството му, но не представя
доказателства за посочените обстоятелства. Дори посоченото обстоятелство
да беше доказано, в тази хипотеза законът отново изисква изрично
упълномощаване – устно на същото или на предходно заседание на общото
събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма,
включително под формата на електронен документ, изпратен на електронен
адрес на управителния съвет (управителя) – арг. чл. 14, ал. 1 ЗУЕС, каквото в
случая липсва.
10
За ап. 86 е посочено, че в събранието е участвал пълномощникът Б. Й.
Б.. По делото няма данни посоченото лице да е член от домакинството на
собственика – упълномощител или да е собственик на самостоятелен обект в
процесната етажна собственост, поради което пълномощното, с което
посоченото лице се упълномощава да представлява собственика на ап. 86 в
ОС на ЕС, следва да бъде с нотариална заверка на подписа на последния – арг.
чл. 14, ал. 3 ЗУЕС, а приложеното пълномощно не отговаря на законовото
изискване за форма.
Както се посочи по-горе, нарушаването на правилата на чл. 14 ЗУЕС
има за последица ненадлежно участие на собственик в общото събрание, което
от своя страна влияе пряко и върху кворума на общото събрание. Доколкото
ищцата оспорва посочените в списъка идеални части да съответстват на
реално притежаваните от етажните собственици съгласно документите им за
собственост, на практика е невъзможно определянето на действителния
размер на представените идеални части (мотиви за което са изложени по-
долу), от които да бъдат приспаднати идеалните части на собствениците,
които не са били представлявани надлежно.
Относно въпроса дали е бил налице необходимият кворум и дали
решенията са взети с изискуемото мнозинство
В исковата молба са наведени следните доводи за незаконосъобразност
на взетите решения, свързани с кворума и мнозинството: първо, посоченото
относно притежаваните от изброените в списъка присъстващи собственици
идеални части не съответстват на посочените идеални части в документите им
за собственост; второ, неправилно е изчислен кворумът и мнозинството на
проведеното ОС, което от своя страна води до промяна в кворума и
мнозинствата при вземането на процесните решения; трето, не е ясно кои са
напусналите в определен момент от провеждането на ОС, както е посочено в
протокола, съответно какъв е наличният кворум към този момент и правилно
ли е изчислен кворумът.
Съгласно чл. 17, ал. 1 ЗУЕС в общото събрание собствениците имат
право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите
части на сградата. Както се посочи по-горе, в чл. 15, ал. 1 ЗУЕС е предвидено
изискване за кворум за провеждане на общото събрание. В обявения час
следва да са се явили собственици с общо 51 % идеални части от общите части
на етажната собственост. Ако събранието не може да се проведе в посочения в
поканата час поради липса на посочения кворум, събранието се отлага с един
час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно,
ако на него са представени не по-малко от 26 % идеални части от общите части
на етажната собственост. В процесния протокол е посочено, че общото
събрание е проведено именно по реда на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС – при спадащ
кворум. Така на заседанието следва да са представени най-малко 26 %
идеални части от общите части. В протокола за проведеното общо събрание е
отбелязано, че към 20 ч. са присъствали, лично или чрез пълномощник,
11
собствениците на 48 апартамента, представляващи 52,137 % идеални части от
общите части на сградата. Наличният кворум е посочен и при гласуването на
отделните точки от дневния ред с изключение на т. 3.2, както следва: по т. 1 от
дневния ред - 52,137 % ид.ч. от общите части, по т. 2 от дневния ред - 51,001 %
ид.ч. от общите части, по т. 3.1. от дневния ред - 46,6997 % ид.ч. от общите
части, по т. 3.2. не е посочен кворум и по т. 4 - 40,187% ид.ч. от общите.
По делото не са представени никакви доказателства, от които пълно и
главно да се установява, че отбелязаните като присъствали собственици
притежават посочените идеални части от общите части на сградата, което
обстоятелство е спорно между страните. Ответникът не представя
документите за собственост на отделните етажни собственици, а заявява, че
посоченото в присъствения списък разпределение на идеалните части от
общите части се ползва от години при провеждане на общи събрания и при
определяне на размера на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“. При това
положение не може да бъде направена преценка дали посочените в
присъствения списък идеални части съответстват на действително
притежаваните от явилите се етажните собственици, поради което не може и
да бъде направен обоснован извод за това дали е бил налице нормативно
изискуемият кворум, респ. дали решенията са взети с необходимото
мнозинство. Ето защо съдът намира, че по делото не се установява по
безспорен начин при провеждането на събранието да са били спазени
изискванията за кворум по чл. 15, ал. 2, вр. ал. 1 ЗУЕС и решенията да са били
взети с необходимото мнозинство, тъй като е оспорено, че списъкът на
присъстващите собственици правилно отразява идеалните части от общите
части и не са представени титулите за собственост, от които да се установи, че
присъствалите на събранието лично или чрез представител собственици на
отделните обекти от сградата са притежавали най-малко 26 % ид. ч. от общите
части (в хипотезата на чл.15, ал. 2, вр. ал. 1 ЗУЕС), което също е основание за
отмяна на взетите решения.
При гласуването на отделните точки от дневния ред е посочен различен
кворум, а при обсъждането на т. 3 от дневния ред изрично е отбелязано, че
част от присъстващите са напуснали събранието. Доколкото изрично е
отбелязано собствениците на кои самостоятелни обекти са гласували и
техният вот – „за“, „против“ или „въздържал се“, то наличният кворум при
гласуването на отделните точки принципно може да бъде изчислен въз основа
на гласувалите и притежаваните от тях идеални части.
Относно въпроса за материалната законосъобразност на решението за
освобождаване на УС, а именно били ли са налице основания за предсрочно
прекратяване мандата на досегашните им членове съдът намира следното:
Конкретните твърдения на ищцата в тази връзка са, че не са посочени
основания за предсрочно освобождаване на членовете на Управителният съвет
(УС), освен за домоуправителя Г. Н., което водело до незаконосъобразно
предсрочно освобождаване на целия УС, без да са налице предпоставките за
12
това за всеки от членовете му.
Съгласно чл. 19, ал. 2 вр. чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС членовете на
управителния съвет се избират за срок от две години, като правомощието за
избор и освобождаване от тази длъжност е предоставено на общото събрание.
А в чл. 19, ал. 6 ЗУЕС е предвидена възможност за предсрочно прекратяване
на мандата на членовете на УС с решение на ОС. Тази възможност е
предвидена в хипотезата на неизпълнение на задълженията му, но несъмнено
този ред следва да е приложим и във всички останали случаи, когато по
обективни причини се налага да бъде избран нов управител. При оспорване
законосъобразността на решенията за предсрочно прекратяване мандата на
членове на УС по реда на чл. 40 ЗУЕС в тежест на ответника по иска е да
установи наличието на основание за вземане от ОС на ЕС на решение за
предсрочно прекратяване на мандата на отделен или на всички членове на УС,
респ. на наличието на материалната предпоставка по чл. 19, ал. 6 ЗУЕС, в
случай че се позовава на неизпълнение на задълженията им.
Видно от посоченото в протокола от ОС на същото е било поставено за
разглеждане искане на председателя на УС – Г. Н. (домоуправител) за
предсрочното му освобождаване от длъжността по лични причини. Не са били
поставени въпроси и не са били проведени обсъждания по повод други
искания за предсрочно освобождаване на останалите членове на УС – П. И.
(пом. домоуправител), С. Д. (касиер), С. М., Ц. Б. и Н. Д. (контрольор).
Липсват данни да са били проведени обсъждания на данни и доказателства за
извършени от членовете на УС на ЕС конкретни нарушения или за
неизпълнение на техни задължения, възложени им по закон или с правилника
за вътрешния ред на етажната собственост. От протокола изобщо не става ясно
каква е била причината за освобождаване на останалите членове на УС, освен
на председателя на УС, за когото е посочено, че прекратяването на мандата му
е по искане на същия. Ето защо, решенията за освобождаване на останалите
членове на УС на ЕС, освен на председателя, се явяват незаконосъобразни
като взети и в нарушение на чл. 19, ал. 6 ЗУЕС.
По въпроса за материалната законосъобразност на решението за избор
на нови членове на УС съдът намира следното:
Първият ищцов довод в тази връзка е, че липсва прието решение новият
УС да е тричленен, при положение че предходно избраният УС бил петчленен.
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС общото събрание избира и освобождава
членове на управителния съвет (управител), както и касиер. Съгласно чл. 19,
ал. 1 ЗУЕС изпълнителният орган на етажната собственост е управителен
съвет (управител), а ал. 3 ЗУЕС предвижда, че управителният съвет се състои
от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-
малко от трима. В чл. 19, ал. 7 ЗУЕС е предвидено, че с решение на общото
събрание се определя размерът на възнаграждението на членовете на
управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на
касиера. Съгласно чл. 24, ал. 1 ЗУЕС по решение на общото събрание може да
13
бъде избран контролен съвет (контрольор) за срок от две години. От анализа
на посочените разпоредби следва, че изпълнителният орган на ЕС е
управителният съвет/управителят (в зависимост от това дали е избран
колективен или едноличен орган), като длъжността на контрольора и касиера
са различни от тази на управителя, респ. членовете на управителния съвет.
Законът изисква управителния съвет да се състои от нечен брой членове,
определен с решение на общото събрание, но не по малко от трима. Видно от
съдържанието на протокола от общото събрание към 13.02.2024 г.
управителният съвет като колективен изпълнителен орган се е състоял от Г. Н.
– домоуправител, П. И. – помощник домоуправител, С. М. и Ц. Б., като С. Д.
изпълнявала длъжността „касиер“, а Н. Д. – длъжността „контрольор“. По т. 2
от дневния ред изрично е посочено, че се поставя за гласуване управителен
състав от трима членове. При това положение несъмнено волята на етажните
собсвеници е била да избере колективен изпълнителен орган – управителен
съвет от трима членове, независимо че в поставения за гласуване състав на УС
е бил включен и касиерът. По начина, по който е формулиран поставеният за
гласуване въпрос, респ. приетото решение, следва, че е налице решение на ОС
за определяне на числеността на УС, поради което възраженията на ищцата в
тази връзка са неоснователни.
Ищцата оспорва, че в протокола не е изрично посочено, че
кандидатурите на С. С. са две – за касиер и за член на УС, а в точката относно
приемането на решение за избор на УС липсва трети член, тъй като са
посочени председател на УС, касиер и член на УС, което водело до
нарушаване на правилото по ЗУЕС УС да се състои от нечетен брой лица. В
поставеното за гласуване предложение по т. 2 от дневния реед не е посочено,
че лицето С. С., освен за касиер се предлага и за член на УС, като решението е
прието по този начин, което представлява нарушение на чл. 19, ал. 3 ЗУЕС. На
проведеното общо събрание на етажните собственици е взето решение за
избор на управителен съвет, но не са избрани минималният брой членове, тъй
като няма данни С. С. да е бил избран и за член на УС.
Ищцата твърди, че незаконосъобразно председателят на УС бил избран
от ОС вместо от самия УС на отделно проведено събрание. Съгласно чл. 11,
ал. 1, т. 2 ЗУЕС общото събрание избира и освобождава членове на
управителния съвет (управител), както и касиер, а разпоредбата на чл. 19, ал. 4
ЗУЕС предвижда, че членовете на управителния съвет избират от своя състав
председател. Анализът на посочените разпоредби сочи, че в случай на избор
от ОС на ЕС на колективен изпълнителен орган – управителен съвет (УС),
именно членове на последния избират един от тях за председател на УС, а той
не се избира от ОС на ЕС. В случая изборът на председател на УС е направен
от ОС, а не от членовете на УС, поради което е налице нарушение на чл. 19,
ал. 4 ЗУЕС (Решение № 262667/23.04.2021 г. по в. гр. д. № 607/2021 г. на СГС).
Ищцата твърди, че новият УС бил избран не до изтичане срока на
мандата на предходния УС, а при предсрочно освобождаване на предходния
УС новият УС следвало да довърши мандата на стария, а не за нов 2-годишен
14
мандат, което обстоятелство дори не било посочено в процесния протокол.
Както вече се посочи, членовете на управителния съвет/управителят се
избират за срок от две години – чл. 19, ал. 2 ЗУЕС. Разпоредбата е ясна и не се
нуждае от тълкуване – мандатът на членовете на управителния съвет е две
години, като ирелевантно е дали членовете на УС са избрани поради изтичане
на мандата на членовете на стария УС или поради предсрочно прекратяване
на правомощията на последните. В този смисъл новоизбрания УС не
довършва мандата на стария УС, чиито правомощия са били предсрочно
прекратени. В случая е избран изцяло нов състав на колективен орган, а не се
попълва състава му поради прекратяване на правомощията на само
определени негови членове.
Според изричната разпоредба на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС ОС на етажните
собственици не може да приема решения по въпроси извън предварително
обявения дневен ред освен в неотложни случаи. Според § 1, т. 16 от ДР на
ЗУЕС неотложен случай представлява наличие на факти или обстоятелства,
които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или
близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части,
инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на
съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи
части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното
използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието
на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на
собствениците, обитателите и други лица.
Видно от поканата за общо събрание т. 4 от дневния ред на събранието е
„Разни“, а видно от съдържанието на протокола решението по т. 4 не касае
неотложни случаи, поради което въпросите, обсъдени и решени като „Разни“
според посоченото в поканата за ОС, е следвало да бъдат упоменати изрично в
нея, което не е било сторено и поради това е било нарушено правото на
собствениците да бъдат предварително уведомени за дневния ред на
събранието.
В този смисъл решението по т. 4 от процесния протокол е взето в
отклонение на дневния ред при липса на основание за това, поради което
изложените от ищцата доводи за незаконосъобразност на решението са
основателни.
Съгласно чл. 16, ал. 2 ЗУЕС общото събрание се председателства от
председателя или друг член на управителния съвет или от управителя.
Разпоредбата на чл. 16, ал. 2 ЗУЕС е императивна и ясно сочи кое лице следва
да председателства ОС на ЕС. Ищцата твърди, че ОС е закрито от
протоколчика вместо от неговия председател, което обстоятелство се
установява от приложения по делото протокол за проведено ОС.
С оглед гореизложеното, решенията, приети на общо събрание на
собствениците на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. С.,
ул. „С Г“, бл. 25, проведено на 13.02.2024 г., са незаконосъобразни и подлежат
15
на отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС.
По разноските
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищцата е
дължима сумата от 1080 лв. съгласно списък по чл. 80 ГПК, от които 80 лв. –
държавна такса и 1000 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение при липса
на възражение за прекомерност по чл. 78, ал. 5 ГПК от ответника.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от С.
Н. Д., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ж.к. „З Б-5“, бл. 8, вх. Б, ет. 11, ап. 142,
срещу етажните собственици в Етажна собственост, находяща се в гр. С., ул.
„С Г“, бл. 25, представлявана от домоуправителя П. Е. П., всички решения,
обективирани в т. 1, т. 2, т. 3 и т. 4 от протокола от проведено на 13.02.2024г.
общо събрание на етажните собственици в горепосочената жилищна сграда, а
именно: по т. 1 – за предсрочно освобождаване на досегашния състав на
управителния съвет в състав от петима членове: Г. Н. – домоуправител, П.
И. – пом. домоуправител, С. Д. – касиер, С. М., Ц. Б. и Н. Д. – контрольор; по т.
2 – за избор на нов управителен съвет в състав от трима членове: П. Е. П. –
ап. 84- за председател на УС (домоуправител), С. Л. С. – ап. 66 – за касиер,
Б. Н. Б. – ап. 55 - член на УС; по т. 3 – за избор на оферта за „*******“
ЕООД; по т. 4 – за откриване на сметка на Етажната собственост в банка,
която да се управлява съгласно изискванията на ЗУЕС от председателя на
управителния съвет или касиера.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК етажните собственици в
Етажна собственост, находяща се в гр. С., ул. „С Г“, бл. 25, представлявана от
домоуправителя П. Е. П., да заплатят на С. Н. Д., ЕГН: **********, адрес: гр.
С., ж.к. „З Б-5“, бл. 8, вх. Б, ет. 11, ап. 142, сумата от 1080 лв. – разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16