Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 23.12.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І г.о., 8
с-в в открито заседание на седми ноември, през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: С.
КЮРКЧИЕВ
при участието на секретаря В. Ружина,
като изслуша докладваното от съдията
гр. д. № 5957 по описа на състава за 2018 г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Ищцата В.Ж.К. твърди, че е наследник по
закон и правоприемник на Ж.Г.В.. Посредством сключения на 21.12.20016г. Договор
за покупко-продажба на недвижим имот - наследодателя на ищцата прехвърлил на
ответника Т.С.В. правото на собственост върху недвижим имот: апартамент №2,
находящ се в гр. София, ж.к. *******, етаж 1, заедно с прилежащите идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж, срещу задължение на
купувача да заплати уговорената продажна цена в размер от 81 000 лева. Съгласно
условията по договора купувачът следвало да заплати продажната цена изцяло или
на вноски в срок от три месеца от датата на сключване на сделката. Договорът за
покупко- продажба, който е обективиран в Нотариален акт №115, том V, рег.№4206, нот. дело №820 от
21.12.2016г. по описа на нотариус Й.Л.с рег. №263 при НК и с район на действия
СРС – бил сключен чрез пълномощник С.Г.В.,
а последният се легитимирал в това качество чрез изрично пълномощно с
нотариална заверка на подписа от 01.09.2016г. Тъй като купувачът - ответник по
иска - не изпълнил задължението си: да заплати на продавача уговорената продажна
цена, не само до определения по взаимно съгласие на страните краен срок за
изпълнение на задължението за плащане, но включително и до предявяването на
иска, ищцата била надлежно легитимирана, в качеството на правоприемник на
продавача, да поиска развалянето на договора за покупко- продажба на недвижимия
имот по съдебен ред. При така изложените фактически твърдения, ищцата
претендира да бъде постановено съдебно решение, по силата на което да бъде
развален сключения между наследодателя й Ж.Г.В., чрез пълномощника С.Г.В. от
една страна, и ответника Т.С.В. от друга страна, договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.12.2016г. С оглед очаквания изход от делото, ищцата
претендира за осъждане на ответника да й заплати направените съдебни разноски в
настоящото производство.
Ответникът оспорва допустимостта и основателността на
предявения иск. В процесуалната си позиция, изразена пред съда, ответникът оспорва
преди всичко наличието на правен интерес у ищцата от предявяване на иска
доколкото не били налице предпоставките да се иска разваляне на договора.
Ответникът оспорва и основателността на иска, като поддържа тезата, че съгласно
условията по договора за покупко- продажба – той изпълнил задължението за
заплащане на продажната цена на имота, като превел в уговорения срок и по
сметката на пълномощника С.В., сумата от 81 001 лева. Плащането било
извършено по банкова сметка ***, чрез банкови преводи, които били извършени на
21.12.2016г., на 28.12.2016г., на 05.01.2017г., на 12.01.2017г. и на 17.01.2017г.
Остатъчната дължима част от цената в размер от 999 лева, представляваща
незначителна част от дължимата престация по смисъла на чл.87, ал.4 от ЗЗД, също
била заплатена от ищеца чрез превод по банкова сметка ***, но след
предявяването на иска, по който е образувано настоящото дело т.е. на
10.12.2018г. чрез превод по банкова сметка ***. В заключение на изложените
твърдения, ответникът моли за отхвърляне на иска и претендира да му бъдат
присъдени направените съдебни разноски.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните,
взети предвид съобразно събраните по делото доказателства, по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Съдържанието на приетия като писмено доказателство Договор
за продажба на държавен недвижим имот от военно-жилищния фонд по реда на
Наредбата за държавните имоти установява, че въз основа на Заповед №2158 от
11.03.1991г. на началника на КЕ и ГЖЧ, одобрена от началника на поделение 22690
– МНО – София, на Ж.Г.В. е придобил апартамент №2, ет.1 в жилищна сграда блок
№122А, вх. „Б“, състоящ се от две стаи и кухня, със застроена площ от 65,669
кв.м.
Съдържанието на приетото като доказателство Пълномощно от
01.09.2016г. с нотариална заверка на подписа на упълномощителя Ж.Г.В. сочи, че последния е упълномощил С.Г.В., да
го представлява при сключването на договор за покупко-продажба за процесния
/описан по- горе/ недвижим имот - апартамент, при условие че договорената
продажна цена не е по-ниска от средната пазарна цена, приложима на периода на
сключване на прехвърлителната сделка. Съдържанието на изричното пълномощно,
което не е оспорено от страните сочи, че пълномощникът е бил овластен от своя
упълномощител- продавача по сделката, със следните права: да подпише
предварителен договор за покупко-продажба и да получи капаро по него; да получи
продажната цена от купувача; да договаря плащане в брой или по банков път,
изцяло или на части, като представлява упълномощителя пред съответната банкова
институция; да сключи окончателен договор за продажба на имота, при условия на
плащане, цена и срок на предаване на владението каквито намери за добре; да
представлява упълномощителя пред съответния нотариус при удостоверяване на сделката по нотариален
ред, като подпише нотариалния акт за разпореждане с описания имот.
Съдържанието на приетия като доказателство Договор за покупко-продажба от
21.12.2016г.,
който е обективиран в Нотариален акт № 115, том V, рег. № 4206
г., нот. дело №820/2016г. на нотариус Й.Л.с район на действие СРС, установява постигнатото
изрично съгласие между продавача
Ж.Г.В., действащ чрез пълномощника си С.Г.В. и купувача Т.С.В. - за това Ж.В. да прехвърли
право си на собственост върху процесния партамент срещу продажна цена в размер
от 81 000 лева. Видно от съдържанието на договора при сключването на
сделката от името на продавача е действал упълномощен представител - С.В.,
който е изразил съгласие договорената цена да бъде заплатена „..изцяло или на вноски в срок до три месеца
от днес 21.12.2016г., по банкови сметки на пълномощника в избрана /изпрани/ от
страните банка/ банки..“ (цит.).
Като доказателства по делото са представени и приети без
оспорване следните платежни документи: преводно нареждане от 21.12.2016г. /на
стр.59 – 64 от делото/, вносна бележка от 28.12.2016г., преводно нареждане от
05.01.2017г., вносна бележка от 01.12.2017г., преводно нареждане от
17.01.2019г., преводно нареждане от 10.12.2018г.
Заключението на допуснатата и приета без оспорване съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещо лице С.И., мотивира извода, че
общият размер на получените от С.Г.В. за периода от 21.12.2016г. до 18.01.2017г.
парични суми възлиза на 80 001 лева. В детайлизиран графичен вид вещото
лице е представило в хронологична последователност извършените преводи и
размера на преведените парични суми по банков път от ответника Т.С.В. по сметка
на С.Г.В.. Вещото лице посочи, че към 13.01.2017г. остатъчната сума, налична по
банковата сметка в „Банка Пиреос България“ АД е в размер от 6 008,83 лв.,
а по сметка в „Ти Би Ай Банк“ ЕАД - 0,36 лв. към 12.12.2018г.
По делото са представени и приети Удостоверение за
наследници изх.№РЛН17-УГ01-22170 от 28.12.2017г. и Удостоверение за семейно
положение, съпруг/а и деца на името на Ж.Г.В. изх.№РЛН16-УГ01-18640 от
02.12.2016г., издадени от Столична община, Район „Люлин“, от чието съдържание
се установява, че В.Ж.К. е низходящ родственик от първа степен по права линия,
на продавача Ж.В. и в това качество е негов наследник по закон.
По реда на чл.28 от ЗННД по делото бяха изискани и
предоставени документи, съхранявани в архива на нотариус Й.Л.– схема
№15-*********.12.2016г. от СГКК – гр. София; Пазарна оценка на продавания
недвижим имот от месец декември 2016г., изготвена от експерт-оценител;
декларация по чл.264, ал.1 от ДОПК по образец; декларации по чл.25 ал.8 от ЗННД
по образец, подписана от Ж.В.; декларация по ЗМИП, подписана от Т.В., които
имат косвено значение по отношение на подлежащите на установяване спорни факти
и по тази причина – тези документи не се обсъждат.
При така установената фактическа обстановка, настоящият
състав на съда достигна до следните правни изводи:
По допустимостта на предявения иск:
Съдът намира за процесуално допустим иска, с който е
сезиран. Ищцата обосновава правната си легитимация с факта на настъпило
наследствено правоприемство в резултат на което тя придобила в пълен обем
имуществените права на своя наследодател, включително и всички съществуващи
неудовлетворени вземания. Ищцата основава предявената искова претенция срещу
ответника върху твърдението, че последният не е изпълнил надлежно задължението
си да заплати уговорената продажна цена по договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.12.2016г.
При описаните в исковата молба фактически твърдения – ищцата
без всяко съмнение има правен интерес да иска разваляне на процесния договор за
покупко – продажба на недвижим имот. Правото на ищцата да иска разваляне на
договора по съдебен ред, което е било надлежно упражнено посредством подадената
на 03.05.2018г. искова молба, в действителност е нормативно уредено от чл. 87,
ал. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 200 от ЗЗД. По същата тази причина, възражението на
ответника срещу процесуалната допустимост на иска, с който настоящия съд е
сезиран, е напълно неоснователно.
По основателността на иска:
За да разреши повдигнатия спор, съдът преди всичко съобрази,
че спорното правоотношение произтича от договор за покупко- продажба на
недвижим имот, чието правно действие нито една от страните не е оспорила, нито
оспорва. Твърди се, че купувачът не бил изпълнител надлежно предвиденото в чл.
200, ал.1 от ЗЗД, както и в съдържанието на конкретния договор задължение - да
заплати уговорената продажна цена.
На второ място, съдът съобрази, че процесният договор за
покупко- продажба е бил сключен за продавача чрез пълномощник, който се
летитимирал с пълномощно от 01.09.2016г., но правното действие т.е. валидността
на упълномощителната сделка не се оспорва от страните.
При това положение, принадлежността на правото по чл. 87,
ал.3 от ЗЗД, което ищцата се домогва да упражни - тоест правото на разваляне на
двустранния договор, поради виновно неизпълнение на задължението на купувача, е
обусловено всъщност само от преценката,
дали купувачът е предоставил надлежно изпълнение на задължението си - да
заплати уговорената цена, като се отчитат отделните уговорки в съдържанието на
самия договор за покупко- продажба и също разпоредбите на гражданския закон,
които могат да намерят приложение за изрично неуредените в договора въпроси.
Необходимо е в тази връзка да се отбележи изрично, че вътрешните
отношения между упълномощителя Ж.Г.В. и упълномощения С.Г.В., включително: въпросите
за правното действие на упълномощителната сделка и за изпълнението на задължението на
пълномощника по мандатното правоотношение спрямо упълномощителя - не са предмет
на настоящото дело. Това е така, понеже съдът е длъжен да се произнесе само по
иска, с който е бил сезиран, а това е иск за разваляне на договора. Именно очертаният
с исковата молба предмет на настоящото дело, обхваща само предмета на предявения
иск с правно основание чл. 87, ал.3 от ГПК.
Ответникът в процеса поддържа становище, че
предоставеното от него изпълнение на задължението по чл. 200, ал.1 от ЗЗД да
заплати уговорената продажна цена е изпълнено. Събраните в хода на съдебното
дирене доказателства установяват категорично тази теза, по следните
съображения:
Съгласно чл. 75, ал.1 от ЗЗД - надлежно е изпълнението,
което е осъществено на кредитора или на овластено
от него лице. Самото съдържание на процесния договор за покупко- продажба
сочи, че според волята на страните – пълномощникът С.Г.В. е бил изрично
овластен да получи уговорената продажна цена от 81 000 лева. Пълномощникът,
който е сключил договора за покупко- продажба е овластен чрез същото пълномощно
- да получи от купувача и изпълнението на задължението за заплащане на цената,
а приетите писмени доказателства и заключението на съдебно- счетоводната
експертиза установиха, че той фактически е получил тази цена. Следователно
изпълнението е надлежно. Въпросът - дали пълномощника е извършил отчет за
полученото – на упълномощителя или на неговите наследници по закон не може да
се обсъжда, защото както вече беше посочено- този въпрос се намира извън
предмета на делото – такъв, какъвто е очертан именно с исковата молба на
ищцата.
Съгласно разпоредбите на чл. 69 и чл. 70 от ЗЗД, във вр.
с чл.200 от ЗЗД - надлежно е изпълнението, което
е осъществено на в рамките на уговорения срок.
В съдържанието на процесния договор за покупко продажба е
уговорено, че изпълнението на задължението за заплащане на уговорената продажна
цена се дължи на части – а плащането на пълния размер на сумата следва да бъде
извършено в срок до три месеца от 21.12.2016г. тоест до 21.03.2017г.
Заключението на приетата съдебно- счетоводна експертиза
установи, че до изтичането на уговорения краен срок за плащане, ищецът е превел
по банковата сметка на пълномощника значителна част от уговорената сума. Със забава
е била преведана само част от дължимата цена - сумата от 999 лева. Забавата е
юридически факт, който може да предизвика негативни правни последици за
длъжника (т.е. в случая за купувача), но самият закон предвижда, в хипотезата
на чл. 87, ал.4 от ГПК, че развалянето на договора поради виновно неизпълнение
не се допуска, ако неизпълнената част от задължението е несъществена като обем
спрямо интереса на кредитора. Очевидно такъв е и конкретният случай – след като
ответника- купувач и длъжник по договора не е заплатил своевременно по- малко
от 1/80 част от своето задължение, но все пак е предоставил пълно изпълнение
към момента на приключване на съдебното дирене в рамките на процеса по чл. 87,
ал.3 от ЗЗД.
В заключение на изложените изводи, съдът намира, че предявената
искова претенция за разваляне на договора за покупко- продажба е неоснователна,
поради липса на предвидения в хипотезата на закона юридически факт, който дава
основание за разваляне на процесния двустранен договор.
По претенцията за съдебни разноски:
С оглед изхода на спора, при условията на чл. 78, ал. 3 от ГПК, в тежест на ищцата следва да бъдат присъдени направените от ответника съдебни разноски, които
съгласно представения от процесуалния му представител списък на разноските по чл. 80 от ГПК и
приложения Договор за правна защита и съдействие от 17.12.2018т. /на стр.45 от
делото/, възлизат общо на 3
360 лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Ж.К. с ЕГН: ********** и със съдебен
адресат: адв. Р. А. ***, срещу Т.С.В. с ЕГН ********** и със съдебен адрес: ***,
офис №9 иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД - за разваляне на Договор
за покупко- продажба на недвижим имот от 21.12.2016 г., сключен между Ж.Г.В. и Т.С.В., който е обективиран в
Нотариален акт № 115, том V, рег. № 4206, дело № 820 на нотариус Й.Л.с рег. № 263 и район на действие при СРС.
ОСЪЖДА В.Ж.К., да заплати на Т.С.В., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК - сумата от 3 360 (три хиляди и триста и шестдесет)
лева, за съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба, която може
да бъде подадена пред Апелативен съд София, в двуседмичен срок от връчване на
препис от него.
СЪДИЯ: