РЕШЕНИЕ
№ 20 31.01.2017
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на десети януари през две хиляди и
седемнадесета година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар К.Л.
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 888 по описа за 2016 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по повод исковата молба на Ю.В.Л., гражданин на Руска Федерация,
роден на *** г. в гр. Москва, с искане за отмяна на всички решения, взети на
проведено на 25.08.2016 г. общо събрание на етажната собственост на собственици
на самостоятелни обекти в жилищна сграда „**************”, находяща се в с.
Равда, ул. „******, с идентификатор *************, представлявано от Л.И.С., в
качеството й на Председател на УС. Твърди се, че решенията са незаконосъобразни.
Излага се, че събранието е проведено без нарочна покана до всички собственици,
поставена по предписания в чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС ред. Навежда се, че от
представения протокол не става ясно по чия инициатива и от кого е било свикано
общото събрание и спазена ли е процедурата за неговото свикване. Сочи се, че
избраните председател на събранието и протоколчик са руски граждани, които не
владеят български език, а няма данни на събранието да е присъствал преводач. В
тази връзка ищецът счита, че не е ясно дали отразеното в протокола е реално
случилото се на събранието. Твърди се, че в приложения към протокола списък с
присъстващите лица били отразени идеални части от общите части на сградата към
всеки самостоятелен обект, без да е посочено на каква база е направено това.
Излага се, че по този начин не може да се удостовери наличието на изискуемия
кворум за провеждане на общото събрание. Акцентира се върху обстоятелството, че
на събранието бил приет бюджет без наличието на обосновка и бил мотивиран с
предложение на една единствена фирма. Твърди, че било взето решение за
делегирането на правомощия по поддръжката на общите части на сградата на трето
лице- несобственик, но без спазване на предвидения в чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС
кворум. С тези доводи от съда се иска отмяна на цитираните решения, приети на
проведеното общо събрание.
В месечния срок по чл.131, ал.1 от ГПК от
ответната етажна собственост е постъпил писмен отговор, с който иска се оспорва
като неоснователен.
Твърди се, че поканата за общото събрание е залепена на специалното табло на
входа на жилищната сграда на 15.08.2016г., като за поставянето й е съставен и
нарочен протокол. Излага се, че общото събрание е свикано по надлежен ред- чл.
12, ал. 6, изр. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че протоколът от общото събрание не е
оспорен в предвидените за това срокове, поради което възраженията срещу
съдържанието му са неоснователни. Навежда се, че в закона не е предвидено изискване
за присъствие на преводач при провеждане на общото събрание. Акцентира се върху
обстоятелството, че списъкът на присъстващите лица е неразделна част от
протокола от общото събрание, поради което също не може да бъде оспорван
самостоятелно. Излага се, че съдът не може да извършва преценка на
целесъобразността на взетото решение за приемане на бюджет, а възраженията в
исковата молба касаят именно неговата целесъобразност. Твърдяното нарушение на
чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС се оспорва с довода, че на събранието не е взето решение,
с което да се делегират част от правомощията на Управителния съвет на лица,
които не са собственици. С тези доводи до съда се отправя искане да отхвърли
предявения иск.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството е с правно
основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
Видно от приложеният към
исковата молба нотариален акт ищеца е собственик на апартамент № 26,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор *************.26, находящ се
в ответната етажна собственост. По делото е представен протокол за поставяне на покана за
Общо събрание на етажната собственост, извършено на 15.08.2016 г. в 11,00 часа
от Л. С. и А.П.- двете собственици на апартаменти в етажната собственост, от
които се установява, че на таблото във входа на етажната собственост била
поставена поканата за събранието, което се свиквало на основание чл. 12, ал. 6
от ЗУЕС. Посочено било, че събранието следва да се проведе на 25.08.2016г. във
фоайето на входа, при изписан дневен ред. Протоколът носи подписите на двете
лица. По делото е представен и протоколът от ОС, от който се установява, че към
18,00 часа на 25.08.2016г. на събранието присъствали (лично и чрез
представители) собственици на 66,228 % идеални части от общите части. Към 19,00
часа кворумът бил същият и събранието се открило. По т. 1 от дневния ред било
взето решение да се регистрира комплексът в режим на управление на етажна
собственост в съответствие със ЗУЕС. По т. 2 от дневния ред се приело форма на
управление на комплекса да е общо събрание на собствениците. По т. 3 от дневния
ред общото събрание решило управителният и контролният съвет да се състоят от
по трима човека, като били избрани и членове на УС и КС. Управителният и
контролният орган били избрани за срок от 2 години, а УС избрал за свой
председател Л. С.. По т. 4 от дневния ред общото събрание приело решение да не
се разглежда въпроса с предходната управляваща компания „К.” ЕООД. По т. 5 се
приело решение да бъде упълномощен управляващият комплекса да реши въпроса с
инвеститора за ползването на земята под басейна, паркоместата и др. По т. 6 от
дневния ред от Л. С. било направено предложение за приемане на оферта и бюджет
за администриране и поддръжка на комплекса за 2017г. на „**********” ЕООД на
стойност 19 522,87 лв. Предложението било прието с мнозинство 79,146 % от
присъстващите. При така определения бюджет със същото мнозинство общото
събрание приело вноската, дължима от собствениците, ползвателите и обитателите
за управление на общите части на комплекса да бъде 115 евро годишно на човек,
обитаващ апартамент- при 88 собственика и обитателя. По т. 6.2.2 общото
събрание приело вноската за фонд „Ремонт и обновяване” да бъде 15 евро на
процент идеална част на година, като се приело тези вноски да се внасят в
отделна банкова сметка ***. По т. 6.2.4 общото събрание приело собственици,
отдаващи апартаменти под наем или извършващи друга търговска дейност, да плащат
такса поддръжка в троен размер. По т. 6.3. от общото събрание възложило
дейностите по поддържането на общите части на основание чл. 11, ал. 1, т. 11 и
чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС на „**********” ЕООД, а по т. 6.4. се приело решение
договорът да се сключи за 1 година. Л. С. била упълномощена да сключи договора.
С т. 6.6. и т. 6.7. се приело вноската за управление и поддръжка за 2017г. да
се заплаща на „**********” ЕООД за периода 01.10.2016г.- 30.09.2017г. от всеки
собственик, ползвател или обитател, авансово с 1 вноска в срок не по-късно от
30.09.2016г. в брой или по банкова сметка. ***. 6.8 се взело решение ОС на ЕС
да се проведе в средата на август 2017г. В съставеният протокол от общото
събрание е отбелязано, че всички разисквания, коментари и гласувания са
преведени и обяснени на майчиния език на присъстващи чужденци. Отбелязано е, че
неразделна част от протокола е списъкът на всички собственици на самостоятелни
обекти, присъствали на ОС. Между страните не се спори, а видно и от съобщение
протоколът от общото събрание бил изготвен и предоставен на разположение на
собствениците, ползвателите и обитателите от етажната собственост, като
съобщението било залепено на 01.09.2016г. По делото е представен и списъкът на
лицата, присъствали на събранието, съставляващ неразделна част от съставения
протокол. В списъка са отразени притежаваните идеални части от всеки един от
самостоятелните обекти в сграда, процентното им изражение, както и имената на
лицата от съответните апартаменти, които са присъствали на събранието. Всяко
едно от присъствалите лица е положило и подпис в съставения списък.
В първото по делото съдебно
заседание от страна на ищеца бе направено оспорване истинността на съдържанието
на поканата за свикване на общото събрание и протокола за нейното поставяне,
като се твърди, че същите са съставени за използване по настоящото
производство, както и че съществува друга покана за друго общо събрание. В този
смисъл съдът намира, че възражението, направено от страна на ищеца, касае
датата на съставяне на поканата и протокола за нейното поставяне като се
твърди, че същите не са съставени на посочените в тях дати. Съставената покана
за общо събрание представлява частен свидетелстващ документ, който няма
обвързваща за съда материална доказателствена сила. Поканата за общото събрание
е представена с отговора на исковата молба, поради което датата на подаване на
отговора е и датата, към която този документ със сигурност е бил съставен по
аргумент от чл. 181 от ГПК. Освен поканата за общо събрание, от Л. С. е
съставен и протокол за поставяне на покана, съставен по реда на чл. 13, ал. 1
от ЗУЕС, и в него още едно лице освен Л. С. е удостоверило с подписа си
поставянето на поканата на 15.08.2016г., като подписите, положени в протокола не
са оспорени от ищеца. Ето защо съдът намира за доказано по делото, че
поставянето на поканата е било сторено на 15.08.2016г., в какъвто смисъл са и показанията
на разпитаният в хода на съдебното производство св. В.. Следва да се отбележи,
че с оглед заявеното от него, че живее на съпружески начала с Л. С.,
показанията на свидетеля следва да се кредитират с оглед останалия
доказателствен материал предвид възможността за неговата заинтересованост. Въпреки
това обаче, с оглед на гореизложеното, настоящата инстанция счита, че
показанията на свидетеля следва да бъдат ценени, тъй като съответстват на
изложеното в протокола, подписан и от друг собственик. Ето защо стореното от
ищеца оспорване на поканата и протокола за залепването й е неоснователно.
С оглед вида на настоящата
претенция /конститутивен иск/ съдът дължи произнасяне само досежно наведените в
исковата молба твърдени нарушения.
По възражението, че общото
събрание е свикано без нарочна
покана до всички собственици, поставена по предписания в чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС
ред, като не става ясно по чия инициатива и от кого е било свикано общото
събрание и спазена ли е процедурата за неговото свикване, съдът го намира за
неоснователно. Както бе отразено по- горе съдът приема за доказано по делото,
че събранието е свикано по инициатива на Л. С., в качеството й на собственик на
самостоятелен обект в сградата, като за целта тя е изготвила покана за общо
събрание, поставена на видно място на 15.08.2016г. За поставянето й е съставен
и протокол по надлежния ред, не по- късно от 7 дни преди датата на събранието,
като поканата е поставена на видно и общодостъпно място, с което са спазени
изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. В поканата изрично е посочено, че
събранието се свиква на основание чл. 12, ал. 6 от ЗУЕС. Съгласно тази норма при нововъзникнала етажна собственост
първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от
собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални
части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то
може да се свика от всеки собственик или ползвател. В случая безспорно от
възникването на етажната собственост са изминали повече от 6 месеца (сградата е
въведена в експлоатация през 2007г., а ищеца е придобил право на собственост
върху апартамент в нея през 2013г.), поради което не е имало пречка общото събрание
да се свиква по инициатива на всеки собственик. Ето защо общото събрание е било
свикано по предвидения в закона ред и при спазване на изискванията на чл. 13,
ал. 1 от ЗУЕС.
Не се споделя и твърдението, че избраните председател на събранието и протоколчик
са руски граждани, които не владеят български език, а няма данни на събранието
да е присъствал преводач, поради което не е ясно дали отразеното в протокола е
реално случилото се на събранието. С оглед на така заявеното възражение съдът намира, че същото
касае оспорване съдържанието на протокола. Съгласно Решение
№ 8 от 24.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4294/2014 г., I г.о.,
постановено по чл.290 от ГПК, протоколът от
общото събрание е свидетелстващ документ, установяващ
извършените от общото събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на
този протокол- съставя се в 7-дневен срок, подписва се от
председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните
обстоятелства. Изготвянето на протокола се
съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно место в етажната
собственост, за поставянето на което също се изготвя протокол. Предвиден е и 7-дневен срок от оповестяване на
протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен
собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола,
респективно достоверността на взетите решения. След изтичане на този
срок и при липса на подадени възражения относно съдържанието на протокола,
съдържанието на същия придобива доказателствена сила, която обвързва етажните
собственици, трети лица и съда. По делото не се представиха доказателства от
страна на ищеца, от които да се установи, че същата е оспорила съдържанието на
протокола в указания от закона срок, поради което следва да се счете, че
изложеното в протокола е обвързало ищеца. В този смисъл настоящата инстанция
приема, че отразеното в протокола се е случило във вида, в който е описано. В
самия протокол е посочено, че всички разисквания, коментари и гласувания са
преведени и обяснени на майчиния език на присъстващи чужденци. С оглед това
отразяване съдът намира за неоснователни възраженията, че няма данни на
събранието да е присъствал преводач, поради което не е ясно дали изявленията на
страните са коректно записани.
По възражението, че в приложения към протокола списък с
присъстващите лица са отразени идеални части от
общите части на сградата към всеки самостоятелен обект, без да е посочено на
каква база, съдът го
намира за неоснователно. Видно от съдържанието на списъка, за който няма спор,
че е неразделна част от протокола, в същия са посочени самостоятелните обекти в
комплекса и идеалните части от общите части в сградата, които се притежават към
съответния самостоятелен обект, като е посочено и процентното съотношение на
тези идеални части от всички общи части в сградата. Такова посочване на общите
части е в пълно съответствие с нормата на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, според която
дяловете на отделните съсобственици в общите части са съразмерни на
съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежава,
изчислени при учредяването на етажната собственост. От приложения списък може
да се направи извод, че именно на тази база са посочени съответните идеални
части към всеки притежаван от собствениците апартамент. Наред с това списъкът е
неразделна част от протокола от проведеното общо събрание, като същият не е
оспорен от ищеца в предвидения за това срок, поради което важи и казаното по-
горе.
От страна на ищеца е наведено и възражение,
че на събранието е приет
бюджет без наличието на обосновка и е мотивиран с предложение на една
единствена фирма.
Видно от изложеното в тази връзка, в исковата молба се излагат конкретни доводи
единствено срещу решението по т. 6.1 за приемане на бюджет в размер на 19 522,87
лв. С оглед вида на производството, по това възражение преценката за законосъобразност, която дължи съдът, е ограничена само до нарушенията, изложени в исковата
молба за отмяна на решението по т. 6.1. Видно от протокола от проведеното общо
събрание преди приемането на бюджет в този размер е направено изказване от
избрания председател на управителния съвет С., в което тя е посочила, че по
технически данни, предоставени от група собственици на ЕС, дружеството „**********”
предлага обем на услуги и конкретен бюджет на стойност от 19 522,87 лв.
Заявила е, че управителният съвет на ЕС окончателно се е спрял на тази фирма за
обслужване на общите части на комплекса. Офертата за бюджет, дадена от посочена
дружество, е подложена на гласуване и е приета с мнозинство 79,146 % от
присъстващите на общото събрание. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС Общото
събрание на етажната собственост приема годишен бюджет за приходите и
разходите. Видно от чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС управителният съвет изготвя годишния бюджет за управлението,
поддържането и ползването на общите части на етажната собственост. Безспорно разходите за
управление и поддържане на общите части са част от разходната част на бюджета
на дадена етажна собственост по аргумент от чл. 51 от ЗУЕС. В този смисъл съдът
намира, че бюджетът за 2017 г. е приет от общото събрание при спазването на
посочените по- горе норми на ЗУЕС. Направено е предложение от УС в рамките на
правомощията му по чл. 23, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС, което е прието от общото
събрание в рамките на неговите правомощия. В ЗУЕС не се съдържат други
изисквания във връзка с приемането на бюджета, като органите на всяка една
етажна собственост (в рамките на предоставените им от закона правомощия) имат
свободата да вземат решения във връзка с това по какъв начин да се формира
бюджетът и дали поддържането и управлението на общите части да се възложи на
определено юридическо лице. В случая общото събрание е решило, че дейностите по
управление и поддържане на общите части следва да се възложат на определено
дружество „**********”. Няма изискване за приемането на предложения от това
дружество бюджет да са обсъждани и предложения на други дружества. Няма и
изискване за конкретна обосновка на бюджета, като в протокола от общото
събрание изрично е записано, че той се определя за администриране и поддръжка
на комплекса за 2017 г. Всичко изложено до тук е достатъчно, за да се приеме,
че решението по т. 6.1 е взето при спазване на предвидените в ЗУЕС изисквания.
По възражението, че е взето решение за делегирането на
правомощия по поддръжката на общите части на сградата на трето лице- несобственик, но без спазване на предвидения в чл.
19, ал. 8 от ЗУЕС,
съдът намира следното:
Видно от решенията по т. 6.3- т. 6.7 от протокола, със същите се
възлагат дейности на трето лице и е прието да се сключи договор с това лице,
както и паричните вноски на собствениците да се плащат на него. Безспорно по
аргумент от чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС общото събрание може да приеме такова решение, с което да възложи
дейности по поддържането на общите части на сградата на трето лице срещу възнаграждение, като определи и конкретни правомощия на управителния съвет
(управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Посочените решения са именно
такива. В същото време разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС предвижда,
че за възлагане правомощията
или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на
дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или
физически лица, които не са собственици общото събрание следва да приеме решението си с мнозинство повече от 67 на сто идеални
части, изчислени на
база всички идеални части от
общите части на етажната собственост. В случая видно от протокола на проведеното общо събрание
решението по т. 6.3. е прието с мнозинство 55,247 % ид.ч. от общите части на
сградата, а всички останали решения (от т. 6.4. до т. 6.7.) са приети с
мнозинство 62,324 % ид.ч. от общите части на сградата. В този смисъл се налага
извода, че всички тези решения не са приети с необходимото мнозинство, поради
което са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
С оглед на така изложеното искът
следва да бъде уважен само досежно решенията
по т. 6.3, т. 6.4, т.
6.5, т. 6.6, т. 6.7,
като в останалата му част следва да бъде отхвърлен.
На основание чл. 78, ал.1 и ал.3
от ГПК на страните следва да бъдат присъдени сторените по делото съдебно-
деловодни разноски. От страна на процесуалният представител на ищеца бе
направено възражение, че на ответната етажна собственост не следва да се
присъждат разноски предвид непредставяне на списък. Действително нарочен списък
за направените разноски не бе представен от ответника. Това обаче не рефлектира
върху правото му на разноски в случаи на отхвърляне на иска изцяло или отчасти,
а само ограничава възможността му да обжалва присъдения от съда размер. Предвид
на това и съобразно приложените по делото доказателства, на ищеца следва да
бъде присъдена сумата от 34,61 лв., включваща адвокатско възнаграждение и
направени разноски съразмерно на уважената част от предявения иск. На
ответникът следва да бъде присъдена сумата от 246,15 лв., представляваща
заплатено адвокатско възнаграждение съобразно отхвърлената част.
Мотивиран от горното,
Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решенията
от 25.08.2016г. на Общо събрание на Етажна собственост в жилищна
сграда „**************”, находяща се в с. Равда,
ул. „******, с идентификатор № ************* по кадастралната карта на с.
Равда, обективирани в т.
6.3, т. 6.4, т. 6.5, т. 6.6, т. 6.7 от изготвения протокол от общото събрание
от 25.08.2016г.,
като незаконосъобразни, като ОТХВЪРЛЯ
иска в останалата му част.
ОСЪЖДА Етажна собственост в жилищна сграда „**************”,
находяща се в с. Равда, ул. „******, с идентификатор № *************
по кадастралната карта на с. Равда, да заплати на Ю.В.Л., гражданин на Руска Федерация,
роден на *** г. в гр. Москва, сумата 34,61
лв. /тридесет и четири лева и шестдесет и една стотинки/, представляваща
направени по делото разноски съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА Ю.В.Л.,
гражданин на Руска Федерация, роден на *** г. в гр. Москва, да заплати на Етажна собственост в жилищна сграда „**************”,
находяща се в с. Равда, ул. „******, с идентификатор № *************
по кадастралната карта на с. Равда, сумата 246,15
лв. /двеста четиридесет и шест лева и петнадесет стотинки/, представляваща
направени по делото разноски съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бурга в двуседмичен срок от уведомяването на страните за
изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: