Р Е
Ш Е Н
И Е №75
гр.Поморие,
17.04.2019год.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен
съд, гражданско отделение, в публично заседание на седемнадесети януари
през две
хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ
ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело №194 по описа за две хиляди и осемнадесета година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от Д.М.Г. действащ чрез
процесуалния си представител адв. Н.Ч. против Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.5, сграда Алфа в комплекс „Сънсет Ризорт“,
представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез управителя на
дужеството В.Г.Д.. Ищецът в исковата
молба сочи, че е собственик на апартамент в жилищна сграда с идентификатор
57491.509.24.5 – апартамент № 3 със застроена площ от 94.95кв.м. ведно със 17.87кв.м. ид.ч. и е активно
легитимирано да предяви настоящия иск за отмяна на всички решения приети на проведеното на 23.02.2018г. общо събрание
на собствениците на сграда „Алфа“ в комплекс „Сънсет Ризорт“ на
което е присъствал чрез пълномощник адв. И.н.. Твърди, че решенията са незаконосъобразни, взети при нарушения на
процедурните правила предвидени в закона за свикването и провеждането на общото
събрание и противоречащи на императивните разпоредби на закона. На първо място
твърди, множество нарушения
при насрочването и провеждането на ОС на
ЕС, а именно: че е нарушена разпоредбата
на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, регламентираща реда за свикване на
ОС на ЕС, като покана за свикване на ОС
на ЕС въобще не е била поставено на видно и общодостъпно място на входа на
сградата, че целенасочено и съзнателно ОС на ЕС в сграда А (Алфа) е проведено в
неподходящо време, когато комплексът не се обитава от
собствениците (предимно чужди граждани), тъй като това е комплекс за сезонно
ползване - „Жилищна сграда за сезонно ползване, с подземен гараж, сладкарница и
детски клуб - Блок А“, видно от приложения към настоящата искова молба титул за
собственост на ответника, че събранието
е проведено в неподходящо време и място. На второ място сочи,
че е недопустимо и незаконно да се провеждат ОС на ЕС в сграда Алфа по дневен
ред, по който през месец ноември – 14.11.2017г. и месец декември на 28.12.2017г.
са били проведени други ОС на ЕС в сграда Алфа, на които са били проведени
гласувания и взети решения по всички токчки от дневния ред абсолютно идентични
с тези от дневния ред на ОС на 23.02.2018г., като в поканата като място на
провеждане на ОС е било посочено Зала „Емералд“ на етаж-1 на сграда Д (Делта) и
действително ОС е било проведено на това място, а проведеното ОС касае ЕС на
сграда А (Алфа) с което е нарушена императивната разпоредба на чл.16, ал.1 от ЗУЕС, уреждаща мястото на провеждане на ОС. На следващо място, като същите са били
обжалвани и образувани гр.дела с №860/2017г. по описа на РС Поморие и гр.д.
№75/2018г. по описа на ПРС.
Твърди,
че при провеждане на ОС, председателя на събранието не е обявил, че липсва
кворум и е отложил събранието за след един час, че масово в представените като приложение към протокола
от ОС пълномощни не са попълнени личните данни на
упълномощителите, което е пречка за идентифициране на съответните собственици и в
събранието са учасвали лица,
които на са собственици на обекти и че с тези пълномощни не е налице възможност да се
учреди в полза на посочените в тях лица валидна представителна власт пред ОС на
ЕС в сграда Алфа, тъй като в тези пълномощни, не са посочени данните на
съответните упълномощители. Сочи, че е нарушена и разпоредбата на чл.14 ал.4 от ЗУЕС, тъй като някой от упълномощените лица са били упълномощени от повече от
трима собственици. Твърди, че в представения списък, неразделна част от
протокола от ОС не е посочено и не става ясно кое лице на кой собственик е бил
пълномощник. В представеното „Приложение №1“ са изброени собствениците на СОС с
кадастрален идентификатор №57491.509.24.5.91 и положили подписи като
собственици са общо 9 лица, а в самия списък е посочено, че собствениците са 35
на брой. Твърди, че има и друго разминаване, видно от справката от елекктронния
имотен регистър за този имот собствениците в действителност са 38 на брой, като
твърди, че лицето Г.П. Г. подписал се като собственик на трето място в
Приложение №1 - не е собственик на
посочения СОС от 18.10.16г., тъй като същият на тази дата 18.10.16г. е дарил
притежаваните от него идеални части на 18 други лица, посочени в приложение №1 от
№21 до №38 и счита, че на проведеното ОС на 23.02.2018г. лицето Г.П. Г. не е
бил собственик на имот с идентификатор №57491.509.24.5.91, представляващ
апартамент с площ от 15,93 кв.м. тъй като съзнателно и целенасочено е прехвърлил
идеални части на 38 лица, за да може безпрепятствено да вземат участие по време
на ОС, като представители на собственици, само въз основа на обикновени писмени
пълномощни.
Ищецът в исковата молба сочи още, че като собственици на СОС с кадастрален
идентификатор №57491.509.24.5.102 са посочени две дружества - „Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД и „Дворо“ ЕООД, като в списъка за регистрация
срещу посочения по-горе имот подпис е положен от Николай Г. Павлов, който е
представил пълномощно, видно от което е бил упълномощен от управителя на „Двора“ЕООД
в качеството си на собственик на имота в сграда Алфа, а „Дворо“ ЕООД и „Двора“ЕООД се две различни дружства и на практика Н.П.не е имал
пълномощно от действителния собственик да представлява дружеството на ОС на
23.02.2018г.
В приложения списък
по делото на присъствалите на ОС лица -
собственици и пълномощници, като срещу името на всеки собственик са посочени
ид.ч. в квадратни метра, а не в проценти и няма данни, че преобразуването на
ид.ч. от квадратни метра в проценти, е направено от лицензиран оценител.
Твърди, че събрението е проведено при
липса на кворум и липса на мнозинство.
На следващо място твърди, че съобщение за изготвен протокол от
ОС, на основание чл.16, ал.7 от ЗУЕС, не е било поставено на видно общодостъпно
място на входа на сградата. Във връзка с многото неточно отразени
изявления в протокола в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС оспорил протокола, но същия не бил поправен. Оспорва приетите решения по т.2, т.3, т.4, т.5, т.6 и т.7 от дневния
ред, като нищожни и незаконосъобразни, противоречащи на императивни правни
норми, като на първо място твърди, че е прието решение да се извърши необходим
ремонт на сграда А / Алфа/ по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване
на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата“, като счита че предвидения ремонт не
е „необходим“, тъй като не става въпрос за ремонт на общи части, а е взето
решение за ремонт на тераси, които тераси са към отделните самостоятелни обекти
и не са общи части, а индивидуална собственост. Счита, че ОС на ЕС не може да вземе решение с което да
задължи собствениците на самостоятелни обекти да правят парични вноски във Фонд
„Ремонт и обновяване“ и събраните средства да се използват за ремонтиране на
тераси - индивидуална собственост и че покривните тераси не са общи части, като
счита, че в случая се касае за
извършване на основен ремонт. В тази връзка счита, че е нарушена разпоредба на чл.17,
ал.2, т.5 от ЗУЕС, съгласно която общото
събрание на собствениците приема решения за основно обновяване, за извършване
на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете
на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ
и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране -
с мнозинство не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части, каквото не
е било налице. По отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена
императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във
Фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците
в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската
за Фонд „Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на м. август 2018г. По отношение приетото решение по т.5
сочи, че то не съответства на предварително обявения дневен ред, а решенито по т.6 е
незаконосъобразно, тъй като приетата лихва за забава е прекомерно висока. Моли съда да отмени
решенията приети на проведеното на 23.02.2018г. общо събрание на собствениците на сграда с идентификатор
57491.509.24.5, сграда А /Алфа/ в комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в
протокола от същата дата. Претендира направените по делото разноски.
В срок е
постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати нарушения при
свикването и провеждането на общото събрание и за нарушения на чл.48, 50 и 51
от ЗУЕС. На първо място, твърди, че общото събрание е проведено законосъобразно,
спазвайки предвидения в закона ред за свикване и провеждане на събранието, като поканата била
залепена на външната врата на сградата на три езика /български, английски и на
руски език/. В поканата е бил посочен дневния ред на събранието, както и
мястото, деня и часа на събранието. Поканата е подписана от управителя на ЕС и
на нея е отбелязано деня и часа на залепването на поканата, за което е съставен
протокол, който е подписан от управителя и от един свидетел и е изпратена по
ел.път до всички собственици. Твърди, че събранието е проведено при наличие на
кворум, като при извършване на регистрацията, отчитане на кворума и
при провеждане на гласуването и калкулиране на гласовете, са взети предвид
документите за собственост, в които са посочени квадратурата на всеки един
самостоятелен обект в сградата, включително и идеалните части от общите части
на сградата на всеки обект и въз основа на тези квадратури е изготвена таблицата
с присъстващите собственици и процента идеални части, които всеки един етажен
собственик притежава. От този процент идеални части е сформиран кворума на
Общото събрание съгласно чл.15 от ЗУЕС и са приемани решения съгласно чл.17,
ал.1 от ЗУЕС. Счита, че факта, че един СОС е собственост на няколко лица не
представлява заобикаляне на закона. Сочат, че е невярно твърдението на ищеца,
че става въпрос за основен ремонт и
твърдят, че извършването на ремонт на покрива и покривните тераси на сградата
се явява необходим такъв и дори да не е прието решение на ОС на ЕС за
извършване на необходим ремонт на покрива
и покривните тераси всеки етажен собственик съразмерно с дела си в общите части
е длъжен да участва в разноските необходими за
поддържането на сградата и
решение на ОС на ЕС е необходимо само за
извръшване на полезни разноски, но не и за необходими разноски какъвто е
процесния ремонт. В тази връзка счита, че е спазен кворума за вземане на
решение за „необходим ремонт“. Твърдят, че ремонтът, който следва да се извърши,
обхваща единствено покрива на сградата и покривните тераси, които са общи части
на сградата. Относно решението за бюджета сочат, че това е въпрос на
целесъобразност и не подлежи на съдебен
контрол, а приетото решение
плащането на вноската да е еднократно, е
съобразено с факта, че се касае за необходим ремонт и защото повечето чуждестранни
физически лица предпочитат да направят плащане с един банков превод отколкото
ежемесечни преводи. Счата, че лихвата за забава, която се дължи съобразно
приетото решение не е прекомерна. Моли съда да отхвърли иска. Представя доказателства.
Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната
собственост.
Съдът
след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа
страна следното:
Установява
се от представения н.акт № 159, том VI, дело № 1104/2006г. с
вх.рег. №2590/11.07.2016г., че Д.М.Г. и придобил следния недвижим имот Апартамент № 3 (три), находящ се в сграда
„А” етаж 2 (втори), със застроена площ от 94.95
(деветдесет и четири цяло и деветдесет и пет стотни), ведно с 17.87 (седемнадесет цяло и осемдесет
и седем стотни) кв.м. идеални части от общите часи на сградата, състоящ се от: две спални, баня с
WC, дневна, кухня, дрешник,
антре и тераса, при граници за апартамента: на изток - външен зид, на запад коридор, на север - апартамент
А2-4, на юг - апартамент А2-2. отдолу - апартамент / отгоре - апартамент АЗ-З,
ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена
сградата, представляващ УПИI – 3019, кв.
221 по плана на гр.
Поморие, целият с площ от 45 056 (четиридесет и пет хиляди и петдесет и шест) кв.м. за сумата 102 719 евро и в тази връзка има правен интерес
от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на 23.02.2018г. Представена е покана за свикване на извънредно общо събрание на собственици в етажна собственост на
блок А / Алфа/, в която е посочено, че
същото се свиква от управителя на ЕС на
блок А с идентификатор №
57491.509.24.5 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“
в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и
чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в
същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за провеждане на общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване
на
необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на
ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата; 3 Приемане на бюджет за извършване
на Необходимия ремонт на сграда А (Алфа); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на
паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата
предвид нуждата от извършване на необходим ремонт
на сградата; 5. Приемане на решение, с което
възлага на управителя на сграда А (Алфа) да сключи договори за извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1,
т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на
етажната собственост; 6. Определяне на
финансови санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок
вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на решение за предприемане на юридически действия от страна на
управителя на етажната собственост при неплащане на задължения от страна на
Етажните собственици и определяне на съответни мерки за това. В поканата е посочено
дата, часа и мястото където ще се проведе общо събрание на собствениците на
сграда А (Алфа) на - 23.02.2018 г. от 15:30 часа в зала „ Емералд „ на етаж - 1 (
минус едно, сутерен ) на
сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град
Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на български, руски и английски език. Представен
е протокол от 15.02.2018г. /л.123/, в който е посочено, че поканата за
свикване на общо събрание насрочено за 23.02.2018г. е залапена на входната
врата на блок А /Алфа/ на 15.02.2018г. в
присъствието на Н. П.. Представено е съобщение до
собствениците с посочена дата и час – 01.03.2018г., 16.10ч., подписано от
управителя, в което се съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС на сграда А (Алфа) проведено на
23.02.2018г. е изготвен и всеки собственик може да се запознае и да получи
копие от протокола от проведеното ОС, заверено Вярно с оригинала и приложенията
към него от рецепцията в сградата.
Представен е протокол на проведеното на 23.02.2018г. ОС на ЕС на блок А (Алфа), с идентификатор №57491.509.24.5 по кадастралната
карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” №219. В протокола са посочени
присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посочено всеки
собственик, с какъв процент ид.части от общите части на сградата разполага. В
края на протокола е отразено, че неразделна част от протокола са приетия бюджет
за извършване на необходим ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС
лица, доклад на фирма Бейтс, пълномощни. Към протокола е приложена списък на
собствениците присъствали на ОС на ЕС на
23.02.2018г., в който е във вид на таблица с положените подписи на
присъстващите, с посочени обектите в сграда А (Алфа) със съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ
на ид.части, процент на ид.части и подпис. Видно от тази таблица обектите в
сграда А (Алфа) са 100. В тази връзка е
представена и справка от СГКК Бургас,
във вързка със заявление за
самостоятелните обекти и в писмо СГКК Бургас е посочила, че сграда с идентификатор 57491.509.24.5 по к.карта на гр.Поморие е със
застроена площ по КККР 1687кв.м. и в
същата са нанесени 100 самостоятелни обекта. Прави впечатление, че в списъка е
посочен, че СОС с идентификатор 57491.509.24.5.91 с площ 16.81 кв.м. е
собственост на 35лица и от собствениците
на този обект на събранието са присъствали С.Т.С., Т.В.Б., А.Х.Х. В.М.И., Г.П.
Г., Н. Огнянова П., Р. А. Д. и Я.К. М. и всички те
са представлявали съобразно разпоредбата на чл. 14, ал.4 от ЗУЕС и други
собственици, като в представените „съгласие за гласуване“ /пълномощни/ изрично е посочено, че собственика дава
съгласие за гласуване за общата сума, която да бъде събрана от всички етежни
собстневици във фонд „Ремонт и обновяване“ и конкретна сума, която да е
вноската дължима от него за фонд „Ремонт и
обновяване“. В Протокола е
посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани съм
кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент
на притежаваните от него ид.части от общите части на сградата, с който да
гласува. На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения:
по т.2 от дневния ред: Да се
извърши Необходим ремонт на сградата по смисъла на nap. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и
да се създаде Фонд „Ремонт и обновяване” на сградата;
по т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за
извършване на Необходимия ремонт на сграда А (Алфа), който е
неразделна част от настоящия протокол;
по т.4 от дн.ред: Вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сграда А/Алфа/ за извършването на Необходимия ремонт да е
съобразно приетият бюджет преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в
общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната, платима еднократно до края на месец
Август 2018г. по банков път по специално открита банкова сметка *** - за Фонд
„Ремонт и обновяване“, която да се открие на името на Управителя на Етажната
собственост, съгласно разпоредбата на чл.50, ал.З от ЗУЕС. Таксите за всеки
един СОС за Фонд Ремонт и обновяване“ на сградата са посочени в приетият
бюджет, който е неразделна част от настоящия протокол;
по т. 5 от дн.ред: Приема решение, с което възлага на управителя на сграда А/Алфа/ в
комплекс „Сънсет ризорт“ да сключи договори, както за извършването на
Необходимия ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да
сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на
извършването му и който да предоставя регулярани отчети до етажните собственици
относно неговото изпълнение, с когото прецени, при условия и цена каквито
прецени, по всички договори да са в рамките на приетия бюджет на етажната
собственост за извършването на Необходимия ремонт на сградата. Разрешава на
основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда А (Алфа) да се разпорежда
с всички средства събрани в банковата сметка със специално предназначение - за
Фонд „Ремонт и обновяване“ съгласно приетото решение на ОС на ЕС за
извършването на Необходимия ремонт на сградата, както намери за добре;
по т.6 от дн.ред: Приема
решение, при неплащане
точно и в срок на
вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда А /Алфа/ за извършването на Необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС,
етажният собственик да дължи лихва за забава и размер на 5 % годишно върху
дължимата вноска
за всеки ден забава до окончателното
изплащане на задължението му към ЕС;
по т.7 от дн.ред: При
неплащане на задължения към Етажната собственост на сграда А/Алфа/. Управителят
има право да предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като
завежда съдебни искове пред местно компетентния съд по местонахождение на етажната собственост.
Видно от протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“
са гласували 94,62668% ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са
гласували 5,37332% ид.ч. от общите части на сградата, с изключение на т.6 и т.7
където всички решения са приети с „за“ са гласували 94,62668% ид.ч., „против“
са гласували – 2,77041% и „въздържали се“ 2,60291% от общите части на сградата.
По
делото е представено пълномощно
/л.36/ с което В. Г. Д. в качеството си на управител на „Двора“ ЕООД и като собственик на
самостоятелни обекти и като управител на етажната собственост на сграда А /
Алфа/, сграда В / Бета/, сграда С / Сигма/, сграда D / Делта/, сграда E / Ета/ упълномощава Н.П.да го представляват като собственик и управител на ЕС в ОС, за насрочени за 23.02.2018г. ОС на ЕС.
Представено е пълномощно /л.37/, с което Георги Колев Г. управител и
представляващ „Сънсет Къмършал“ ЕООД
като собственик на самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Сънсет
ризорт“, а именно в сграда „А“ /Алфа/ с идентификатор 57491.509.24.5, в сграда „В“ /Бета/ с идентификатор 57491.509.24.4, в сграда „С“ / Сигма/
с идентификатор 57491.509.24.3, в сграда „D“ /Делта/ с идентификатор 57491.509.24.2, в сграда „Е“ / Ета/ с идентификатор 57491.509.24.1 е упълномощил М. М.М.–
В., да го представлява пред общото
събрание на етажните собственици в посочените сгради, като има право да гласува
и да взема решение от негово име по всички въпроси, които се обсъждат на ОС. Видно от представени документи наречени „съгласие за гласуване“ /от л.38 до л.58/ съставени на български език и
съответно английски или руски език, собственици на самостоятелни обекти в
сграда „А“ са упълномощили други лица,
да ги представляват пред ОС на ЕС на сграда „А“, като са посочени и сътветни
изисквания и ограничения при
гласуването, а именно: че упълномощителят не може да гласува увеличаване на
паричната вноска за управление и поддръжка на общите части и същата не може да
бъде повече от 15 евро на кв.м. годишно; Пълномощникът има право да гласува за приемане на решение за сьбиране на
вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на покривите и покривните
тераси на сградата, където се намира апартамента и пълномощникът има право да гласува общата сума, която
следва да бъде събрана от всички етажни собственици във фонд „Ремонт и
обновяване“ да не е повече от € 228
440,00 общо за сградата, и която да бъде разпределена като дължима между
етажните собственици съобразно квадратните метри идеални части на всеки отделен
собственик в общите части на Етажната собственост съгласно изискванията на
ЗУЕС. В съгласието за гласуване е посочено и каква вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“ се дължи от упълномощителя.
По делото са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетелят Н. свидетелства, че е присъставал на проведното
на 23.02.2018г. събрание, като представлявал ищеца Д.М.Г.,
преупълномощен от адв.Ч., тъй като тя не е имала възможност да се яви. Сочи, че регистрацията се
извършвала само един път и след като при първото явяване нямало кворум, не се е извършила нова
регистрация след отлагането с един час на събранието. Сочи, че управителя на ЕС
не присъствал, а протоколчика не записвал много от изказванията и много от
зададените въпроси останали без отговор, като имало и възражение относно провеждането на ОС
с идентичен дневен ред всеки месец. Сочи, че на събранието основно се обсъждал ремонта на покрива и имало
възражения, че сумата за ремонта е прекомерна. Свидетеля Н.П.– служител на „Сънсет ризорт мениджмънт“
свидетелства, че също е присъствал на проведеното събрание и е бил председател
на събранието и при регистрацията на собствениците, всеки получавал пакет
документи, в който присъствал бюджета за
ремонта, инженерин доклад и поради липсата на кворум събранието се отложила за
след един час. Сочи, че били раздадени и листчета с проценти за кворума и по
голямата част от присъстващите гласували за извършването на ремонта и мнозинството
било очевидно. Сочи, че всички сгради в комплекса се нуждаят от ремонт поради
течове от терасовидните покриви, които правят апартаментите неизползваеми и
хората които гласуват против ремонта, са тези които, не са засегнати от
проблема.
По делото е допусната Съдебно
техническа експертиза, която да отговори на
въпросите дали правилно са изчислени процентите идеалните чести от общите части
на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице
е посочило, че в приложението „списък на собствениците в сграда А /Алфа/ с идентификатор
57491.509.24.5. са посочени всички обекти в
сградата с техните собственици и изчислените процентите ид.части на
присъстващите собственици на ОС на ЕС
съобразно притежаваните кв.м. идеални части
от общите части можа
да се приеме, че са точно изчислени, тъй като има едно малко отклонение от 0,0000004
милиони от прецента, като вещото лице в таблица
е посочило изчислените от него квоти и е
посочило разликите. Според вещото лице процента на присъствалите лично или чрез
пълномощник са 17,*********% при записани в протокола от ОС общо реално присъствали - 37,80011472 %. Вещото лице също е дало
заключение, че покривът на сграда Алфа има нужда от ремонт и той е „необходим
ремонт“ по смисъла на §1,т.8 от ДР на ЗУЕС. Вещето лице е посочиле площта на откритите покривни тераси и
покривите които възлизат на 1455 кв.метра. Представил е и допълнително
заключене в което е изяснил какъв е достъпът до покривните и открити тераси. Вещето
лице е посочило, че: до покривните терасите на апартаменти на шести етаж достъп има само от съответния апартамент ; до откритите тераси на ниво седми етажа при апратамент А7-1 и А7-2 няма достъп
от общите чести т.е. достърпа е само от
съответните апартаменти.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи
следните правни изводи.
Не се
оспорва от ответниците, а на съда служебно е известно, че на 14.11.2017г. и на
28.12.2017г. са проведени ОС на Етажната собственост на сграда А „Алфа“, с идентификатор 57491.509.24.5 в комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие. Не се
спори, че на ОС проведено на 23.02.2018г. са приети решения напълно идентични с
решенията приети на проведено на 14.11.2017г. и на 28.12.2017г. ОС на Етажната собственост на сграда А „Алфа“, с идентификатор
57491.509.24.5 в
комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие, като на двете събрания са обявени
предварително за разглежадане едни и същи въпроси. Установено е от
доказателствата, че събранието за 23.02.2018г. е насрочено след като е
проведено събранието на 14.11.2017г. и на 28.12.2017г. Служебно известно е, че
изпълнението на решенията взети на ОС проведено на 14.11.20187г. са спрени.
Служебно е
известно на съда и че във връзка с оспораването на решенията приети на
събранеито проведено на 14.11.2017г. от Д.М.Г. е образувано гр.дело
№860/2017г. приключили с влязло в
сила решение.
Спроед
съда приетите решения на проведеното на 23.02.2018г. ОС на ЕС, следва
да се отменят, тъй като събранието е
свикано по предварително обявен дневен ред
и са разгледани въпроси по които вече има произнасяне и приетите решения
на двете събрания са напълно идентични т.е. за трети път ОС се е произнесло по въпроси
по които има произнасяне, като с нито едно от решенията не се прави някаква
промяна или корекция на предходно взетите решения. Такова поведение от
управителя на ОС на ЕС води до нестабилност и внася объркване сред
собствениците. След като веднъж е свикано извънредно ОС, недопустимо е за
разглеждане на същите въпроси по които има позитивни решения, да се свиква ново
извънредно ОС. Така се е стигнало до
приемане на три решения за създаване на
Фонд „Ремонт и обновяване“ и до приемана на три решения с които собствениците се
задължават да внесат вноска в този фонд
в не малък размер. Към момента на провеждане
на ОС на ЕС на 23.02.2018г. решенията приети на събранието проведено на
14.11.2017г. не се отменени и да се
свиква общо събрание за произнасяне по
същите въпроси и да се приемат
решения идентични с решенията приети на предходното събрание, спроед настоящия състав представлява злоупотреба с право.
Решенията
приети на събранието проведено на 14.11.2017г. не са били отменени и да се свиква общо събрание за произнасяне по същите въпроси и да се приемат решения идентични с решенията приети на предходното събрание, според настоящия състав представлява злоупотреба с права, тъй
като целта на проведеното второ събрание за решаване на въпроси по които вече има
взети решения, без да са отменени
предходните решения и решаването
им по абсолютно идентичен начин е да се преодолее ефекта на спиране
изпълнението на решенията и да се изпълнят тези взети
решения. Злоупотребата
с право е противоправна, тя е налице, когато правото се упражнява
недобросъвестно - за да бъдат увредени права и законни интереси на други ( чл. 57, ал. 2 от Конституцията/ и настоящия
състав счита, че е недопустимо да се признават благоприятни
последици за страна стремяща се да ги извлече по такъв начин, затова и приетите решения следва да бъдат отменени.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените
разноски, тъй като и двете страни са поискали да им бъдат присъдени и с огледа на резултата ответника следва да заплати на ищеца
напарвените разноски по делото в размер на 381.00лв.
Мотивиран
от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ всички решения приети на проведеното на 23.02.2018г. ОС
на Етажната собственост на сграда „Алфа“, с идентификатор 57491.509.24.5 в комплекс „Сънсет Ризорт“,
представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, чрез управителя на дужеството В.Г.Д.,
обективирани в Протокол от Общо
събрание на собствениците на сграда Алфа от 23.02.2018г. като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда А „Алфа“, с идентификатор
57491.509.24.5, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС
„Двора“ ЕООД чрез управителя на дужеството
В. Г.Д. с адрес *** да заплати
на Д.М.Г., роден на ***г. гражданин на Р
Ирландия,с адрес ***, с пълномощник адв. Н.Ч.
съд адрес *** сумата в размер на 782
/ седемстотин осемдесет и два/ лева
представляваща разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно
обжалване пред Бургаски окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването на
страната за постановяването му.