Решение по дело №762/2023 на Административен съд - Варна

Производството е по чл. 213 и следващите от Закона за устройство на територията (ЗУТ), във връзка с чл. 145 и следващите от Административнопроцесуалния кодекс (АПК).

Образувано е по жалба от „З.П.“ АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, к. к. „З.П.“, чрез Е.М.- пълномощник, срещу Решение № 1-31 по Протокол № 1/25.01.2023 г. на Комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена със Заповед № 0383/20.01.2020 г. на Кмета на Община Варна за определяне на годишно обезщетение за прокарване на временен път през ПИ *** в размер на 72,00 лева годишно.

Решението е оспорено с твърдение за незаконосъобразност. Твърди се, че при определяне на оценката не е съобразена пазарната оценка на дължимото обезщетение за частта на имота. Иска се решението да се измени, като бъде определен нов по-висок размер за настоящата 2023 година и бъдат дадени указания за административния орган за определяне на нов размер на обезщетението за всяка следваща календарна година от ползването на временния път.

В пледоарията по същество, чрез процесуалния си представител – Е.М., оспорващият поддържа жалбата и моли за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

Ответната страна – Кметът на Община Варна, чрез процесуален представител юрисконсулт Ц., оспорва жалбата като неоснователна и недоказана. Моли за присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

Заинтересованата страна – Д.А.Г., чрез процесуалния си представител – адв. Д., оспорва жалбата.

Съдът, като прецени законосъобразността на оспорения акт с оглед разпоредбата на чл. 168, ал. 1 от АПК и предявените с жалбата доводи и основания, при събраните по делото доказателства, приема следното:

Оспорващият се легитимира като собственик на поземлен имот (ПИ) с идентификатор ***, съгласно представен Нотариален акт (НА) № ***9 г. (л. 6 от делото) и скица на ПИ № ***година (л. 7 от делото).

Заинтересованата страна Д.А.Г. се легитимира като собственик на ПИ с идентификатор ***+, съгласно НА № ***г. (л. 56 от адм. пр.).

Производството пред ответника е започнало със Заявление рег. № АУ076507ВН/04.08.2022 г. (л. 55 от адм. пр.) от Д.А.Г., с което е поискано прокарване на временен път до имот с идентификатор ***през ПИ с идентификатор *** и ***.

Решението, предмет на оспорване, е взето в производство, проведено на основание влязла в сила Заповед № 3207 от 12.10.2022 година на Кмета на Община Варна (л. 30-31 от адм. пр.), с която е разрешено прокарване на временен път през ПИ *** по КК на гр. Варна, ж.к. „И.“, СО „Ф.Д.К.“, собственост на „З.П.“ АД, с ширина 3.50 м., покрай северната му граница, с обща засегната площ от 45 кв. м. Заповедта не е оспорена по съдебен ред и влиза в сила на 15.11.2022 г. (л. 29 от адм. пр.), поради което подлежи на изпълнение. Заповед № 3207/12.10.2022 г. е постановена в условията на делегиране на правомощия съгласно Заповед № 5515/31.12.2019 г. на Кмета на Община Варна (л. 33 от адм. пр.), видно от която функциите по Закона за устройство на територията се изпълняват от Зам.-кмета на Община Варна – П.П..

В т. 3 на Заповед № 3207 от 12.10.2022 г. е разпоредено обезщетението за годишен наем, подобренията и насажденията, попадащи в трасето на временния път в ПИ *** по КК на гр. Варна, да бъде определен от Комисия по чл. 210 ЗУТ.

С писмо рег. № АУ076507ВН_005ВН/09.12.2022 г. до Комисията по чл. 210 от ЗУТ е поискано възлагане и изготвяне на оценка за наем и обезщетение за частта от ПИ 580, попадаща в трасето на временния път. С договор рег. № Д23000050ВН от 12.01.2023 г. (л. 33-34 от делото) е възложено изготвянето на пазарна оценка за засегнатата част от имота.

С административната преписка е представена Експертна оценка на право на прокарване на временен път до ПИ *** от инж. К.В.В.. Докладът на експерта съдържа описание на местоположението на имота. Експертът е посочил, че в засегнатата част от имота няма подобрения, които да подлежат на унищожаваме или обезщетение. При така дадената характеристика на засегнатия имот е извършена оценка на пазарната стойност на правото на прокарване на временен път по метода на пазарните аналози (сравнителен метод) и приходен метод. Пазарната оценка на наем и обезщетение за засегнатата част от 45 кв.м. е определена в размер на 6,00 лева месечно или 72,00 лева годишен наем.

С Решение № 1-31 по Протокол № 1 от 25.01.2023 година на Комисия по чл. 210 ЗУТ (л. 26 – 29 от делото), назначена със Заповед № 0383 от 30.01.2020 година на Кмета на Община Варна (л. 31 от делото) е определена пазарна стойност за правото на прокарване на временен път през ПИ *** в размер на 72,00 лева годишно. Решението е взето единодушно от комисията, при гласували 7 членове.

По искане на оспорващия по делото е прието като доказателство заключение на съдебно-техническа (оценителна) експертиза, което не е оспорено от страните. Вещото лице е дало заключение, че за определяне на стойността на земята е използвало методът на пазарните аналози, като е взето предвид местонахождението и са извършени пазарни проучвания. Експертизата сочи, че не са налице достатъчно пазарни аналози за периода около датата на оспореното решение, поради което е използвала аналози, близки до данъчните, като е завишила същите с коефициенти. Вещото лице е използвало три пазарни аналога, като след извършване на необходимите корекции е определена пазарната стойност на средния пазарен наем за 45 кв. м. от имот с идентификатор ***, върху който е разпоредено преминаването на временен път в размер на 7,50 лева месечно или 90,00 лева годишно. В съдебно заседание вещото лице Й.А. уточнява, че е използвала пазарни аналози в периода от началото на годината до изготвяне на пазарната оценка, поради което счита, че същата е актуална и към датата на оспорения акт, и към настоящия момент.

При така установената фактическа обстановка, съобразно разпоредбата на чл. 146 АПК във връзка с чл. 168 АПК, се налагат следните правни изводи:

Жалбата е депозирана от лице, разполагащо с правен интерес от оспорването, предвид факта, че с оспорваното Решение по Протокол № 1/25.01.2023 г. се засягат негови права и законни интереси като собственик на процесния ПИ с идентификатор ***, през който се прокарва временен път до ПИ ***+. Видно от приложената обратна разписка (л. 15 от преписката) оспорващият е уведомен за резултатите от работата на общинската Комисия по чл. 210 ЗУТ на 06.03.2023 година. От поставения печат върху плика (л. 11 от делото), с който е изпратена жалбата, се установява, че същата е депозирана на 20.03.2023 г., което сочи, че е подадена в предвидения в чл. 215, ал. 4 ЗУТ 14-дневен срок. Жалбата е процесуално допустима.

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Оспорваният административен акт е издаден от компетентен колективен орган, поименно назначен с приложената към доказателствата Заповед № 0383/30.01.2020 г. на Кмета на Община Варна, съобразно предоставените му със закона правомощия по аргумент от чл. 210, ал. 1 ЗУТ. Заседанието на комисията от 25.01.2023 г. е проведено при наличието на изискуемия кворум, като Решение № 1-31 е взето единодушно.

Законът не предвижда специална форма за актовете от рода на процесното Решение, а доколкото решенията на колективните общински органи, каквато безспорно е и комисията по чл. 210 ЗУТ, обичайно се обективират в протоколи, то съдът счита, че не са налице формални нарушения, налагащи извод за неговата незаконосъобразност само на това основание.

Съгласно чл. 191, ал. 4 ЗУТ размерът на обезщетението на правоимащите за вредите, причинени от прокарването на временни пътища по смисъла на чл. 190 ЗУТ, са за сметка на собствениците на поземлени имоти, които ще се обслужват от тях, и се определя по реда на чл. 210 ЗУТ. Съгласно ал. 1 на този текст изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. По силата на ал. 2 кметът нарежда служебно или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения или оценка от комисията. Според ал. 3 на текста решението на комисията се съобщава на страните по реда на АПК и те могат да го обжалват по реда на чл. 215, ал. 1.

От събраните по делото доказателствата се установява, че приложимата процедура в случая е спазена. Производството е започнало по искане на заинтересованото лице – Д.А.Г., чийто имот с идентификатор ***се обслужва от временния път, разрешен със Заповед № 3207/12.10.2022 г. на Кмета на Община Варна. Оценката е възложена от председателя на тази Комисия и е изготвена от лицензиран оценител.

Спорът в настоящото производство се свежда до това правилно ли е определен размерът на годишното обезщетение за засегнатата площ – 45 кв. м. от ПИ с идентификатор ***, собственост на „З.П.“ АД, попадаща в трасето на временния път.

По аргумент от чл. 210, ал. 1 ЗУТ обезщетението се определя въз основа на оценка по пазарни цени. В случая в оценителския доклад, изготвен в хода на административното производство, е посочено, че цел на същия е да изготви пазарна оценка, но никъде в този оценителски доклад не е упоменато, че оценката следва да се базира на концепцията за определяне на „справедливата пазарна стойност“, която се дефинира като предполагаема цена за право на прокарване през частна собственост в условията на достатъчна информираност за предмета на сделката и съществуващите пазарни условия за нейното осъществяване.

В доклада е посочено, че за оценката са използвани два метода: Методът на пазарния аналог, при който се отчита търсенето и предлагането на подобни имоти, т.е. базира се на информация за действително осъществени сделки за покупко-продажба и офертни цени на аналогични обекти, публикувани в медийното пространство, и Приходен метод, при който стойността на даден актив се определя посредством стойността на дохода, паричния поток или спестените разходи, които се създават от актива. Засегнатата площ от прокарването на временен път през имота на оспорващия (45 кв. м.) по първия метод е оценена на 40 лева за кв.м., а по втория дори не е посочено на каква стойност е оценена. Липсват каквито и да било мотиви защо и как оценителят е достигнал до тази оценка, като не са посочени пазарните аналози по първия метод. Крайната оценка на частта от имота, засегната от временния път, е определена като вещото лице е предложило 6,00 лева месечно обезщетение за засегнатите 45 кв. м. или 72,00 лева годишно. Освен това следва да се вземе предвид и обстоятелството, отбелязано в самия доклад, за валидността на тази оценка само в рамките на 6-месечен срок, който е изтекъл към настоящия момент.

В случая възприетата от административния орган експертна оценка се опровергава от приетото по делото заключение на назначената съдебно-оценителна експертиза. При определянето на пазарната оценка на имота вещото лице е използвало метода на пазарните аналози/сравнения, изхождайки от покупно-продажните цени на недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка имот, като предназначение на имота, време на сделката, възможност за строителство, специфични и сходни фактори на еталонни обекти. Съдът в пълна степен кредитира заключението на назначената по делото съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещо лице, като компетентно, професионално и безпристрастно изготвено, тъй като същото е съобразено с пазара на имоти и отразява обективно пазарната цена на имотите за наем, както и всички характеристики на конкретния имот. Правилно експертът е приложил необходимия корекционен коефициент при изготвяне на заключението и определяне на пазарната стойност, тъй като в експертизата е посочено, че не са налице достатъчно пазарни аналози за периода към датата на издаване на оспореното решение. Освен това в обясненията, дадени в открито съдебно заседание, вещото лице изрично сочи, че е използвало аналози от началото на годината до изготвяне на експертизата, с оглед на което СОЕ е актуална и към датата на издаване на оспорения акт и към настоящия момент.

В заключение настоящият съдебен състав счита, че приложеният от вещото лице метод дават възможност да се определи справедливата пазарна оценка на частта от имота, която попада в границите на временния път. Ето защо следва да се даде вяра на представеното по делото заключение като компетентно и обективно отговарящо на поставените задачи.

Поради изложените съображения съдът намира, че Решение 1-31 на комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена със заповед № 0383/20.01.2020 г. на Кмета на Община Варна, по Протокол № 1 от 25.01.2023 г., с което е определен размерът на годишното обезщетение за прокарване на временен път през ПИ с идентификатор ***, собственост на „З.П.“ АД, е материално незаконосъобразно. Предвид разпоредбата на чл. 173, ал. 1 АПК определеният с решението на комисията по чл. 210, ал. 1 ЗУТ размер на годишното обезщетение относно част от посочения поземлен имот трябва да бъде изменен, както следва: за ПИ с идентификатор *** размерът на обезщетението следва да се увеличи от 72,00 лева на 90,00 лева.

При този изход на спора и предвид своевременно направеното изявление, оспорващият има право на разноски на основание чл. 143, ал. 1 АПК. Съобразно намиращите се в делото доказателства дружеството е направило разноски в размер на 470,00 лева, от които 50 лева – държавна такса, 300,00 лева – депозит за вещо лице по изготвената съдебно-оценителна експертиза, и 120,00 лева – юрисконсултско възнаграждение.

По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Административен съд – Варна, ХІV-ти състав

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ Решение № 1-31 по Протокол № 1/25.01.2023 г. на Комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена със Заповед № 0383/20.01.2020 г. на Кмета на Община Варна за определяне на годишно обезщетение за прокарване на временен път през ПИ с идентификатор ***, като увеличава размера на обезщетението от 72,00 лева на 90,00 лева годишно.

ОСЪЖДА Община Варна да заплати на „З.П.“ АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, к.к. „З.П.“, направените по делото разноски в размер на 470 (четиристотин и седемдесет) лева.

Решението може да се обжалва пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.

	Съдия: