№ 7524
гр. с., 28.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мария Ст. Танева
при участието на секретаря РАЛИЦА ЕМ. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело №
20241110166789 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от ,,В.” ООД,
ЕИК .., със седалище и адрес на управление: гр. с., бул. ,,ч.в.” № 192А, ет. 4, ат.
1, чрез адв. К. Г. П., срещу ,,Е. 2018” ЕАД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. с., 1618, р-н ,,В.”, бул. ,,Б.” № 118.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на самостоятелни
обекти в сграда, изградена в гр. с., Столична община, район ,,Триадица”, бул.
,,ч.в.” № 192 А, в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ., а именно: Ателие
№ 1, със застроена площ 101,71 заедно с 0,765% идеални части от общите
части на цялата сграда, Паркомясто № 137, заедно с 0, 141% идеални части от
общите части на цялата сграда, Апартамент № 23 със застроена площ 102, 88
заедно с 0, 774% идеални части от общите части на цялата сграда; Склад В2-11
и Паркомясто № 138. Посочва, че е придобил имотите от ответника с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан в службата
по вписвания при Агенция по вписванията с Акт № 138, том ХСII, дело №
28372/2023 г., вх. Peг. № 37659 от 05.06.2023 г. и Нотариален акт за
покупкопродажба на недвижими имоти, вписан в службата по вписвания при
Агенция по вписванията с Акт № 8, том CXV, дело № 35285/2023 г., вх. рeг. №
46238 от 30.06.2023 г.
Твърди, че на основание чл. 2 от Закона за управление на етажната
собственост, между ,,В.” ООД и ,,Е. 2018” ЕАД е бил подписан Договор за
управление и поддръжка за същите имоти. Твърди, че от придобиването на
описаните апартаменти до датата на подаване на исковата молба ответникът
не предоставял услугите по управление и поддръжка на общите части на
сградата в пълен обем. Твърди, че задълженията на управляващото дружество
1
били уредени в чл. 2. 2 от Договора, а в замяна всеки собственик имал
задължението да заплаща такса.
Сочи, че през юли 2024 г. е било проведено Общо събрание на ЕС, на
което било обсъдено неизпълнението на задълженията от страна на ответника.
На Общо събрание, проведено на 29.08.2024 г., ответникът предоставил
на всички собственици в сградата бюджет, съставен от таксата за поддръжка и
управление на етажната собственост. Същият бил представен повече от
година и половина след въвеждане на сградата в експлоатация (сградата е
получила Разрешение за ползване още на 23.01.2023 г.), като общата стойност
на поддръжката на сградата за месец е била в размер на 30 064,36 лева.
Посочената сума включвала "жива охрана", остойностена на 7200,00
лева с включен ДДС, но същата услуга не била уговорена при сключването на
Договора за управление и поддръжка. Твърди, че от посочената обща стойност
на поддръжката на сградата реално са били извършвани дейности и
предоставяни услуги на стойност 6934,00 лева месечно, равняващо се на 23 %
от договорените услуги, описани в изготвения от ответника бюджет. В т. 1 е
бил предвиден бюджет от 6400,00 лв. за свикване на Общо събрание, водене
на Книга на етажната собственост, представяне на отчети, финансови разчети
и др., но нищо от така описаните дейности не е било реализирано от
закупуването на имотите до края на месец август.
Твърди, че до края на месец август единият асансьор не работил, както и
не била осъществявана никаква дейност по поддръжка и профилактика. Счита,
че реално извършените дейности са осигуряване на представител за засичане
на контролните измервателни уреди за общи нужди, за които счита, че са
дължими 100,00 лева на тримесечие, както и поддръжка на единия работещ
асансьор на стойност 200,00 лева на месец.
В т. 3 на Бюджета са били изложени разходи за почистване в размер на
2845,20 лв. на месец, но от юли 2023 г. до август 2024 г. почистването било
изключително лошо. Освен това било посочено ежемесечно почистване с
водоструйка на общите части на подземен паркинг, което от въвеждането на
сградата в експлоатация до месец август 2024 г. е било направено само
веднъж.
По т. 3. 3 бил предвиден ежемесечен разход за снегопочистване, но
ищецът счита, че поради липсата на сняг в с. ежемесечно, дължимият разход
по тази точка следва да бъде 2502,70 лева за целия период от въвеждане на
сградата в експлоатация до края на месец септември.
С оглед на това счита, че дължи заплащане на такса за управление и
поддръжка в размер на 23 % от договореното, а остатъкът в размер на 5290,45
лв. не следва да се дължи на ответника. Твърди, че ответникът е пропуснал да
изпълни съществена част от своите задължения, поради което няма основание
да изисква заплащане на такса за управление и поддръжка в размера,
определен в подписания договор.
2
С оглед гореизложеното моли съдът да признае за установено, че не
дължи на ответника сума в размер на 5290,45 лева, представляваща 77 % от
таксата за управление и поддръжка за периода от месец юли 2023 г. до месец
септември 2024 г., съгласно издадена Фактура 209/12.07.2024 г. Претендира
сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба, с който
се оспорва предявеният иск като неоснователен. Ответникът посочва, че
съобразно сключеният между страните Договор за управление и поддръжка по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, месечната такса за поддръжка е твърдо определена
на квадратен метър, като нейният размер зависи от площта на притежаваните
от собственика обекти в сградата. На ищеца била определена месечна такса в
размер на 458,04 лв. с ДДС, съобразно притежаваните от него идеални части.
Посочва, че представеният на собствениците бюджет имал прогнозен
характер по смисъла на т. 3.1.1 от Договора за поддръжка и бил изготвен въз
основа на прогнозни разходи за потребление и дължимите суми по договорите
за поддръжка, сключени от "Е. 2018" ЕАД със собствениците на обекти в
сградата.
Сочи, че в т. 3. 4. от Договора е било посочено, че отказът на
Собственика поради каквато и да е причина да приеме която и да било от
услугите, не го освобождава от задължението да заплаща предвидените по
този договор такси.
Счита, че твърденията на ищеца за разпределението на бюджета по пера
са ирелевантни, доколкото в Договора било определено, че месечната такса се
определя на квадратен метър.
В компетентността на управителя или управляващото дружеството било
да разпределя събраните средства за поддръжка, така че да покрива всички
текущи разходи на Етажната собственост, като евентуален остатък от
събраните такси оставал за покриване на разходи за следващи периоди. Счита,
че уговореното кореспондира с разпоредба на чл. 55 от ЗУЕС, като липсвал
текст в закона, който да предвижда таксата за поддръжка да е променлива
величина и нейното заплащане да бъде правено едва след като бъдат събрани
всички фактури за текущи разходи.
Посочва, че ищцовото дружество е едно от дружествата, които системно
не заплащали дължимите такси за поддръжка. Твърди, че е изпълнил всички
задължения по договора, като действията му били съобразени с фактическите
обстоятелства и в редица случаи били свързани със съдействие от страна на
собствениците на обекти в сградата. Така за изготвянето на Книга на етажната
собственост е било необходимо етажните собственици да предоставят данни,
като подадат декларация до органите на ЕС, но това не било извършено.
Твърди, че макар и сградата да не била изцяло населена към момента на
подаването на исковата молба, както и да не били събрани вноските от всички
етажни собственици, ответникът не бил спирал поддръжката на сградата в
нито един момент.
3
Оспорва в Бюджета да е предвидена вноска за жива охрана, като на
месец е бил предвиден бюджет от 480,00 лева единствено за видеонаблюдение
и съхранение на записите от видеонаблюдението за цялата етажна
собственост, състояща се от общо 235 обекта, включващи апартаменти, офиси
и паркоместа.
Твърди, че в сградата имало осигурена жива охрана, но тя била изцяло за
сметка на ответника и никога не е изисквал заплащането на тази услуга.
Твърди, че сумата в размер на 7199,14 лв. в Бюджета е сборна и включва
в себе разходите за видеонаблюдение, техническа поддръжка на всички
инсталации в обекта - електроинсталации, домофони, инсталации за вода,
канал, парково осветление, асансьори, пожароизвестяване и спринклерна
система, видеонаблюдение, помпи Вило, автоматични врати и поддръжка
дизел генератор.
Посочва, че е сключил договори за почистване за разглеждания период,
като дейностите по почистване били осъществявани регулярно. На
собствениците е било изяснено, че докато траят довършителните СМР в
закупените обекти, поддържането на чистотата в сграда е трудно, тъй като в
множество от случаите непосредствено след почистването по график, общите
части биват замърсени от работниците, наети от собствениците на обекти,
извършващи довършителни СМР в закупените обекти.
Твърди, че пускането на втория асансьор е било преустановено поради
нуждата от намаляване на разходите на сградата в резултат на липсата на
събираемост на дължимите такси. Посочва, че всяка етажна собственост има
бюджет за снегопочистване, като тя била предвидена именно съобразно
географските условия. Същата била прогнозна, а освен това нямало точно
определена такса за всеки отделен собственик.
Счита, че услугите за възнаграждение за управлението на сградата също
са дължими, доколкото е било осигурено техническо лице за
административните услуги, чиято дейност следвало да се заплаща.
С оглед изложеното моли за отхвърлянето на предявения иск и
присъждането на сторените по делото разноски.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Правна квалификация:
Предявен е отрицателен установителен иск с правна квалификация чл.
124 ГПК.
Доказателствена тежест съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК се разпределя,
както следва: В тежест на ищеца е да установи правния си интерес от
настоящото съдебно производство, като докаже извънсъдебното претендиране
от страна на ответника на процесните задължения.
В тежест на ответника е да докаже, че разполага с вземане в
претендирания размер. Той следва да докаже, че между страните е сключен
4
Договор за управление и поддръжка на етажната собственост, че ищецът
дължи възнаграждение в размер на 458, 04 лв. с ДДС на месец, че е извършил
договорените услуги по управление и поддръжка на етажната собственст,
както и че ответникът е изправна страна по този договор.
БЕЗСПОРНИ и ненуждаещи се от доказване са следните обстоятелства:
Между страните е сключен Договор за управление и поддръжка от
05.06.2023 г.
Ответникът е изпълнил задължението си за осигуряване на представител
при засичане показанията на контролните измервателни уреди за общи
нужди.
Ответникът е изпълнил задължението си за осъществяване на контрол за
спазване на Правилника за вътрешния ред на сградата;
Ответното дружество е изпълнило задължението за извършване на
плащания от името и за сметка на ЕС;
Ответникът е изпълнил задължението за осчетоводяване на събраните
вноски и извършени плащания от името на ЕС.
По делото са събрани по искане на ищеца гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетеля Георги Стоилов Тодоров, които съдът
кредитира изцяло, доколкото са последователни, правно и житейски логични и
не се установи заинтересованост на свидетеля от изхода на правния спор.
По искане на ответника са събрани гласни доказателствена средства чрез
разпит на свидетеля епк Същата е член на Борда на директорите на ,,Е. 2018”
ЕАД и работи в дружеството на позиция ,,мип”. Въпреки служебната връзка
на свидетелката с ответника, съдът дава вяра на показанията й, доколкото те са
детайлни, последователни и кореспондират със събраните по делото писмени
доказателства, както и с показанията на другия свидетел по делото.
2. По задължението на ищеца за заплащане на такси за поддръжката и
ремонта на ЕС:
Съдът намира, че съгласно чл. 2 на ЗУЕС управлението на общите части
на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Между
страните е сключен Договор за управление и поддръжка от 05.06.2023 г. /л. 17/
с ,,В.” ООД, от една страна, като Възложител /,,Собственик”/ и ,,Е. 2018” ЕАД,
от друга страна, като Изпълнител /,,Инвеститор”/. Съгласно т. 3.1. от Договора
по време на целия срок на Договора собственикът заплаща месечна такса за
общото управление и поддръжка на сградата в размер на 1,40 лева без ДДС на
квадратен метър /заедно с общите части на обекта/ за апартамент или друг
обект, различен от гараж или паркомясто, и в размер на на 14,00 лева без ДДС
за гаражи или паркомясто заедно с общите му части, както и 4,00 лева без
ДДС за всеки склад. Видно от разпределението на разходите по отделните
обекти /л. 48/, общо дължимата от ,,В.” ООД такса на месец възлиза на 458,04
лева с ДДС.
5
Ответникът посочва, че ищцовото дружество системно не заплащало
дължимите суми за ремонт и поддръжка на общите части на сградата, поради
което е изпратил покана за доброволно плащане до ищеца от 29.10.2024 г.. Със
същата ищецът бил поканен да заплати сума в общ размер от 9618,98 лева с
ДДС, представляваща сбор от следните суми: 1374,14 лева с ДДС за депозит
съгласно чл. 3.3 от Договора, както и дължимите такси за поддръжка на
сградата от месец август до месец декември 2024 г. в размер на 8244,84 лева с
ДДС. Посочените суми са начислени съобразно Фактура № 224/10.10.2024 г.
/л. 51/ и Фактура № 209/12.07.2024 г. /л. 53/.
Поканата е получена от ищеца на 06.11.2024 г., видно от представената
по делото Обратна разписка /л.50/. На същата дата ищецът е извършил
плащане на сумата от 1374,14 лева с Преводно нареждане № BS.2-11-06-
2024218015119301-1 /л.54/ и на сумата от 1580,26 лева – Преводно нареждане
№ BS.2-11-06-2024745225118501-1 /л. 55/. В тази връзка с отговора на искова
молба ответникът прави позоваване, че частичното плащане на задължението
съгласно трайно установената съдебна практика се приравнявало на
признание на вземането. Това възражение настоящият състав приема за
неоснователно. Действително съгласно Решение № 122 от 9.11.2015 г. на ВКС
по т. д. № 1946/2014 г., II т. о., ТК, частичното плащане на задължението се
приравнява на признание на вземането в пълния му размер. В цитирания акт е
прието, че релевантни са извънсъдебните изявления на страните по
конкретния спор, обективирани в представени по делото документи, или
доказани с допустими доказателствени средства, които по своята същност
съставляват признания на неизгодни за страните факти.
В посоченото решение се посочва обаче и че извънсъдебното
признание на страните на неизгодни за тях факти съставлява доказателство,
което следва да бъде преценявано с оглед на всички обстоятелства по делото.
В конкретния случай частичното плащане не може да се счита за
извънсъдебно признание на дълга, тъй като за да се приеме, че е налице такова
признание, същото следва да е ясно, категорично и безусловно изразено и да
следва недвусмислено от волята на длъжника. В тази връзка самият факт на
извършено плащане на една или няколкото вноски от дължимата сума по
Договора за поддръжка и управление не може да се тълкува като
волеизявление за признаване на остатъка от дълга, доколкото от това
поведение на длъжника по никакъв начин не може да се изведе негова ясна,
още по-малко категорична и недвусмислена воля в този смисъл. В тази насока
е и трайната съдебна практика, която настоящият съдебен състав споделя
напълно – напр. Решение №87/24.07.2015 по дело №1171/2014 на ВКС, ТК, I
т.о., Решение № 26 от 24.07.2018 г. на ВКС по т. д. № 1853/2017 г., I т. о., ТК,
Решение № 215 от 10.09.2014 г. на ВКС по т. д. № 456/2012 г., II т. о., ТК,
Решение № 161 от 3.02.2016 г. на ВКС по т. д. № 1934/2014 г., I т. о., ТК и др.
Ето защо настоящият състав намира, че следва да цени цялостното
поведение на длъжника съвкупно с представените по делото доказателства.
От същите се прави категоричен извод, че ищецът признава съществуването
6
на вземане на ответника, но оспорва неговия размер поради обстоятелството,
че ответникът не е изпълнил насрещната си престация по Договора за
поддръжка и управление в пълен размер и с дължимата грижа. Поради тази
причина съдът приема, че извършеното плащане в конкретния случай не се
приравнява на признаване на цялото вземане и възраженията на ответника в
тази насока са неоснователни.
3. По задълженията на ответника във връзка с управлението и
поддържането на общите части на ЕС:
От представения Договор за поддръжка и управление не са налични
данни за задълженията на ответника, но същите могат да бъдат изведени от
съвкупния анализ на останалите представени по делото писмени
доказателства и от показанията на свидетелите. Видно от представения
,,Бюджет за такса и поддръжка и управление”, задълженията на ,,Е. 2018” ЕАД
включват: 1/почистване на общите части на сградата и на подземния паркинг,
включително и снегопочистване; 2/поддръжка на зелените площи на сградата
от април до октомври; 3/ обща техническа поддръжка на общите системи и
инсталации в сградата и общите части в сградата; 4/ Задължение за покриване
на комунални разходи за общите части за ток и вода; 5/ Задължение за
администриране на сградата. По въпроса за неизпълнението на посочените
задължения настоящият състав намира следното:
3.1. Задължение за ежеседмично почистване на общите части на
сградата, ежемесечно почистване на подземен паркинг и рампата към
него, включително снегопочистване:
Във връзка с твърденията на ищеца, че ответникът не изпълнявал
задълженията си за почистване на общите части на сградата и подземния
паркинг, ответникът е представил като доказателство по делото Рамков
договор за услуги по почистване от 15.08.2023 г., сключен с ,,вс” ЕАД, ЕИК ...,
на което дружество е възложена дейността по ежемесечно почистване на
обектите в сградата. В Приложение № 1 към Договора са изброени дейностите
по поддръжка на хигиената, които Изпълнителят се задължава да извършва, в
това число: почистване на рецепция; почистване на стълбища; почистване на
етажни площадки; почистване на асансьори и асансьорни врати на етажи;
вътрешен двор-оборка и събиране на отпадъци; тротоар-оборка и събиране на
отпадъци, почистване на парапети на стълбища; партер-вход, измитане,
измиване на подова настилка, почистване на входни врати, пощенски кутии;
измиване на входни витрини на фоайе до 3 метра височина-веднъж в месеца-
само на жилищен вход; почистване на санитарно помещение WC- ниво
партер; почистване на помещения/склад тип АУСГУС; почистване на вратите-
етажните коридори към стълбищата (черните метални) и помещения на
хигиенисти. Настоящият състав намира, че с посочените дейности се
осигурява пълно покритие на всички части на сградата.
За действителното изпълнение на задължението за почистване в
съответствие с изброените в Приложение № 1 към Договора дейности, в
7
периода от 15.08.2023 г. до 08.10.2024 г. са съставяни ежемесечно протоколи за
извършена работа от Изпълнителя, а за заплатените от Възложителя суми по
Договора са издавани съответно ежемесечни фактури, които са приложени
към делото /л. 91-118/.
Договорът с ,,вс” ЕАД, ЕИК ..., е прекратен на 08.10.2024 г., а на
09.10.2024 г. е сключен Рамков договор за услуги по почистване с нов
Изпълнител - ,,ФМ Салюшънс” ЕООД, ЕИК *********. На същото е
възложена дейността по ежемесечно почистване на обектите в сградата. В
Приложение № 1 към Договора са изброени дейностите по поддръжка на
хигиената, които Изпълнителят се задължава да извършва. Съответните
дейности напълно съвпадат по своя обхват с обхвата на договора с предходния
изпълнител - ,,вс” ЕАД, ЕИК .... За извършваното ежемесечно почистване са
съставени следните протоколи: Протокол за извършена работа от 31.10.2024 г.;
Протокол за извършена работа от 29.11.2024 г.; Протокол за извършена работа
от 27.12.2024 г. Съответните протоколи отразяват извършването на
дейностите по почистване на общите части на сградата за периода от 09.10-
31.12.2024 г. За заплатените от Възложителя суми по Договора са издадени
Фактура № 187/31.10.2024 г., Фактура № 402/29.11.2024 г., Фактура №
589/27.12.2024 г.
На база изложеното настоящият състав приема, че ответникът безспорно
е изпълнил своето задължение за почистване на общите части на сградата чрез
възлагането на тази дейност на подизпълнители за целия процесен период. В
действителност изложените твърдения в исковата молба са относно
незадоволително качество на извършваните услуги по почистване, а не за
пълното неизпълнение на това задължение. За установяване на
обстоятелствата във връзка с качеството на извършваните дейности по
почистване, настоящият състав взима предвид показанията от разпита на
свидетеля гт, от които се установява, че общите части на сградата не са ,,много
мръсни”, но са ,,замърсени”.
Следва обаче да се има предвид, че за процесния период в сградата се
извършват довършителни строително-монтажни дейности в някои обекти,
поради което поддържаването на чистота в сградата е затруднено.
Обстоятелството, че факторът, водещ до замърсяване на общите части, са
извършваните ремонтни дейности, се подкрепя от отразеното в т. 13 на
Протокола за проведено ОС от 29.08.2024 г. На същото е обсъдена
възможността за почистване на общите части при зачестен график, поради
това че продължаващите ремонтни дейности и внасянето и изнасянето на
строителни материали и техника от различни работници в сградата налагат
извънредни почиствания, за да се поддържа чистотата в същата. Посоченото в
Протокола обстоятелство кореспондира с показанията на свидетеля гт, които
потвърждават, че в процесния период в сградата се извършват строително-
монтажни дейности, в резултат на които в общите части на сградата е налице
прах.
8
С оглед изложеното настоящият състав намира, че причината за
констатираното замърсяване в общите части на сградата не е неизпълнение на
задължението за почистване на ответника (чието изпълнение се доказа
безспорно от събрания по делото доказателствен материал), а извършваните в
процесния период ремонтни дейности, които водят до образуването на прах и
замърсяване в сградата.
Продължаващото извършване на ремонтни дейности съвсем естествено
предполага извършването на дейности по почистване при зачестен график,
предложението за което етажните собственици сами са отхвърлили, видно от
Протокола за проведено ОС. Вместо това същите са постигнали съгласие
отговорността за замърсяването в резултат на ремонтни дейности, както и
почистването на строителните отпадъци да се вмени на етажните
собственици, в чиито обекти се извършват съответните ремонти. Ето защо
съдът намира, че дори да е налице замърсяване в общите части, същото е
естествена и логична последица от извършваните в сградата строително-
монтажни дейности и отговорността за почистването на съпътстващото тези
дейности замърсяване носят етажните собственици, които организират
ремонтните дейности в своите обекти, а не ответното дружество. Не следва в
тежест на ответника да бъде вменявана отговорност за неизпълнение на
задължението по почистване, доколкото същият организира поддържането на
хигиената в общите части съобразно уговорената с етажните собственици
честота и не му е предоставена възможност за осъществяване на
допълнителни дейности по почистване с оглед специфичните нужди на
сградата. Ответното дружество няма правомощието да извършва действия,
излизащи извън обхвата на уговореното с етажните собственици, които са
възложили съответните действия. ,,Е. 2018” ЕАД носи отговорност за
изпълнение на задълженията единствено в уговорения между страните по
договора обем и не може да се очаква или изисква от него да превишава
уговорената регулярност на действията по почистване без съгласието на
етажните собственици, макар и специфичните нужди на сградата да го
налагат. Извършването на строителни дейности в сградата е обстоятелство,
което стои извън контрола на ответното дружество, и макар това
обстоятелство да налага извършването на зачестено почистване, решение в
тази насока не може да бъде взето от ответника по негово собствено
осмотрение без съгласието на етажните собственици. Предвид нежеланието на
същите да се предприемат действия по почистване при зачестен график до
завършване на ремонтните дейности в сградата, ,,Е. 2018” ЕАД не би могло да
осигури по-високо ниво на хигиена в сградата и не следва да носи отговорност
за това обстоятелство, тъй като то е предоставено на преценката на самите
етажни собственици.
С оглед изложеното настоящият състав приема, че ответникът е
изпълнил в пълен обем своето задължение за осигуряване на ежемесечно
почистване на сградата съгласно сключения с ищеца Договор за управление и
поддръжка на недвижим имот от 05.06.2023 г.
9
Твърдението на ищеца, че предвиденият в Бюджета ежемесечен разход
за снегопочистване следва да бъде редуциран поради липсата на ежемесечни
снеговалежи в с., настоящият състав приема за неоснователно. Размерът на
дължимите такси за поддръжка е фиксиран в Договора между страните и не е
предвидена възможност за намаляването му поради обстоятелството, че в
съответната година поради особености в климатичните условия не се е
наложило ответникът да изпълнява определено свое задължение особено
често. Размерът на вземането на ,,Е. 2018” ЕАД е твърдо определен и дължим
независимо от честотата на изпълнение на задължението за снегопочистване.
Следва да се имат предвид уточненията на ответника, че представеният
Бюджет има прогнозен характер и се формира въз основа на размера на
вноските, заложени в договорите за управление, сключени с отделните етажни
собственици. Настоящият състав намира, че ,,Е. 2018” ЕАД има правото
самостоятелно да определя съобразно вътрешния ред, установен в
дружеството, по какъв начин да разпределя средствата от бюджета така, че да
осигури изпълнение на всички свои задължения по договорите за управление.
Това право на ,,Е. 2018” ЕАД се извлича от обстоятелството, че в Договора за
управление и поддръжка, сключен с ищцовото дружество е предвидено
задължение за ,,Е. 2018” ЕАД да осъществява изброените дейности по
поддръжка и управление, но не и задължение да осигурява изпълнението на
тези дейности чрез разпределение на средствата от Бюджета по конкретен
начин. Ищцовото дружество има задължение да заплаща уговорените такси за
поддръжка, а ответникът е носител на задължението да провежда дейностите
по поддръжка чрез събраните средства, не и да разпределя тези средства по
избран от ищеца начин. Не може да се приеме като критерий за това дали
задълженията на ответника са изпълнени, начинът, по който той е разпределил
вътрешно средствата за тяхното изпълнение. Поради тези аргументи съдът
приема, че няма основание ищецът да изисква нанасянето на промени в
извършеното от ,,Е. 2018” ЕАД разпределение в Бюджета или да претендира
намаляване на дължимата сума по Договора с оглед на неговата лична
преценка на каква стойност следва да възлизат посочените в бюджета
дейности.
2. Задължение за поддръжка на зелените площи на сградата:
Ответникът не представя писмени доказателства за изпълнение на
задължението си по поддръжка на зелените площи на сградата. Не са събрани
по делото писмени доказателства за възлагане изпълнението на тази дейност
на трето лице или за изпълнение на тази дейност от страна на работници или
служители на дружеството ответник. Поради тази причина настоящият състав
обосновава изводите си на събраните по делото гласни доказателствени
средства. Съгласно показанията на свидетеля ек през 2023-2024 г. бил
осъществен проект за озеленяване, който включвал трева, храсти, пейки и
кошчета. Посоченото твърдение кореспондира с показанията на свидетеля гт,
който, макар да не може да предостави информация относно конкретното
състояние на зелените площи в сградата, потвърждава наличието на такива
10
във вътрешния й двор. При съвкупната преценка на показанията на двамата
свидетели настоящият съдебен състав достига до извода, че е извършено
озеленяване на вътрешния двор на сградата, и кредитира показанията на
свидетелката ек относно времевия период, в който е траел проекта по
озеленяване (2023-2024 г.), т.е. съдът приема, че задължението за поддръжка
на зелените площи за процесния период е изпълнено.
3. Задължение за обща техническа поддръжка на общите системи и
инсталации в сградата :
Общото задължение за техническа поддръжка на системите и
инсталациите в сградата съгласно Бюджета за такса поддръжка и управление
включва следните отделни съставни части: 1/ техническа поддръжка на
електрически инсталации, домофони, инсталации за вода, канализация,
парково осветление; 2/ задължение за обща поддръжка на асансьорни уредби;
3/ задължение за поддръжка на пожарна система и спринклерна система; 4/
задължение по осигуряване на система за видеонаблюдение и контрол; 5/
задължение за обслужване на помпи ,,WILO”; 6/ поддръжка на автоматични
врати ,,д.”; 7/ поддръжка на дизел генератор.
3.3.1. Задължение за техническа поддръжка на електрически
инсталации, домофони, инсталации за вода, канализация, парково
осветление:
Според събраните по делото писмени доказателства това задължение на
ответника се изразява в осигуряването на представител при засичане
показанията на измервателните уреди, както и отстраняването на повреди и
подмяната на дефектирали елементи.
Относно задължението за осигуряване на представител при засичане
показанията на контролните измервателни уреди за общи нужди ищецът
изрично посочва в исковата молба, че тази дейност е извършвана, поради
което съдът отделя това обстоятелство като безспорно.
Във връзка със задължението за отстраняване на повреди ищецът не е
изложил твърдения относно наличието на конкретни неизправности по
съответните инсталации, които да не са били отстранени от ответното
дружество след сигнализирането им. Доколкото задължението за отстраняване
на неизправности се обуславя от настъпването на такива и доколкото не са
изложени твърдения за извършено уведомяване за повреди от страна на ищеца
и липсата на реакция от страна на ответника, настоящият състав приема, че не
е налице неизпълнение на това задължение, включено в обхвата на общото
задължение за техническа поддръжка на системите и инсталациите в
сградата.
Във връзка с твърденията на ищеца, че дължимата такса за поддръжка на
общите части на сградата следва да бъде намалена поради обстоятелството, че
за процесния период не са настъпили повреди и следователно не се е
наложило ответното дружество да предприеме действия по отстраняването
им, съдът намира за неоснователни. Възнаграждението за предоставяните от
11
ответника услуги по поддръжка и управление на етажната собственост е
уговорено в т. 3.1. на Договора между страните като фиксирана сума,
пропорционална на притежаваните от всеки етажен собственик квадратни
метри площ в сградата. Уговорената сума осигурява покритие на
необходимите ремонти за отстраняване на повредите, ако такива възникнат.
Договорът обаче не предвижда възможност за редуциране на дължимите
такси, в случай че всички системи и инсталации в сградата работят изправно и
в рамките на съответната година не се наложи извършването на ремонтни
дейности от страна на ответното дружество. По своята същност договорът в
тази си част е алеаторен, доколкото престацията на едната страна по Договора
– тази на ответника, зависи от сбъдването на едно бъдещо несигурно събитие
(констатирането на повреда) и не е ясно дали, кога и в какъв обем ще следва да
престира тази страна по Договора (да извърши ремонт), за да изпълни своето
задължение. Обстоятелството, че посоченото бъдещо събитие не се е
сбъднало обаче не е основание за освобождаване на насрещната страна по
Договора – ищеца, от изпълнение на неговото задължение, а именно
заплащането на таксите за поддръжка в уговорения размер. Това правило
може да се изведе от уредбата на други алеаторни договори в българската
правна система. Така например застрахованото лице е длъжно да заплаща
уговорените застрахователни премии, въпреки че не е известно дали за
периода на действие на сключения договор за застраховка ще настъпи
застрахователно събитие и в какъв обем ще трябва да престира
застрахователят, за да репарира вредите от него. В случай че застрахователно
събитие не настъпи, това обстоятелство не обуславя задължение за връщане
на платените до този момент застрахователни премии. Аналогично при
сключения от ищеца и ответника Договор за управление и поддръжка няма
основание за редуциране или неплащане на уговореното в т. 3.1. от Договора
възнаграждение поради обстоятелството, че не е констатирана повреда, за
чието отстраняване ответникът да предприеме действия.
Поради изложените аргументи настоящият състав приема, че не е
налице неизпълнение на задължението за техническа поддръжка на
електрически инсталации, домофони, инсталации за вода, канализация и
парково осветление, както и че таксите за поддръжка на общите части следва
да останат дължими в уговорените размери.
3.3.2. Задължение за обща поддръжка на асансьорни уредби:
Във връзка със задължението за обща поддръжка на асансьорните
уредби, по делото е представен Договор за цялостно техническо обслужване
№ ..., сключен между ответника и ,,ш. Б.” ЕООД /л. 120/, по силата на който
последният се задължава да извършва редовно техническо обслужване на
асансьорните уредби, което включва технически преглед и превантивно
техническо обслужване. Въпреки сключения договор обстоятелството, че до
края на месец август 2024 г. единият от общо два асансьора в сградата не
работи, се потвърждава от разпитите и на двамата свидетели по делото. В
отговора на искова молба ответникът посочва, че ползването на втория
12
асансьор е преустановено поради липсата на събираемост на дължимите такси
от етажните собственици. Следователно невъзможността на ищеца да ползва
втория асансьор се дължи на действията на ответника, изразяващи се в отказ
да осигури достъп до асансьора поради неплащане на разноските по
поддържането на общите части.
Асансьорът на сградата е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл. 5, ал. 1, т. 1 ЗУЕС собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат право да
използват общите части на сградата според тяхното предназначение.
Настоящият състав приема, че всеки съсобственик следва да заплаща
разходите за поддържане на общите части, в това число и за поддържането на
асансьора, което задължение произтича от т. 3.1. на Договора за управление и
поддръжка. Неправилно обаче ответникът преценява последиците от
неизпълнението на това договорно задължение. Ограничаването или
спирането на достъпа до асансьор при неплащане на таксите за поддържане на
общите части в ЕС не е предвидено като санкция нито в разпоредбите на
сключения между страните Договор, нито в разпоредбите на ЗУЕС или в друг
действащ нормативен акт. Регламентирането на такава санкция би влязло в
противоречие с принципа за суверенитет на правото на собственост.
Ограничаването по такъв начин на правата на собственика е лишено от
законово основание и съответно е неправомерно. Неплащането на парични
вноски към ЕС поражда облигационни претенции към неизрядния
съсобственик, за уреждането на които има предвиден в ЗУЕС ред, но не
представлява основание неизрядният платец да бъде лишаван от възможност
да упражнява правото си на собственост в пълен обем. Изложеното становище
е застъпено в трайно установената съдебна практика и се поддържа и от
настоящия съдебен състав (виж Решение № 1913 от 30.03.2025 г. на СГС по в.
гр. д. № 10140/2022 г.; Решение № 5026 от 2.09.2024 г. на СГС по в. гр. д. №
11565/2022 г.).
По тези аргументи се налага изводът, че по делото е доказано, че
достъпът на ищеца до единия асансьор на сградата, представляващ обща част
по силата на разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗС, е препятстван неоснователно
от ответника, с което същият пречи на ищеца в качеството му на етажен
собственик да упражнява пълноценно, в пълен обем правото си на
собственост. По делото е доказано конкретно неправомерно поведение –
противоправно действие, извършено от ответника, което е довело до
ограничаване, съответно смущаване възможността на ищеца като собственик
на жилище в процесната жилищна сграда да ползва в пълен обем
притежаваната от него вещ /недвижим имот/.
Доколкото ответникът е преустановил достъпа само до единия от общо
два асансьора в сградата, а за другия асансьор се установи, че е работил
изправно през целия процесен период, настоящият състав намира, че
задължението за обща поддръжка на асаньорни уредби е изпълнено частично,
13
а именно в размер от ½.
3.3.3. Задължение по осигуряване на система за видеонаблюдение и
контрол
Изпълнението на това задължение ответникът е възложил на ,,Тодаком
АСБ” ЕООД, ЕИК *********, с Договор за изработка от 31.05.2022 г., по
силата на който изпълнителят се задължава да изгради системи за контрол на
достъпа, домофона и видеонаблюдение на обекта.
Обстоятелството, че на входа на сградата са поставени камери за
наблюдение, се потвърждава и от показанията на свидетеля гт. Свидетелят ек
посочва, че видеонаблюдение е осигурено и по цялата периферия на сградата,
входовете на сградата, преддверието на асансьорите и на всеки един от
етажите.
С оглед изложеното настоящият състав приема, че ответникът е
изпълнил задължението си по осигуряване на контрол на достъпа в района на
сградата с помощта на технически средства и видеонаблюдение.
Във връзка с твърденията на ищеца, че в Бюджета за такса поддръжка и
управление били включени разходи за жива охрана в размер на 7200,00 лева, а
тази услуга не била част от предвидените в Договора дейности, които
етажните собственици възложили на ответника да осъществява: при анализа
на приложения по делото Бюджет за такса поддръжка и управление съдът
установява, че разходите за жива охрана не са включени в изчисленията по
поддръжка и управление на сградата, а са поставени в отделна графа, която
изрично е озаглавена ,,Допълнителни дейности, извън обхвата на бюджета”. В
тази връзка настоящият състав намира за достоверно и доказано уточнението
на ответника, че разходите за жива охрана са извършени за негова сметка и не
са взимани предвид при калкулацията на дължимите такси за поддръжка на
общите части на ЕС.
3.3.4. Задължение за поддръжка на пожарна система и спринклерна
система, задължение за обслужване на помпи ,,WILO”, задължение за
поддръжка на автоматични врати ,,д.”, задължение за поддръжка на дизел
генератор:
За изпълнението на посочените четири задължения ответникът не е
привел писмени доказателства и не се извличат данни в тази насока от
разпитите на двамата свидетели. Доколкото по задължението за поддържане
на системата за пожароизвестяване и на спринклерната система изрично се
посочва, че ответникът осигурява абонаментна месечна поддръжка, а за
останалите три задължения е посочено, че се осъществява профилактика
съгласно установените технически изисквания, настоящият състав приема, че
изпълнението на тези задължения не е обусловено от настъпването на
повреди, а се изразява в извършването на периодични действия ежегодно,
които действия са насочени към гарантирането, че съответните системи и
инсталации са в пълна техническа изправност. Поради тази причина, за да се
счита това задължение за изпълнено, е необходимо да са извършвани
14
конкретни действия по осигуряването на ежегодна профилактика от страна на
ответника или на подизпълнител, на когото ответникът е възложил
предоставянето на съответните услуги. Тъй като ответникът не е привел
доказателства за извършването на такива действия, настоящият състав
приема, че не са изпълнени задължението за поддръжка на пожарна система и
спринклерна система, задължението за обслужване на помпи ,,WILO”,
задължението за поддръжка на автоматични врати ,,д.” и задължението за
поддръжка на дизел генератор.
3. Задължение за покриване на комунални разходи за общите части за
ток и вода:
В уточняващата молба от 12.02.2025 г. ищецът не прави твърдение за
неизпълнение на това задължение, с оглед на което съдът приема, че същото
се счита за изпълнено. Само за пълнота настоящият състав следва да посочи,
че за покриването на разходите за електрическа енергия са издавани също така
ежемесечни фактури от ,,еп” ЕАД /л. 56-64/.
4. Задължение за администриране на сградата:
Задължението за администриране на сградата обхваща следните
дейности: 1/ свикване, организиране и провеждане на общи събрания на
етажната собственост; 2/ водене на Книга на етажните собственици; 3/
контрол за спазване на Правилника за вътрешния ред на сградата; 4/ изготвяне
и предоставяне на отчет за събраните и разходвани средства във Фонд
,,Непредвидени разходи, ремонт и обновяване”; 5/ извършване на финансови
разчети от името на ЕС (начисляване на парични вноски между отделните
собственици за такса поддръжка и Фонд ,,Непредвидени разходи, ремонт и
обновяване”); 6/ извършване на плащания от името и за сметка на ЕС; 7/
осчетоводяване на събраните вноски и извършени плащания от името на ЕС.
Доколкото от изброените дотук задължения в исковата молба и в
уточняващата молба са посочени като неизпълнени единствено дейностите по
провеждане на общи събрания на ЕС /1/, воденето на Книга на етажните
собственици /2/, изготвяне и предоставяне на отчет за събраните и разходвани
средства във Фонд ,,Непредвидени разходи, ремонт и обновяване” /4/,
извършване на финансови разчети от името на ЕС /5/, настоящият състав
приема, че останалите задължения /3, 6, 7/ са изпълнени и по отношение на
тях между страните не се спори.
3.4.1. Задължение за свикване, организиране и провеждане на общи
събрания на етажната собственост :
Ответникът представя доказателства за провеждането на Общо събрание
на 29.08.2024 г., протоколът за който е изготвен на 05.09.2024 г. /л. 127-137/.
Свидетелят ек посочва, че преди Общото събрание от 29.08.2024 г. е
направен опит за организиране на Общо събрание по-рано през същата
година, но същото не е било проведено поради проблеми с организацията. В
тази си част показанията на свидетеля кореспондират с твърденията на ищеца,
че е подета инициатива за свикване на ОС на 31.07.2024 г. на основание чл. 12,
15
ал. 6, изр. 2 от ЗУЕС от част от собствениците на самостоятелни обекти в
сградата. Тъй като провеждането на това ОС е било неуспешно, е взето
решение за нова дата за свикване на ОС, което е проведено на 29.08.2024 г.
Доколкото показанията на свидетеля ек съответстват на изложените от
ищеца твърдения, съдът ги цени като достоверни и обективни в тази им част.
Въпреки това обаче обстоятелството, че е направен опит да бъде свикано ОС,
дори да бе по инициатива на ,,Е. 2018” ЕАД, не се приравнява на изпълнение
на задължението на ответника за свикване и провеждане на ОС. Неуспешен
опит, който не резултира в действително провеждане на ОС, не освобождава
ответника от отговорност за неизпълнение на задължението му по Договора,
освен ако причините за неизпълнението се дължат на поведението на
кредитора (етажните собственици). Твърдение в такава насока обаче не е
направено от ответника и не са събрани доказателства, от които да се направи
такъв извод.
С оглед изложеното съдът достига до извода, че за периода от 23.01.2023
г., когато е въведена сградата в експлоатация /съгласно Разрешение за
ползване от 23.01.2023 г./, до датата на предявяване на исковата молба –
08.11.2024 г., е проведено само едно ОС на етажниците собственици – ОС на
29.08.2024 г. Доколкото в Договора за управление и поддръжка на сградата не
е предвидено изискване относно честотата на свикване и провеждане на ОС,
приложими са разпоредбите на чл. 12, ал. 1 и чл. 12, ал. 6 на ЗУЕС,
Разпоредбата на чл. 12, ал. 6 ЗУЕС предвижда, че при нововъзникнала етажна
собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от
възникването и от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-
малко 20 на сто идеални части от общите части. Цитираната разпоредба
създава задължение за собствениците на самостоятелни обекти, които имат
най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, а
изпълнението на това свое задължение етажните собственици са възложили
на ответното дружество с Договора за поддръжка и управление. От тук
следва, че ,,Е. 2018” ЕАД е имала задължение да свика първо ОС на етажната
собственост в 6-месечен срок от възникването й, т.е. в срок до 23.07.2023 г. По
делото бе установено, че в посочения 6-месечен срок от възникването на ЕС
не е проведено първо ОС.
От систематичното тълкуване на разпоредбата на чл. 12, ал. 6, изр. 2 с
разпоредбата на чл. 12, ал. 1 ЗУЕС се налага извод, че когато ОС не е свикано в
посочения 6-месечен срок от възникването на ЕС, то може да се свика след
изтичането на срока от всеки собственик или ползвател, но не по-късно от
изтичането на периода от една година от възникването на ЕС, доколкото чл.
12, ал. 1 ЗУЕС предвижда, че ОС се свиква най-малко един път годишно. Това
означава, че при неизпълнение на задължението за свикване на първо ОС в 6-
месечен срок от възникването на ЕС, ,,Е. 2018” ЕАД е имал задължение да
свика ОС след изтичането на срока, като задължението е изпълнимо във всеки
един момент преди изтичането на първата година от възникването на ЕС, за да
бъде спазена разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС. За първата една година, в
16
която сградата е в експлоатация /23.01.2023-23.01.2024 г./, по делото не се
събраха доказателства за провеждане на ОС. Ето защо настоящият състав
приема, че това задължение на ответника също не е изпълнено.
За втората година на експлоатация на сградата /23.01.2024-23.01.2025 г./
задължението за извършването на дейностите по свикване и провеждане на
ОС е изпълнено с проведеното на 29.08.2024 г. ОС.
3.4.2. Задължение за водене на Книга на етажните собственици:
По твърденията за несъставянето на Книга на етажните собственици
като част от общото задължение за администрирането на сградата ответникът
релевира възражение, че ищецът не е оказал необходимото съдействие за
изпълнението на това задължение, доколкото етажните собственици не са
представили декларации с попълнени техни данни лични данни, необходими
за изготвянето на съответната книга. Според разпита на свидетеля ек
ответникът е направил опити за изпълнение на своето задължение, като е
изпращал многократно напомнителни имейли на етажните собственици,
провеждани са разговори на живо и по телефона, които обаче не дават
резултат и съдействие не било оказано. По-нататък свидетелката посочва, че
решение за събиране на данните на всеки един от етажните собственици с цел
коректното им попълване в Книгата на етажните собственици е взето едва на
ОС, проведено на 29.08.2024 г. Тези показания на свидетелката съдът приема
за достоверни и им дава вяра, тъй като те кореспондират с т. 3 на
представения по делото Протокол от ОС, където е отразено взимането на
решение на етажните собственици за предоставяне на тези декларации. След
като до провеждането на ОС от 29.08.2024 г. етажните собственици не са били
предоставили своите данни, се налага изводът, че не е оказано необходимото
съдействие за изпълнение на задължението на ответника, поради което същият
не може да носи отговорност за неизпълнението, доколкото то се дължи на
причини, за които не може да му се вмени вина (чл. 81, ал. 1 от ЗЗД).
Последиците от неизпълнението в случая се възлагат в тежест на кредитора.
3.4.3. Задължение за изготвяне и предоставяне на отчет за събраните
и разходвани средства във Фонд ,,Непредвидени разходи, ремонт и
обновяване” и задължение за извършване на финансови разчети от
името на ЕС (начисляване на парични вноски между отделните
собственици за такса поддръжка и Фонд ,,Непредвидени разходи, ремонт
и обновяване”):
Във връзка с тези две задължения ищецът прави твърдение, че Фонд
,,Непредвидени разходи, ремонт и обновяване” никога не е съществувал. По
делото обаче бе установено, че причината за липсата на събрани суми във
фонда е обстоятелството, че самият ищец не е плащал дължимите по
Договора вноски. От представения по делото Договор за поддръжка и
управление не се извличат данни за уговорения размер на вноските, но видно
от т. 9 на Протокола за проведено ОС, етажните собственици са взели
решение от 01.09.2024 г. да бъдат събирани вноските за ФРО, определени в
17
договорите за управление и поддръжка, сключени между инвеститора и
етажните собственици. От тук съдът прави извод, че Договорът за управление
и поддръжка урежда въпроса за размера на дължимите вноски за ФРО и
етажните собственици, в това число и ищецът, са запознати със своето
задължение за заплащане на вноските в определения в Договора размер. От
тук следва, че ако до датата на депозиране на исковата молба в съда –
08.11.2024 г., ФРО все още не е съществувал, както ищецът твърди, то
причините за това се дължат изцяло на поведението на самия ищец, доколкото
размерът на дължимите вноски е определен по взаимно съгласие на страните
по Договора и е потвърден на ОС, проведено на 29.08.2024 г. След като
задължението е определено по основание и размер, то не е съществувала
пречка то да бъде изпълнено от ищеца и е следвало да бъде изпълнявано в
съответствие с уговорения между страните падеж на всяка отделна вноска.
Поради изложеното съдът приема, че ответното дружество не носи
отговорност за твърдяната липса на ФРО, както и за неизпълнението на
задълженията във връзка с начисляването и отчитането на сумите, събрани
във ФРО, доколкото самият ищец не е изпълнил задължението си за внасянето
на дължимите вноски по Договора.
4. В заключение:
По делото се установи че ответникът не е изпълнил следните свои
задължения: 1. задължение за обща поддръжка на асансьорна уредба; 2.
задължение за организиране провеждането на ОС за първата календарна
година /23.01.2023-23.01.2024 г./ след въвеждането на сградата в експлоатация
с Разрешение за ползване от 23.01.2023 г.; 3. задължение за поддръжка на
пожарна система и спринклерна система; 4. задължение за обслужване на
помпи ,,WILO”; 5. задължение за поддръжка на автоматични врати ,,д.”; 6.
задължение за поддръжка на дизел генератор.
Настоящия съдебен състав счита, че ищеца не дължи сумата в размер на
2100 лв., като претенцията за сумата над 2100 лв. до 5290.45 лв. се явява
неоснователна. Съдът счита, че неизпълнението се остойностява на 2100 лв.
(1000 лв. - задължение за организиране провеждането на ОС за първата
календарна година; 700 лв. - задължение за обща поддръжка на асансьорна
уредба; по 100 лв. за другите 4 бр.неизпълнения).
Изводът е направен като е взета предвид тежестта на всяко
неизпълнение по отделно, както и в съвкупност, преценявайки ги съобразно
всички задължения по договора, вземайки предвид и общата сума, която се е
претендирала за процесния период (част от която е платена извън съдебно от
ищеца).
Видно от т.3.1 от договора страните са договорили възнаграждението да
се определя като конкретна (твърда) сума върху квадратен метър, като
стойността дължима от всеки собственик е определя от съответните квадратни
18
метри на притежаваните обекти, заедно с общите части. В случая не е от
значение какви разходи е направил ответника за изпълнение на задълженията
си, респективно какви разходи не са направени. За определяне на цената на
предоставяните услуги не намира приложение представения „Бюджет за такса
поддръжка и управление“, същия не е част от договора, нито последния
препраща към него, “бюджета” представлява частен документ издаден от
ответника.
Дори по делото да се установи, че е налице неизпълнение на други
задължения по Договора за поддръжка и управление, то тяхното неизпълнение
се дължи на поведението на кредитора, който не е оказал необходимото
съдействие, поради което последиците от неизпълнението се възлагат в негова
тежест, а не върху ответника. Тези задължения са следните: 1. водене на
Книга на етажните собственици; 2. задължение за изготвяне и предоставяне на
отчет за събраните и разходвани средства във Фонд ,,Непредвидени разходи,
ремонт и обновяване”; 3. задължение за извършване на финансови разчети от
името на ЕС (начисляване на парични вноски между отделните собственици
за такса поддръжка и Фонд ,,Непредвидени разходи, ремонт и обновяване”).
5.По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право
на присъждане на разноски съразмерно с уважената част от иска. Ищецът е
представил доказателства за извършени разноски в общ размер от 211,62 лева.
Не са представени доказателства, че адвокатско възнаграждение е реално
заплатено.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът също има право да иска
заплащане на направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част от
иска. Ответникът е извършил разноски в общ размер от 996,00 лева за
адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124 ГПК, че ,,В.”
ООД, ЕИК .., със седалище и адрес на управление: гр. с., бул. ,,ч.в.” № 192А,
ет. 4, ат. 1, НЕ ДЪЛЖИ на ,,Е. 2018” ЕАД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. с., 1618, р-н ,,В.”, бул. ,,Б.” № 118, сума в размер на 2100 лв.,
представляваща такса за управление и поддръжка на самостоятелни обекти в
сграда, изградена в гр. с., Столична община, район ,,Триадица”, бул. ,,ч.в.” №
192 А, а именно: Ателие № 1, Паркомясто № 137, Апартамент № 2, Склад В2-
11 и Паркомясто № 138, заедно със съответните общи части от сградата; за
периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2024 г., по фактура 209/12.07.2024 г., по
19
Договор за поддръжка и управление, сключен между ищеца и ответника на
05.06.2023 г., като ОТХВЪРЛЯ исковата претенция за горницата над 2100 лв.
до предявения размер от 5290,45 лева.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ,,Е. 2018” ЕАД, ЕИК ..., със
седалище и адрес на управление: гр. с., 1618, р-н ,,В.”, бул. ,,Б.” № 118, да
заплати на ,,В.” ООД, ЕИК .., със седалище и адрес на управление: гр. с., бул.
,,ч.в.” № 192А, ет. 4, ат. 1, сумата от 84,00 лева , представляваща направени в
производството пред СРС разноски.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ,,В.” ООД, ЕИК .., със
седалище и адрес на управление: гр. с., бул. ,,ч.в.” № 192А, ет. 4, ат. 1, да
заплати на ,,Е. 2018” ЕАД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. с.,
1618, р-н ,,В.”, бул. ,,Б.” № 118, сумата от 600,65 лева, , представляваща
сторени в производството пред СРС разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването на препис от него на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
20