РЕШЕНИЕ
№ …………………/19.11.2019 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
Гражданско отделение, 50 с-в, в
открито заседание, проведено на двадесет и пети октомври две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТАНЯ КУНЕВА
при
секретаря Мариана Маркова,
като
разгледа докладваното от съдията
гр. д. №
4167 по описа за 2019
г.,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен от Б.Н.И. срещу С.Н.Г. конститутивен иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на
03.12.2007 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с
нотариална заверка peг. № */ 06.12.2007 г. на нотариус Орлин
Стефанов, с който ответницата като продавач се е задължила да прехвърли на
ищеца като купувач, следния свой собствен недвижим имот, а именно: 1/2 идеална
част от Поземлен имот /ПИ/ № * по ПНИ на с.о. „*“, землище на село *, с площ от 600 кв.м., при
съседи: имоти №№ * за сумата 1200 лв., която е заплатена напълно и в брой от купувача на
продавача в деня на подписване на предварителния договор.
Твърди се в исковата молба, че на
03.12.2007 г. между страните е сключен процесния
предварителен договор, по силата на който ищецът е заплатил в деня на подписването
му на продавача С.Н.Г. продажната цена в размер на 1200 лв. за придобиването на
собствената на ответника, оставена в наследство от починалата им майка *, починала на 11.03.2003 г., 1/2
идеална част от Поземлен имот в село *, Община *, целия с площ от 600 кв.м. по Заповед № */ 05.02.2007 г. на Кмета на *, а по удостоверение за право на
ползване с площ от 800 кв.м.,
представляващ парцел № 11-54 по план съгласно удостоверение № */17.07.1978 г. на ГНС-* и Решение от 08.12.1998 г. па адм.д. № 144/ 1998 г., Административна колегия, * окръжен съд. Навежда се довод,
че предвид неприключената към онзи момент процедура по придобиване
собствеността на имота по реда на параграф 4а от ПЗР на ЗСПЗЗ, не е било
възможно да се изготвят необходимите за изповядване на сделката в нотариална
форма заповед за придобиване, скица и др. Поради това, в чл. 5 от
предварителния договор било договорено продавачът да прехвърли собствеността в
14-дневен срок от придобиване на собствеността на имота, след приключване на
процедурата по придобиване от Община * и снабдяването със скица. Ищецът поддържа, че след
десет години Планът за новообразуваните имоти /ПНИ/ бил изготвен и влязъл в
сила, като в резултат на това процедурата по параграф 4а от ПЗР на ЗСПЗЗ
приключила успешно. На 01.06.2018 г. било извършено трасиране за посочения
имот, за което бил съставен Протокол за трасиране, означаване и координиране на
ПИ * по ПНИ на с.о.
„Доброгледски лозя“, землище на село *. На 03.10.2018 г. от Община * била издадена скица за имота -
новообразуван имот № *, с площ от 600 кв.м., при съседи имоти №№ *. На 10.10.2018
г. бил издаден Протокол за въвод във владение от
Община *. Сочи се, че
предвид отпадането на пречките за изповядването на окончателната сделка, с
нотариална покана peг. № * от 24.10.2018 г. на нотариус *, peг.
№ * на НК, Б.
ищецът поканил ответницата-продавач по предварителния договор в 7-дневен срок
от получаването да прехвърли имота в изпълнение на клаузите на предварителния
договор. Твърди, че двукратно изпратените писма до нея се върнали в цялост като
неполучени и не се осъществил контакт между страните. Това разкривало наличието
на правен интерес за ищеца за реализация на процедура по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за
обявяване на предварителния договор за окончателен. В този смисъл моли за
уважаване на иска и присъждане на сторените съдебни разноски.
В открито съдебно заседание
ищецът не се явява, представлява се от адв. К., който поддържа предявения иск.
Настоява, че процедурата по § 4 е приключила едва с издаване на заповедта от
2018 г., като съгласно удостоверението, издадено от община * се установява идентичност между
имота, предмет на предварителния договор и имотът, описан в тази заповед. По
тези съображения намира, че възможността за обявяване на предварителния договор
за окончателен е настъпила през 2018 г., поради което претендира уважаване на
иска.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е
постъпил писмен отговор на исковата молба от ответницата С.Н.Г., в който се
изразява становище за неоснователност на предявения иск. Признава се
обстоятелството, че между страните е сключен процесния
предварителен договор, както и че страните са съсобственици на имота, предмет
на предварителния договор. Твърди се, че към датата на подписване на
предварителния договор е приключила процедурата по придобиване на собствеността
върху поземлен имот в землището на с.*, общ. *, целия с площ от 600 кв.м.,
представляващ парцел *. Поддържа се, че не е необходимо за приключването
на производството по издаването на заповед по §4к, ал. 7 от ПЗР на ЗСПЗЗ в
полза на ползвателя/правоприемниците му, защото юридическият състав, от който
произтича правото й на собственост, е бил вече завършен преди влизането в сила
на плана на новообразуваните имоти, който само отразява вече придобитите от нея
права. Счита, че установява правото си на собственост върху посочения имот с
надлежни писмени доказателства – удостоверение № */17.07.1978 г. На ГНС – *, решение по адм.
дело № 14/1998г. на ВОС, Заповед № */0.5.02.2007г. на кмета на Община *, платежни нареждания,
удостоверение за наследници на *, починала на 11.03.2003г. Сочи, че въз основа на
описаните документи, без да е ограничена във времето и/или с определен срок,
същата е можела да се снабди с нотариален акт. Навежда се довод, че няма
идентичност между имота предмет на предварителния договор и имота, предмет на
настоящото исково производство, поради което иска е недоказан и неоснователен.
Твърди, че със Заповед № */0.5.02.2007 г. на кмета на Община * е определена оценката на
поземлен имот в землището на с. *, общ. *, обл. *, целия с площ от 600 кв.м., представляващ парцел *, в размер на 2183 лв., дължима
от наследниците на *, починала на 11.03.2003г., в тримесечен срок от влизане на оценката в
сила, която била изцяло заплатена от ищеца на 16.02.2007 г. Сочи се, че ищецът продал
искова молба, по която било образувано гр. дело № */2007г., по описа на * - 24 състав, по което страните
постигнали споразумение делото да бъде прекратено, като ответницата прехвърли
на ищеца притежаваната от нея една втора идеална част от недвижимия имот.
Излага, че процедурата по закупуване на идеалната част от имота пред Община * е приключила на 16.02.2007 г.,
като в чл. 5 от предварителния договор е посочен крайния срок за обявяването му
в окончателен – 14-дневен срок от
придобиване на собствеността върху продаваемата част от имота, след приключване
на процедурата по закупуване пред Община *. При тези доводи, ако се приеме,
че имотът предмет на предварителния договор и имотът предмет на настоящото
производство са идентични, ответницата прави възражение за изтекла погасителна
давност по отношение на предявения иск, като счита, че давността започва да
тече от 20.12.2007 г. и е изтекла на 20.12.2012 г. Моли за отхвърляне на
исковата претенция и присъждане на направените разноски.
В съдебно
заседание ответникът изразява становище за неоснователност на предявения иск и
моли за отхвърлянето му. Настоява, че административната процедура по
придобиване на собствеността е приключила в края на 2007 г. и не е било
необходимо приключване на административното производство по одобряване на ПНИ.
Към него момент страните са притежавали всички необходими документи за
прехвърляне на собствеността и имотът да бъде прехвърлен на ищеца. Настоява, че
имотът на * не отговаря на имота по ПНИ. Прави
възражение за прекомерност на претендираните от ищеца
разноски.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните, а и от
представените по делото доказателства се установява, че на 03.12.2007 г., между тях е
сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
03.12.2007 г., по силата на който ответницата се е задължила да продаде на
ищеца собствената си, останал в наследвство от
покойната *, починала на 11.03.2003 г., 1/2 идеална част от
Поземлен имот в село *, целия с площ от 600 кв.м. по Заповед № */ 05.02.2007 г. на Кмета на Община *, а по удостоверение за право на ползване с площ от 800 кв.м., представляващ парцел № 11-54 по план
съгласно удостоверение № */17.07.1978 г. на ГНС-* и Решение от 08.12.1998 г. на адм.д. № 144/
1998 г., Административна колегия, * окръжен съд, за сумата от 1200 лв., която е изплатена изцяло от ищеца
в деня на подписване на договора. Видно от чл. 5 от договора, продавачът се е задължил да
прехвърли собствеността в четиринадесетдневен срок от придобиване на собствеността
върху продаваемата част от имота след приключване на процедурата по закупуване
пред Община Аксаково и снабдяването със скица за имота.
Не е
спорно между страните, а и от представеното удостоверение за наследници с изх.
№ */25.07.2005 г. се установява, че наследници на * починала на 11.03.2003 г., са Б.Н.И. (син) и С.Н.Г. (дъщеря).
От заповед № */05.02.2007 г. на Кмета на община * се установява, че във връзка с §4з от ПЗР на ЗСПЗЗ и молба № */3/14.11.2006 г. , подадена от Б.Н. в качеството
му на наследник на * е утвърдена оценка на имот
с площ от 600кв.м. в м-ст * изготвена от лицензиран оценител в размер на
2183 лв., които наследниците следва да внесат в тримесечен срок.
Съгласно платежни нареждания от 16.02.2007
г., приложени на л. 46-50 от делото, Б.И. е заплатил определените по заповедта
на кмета суми, което обстоятелство не се оспорва от страните.
Не е спорно, а от представените доказателства,
се установява, че на 05.12.2007 г. Б.И. е предявил иск Срещу С.Г. за заплащане
на разходите за придобиване на имот, останал в наследство от наследодателя им в
с. *,
съобразно наследствената й квота от ½ ид.ч.
Не се спори, че производството по
образуваното гр.д. № 7863/2007 г. на * е
прекратено, поради изразено желание от страна на ответницата да дари
собствената си наследствена част.
Видно от протокол за трасиране, означаване и
координиране от 01.06.2018 г. на ПИ * по ПНИ на с.о. „*“, землище с. *, е извършено трасиране, означаване и
координиране на границите на поземления имот № 1033 по ПНИ на с.о. *“, землище с. *, общ. * по заповед №*/29.12.2006
г. на община *.
От представеното удостоверение №*/16.09.2019 г. от кмета на община *, се установява, че единственият за м-ст *
кадастрален план преди одобряване на ПНИ е този изработен през 1988 г. по реда
на ПМС от 12.02.1988 г. на МС, като в регистъра към този план няма записан имот
на *. В
удостоверение №*/17.07.1978 г. за предоставено
право на ползване на земя, описана като пустееща земя, размер 0,800 дка, находяща се в землището на с. * в местността 11-154, при граници - без запис за такива,
най-вероятно е номерация при раздаването. Съгласно удостоверението Заповед №*/05.02.2007
г. на Кмета на община * е издадена без да е определен планоснимачен номер на имота, тъй като в плана от 1988 г.
съществуващият имот №* е записан на друго лице с
трансформирано право на ползване в собственост през 1994 г. Същата е издадена в
изпълнение на съдебно решение №644/09.06.2006 г. по адм.дело
№216 по описа за 2006 г. на Варненски окръжен съд.
Видно от същото удостоверение
новообразувания имот №* по плана на новообразуваните
имоти /ПНИ/ на СО „*", землище с.*, община *, одобрен
със заповед №*/04.04.2016
г. на областен управител на област *, в регистъра на имотите е
записан на наследниците на * с други
№*/05.02.2007
г., за който имот е извършено анкетиране и идентифициране от изпълнителя при
изработването на ПНИ.
Изпратената до ответника нотариална покана от
24.10.2018 г. е върната като непотърсена от получателя, видно от представените
пликове на л. 14 и 16 от делото.
При така приетото от
фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск намира
своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
За успешното провеждане
на конститутивния иск с правно основание чл.19, ал. 3
от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното наличие на следните
предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор, че
предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен
обект, че ищецът е изпълнил поетите с него задължения или има готовност да
изпълни, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице
условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежа
на задължението за прехвърляне на собствеността, както и че ответникът е
собственик на правото, предмет на предварителния договор.
Не е спорно между
страните, че на 03.12.2007 г. между ищеца Б.И. и ответника С.Г. е възникнало
валидно облигаторно задължение с характер на
предварителен договор при задължение за прехвърляне на собствеността на 1/2
идеална част от Поземлен имот в село *, целия с площ от 600
кв.м. по Заповед № */ 05.02.2007 г. на Кмета на Община *, а по удостоверение за право на ползване с площ от 800 кв.м., представляващ парцел № 11-54 по план
съгласно удостоверение № */17.07.1978 г. на ГНС-* и Решение от 08.12.1998 г. на адм.д. № */1998 г., Административна колегия, * окръжен съд. Липсва спор и относно заплащането на продажната цена от
купувача, настоящ ищец, в размер на 1200лв. По идентичен начин предмета на
предварителния договор е описан в удостоверението на община *, от което се извежда, че в с. * наследодателя
на страните е притежавал недвижим имот, индивидуализиран едва с ПНИ.
Спорът пред настоящата
съдебна инстанция е относно настъпване на падежа на задължението за изповядване
на сделката в окончателна такава, съответно погасило ли се по давност правото на
изправната страна по договора да претендира сключване на окончателен договор.
Съобразно трайната
съдебна практика, когато в предварителния договор е уговорен срок, правото на
иск за сключване на окончателен договор по чл.19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване
(изтичането) на срока, в който е следвало да се сключи окончателният договор, а
когато не е уговорен срок, правото на иск се поражда от момента на сключване на
договора, само ако не съдържа срок или условие, погасителната давност за
предявяване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД започва да тече от момента, в който
купувачът е получил владението – при сключването на предварителния договор или
на по-късен етап (така Решение от 28.09.2011 г. по гр.д. № 1055 /2010 г. на
ВКС, ІІІ г.о. и др.)
В случая условията на
предварителния договор относно срокът за изпълнение на непаричното задължение
за прехвърляне на правото на собственост върху процесната
идеална част от недвижимия имот е обективиран в чл. 5
от договора. Съгласно постигнатите между страните договорености, продавачът се е задължил да прехвърли
собствеността в четиринадесетдневен срок от придобиване на собствеността върху
продаваемата част от имота след приключване на процедурата по закупуване пред
Община Аксаково и снабдяването със скица за имота. При тълкуване на волята на
страните се извежда, че са поставили възникването на потестативното
право за обявяване на окончателен договор в зависимост от достатъчното
индивидуализиране на имота и завършване на фактическия състав за придобиване на
собствеността върху него от продавача по договора.
Във всеки конкретен
случай при спор за право на собственост върху земеделски земи, за възможността
такова право да бъде придобито, следва да се извършва преценка въз основа на
действащата към момента на осъществяване на твърдяното придобивно
основание редакция на ЗСПЗЗ (в този смисъл решение № 839/11.08.2011 г. по
гр.д.№1308/2009 г. на ВКС).
Допустимо е ползвател с
права върху земеделски имот по §4а или §4б ПЗР ЗСПЗЗ, съответно неговите
наследници, да придобие предоставения за ползване имот и по давност (решение №
125/27.05.2014 г. по гр.д.№114/2014г. на ВКС), но ако имотът се намира в терен
по §4 ПЗР ЗСПЗЗ, след изменението на този закон, обн.дв.бр.68/1999 г. може да бъде обект на придобивна
давност едва след надлежната му индивидуализация с ПНИ (решение №185/25.06.2013г.
по гр.д.№2066/2013г. на ВКС), като съображенията за това се извеждат от
специалния статут на тези недвижими имоти. Тези постановки са приложими и към
придобиване на имота и чрез правна сделка, доколкото преди извършване на
надлежна индивидуализация на имота съществува неяснота относно предмета на
договора. След измененията на закона с ДВ бр. 68/99 г., окончателното
приключване на административната процедура настъпва с издаването на заповед на
кмета на общината по § 4к, ал. 7 ПЗР
ЗСПЗЗ, в която се определят, местоположението, границите и съседите на имотите
по плана на новообразуваните имоти.
В случая видно от
представеното удостоверение от Община * преди съставянето на
ПНИ има един единствен кадастрален план, по който обаче имотът не е
индивидуализиран в достатъчна степен и заповедта на кмета от 98/05.02.2007 г. е
издадена без планоснимачен номер, именно поради липса
на данни и записването на този имот с №* на друго лице. Съгласно §4к, ал. 3
от ПЗР ЗСПЗЗ при липса на информация за границите на имотите в източниците за
имотите данните се набират с анкети при условия и по ред, определени с
правилника за прилагане на закона. В случая такова анкетиране и трасиране е
сторено, което се установява и от обективираните
данни в представената скица.
Заплащането на цената по
оценката е извършено в тримесечен срок от одобряването на такава от кмета от
един от наследниците на ползвателя, което не е спорно между страните, а и се
установява от представените по делото доказателства (платежни нареждания и
данни за предявен иск). Това обаче не означава, че с плащането на цента е
настъпил конститувния ефект на придобивния
способ за придобиване собствеността върху процесната
идеална част от продавача С.Г.. Отношенията между страните в настоящото
производство са се развили след изменение на ЗСПЗЗ от 1999 г. и доколкото
данните сочат, че едва с ПНИ имотът е индивидуализиран в достатъчна степен с посочване
на местонахождение, граници и площ, съдът намира, че едва и в този момент може
да настъпи и конститувния ефект на прехвърляне на
собствеността и възникване на правото да се иска обявяване на предварителния
договор за окончателен. Заповедта на кмета на община Аксаково, издадена на
основание §4к, ал. 7 от ПЗР от ЗСПЗЗ е от 13.08.2018 г., за което обстоятелство
липсва спор между страните. Ето защо и общия петгодишен давностен
срок за обявяване за окончателен на сключения предварителния договор е започнал
да тече четиринадесет дни след влизане на заповедта на кмета, поради което и
към датата на предявяване на иска не е изтекъл.
Не е
спорно, че ищецът е изправна страна и е изплатил договорената продажна цена в
деня на сключване на предварителния договор, както и че ответницата е
собственик на продаваемата идеална част от имота.
По изложените съображения съдът намира, че са
налице предпоставките за сключване на окончателен договор. Потестативото
право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е надлежно упражнено, поради което конститутивният иск за обявяване от съда на сключения
предварителен договор за окончателен, следва да се уважи.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите
се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка на
Районен съд – *, съгласно чл. 85, ал. 2, вр.
чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния
интерес, възлизаща на сумата 46,50 лв., както и местен данък за придобиване на
имота по сметка на Община * в размер на 31,20 лв., изчислен на база
продажната цена за имота от 1200 лв., доколкото същата надвишава данъчната
оценка на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46,
ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба на ОбС * за определяне на
местните данъци на територията на Община *.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се наложи
възбрана върху процесния недвижим имот за реализиране
на вземанията на държавата, досежно разноските по
прехвърлянето му.
При този изход на делото на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
сторените от него съдебни разноски, съобразно представения по делото списък по
чл. 80 ГПК (л. 71 от делото) и доказателствата за реалното им извършване. Срещу
претедираното от ищеца адвокатско възнаграждение
ответната страна е релевирала възражение за
прекомерност, което се намира от съда за основателно. С оглед фактическата и
правна сложност на делото, съдът намира че възнаграждението следва да се
определи в минималния съобразно Наредба №1/2004 г. размер от 315 лв. Ето защо дължимите на ищцовата
страна разноски възлизат на сумата от 426 лв.
Мотивиран
от изложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор от 03.12.2007 г. за
покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка peг.
№ */ 06.12.2007 г. на нотариус *, с който С.Н.Г., ЕГН **********,
с адрес ***, като продавач, продава на Б.Н.И., ЕГН **********, с адрес ***,
като купувач, следния свой собствен недвижим имот, а именно: 1/2 идеална част
от Поземлен имот /ПИ/ № * по ПНИ на с.о. „*“, землище на село *, с площ от 600 кв.м., при
съседи: имоти №№ *, за сумата 1200 лв., която е
заплатена напълно и в брой от купувача на продавача в деня на подписване на предварителния
договор, на основание чл.
19, ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Б.Н.И., ЕГН **********, с адрес ***, да
заплати на Община * сумата 31,20лв.
(тридесет и един лев и двадесет стотинки), представляваща местен данък,
съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ
и чл. 34, ал. 2 от Наредба на ОбС * за определяне на местните данъци
на територията на Община Варна.
ОСЪЖДА Б.Н.И., ЕГН **********, с адрес ***, да
заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд – * сумата 46,50 лв. (четиридесет и шест лева и петдесет стотинки),
представляваща дължимата такса по прехвърляне на имота, съгласно т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана на основание чл. 364, ал. 1 ГПК върху недвижимия имот,
представляващ ½ (една втора)
идеална част от от Поземлен имот /ПИ/ № * по ПНИ на с.о. „*“, землище на село *, с площ от 600 кв.м., при
съседи: имоти №№ *, до заплащането на разноските по
прехвърлянето на имота.
ОСЪЖДА С.Н.Г., ЕГН **********, с адрес ***, да
заплати на Б.Н.И., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 426 лв. (четиристотин двадесет и шест лева),
представляваща сторени съдебни разноски на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от влязлото в сила решение страните могат да получат след представяне на
доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и за заплатен в
данъчната служба местен данък по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ, както и след представяне
на удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение
задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл.
264 ДОПК, както и актуално удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот,
необходимо за удостоверяване на липсата на непогасени данъчни задължения за
имота.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: