№ 155
гр. Търговище, 06.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, XI СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Йоханна Ив. Антонова
при участието на секретаря Ивалина Ст. Станкова
като разгледа докладваното от Йоханна Ив. Антонова Гражданско дело №
20213530101740 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявени обективно съединени искове с правно
основание чл. 79,ал.1 във вр. с чл. 232,ал.2, чл. 92,ал.1 и чл. 86,ал.1 от ЗЗД.
Ищецът Община Търговище, ЕИК *********, представлявана от кмета д-р Д.Д.,
твърди в исковата молба, че между него и ответника ПК”Иван Стоянов”, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление с.Славяново, общ.Попово, представлявано от
председателя Й.Б., е съществувало валидно облигационно правоотношение по договор за
наем с рег.№ РД-ДН-46 от 10.05.2021г., по силата на който ищецът предоставил на
ответника за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ помещение,
находящо се в центъра на с.Лиляк, общ.Търговище, кв.63Б, с площ от 76кв.м. за
осъществяване на търговска дейност, с уговорен месечен наем от 910лв. без ДДС(1092лв. с
ДДС).Излага, че поради неизпълнение от страна на ответника, ищецът прекратил договора с
едностранно изявление, на осн. чл.24,ал.1,т.2 от същия, считано от 01.09.2021г. Твърди, че
ответникът не е заплатил уговорения месечен наем за м.август 2021г. в размер на 910лв.без
ДДС(1092лв. с ДДС), поради което претендира присъждането му, ведно с обезщетение за
забава в размер на 30,08лв. за периода от 10.08.2021г. до 07.12.1021г.; претендира и
уговорената в договора неустойка за прекратяване на договора по чл. 24,ал.2 вр. ал.1,т.2 от
същия в размер на 1092лв.(с ДДС); претендира законната лихва и разноските по делото. В
съдебно заседание исковете се поддържат от процесуалния представител на ищеца ст.
юрисконсулт Д.К., която пледира за уважаването им изцяло, претендира разноски.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, в писмен отговор от ответника, действащ чрез
процесуален представител и съдебен адресат адв. Н.С.-ТАК, предявените искове се приемат
1
за допустими, като претенцията за наем се признава за основателна до размер от 176,13лв.,
като се излага, че доколкото имотът е ползван само за пет дни от м.май 2021г., но е платен
наем за целия месец, то ищецът се е обогатил неоснователно с тази разлика, при което
ответникът въвежда възражение за прихващане на претендирания наем за един месец със
сумата, която счита, че е надплатил за м.май; оспорва претенцията за неустойка като
неоснователна, като сочи, че не става ясно на кое точно от трите основания по чл. 24,ал.1,т.2
от договора същият е прекратен от ищеца, но оспорва наличието на която и да е от
посочените хипотези; претендира разноски. В съдебно заседание възраженията се
поддържат от процесуалния представител на ответника адв. Н.С.-ТАК, който пледира за
отхвърлянето на исковете, в евентуалност за допускане на заявеното изявление за
прихващане между дължимия наем и надплатения такъв от ответника, до размера на по-
малката сума; претендира разноски.
Съдът, след преценка на доказателствата по делото и като съобрази доводите и
възраженията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:
От представения по делото Договор за наем на недвижим имот-частна общинска
собственост с рег.№ РД-ДН-46 от 10.05.2021г., сключен между страните се установява, че на
осн. чл. 14,ал.2 от ЗОбС, чл. 15,ал.2 от НПУРОИ и проведен публичен търг с тайно
наддаване на 07.04.2021г., ищецът е предоставил на ответника под наем-временно и
възмездно, недвижим имот-частна общинска собственост, представляващ помещение,
находящо се в центъра на с.Лиляк, общ.Търговище, кв.63Б, с площ от 76кв.м. за
осъществяване на търговска дейност – чл.1; като срокът на договора е уговорен за 10 години,
считано от 01.05.2021г. и до 01.05.2031г. вкл. – чл. 2, а договорът влиза в сила на
01.05.2021г. – чл.3. наемната цена е уговорена в чл.4 в размер на 910лв. месечно без ДДС,
определена от резултата от проведения публичен търг с тайно наддаване-чл.4, платим
ежемесечно до 10-то число на текущия месец в брой в касата на Общината или по посочена
банкова сметка-чл.5. Уговорено е също, че при забава в плащанията, наемателят дължи
законната лихва от деня на забавата-чл.6.В договора са уговорени и правата и задълженията
на страните, като в чл. 8 е уговорено, че наемодателят се задължава да предостави
ползването на имота, веднага след сключването на договора, като се състави приемо-
предавателен протокол, отразяващ актуалното състояние на имота. Уговорена е и
възможност за извършване на основен ремонт и трайни подобрения в имота, които
наемателят маже да извърши за своя сметка-чл.17.От уговореното в раздел IV-прекратяване
на договора, се установява, че страните са уговорили различни хипотези на прекратяване на
същия, като в чл. 24,ал.1 е уговорено, че наемодателят може да прекрати договора
едностранно без предизвестие в следните случаи: забава на плащането на наемната цена
и/или текущите разходи(за ел.енергия и вода) за повече от един месец-т.1; при лошо
стопанисване на обекта, при стопанисване на обекта извън посоченото предназначение или
незапочване на дейност в обекта повече от три месеца от подписването на договора-т.2; ако
наемателят не се яви в десетдневния срок по чл.7 от договора за подписване на
допълнително споразумение-т.3. В ал.2 е посочено, че при прекратяването на договора по
2
реда на ал.1, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 1 месечна наемна цена
към момента на прекратяването.От Приемо-предавателен протокол от 26.05.2021г. се
установява, че определена комисия от страна на наемодателя е предала, а наемателят е приел
имота, предмет на наемния договор, като е отразено, че липсват показания на електромер и
водомер, протоколът е подписан от членовете на комисията и от представителя на
наемателя.От писмо рег.№ РД-02-6323/20.08.2021г. се установява, че наемодателят е
уведомил наемателя, че на осн. чл. 24,ал.1,т.2 от договора прекратява едностранно същия,
считано от 01.09.2021г., като от известие за доставяне от 23.08.2021г. се установява, че
писмото е получено от наемателя.От фактура № 71471/10.05.2021г. се установява, че
наемателят е платил на наемодателя месечния наем за м.май 2021г. в размер на 1092лв.(с
ДДС).Ищецът е представил и извлечение от сметка, в която е отразено, че задълженията на
ответника са в размер на 1092лв. наем, лихва за забава върху нея в размер на 30,08лв. и
неустойка в размер на 1092лв.В доклада на делото е прието за безспорно между страните, че
освен сключването на процесния договор, не е спорно и обстоятелството, че наемът за
м.август 2021г. не е платен от наемателя.
При така установеното от фактическа страна, съдът приема от правна страна
следното: Ищецът ангажира договорната отговорност на ответника за неизпълнение на
задължения по съществувало и прекратено облигационно правоотношение въз основа на
Договор за наем на недвижим имот-частна общинска собственост с рег.№ РД-ДН-46 от
10.05.2021г., сключен между страните.Не е спорно, че договорът е сключен, както и
обстоятелството, че претендирания месечен наем за м.август 2021г. не е платен.Спорът е
относно законосъобразното прекратяване на договора, както и относно размера на
дължимата сума за наем и за неустойка, както и за началния момент на предаване на имота и
въведеното от ответника изявление за прихващане.По отношение на прекратяването на
договора, съдът приема следното: Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД прекратяване на двустранни
договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в
закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на
императивните норми или на добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са
фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за
основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа
на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са
настъпили правните последици на прекратяване на договора (решение № 42/11.05.2015 г. по
т. д. № 1357/2013 г. по т. д. № 1357/2013 г. на ВКС, I т. о.).В случая е установено, че съгл. чл.
24,ал.1 е уговорено, че наемодателят може да прекрати договора едностранно без
предизвестие в следните случаи: забава на плащането на наемната цена и/или текущите
разходи(за ел.енергия и вода) за повече от един месец-т.1; при лошо стопанисване на обекта,
при стопанисване на обекта извън посоченото предназначение или незапочване на дейност в
обекта повече от три месеца от подписването на договора-т.2; ако наемателят не се яви в
десетдневния срок по чл.7 от договора за подписване на допълнително споразумение-т.3.
Тези клаузи са допустими от действащото законодателство и валидно обвързват страните.
Освен това посочените клаузи от договора за наем, уреждащи прекратяването изключват
3
приложение разпоредбите на чл.87,ал. 1 и ал.2 ЗЗД(Решение №60181/04.06.2021 по дело
№4365/2019 на ВКС, ГК, IV г.о.).Недоказани са останали твърденията на ответника за липса
на предпоставки за прекратяване на договора, доколкото не е ясно на кое точно от трите
основания по чл. 24,ал.1,т.2 от договора е прекратен, тъй като самият ответник не е
установил да е започнал дейност в уговорения тримесечен срок, поради което е налице
хипотезата на чл. 24,ал.1,т.2, пр. второ от договора и същият е валидно прекратен.
Основателни са, обаче, възраженията на ответника относно предаване на държането на
имота и обусловения от това размер на дължимия наем, поради следното: Съгласно чл. 229
и сл. от ЗЗД, договорът за наем е неформален и консенсуален по своя характер, поради
което за валидното възникване на наемното правоотношение е необходимо между страните
да бъде постигнато съгласие за вещта, която наемодателя ще предостави на наемателя и за
възнаграждението, което наемателя ще заплаща за така предоставеното му ползване. При
постигането на такова съгласие договорът се счита за сключен, независимо от това дали
вещта предмет на същия реално е била предадена на наемателя. Предаването й е от значение
единствено за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на наемодателя за
същата е обусловено от изпълнението на основното му задължение да отстъпи ползването на
вещта, която е предмет на наемния договор. В случай, че наемодателят не е изпълнил
задължението си по чл. 230, ал. 1 от ЗЗД да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния
договор, за последния не е възникнало обусловеното от изпълнението на задължението за
предаване насрещно такова за заплащане на наемната цена.В конкретния случай, в чл. 8 от
договора е уговорено, че наемодателят се задължава да предостави ползването на имота,
веднага след сключването на договора, като се състави приемо-предавателен протокол,
отразяващ актуалното състояние на имота, а от представения приемо-предавателен протокол
и при липса на други доказателства се установява, че държането на имота е предадено от
наемодателя на наемателя не веднага след сключването на договора на 10.05.2021г., а на
26.05.2021г., поради което следва да се приеме, че дължимата наемна сума за м. май 2021г. е
за периода от 26.05 до 31.05 2021г. вкл.При уговорен месечен наем от 910лв. без ДДС съдът
приема, че за периода от 26.05.до 31.052021г., наемателят дължи месечен наем в размер на
176,13лв., а е заплатил 910лв., или с 733,87лв. повече, като съдът следва да се произнесе и
по въведеното от ответника възражение за прихващане с тази надплатена сума и дължимия
наем за м.август 2021г. в размер на 910 лв. до размера на по-малкото от тях. Разпоредбата
на чл. 103 ЗЗД предвижда възможността, когато две лица си дължат взаимно пари или
еднородни и заместими вещи, всяко от тях при изискуемост и ликвидност на своето вземане
да го прихване срещу насрещното си задължение като по този начин да погаси последното.
Възражението за прихващане, надлежно заявено в хода на висящ съдебен процес като
процесуален способ на защита срещу заявения основен иск е допустимо и когато не е
ликвидно, нито изискуемо, при което възраженията на ищеца в тази връзка са
неоснователни. В тези хипотези на съдебното прихващане погасителния ефект настъпва,
след като влезе в сила решението, с което се установява съществуването на вземането и
неговата изискуемост. Именно от този момент същото е и ликвидно, установено по размера,
в който се реализира от съда (в този см. Решение № 113 от 9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. №
4
1274/2013 г., II г. о.).В случая съдът приема за установено по делото, че и двете страни имат
насрещни вземания, а именно-ищецът-за наем за м.август 2021г. в размер на 910лв.,(без
ДДС) а ответникът-за надплатена сума за наем за м.май 2021г. в размер на 733,87лв.(без
ДДС), поради което следва да извърши прихващане между двете суми до размера на по-
малката, при което ответникът дължи на ищеца наем за м.август 2021г. в размер на
176,13лв.(без ДДС),до който размер претенцията е основателна и следва да се уважи, ведно
със законната лихва от датата на исковата молба-08.12.2021г. до изплащане на
задължението, а за разликата до пълния предявен размер от 910лв.(без ДДС) следва да се
отхвърли, като погасена чрез прихващане, на осн. чл. 79,ал.1 във вр. с чл. 232,ал.2 от ЗЗД и
чл. 298,ал.4 от ГПК.
Относно предявения иск за присъждане на обезщетение за забава върху главницата за
периода от 10.08.2021г. до 07.12.1021г., съдът и без нужда от специални знания, чрез
използване на онлайн калкулатор https://www.calculator.bg/ приема, че обезщетението за
забава върху дължимата сума от 176,13лв. за посочения период е в размер на 5,87лв., до
който размер искът е основателен и доказан и следва да се уважи, а за разликата до пълния
предявен размер от 30,08лв. за посочения период следва да се отхвърли, като неоснователен,
на осн. чл. 86,ал.1 от ЗЗД.
По предявения иск за заплащане на неустойка за прекратяване на договора в размер
на 910лв.(без ДДС), съдът приема следното: Допустимо е страните да уговорят неустойка за
вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор за наем, но само в рамките на
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за
неустойка би била нищожна поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи
служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не към
последващ момент – т. 3 от Тълкувателно решение № 1/ 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/ 2009 г.
на ОСТК на ВКС. При тази преценка следва да се изходи преди всичко от характерните
особености на договора за наем и вида на насрещните престации – наемодателят се
задължава да предостави на наемателя ползването на една вещ срещу наемна цена, а
наемателят – да я заплати, но само срещу отстъпеното му ползване. При прекратяване на
договора за наем наемодателят не получава наемна цена, но може да отдаде вещта за
ползване на друго лице, от което да реализира пропусната печалба.В този смисъл съдът взе
предвид обстоятелството ,че неустойката е определена в размер на един месечен наем,
поради което не може да се приеме за прекомерна, доколкото договорът е със срок 10
години, а по делото е установено, че прекратяването е поради незапочване на дейност от
страна на наемателя.За неоснователни приема съдът възраженията на ответника относно
липса на основания за прекратяване на договора, а оттам- и за недължимост на неустойка,
тъй като посоченото основание –незапочване на дейност в срок от 3 месеца от сключване на
договора е твърдение на отрицателен факт, а ответникът не е ангажирал никакви
доказателства за положителни факти относно това да е започнал дейност в този срок. С
оглед на изложеното съдът приема, че предявеният иск за присъждане на неустойка за
прекратяване на договора е основателен и доказан и следва да бъде уважен, на осн. чл.
5
92,ал.1 от ЗЗД.
По разноските: С оглед изхода от спора съдът приема, че и двете страни имат право
на разноски с оглед степента на уважаване/отхвърляне на исковете.Ищецът е претендирал
разноски в размер на 150лв. внесена държавна такса, претендира и юрисконсултско
възнаграждение, което съдът следва да определи в размер на 150лв., на осн. чл. 78,ал.8 от
ГПК вр. чл. 37 от ЗПП и чл. 25,ал.1 от НЗПП. Ответникът е направил разноски в размер на
400лв. платено адвокатско възнаграждение. В този смисъл, ищецът има право на разноски
съобразно уважената част от исковете или в размер на 177,07лв., а ответникът има право на
разноски с оглед отхвърлената част от исковете, или в размер на 164лв., при което
ответникът следва да заплати на ищеца разноски в размер на 13,07лв., определени по
съразмерност и след компенсация, на осн. чл. 78,ал.1 и ал.3 от ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ПК“ИВАН СТОЯНОВ“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление с.Славяново, общ.Попово, ул.“Арсо Овчаров“, № 7, представлявана от Й.Б., да
заплати на Община Търговище, ЕИК *********, гр.Търговище, пл.“Свобода“,
представлявана от Кмета д-р Д.Д., сумата от 176,13лв.(без ДДС), наем за м.август 2021г. по
Договор за наем на недвижим имот-частна общинска собственост с рег.№ РД-ДН-46 от
10.05.2021г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба-08.12.2021г. до
изплащане на задължението, а за разликата до пълния предявен размер от 910лв.(без ДДС)
отхвърля иска, като погасен чрез прихващане, на осн. чл. 79,ал.1 във вр. с чл. 232,ал.2 от
ЗЗД и чл. 298,ал.4 от ГПК.
ОСЪЖДА ПК“ИВАН СТОЯНОВ“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление с.Славяново, общ.Попово, ул.“Арсо Овчаров“, № 7, представлявана от Й.Б., да
заплати на Община Търговище, ЕИК *********, гр.Търговище, пл.“Свобода“,
представлявана от Кмета д-р Д.Д., обезщетение за забава върху главницата от 176,13лв. в
размер на 5,87лв. за периода от 10.08.2021г. до 07.12.1021г., като за разликата до пълния
предявен размер от 30,08лв. отхвърля иска, като неоснователен, на осн. чл. 86,ал.1 от
ЗЗД.
ОСЪЖДА ПК“ИВАН СТОЯНОВ“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление с.Славяново, общ.Попово, ул.“Арсо Овчаров“, № 7, представлявана от Й.Б., да
заплати на Община Търговище, ЕИК *********, гр.Търговище, пл.“Свобода“,
представлявана от Кмета д-р Д.Д., сумата от 910лв.(без ДДС), представляваща неустойка по
чл. 24,ал.2 от Договор за наем на недвижим имот-частна общинска собственост с рег.№ РД-
ДН-46 от 10.05.2021г., на осн. чл.92,ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА ПК“ИВАН СТОЯНОВ“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление с.Славяново, общ.Попово, ул.“Арсо Овчаров“, № 7, представлявана от Й.Б., да
заплати на Община Търговище, ЕИК *********, гр.Търговище, пл.“Свобода“,
6
представлявана от Кмета д-р Д.Д., разноските по делото в размер на 13,07лв., определени по
съразмерност и след компенсация, на осн. чл. 78,ал.1 и ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните, пред Окръжен съд Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
7