Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 07.02.2022г.
В
И М Е
Т О Н А
Н А Р
О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми
състав
на
двадесет и първи декември година 2021
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ:
Гергана Христова -
Коюмджиева
секретар:
Йоана П.
като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 3473 по описа за 2013 год., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото е иск с правно основание чл. 108
от ЗС.
По изложените в исковата молба и в молба
- уточнение вх. №48387 /23.04.2013г. обстоятелства ищцата Д.Л.М. ЕГН **********, е предявила срещу Й.П.Г. иск с правна
квалификация чл.108 от ЗС, да бъде признато за установено по отношение на
ответницата, че ищцата е собственик на ½ /една втора/ идеална част от
АПАРТАМЕНТ № 3, на втори етаж в жилищната сграда, находящ се в гр. София, бул.
„*********, със застроена площ от 89.22 кв.м., състоящ се от дневна с бокс, две
спални, зимна градина, коридор, баня, тоалетна и две тераси, при съседи: изток
– заден двор, запад – улица, север – ап. № 2, юг – калкан, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата, на основание приращение, какта и да бъде осъдена ответницата да й предаде
владението върху ½ идеална част от апартамент №3, със застроена площ от
89.22 кв.м., заедно с мазе №18, със застроена площ 7,62 кв.м. Претендира
присъждане на сторените по делото разноски.
Исковата молба е депозирана пред Софийски районен съд с вх.рег.№0075 от
17.01.2013г. С определение от з.с.з. на
14.02.2013г. производство по образуваното гр.д.№ 2048/2013г. по описа на СРС, І ГО, 29 с-в е прекратено, а делото е
изпратено по родова подсъдност на СГС.
Твърди се в исковата молба, че
на основание наследяване по завещание, обявено на 28.12.1994г. ищцата Д.М. е
собственик на ½ /една втора/ ид. част от урегулиран поземлен имот,
находящ се в гр. София, бул. „*********, с площ 365 кв.м., съставляващ УПИ XIV–151,
кв.10 по плана на гр. София, местност „Крива река”. Твърди се, че на 08.11.1994г.,
В.М. – майка на ищцата сключила с „Т.” ООД, предварителен договор за учредяване
право на строеж върху посочения имот срещу задължението на строителя да изгради
обекти, които собственикът-учредител да придобие въз основа на запазените части
от правото на строеж. Твърди се, че с нотариален акт № 74, т. LXLI, д.18171/1995г.
ищцата Д.М. заедно с В.С.М. (съсобственик
с ищцата при равни квоти) учредили право на строеж на „Т.” ООД, по силата на
което да построи върху собственият им УПИ масивна жилищна сграда, с един вход, сутеренен етаж с мазета, партерен етаж с
магазини и офиси, пет жилищни етажа, мансарди в подпокривното пространство,
асансьор, абонатна станция със собсвени средства. Наведен е довод, че поради
виновно неизпълнение от страна на дружеството суперфициар договорът за
учредяване право на строеж бил развален с влязло в сила на 29.12.2001г. решение
по гр.д. № 1830/99г. на СГС, потвърдено с решение № 707/29.12.2001г. по гр.д. №
259/2001г. на ВКС, ГК, II-ро г.о.
Ищцата поддържа, че като
последица от разваляне на договора заедно с майка и В.М. са станали собственици по
приращение на построената част от незавършената сграда, съгласно чл.92 от ЗС, в
това число и на апартамент № 3, намиращ се на втори жилищен етаж от сградата, с
площ 89.22 кв.м., състоящ се от дневна с бокс, две спални, зимна градина,
коридор, баня, тоалетна и две тераси, при съседи: изток – заден двор, запад –
улица, север – ап. № 2, юг – калкан и мазе № 18.
Твърди
се още, че към момента на разваляне на договора сградата не била построена
изцяло. На 22.09.1997г. строителят „Т.” ООД бил изпълнил сградата само до кота
„корниз“. По време на съдебния процес за разваляне на договора за учредено
право на строеж „Т.” ООД изоставил строежа, който бил разграбен и за да бъде
довършен ищцата М. и майка и В.М. инвестирали значителни по размер средства.
Твърди се, че сградата била завършена в груб строеж съгласно разпоредбите на
чл.181, ал.2 от ЗУТ, във вр. с т.46 от ДР на ЗУТ, едва на 06.02.2003г. след
разваляне на договора с „Т.” ООД.
Твърди се, че през 1996г. с договор, обективиран в нотариален акт № 136 по нот. д.№15772 /1996г., „Т.” ООД
продало апартамент № 3 на П.Я.П., който
от своя страна с нотариален акт № 106, т. LX, нот. д. № 11650/97г. от
21.05.1997г. сключил договор за продажба с ответницата Й.Г. за процесния
апартамент.
Ищцата поддържа, че към момента на продажбата
на апартамент №3 сградата все още не е съществувала, като не е била изградена
на ниво „груб строеж”, поради което продавачът „Т.“ ООД не е бил собственик на
процесния имот, който имот от своя страна не е бил годен обект на
прехвърлителна сделка. Твърди се, че към момента на продажбата вещта не е
съществувала, а нотариалния акт е нищожен поради невъзможен предмет. Твърди се,
че сделката не е породила правни последици. Сочи се, че праводателите на ищцата
– П.Я.П. и К.Т.П. не са собственици и следователно ответницата Й.Г. не е
придобила вещното право на собственост върху процесния имот.
Твърди се, че на 17.05.2005г. ответницата
отнела владението на имота, чрез демонтиране на поставената входна каса на
апартамент №3 и поставяне на врата със секретна брава, като от тогава владее
апартамента и отказа да го предаде на ищцата и майка и, които са законните му собственици.
В
срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника Й.Г. чрез
пълномощника ú адв.П.С., в който са оспорени обстоятелствата и
твърденията на ищцата изложени в исковата молба. Ответницата оспорва процесния апартамент да е
собственост на ищцата. Оспорва да е
завзела процесния апартамент и да го владее без правно основание. Поддържа, че
нотариалният акт № 136, по нот. дело №
15772/1996г., легитимира валидна покупко - продажба между продавача „Т.“ ООД и
купувачът П.Я.П.. Сочи, че П.Я.П. и съпругата му К. П. са нейни праводатели, от
които е придобила валидно е придобила собствеността върху процесния апартамент
с нотариален акт за покупко-продажба № 106, нотариално дело № 11650/1997 г., по
силата на който е получила ключове от жилището и от сградата.
Ответницата поддържа, че към датата на
извършване на покупко-продажба между „Т.“ ООД и П.П. исковата молба за
разваляне на договор за право на строеж не е била вписана. Оспорва твърдението, че завършването на
сградата в груб строеж е станало на 06.02.2003г., като оспорва по реда на
чл.193 ГПК истинността на констативен протокол от 06.02.2003г. и конкретно
заверката за достигната кота „било“ на строежа едва към 06.02.2003г.
Ответницата твърди, че сградата е завършена в груб строеж много по –рано.
Представя протокол за строителна линия и нива на строеж от 24.08.1995г.
В отговора е релевирано възражение, че
ответницата е придобила собствеността върху имота на основание давностно
владение, което се твърди да е „явно“, „спокойно“ и „продължило за период
повече от 10 години“. Моли, искът като
неоснователен да бъде отхвърлен.
В открито
съдебно заседание ищцата чрез пълномощника си адв.В.П. поддържа петиторния иск.
Представят списък по чл.80 ГПК и писмена защита.
В съдебно заседание ответницата чрез
пълномощника си адв.П.С. оспорва предявения иск. Представят писмена защита.
Софийски
градски съд, ГО, I – 7 състав, след като
взе предвид доводите и възраженията на страните,
след преценка на събраните доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, намира за установено от фактическа
страна следното:
По делото не е спорно, като е видно и от
неоспорено саморъчно завещание от 12.01.1976г., че ищцата Д. Л.М.
е придобила правото на собственост върху половината - 1/2 ид.част от къщата
заедно с дворното място, находящо се на
адрес гр. София, бул. „********, чрез наследяване по завещание от дядо и С.А.М.. Оставеното за пазене по нот.д.№1424
/94 саморъчно завещание на С.А.М. е обявено на 28.12.1994г./л.12 от
приложеното гр.д.№ 2048/2013г. на СРС/
Праводателят С.А.М. чрез наследяване и
покупка на наследствени дялове е придобил в изключителна собственост недвижим
имот, находящ се в гр. София, местността „Крива река“, съставляващ парцел ХХ-13
от кв.10, с площ от 365 кв.м.,
Това се установява и от
приетите по делото писмени доказателства:
С нотариален акт от 04.08.1933г. вписан под №
10, том 15, рег. № 2934, дело № 2727/1933г., А.Г.М.е признат за собственик на
недвижим имот, находящ се в гр. София, местността „Крива река“, съставляващ
парцел ХХ-13 от квартал 10, с площ от 365 кв.м., на бул. „Генерал Тотлебен”,
вписан със записка на нотариус при Софийски областен съд от 4 август 1933г. От
приетото удостоверение № 12500/28.03.1940г. издадено от Софийско ГДУ, се
установява, че на 28.02.1935г., А.Г.М.е починал и е оставил за свои наследници
по закон С.,Е.(дъщеря), Г., М.И.С.(синове)./л.5-л.7
от приложеното гр.д.№ 2048/2013г. на СРС/
Г.,
М.,С.и Е.М.са продали на С.А.М., собствените си наследствени части от къщата и
мястото, оставени им в наследство от покойния А. Г. М., който имот се намира в
гр. София, бул. „Ген. Тотлебен”, съставляващ парцел ХХ от кв.10 – видно от
нотариално заверен договор с рег. № 1640/39г.,
записка т.245, стр.98/41г.,
нотариален заверен договор с рег. № 5867/40г. и записка т.239,
стр.22/41г. ./л.8-л.12 от приложеното гр.д.№ 2048/2013г. на СРС/
Видно от удостоверение за наследници № 1366 от
01.10.2003г., изд. от СО – район «Красно село» В.С.М. е единствен наследник по
закон на С.А.М., починал на 17.08.1977г. /л.13 от приложеното гр.д.№ 2048/2013г. на СРС/
Установява
се, че с нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 74/1995 год., том LХLІ, дело № 18171/1995г. на І –ви нотариус
при СРС, собствениците на УПИ ХІV-151 кв.10 по плана на гр. София, а именно
ищцата Д. Л. Т. и майка и В.С.М. учредили право на строеж в полза на „Т.” ООД
върху собствения им недвижим имот.
Учреденото право е за построяването на масивна жилищна сграда по одобрен
архитектурен проект с един вход, сутеренен етаж с мазета, партерен и първи етаж
с магазини и офиси и пет жилищни етажа, мансарди в подпокривното пространство,
абонатна станция и асансьор, като учредителите са запазили правото на строеж
върху имота за конкретно описани в пункт 3 от нотариалния акт имоти, които приобретателят „Т.” ООД се задължил да
построи изцяло и със собствени средства. /л.21-л.23
от гр.д.№ 2048/2013г. на СРС/
Видно от удостоверение, издадено от Столична
община – Район „Красно село“, УПИ XIV–151, кв.10 по плана на гр. София,
местност „Крива река”, е идентичен с бивш парцел ХХ-13 от кв.10, м.“Крива река“ описан в нот.
акт№ 10, том ХV,
рег. № 2934, дело № 2727/1933г./л.15
от приложеното гр.д.№ 2048/2013г. по
описа на СРС/
По иск
с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД предявен от Д. Л. Т. и В.С.М. срещу „Т.“ ООД, с решение от 22.11.2000г. постановено
по гр.д.№1830/1999г. на СГС, ІV ГО, е развален договора за учредяване право на
строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на апартаменти,
офиси и магазини в напълно завършен вид, сключен във формата на нотариален акт
№ 74/ 05.10.1995г., том LХLІ, дело № 18171/1995г. /л.24-л.28 от гр.д.№
2048/2013г. по описа на СРС/ В
частта относно развалянето на договора на основание чл.87, ал.3 ЗЗД, вр.
чл.262, ал.2 ЗЗД, решението на СГС е оставено в сила от ВКС – с решение от 29.12.2001г.
по гр.д. № 259/2001г., и на 29.12.2001г.
е влязло в сила.
Исковата молба на Д. Л. Т. и В.С.М. срещу „Т.“ ООД с предявения
иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, във вр. с чл.262, ал.2 ЗЗД, за
разваляне на договора за учредяване право на строеж е вписана на 10.03.1997г. /л.132 от делото/
С нотариален акт № 106, том LХ, дело №
11650/ 1997г. на нотариус при СРС, на 22.07.1996г. е сключен договор за покупко-продажба на
недвижим имот изграден в груб строеж, по силата на който „Т.“ ООД е продало на П.Я.П.,
правото на собственост върху процесния апартамент № 3, на втори жилищен етаж в
жилищна сграда находаща се в гр.София, бул.“Ген. *******, изграден според
договора в степен на завършеност „груб строеж“. При съставянето на акта не е представен
документ установяващ степен на завършеност на сградата, нито разрешение за ползване,
а само договора за учредено право на строеж обективиран в нотариален акт
№74/1995 год., том LХLІ, дело № 18171/1995г. и архитектурния проект.
/л.33 от гр.д.№ 2048/2013г. по описа на СРС/
На 21.05.1997г., П.Я.П.
и съпругата му К.Т.П. продали на ответница Й.П.Г., правото на собственост върху
процесния апартамент № 3, заедно с мазе №18, изградени според договора в степен
на завършеност „груб строеж“, видно от нотариален акт № 106, том LХ, дело № 11650/ 1997г. на
нотариус при НС на СРС. /л.34 от гр.д.№
2048/2013г. по описа на СРС/
По
делото са представени Разрешение за строеж № 266/27.07.1995г. издадеден от СГО, отдел
„Аритектура и градоустройство“, Протокол за определяне на строителна линия и ниво
на строеж № 44/ 24.08.1995г.
/л.35 от
гр.д.№ 2048/2013г. на СРС, л.36 от
делото на СГС/
От Констативен протокол за
резултати от извършена проверка от 17.09.1997г., се установява, че към
22.09.1997г. жилищната сграда в парцел ХІV-151 кв.10 по плана на гр. София е
изпълнена до кота КОРНИЗ./л.155 от
делото/
В
Констативен протокол за строителна линия и ниво на строеж от
06.02.2003г. издадеден от Столична община, ОП „Софийски кадастър“, е констатирано, че към 06.02.2003г., на
строежа в парцел ХІV-151 кв.10 по плана на гр. София е достигната кота БИЛО и е спазена височина от 590,
10 м./л.36, л.37 от гр.д.№
2048/2013г. на СРС/
На 02.09.2004г. е
издадено Разрешение за ползване № СТ-12-353/02.09.2004г., от началника на ДНСК,
с което е разрешено ползването на строеж – жилищна сграда /сутерен, партер с
магазини, 1 етаж офиси, 5 жилищни етажа и подпокривно пространство/ в парцел
ХІV-151 кв.10, м.“Крива река“ по плана на гр. София, с административен адрес
гр.София, бул.“*******, район Красно село. /л.38 от гр.д.№ 2048/2013г. на СРС/
Видно
от удостоверение от ОП „Софийски кадастър“, Д. Л. Т. и В.С.М. – собственици на обект „жилищни
сгради и външни връзки – вода и канал“ – кв.10, парцел ХІV-151, м. „Крива
река“, в СО - район „Красно село“, бул. „*******, са представили необходимата
документация и обектът е бил нанесен в кадастралния план на гр. С. съгласно
писмо от 20.01.2004г./л.157 от
делото/
От
удостоверение № КД–04–2–227 от 02.02.2004г. издадено от Служба по кадастъра
- Област София се установява, че обект -
жилищна сграда в парцел парцел ХІV-151, м. „Крива река“, район „Красно село“, бул. „*******, е геодезически заснет през 2004г. и нанесен в
кадастралния план на гр. София на 20.01.2004г./л.156
от делото/
С решение № 4831 от
11.08.2011г. постановено по гр.д. № 3395/2006г.
на СГС, І ГО, 8 състав, на основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД по иск на В.С.М.
предявен срещу „Т.“ ООД,
П.Я.П.
и К.Т.П., Й. П. Г., е прогласена нищожността на договор от 22.07.1996г. за
покупко- продажба на недвижим имот в груб строеж, както и на договор от
21.05.1997г. за покупко –продажба на недвижим имот обективиран в Нотариален акт
№106, том LХ, дело № 11650/ 1997г. на нотариус при СРС. /л.136 –л.138 от делото/
Решението по гр.д. №
3395/2006г на СГС, І ГО, 8 състав, е оставено в сила с решение №
1402/31.07.2012г. по гр.д. № 167/2012г. на САС.
С
решение № 205 от 05.11.2013г. по гр.д. № 1415/2012г. по описа на ВКС, ІІІ ГО,
решението на САС е обезсилено в частта, с която предявените искове с пр.
основание чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД са уважени за 1/2 идеална част от процесния апартамент № 3 и производството е
прекратено в тази му част. В останалата част въззивното решение по гр.д. №
167/2012г. на САС е оставено в сила./л.139
– л.146 от делото/
С решение № I -25-48/
10.08.2015г. постановено по гр. дело № 16295/ 2006г., на СРС, ГО, 25 състав,
влязло в сила на 02.05.2018г., е признато за установено по отношение на Й.П.Г., с ЕГН: **********,
че В.С.М., е собственик на 1/2 идеална
част от АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, на втори етаж в жилищната сграда,
находящ се в гр. София, бул. „*********, със застроена площ от 89.22 кв.м.,
състоящ се от дневна с бокс, две спални, зимна градина, коридор, баня, тоалетна
и две тераси, при съседи: изток – заден двор, запад – улица, север – ап. № 2,
юг – калкан, заедно с МАЗЕ № 18, с площ от 7.62 кв.м., при съседи на мазето:
изток – коридор, запад – коридор, севере – коридор, юг – абонатна станция, заедно
със съответните идеални части от общите части на сградата и на основание чл.108
ЗС, като Й.П.Г., е осъдена да предаде на
В.С.М., владението върху 1/2 идеална част от описания АПАРТАМЕНТ № 3, находящ
се в гр. С., бул. „*********.
/л.147 –л.150 от
делото/ Решението
по гр. дело № 16295/ 2006г., на СРС, ГО,
25 състав, е формирало СПН и касае същото жилище, което е предмет и на
настоящия исков процес. Исковата молба на В.С.М. срещу Й.П.Г. е депозирана с
вх.№25300 /27.07.2006г.
Настоящото производство е спирано на
основание чл.229, ал.1, т.4 ГПК, поради наличие на преюдициален спор, а именно
до приключване на гр.д.№ 17142/2013г. по
описа на СГС, ГО, I
-1
състав, по иск с пр.основание чл.26,
ал.1, предл.1 от ЗЗД предявен от Д.Л.М.
срещу „Т.“ ООД, П.Я.П. и К.Т.П., за прогласяване нищожност на договор за
покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, сключен на 22.07. 1996г. С
решение №3782 /10.05.2016г. постановено по гр.д. № 17142/2013г.
по описа на СГС, ГО, I -1 състав предявения иск правно основание чл.26, ал.1,
предл.1 от ЗЗД е уважен.
С решение Решение №727/30.03.2017г. по гр.д.
№ 4827/2016г. по описа на САС, ГК, 8 състав е отменено решение №3782
/10.05.2016г. постановено по гр.д. № 17142/2013г. по описа на СГС, ГО, I -1
състав, вместо което е постановено отхвърляне на предявения от Д.Л.М. срещу „Т.“
ООД, П.Я.П. и К.Т.П. иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД за
прогласяване нищожност на договор за покупко- продажба на недвижим имот в груб
строеж, сключен на 22.07. 1996г. и оформен с нотариален акт №136, н.д.№15772
/96г. Решение №727/30.03.2017г. по гр.д. № 4827/2016г. на САС е влязло в сила
на 21.06.2018г./л.98-л.105 от делото/
По делото са събрани гласни
доказателствени средства чрез разпита на свидетелите П.Б.В.и Е.Т.Р., ангажирани
от ищцата. На ответницата също са допуснати двама свидетелели, но
доказателственото искане за събиране на гласни докзателства е оттеглено в
о.с.з. на 29.09.2020г. от процесуалния представител на страната.
В показанията си свидетелката Е.Т.Р., сочи,
че с ищцата Д.М., се познават като съседи на имоти, намиращи се на бул.
„Тотлебен“ срещу втората сграда на Министерство на отбраната. Свид.Р. сочи, че
е съсобственик на съседния парцел, който е на бул. „********, а ищцата е съсобственик на парцела на на бул.
„********. Къщите им били стари и след 90-та година започнали да търсят строителни
фирми, за да построят блокове. През
1994г. подписали предварителни договори с фирма „Т.“, за строителство и
в двата парцела. Строителството започнало през 1995 г. на парцела на бул. „********,
където съсобственик е Д.М.. Строежът в имота
на свидетелката почнал по-късно – 1996 г. и строителството вървяло доста бавно и в двата
парцела - по една плоча на година. През
2001 г. двама от съсобствениците развалиха договора за учреденото право на
строеж. Д.М. и В.М. развалили договора
си през 2001 г. Строежа в парцела на ищцата бил изоставен от фирмаа „Т.“ към 1998
г.Д.М. и майка и наели строителна фирма, която да довършва строежа. Входната
врата била преместена, където всъщност трябвало да ú е мястото. Била
сложена сегашната нова врата.
Свидетелят П.Б.В., сочи в показанията си в
о.с.з. на 29.09.2020г., че познава ищцата Д., т.к. къщите им били една до
друга, като нейната се намирала на бул. „********, а неговия имот на бул. „********.
Свидетелят В. посочва, че строил в парцела си, като сградите им /с тази на
ищцата и на майка и В./ са разположени на калкан. Строителството започнало през
м. юли 1995г. с бутането на старите им къщи. През 1997г. сградата на П.Видов
била изградена до трети етаж, а таза на ищцата в съседния парцел до плоча на 5-ти
етаж. Проблеми с фирма „Т.“ и строителството имали от самото начало –
строителството вървяло бавно, входа на сградата на В. бил сбъркан, като се
наложило да правят нов вдясно. През 1998г. фирма „Т.“ спряла строежа и Д. и
майка и развалили договора за строеж по съдебен ред. Свидетелят сочи, че не е
виждал друг освен Д. и майка и В. да влизат в сградата по това време. Свид.В.
пояснява, че знае апартамент №3, който се намира на ет.2 и е на калкан с
неговата сграда. Спомня си, че към края на 2004г. имало кражба в апартамент на
втори етаж в неговата сграда и се питали откъде може да е влязъл крадеца. По
този повод помолили В. да ги заведе до ап.3 в сградата в нейния имот. В. взела
ключ и ги завела в това жилище, за да видят, че там не живее никой.
Апартаментът бил на замазка и мазилка и там не живеел никой. През лятото на
2005г. В.М. извикала свидетелят В., за да види, че вратата на апартамент №3 в
нейнта сграда е разбита - апартаментът бил необитаем, но поставената врата била
разбита. После В. давал показания за видяното в МВР.
Показанията на свидетелите П.Бл.В. и Е.Тр.Р.,
са последователни, непротиворечиви, взаимно допълващи се, като не се
опровергават от останалите събрани доказателства, поради което съдът ги кредитира.
В заключението на приетата
съдебно-техническа експертиза, изготвена от в.л. инж. П.Я. – специалист ПГС, /оспорено
от ищцата/ е обосновано, че в приложени
Констативни актове (л.38) за резултатите от извършената проверка на СО - Район
„Красно село”, от 22.09.1997 г. е констатирано че, процесната жилищна сграда е
изпълнена с кота корниз 585,58 м.. На въпроса към коя дата е изпълнена цялата
конструкция на сградата, вещото лице сочи, че съобразно приложения Акт образец
14 за приемане на конструкцията на сградата от 29.03.2000г. (л.41) на ДНСК,
конструкцията е била изпълнена към тази дата – 29.03.2000г. В заключението на СТЕ е отразено, че съобразно
Констативен протокол за строителна линия и ниво от 06.02.2003г. на ОП „Софийски
кадастър“ за проверка на достигнатата кота
било при изпълнение на строителните работи че, „котата е спазена -
590,10м“. Позовайки на заповеди от
02.04.1996г. в.л. инж. Я. сочи, че към 23.05.1996 г. е приет кофража и
армировката на плочата над 3-ти етаж - кота +10,80м., т.е. тогава вече
бетонирането на плочата на долния етаж на кота +8,00м със сигурност е било
изпълнено, т.е. втория етаж е бил изграден.
Пояснено е, че процесния имот представлява Апартамент № 3, в гр. София,
на бул.”*********, на втори жилищен етаж, състоящ се от дневна с бокс, две
спални, зимна градина, коридор, баня, тоалетна и две тераси, със застроена площ
от 89,22 кв.м., при съседи: изток- заден двор, запад-улица, север- апартамент
№2, юг- калкан. При огледа на място вещото лице инж.П. Я. е установило че,
същият отговоря на описания в нотариалния акт на ответницата, по площ и
граници.
В обясненията си в о.с.з. вещото лице инж.
Я. пояснява, че при огледа е установила, че процесния апартамент е в груб
строеж, не са изпълнени настилки, не са
изпълнени санитарни възли, нито боядисване. Пояснява още, че апартамента е
необитаем. По отношение на част от поставените въпроси, вещото лице сочи, че са
от компетентност на геодезист.
С оглед повдигатото оспорване е
допусната КСТЕ изпълнима от специалист по геодезия и кадастър – инж. П.Р. и от
строителен инженер - инж. Д.М.. Поради развилата се епидемична обстановка назначените
вещите лица са изготвили отделни заключения – съответно част
строително – техническа и част геодезическа.
В заключението на СТЕ с в.л. инж. Д.М.
/оспорено от ищцовата страна/, е обосновано, че към 22.09.1997г. процесната жилищна
сграда е изпълнена с кота корниз 585,58 м.
Вещото лице сочи, че към делото е приложено копие от чертеж от одобрен
на 10.05.2004 г. от ДАГ, екзекутивен, архитектурен проект за процесната сграда,
отразяващ разпределението на кота + 5,20 м., отговарящо на разпределението на
втория жилищен етаж от сградата. Съгласно този екзекутив, процесният Апартамент
№ 3 е изграден с някои промени във вътрешното си разпределение. Предвидената с
първоначално одобрения арх. проект зимна градина не е изградена, а площта й е
приобщена към тази на дневната. Първоначално предвиденият кухненски бокс с
врати към дневната и към зимната градина не е изграден, а площта му е
присъединена към дневната, като е обособено едно общо помещение. При извършения оглед на място вещото лице е
констатирало, че процесният Апартамент № 3
съответства на отразения такъв в одобрения екзекутивен проект.
В заключението на приетата съдебно-
геодезическа експертиза, изготвена от в.л. инж.П.Р., е отразено, че вещото лице е извършило оглед
на сградата на бул. „Генерал *******, и е извършило дешифриране на сканирана
аерофотоснимка на кадър 9855 от филм №6 от година на летене 1997г. с
приблизителен мащаб 1:5000. Пояснено е, че кадър 9855 от филм №6 е заснет на
23.09.1997г. в 11ч. 25мин. 47 сек. Гринуичко време или в 14ч. 25 мин по
Българско лятно време. Аерофотоснимката е направена от височина Н = 4060 м с
аерофотокамера WILD и покрива картен лист К-34-46. Посочената информация е
отразена в черната рамка на лицефата част на предоставената аерофотоснимка от
Военно топографско поделение 24430 в гр. Троян..
При дешифрирането на заснетата сграда на
бул. „Генерал ******* по аерофотоснимката от 1997г. (приложение 1, фиг. 2) вещото лице е установило, че по
североизточния калкан покрива не прави чупка на било, а е права линия. Отделно
на това предвид, че покрива на сградата е двускатен не се наблюдават сенки по
северозападния скат на покрива, както при сградите на бул. „Генерал Тотлебен“
№61-69 видно от (приложение 2, фиг. 2). При тези констатации вещото лице е
обосновало заключение, че към датата на аерофотозаснемането на
23.09.1997г. покрива на сградата на бул Генерал ******* не е бил завършен. Вещото лице сочи, че на изображението
мансардния етаж се вижда ясно, тъй като частта следа кота корниз спрямо
североизточната фасада влиза на вътре с широчината на терасата на първи
мансарден етаж, явяващ се осмо ниво на сградата.
Съдът възприема заключението на
СТЕ с в.л. инж.П.Р.- геодезист, като обективно и
компетентно дадено и кореспондиращо на неоспорените писмените доказателства.
Така установеното
от фактическа страна, сочи на следните
правни изводи:
По допустимостта: Предявения ревандикационен иск с правно основание чл.108
ЗС е допустим и обусловен от правен интерес.
По същество:
Основателността на
ревандикационната претенция се предопределя от кумулативното наличие на
следните предпоставки: ищецът да е собственик на вещта, която се намира във
владение или държане на ответника и последният да упражнява фактическа власт
върху нея без правно основание за това. Ревандикационният иск имплицитно
съдържа в себе си установителен иск за собственост /установителна част/ и
осъдителен иск за предаване на владението или държането /осъдителна част/.
Собственикът на каква да е идеална част от имот може да го ревандикира от целия
от трето лице което го владее или държи без основание. /Решение №744 от
10.02.2011г. по гр.д.№643/2009г. ВКС, ІVг.о./ В случай че, един съсобственик
завладее общата вещ изцяло, без да има основание за това, другия съсобственик
може иска своята част от веща с иска по чл.108 ЗС /Решение №139 по гр.д.№111 от
1985г. ОСГК/. Поддържащия ревандикационното искане следва да установи с
доказателствената си активност, че е титуляр на правото на собственост върху
процесния материален обект (в случая на ½ ид. част от него), чрез
доказване осъществяването в неговия патримониум на годен придобивен способ –
оригинерен или деривативен /чл.77 от ЗС/.
В случая ищцата поддържа
придобиване на оригинерерно основание.
Соченият от ищцата
правопораждащ правото й на собственост юридически факт, представляващ основание
на предявения иск, е приращение, след развалянето в цялост по съдебен ред на
договора за учредяване право на строеж от 05.10.1995 г., сключен с нотариален
акт № 74, том LХLІ, дело № 18171/95 г. на І нотариус при СРС. Следователно,
ищцата следва да установи, че е титуляр на правото на собственост по отношение
на терена (1/2 ид.ч. от него), върху който е била изградена жилищната сграда,
част от която е спорният апартамент, включително и че тази сграда, респективно
и апартамента, може да бъде годен обект на собственост, както и фактът на
заличаването с обратна сила на учредената суперфиция. Тези факти са установени
по делото.
Не
се спори между страните, че по силата на наследяване по завещание, Д. Мишела е
придобила правото на собственост върху ½ идеална част от недвижим имот,
находящ се в гр. София, местността "Крива река", съставляващ парцел
ХХ-13 от кв. 10, с площ от 365 кв.м., на бул. "Ген. Тотлебен",
идентичен с УПИ XIV-151, кв.10 по плана на гр. София, местност "Крива
река". Това се установя от нотариален акт от 04.08.1933 г. - № 10, том 15,
рег. № 2934, дело № 2727/33 г., нотариален заверен договор с рег. № 1640/39 г.,
записка т. 245, стр. 98/41 г., нотариален заверен договор с рег. № 5867/40 г.,
записка т. 239, стр. 22/41 г., удостоверение № 12500/28.03.1940 г.,
удостоверение № 1366:01.10.2003 г., и завещанието от 12.01.1976 г.
Установи се, че на 05.10.1995 г.,
ищцата Д.Л. и майка и В.М., са учредили на "Т." ООД право на строеж
върху парцела на бул. "Ген. Тотлебен“, след което на 22.07.1997 г., "Т."
ООД продало на П.Я.П. процесния апартамент №3, с посочване, че е „изграден в
груб строеж“. От своя страна П.Я.П. и К.Т.П. на 21.05.1997г. продали процесното
жилище на ответницата Й.Г..
С влязло в сила решение от 22.11.2000 г.
по гр. д. 1830/99 г. на СГС, ІV ГО, договорът за учредяване право на строеж от
05.10.1995 г., е развален. Съгласно нормата на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД развалянето
има обратно действие, като в частност неговия ефект е настъпил от момента на
влизане в сила на решението по посочено по-горе гражданско дело и се изразява в
заличаване в придобивното основание, съществувало в полза на приобретателя -
суперфициар "Т." ООД. Исковата молба по исковете по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е вписана приди сключване на договора за продажба от 21.05.1997 г. и
разпростира силата си на пресъдено нещо по отношение на ответницата.
В дворното място, съставляващо УПИ ХІV-151 от
кв. 10 по плана на гр. София, м. "Крива река", което се доказа, че е
съсобствено на ищцата Д.М. и майка и В.М. в производството се установява, че е
построена жилищна сграда, в която се намира и процесният апартамент № 3.
Жилищната сградата е завършена в груб строеж, което с оглед данните по делото
се установява да е станало не по рано от 06.02.2003г., от която дата е
представения по делото констативен протокол от Столична община за достигната
кота БИЛО. Между страните е спорно дали
правото на собственост върху този апартамент е придобито от ищцата по силата на
приращението или от суперфициара "Т." ООД на основание
реализирано право на строеж, което е било надлежно учредено в негова полза от
ищцата Л. и В.М. като собственици на
дворното място в изискуемата по закон нотариална форма на 07.03.1996 г.
Релевантно за изхода на настоящия спор е
обстоятелството кога правото на строеж за отделния обект в жилищната сграда, за
построяването на която е учредено право на строеж е реализирано и дали същият е
годен обект на правото на собственост. Трайна е практиката на съдилищата, че
правото на строеж се реализира с осъществяването на грубия строеж - оградни стени
и покрив без или в различна степен на осъществяване на довършителните работи.
Груб строеж е налице с изграждане на оградните стени и покрива на цялата
сграда, тъй като едва от този момент е налице функционално и пространствено
обособен обект, годен да осъществява предназначението си. Следователно и правото на собственост върху всеки един самостоятелен
обект е възникнало с построяване на цялата сграда на етап груб строеж. Това
следва и от текста на чл. 181, ал. 2 ЗУТ вр. § 5, т. 46 ДР на ЗУТ, в който също
е посочено, че предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда
или самостоятелни части от нея едва след завършване на цялата сградата в груб
строеж.
В решение № 37 от 16.07.2015г. постановено
по гр.д. №6418/2014г. на ВКС, ГК, второ г.о. по реда на чл.290 ГПК е прието, че
съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може
да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до
завършване на сградата в груб вид. Съгласно, ал. 2 на същия текст, след
завършване на сградата в груб вид, констатирано с протокол на общинската /районната
администрация/ предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда
или самостоятелни части от нея.
Касационният състав е приел, че с разпоредбата на чл. 63, ал. 1 ЗС е
предоставена правната възможност собственикът на земята да отстъпи на друго
лице да построи сграда върху нея както и да придобие собствеността на
постройката отделно от земята т.н. конститутивна сукцесия. Учреденото право на
строеж може да е прехвърляне на бъдеща вещ, по силата на което приобретателят
ще стане собственик на вещта, когато тя бъде изградена в груб вид, удостоверено
по надлежен начин от органите на общинската /районна/ администрация, натоварена
с функциите по надзор в строителството.
Прието е, че като ограничено вещно право, произтичащо от правото на
собственост/ конститутивната сукцесия/, за титуляра на правото на строеж /суперфициар/
възниква правомощието да построи сграда върху чужда земя и да придобие
собствеността на построеното, както и възможността да ползва земята в рамките
на необходимото ползване на постройката, като визираните от законодателя
правомощия формират едно единно право. Собствеността,
на постройката като основна последица на това единно право, може да възникне
само ако сградата/ постройката/, съставлява самостоятелен обект на правото на
собственост, съдържащ минималните признаци за самостоятелност, за да може да
бъде годен обект на вещни права, съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ. В тази насока са дадените разясненията на ТР
No 1/2011 г. на ОСГК на ВКС по въпросите за приложение на чл. 63 ЗС и чл. 67
ЗС, с която задължителна съдебна практика е прието, че нормите на чл. 181, ал.
1 и 2 ЗУТ следва да се тълкуват в насока, че правото на строеж на сграда или на
част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на
учредяването му до изграждането на сградата в груб строеж до моментът на
завършване на сградата в груб строеж, който момент се свързва с трансформиране
на правото на строеж в право на собственост. От тези разяснения следва, че в
хипотезите, когато строителството не се реализира в договорените срокове и
сградата не е завършена в етапа на груб стоеж /карабина/, правните възможности неупражненото право на строеж да се върне в
патримониума на собственика на терена са две - при разваляне на договора или при
пряко позоваване на погасителната давност по чл. 67, ал. 1 ЗС по иск за
собственост на собственика на терена срещу суперфициара, комуто е било
отстъпено правото на строеж и което не е упражнено в рамката на 5 годишния срок
и сградата не е завършена до покрив.
В
случая се установява, че жилищната сграда, изградена в парцел ХІV-151 от кв. 10 по плана на гр. София, м.
"Крива река" е завършена на етап груб строеж, не по-рано от 06.02.2003г., когато е
достигнато КОТА БИЛО и към тази дата
правото на строеж върху сградата би могло да се трансформира в право на
собственост и върху апартамент № 3, представляващ самостоятелен обект в нея. От друга страна се установи, че ищцата Л. и майка
и В.М. са използвали правната възможност да развали договора за учредяване
право на строеж с искова молба вписнана на 10.03.1997г. С уважаването на
конститутивния иск с решение от 22.11.2000 г. по гр. д. 1830/99 г. на СГС, ІV
ГО, договорът за учредяване право на строеж от 05.10.1995 г., е развален и неупражненото
право на строеж да се е върнало в патримониума на собствениците на терена -
ищцата Д.Л.М. и В. Ст. М..
Безспорно е, че развалянето на договора за
учредяване на право на строеж на основание нормата на чл.88, ал.1 от ЗЗД има
обратно действие, а по аргумент от чл.88,ал.2 ЗЗД изключение е установено за
придобити права преди вписване на исковата молба.
От
това следва, че към 22.07.1996г. датата
на продажбата на апартамент №3, от суперфициара „Т.“ООД на П.Я., както и
към 21.05.1997г. датата на договора за
продажба на този апартамент на ответницата Г. той не е съществувал като самостоятелен обект на вещни права, като
договорите за продажба не произвели целения вещно-транслативен ефект.
Следователно и ответницата, на която апартаментът е прехвърлен не е придобила
право на собственост върху него, по силата на правило „Nemo dat quod non habet“
доколкото и праводателят и не е имал такова право в патримониума си.
Неоснователно е и
възражението на ответницата, че е придобила правото на собственост върху имота,
тъй като не се установи от доказателствата по делото, че са го владяла в
продължение на 10 години и че владението е необезпокоявано.
Съгласно
в § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, както и § 1, т. 2 от ДР на ЗКИР, "груб
строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и
покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Дали е
достигнат определен етап от изграждането на една сграда се установява само с
акт на органите на общинската администрация, осъществяващи надзорни функции за
строителството (в този смисъл Решение № 19/28.03.2016 г. по гр. д. № 1600/2015
г. на ВКС, ІІІ-то Г. О). До достигането на етап „груб строеж“
строежът не отделен обект на правото на собственост. В случая от приетите по делото писмени
доказателства (Констативен протокол за строителна линия и ниво на строеж от
06.02.2003 г., договор за изработване на работен проект от 03.06.2002 г.
сключен с "Б." ЕООД и Разрешение за ползване № СТ-12-353/02.09.2004
г., издадено от началника на ДНСК), се установява, че към 06.02.2003 г.
сградата вече е била изградена до кота "било", поради което и съдът
приема, че към 06.02.2003 г. правото на строеж върху дворното място за
построяването на процесния имот е било реализирано. За периода от 06.02.2003 г.
(когато възниква самостоятелния обект на правото на собственост) до 17.01.2013г,
когато са предявени настоящите искове, не е изтекъл предвидения съгласно чл.
79, ал. 1 от ЗС от 10 годишен давностен срок, за придобиване на правото на
собственост върху изградения обект.
На следващо място безспорно е, че В.М.
- съсобственика на ищцата и с искова молба от 27.07.2006г. е предявила иск с
правно основание чл.108 за целия имот, съединен с иск по чл.26 от ЗЗД. С влязло
в сила на 28.07.2015г. решение постановено по този съдебен спор с правно
основание чл.108 от ЗС, последната е призната за собственик на 1/2 ид.част от
процесния имот по отношение на ответницата Й.Г., като договора от 22.07.1996г.
между “Т.” ООД и П.и и договора между П.и и Г. от 21.05.1997г. са прогласени за
нищожни по отношение на притежаваната от нея 1/2 ид.част. Влязлото
в сила решение формира сила на пресъдено нещо, която настоящия състав е длъжен
да зачете - арг. от чл. 297 ГПК.
С предявяване на ревандикационния иск на 27.07.2006г. от съсобственика,
претендираната давност от ответницата Г. е прекъсната съгласно чл.84 от ЗС във
вр. чл.116, б.“б“ от ЗЗД.
Претендирана собственост въз
основа на придобивна давност при условията на липса на годно правно основание
винаги е на основание чл.79, ал.1 от ЗС, т.е. за период по-дълъг от 10 години,
съгл. указанията по т.10 от ПП на ВС №6/1974г.
Следователно ответницата Г.
не разполага с права върху имота, изключващи правата на ищцата. След като
договора за продажба от 21.05.1997 г. не
е произвел вещно транслативен ефект, и ответницата не е придобила
собствеността върху имота въз основа на давностно владение. С уважаването на
конститутивния иск с решение от 22.11.2000 г. по гр. д. 1830/99 г. на СГС, ІV
ГО, договорът за учредяване право на строеж от 05.10.1995 г., е развален и
неупражненото право на строеж да се е върнало в патримониума на собствениците
на терена - ищцата Д.Л.М. и В.С. М..
Ето
защо съдът приема, че ищцата Д.Л.М. се легитимира като титуляр на правото на
собственост по отношение ½ идеална част от процесния апартамент №3, въз
основа на заявеното от нея първично придобивно основание.
Следователно искът е доказан по основание и
следва да бъде уважен.
По разноските:
С оглед изхода на делото право на разноски има
само ищцата. Последната доказва направата на такива за държавна такса, депозит
за СТЕ и адвокатско възнаграждение в общ размер на 2472, 73 лева, съгласно списък по чл.80 ГПК на
л.398 от делото.
Водим от горното, Софийски градски съд, ГО, I
– 7 състав
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по отношение на
ответницата Й.П.Г. ЕГН **********, с адрес ***5, че ищцата Д.Л.М., с ЕГН: **********,***,
адв.В.П., е собственик на 1/2 /една втора/ идеална част от АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София,
на втори етаж в жилищната сграда, находящ се в гр. София, бул. „*********, със
застроена площ от 89.22 кв.м., състоящ се от дневна с бокс, две спални, зимна
градина, коридор, баня, тоалетна и две тераси, при съседи: изток – заден двор,
запад – улица, север – ап. № 2, юг – калкан, заедно с МАЗЕ № 18, с площ от 7.62
кв.м., при съседи на мазето: изток – коридор, запад – коридор, севере –
коридор, юг – абонатна станция, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата и на основание чл.108
ЗС, като ОСЪЖДА Й.П.Г. да
предаде на Д.Л.М., владението върху 1/2 идеална част от описания АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр.
София, бул. „*********.
ОСЪЖДА Й.П.Г. ЕГН **********, да заплати на Д.Л.М., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от
2472, 73 лева разноски пред СГС.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: