№ 47011
гр. София, 12.11.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 42 СЪСТАВ, в закрито заседание на
дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ГЕРГАНА В. КИРОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА В. КИРОВА Гражданско дело №
20251110139948 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано първоначално пред Софийски
градски съд по искова молба,подадена от Д.В.Д-М,ЕГН **********,като
наследник на Т.И.К,с искане за прогласяване недействителност на договор за
наем на земеделски земи,сключен на 08.07.2022 г.
Исковата претенция се основава на обстоятелства,че договорът за наем е
сключен от двама от сънаследниците,чиито права са по-малко от 25 % идеални
части от правото на собственост,с което се увреждат останалите собственици.
С оглед дадени указания за привеждане на исковата молба в
съответствие с изискванията на закона ищцата е заявила,че е единствен ищец
по делото,ответници са В.Й.Н,Н.Х.Н,“Б.М.Г“ЕООД,като основание за
недействителност на договора е посочено,че наемодателите притежават по-
малко от 25 % идеални части.
С определение на СГС производството по делото е прекратено и делото
е изпратено по подсъдност на СРС.
С разпореждане на съда от 11.07.2025 г. исковата молба,подадена от
Д.В.Д-М е оставена без движение с указания в едноседмичен срок от
съобщението да бъде уточнено дали исковата претенция е предявена
единствено от ищцата или и от други лица при съобразяване наличието на
няколко подписа на исковата молба,ако исковата претенция е предявена от
повече от едно лице – да бъдат посочени трите имена и ЕГН на всеки от
ищците,да бъдат посочени ответните страни по исковата претенция като бъде
конкретизирано кои са страните по сключения договор за наем,чиято
действителност ищцата оспорва,да бъдат конкретизирани фактическите
обстоятелства,на които се основава исковата претенция – ищцата или ищците
да посочат на каква идеална част от правото на собственост върху
недвижимите имоти се явяват собственици и на какво придобивно
основание,да бъдат конкретно изложени обстоятелства,от които произтича,че
договорът за наем е недействителен и дали се претендира прогласяване
недействителност на целия договор за наем или на договора в частта до
размера на притежаваните идеални части от ищцовата страна,да бъде
1
надлежно формулирано искането – недействителност на договор,сключен на
коя дата и между кои страни се претендира да бъде прогласена,да бъде внесена
държавна такса в размер от 50 лева от всеки от ищците по сметка на СРС,за
което да бъде представена вносна бележка.
Съдът е отправил предупреждение,че при неизпълнение на указанията в
срок производството по делото ще бъде прекратено.
С оглед постъпила уточняваща молба и при съобразяване,че с
уточняващата молба не са отстранени в цялост всички нередовности,съдът е
предоставил последна възможност на ищцата в едноседмичен срок от
съобщението да конкретизира какъв дял от правото на собственост твърди,че
притежава и на какво придобивно основание ( посочването половината на
един от седемте дяла не представлява конкретно твърдение за притежавани от
ищцата права в съсобствеността ),да бъдат посочени ответници – лица,срещу
които ищцата предявява искова претенция като бъде конкретизирано кои са
страните по сключения договор за наем,да бъдат посочени конкретни пороци
на договора за наем,които обосновават,че договорът за наем е
недействителен,да бъде уточнено дали се претендира прогласяване
недействителност на целия договор за наем или на договора за наем до
размера на притежаваните от ищцата идеални части от правото на
собственост,които са предмет на договора за наем,да бъде надлежно
формулирано искане – недействителност на кой договор,сключен на коя дата и
между кои страни се претендира да бъде прогласена.
Съдът отново е отправил предупреждение,че при неизпълнение на
указанията в срок производството по делото ще бъде прекратено.
В изпълнение на разпореждането ищцата Д-М е посочила,че договорът
за наем е вписан в Службата по вписванията в гр.Р.,договорът е сключен
между В.Й.Н и Н.Х.Н,като наемодатели,и „Б.М.Г“ЕООД,като наемател. Сочи
се,че допуснатото нарушение се състои в сключването на договора от
лица,чиито права не превишават 25 % идеални части от правото на
собственост,тъй като притежаваните права от наемодателите са 4,76 %
идеални части. Твърди се,че по този начин се е достигнало да накърняване
правата на останалите съсобственици. Ищцата моли съда да прогласи
договорът за наем за недействителен в неговата цялост.
Софийският районен съд приема,че са налице предпоставки за
прекратяване на производството по делото.
Предявяването на иск за прогласяване недействителност на договор,по
който страната,която предявява исковата претенция не е страна,е обусловено
от наличието на правен интерес,а такъв правен интерес би съществувал,когато
сключеният договор рефлектира върху правната сфера на предявилото иска
лице,което не е страна по договора. Безспорно е,че съгласно разпоредбата на
чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя се сключва от
съсобственик или съсобственици на земеделска земя,притежаващи повече от
25 на сто идеални части от съсобствения имот,или от упълномощено от него
лице,в който случай отношенията между съсобствениците се уреждат по
правилото на чл.30,ал.3 от ЗС. Съдът счита,че цитираната разпоредба
регламентира правило,според което при сключване на договор за наем на
земеделска земя от лица,чиито права в съсобствеността са повече от 25 %,този
2
договор обвързва всички съсобственици като правата им се уреждат според
правилото на чл.30,ал.3 от ЗС. Следователно в хипотезата,когато договорът за
наем е сключен от лица,чиито права са по-малко от 25 %,наемното
правоотношение не е противопоставимо на останалите съсобственици. В
конкретния случай при съобразяване изложените от ищцата Д-М твърдения,че
наемодателите са лица,които притежават 4,76 % идеални части от правото на
собственост,се налага изводът,че договорът за наем,сключен от тези лица,не
обвързва ищцата,както и не обвързва никой от другите съсобственици,които
не са страна по договора. Когато наемното правоотношение не се явява
противопоставимо на останалите съсобственици,всеки от тях разполага с
правото да упражни субективните си права върху имотите – предмет на
договор за наем като предяви иск за собственост,иск за обезщетение за
лишаване от ползване и др. Софийският районен съд намира,че при
съобразяване,че договорът за наем е непротивопоставим на
ищцата,производството по делото подлежи на прекратяване,защото липсва
процесуална предпоставка за допустимост на производството. Отделно от
това,следва да бъде посочено,че въпреки дадените указания ищцата не
релевира доводи за недействителност на наемното правоотношение,поради
което исковата молба е останала нередовна,а и както беше посочено,за ищцата
съществува друг ред за защита правото й на собственост.
Водим от гореизложеното и на основание чл.130 от ГПК, Софийският
районен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ПРЕКРАТЯВА производството по гражд.дело № 39948/2025 г. по описа
на Софийския районен съд,42 състав.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред Софийски
градски съд в едноседмичен срок от връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3