Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр.Ц, 20.08.2021г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ЦАРЕВСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия в открито
заседание на двадесет и девети юни през
две хиляди двадесет и първа година, в състав:
Председател:
Мария Москова
При секретаря : Петранка Бъкларова
като разгледа докладваното от съдията Москова гр.дело №
346/2021г. по описа на съда, и за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявения иск
е с правно основание чл.40 от ЗУЕС.
Поизводството по делото е
образувано въз основа
на искова молба от Н.М.П. с ЕГН: **********,***, чрез адв. Р.Д., с която се иска съдът да отмени като незаконосъобразни всички решения
на проведено на 28.08.2020г. съвместно Общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС на представители на Етажни
собствености в къщи , находящи се във В„***“,
построено в имот с идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л, общ. Ц,
обл. Б.
Ищецът Н.М.П. излага,
че е собственик на самостоятелен обект с кадастрален идентификатор ***.5 и на
самостоятелен обект с кадастрален идентификатор ***.6, находящи се в сграда с кадастрален идентификатор ***.по
КККР на с. Л, общ. Ц, обл. Б, която сграда представлява къща №6 във В„***“, построено в имот с идентификатор
ПИ ***по КККР на с. Л, общ. Ц, обл. Б и която сграда е в режим на етажна
съсобственост с управител на ЕС Г.М.. Посочва, че на 28.08.2020г. e било проведено общо
събрание по чл. 18 от ЗУЕС на представители на Етажни собствености в къщи ,
находящи се във В„***“, построено в имот с идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л,
общ. Ц, обл. Б, за което той не бил уведомен. Събранието било свикано с покана
от 18.08.2020 г. от управителят на Етажната собственост на къща № 3 във в„***“ О.М.,
на основание чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС, при обявен дневен ред от три точки, а
именно: точка 1.“Отчет на извършената работа“;
точка 2.“Избор на управителни органи и подписване на договор за
поддръжка“ и точка 3.“Организационни“,
като в поканата било уточнено, че за провеждане на съвместното общо събрание
следвало да бъде излъчен по един представител от всяка Етажна собственост.
Излага, че при провеждането на събранието по предложение на А.А. в дневния ред
е била включена и точка 4 – „Изпращане на писмо за доброволно плащане на
собствениците в етажната собственост, които не са заплатили дължимите годишни
такси за поддръжка“.
Твърди, че не е спазена процедурата за провеждане на общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС, тъй като не са били проведени общи събрания във всяка етажна собственост, които да излъчат представител и да му делегират правомощия за гласуване на съвместното общо събрание. Твърди, че самият протокол не съдържа предвидените в закона задължителни данни за явилите се лица и процента на притежаваните идеални части от общи части на етажната собственост, което е самостоятелно основание за отмяна на взетите решения. На следващо място твърди, че взетото по т.2 решение е извън пределите на правомощията на съвместно общо събрание, а решението по т.4 е недопустимо, тъй като със съдебно решение е установено, че ВС *** не съществува като субект, който да се управлява по реда на ЗУЕС, като освен това, тази точка била включена в дневния ред в нарушение на чл. 16, ал. 3, тъй като не е била обоснована и доказана неотложността на гласуването й. Счита, че по реда на чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС не могат да се обсъждат въпроси и да се приемат решения за съвместно управление на различни етажни собствености и да бъде подписван договор за поддръжка на няколко етажни собствености, в какъвто смисъл е предложения дневен ред и в какъвто смисъл са приетите решения на проведеното общо събрание. Счита, че по този начин се създава отделна структура за съвместно управление на няколко етажни собствености, което е недопустимо да бъде по реда на чл. 18 от ЗУЕС, тъй като подобно решение цели заобикаляне на закона чрез въвеждането на една недопустима и правно нерегламентирана форма на управление. Счита, че решенията на проведеното по реда на чл. 18 от ЗЕУС общо събрание излизат извън определената и лимитирана от закона компетентност на съвместното общо събрание и поради обстоятелството, че те са насочени към управлението на чужд за повечето етажни собственици имот, който не съставлява обща част към нито една от етажните собствености, които се твърди, че са представлявани на проведеното събрание. Твърди, че с приетите решения на проведеното по реда на чл. 18 от ЗЕУС общо събрание се е утвърдила някаква хибридна, недопустима от закона форма на управление на сгради в режим на етажна собственост, поради което счита същите са незаконни. Твърди, че по реда на чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС не могат да се обсъждат въпроси и да се приемат решения за съвместно управление на различни етажни собствености и да бъде подписван договор за поддръжка на няколко етажни собствености, в какъвто смисъл е предложения дневен ред и в какъвто смисъл са приетите решения на проведеното общо събрание. Отделно от това, сочи, че разположената в поземления имот къща № 1 е собственост на едно физическо лице, поради което тази къща не е в режим на етажна собственост, което е самостоятелно основание за отмяна на решенията. От друга страна, от съдържанието на договора за поддръжка и управление на недвижим имот, е видно, че той се отнася не само до поддръжката на общите части на сградите, но основно за поддръжката на недвижимия имот, върху който те са разположени, т.е. може да се направи извод, че има характеристиките на договор за поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип, по смисъла на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС. Сочи, че навсякъде в протокола също се говори за ВС „***“, а не за отделни етажни собствености. Посочва, че с Решение № 19 от 13.02.2015 г, постановено по гр. дело № 80/2014 г по описа на ЦРС съдът е приел, че ВС „***“ не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и не може да има общо събрание на всички етажни собственици, тъй като комплексът е разположен в два урегулирани поземлени имота, като не съществува и хоризонтална етажна собственост. Сочи, че след влизане в сила на решението на съда всяка една от деветте към този момент етажни собствености, разположени в поземлен имот с кадастрален идентификатор ***по КККР на с. Л, общ. Ц, учредили отделна за всяка сграда етажна собственост и я зарегистрирали в Община Ц.
С оглед на
изложеното, моли взетите решения на проведеното на 28.08.2020г. Общо събрание
на по чл. 18 от ЗУЕС на представители на Етажни собствености в , находящи се
във В„***“, построено в имот с идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л, общ. Ц,
обл. Б, да бъдат отменени като незаконосъобразни. Ангажира писмени
доказателства. Претендира присъждане на разноски.
В срока по
чл.131 от ГПК е постъпил
писмен отговор от Д.Ю.Ш., гражданин на Р, роден на ***г., в качеството му на собственик на Къща 1 във В„***“, чрез адв.С със становище, че предявения иск е
основателен и доказан. Излага, че с
нотариален акт за покупко-продажба от 23.08.2011г. и нотариален акт за
покупко-продажба от 26.10.2017 г. е придобил самостоятелен обект с
идентификатор номер .1. (Апартамент № 1), ведно с 17.76 % идеални части от
общите части на сградата; с нотариален акт за покупко-продажба от 11.10.2012г.
е придобил самостоятелен обект с идентификатор номер .2. (Апартамент № 2),
ведно с 18.94 % идеални части от общите части на сградата; с нотариален акт за
покупко-продажба от 11.09.2006 г. самостоятелен обект с идентификатор номер .3.
(Апартамент № 3), ведно с 17.76 % идеални части от общите части на сградата; с
нотариален акт за покупко-продажба от 11.09.2006г. е придобил самостоятелен
обект с идентификатор номер .4. (Апартамент № 4), ведно с 19.89 % идеални части
от общите части на сградата, и с нотариален акт за покупко-продажба от
12.05.2016г. е придобил самостоятелен обект с идентификатор номер .5.
(Апартамент № 5). ведно с 25.63 % идеални части от общите части на сградата,
като по този начин всичките съществуващи 5 самостоятелни обекта (апартаменти), находящи
се в сграда с идентификатор , представляваща Къща № 1 във В„***“, са
негова лична собственост и че не притежава собственост върху земята,
върху която е построена Къща № 1. Счита,
че след като притежава всички жилища в Къща № 1, представляваща сграда е
идентификатор , то по отношение на тази сграда не са налице предпоставките по
чл. 37 ЗС и не възниква режим на етажна собственост, нито пък има управител на
етажна собственост, поради което разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС не намира
приложение. Счита, че поради посочените
обстоятелства, всички решения на проведеното на 28.08.2020 г. общо събрание по
чл. 18 ЗУЕС са взети в противоречие с материалния закон и от името на орган,
който няма законово основание за своето съществуване. Това е основание за
тяхната отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС. Тези решения не могат да обвържат,
включително с оглед участие в разноски за чужди имоти и плащания към трети
лица, него - като лице, което не притежава качеството на етажен собственик.
Сочи, че именно липсата на това качество е и причината, да не разполага е
възможността да предявя иск по чл. 40 ЗУЕС срещу решенията на проведеното на
28.08.2020г. общо събрание по чл. 18 ЗУЕС. Отделно от това счита, че при
свикването на събранието по чл. 18 ЗУЕС, проведено на 28.08.2020 г., са
нарушени съществени процедурни изисквания на ЗУЕС, а именно: не са спазени
както общите правила на чл. 13 ЗУЕС (във връзка е чл. 18. ал. 2 ЗУЕС), така и
специалното изискване на чл. 18. ал. 1 ЗУЕС, като са допуснати следните
конкретни нарушения, не е поставена на видно и общодостъпно място на входа на
всяка една от сградите покана за свикване на събрание по чл. 18 ЗУЕС, подписана
от лицата, които свикват общото събрание, със задължително отбелязване на
датата и часът на поставянето (нарушение на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС във връзка е чл.
18. ал. 2 ЗУЕС);не са проведени общи събрания във всяка една от твърдените
етажни собствености в , на които етажните собственици в тях да излъчат свои
представители в съвместното събрание. Никъде в ЗУЕС не е посочено, че
управителите на етажните собствености изпълняват служебно и ех lege ролята на
представители на етажните собствености в съвместното събрание по чл. 18 ЗУЕС,
тъй като ако това беше вярно, нямаше да има нужда от „излъчване“ на
представители и текстът на чл. 18. ал. 1 ЗУЕС би бил излишен (нарушение на чл.
18. ал. 1 ЗУЕС), протокола от проведеното съвместно събрание и взетите на него
решения, не съдържа съдържа датата и мястото на провеждането му, дневният ред,
явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували
лицата - „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения (нарушение на чл. 16.
ал. 5 ЗУЕС във връзка с чл. 18. ал. 2 ЗУЕС), не е поставено на видно и
общодостъпно място на входа на всяка една от сградите съобщение за изготвянето
на протокола, което е лишило от възможност всички засегнати лица да поискат
заверено копие от протокола на събранието и въз основа на гази информация да
предприемат действия по защита на правата си (нарушение на чл. 16. ал. 5 ЗУЕС
във връзка с чл. 18. ал. 2 ЗУЕС); взетите решения надхвърлят компетентността на
съвместното общо събрание, която обхваща единствено възможността за решаване
при необходимост на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече
етажни собствености: такива общи части обаче липсват за Къщи № 1,2, 3, 4, 5, 6.
7, 8 и 9: земята се притежава от други лица, а къща № 1 не е в режим на етажна
собственост. Счита, че по този начин участвалите в проведеното на 28.08.2020 г. общо събрание по чл. 18 ЗУЕС лица са
направили опит да изземат изключителна компетентност на Общото събрание на
всяка от съществуващите етажни собствености в К, както и да наложат
незаконосъобразни ограничение на изключителната собственост върху Къща № 1
(нарушение на чл. 18. ал.1 ЗУЕС, както и на чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, чл. 17, ал. 3
КРБ). Взема становище, че така описаните процедурни нарушения правят процесиите
решения незаконосъобразни и нищожни, поради което те следва да бъдат
отменени.Моли съда да уважи исковата молба и да отмени посочените решения като
незаконосъобразни и нищожни.
В срока по
чл.131 от ГПК А.К.А.
в качеството му на управител на Етажната
собственост в Къща № 2, (сграда с идентификатор ***), чрез адв.Н. е депозирал писмен отговор, с който е взел становище, че предявения иск е неоснователен и недоказан. Сочи, че ищеца освен, че е собственик на СОС с
кадастрален идентификатор ***.5 и СОС с кадастрален идентификатор ***по КККР на
с. Л, общ. Ц, обл. Б, също
така собственик е съответно на 340 кв.м. ид.части (Нотариален акт №146,
том IV, рег.№3915, дело№685/2007 г.) и на 342,96 кв.м.
ид.части (Нотариален акт №147, том IV, per.№3916,
дело№686/2007 г.) от поземлен имот с идентификатор 44094.2.927, в който е
построена сградата, и в негова полза е учредено и право на ползване върху
Паркомясто №33 и Паркомясто №34 в комплекса. Сочи, че от друг страна, от
обхвата на правомощията на управителя по чл.34, ал.10 от ЗУЕС - Сдружение с
нестопанска цел „За В„***", ЕИК по БУЛСТАТ ********* - подробно описани в
чл.2.1. от Договор за поддръжка и управление на недвижим имот (Приложение №2),
продължаването на чието действие за срок от 2 години е предмет на решението по
т.2 от дневния ред на оспорваното съвместно Общо събрание на етажните
собственици, дейностите по поддръжка и управление се отнасят до поддръжката и
управлението на общи по предназначението си части от имота, а именно - охрана
на имота и контрол на достъпа, алеи и площадки в имота, общите за имота
инсталации и елементи от техническата инфраструктура, озеленяване, съоръжения
за сметосъбиране и сметоизвозване, басейн и прилежащите площи, външни водни
съоръжения, градинско и алейно осветление, и др., които представляват съоръжения
за общо ползване от всички собственици, и несъмнено попадат в обхвата на
неизчерпателното изброяване на чл.38 от ЗС. Задълженията на юридическото
лице - управител касаят именно поддържане и управление на общите части в
комплекса, които по своето предназначение служат за общо ползване от всички
етажни собственици във всяка отделна етажна собственост. Сочи,
че това в пълен обем се отнася и до ищеца, бидейки собственик на идеални части
от поземления имот, в който е изградена сградата (Къща №6), на два самостоятелни
обекта в същата сграда, и ползвател на Паркомясто №33 и Паркомясто №34. Счита, че тези въпроси не могат да бъдат решавани по друг начин и
по друг ред, освен по реда на чл.18 ЗУЕС, доколкото липсват предпоставки за
прилагане на особения режим за управление на общите части по чл.2 ЗУЕС.
В този смисъл, счита, че не отговарят на истината твърденията на ищеца, че
оспорваните решения на съвместното Общо събрание са насочени към управлението
на чужд за повечето етажни собственици имот, който не съставлява обща част към
нито една от етажните собствености - на първо място, защото ищецът притежава
идеални части от поземления имот, и на второ място - най-вече защото решенията
на съвместното Общо събрание са насочени към поддръжка и управление не на
поземления имот, а на изградените в него съоръжения и елементи от техническата
инфраструктура, които служат за общо ползване от всички етажни собственици, в
този аспект са включени в обхвата на изброяването по чл.38, ал.1 от ЗС, и в
крайна сметка, въпросът за управлението и поддържането им не могат да бъдат
решавани по друг начин, освен по реда на чл.18 ЗУЕС. Счита за
неправилно и необсновано схващането на ищеца, че за участие в проведеното на
28.08.2020 г. съвместно ОС, всяка от етажните собствености е следвало да излъчи
нарочен представител, за да удовлетвори изискванията на закона. Счита,
че законът не предпоставя по императивен
начин задължението на всяка етажна собственост да проведе общо събрание за
определяне на такъв нарочен представител, който да участва в провеждането на
СОС по реда на чл.18 ЗУЕС, като подобен подход би бил само и единствено
изключение, в случай, че по причини от практическо и житейско естество
управителят на етажната собственост не би могъл да вземе участие в такова
съвместно ОС на няколко етажни собствености - правомощие, което произтича пряко
от чл.23 ал.1 т.5 от ЗУЕС. Твърди, че и в действителност, в проведеното СОС
всяка етажна собственост е представлявана от своя управител - изцяло в рамките
на правомощията им, очертани от закона, което обстоятелство се установява от
списъка на представителите на етажни собствености - приложение към протокола от
проведеното съвместно Общо събрание, от който е видно, че всяка етажна
собственост е представлявана от съответния управител. Сочи,
че по изрична разпоредба на чл.18, ал.3 от ЗУЕС, решенията на съвместно Общо
събрание на етажните собственици се приемат с мнозинство от две трети от
присъстващите, като с оглед характера на съвместното общо събрание по реда на
чл. 18 ЗУЕС, определящ при гласуването е броят на
присъстващите, а не определяне на кворума с оглед притежаваните от всеки етажен
собственик идеални части, както е в общия случая на провеждането на обикновено
ОС на ЕС (с оглед разпоредбите на чл.15 ал.1 и чл.17 ал.1 от ЗУЕС). Затова в случая липсата на подробното описание на идеалните части,
притежавани от всеки представител на отделните етажни собствености, е правно
ирелевантна при определяне на необходимия кворум за провеждането на СОС по
чл.18 от ЗУЕС. Сочи, че законът не поставя
изискване нито в самия протокол, нито в отделен документ да се съдържа
изброяване както на етажните собственици, които са били съгласни с предложените
решения и съответно са ги подкрепили с гласа си, така и на етажните
собственици, гласували против решенията, удостоверени с протокола, като по тази
причина отсъствието на подобно изброяване както в протокола, така и в
евентуално съставен отделен списък-приложение към него не съставлява нарушение
на чл.16, ал.5 ЗУЕС, и възражението на ищеца в този аспект се явява неоснователно.
Счита, че са били налице предпоставките за включването в дневния ред на допълнителната точка 4 , с която е прието решение да бъдат
поканени всички собственици, които имат изискуеми и непогасени задължения за
такси за поддръжка на общите части {забележка: под „общи части" следва да
се имат предвид съоръженията и техническата инфраструктура за общо ползване от
собствениците, както беше обосновано по-горе), за доброволното им заплащане,
тъй като са съществували непогасени задължения за такси за управление и
поддръжка за всички собственици, за периода 2009г. - 2020г.,
чийто общ размер е 109 766,89 лв. - сума, която по всички критерии е значителна по размер, и
съпоставена с разходите за поддръжка, безусловно обосновава неотложния характер
на проблема, чието обсъждане и решаване не може да бъде отлагано. Излага, че
само ищецът като собственик на два самостоятелни обекта в комплекса има
задължения в размер на 6470,76 лв., които са
установени с Решение №78496/29.04.2020 г., постановено по гр. дело №25495/2019 г.
по описа на Софийски Районен Съд, 153-ти състав, понастоящем висящо между
страните, като счита, че това
обстоятелство има само косвено отношение към предмета на спора, но пряко
такова за особеното искане, формулирано от ищеца, с основание чл.40, ал.3 от ЗУЕС, на което с е противопоставя. Моли искът да бъде
отхвърлен като неоснователен и недоказан.
В срока по чл.131 от ГПК К.Й.Л. в
качеството му Управител на ЕС в Къща № 7
(сграда с идентификатор ***) чрез адв.А., е депозирал писмен
отговор, като е взел становище, че
предявения иск е неоснователен и недоказан Излага, че мястото, в което са разположени сградите, има обслужващо
предназначение спрямо жилищните сгради, то съставлява също обща част, подлежи
на общо ползване и на поддръжка. Счита, че от никъде не може да се направи
извод, че договорът за поддръжка има характеристиките на договор за поддръжка
на жилищен комплекс от затворен тип, както и че договорът за поддръжка е
необходим и от него има смисъл, защото ще се осигури чистотата и хигиената във
вилното селище, поддържането на тревните площи, общите пространства за отдих,
облагородяване на живата растителност, алеите, охраната. Сочи, че събранието е
проведено в присъствието на управителите на 5 от общо 9 етажни собствености.
Управителите имат правата, предвидени в чл.23 от ЗУЕС. Законът предвижда те да
представляват собствениците, дори пред съдебните органи, което сочи че щом те
веднъж са избрани, не е необходимо провеждане на ново Общо събрание за
излъчване на представители. Счита, че посочването на присъствалите
управители в списък - неразделна част от
протокола, към който списък са приложени и копията от пълномощните им, не
опорочава взетите решения, тъй като протоколът със списъка и пълномощните
съставляват едно цяло, един документ. Излага, че всеки управител съгласно
чл.23,т.11 от ЗУЕС определя идеалните части по реда на чл.17, ал. 4 и 5 въз
основа на представените данни от собствениците и/или информацията по т.10 и
това дава възможност да се образува общ процент на представените идеални части
на събранието. Счита, че допълнителната точка 4
е правилно добавена и в съответствие с чл.6 ал.1 т.10 и т.11 от ЗУЕС,
защото плащането на суми за поддръжка е задължение за всички етажни
собственици. Моли иска да бъде отхвърлен.
В срока по чл.131 от ГПК А.Д.Ч. в
качеството му Управител на ЕС в Къща № 9
(сграда с идентификатор ***) чрез адв.Т. е депозирал писмен отговор,
като е взел становище, че предявения иск
е неоснователен и недоказан, тъй като са спазени законовите норми при
провеждането на ОС. Сочи, че в случая се
касае до един имот с идентификатор № 44094.2.927, в които са разположени
въпросните етажни собствености и който по смисъла на закона е обща част, а не
„чужд имот“, както се внушава. Общите части трябва да се поддържат и затова
събранието взема решение да се продължи действието на веднъж подписания и
действащ договор за поддръжка на общите части. Това решение кореспондира с
вменените правомощия на ОС в чл. 11, т. 11 от ЗУЕС. Съгласно текста ОС може да
приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на
сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и
конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които те могат да
възложат на тези лица за изпълнение. Излага, че мястото, в което са разположени
сградите, има обслужващо предназначение спрямо жилищните сгради, то съставлява
също обща част, подлежи на общо ползване и на поддръжка. Счита, че от никъде не
може да се направи извод, че договорът за поддръжка има характеристиките на
договор за поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип, както и че договорът
за поддръжка е необходим и от него има смисъл, защото ще се осигури чистотата и
хигиената във вилното селище, поддържането на тревните площи, общите
пространства за отдих, облагородяване на живата растителност, алеите, охраната.
Сочи, че събранието е проведено в присъствието на управителите на 5 от общо 9
етажни собствености. Управителите имат правата, предвидени в чл.23 от ЗУЕС.
Законът предвижда те да представляват собствениците, дори пред съдебните
органи, което сочи че щом те веднъж са избрани, не е необходимо провеждане на
ново Общо събрание за излъчване на представители. Счита, че посочването на
присъствалите управители в списък - неразделна
част от протокола, към който списък са приложени и копията от пълномощните им,
не опорочава взетите решения, тъй като протоколът със списъка и пълномощните
съставляват едно цяло, един документ. Излага, че всеки управител съгласно
чл.23,т.11 от ЗУЕС определя идеалните части по реда на чл.17, ал. 4 и 5 въз
основа на представените данни от собствениците и/или информацията по т.10 и
това дава възможност да се образува общ процент на представените идеални части
на събранието. Счита, че допълнителната точка 4
е правилно добавена и в съответствие с чл.6 ал.1 т.10 и т.11 от ЗУЕС,
защото плащането на суми за поддръжка е задължение за всички етажни
собственици. Моли иска да бъде отхвърлен. Не е оспорва ангажираните доказателства, не представя допълнителни такива.
В срока по чл.131 от ГПК ответните Етажната собственост в Къща №3 с управител О.Ц.М.,
Етажната собственост в Къща №4 с
управител Ф.Н.К., Етажната собственост в Къща
№5 с управител Ю.Х.И., Етажната собственост в Къща №6 с управител Г.М.М. и Етажната собственост в Къща №8 с управител П.Б.В. не са
депозирали писмени отговори, не са взели становища по исковата молба, не са
оспорили ангажираните доказателства и не са направили доказателствени искания..
Съдът, след като обсъди събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на
страните, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск по чл.40 от ЗУЕС от Н.М.П., като от съда се иска да отмени всички решения,
всички решения на проведено на 28.08.2020г. съвместно Общо събрание по чл. 18
от ЗУЕС на представители на Етажни собствености в къщи , находящи се във В„***“,
построено в имот с идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л, общ. Ц, обл. Б.
По делото не се спори, а и от представените писмени
доказателства /л.5-9/ се установява, че ищецът Н.М.П. притежава недвижими имоти, находящи се
в Етажна собственост в Къща №6, както следва:
- самостоятелен обект с идентификатор ***.5,
представляващ апартамент №33 с площ от
62.32 кв.м., находящ се на етаж 1 в построената
в поземления имот сграда с идентификатор
***., която сграда представлява Къща №6
във В„***“, ведно с 9.28% ид.ч. от общите части на сградата, заедно с
приспадащите се идеални части от правото на строеж в имота и правото да ползва паркомясто № 33, както и
правото на собственост върху 340 км.в. ид.ч от ПИ с идентификатор ***по
КККР на с. Л, общ. Ц, обл. Б, целия с площ от 8537 кв.м., съгласно нотариален акт №,
- самостоятелен обект с идентификатор ***с площ 91.51
кв.м., представляващ апартамент №34,
находящ се в построената в поземления
имот сграда с идентификатор ***., която
сграда представлява Къща №6 във В„***“,
ведно с 9.28% ид.ч. от общите части на сградата, заедно с приспадащите се
идеални части от правото на строеж в
имота и правото да ползва паркомясто № 34, както и правото на собственост върху
342.96 кв.м.ид.ч. от ПИ с идентификатор ***по
КККР на с. Л, общ. Ц, обл. Б, целия с площ от 8537 кв.м., заедно със съгласно
нотариален акт № .
По делото е представена Показа от 18.08.2020г., с
която О.М. в качеството му на управител на Етажната собственост в Къща № 3 във
в„***“, находящо се в ПИ с идентификатор ***по КККР на с. Л, общ. Ц, е
свикал Съвместно Общо събрание на Етажните собствености в къщи , находящи се
във В„***“, построено в имот с идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л, на 28.08.2020г. от 16:00 часа /л.9/ Видно от
съдържанието на поканата, събранието е било свикано на основание чл. 18, ал. 1
от ЗУЕС, при обявен дневен ред от три точки, а именно: точка 1.“Отчет на
извършената работа“; точка 2.“Избор на
управителни органи и подписване на договор за поддръжка“ и точка 3.“Организационни“. В поканата изрично
е уточнено, че за провеждане на съвместното общо събрание следвало да бъде
излъчен по един представител от всяка Етажна собственост. Представен е и
Протокол, че поканата за свикването на събранието е била залепена на
18.08.2020г. в 10:00 часа на входа на вилното селище „***“, на таблото за обяви
във Вилното селище „***“ , както и на входовете на къщи № /л.194/
По делото не е спорно, а и от представения Протокол от
28.08.2020г. за проведено Общо събрание по реда на чл.18 от ЗУЕС, се
установява, че на 28.08.2020г. е било проведено Общо събрание по реда на чл.18
от ЗУЕС на представителите на Етажните собствености в Къщи , находящи се във В„***“, построено в имот с
идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л, общ.Ц /л.10-11, л.69-72/. В протокола е
отразено, че в началния час 16:00 часа са се явили представители на 5 етажни
собствености от общо 9 етажни собствености, находящи се на територията на в„***“, като явилите се
представители представляват 55.56%, съгласно приложения списък и началото на
събранието се е отложило с един час и е започнало в 17:00 часа, като други
представители не са се явили. Видно от представения към Протокола от 28.08.2020г.
Списък
на представителите на етажните собствености /л.72/ в същия поименно са
посочени лицата, които са се явили, с
посочване на Етажната собственост в съответната Къща, която представляват, но
без посочване на процента от идеалните части. В протокола е посочено, че председател
на събранието е бил Антонио Стоянов – Председател на Управителния съвет на Сдружение с нестопанска цел “За В***“,
избрано за управител на ВС *** на ОС от 16.08.2018г., като по негово
предложение е била включена допълнително нова точка в Дневния ред на ОС, а
именно: „Изпращане на писмо за доброволно плащане на собствениците в етажната собственост, които не са заплатили
дължимите годишни такси поддръжка“. От съдържанието на Протокола от
28.08.2020г. се установява, че Общото събрание на Етажните собствености в
Къщи , находящи се във В„***“ е приело следните решения:
По т. 1 от дневния ред: Приема отчета на управителя на
ВС *** - Сдружение с
нестопанска цел “За В***“ и го освобождава от отговорност.
По т. 2 от дневния ред: Избира за Управител на ВС ***
- Сдружение с нестопанска цел “За В***“ с БУЛСТАТ *********. Продължава
действието на действащия в момента Договор за поддръжка та общите части на
всички във В*** със Сдружение с нестопанска цел “За В***“ за още две години.
Упълномощава Ю.И. – Управител на ЕС на къща №5 да подпише анекс за продължаване
му с още 2 години.
По т. 3 от дневния ред: Да бъде проучено какво е
направено и какво трябва да се направи допълнително за да бъде осигурено
максимално възможнен комфорт и сигурност на собствениците от къща №9,
съответстваща на тези, с които разполагат другите етажни собственици, ако бъдат
открити несъответствия.
По т. 4 от дневния ред: Да се изпратят последни покани
до всички собственици, имащи неплатени задължения за такса поддръжка на общите
части на В*** за доброволното им заплащане в 10-дневн срок от получаване на
поканата. След това към неплатилите в този срок да бъдат предприети мерки за
съдебното им събиране.
По делото е
представен протокол за поставено на 02.09.2020г.
в 14:00 часа на информационното табло Съобщение, че Протоколът от Общо събрание на Етажните собствености в
Къщи , находящи се във В„***“ , провело
се на 28.08.2020г., е изготвен /л.201/.
По делото е представена Скица №15-609208/08.06.2021г.
на СГКК-Б, от която е видно, че поземлен имот с идентификатор ***по КККР на с.Л,
общ.Ц, е с площ от 8537 кв.м., в същия
са изградени 9 на брой двуетажни сгради с
различна площ на застрояване.
По делото са представени писмени доказателства –
нотариални актове, от които се установява, че Д. Ш. /посочен в Протокола за проведеното
съвместно ОС на ЕС като управител на ЕС на Къща №1/ е собственик на всичките 5 апартамента, находящи с в Къща № 1,
построена в урегулиран поземлен имот
УПИ І-92 по плана на с.Л, обл. Б,
община Ц, местност „Караагач”, който УПИ съставлява поземлен имот с
идентификатор ***по КККР на с.Л, общ.Ц, като е придобил същите както следва:
-с нотариален акт за покупко-продажба от 23.08.2011г.
и нотариален акт за дарение от 26.10.2017 г. е придобил самостоятелен обект с
идентификатор номер .1. , представляващ Апартамент
№ 1 със площ от 87.13 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, две
бани с тоалетни, коридор и една тераса, ведно с 17.76 % идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 8.97 кв.м.ид.ч. от правото на строеж върху
земята, правото да ползва в имота открит басейн, алеи, както и паркомясто №1/едно//за гариране на автомобил
съгласно съгласувана на 03.08.2006г. от Дирекция „УТ” на община Ц схема за
паркоместа в имота, като не се
прехвърлят части от построените в
същия имот бистро, складовите помещения до басейна и складовите помещения
под кота „0,00” в къща №4/четири/,
построена в същия описан по-горе УПИ;
- с нотариален акт за покупко-продажба от 11.10.2012г.
е придобил самостоятелен обект с идентификатор номер .2., представляващ Апартамент № 2 с площ 92,97 кв.м. , състоящ се от
дневна и кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, един балкон и
коридор, разположена на първи етаж на къща №1, ведно с 18.94 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 9.57 кв.м.ид.ч от правото на строеж върху земята,
правото да ползва открит басейн в имота, алеи, както и паркомясто № 2/две / за
гариране на автомобил , съгласно съгласувана на 03.08-2006г. от Дирекция „УТ”
община Ц схема за паркоместа в имота, като не се прехвърлят части от построените в същия поземлен
имот бистро, складовите помещения до
басейна и складовите помещения под кота „0.00” на сграда с идентификатор ***/къща 4/, построена н същия поземлен имот ,;
- с нотариален акт за покупко-продажба от 11.09.2006
г. самостоятелен обект с идентификатор номер .3., представляващ Апартамент № 3 със застроена площ 87,13
кв.м. , разположен на втори /първи
надпартерен/ етаж на къща №1/едно/, състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални с
тоалетни, коридор и една тераса, ведно с 17.76 % идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 8.97 кв.м.ид.ч. от правото на строеж върху земята,
правото да ползва в имота открит басейн и както и паркомясто №
3/три/ за гариране на автомобил, като не се прехвърлят части от
построените в същия имот бистро, складови помещения до басейна и
складовите помещения под кота
„0.00”в къща №4, построена в същия, описан по-горе УПИ I-92 в кв.2 по ЗП на с.Л;
-с нотариален акт за покупко-продажба от 11.09.2006г.
е придобил самостоятелен обект с идентификатор номер .4., представляващ Апартамент № 4 със застроена площ 97,65
кв.м. , разположен на втори/първи
надпартерен/етаж на къща №1/едно/ във в„***”, състоящ се от дневна с кухненски
бокс, две спални, две бани с тоалетни, коридор и две тераси, заедно с 19,89 %
идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 10.05 кв.м.ид.ч. от правото на строеж върху земята,
ведно с припадащите се идеални части
от правото на строеж в имота, правото да
ползва в имота открит басейн, алеи, както и
паркомясто №4/четири//за гариране на автомобил съгласно съгласувана на
03.08.2006г. от Дирекция „УТ” на община Ц схема за паркоместа в имота, като не
се прехвърлят части от построените в същия имот бистро,
складовите помещения до басейна и складовите помещения под кота „0,00” в къща №4/четири/, построена в
същия описан по-горе УПИ I-92 в кв.2 по ЗП на с.Л
- с нотариален акт за покупко-продажба от 12.05.2016г.
е придобил самостоятелен обект с идентификатор номер .5., представляващ Апартамент № 5 с площ от 125.92 кв.м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс,
две спални, две бани с тоалетни, коридор и две тераси, ведно с 25.63 % идеални
части от общите части на сградата, равняващи се на 12.96 кв.м.ид.ч. от правото
на строеж върху земята на УПИ I-92 в кв.2 по ЗП на с.Л.
От съдържанието на представения по делото Договор за
поддръжка и управление на недвижим имот /л.73-82/ се установява, че същият се отнася за
поддръжка и управление на дворното място, съставляващо поземлен имот с идентификатор ***по КККР на с.Л,
общ.Ц, в който се изградени 9-те къщи на Вилното селище ***, поддръжка и охрана на имота и контролиран достъп в имота,
ежедневно почистване на алеите, площадките и общите санитарни възли, техническа
поддръжка на общите инсталации, оборудване, уредби, поддържане на дворните
/външните/ комуникации /ел., ВиК, телефони, интернет и др./, поддържане на
алейно и градинско осветление, поддържане на цялостното градинско озеленяване,
на декоративното озеленяване и на зелените площи чрез пръскане, наторяване,
косене, поливане, поддържане на басейна и аквасъоръжения / чешми, душове и др./,
организиране на сметосъбиране и сметоизвозване, поддържане на детски
съоръжения, поддържане на стълбища, фоайета, прозорци и други в общите части на
сградите и др.
По делото не е спорно между страните, че са учредени
Етажни собствености в К.
По делото не е спорно между страните, че в учредените Етажни собствености в К не са се провели
събрания, които да излъчат представители за свиканото по реда на чл.18 от ЗУЕС
Общо събрание на Етажните собствености.
При
така установената фактическа обстановка, съдът приема за установено от правна
страна следното :
Предявен е иск по чл.40 от ЗУЕС.
ЗУЕС урежда строго формална
процедурата по свикване и провеждане на ОС на собствениците в ЕС, изхождайки от
принципа, че решенията на ОС засягат правната сфера на всички собственици, в
това число и на тези, несъгласни със съответното решение.
Преодоляването на несъгласието на
тези собственици и задължаването им да се
съобразят с решението и неговите последици може да бъде постигнато единствено
при стриктно спазване на законовите правила, ето защо всяко действие по
отношение свикването и провеждането на ОС следва да е предприето в съответствие
с предписанията на закона рамки и надлежно документирано.
В
случая с
оглед предмета на спора, в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на
самостоятелен обект в сграда етажната собственост, находяща се във в„***“ и
разположена в поземлен имот с идентификатор ***по КККР на с.Л, общ.Ц, а в
тежест на ответниците е да докажат при условията на пълно и главно доказване,
че са налице обстоятелствата за провеждане на общо събрание по реда на чл.18 от ЗУЕС, като докажат, че всяка отделна сграда /къща/, от построените във вилното
селище девет на брой сгради /къщи/, формира отделна етажна собственост по
смисъла на чл.38 от ЗС, както и че при провеждането на общото събрание по реда
на чл.18 от ЗУЕС, са спазени законовите изисквания и норми, свързани с реда
за свикване и провеждане на общо
събрание, както и наличието на нужния кворум.
Искът по чл. 40 от ЗУЕС е предявен от лице, имащо правен интерес от
атакуване на решенията на ОС на ЕС - ищецът Н.П. има качество на етажен собственик, тъй
като същият притежава самостоятелни
обекти в етажната собственост в Къща №6.
Искът е предявен в преклузивния срок по чл. 40 ал.2
от ЗУЕС, за който съдът следи служебно -30 дневен срок от оповестяването на решението. Процесните решения са
оповестени на 02.09.2020г., а искът е предявен на 29.09.2020г., поради което искът
е допустим и следва да бъде разгледан по
същество.
В Решение №1323/25.10.1984г. по гр.д.№484/1984г. на IV
г.о., определение №270/07.11.2003г. по гр.д.№217/2003г. на ВКС I г.о., решение
№676/05.04.1976г. по гр.д.№ 290/1976г. на I г.о., както и Решение
№816/07.07.2011г. по гр.д.№2028/2009г. на ВКС, I г.о., е прието, че когато върху
дворното място са построени повече от една сграда и всяка сграда принадлежи на
отделни собственици, то земята е съсобствена между собствениците на отделните
сгради. В този случай отношенията на страните във връзка с ползването на
дворното място следва да се уредят по реда на чл.32 от Закона за собствеността,
като то се разпредели между собствениците на сградите, а в последствие
отделните собственици на етажната собственост на отделните сгради могат по реда
на чл.38 и след. от ЗС да разпределят ползването
на тяхната част от дворното място. Когато
в едно дворно място има хоризонтално разположени две и повече сгради и те са
собственост на отделни лица, не е налице етажна собственост. Етажна собственост
възниква за всяка сграда поотделно, тъй като в нея различни лица притежават
индивидуално право на собственост върху обособени обекти в сградата.
Обемът на общите части се определя към
момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС.
Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и
по предназначение. Дворът, извън застроената му част, е сред изрично изброените
в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната
собственост може да съществува и без него. Като обща част по предназначение,
неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или
по разпореждане на закона/чл. 63 ЗС/. Етажната собственост възниква по право в
момента, в който отделните обекти в сградата са били придобити от лица,
различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица, от
който момент те са станали собственици и на общите части, визирани в чл. 38 ЗС
/решение № 41 от 20.06.2011 г. по гр.д. № 415/2010 г. на ВКС, І г.о., решение №
481 от 25.05.2011 г. по гр.д. № 979/2009 г. на ВКС, І г.о., решение № 438 от
05.01.2012 г. по гр.д. № 987/2010 г. на ВКС, І г.о., решение № 280 от 18.03.2014
г. по гр.д. № 1718/2013 г. на ВКС, І г.о., постановени по реда на чл. 290 и сл. ГПК/.
Съгласно чл.38 ЗС дворното място по естеството си
е обща част към етажната собственост. Това е така обаче само когато всички
етажни собственици са съсобственици и на дворното място и те са изразили
изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче,
че дворното място ще остане съсобствено. В този смисъл положението на земята,
върху която е изградена сграда етажна собстветност е сходно /но не аналогично/
с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на
съсобствениците.
Това разбиране произтича от
възможността, предвидена в чл.63 ЗС, сграда или самостоятелен обект на
гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на
собственост върху терена. Щом собствеността върху сградата или част от нея може
да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж, различни от собствениците
на терена, то и дворното място придобива статут на обща част на етажната
собственост само по волята на страните. В този случай собственикът на отделен
обект от етажната собственост притежава правото на строеж за него без да
притежава идеална част от терена. Този извод се подкрепя и по аргумент на
по-силното основание, произтичащ от изменението на чл.66, ал.2
ЗС/ДВ.бр.33/1996г./, който допуска да се уговори при учредяване право на строеж
с погиване на постройката то да се погаси, т.е. да се прехвърли обект на
собственост без правото на строеж върху него. Аргумент в тази насока е и обстоятелството,
че дворното място може да е със значително по-голяма площ, която да не
изчерпва нуждите на етажната собственост и да може да има и друго
предназначение. Ако обаче етажните собственици изразят воля дворното място,
на което са съсобственици, да бъде обща част, то правата върху него се
определят по правилото на чл.40 ЗС / Решение №661/02.11.2010г. по
гр.д.№1437/2009г. на І ГО на ВКС/.
Земята не във всички случаи е обща част,
тъй като собствеността върху етажи или части от етажи може да бъде прехвърлена
и без земята съгласно предвиденото в чл.63, ал.2 ЗС / Решение №181/07.07.2011г.
по гр.д.№1159/2010г. на ВКС, ІІ ГО/. Характерно
за общите части по предназначение е, че сградата може да съществува и да се
ползва и без тази обща част. Общите части по естеството си са тези, без които
сградата – етажна собственост не може да функционира, или без които етажните
собственици не могат да използват обектите си на собственост / Решение
№159/02.01.2019г. по гр.д.№4622/2017г. на Първо ГО на ВКС/.
Дворното място е обща част на сградата,
само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него
има сграда-индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си
характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Дворното
място е обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС само в случай,
че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на
земята.
Когато в дворното място съществува и
сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател
е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и
разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй
като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг
обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане
на правата му / в този смисъл Решение №201/20.01.2020 по дело №2616/2018 на
ВКС, ГК, I г.о.; Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на І г.о.;
Решение № 59 от 12.03.2012 г. по гр.д.№ 911/11 г. на ІІ г.о.; Решение
№124/20.10.2014г. по гр.д.№2054/2014г., ІІ ГО на ВКС/.
В конкретния случай от приложените по
делото писмени доказателства се установява, че вилното селище *** е изградено в
поземлен имот с идентификатор ***по КККР на с.Л, общ.Ц с площ от 8537
кв.м., който представлява урегулиран поземлен имот /УПИ/ I-92 в кв.2 по ЗП на с.Л, общ.Ц. Вилното
селище *** се състои от 9 /девет/ на брой двуетажни многофамилни сгради - къщи
№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9, в
които има общо 51 апартамента, видно от
приложения по делото списък на л.127. Сградите - къщи №, са разположени свободно и на разстояние една от
друга и нямат архитектурно-функционална връзка помежду си, изразяваща се в общи
помещения, топли връзки, стълби, покриви и други. Свободната дворна площ е
благоустроена с тротоарни настилки и плочници, стълби, зелени площи, детска
площадка и басейн, има сграда за охрана и контрол на достъпа, обособен е
паркинг с паркоместа, като дворът е ограден с обща за всички къщи самостоятелна
ограда, видно от скицата на имота,
съдържанието на приложените нотариални актове и мотивите на приложените по
делото съдебни решения,
В сградата с идентификатор - Къща
№ 1, има 5 /пет/ самостоятелни обекта - апартаменти, които са
собственост на едно лице – Д.Ш., поради което тази сграда не е в режим на
етажна собственост. Освен, че Д.Ш. е собственик на Къщата № 1, той не притежава
право на собственост върху земята видно от съдържанието на нотариалните актове,
с които е придобил всичките 5 на брой самостоятелни обекти/апартаменти/ в тази
къща, още повече, че същият е руски гражданин и съгласно действащите към
момента правни норми не може да притежава право на собственост върху земята.
Собствеността върху останалите 46 на
брой апартаменти, находящи се в двуетажните сгради с идентификатори
***, ***, ***, ***, ***, ***, *** и *** - к,
принадлежи на отделни лица, между които
и ищеца, като част от тези лица
притежават и идеални части от собствеността върху дворното място, между
които и ищеца, следователно всяка една от тези осем к представлява отделна
етажна собственост.
В поземления имот с идентификатор ***по КККР на
с.Л, общ.Ц с площ от 8537 кв.м., който представлява урегулиран поземлен имот
/УПИ/ I-92 в кв.2 по ЗП на с.Л, общ.Ц, има девет на брой сгради, като едната от тях –
Къща № 1, принадлежи само на едно лице, което лице не притежава право на
собственост върху дворното място, поради което не може да се приеме, че е
налице етажна собственост за всички собственици на отделните жилища. Така след
като в дворното място - УПИ/ I-92 в кв.2
по ЗП на с.Л, общ.Ц, съставляващо
поземлен
имот с идентификатор ***по КККР на с.Л, общ.Ц с площ от 8537 кв.м., съществува
и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният
притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението,
ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят
приложение, тъй като мястото обслужва не само сградите в режим на етажна
собственост / Къщи №/, но и друг обект – къща №1, чийто собственик не може да
бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му / Решение № 481 от
25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на І г.о.; Решение № 59 от 12.03.2012 г. по
гр.д.№ 911/11 г. на ІІ г.о.; Решение №124/20.10.2014г. по гр.д.№2054/2014г., ІІ
ГО на ВКС/. Следователно между собствениците на отделните сгради съществува
съсобственост върху дворното място, поради което отношенията между
собствениците на деветте сгради следва да се разгледат и уредят по реда на
чл.32 от ЗС.
При това положение, след като сградата с
идентификатор - Къща № 1, не
представлява отделна етажна собственост, тъй като принадлежи на едно лице и
нейния собственик Д.Ш. не притежава идеални части от дворното място, върху
което тя е построена, и част от
собствениците на апартаментите в останалите осем сгради - к, всяка от които е в
режим на отделна етажна собственост,
притежават и идеални части от
дворното място, като има разлика в
застроените площи на осемте сгради - к, то земята не е обща част, а е налице съсобственост
върху нея между собствениците на к,
поради което режимът на управление на дворното място и на подобренията в него
не може да бъде по реда на ЗУЕС чрез Общо събрание на Етажните собствености в ,
а следва да бъде по реда на чл.32 от ЗС.
При това съдът приема, че Общото
събрание на Етажните собствености в , състояло се на 28.08.2020г. по реда на
чл.18 от ЗУЕС, е проведено в нарушение
на ЗУЕС, поради което предявения иск се явява основателен и доказан, като
следва да се отменят взетите решения по т.1, т.2, т.3 и т.4 на
Общото събрание на Етажните собствености в , обективирани в Протокол
от 28.08.2020г. по реда на чл.18 от ЗУЕС.
Що се касае до твърдението на ответната
Етажна собственост на Къща №2, представлявана от управителя А. А., че по отношение на дворното място, в
което са построени деветте сгради, е
приложим чл.18 от ЗУЕС, като това е
възприето с Решение №I-24 от 26.04.2018г.
по въззивно гражданско дело №1408 по описа на Окръжен съд - гр. Б за 2017г. (л.93-109),
недопуснато до касационно обжалване с Определение №266/27.05.2019г. по гр. дело
№4371/2018г. на ВКС, II гр.отд., потвърдено с Определение №154/30.09.2019 г. по
ч. гр. дело №3004/2019 г. на ВКС, I гр.отд., в сила от 26.04.2018г., то следва да се отбележи, че посоченото
решение е постановено при друга фактическа обстановка, а именно: към момента на
постановяването му всичките девет сгради са били в режим на етажна собственост.
След постнаовяването на посоченото
решение във времето са настъпили нови факти, които променят фактическата
обстановка по делото, а именно: лицето Д.Ш.
е придобило всичките 5 самостоятелни
обекти – жилища/апартаменти в сградата с
идентификатор - Къща № 1, поради което
тази сграда е престанала да бъде в режим
на етажна собственост и към момента на провеждането на Общото събрание на ЕС в
къщи № не е съществувала Етажна собственост на Къща №1 и собственикът на тази
сграда не притежава право на собственост върху дворното място, поради което
така проведеното събрание е в нарушение на ЗУЕС. Или с други думи,
новонастъпилите факти след постановяването на посоченото по-горе решение, а
именно: придобиването на всички самостоятелни обекти в на сграда е
идентификатор (Къща № 1) от едно лице и
липсата на режим на етажна собственост по отношение на сградата е идентификатор
(Къща № 1), са променили фактическата
обстановка и водят до друго разрешението на въпроса приложим ли е режима на
ЗУЕС към момента на провелото се на 28.08.2020г. Общо събрание на етажните
собствености в
. След като към 28.08.2020г. - момента на провелото се Общо събрание на
етажните собствености в , къща №1 не е била в режим на етажна собственост, то
към този момент разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС не намира приложение. Именно поради това всички решения на проведеното на
28.08.2020 г. общо събрание по чл. 18 ЗУЕС са взети в противоречие с
материалния закон и от името на орган, който няма законово основание за своето
съществуване, като това е основание за тяхната отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС.
С оглед неприложимостта на ЗУЕС в
конкретния случай по отношение на дворното място, не е необходимо да бъдат
обсъждани останалите твърдения на ищеца за нарушения на нормите на ЗУЕС при
провеждането на Общото събрание. За прецизност обаче съдът намира за необходимо
да отбележи, че взетите решения при
провеждането на съвместното ОС надхвърлят компетентността на съвместното общо събрание,
която обхваща единствено възможността за решаване при необходимост на въпрос,
който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености: такива общи
части за Къщи № 1,2, 3, 4, 5, 6. 7, 8 и 9 обаче липсват, тъй като земята се
притежава в идеални части от различни лица, а къща № 1 не е в режим на етажна
собственост. На следващо място е
допуснато нарушение на чл. 18. ал. 1 ЗУЕС , тъй като не са проведени общи събрания във всяка една от твърдените
етажни собствености в , на които етажните собственици в тях да излъчат свои
представители в съвместното събрание. Съгласно разпоредбите на ЗУЕС
управителите на етажните собствености представляват същите в отношенията им с физически
и юридически лица, както и пред съда, но
никъде в ЗУЕС не е посочено, че управителите на етажните собствености
изпълняват служебно и ех lege ролята на представители на етажните
собствености в съвместното събрание по чл. 18 ЗУЕС. Ако това беше вярно, текстът
на чл. 18. ал. 1– „за участието в съвместното общо събрание етажните собствености излъчват равен брой
представители“ ЗУЕС, би бил излишен и нямаше
да има нужда от „излъчване“ на равен брой представители. Дори да се
приеме, че управителите на ЕС изпълняват служебно и ех lege ролята на
представители на етажните собствености в съвместното събрание по чл. 18 ЗУЕС,
което не е така, то в случая видно от списъка на явилите се лица като
представител на Етажната собственост в къща №8 в процесното съвместно Общо събрание
на ЕС е участвало лицето Мариана
Баждерова, което не е управител на тази ЕС и за което по делото няма данни
същото да е било излъчено по надлежния ред за представител на тази ЕС, което
процесуално нарушение по чл.18 ал.1 от ЗУЕС само по себе си е основание за отмяна на атакуваните решения. Видно от протокола за проведеното съвместно
Общо събрание на ЕС, председател на
събранието е било лицето Антонио Стоянов – управител на сдружение с нестопанска
цел „За в***“, което сдружение има качеството на изпълнител по Договора за поддръжка и управление на
недвижимия имот, с което е нарушена разпоредбата на чл.16 ал.2 от ЗУЕС,
съгласно която Общото
събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет
или от управителя. На следващо място следва да се отбележи, че е допуснато и
нарушение на чл.16 ал. 5 ЗУЕС във връзка с чл. 18 ал. 2 ЗУЕС, тъй като в
протокола за проведеното събрание и неразделния от него списък на явилите се
лица не са отбелязани идеалните части от
етажната собственост, които те представляват, което препятства проверката на съда правилно
ли са били изчислени посочените в
протокола идеалните части от етажната собственост, които те представляват.
Дори и
режима на ЗУЕС да бе приложим, а това в конкретния случай не е така, то описаните
процедурни нарушения, всяко от които е самостоятелно основание за отмяна,
правят процесните решения незаконосъобразни.
При този изход на делото, направените от
ищеца съгласно приложените по делото документи разноски в размер общо на 1200
лева следва да се възложат в тежест на ответните Етажни собствености в Къщи
№ 2, 3, 5, 6 и 8, които с поведението си
са дали повод за завеждането на иска.
Мотивиран от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ всички решения на проведено на 28.08.2020г. съвместно
Общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС на представители на Етажни
собствености в къщи , находящи се във В„***“,
построено в имот с идентификатор ПИ ***по КККР на с. Л, общ. Ц,
обл. Б.
ОСЪЖДА Етажната собственост
в къщи № 2 (сграда с идентификатор ***), представлявана от управителя А.К.А. ДА ЗАПЛАТИ на Н.М.П. с ЕГН: **********,***, сумата в размер
на 240.00 лева, представляваща
разноски по делото.
ОСЪЖДА Етажната собственост
в къщи № 3 (сграда с идентификатор ***), представлявана от управителя О.Ц.М. ДА
ЗАПЛАТИ на Н.М.П. с ЕГН: **********,***,
сумата в размер на 240.00 лева,
представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Етажната собственост
в къщи № 5 (сграда с идентификатор ***), представлявана от управителя Ю.Х.И. ДА
ЗАПЛАТИ на Н.М.П. с ЕГН: **********,***,
сумата в размер на 240.00 лева,
представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Етажната собственост
в къщи № 6 (сграда с идентификатор ***), представлявана от управителя Г.М.М. ДА
ЗАПЛАТИ на Н.М.П. с ЕГН: **********,***,
сумата в размер на 240.00 лева,
представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Етажната собственост
в къщи № 8 (сграда с идентификатор ***), представлявана от управителя П.Б.В. ДА
ЗАПЛАТИ на Н.М.П. с ЕГН: **********,***,
сумата в размер на 240.00 лева,
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен
съд-Б в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: